Beantwoording technische vragen over voorstel Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘WA-Hoeve'

Beantwoording technische vragen over voorstel Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘WA-Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ en beeldkwaliteitsplan ‘WA-Hoeve’ Vragen van Hans Snel (PRO) 1. In haar brief aan de gemeenteraad van 18 december 2020 deelt het college de raad mee, dat dat zij met Altrecht, de gekozen ontwikkelaar BPD en de Planbegeleidingsgroep een verkenning is gestart naar hoe de ontwikkeling van de zorgkern binnen de kaders van de Gebiedsvisie eruit zou kunnen zien. Op 21 december 2021 stuurt het college de ontwerp bestemmingsplannen voor de Historische Middenas en voor het Noordelijke en Zuidelijke ontwikkelveld, samen met het Beeldkwaliteitsplan met een begeleidende brief naar de gemeenteraad. In de begeleidende brief geeft het college aan te verwachten dat zij binnenkort een plan kan presenteren voor de Zorgkern, opgesteld in overleg tussen de vier partijen Altrecht, BPD, PBG en de gemeente. Onze vraag: Wat is de huidige planning van de planvorming van de Zorgkern? Wanneer is een bestemmings/omgevingsplan naar verwachting gereed voor aanbieding aan de gemeenteraad? Antwoord: In de periode 2020-2021 hebben Altrecht, BPD, PBG en de gemeente gezamenlijk gewerkt aan een zogeheten (binnen de Gebiedsvisie WA-Hoeve passend) ‘ontwikkelkader’ voor de Zorgkern.

Dit stuk gaat in op de ruimtelijke en functionele invulling van de Zorgkern en is al lange tijd in concept gereed, maar niet tot afronding gebracht vanwege de onduidelijkheid over het vertrek van Fivoor en Altrecht. Altrecht (eigenaar) en BPD (1 e recht van koop op de Zorgkern) moeten eerst onderling afspraken maken voordat de gemeente met BPD de opzet voor de Zorgkern definitief kan maken en ter kaderstelling aan de raad kan voorleggen, gevolgd door een wijziging omgevingsplan. Voor zover de gemeente weet vinden hierover tussen partijen nu geen gesprekken plaats, in afwachting van duidelijkheid over vertrek en het juridische geschil tussen Altrecht en BPD. 2. In de Gebiedsvisie is vastgelegd dat de ontwikkeling van de woningbouw stopt, zodra Altrecht de voor haar benodigde 15 miljoen euro opbrengst heeft gerealiseerd. Op pagina 47 van de Gebiedsvisie is dit gespecificeerd: ‘Met een doorrekening na elke fase (hoeveel opbrengsten versus totaal behaalde opbrengst) kan bezien worden wat dat kan betekenen voor het woningprogramma van de volgende ontwikkelvlekken rekening houdende met de Woonvisie als vertrekpunt. Daartoe wordt concreet na afronding van het betreffende ontwikkelvlek een doorrekening gemaakt van het totale doorlopen en het nog te doorlopen ontwikkeltraject. Dit met de op dat moment geldende en bekende parameters.

De berekening beslaat dan het totale project en geeft de randvoorwaarden voor de rest van de periode en de gebieden die nog resteren in de herontwikkeling van de WA-hoeve. Het daaruit volgende maximaal benodigde woningbouwprogramma is op dat moment vervolgens het voor de ontwikkelaar bindende programma. Tevens kan de doorrekening tot de conclusie leiden dat de vooraf afgesproken grondopbrengst voor Altrecht van maximaal € 15 miljoen is gerealiseerd en dus de ontwikkeling afgerond kan worden.’ In haar brief aan de raad van 18 december 2020 geeft het college aan dat om te zorgen voor ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijke meerwaarde de financiële sturing op de opbrengst van Altrecht moet worden losgelaten. In haar brief van 26 januari 2021 aan de raad herhaalt zij dit nog eens. Toch vernemen wij ook regelmatig in informele gesprekken dat de opbrengststuring nog steeds actueel is. a) Houdt de gemeente Zeist Altrecht nu wel of niet aan de afgesproken 15 miljoen en betekent dit nog steeds, zoals afgesproken, dat de ontwikkeling stopt, zodra Altrecht haar 15 miljoen opbrengst heeft gerealiseerd? Antwoord: Op dit moment is dat nog steeds een vastgesteld kader; gebaseerd op het perspectief dat de herontwikkeling van de WA-Hoeve stopt zodra Altrecht voldoende opbrengsten heeft gegenereerd om de locatie te verlaten. Eerder heeft het college haar wens uitgesproken om niet

Pagina 1 van 5

alleen de financiële opbrengst leidend te laten zijn maar ook de ruimtelijke kwaliteit. Beiden zijn afhankelijk van het vertrek van Altrecht en Fivoor van de WA-Hoeve en de herinrichting van de Zorgkern. De bedoeling was dat wij samen met BPD en Altrecht een integraal plan zouden maken voor de Zorgkern en dit aan u voor zouden leggen, inclusief een voorstel m.b.t. de financiële verantwoording. Doordat de planvorming stil is komen te liggen is dit voorstel nog niet definitief uitgewerkt en aan uw raad voorgelegd. Het college heeft daarom bekeken of met de planontwikkeling van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld de netto-opbrengst van 15 miljoen euro voor Altrecht is behaald. Dit is niet het geval, waarmee er nog steeds aanleiding is om een plan voor de Zorgkern uit te werken en aan u (inclusief financiële verantwoording) voor te leggen. De Gebiedsvisie is duidelijk over welke verkopen bij die opbrengst moeten worden meegenomen en dat Altrecht de opbrengst niet mag verhogen bij eventuele tegenvallers: Deze € 15 miljoen bestaat uit plankosten en boekwaarden van panden. De plankosten bestaan uit historische plankosten (plankosten die tot nu toe zijn gemaakt om het eigendom te kunnen verkopen) en een inschatting van nog te maken plankosten. De nog te maken plankosten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Dat is een risico voor Altrecht.

De boekwaarden zijn bepaald op basis van het boekwaardeniveau van de panden in 2025 en voor de Middenas en het zuidelijk deel WA-hoeve in 2018. In de praktijk zullen er eerder en later panden worden gesloopt en herontwikkeld. Dit kan financieel meevallen voor Altrecht, maar ook tegenvallen, afhankelijk van het feitelijke moment van uitname van panden. Dit is een risico voor Altrecht. b) Hanteert de gemeente nog steeds bovenstaande specificatie van de opbrengsten? Zo nee, wat is er exact gewijzigd in bovenstaande specificatie? Antwoord: Er zijn na de vaststelling van de gebiedsvisie meerdere gesprekken geweest met Altrecht over de interpretatie van het genomen besluit. Daarbij is duidelijk geworden dat de uitleg over hoe de 15 miljoen euro berekend moet worden niet sluitend is gedefinieerd in de Gebiedsvisie. Om een klein voorbeeld te noemen: er is geen afspraak gemaakt over indexering. De kern van de afspraak staat nog steeds: de netto-opbrengst moet 15 miljoen euro zijn, zodat Altrecht in staat wordt gesteld om te investeren in haar vastgoed en daarmee te vertrekken van de WA-Hoeve. 3.

De volgende vragen aan over de Planbegeleidingscommissie: a) Welke personen, met welke functies, zijn momenteel lid van de Planbegeleidingscommissie? Antwoord: Lid van de Planbegeleidingscommissie (PBG) zijn op dit moment Tom Haagmans (voorzitter), Fieke Smeets, Jan Berndsen, Reiner Klasens en Maarten Pullen. Alle leden zijn woonachtig in Den Dolder en de laatste jaren betrokken geweest bij de ontwikkeling van de WAHoeve. b) Wonen deze personen allemaal in Den Dolder? Ja. c) Is de commissie op sterkte of zijn er vacatures? In het geval er vacatures zijn, hoe wordt op dit moment door de gemeente gewerkt aan het opvullen van de vacatures? De commissie is op sterkte. d) Wat is zijn op dit moment de taken en bevoegdheden van de planbegeleidingscommissie? Hiervoor verwijzen wij graag naar het vastgestelde afsprakenkader (zie bijlage). De PBG heeft per brief van 30 september 2021 (zie bijlage) ingestemd met de inhoud van het bestemmingsplan voor het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld.

Pagina 2 van 5

Vragen van Rob Bliekendaal en Hans Snel 1. In 2024 heeft de raad van Zeist het Biodiversiteitsplan vastgesteld. Het Biodiversiteitsplan is de uitwerking voor Zeist van de Natuurherstelwet. Natuurbehoud is niet voldoende, er moet verwerkt worden aan versterking van de natuur. Op pagina 16 van het Biodiversiteitsplan staat: “Bij ruimtelijke ontwikkelingen kan de gemeente op basis van dit plan verplichtingen bij ontwikkelaars neerleggen om de biodiversiteit te versterken.” Op welke aspecten is het bestemmingsplan WA Hoeve, Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld in lijn met het Biodiversiteitsplan 2024 van de gemeente Zeist en op welke aspecten is het hiermee niet in lijn en zou het op basis van het Biodiversiteitsplan moeten worden aangepast? De herontwikkeling van de WA-Hoeve vindt plaats binnen de kaders van de door de gemeenteraad vastgestelde Gebiedsvisie WA-Hoeve en het vigerend Rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast dat de herontwikkeling voorziet in een dringende woningbehoefte en de WA-Hoeve ruimtelijk en functioneel een impuls krijgt, is het versterken van natuurwaarden een belangrijke doelstelling die samenhangt met de herontwikkeling. Het versterken van de biodiversiteit is daarbij aan de orde. BPD en de gemeente hebben tbv de ontwikkeling van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld op 17 maart 2021 een anterieure overeenkomst gesloten.

Dit is voorafgaand aan het moment dat het biodiversiteitsplan is vastgesteld. Desalniettemin voorziet de herontwikkeling van het terrein in versterking van de biodiversiteit door onder andere het verbinden van heidevelden, behoud en versterking van aaneengesloten bos. Maar ook door het realiseren van verscheidenheid aan landschapstypen en bostypen om de biodiversiteit te versterken, het voorzien in een natuurinclusief ontwerp van de woningbouw en het gebruik van natuurlijke materialen dragen hieraan bij. Onder andere het beeldkwaliteitsplan en de (concept) ecologische visie gaan op deze ambities in. Wat moet op de WA Hoeve Om te voorzien in goede routes voor trekkende dieren worden faunatunnels en mantelzoomvegetatie aangebracht. De mantelzoom bestaat uit inheemse beplanting die zowel voedsel als bescherming biedt. Daarnaast wordt voorzien in nestkasten voor diverse vogels en vleermuizen, deze worden zoveel mogelijk in de nieuwe bebouwing geïntegreerd. Bij de inrichting van het gebied zal daarnaast speciale verlichting toegepast worden om zo min mogelijk lichtvervuiling te veroorzaken. Dit kan door speciaal gekleurd licht toe te passen, maar dat kan ook door dimbaar licht of een maximale hoeveelheid lumen in te stellen. Tevens worden armaturen toegepast die alleen naar beneden stralen en daarmee zoveel als mogelijk strooilicht naar boven beperken.

Als in de ontwikkeling van de Willem Arntszhoeve beplanting aangeplant moet worden, dan moet de gekozen beplanting passen bij het onderliggende landschapstype op de plek waar die beplanting aangeplant moet gaan worden. Dit is belangrijk voor het behouden en versterken van de aanwezige natuurkwaliteit. In het algemeen is het belangrijk dat de gebruikte beplanting biologisch gekweekt en inheems is. Naast een goede kwalitatieve natuur is rust ook van zeer groot belang voor dieren. Daarom worden gebieden op de Willem Arntzshoeve niet of maar beperkt toegankelijk voor bewoners en bezoekers. Op die manier wordt rust in de habitat van de verschillende dieren gewaarborgd. Bewoners wordt aangemoedigd om andere activiteiten (spelen, de buurtbarbecue, een picknick etc.) binnen de ontwikkelvelden of in de Historische middenas te organiseren. Op die manier blijft de rust in de natuur behouden. Wat kan op de WA Hoeve Naast de ingrepen die gemaakt moeten worden zijn er allerlei ingrepen die aanvullend zeer waardevol kunnen zijn voor de biodiversiteit en ecologie op de Willem Arntzshoeve. Het gaat om kavelgebonden ingrepen zoals het toepassen van groene daken en groene gevels met klimplanten bij de nieuwe woningen. Maar ook het aanplanten van inheemse beplanting in de tuinen en als erfafscheiding. Daarnaast kunnen bijenstenen of hotels geplaatst worden.

Pagina 3 van 5

Naast kavelgebonden ingrepen zijn er ingrepen in de bouwvelden. Het betreft speciale schuilplaatsen voor hagedissen, opwarmplekken voor de hazelworm en hagedis. Maar ook het plaatsen van houtstapels en takkenhopen voor bijvoorbeeld de marter en de egel. Bijenhuizen en zandplekken voor de grondbij kunnen tevens een plek krijgen in de bouwvelden. In de bouwvelden kunnen bepaalde exoten vervangen worden voor inheemse beplanting die een langere bloeiperiode hebben en biodiversiteit verbeteren. Als laatste kan daar waar nodig gekeken worden of eekhoornroutes verbinding nodig hebben door middel van bruggen, indien boomkronen elkaar niet raken. In een bredere context valt op te merken dat de herontwikkeling van het terrein voorziet in het realiseren van woonvelden die door robuuste groene structuren van elkaar gescheiden worden, teneinde te voorzien in het versterken van de natuur in het algemeen en biodiversiteit in het bijzonder. Utrechts Landschap zal deze groenstructuren gaan beheren. Daarnaast wordt er gewerkt aan het verbinden van de WA-Hoeve met de heide van Op Hees, teneinde ook deze verbinding kracht bij te zetten. 2. Een deel van de nieuwe zuidelijke ontsluitingsweg valt binnen het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Er wordt dus een stuk beschermde natuur geraakt doordat er een nieuwe weg moet komen.

Welke alternatieven zijn er voor deze ontsluitingsweg onderzocht, en waarom zijn deze afgevallen? Binnen het kader van de door de gemeenteraad vastgestelde Gebiedsvisie WA-Hoeve is invulling gegeven aan de herontwikkeling van de WA-Hoeve, inclusief de ontsluiting van het plangebied. Uit het verkeerskundig onderzoek dat behoort tot het bestemmingsplan blijkt de verkeersaantrekkende werking van de woningbouwontwikkeling. De huidige ontsluiting van het terrein van de WA-Hoeve ter hoogte van de Vijverhof kan de toekomstige hoeveelheid verkeer niet verwerken. Om tot een veilige verkeersontsluiting te komen is gezocht naar een zo kort en logisch mogelijke (tweede) ontsluiting van de WA-Hoeve op de provinciale weg. Deze is gevonden ter hoogte van het kruispunt met de Pleineslaan. Alternatieven zijn bijvoorbeeld vanwege fysieke, verkeerskundige of eigendomsredenen niet opportuun gebleken. 3. Natuurcompensatie van de ontsluitingsweg zal plaatsvinden langs de noordrand van het Zuidelijk Ontwikkelveld (ZOV), zoals beschreven in de ‘Toelichting op NNN Compensatieplan Willem Arntszhoeve’ van Waardenburg Ecology van 16 januari 2023. Natuurcompensatie op papier betekent nog niet dat de natuurkwaliteit ook daadwerkelijk weer terugkomt en evenmin dat wordt bewaakt dat deze nieuwe natuur blijft bestaan.

a) Welke monitorings- en handhavingsafspraken zijn er gemaakt over deze compensatienatuur? b) Wie wordt verantwoordelijk voor het natuurbeheer en welke partij/partijen voor de financiering daarvan? a) In de overeenkomst is vastgelegd dat hiervoor de provinciale ‘Beheerrichtlijnen natuuren landschapsbeheertypen’ dienen te worden gevolgd. Deze zijn als bijlage toegevoegd aan de gesloten overeenkomst tussen de provincie Utrecht en BPD. b) BPD zal de aanleg van de compensatieopgave alsmede het eerste beheer financieren. De gronden en het beheer zullen op enig moment worden overgedragen aan het Utrechts Landschap. 4. Er worden 2.819 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal geschat in het gebied. a) Het verkeersrapport is uit 2021. Sindsdien zijn er zaken veranderd als thuiswerken, verkeersstromen, woningmarkt, deelmobiliteit. Zijn deze cijfers nog actueel? Is het verkeersonderzoek geactualiseerd? Dit om de robuustheid van het plan vast te kunnen stellen bij mogelijk inmiddels hogere verkeersprognoses. De huidige kencijfers van het CROW voor verkeersgeneratie Parkeerkencijfers 2024 zijn voor woningen gelijk aan de gehanteerde kencijfers uit 2018. Voor horeca zijn de parkeerkencijfers wel veranderd. Aangezien de verkeersgeneratie daaraan is gekoppeld is er sprake van een klein verschil. De horeca en evenementen vallen echter niet binnen het bestemmingsplan Willem

Pagina 4 van 5

Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld, maar binnen het bestemmingsplan Willem Arntsz Hoeve – Historische Middenas. b) Kan toegelicht worden hoe deze aantallen passend is bij het idee van wonen in een bosrijk leefbaar woongebied en bij het versterken van de natuur? De gehanteerde verkeersgeneratie is gebaseerd op het type woningen, ongeacht of ze in een bosrijke omgeving staan of niet. In de gebiedsvisie zijn afgebakende ontwikkelvelden vastgelegd. Op die ontwikkelvelden mogen in totaal maximaal 25 nieuwbouw woningen per hectare worden gebouwd. De delen die niet worden bebouwd worden ook zo minimaal als mogelijk belast met autobewegingen, door het verkeer via de kortste route het gebied uit te leiden. c) De veiligheidsregio acht het risico van een natuurbrand in dit gebied hoog in. Is of wordt er een integrale natuurbrandanalyse uitgevoerd? Deze is vooralsnog niet uitgevoerd. In de nadere uitwerking van het plan wordt contact opgenomen met de VRU over het risico

Pagina 5 van 5