20220412 Groene grenzen Zeist

Secretariaat: P.C. Hooftlaan 31 3705 AE Zeist T: 030-6960141 KvKnr.: 30250364 ANBI sinds 1-1-2012 NL98 INGB 0005 8035 12 E: beterzeist@gmail.com W: www.beterzeist.nl (oud) W: www.beterzeist.com Aan: de opstellers van het politiek akkoord Zeist, 12 april 2022 Betreft: input voor politiek akkoord Zeist over woningbouwprogramma en groen

Houd vast aan de groene grenzen in deze raadsperiode Stichting Beter Zeist, vereniging Werkgroep Natuurlijk Zeist-West en Stichting Milieuzorg Zeist e.o. roepen de fracties in de gemeenteraad op om bij de afspraken voor de komende raadsperiode de groene grenzen van Zeist goed vast te houden. Deze oproep ligt in het verlengde van de petitie RED Zeist van voorjaar 2021 die door meer dan 2.000 personen uit alle buurten en dorpen werd ondersteund. En idem de brief d.d. 10 mei 2021 van 7 maatschappelijke organisaties over het gebrek aan participatie bij de ontwikkeling van de omgevingsvisie Zeist.

Oproep 1. Maak haast met betere bescherming van huurders en kopers op de woningmarkt zoals de opkoopbescherming en andere maatregelen. 2. Bekijk deze raadsperiode of het woningbouwprogramma tot 2030 niet aanzienlijk kan worden verlaagd, zodat er meer groen in en om de kernen van Zeist gespaard kan worden. 3. Neem afstand van de sterke economische groei van de regio. Deze is niet duurzaam en niet nodig en vormt ook een bedreiging van het groen en de leefomgeving. 4. Handhaaf strikt in buurten en buitengebied de groene grenzen van Zeist. 5. Organiseer in het kader van de behandeling van de zienswijzen over de OntwerpOmgevingsvisie een dialoog en debat in de samenleving over woningbouwaantallen en groen. 6. Schrap de onderzoeken naar de bouw van maximaal 6.500 woningen in Zeist-Noord en bij het station Driebergen-Zeist.

Toelichting Groen is van groot belang voor de inwoners van Zeist De betekenis van groen, natuur en landschap kan moeilijk worden overschat. Denk aan opname van het broeikasgas CO2, het voorkomen van hittestress in stedelijk gebieden, ontspanning voor mensen in de directe omgeving, recreatie en toerisme, het behoud van biodiversiteit, natuurbeleving en -educatie etc. Geen wonder dat in burgerpeilingen en

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

1

enquêtes groen en natuur steevast bovenaan staan als het gaat om kwaliteiten die mensen het meest waardevol vinden van hun omgeving. Dit blijkt ook uit de provinciale enquête1) die werd gehouden in het kader van de voorbereiding van de visie voor de lange termijn t.b.v. de Provinciale Omgevingsvisie. Op basis van 3 gesloten en 2 open vragen konden respondenten een rangorde bepalen van 20 genoemde kwaliteiten. Daaruit blijkt dat dat natuur bovenaan staat met 63,8%, daarna volgt duurzaamheid met 35,1% en leefbaarheid met 24,3%. Pas op plaats 10 van de rangorde staat werkgelegenheid met 12,6%.

Te omvangrijk bouwprogramma bedreiging voor het groen in Zeist De organisaties die samenwerken in het netwerk van Stichting Beter Zeist ervaren het woningprogramma opgenomen in het Ontwerp voor de Eerste Omgevingsvisie als een grote bedreiging van het groen. Het gaat om het volgende programma: • • •

2.500 woningen tot 2030 voorgenomen bouwprogramma van Zeist. Onderzoek naar de bouw 500 tot 1.500 woningen bij het station Driebergen-Zeist. Onderzoek naar de bouw van 5.000 woningen in Zeist-Noord.

Onderzoek naar en/of het instemmen met zulke grootschalige bouwvoornemens legt een grote druk op het groen in Zeist. En wel om de volgende redenen: •

• •

Het vraagt om bouwgrond in de gemeente Zeist, voor een groot deel nu groen binnen en buiten de bebouwde kommen van de kernen. Dat groen heeft een hoge natuur- en belevingswaarde en is dus van groot belang voor de inwoners van de omliggende kernen en gemeenten. Het zware bouwprogramma geeft aan ontwikkelaars en ambtenaren het signaal af dat bouwen belangrijker is dan groen. Dat merken wij in de directe praktijk van ons werk. Hoge bouwaantallen liggen al bij voorbaat vast voor een locatie, aanwezig groen wordt niet serieus in zijn kwaliteiten gerespecteerd. Dit onder het motto: wij moeten veel bouwen. Kwantiteit gaat zo voor kwaliteit2.

Bouwen is urgent, maar zijn deze hoge aantallen nodig? Er wordt soms gesproken over een tekort van 1 miljoen woningen in Nederland. Voor de U16-regio wordt op pagina 21 van het Integraal Ruimtelijk Perspectief een planbehoefte van 124.100 tot 147.500 woningen genoemd. Bouwen lijkt hierdoor zeer urgent. In belangrijke mate worden deze aantallen echter bepaald door migratie en economische groei. Vanwege de voorgenomen groei met 80.000 arbeidsplaatsen zijn in het U16woningbouwprogramma 70.000 extra woningen opgenomen. Het gaat daarbij om een groeiambitie om de regio te ontwikkelen tot een Metropoolregio. Dat leidt dus tot verdere verstedelijking. En dat is als zodanig nooit met de Zeister bevolking besproken.

1) Resultaten online enquête provincie Utrecht 2050 / 12 april 2018. 2) Zie de huidige Structuurvisie ‘Zeist schrijf je met een Q’ er juist voor is gekozen de (ruimtelijke)

kwaliteit boven de kwantiteit te laten gaan.

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

2

Volgens een artikel in de NRC van 23 maart 2022, zie bijlage 2, is de opbouw van de landelijke woningvraag tot 2021 als volgt: • Verkleinen woningtekort tot de gebruikelijke tot 2% • Opvangen verkleinen huishoudens • Accommoderen bevolkingsgroei Totaal nieuwe woningvraag tot 2031

139.000 243.000 436.000 818.000

Daarnaast is er in het artikel in de NRC sprake van sloop en nieuwbouw van 118.000 woningen. Dit vraagt wel om productie, maar niet zozeer om nieuwe locaties en leidt op zich niet tot groei van de woningvoorraad.

Groei is een beleidskeuze ten koste van groen Wij brengen onder uw aandacht dat in deze prognose een beleidskeuze zit. Namelijk de bevolkingsgroei. De natuurlijke bevolkingsgroei is bij de huidige gemiddelde gezinsgrootte vrijwel nul of zelfs negatief, zeker in Zeist. De groei wordt bepaald door immigratie. Deze wordt in belangrijke mate bepaald door de groei van het aantal arbeidsplaatsen. Landelijk dus een vergelijkbaar verschijnsel als in de U16-regio waar het woningbouwprogramma van 145.000 voor bijna de helft (70.000) wordt bepaald door de ambitie een groei met 80.000 arbeidsplaatsen te faciliteren. Hoewel er veel woningen in de stad Utrecht worden gebouwd, gaat de economische groei ook ten koste gaat van het groen aan de oostkant van Utrecht. Er is door de beoogde groei van het aantal arbeidsplaatsen grote behoefte aan nieuwe hectares voor werken, wonen, wegen en andere infrastructuur. Daardoor wordt onvermijdelijk groen bebouwd. Daarnaast krijgt omringend groen bij bouwlocaties begrijpelijk een uitloop- en recreatiefunctie onder de titel “Groen groeit mee”. Dat zal op veel plaatsen echter ten koste gaan van aanwezige groene waarden als biodiversiteit en beleving van de open en groene ruimte en soms cultuurhistorie zoals bij het station Driebergen-Zeist.

Een redelijk Zeister aandeel in het oplossen van het woningtekort Tot 2031 is het geprognosticeerde landelijke woningtekort als gevolg van inlopen van achterstand (139.000) en gezinsverdunning (234.000) is 384.000 woningen. Een naar inwoners evenredig Zeister aandeel hierin zou 1.418 woningen zijn3). In de praktijk blijkt overigens dat de vele woningen die de afgelopen jaren in Zeist zijn gebouwd voor ca. driekwart worden bewoond door inwoners van buiten Zeist. Zeist kent volgens de Omgevingsvisie (pagina 39) tot 2030 nu al concrete plannen voor 2.500 woningen. En volgens de door Zeist ondersteunde regionale Contour REP 2020 in 2035 meer dan 3.500 woningen en in de jaren daarna als woningbouwpotentie nog eens 2.200 woningen. Veel meer dan een evenredig aandeel dus. Waarom moet Zeist veel en veel harder groeien dan de omgeving? Wie van de Zeistenaren wil dat eigenlijk?

Zeister aandeel in de economische groei In Zeist zijn voldoende arbeidsplaatsen voor de inwoners. Zeist had volgens pagina 3 van het Economisch Kompas Zeist van 2018 34.300 arbeidsplaatsen bij een 3) (17.602.978 inwoners van Nederland gedeeld door 65.043 inwoners van Zeist, dus 0,37%).

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

3

beroepsbevolking van 28.000 werkenden en 2.000 werkzoekenden. Een deel daarvan is de normale frictiewerkloosheid bij wisseling van arbeid. Waarom zou de gemeente Zeist gezien het overschot aan arbeidsplaatsen de regionale ambitie van 80.000 extra arbeidsplaatsen omarmen? Het gaat hoe dan ook ten koste van het groen. Allereerst in direct ruimtebeslag want het Integraal Ruimtelijk Perspectief noemt als noodzakelijk maximaal 85 hectare kantoorruimte en 216 ha bedrijfsterreinen (pag. 21 en 59) met ook zoeklocaties ten oosten van Utrecht. Maar ook zoals aangegeven een vervolgeffect op de woningbouw (70.000 woningen). Groei van arbeidsplaatsen is dus niet nodig en het ruimtebeslag en de woningvraag vormt een bedreiging voor het groen.

Is extra groei duurzaam en passend voor Utrecht? De toch al drukke regio Utrecht, soms ook wel eens het verkeersplein van Nederland genoemd, zet meer in op groei dan andere regio’s in Nederland. Wij vragen ons af of het in deze tijd past en duurzaam is om buiten de rode contouren, dus in het groen, te groeien. Groei leidt ook nog tot extra mobiliteit. De inkomende pendel is nu al 44.000 dagelijkse verkeersbewegingen.

Risico’s van extra groei Het risico is echter dat door groeiprognoses de mooiste en meest bijzondere groene locaties straks als eerste worden ‘weggeven’ voor groeiambities die helemaal niet uitkomen. Want landelijk gezien lijken groeiprognoses van regio’s die ‘met elkaar in competitie zijn’ bij elkaar opgeteld te worden. Ook in de Metropoolregio U16 moet nog blijken of de groei wel plaats vindt. Kijken in de toekomst is kijken in koffiedik. Voor de groei van de Regio Utrecht zijn bovendien veel rijksmiddelen voor de mobiliteitsinfrastructuur nodig. En daaraan kan het gaan ontbreken gezien de vele landelijke urgente prioriteiten.

Duurzamer alternatief: groeien in krimpregio’s en klimaatkosten besparen Een betere optie is de groei van randstedelijke regio’s juist af te remmen en meer in Oost- en Zuid-Nederland te investeren. Dat kan voor alle regio’s een win-winsituatie betekenen: 1. in de huidige krimpregio’s (inclusief de regio Achterhoek) betekent dit behoud van voorzieningen en woningen; 2. in de groeiregio’s behoud van woon- en leefomgeving en minder drukte. Inderdaad zoals de Rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving zegt in aanbeveling 5 naar aanleiding van het Integraal Ruimtelijke Perspectief van de U16: “Denk Groter!”. Kijk dus verder dan de directe omgeving. Zie de prognose per provincie voor 2050 (de Achterhoek behoort

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

4

ook tot de krimpgebieden).

Gevolgen klimaatverandering voor woningbouwlocaties Woningbouw in Oost en Zuid-Nederland is ook in lijn van het advies d.d. 3 december 2021 van de Deltacommissaris. Hij gaat in op de gevolgen van klimaatverandering en hoe dit de woningbouw in Nederland beïnvloedt. De Commissaris adviseert onder meer om te kijken naar een herindeling van de verstedelijking van Nederland. Ongeveer tweederde van de beoogde woningopbouw staat momenteel gepland in de omgeving van de Randstad. Hierdoor ontstaat er een concentratie van woningbouw, werkgelegenheid en andere investeringen in lage gebieden. Terwijl deze gebieden juist een risicogebied zijn als we praten over de zeespiegelstijging en de bodemdaling die gelijktijdig plaatsvindt. Verdere vergroting van het bebouwde gebied in de Randstad vergroot de problematiek van de zeespiegelstijging en verdere bodemdaling. Dat is een fysieke realiteit. Naast de (zeer) urgente aanpak van de klimaatproblematiek zelf (zie ook laatste IPCC-rapport), zal rekening houden met klimaatproblemen (klimaatadaptatie) dus de komende eeuw en langer nodig zijn. Dit zeker ook ten aanzien van veilig wonen, natuur- en waterbeheer en leefomgeving. Vooral CO2 blijft nog ca. 100-150 jaar in de atmosfeer en zorgt daarmee voor langdurige opwarming van bodem, water en atmosfeer, wat Nederland ook doet aan klimaatmaatregelen.

Voorkom verkleinen van groeiplaatsen voor bomen In het op 4 april 2022 gepubliceerde IPCC-rapport wordt gepleit voor directe actie om klimaatgevolgen te beperken waaronder het tegengaan van ontbossing. Qua bosoppervlak heeft Nederland in de Europese Unie de minste hoeveelheid bos4). In feite is er hier al decennialang (per saldo) geen bos is bijgekomen, ondanks de toename van de bevolking en de mooie toezeggingen voor uitbreiding van het bosareaal.

Kan er meer worden gedaan aan de hoge prijzen van woningen dan veel bouwen? Veel bouwen is een oplossing voor het berekende woningtekort. Voor de korte termijn valt op dat de hoge woningprijzen voor koopwoningen vooral worden veroorzaakt door de hoge huren. Door de lage rente, fiscale voordelen en gunstige leennormen is kopen voor de meeste huurders aanzienlijk voordeliger dan huren. Ook bij hogere woningprijzen. Men blijft dus (over)bieden. Ook blijkt dat door verdere verstedelijking de koop- en huurprijzen van woningen juist verder oplopen mede als gevolg van schaarste van bouwgrond. Dus hoe meer je bouwt des te hoger de woonprijzen worden. Dat lijkt strijdig met de marktwerking maar dat krijg je bij een schaarste aan bouwgrond. 4) Eurostat database. Nederland is na Malta en Ierland het land met de minste bossen van alle

EU-landen. Slechts 11 procent van het land is begroeid met bossen en andere boomrijke gebieden zoals parken. Alleen Malta (1 procent) en Ierland (10 procent) zijn nog minder boomrijk.

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

5

Daarnaast geldt voor beleggers dat kopen en verhuren door de hoge huren en toekomstige verkoopopbrengsten voordeliger is dan sparen of beleggen in aandelen. Ook is de belastingdruk in box 3 (en 2) veel lager dan in box 1. Door woningaankoop wordt ook vermogen verplaatst. Verder bestaan bouwprogramma’s van gemeenten in het goedkopere segment vooral uit kleinere huurappartementen met hoge huren. Starters kunnen echter op deze wijze niet iets ‘opbouwen’ en gezinsvorming is onaantrekkelijk. Speculatie door binnen- en buitenlandse beleggers en hoge huren leidt zo tot hoge woningprijzen. Een goede maatregel hiertegen is het voornemen van ook de gemeente Zeist om opkoopbescherming in te voeren. Zie ‘RIB22_042 koopbescherming’ over dit onderwerp op de lijst van ingekomen stukken voor de raad van april. Wij roepen uw raad op hiermee haast mee te maken. Maar er zijn ook andere instrumenten zoals een doelgroepenverordening of het met ontwikkelaars (via anterieure overeenkomsten) afspreken dat Zeistenaren of personen die bijvoorbeeld via werk of sociaal gebonden zijn aan Zeist meer en eerder een eerste keuze krijgen. Zie verder bijlage 1 voor veel meer mogelijkheden en een nadere toelichting. Met vriendelijke groet,

Egbert Visscher, voorzitter Stichting Beter Zeist, mede namens: - vereniging Werkgroep Natuurlijk Zeist-West en - Stichting Milieuzorg Zeist e.o.

BIJLAGEN 1. Woonbehoefte en kosten huisvesting, Inspraak van de Stichting Beter Zeist, ronde tafel gemeenteraad Zeist 2021 11 16) 2. Een miljoen woningen zijn nodig, (..) waar komt dat getal vandaan? Mirjam Remie, NRC 23 maart 2022. (Separaat als pdf) Bijlage 1 Woonbehoefte en kosten huisvesting (Hoofdstuk 4 van inspraakreactie RV IRP, Stichting Beter Zeist, ronde tafel / 2021 11 16) Kosten huisvesting De prijzen voor huisvesting rijzen de pan uit. Betaalbare woningen zijn nauwelijks te krijgen. Dat heeft deels te maken met een te grote achterstand in de bouw van woningen.

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

6

Gewoonlijk bestaat er op de woningmarkt in Nederland een tekort van ca 2 % op het totaal aantal woningen. Zo’n tekort is heel normaal in een marktsituatie. Een overschot zorgt namelijk voor sterk dalende prijzen en ook voor een stagnerende woningmarkt. Woningzoekenden wachten dan namelijk af. Als gevolg van de vorige economische crisis van 2008 – 2016 is het tekort in Nederland echter toegenomen tot 3,5% d.i. 279.000 woningen5). In de provincie Utrecht met ca. 600.000 bestaande woningen zou het dan gaan om ca. 21.000 woningen. In Zeist om ruim 1.000 woningen waarvan 450 om te komen tot een normale woningmarkt van 2% tekort (zonder verstoringen door instroom van buiten). In de pijplijn van de gemeente zitten ongeveer 2.000 woningen en 1.000 meer als extra plancapaciteit. In totaal is nu de plancapaciteit voor Zeist 3.000 woningen (IRP op pagina 160). Maar ook in regio’s waar er normaal geen tekort aan woningen was zijn de prijzen sterk gestegen, overigens wel wat minder dan in de grote stedelijke gebieden. Dat heeft wereldwijd te maken met de (gecreëerde) hoeveelheid geld die in omloop is en waarvoor rendement wordt gezocht. Ook centrale banken kunnen hun renten nog zeer laag houden. Daarnaast zijn er in Nederland extra financiële factoren van belang. Het gaat in totaal vooral om: -

buitensporig lage hypotheekrenten ook voor langere termijn; langdurige hypotheekaftrek in box 1; de ton euro als gift voor woningaankoop van welstandige ouders voor hun kinderen; - beursopbrengsten die worden verzilverd voor onroerend goed en huisvesting; - internationale opkopers en investeerders van huizen die daarover nauwelijks winst betalen; - huizenmelkers die relatief weinig belasting betalen in box 3; - crimineel geld dat via de onroerend goed markt wordt witgewassen (de helft van de ca. 13 miljard die er jaarlijks in Nederland omgaat); - verstedelijking waardoor bouwgrond schaars wordt met tegelijkertijd aldaar veel aanbod van potentiële huurders en kopers; - ondersteuningspakketten in het kader van de coronamaatregelen; - de ‘gekte’ die ontstaat door de nog steeds oplopende prijzen. Het gaat in Nederland dus zeker niet alleen om woningnood, maar vooral ook om hoge kosten voor huisvesting. Daaraan zal dus ook veel moeten worden gedaan. Woonbehoefte Zeist De bevolkingsgroei van Zeist is grotendeels te danken aan instroom van buiten. Er is namelijk al jaren geen geboorteoverschot in Zeist. zie in deze dus ook het: ‘Woningmarktonderzoek (Companen, 2019)’). Ongeveer drievierde van de bestaande en nieuwe huur- en koopwoningen komt in handen van niet-Zeistenaren. Dus slechts in een kwart van de aangeboden huizen gaan Zeistenaren wonen.

Dat betekent dat bij het bouwen van 8.000 woningen er effectief maar 2.000 bewoond kunnen worden door eigen inwoners. Zonder aangepast huisvestings- en woningbeleid wordt Zeist al of niet gewild een groeikern voor de regio. Wil de raad dat? En zo ja, hoe gaat het bestuur dat vragen of uitleggen aan de bevolking? En als de raad geen groeikern wil worden, wat 5

) Staat van de Woningmarkt, juli 2021.

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

7

gaat de raad daaraan dan doen? Kan Zeist de markt reguleren? In de Woonvisie 2021-2025 Zeist staat dat het college een instrumentenkoffer wil vullen om woningen voor een doelgroep te kunnen behouden. Het gaat in eerste instantie om de gereedschapskoffer stimulering en behoud van het sociale en middeldure segment. Denk aan hulpmiddelen zoals bestemmingsplannen, doelgroep-verordening en zelfbewoningsplicht, maar ook aan de nieuwe wettelijke mogelijkheden voor opkoopbescherming. De raad zou ook verder kunnen gaan en voorrang kunnen geven aan eigen inwoners en degenen die langdurig gebonden zijn aan Zeist. Ontwikkelaars kunnen namelijk op dringend verzoek van of afspraak met de gemeente dergelijke mensen voorrang geven bij woninginschrijving voor hun projecten. Dat gebeurt in andere gemeenten al om de huisvesting voor plaatsgebonden personen beter te kunnen garanderen.

Platform van buurten voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

8

Wo�n�i�n�g�t�e�ko�r�t 1 miljoen huizen erbij: is dat te veel of te weinig? ECONOMIE�E4-5

Van 2020 tot 2030 zouden er een miljoen woningen bij moeten komen. Maar dat getal wordt geregeld in twijfel getrokken. PAGINA�E4-5

MICHIEL�WIJNBERGH/ANP

Een miljoen woningen nodig, toch?

Groot�aantal�variabelen�maakt�prognose�onzeker Gewenste woningproductie om tekort terug te brengen tot 2% in 2031 Woningvoorraad in 2021: 7.966.000 Uitbreiding:

Voorspelling aantal huishoudens door CBS, in miljoenen Prognose in 2016

2018

2021

9,0

118.000 Vervangende nieuwbouw

139.000 Inlopen tekort tot 2%

8,5 8,0

243.000 Opvangen kleinere huishoudens

7,5

818.000 woningen

436.000 Accommoderen bevolkingsgroei

7,0

’16 ’17

’19

’21

’23

’25

’27

’29

’31

Woningvoorraad 2031: 8.784.000 NRC 230322 / StS / Bron: CBS, abf Research

Wat betekent het dan wel? Het aantal huizen dat we nu tekortkomen is veel kleiner dan het aantal dat we in 2030 extra nodig hebben. ABF komt uit op 279.000 huizen. Om dat te berekenen, is gekeken naar de verhouding tussen aantal huishoudens en aantal woningen. En naar indicatoren die erop wijzen dat iemand een woning zoekt: het aantal 25-jarigen dat een woning deelt, studenten die thuiswonen, dertigers die weer bij hun ouders gaan wonen.

Tijdens de coronacrisis daalde het, omdat expats vertrokken en relatief veel mensen stierven. Nu stijgt het, omdat Oekraïense vluchtelingen naar Nederland komen, van wie een deel in Nederland zal willen blijven. Als mensen andere woonvoorkeuren krijgen, verandert het ook. Die miljoen is „niet in steen gebeiteld”, vermeldt ook onderzoeksbureau ABF. „Als je iets andere veronderstellingen maakt”, zegt Conijn, „wordt het woningtekort iets meer, of iets minder. Het is uiteindelijk heel erg afhankelijk van demografische ontwikkelingen en woonvoorkeuren.” Want prognoses zijn een doorrekening van wat al aan het gebeuren ís, zegt Jan Latten, emeritus hoogleraar sociale demografie. Dat wordt vaak vergeten. „Men doet dan alsof een prognose een beleidsdoel is. Dat is natuurlijk de grootste onzin. Zo’n getal geeft aan waar het naartoe gaat als beleidsmakers niets doen. Als je dat niet wilt, je wilt iets meer of iets minder, dan moet je wat aan het beleid veranderen. En niet, zoals vaak gebeurt, statistici en demografen laten rekenen en zeggen: dit is onze toekomst. Dan ben je visieloos bezig.” In het geval van de woningmarkt zijn prognoses en scenario’s hard nodig omdat de bouw van nieuwe woningen gemiddeld tien – en soms wel twintig – jaar duurt. Ver vooruitkijken is dan vereist. Dat gebeurt doorgaans met het waarschijnlijkste scenario, zegt Latten.

„Cijfers heb je alleen van het verleden. Dan ga je kijken: kun je verwachten dat de bestaande trends zo blijven?”

FOTO�VINCENT�JANNINK/ANP

Kleinere huishoudens

Een�woonwijk�in�aanbouw in�de�Mastenbroekerpolder�bij�Zwolle.�Minister�De�Jonge�wil�dat�er�landelijk�100.000�woningen�per�jaar�bij�worden�gebouwd.

BOUWPLANNEN

Een miljoen woningen zijn nodig – maar het kan ook minder zijn, of meer Het kabinet wil 100.000 woningen per jaar bouwen. Dat zou nodig zijn om het tekort in te lopen. Waar komt dat getal vandaan? Door�onze�redacteur Mirjam�Remie

H

et staat pontificaal op de voorkant van zijn nieuwe woonagenda: 100.000 per jaar. Zoveel huizen wil minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) er de komende negen jaar bij bouwen. Het is een ambitieus cijfer: 900.000 woningen in totaal, terwijl de procedures stroperig en de capaciteitstekorten groot zijn. Rekenen we vanaf 2020, dan was de ambitie een miljoen geweest. Dat miljoen komt niet uit de lucht vallen: het getal zingt al jaren rond in het woningdebat. Typ ‘één miljoen woningen’ in op Google en je krijgt meer dan vijf miljoen hits. De vorige minister die over de woningmarkt ging, Kajsa Ollongren (destijds Binnenlandse Zaken, D66), repte er in 2018

al over, verkiezingsprogramma’s stonden er vol mee. De doelstelling ‘100.000 per jaar’ komt ook terug in het regeerakkoord van Rutte IV, als een van de grootste opgaven voor het nieuwe kabinet. Zo lijkt het een onomstreden cijfer. Maar in de discussie over de gewenste bouwgolf wordt het geregeld in twijfel getrokken. „Natuurlijk zijn er woningen nodig, maar één miljoen? Waar wonen al die mensen nu dan?”, zei bijvoorbeeld Henk Vermeer, medeoprichter van de BoerBurgerBeweging (die niet op het platteland wil bouwen), vorig jaar tegen vakblad Cobouw. Het getal zou, klinkt het, een succesvolle ‘spin’ zijn van de bouwlobby. Ook vaak betoogd: als iedereen kleiner gaat wonen en ouderen verhuizen, is het woningtekort óók opgelost. Er ís trouwens helemaal geen woningtekort, zeggen anderen weer. Zij halen er dan een tweet bij van Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom van het CBS. Die twitterde vorig jaar

Men doet alsof een prognose een beleidsdoel is, dat is natuurlijk de grootste onzin Jan�Latten emeritus�hoogleraar

dat het woningtekort „historisch gezien niet hoog” is. En bovendien, zeggen wéér anderen, de woningmarkt is niet vastgelopen door een tekort aan huizen, maar door een teveel aan geld. Waar komt het getal vandaan? En zijn er wel een miljoen woningen nodig? „Het is een beetje een wedstrijdje statistisch verplassen voor intimi geworden”, zegt CeesJan Pen, lector De Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen. „Er lopen veel zaken door elkaar heen en de belangen zijn groot. Dat maakt het lastig hier rustig naar te kijken.”

Goedkope, lelijke woningen Zo hebben de bouwsector en grondeigenaren er financieel belang bij dat er zoveel mogelijk nieuwbouw komt op grote bouwlocaties, en spinnen architecten juist garen bij transformatie van bestaande panden in de stad. Bovendien leeft bij sommigen de angst dat Nederland

in korte tijd wordt volgeplempt met goedkope, lelijke woningen. Hoewel het getal ‘miljoen’ in 2017 voor het eerst werd genoemd in een studie van een bouwadviesbureau, en een jaar later in een rapport van de vereniging van projectontwikkelaars, is het niet uit de bouwsector afkomstig. Het komt voort uit cijfers van ABF Research, een gedegen Delfts onderzoeksbureau dat al jaren het woningtekort voor de overheid berekent. Volgens hun recentste prognose zijn er van 2021 tot en met 2030 936.000 woningen nodig; ongeveer een miljoen dus. Daarvan zijn er vorig jaar zo’n 77.000 gebouwd. Dat betekent níét dat al die potentiële bewoners nu dakloos zijn of noodgedwongen nog met hun ex wonen. Het betekent ook niet dat weilanden gezocht moeten worden voor de bouw van één miljoen geheel nieuwe woningen: transformatie van winkel- of kantoorpanden of splitsing van huizen kan ook.

Het woningtekort is nu 3,5 procent. Volgens experts is 2 procent een gezonde situatie op de woningmarkt, waarbij de prijzen niet te veel schommelen. Om dat te bereiken is de bouw van 139.000 huizen nodig in de regio’s met de grootste tekorten. Peter Hein van Mulligen van het CBS gebruikte in zijn veel geciteerde tweet – dat het woningtekort historisch gezien niet hoog zou zijn – ongecorrigeerde cijfers. De rest van het getal 936.000 bestaat uit huizen die in de toekomst nodig zullen zijn. Groeit het aantal inwoners en huishoudens, dan zijn logischerwijs meer woningen nodig. Het CBS verwacht dat er eind 2040 19,1 miljoen mensen in Nederland wonen. Die groei is vooral toe te schrijven aan de komst van (arbeids-)migranten. De ‘natuurlijke aanwas’ slinkt juist; we krijgen steeds minder kinderen. Daarvoor zijn 436.000 extra huizen nodig. Ook het aantal huishoudens groeit, door bevolkingsgroei en doordat huishoudens steeds kleiner worden. Er zijn steeds meer alleenstaanden, vooral onder ouderen en migranten. In 2035 bestaat een huishouden gemiddeld uit 2,07 personen; een halvering ten opzichte van de situatie in 1950. Om deze groei te ondervangen, zijn 243.000 woningen nodig. Tot slot berekent ABF hoeveel woningen de komende jaren naar verwachting gesloopt worden, omdat die moeten worden vervangen. Het onderzoeksbureau komt op 118.000 woningen.

Migratie onderschat

Bewegend getal Die miljoen is, kortom, gebaseerd op allerlei aannames. „Het is geen spijkerhard getal”, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt (Universiteit van Amsterdam). „Het zijn verwachtingen over de toekomst die niet hoeven uit te komen. Maar met het huidige woningtekort vind ik het verstandig niet te veel te relativeren, omdat de urgentie dan verloren gaat. Zo’n getal is ook een boodschap naar de politiek.” Dát er een tekort is, blijkt uit genoeg signalen, zegt hij: extreem lange wachtlijsten in de huursector, starters die niet aan de bak komen, jongeren die bij hun ouders blijven wonen, heel hoge prijzen in de koop- en particuliere huursector. Het woningtekort is een bewegend getal.

Je moet er een kéér een klap op geven. En één getal noemen: zo werkt politiek Johan�Conijn emeritus�hoogleraar

Maar de groei van het aantal huishoudens wordt door het CBS steeds te conservatief ingeschat. Telkens is die groei hoger dan eerder werd gedacht. Het overgrote deel daarvan komt door onverwacht hogere migratie: die wordt structureel onderschat. Latten: „Je zou kunnen zeggen: de realiteit haalt telkens de voorgaande prognose in. Ik denk dat mede daardoor de bouwproductie niet is bijgebleven.” Latten denkt daarom dat de prognose van een benodigde miljoen woningen de komende jaren aan de voorzichtige kant is; dat er mogelijk nog meer huizen nodig zijn. Ook Conijn wijst op de onderschatting van immigratie. En verder, zegt hij, is het „notoir lastig” sloop in te schatten. Zeker nu nog moet blijken of het lonend is sterk verouderde woningen te verduurzamen. Maar waar het om gaat, zegt hij, is dat er snel veel huizen bij moeten, in de orde van grootte van een miljoen. „Misschien ligt het getal, met andere aannames, ergens tussen de 800.000 en 1,2 miljoen benodigde woningen. Maar je moet er een kéér een klap op geven. En één getal noemen: zo werkt politiek.”