Raadsstuk Actualisatie Nota spelregels en vasttellen compensatieregeling

Raadsstuk

Onderwerp Nota Actualisatie spelregels voor nieuwbouw en vaststellen compensatieregeling Nummer 2023/57003 Portefeuillehouder Hendriks, M. Programma/beleidsveld 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling Afdeling ECDW Auteur Tichelaar, T. Telefoonnummer 023-5114840 Email ttichelaar@haarlem.nl In 2020 is de nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en Kernboodschap betaalbare huur en koop" door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt was om grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumenten voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in sociale huur en middensegment. Uit ervaring blijkt dat de doelen van de nota met de huidige wooncrisis nog onverkort overeind staan. Toch is er aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. Het nieuwe coalitieprogramma en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hier aan ten grondslag. De wijzigingen betreffen onder andere aanpassing van het uitgangspunt voor nieuwe initiatieven en projecten van “30% sociaal-40% betaalbaar en middelduur30% duur” naar “30% sociaal-35% betaalbaar-15% middelduur-20% vrij” en het laten vervallen van de spelregel dat het uitgangspunt niet geldt voor kleinere projecten van ca. 10 woningen.

Als gevolg van de aanpassing van de spelregels wordt ook het “Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025” op enkele punten geactualiseerd en biedt de nota “Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten” mogelijkheid tot het betalen van compensatie bij kleine projecten wanneer sociale huurwoningen niet kunnen worden gerealiseerd. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

De commissie Ruimte en Economie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. - Nota Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop (Gemeenteraad 22 september 2020). - Collegebesluit ‘Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2022’ (Collegevergadering 15 februari 2022). - Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (Gemeenteraad 23 april 2019).

Kenmerk: 2023/57003

1/9

-

Besluit College d.d. 14 februari 2023

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021 t/m 2025 (Gemeenteraad 23 maart 2021). - Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022 (Gemeenteraad 21 december 2021 en Gemeenteraad 27 september 2022) (Publicatie Overheid.nl). Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ……….

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het Uitvoeringsprogramma te actualiseren op de volgende punten: • De gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2023 t/m 2030 750 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. • Uitgangspunt voor nieuwe initiatieven en op projecten wordt 30% sociaal-35% betaalbaar-15% middelduur-20% vrij. 2. De nota ‘Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’ vast te stellen. 3. De nota ‘Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten’ vast te stellen en de te ontvangen compensatie te storten in het SIA/Fonds Sociale Woningbouw. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding In 2020 is de nota "Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop" door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt was om grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumenten voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in sociale huur en middensegment.

Kenmerk: 2023/57003

2/9

Uit ervaring blijkt dat de doelen van de nota met de huidige wooncrisis nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit. Verder is gebleken dat zowel ontwikkelaars, de woningbouwcorporatie als de betrokken ambtenaren de spelregels en instrumenten uit de nota houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaart de woningbouwcorporatie dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in de gemeente Zandvoort. Ondanks bovengenoemde is er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. Het nieuwe coalitieprogramma en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hier aan ten grondslag. Hierdoor moet ook het kader voor de nota Spelregels, namelijk het “Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025” op enkele punten wordt geactualiseerd. Het betreft het kwantitatieve uitgangspunt (de ambitie voor het toevoegen van woningen) en het kwalitatieve uitgangspunt (verhouding woningtypen/prijsklassen) voor initiatieven en projecten. Nieuw is de nota “Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten”. Het komt voor dat binnen kleine projecten sociale huurwoningen niet kunnen worden gerealiseerd.

Een compensatieregeling biedt hiervoor uitkomst. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het Uitvoeringsprogramma te actualiseren op de volgende punten: • De gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2023 t/m 2030 750 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. • Uitgangspunt voor nieuwe initiatieven en op projecten wordt 30% sociaal-35% betaalbaar-15% middelduur-20% vrij. 2. De nota ‘Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’ vast te stellen. 3. De Nota ‘Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten’ vast te stellen en de te ontvangen compensatie te storten in het SIA/Fonds Sociale Woningbouw. 3. Beoogd resultaat Het beoogd resultaat van de nota ‘Spelregels en instrumenten voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’ is de realisatie van sociale huur en middensegment volgens de ambities zoals gesteld in het Uitvoeringsprogramma Wonen en in het Coalitieprogramma. De Spelregels geven ontwikkelende partijen duidelijkheid over het te realiseren programma waardoor bouwplannen zonder onnodige vertraging kunnen worden uitgevoerd.

Het beoogd resultaat van de compensatieregeling is een snellere doorgang van kleine projecten, doordat initiatiefnemers bij kleine projecten de mogelijkheid krijgen om gemotiveerd af te wijken van het uitgangspunt en het betalen van compensatie wanneer een initiatiefnemer geen sociale huurwoningen realiseert.

Kenmerk: 2023/57003

3/9

De specifieke doelen van de nota spelregels zijn: • Het bereiken van een betere programmatische verdeling binnen de nieuwbouwprogramma’s (30/50/20) om zo bij te dragen aan de realisatie van sociale woningbouw en middensegment. • Het bieden van spelregels en een instrumentarium voor afspraken met ontwikkelaars over het type, de prijsklasse en de exploitatieduur van nieuw te bouwen (huur)woningen en hiermee ook helderheid bieden aan de markt. • Het in het sociale huur- en midden nieuwbouwsegment waarborgen van een minimale woningkwaliteit en een minimale exploitatieperiode zodat de voorraad ook duurzaam betaalbaar is. Meer sturing op het woningbouwprogramma en de kwaliteit op locaties waar de gemeente geen eigenaar van de grond is. • Een betere positionering van woningcorporaties en een gelijkwaardig speelveld bij realisatie en beheer van sociale woningbouw voor woningcorporaties en ontwikkelaars/beleggers. Met de actualisatie van de spelregels voor de woningbouwprogrammering wordt invulling gegeven aan een aantal ambities uit het nieuwe Coalitieprogramma en het Rijksbeleid. Tevens is de verwachting dat met de actualisatie ook de werkbaarheid en effectiviteit van de spelregels wordt verbeterd. 4. Argumenten 1. Actualisatie van sommige spelregels is noodzakelijk om aan te sluiten bij het nieuwe Coalitieprogramma en Rijksbeleid.

Met de voorgestelde actualisatie van de spelregels sluiten de spelregels aan bij het nieuwe Coalitieprogramma 2022-2026 ‘Voor Zandvoort’. Met de Spelregels wordt ingezet op het realiseren van woningen voor inwoners met een laag of modaal/midden inkomen. Met de verdeling van 30-5020 wordt 30% in sociale huur, 50% in het middensegment en 20% overig gerealiseerd. Hierdoor worden zoveel mogelijk betaalbare huur- en koopwoningen toegevoegd aan de Zandvoortse woningvoorraad. De nadere onderverdeling van 50% in 35-15 sluit aan op het nieuwe Rijksbeleid dat 2/3 van de toe te voegen woningen betaalbaar moet zijn. 2. Het Uitvoeringsprogramma Wonen is de woonvisie van de gemeente en actualisatie op enkele punten is noodzakelijk om een passend kader te blijven voor de nota Spelregels en aan te sluiten bij het Rijksbeleid. Het Uitvoeringsprogramma Wonen is door de gemeenteraad vastgesteld in 2019. Op enkele punten wordt deze geactualiseerd om een passend kader te bieden voor de nota Spelregels. Dit betreft het actualiseren van de “ambitie om tot 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad” naar “de gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2023 t/m 2030 750 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad”. Dit betekent dat uiterlijk in 2030 750 woningen in aanbouw zijn genomen.

Kenmerk: 2023/57003

4/9

Het aantal van 750 woningen in de nieuwe ambitie is gebaseerd op de totale plancapaciteit1 (789 woningen) en de totale bouwopgave tot en met 2030 voor de gemeente Zandvoort (600 woningen), zoals die is opgenomen in de Woondeal MRA 2023. De geactualiseerde ambitie sluit hiermee aan bij het Rijksbeleid en de afspraken in de Woondeal MRA 2023. Daarnaast wordt aansluitend op de nota Spelregels het uitgangspunt voor nieuwe initiatieven en op projecten aangepast in: 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij (zie ook eerste argument). Ook de prijsklassen worden geactualiseerd en komen er als volgt eruit te zien (zie ook zevende argument): Woningbouwcategorie Huur sociaal Huur vrije sector betaalbaar Huur vrije sector middelduur Huur vrije sector duur Koop betaalbaar Koop middelduur Koop duur

Prijsklasse pp 2023 <€ 808,06 € 808,06 – € 1.057,80 € 1.057,80 – € 1.432,06 >€ 1.432,06 <€ 305.176 € 305.176 – € 451.578 >€ 451.578

3. Ook woningdifferentiatie bij kleinere projecten en voor het niet kunnen realiseren van sociale huurwoningen is er de mogelijkheid tot het betalen van een financiële compensatie (toezegging van juni 2022). In de gemeenteraad op 28 juni 2022 is toegezegd het nieuwe uitgangspunt 30-50-20 uit het Coalitieprogramma te verwerken in het woonbeleid en dat daarbij wordt meegenomen hoe om te gaan met kleinere bouwprojecten. Naar aanleiding hiervan komt de spelregel dat het uitgangspunt niet geldt voor kleinere projecten van ca. 10 woningen te vervallen. Deze spelregel wordt gewijzigd, zodat de 30-50-20-regel van toepassing is op alle projecten. Wel wordt voorgesteld om via het college maatwerk voor projecten kleiner dan 20 woningen toe te staan mits de ontwikkelaar (met een verklaring van de woningcorporatie) aantoont dat sociale woningbouw niet door de corporatie kan worden afgenomen of als, middels een extern en onafhankelijk getoetste financiële haalbaarheid blijkt, dat een programma van 30/50/20 voor de desbetreffende locatie niet haalbaar is. Uitgangspunt blijft wel ten allen tijden dat de ontwikkelaar een gedifferentieerd woningbouwprogramma realiseert. Daarbij is het mogelijk dat wanneer in kleine projecten geen sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd er een financiële compensatie wordt betaald aan de gemeente.

Met deze financiële compensatie worden elders in de gemeente extra sociale huurwoningen gerealiseerd. Voorstel is om het college bij "kleine" afwijkingen de bevoegdheid te geven om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Het toestaan van grote wijzigingen/afwijkingen op de spelregels in plannen en wijzigingen waarbij een integrale afweging tussen diverse beleidsvelden noodzakelijk is, blijft ongewijzigd en conform het Zandvoorts Ruimtelijk PlanProces de verantwoordelijkheid van de gemeenteraad. 1

Bron: Gemeentelijke Monitor Plancapaciteit 1 februari 2023.

Kenmerk: 2023/57003

5/9

4. Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties. Om de positionering van de woningcorporatie als exploitant van de sociale huur te versterken, wordt in de spelregels nadrukkelijker aangegeven dat de sociale huurwoningen moeten worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie). Ook wordt omwille van een gelijk speelveld de minimale exploitatieperiode van de sociale huurwoningen gelijkgeschakeld met die van een woningcorporatie, te weten 50 jaar. Het ‘basisprogramma van eisen van nieuwbouw sociale woningbouw’, zoals dat door drie woningcorporaties (waaronder Pré Wonen) is opgesteld, geldt hiervoor als inhoudelijke onderlegger. Verder wordt ook gesteld dat ontwikkelaars die sociale huurwoningen realiseren ook een deel van deze woningen beschikbaar moeten stellen voor bijzondere doelgroepen. 5. Middeldure huur blijft haalbaar voor beleggers. Marktpartijen geven aan dat zij om de betaalbare huur haalbaar te maken moeten kunnen werken met meer ruimte om de jaarlijkse huur te verhogen. Inmiddels heeft het Rijk aangekondigd dat de jaarlijkse maximale huurstijging in het betaalbare vrije sectorhuursegment, omwille van de betaalbaarheid, per 1 januari 2023 niet meer mag stijgen met maximaal de CPI+1, maar maximaal met de loonontwikkeling plus 1% (dit wordt vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten).

De loonontwikkeling wordt in december vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. De spelregels zijn hierop aangepast. Om aan te sluiten bij het huidige landelijk beleid en de situatie bij andere gemeenten in de MRAregio, wordt bij de betaalbare- en middeldure huur de keuze geboden om ofwel de huur jaarlijks te indexeren met maximaal het gemiddelde CAO-loonindexcijfer (van het CBS) gekoppeld aan een minimale exploitatieperiode van 15 jaar ofwel de huur jaarlijks te indexeren met maximaal het gemiddelde CAO-loonindexcijfer + 1% gekoppeld aan een minimale exploitatieperiode van 25 jaar. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid. 6. Voorkeur voor realisatie van koopwoningen in het betaalbare segment. Vanuit de woningbehoefte is duidelijk geworden, dat de vraag in het middensegment zich meer richt op de betaalbare en middeldure koop. Uit het laatste onderzoek "Wonen in de metropoolregio Amsterdam" (WiMRA) van maart 2022 blijkt, dat meer dan een derde van de woningzoekenden binnen de MRA die in of naar Zandvoort willen verhuizen op zoek is naar een koopwoning onder de € 438.000 (36%). Bijna een derde van deze groep zoekt een woning met een koopprijs onder de € 296.000.

Deze voorkeur voor koopwoningen is nadrukkelijker aangegeven in de spelregels voor het betaalbare en middeldure segment.

Kenmerk: 2023/57003

6/9

7. Prijsklassen huur- en koopcategorieën zijn in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit WiMRA. Bij het bepalen van de prijscategorieën binnen de Nota Spelregels is destijds de indeling van prijsklassen van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam uit 2019 (WIMRA 2019) gevolgd. Inmiddels is gebleken dat de gehanteerde prijscategorieën niet meer aansluiten bij zowel de mogelijkheden van de inkomenscategorieën 1,5 en 2 keer modaal en het Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw. De prijsklassen zijn hierop aangepast, zodat de bereikbaarheid van nieuwbouw weer in balans is met de inkomens binnen de doelgroepen en het beleid van de gemeente Zandvoort aansluit op de grenzen van het Rijksbeleid betaalbare woningbouw en de grenzen zoals die ook binnen de MRA (waaronder WiMRA) worden gehanteerd. 8. Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis In het kader van langer zelfstanding wonen zijn als richtlijn een aantal minimale (niet of nauwelijks kostenverhogende) kwaliteitseisen toegevoegd die gelden voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten. 9. Financiën Dit besluit heeft financiële consequenties. Het vaststellen van een compensatieregeling heeft als gevolg dat het mogelijk wordt dat ontwikkelaars een financiële compensatie naar de gemeente overmaken.

De te ontvangen middelen worden gestort in het Fonds Sociale Woningbouw. Deze middelen worden vervolgens door de gemeente alleen voor een specifiek doel uitgekeerd, namelijk voor het realiseren van extra sociale huurwoningen elders binnen de gemeente. Het Fonds Sociale Woningbouw is onderdeel van de Strategische Investeringsagenda (SIA). Het is niet mogelijk om een inschatting te maken van de te ontvangen en te besteden middelen. 5. Risico’s en kanttekeningen Het Uitvoeringsprogramma Wonen loopt tot en met 2025, besluitvorming over verlenging, actualisatie of opstellen van een nieuwe Woonvisie moet in 2023 plaatsvinden. Het Uitvoeringsprogramma Wonen heeft een looptijd tot en met 2025. Het Rijk vereist echter dat gemeenten voor 1-1-2024 een woonzorgvisie hebben vastgesteld. Als gevolg van de in ontwikkeling zijnde Regiewet Volkshuisvesting is het mogelijk dat gemeenten daarnaast verplicht worden een Woonprogramma vast te stellen als onderdeel van de Omgevingswet en in plaats van de huidige verplichte Woonvisie. In 2023 zal zowel de woonzorgvisie als de Regiewet Volkshuisvesting nader vorm krijgen. In de loop van 2023 zal dan ook besloten kunnen worden of en wanneer het woonbeleid zal worden geactualiseerd of vernieuwd. Beleidswijzigingen bij medeoverheden.

Met de Nationale Woon en Bouwagenda heeft het Rijk aangekondigd de komende tijd op een aantal terreinen met beleidsaanscherpingen en/of wijzigingen te komen. Deze kunnen ook van invloed zijn op de spelregels uit de nota ‘Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’. Dit kan betekenen dat er de komende jaren weer een tussentijdse actualisatie van

Kenmerk: 2023/57003

7/9

spelregels noodzakelijk is. Wanneer hier aanleiding voor is zal het college de raad hierover informeren en aangeven wat de te verwachten procesgang zal zijn. 6. Uitvoering De inwerkingtreding geactualiseerde spelregels. Na vaststelling van de geactualiseerde spelregels is het nieuwe beleid van kracht. De spelregels gelden dan voor de nieuwe initiatieven en projecten waarvoor nog geen startdocument en/of stedenbouwkundig programma van eisen door de gemeenteraad is vastgesteld en/of een ontwikkelovereenkomst tussen de gemeente en de desbetreffende ontwikkelende partij is afgesloten. Bij de start van de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de spelregels meegegeven en standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst. In het bestemmingsplan bij het betreffende project zullen de betreffende woningbouwcategorieën worden opgenomen. Projecten die voldoen aan alle spelregels en waar een ontwikkelaar al afspraken met een corporatie heeft over de exploitatie van het sociale huurprogramma binnen het project, krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit.

Voor projecten waar de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst in een zeer vergevorderd stadium zijn en/of waarbij voor wat betreft de woningbouwprogrammering aantoonbaar en onomkeerbaar is ingestoken op de ”oude“ spelregels, zal op projectniveau worden bekeken of er sprake is van een situatie waar een beroep op een (maatwerk) overgangsregeling gerechtvaardigd is. Bij projecten met een anterieure overeenkomst en met middeldure huurwoningen in het programma die nog niet opgeleverd zijn, kan de ontwikkelaar de gemeente in het kader van de geactualiseerde spelregels, verzoeken om gebruik te maken van de spelregel CPI+1 in combinatie met een exploitatieduur van 25 jaar (i.p.v. CPI in combinatie met een exploitatieduur van minimaal 15 jaar). Dit zal dan in een addendum bij de overeenkomst worden vastgesteld. Verder wordt bij alle wijzingen en actualisaties van het instrumentarium dat bijdraagt aan het behalen van de doelen van de nota ‘Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’ goed afgewogen hoe de bijdragen aan de doelstellingen op een effectieve wijze nog verder kunnen worden vergroot.

Te denken valt bijvoorbeeld aan de inzet van het grondprijzenbeleid ten behoeve van het vergroten van de haalbaarheid en versnelling van de sociale woningbouw en/of het lage middeldure segment of de actualisatie van de huisvestingsverordening met betrekking tot een gerichtere toewijzing van de sociale koop. Een ander aandachtspunt is de handhaving en monitoring op de afspraken met ontwikkelaars/beleggers die zijn gemaakt op het vlak van toewijzing aan afgesproken doelgroepen en

Kenmerk: 2023/57003

8/9

de huurprijsvaststelling in de middeldure huur en de jaarlijkse huurverhoging. Hiertoe zal in 2023 een werkproces worden ontwikkeld. De vastgestelde geactualiseerde spelregels zullen na vaststelling zowel intern als extern worden gepubliceerd en gecommuniceerd. Hiertoe zullen de bij de Zandvoortse ontwikkelpraktijk betrokken woningcorporatie, beleggers en projectontwikkelaars zoveel als bekend allen worden geïnformeerd over dit besluit. Verder zal de interne organisatie die betrokken is bij gebiedsen/of projectontwikkeling worden geïnformeerd over de wijzigingen in de spelregels. De compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten is nieuw. Er is nog geen ervaring opgedaan in de gemeente Zandvoort met een dergelijke regeling, wordt voorgesteld deze regeling na drie casussen te evalueren. In de evaluatie wordt de toepasbaarheid van deze regeling in de gemeente Zandvoort meegenomen. 7. Bijlagen 1. Nota Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment. 2. Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten.

Kenmerk: 2023/57003

9/9