Raadsstuk Financiele consequenties sloop Passagepanden Entreegbied

Raadsstuk

Onderwerp Financiële consequenties sloop Passagepanden Entreegebied. Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 4 oktober 2022

2022/1268433 Kramer, P. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM Folmer, P. 06-29029078 pfolmer@haarlem.nl Met de voormalig erfpachters van een deel van de Passagepanden tegen wie een procedure in hoger beroep loopt is het college voornemens een overeenkomst te sluiten waarbij de gemeente de sloopkosten voor haar rekening en risico neemt tegen finale kwijting van het hoger beroep. De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. Besluit gemeenteraad d.d. 30 oktober 2018 om het verlengingsverzoek erfpacht Passage niet in te willigen (2018/548255). Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: De sloopkosten €229.000,- ex btw van de Passagepanden ten laste van de grondexploitatie Entree Palaceplein te brengen en de verliesvoorziening op te hogen met €218.173,- ten laste van de reserve SIA. de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2022/1268433

1/4

1. Inleiding Ten gevolge van het kortgedingvonnis d.d. 27 juli 2022 worden volgens planning dit najaar de Passagepanden langs de Burgemeester Engelbertsstraat gesloopt. De voormalig erfpachters zijn hier zelf verantwoordelijk voor en moeten de grond in de oorspronkelijke staat aan de gemeente opleveren. Zij moeten daarvoor de panden inclusief kelders slopen en opvullen met zand tot maaiveldniveau. Hiermee is het juridische conflict met betrekking tot de beëindiging van de erfpacht van deze panden nog niet ten einde. Een aantal voormalig erfpachters is in hoger beroep gegaan tegen het rechtbankvonnis (d.d. 20 april 2020). Het hoger beroep staat gepland in januari 2023. Kern van deze zaak is of de gemeente op terechte gronden de erfpachtcontracten niet heeft verlengd. Dit betekent dat er altijd nog een zeker risico bestaat dat de gemeente alsnog (deels) in het ongelijk gesteld wordt. Het college stelt voor om te proberen hier minnelijk uit te komen waarbij de gemeente de sloopkosten voor zijn rekening neemt en afgesproken wordt dat de erfpachters hun hoger beroep opgeven. In de grondexploitatie zijn deze kosten niet voorzien. Dat geldt ook voor de sloopkosten van de Passagepanden die niet betrokken zijn in bovenstaande juridische procedure. Hier heeft de gemeente al in een eerder stadium de toezegging gedaan dat de sloopkosten voor rekening van de gemeente komen.

In totaal staan er nu 22 panden. Hiervan zijn 4 panden, zonder tussenkomst van de rechter, al eerder aan de gemeente overgedragen. De drie panden van restaurant Le Grand Prix (nr. 6, 8 en 10) worden op een later moment gesloopt. Hier loopt een ander traject voor. Met de voormalig erfpachters van de overige 15 panden die, ten gevolge van het vonnis (dd. 27 juli 2022) van het ontruimingskortgeding op korte termijn gesloopt moeten worden, kan een overeenkomst worden gesloten waarbij de gemeente deze voor haar rekening en risico sloopt tegen finale kwijting van het hoger beroep. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. De sloopkosten €229.000,- ex btw van de Passagepanden ten laste van de grondexploitatie Entree Palaceplein te brengen en de verliesvoorziening op te hogen met €218.173,- ten laste van de reserve SIA. 3. Beoogd resultaat De erfpachters trekken het hoger beroep in en daarmee worden risico’s voor de gemeente voorkomen. Er komt zekerheid over de sloop van de kiosken en het gebied kan daardoor gereed worden gemaakt voor de beoogde herontwikkeling.

Kenmerk: 2022/1268433

2/4

4. Argumenten 4.1 Met een minnelijke schikking kan de beroepsprocedure stopgezet worden en worden juridische kosten bespaard. Het hoger beroep is een financieel risico voor de gemeente. De gemeente is bij vonnis van d.d. 20 april 2020 in het gelijk gesteld dat op terechte gronden de erfpachtcontracten niet zijn verlengd. Als de procedure in hoger beroep onverhoopt anders uitpakt, kunnen de gevolgen voor de gemeente groot zijn. In het uiterste geval zal de gemeente een schadevergoeding aan de voormalig erfpachters moeten betalen voor het onterecht niet verlengen van de erfpachtovereenkomst. De exploitanten van de Passagepanden lijden dan schade omdat ze niet meer in staat zijn de exploitatie hier voort te zetten. Het is zeer lastig om hier een concreet bedrag aan te koppelen maar dit kan gaan over meerdere honderdduizenden euro’s. Dit risico vervalt met dit aanbod om de panden voor rekening en risico van de gemeente te slopen. Tevens bespaart dit de gemeente zo’n €10.000,- a €20.000,euro aan externe juridische kosten voor het hoger beroep. 4.2 Met een minnelijke schikking komt er duidelijkheid en wordt vertraging voorkomen. De gemeente kan door nu een schikking te treffen voor eens en altijd dit langlopende conflict beëindigen wat definitief en direct de weg vrij maakt voor de herontwikkeling op deze locatie.

Het alternatief is doorprocederen met het risico op een ongunstige uitkomst en in ieder geval vertraging met ca. 1 jaar (tenzij daarna nog een procedure in cassatie volgt). 5. Financiën Op basis van opgevraagde offertes bedragen de sloopkosten per pand €8.600,- euro ex btw. Aan de voormalig erfpachters van de 15 overige panden is, onder voorbehoud goedkeuring raad, voorgelegd dat het college bereid is de sloopkosten over te nemen als zij het hoger beroep intrekken. Dit betekent dat de gemeente €129.000,- ex btw aan meerkosten heeft. Deze kosten zijn niet voorzien in de grondexploitatie. De sloopkosten van de 4 panden die eerder aan de gemeente zijn overgedragen worden gedragen door de gemeente. Dat is destijds met de voormalig erfpachters afgesproken. Zowel deze als de sloopkosten van de nummers 6, 8 en 10 (welke t.z.t. in eigendom komen van de gemeente) zijn niet voorzien in de grondexploitatie. Het voorstel is deze kosten ten laste van de grondexploitatie Entree Palaceplein te brengen. Deze kosten worden in totaal geraamd op €60.200,- excl. btw. Voor kosten voor toezicht en onvoorzien (asbest e.d.) wordt aanvullend een bedrag van €39.800,-excl. btw gereserveerd. In totaal €229.000,- excl. btw (€129.000,- + €60.200,- + €39.800,-). Alle panden (behalve de nummers 6, 8 en 10) kunnen zo in één keer gesloopt worden.

Dit geeft minder overlast (omdat de gemeente daarin regie neemt en dus in één keer kan slopen) en bespaart kosten (€ 2.250, - ex btw) per pand wanneer iedereen, gemeente en eigenaren, afzonderlijk van elkaar zouden slopen.

Kenmerk: 2022/1268433

3/4

Buiten de kosten zijn de sloopkosten voor de in 2018 gesloopte panden Passage 46, 48 (Boomerang). Dit is destijds gebeurd nadat er brand is geweest en er een onveilige situatie was ontstaan. De kosten destijds van ruim €16.000,- euro per kiosk konden uit de post sloopkosten voor de slurf van het Palacehotel worden betaald die in de grondexploitatie was opgenomen. Deze post is niet meer beschikbaar. 6. Risico’s en kanttekeningen 6.1 De raad kan in overweging nemen de dekking te financieren door het woonprogramma, nu grotendeels sociaal, geheel of deels te wijzigen in middelduur. In de visie Entreegebied zijn van de geplande 37 woningen er 28 sociaal. Stel dat deze 28 woningen volledig worden omgezet naar middelduur dan wordt het totale woonprogramma 29 woningen middelduur. Het totaal aantal woningen wordt dan minder aangezien middel dure woningen groter zijn dan sociaal bij een gelijkblijvend bouwvolume. Dit zou ongeveer €800.000,- meeropbrengsten opleveren. Middel dure woningen hebben een hogere grondprijs. Een tweede optie is om voor de dekking een beroep te doen op de reserve sociale woningbouw (onderdeel van de SIA). 7. Uitvoering 7.1 Met de advocaat zal worden afgesproken dat het hoger beroep, zodra de raad heeft ingestemd met dit voorstel, zal worden ingetrokken. 7.2 De grondexploitatie Entree Palaceplein heeft een negatief resultaat (netto contante waarde).

De extra sloopkosten leiden tot een slechter resultaat. De gemeente is verplicht om het verlies van de grondexploitatie af te dekken door een verliesvoorziening te treffen. Deze zal als gevolg van dit besluit opgehoogd moeten worden met €218.173,-. Het voorstel is om dit extra tekort te dekken uit de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Dit zal in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) verwerkt worden. 8. Bijlagen N.v.t.

Kenmerk: 2022/1268433

4/4