Bijlage Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex - vastgesteld

Gemeente Zandvoort

Wonen aan een duinpark: Curiedex 15 februari 2022

Stedenbouwkundig Programma van Eisen 1

INHOUD 1. INLEIDING 5 1.1 Initiatief 7 2. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE 9 2.1 Curiedex en het duinlandschap 11 2.2 Raamwerk en bouwblokken 13 2.3 Programma 15 3. RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN 3.1 Ruimtelijke uitgangspunten bebouwing 3.2 Ruimtelijke uitgangspunten het duinpark 3.3 Ruimtelijke uitgangspunten de straatjes 3.4 Ruimtelijke uitgangspunten de binnentuinen 3.5 Ruimtelijke uitgangspunten auto- en fietsparkeren 3.6 Ruimtelijke uitgangspunten duurzaamheid

16 20 22 24 26 28

BIJLAGEN 1. Voorbeelduitwerking woonprogramma 2. Huidig programma en uitwerking parkeervraag 3. Afwijkingsmogelijkheden parkeernorm 4. Planologisch kader & projectie bouwblokken op kadastrale kaart

30 31 37 38

Gemeente Zandvoort

2

3

1

I N LE I D I N G

Corodex en de Curiedriehoek zijn twee aangrenzende bedrijventerreinen in Zandvoort Noord, ook bekend als Bedrijventerein Nieuw Noord en afgekort tot Curiedex. Het grotendeels naoorlogse Nieuw Noord is van oudsher een gebied met zowel woningen als bedrijvigheid. Onder druk van de grote vraag en gestimuleerd vanuit de gemeente Zandvoort, maken hier in de voorbije jaren bedrijven plaats voor woningen.

raat

ngst

De grondeigenaren van de twee bedrijventerreinen hebben gezamenlijk het initiatief genomen om het gebied te transformeren naar een woonlocatie met zo’n 300 woningen en 4000 m2 nieuwe bedrijfsgebouwen. De gemeente Zandvoort heeft dit initiatief omarmd en werkt samen met de eigenaren aan de planontwikkeling.

No

Curiestraat

or

de

rd

ui

nw

eg

i Flem

w

ss

eu

na

Lin

Algemene begraafplaats Zandvoort

Vogelvlucht Corodex Curiedriehoek (boven) en foto’s locatie zomer 2021

t traa

tra

ss

nne

gh O

at

rlin ame

Deze planontwikkeling volgt het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces. Dit ‘Stedenbouwkundig Programma van Eisen’ formuleert randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van dit initiatief in een ‘Stedenbouwkundig Plan’. Het is een document dat uitgangspunten in kwaliteit en kwantiteit expliciet maakt en vastlegt voor besluitvorming.

K

4

5

1 .1 I N ITIATI E F Herontwikkeling van het Bedrijventerrein Nieuw Noord uit de jaren ’60 is een reeds lang bestaande wens. Aanvankelijk is door de gemeente Zandvoort een traject ingezet om samen met ontwikkelaar Pact3D, woningcorporatie De Key (thans PréWonen) en VBZ, de vereniging van grondeigenaren van de Curiedriehoek, te komen tot een integrale herontwikkeling. Hierbij werd een koppeling gemaakt met het voormalige rioolzuiveringsterrein waar nieuwe bedrijfs- en woonruimten werden ontwikkeld. Het lukte echter niet de ontwikkeling van de grond te krijgen. De gemeente besloot in 2019 af te stappen van deze plannen vanwege te grote financiële risico’s en de nodige weerstand bij de eigenaren. De gewenste aanpak kwam daarmee stil te liggen. Vervolgens heeft de gemeente op aandringen van de eigenaren gefaciliteerd in onderzoek naar de mogelijkheid van een ontwikkeling door de eigenaren zelf. De eigenaren hebben samen met de gemeente een projectgroep opgericht waarin mogelijkheden en randvoorwaarden zijn verkend. Dit proces heeft in 2020 geresulteerd in een Stedenbouwkundige Visie die een succesvolle ontwikkeling van het gebied aannemelijk maakte. Op basis van deze verkenning is dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen gemaakt.

Naast uitgangspunten en randvoorwaarden voor verdere planuitwerking laat dit SPvE zien dat het project in kleinere stukken is op te delen waardoor er gefaseerd ontwikkeld kan worden. Het initiatief om daadwerkelijk tot ontwikkeling over te gaan ligt nu bij de eigenaren binnen de betreffende plandelen. De gemeente Zandvoort zal zorg dragen voor de aanleg van de openbare ruimte.

Impressies van ontwerpsessie met de grondeigenaren Corodex en Curiedriehoek eind 2020. 6

Z A N D V O O R T, S T E D E N B O U W K U N D I G E V I S I E C U R I E D E X L O C AT I E 18 februari 2021 17207-r

Stedenbouwkundige Visie winter 2021

Kadastrale kaart Corodex Curiedriehoek. Grote en kleine kavels, grote en kleine eigenaren. 7

2

ST E D E N B O U W KU N D I G E V I S I E

De ‘Stedenbouwkundige Visie Curiedexlocatie’ van begin 2021 gaat uit van twee bepalende woonkwaliteiten. Als eerste de landschappelijke opzet. Vrijwel elke woning in het plan grenst direct aan de groene ruimte van een nieuw te realiseren duinpark dat uitlopers heeft in gemeenschappelijke binnentuinen. Met balkons, serres en loggia’s zijn de verblijfsruimtes in de woningen gericht op deze buitenruimte. Schuttingen en hoge hekken zijn in Curiedex niet aan de orde.

Door de open opzet van het plan en de ruime gemeenschappelijke groene ruimtes, zijn bewoners op elkaar betrokken. Het tweede kenmerk is een opzet die uitnodigt tot contact met medebewoners en bezoekers. De woningen in het plan zijn zowel aan de voor- als aan de achterzijde op een publieke of semi-publieke ruimte geörienteerd. Om deze kwaliteiten in de realisatie van het project goed uit de verf te laten komen, is het stedenbouwkundige plan Curiedex opgebouwd uit vier onlosmakelijk met elkaar vebonden onderdelen: de woonblokken, de binnentuinen, het duinpark en de straatjes.

Boven: Een nieuw duinpark als groene onderlegger voor de woonomgeving. Beneden: de open opzet van het plan. Bewoners en bezoekers zien en horen elkaar, zowel binnen als buiten de woningen. 8

9

Locatie Curiedex in Nieuw Noord, omgeven door duinlandschap

2 .1 C U R I E D E X E N H E T D U I N L A N DSC H A P Om van de Curiedex-locatie een aantrekkelijk woon- en werkgebied te maken wordt aansluiting gezocht bij het Zandvoorts duinlandschap. Met de grond die vrijkomt voor het graven van parkeervoorzieningen zal in het hart van de ontwikkeling een duinpark worden gerealiseerd. Deze groene ruimte zorgt voor een aantrekkelijke woonomgeving voor de te ontwikkelen woningen en zal als nieuw park voor Nieuw Noord dienen. Het landschap is voor veel bewoners door decennialange groei van de wijk op steeds grotere afstand van hun voordeur gesitueerd. Met de ontwikkeling van Curiedex komt er een stuk duinlandschap centraal in de wijk.

Sportpark Duintjesveld

Nieuw Noord in de jaren vijftig van de vorige eeuw.

NIEUW NOORD

Algemene begraafplaats Zandvoort

Met de grond die vrijkomt bij het aanleggen van parkeervoorzieningen wordt in Curiedex een nieuw duinpark gerealiseerd. 10

Locatie Curiedex omgeven door groen en duinlandschap. De ontwikkeling verbindt groene ruimtes in en rond Nieuw Noord.

Vogelvluchtopname Nieuw Noord. 11

2 . 2 RA A M W E R K E N B O U W B LO K K E N Het stedenbouwkundig plan Curiedex valt op te delen in een groen raamwerk en een zevental bouwblokken met binnentuinen. Het groene raamwerk bestaat uit een park en vijf straatjes die de woningen ontsluiten. Deze ruimtes zijn autovrij, auto’s parkeren in gebouwde voorzieningen onder de bouwblokken die vanaf de rand van het plangebied bereikt worden. De straatjes zijn intieme en groene ruimtes met ruimte voor comfortabel verblijf op straat rond de eigen voordeur. De bouwblokken zijn opgebouwd uit zowel grondgebonden als gestapelde woningen. De blokken vormen straatwanden aan de buitenzijde van het plangebied en zijn geopend aan de binnenzijde van het plangebied. Aan de binnenzijde bevinden zich collectieve binnentuinen die in open verbinding staan met het duinpark. De collectieve tuinen brengen het duinlandschap tot aan de achterdeur van de woningen. De woningen hebben een bescheiden privé-buitenruimte die is afgescheiden van de binnentuin door laag opgaand groen, een lage muur of laag hekwerk. De twee overgangen van privé-buitenruimte naar binnentuin en van binnentuin naar park vragen om een subtiele en doordachte vormgeving, die het open karakter van het gebied ondersteunt en die inspeelt op het beheer van de verschillende buitenruimtes.

Het groene raamwerk opgebouwd uit het duinpark en de straatjes.

Kop

Kop

Plankaart Curiedex 12

De overgang van privé-buitenruimte naar binnentuin naar park, een vooraanstaande ontwerpopgave bij de uitwerking van de bouwblokken.

De invulling van het raamwerk: 7 bouwblokken met elk een binnentuin. 13

2 . 3 P R OG RA M M A Zandvoort is een aantrekkelijke gemeente om te wonen. De druk op de woningmarkt is zeer hoog. In alle segmenten is er een tekort. Er is veel vraag naar sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De gemeente heeft de ambitie om tot 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningmarkt. Het project Curiedex heeft een belangrijke rol in het realiseren van deze ambitie. In het plan wordt een diversiteit aan woningen in verschillende segmenten gerealiseerd. In totaal zullen in het gehele plangebied minimaal 300 en maximaal 350 woningen worden gerealiseerd. De volgende verhoudingen voor de nieuwbouw voor de gehele ontwikkeling zijn maatgevend: •30% sociale huur •40% betaalbaar en middelduur (koop < €363.000 / huur < €1300 per maand, waarvan de helft <€250.000 of <€971 per maand) •30% overig Binnen bouwblokken kan afgeweken worden zolang voor het totale project wordt voldaan aan deze uitgangspunten.

Uitgangspunt voor het woonprogramma is een levendige menging van doelgroepen. 14

Uitgangspunt is een levendige menging van typologieën en doelgroepen, door het bouwen van grondgebonden woningen en appartementen in diverse groottes en prijsklassen. Door geschikte woningen te bouwen voor jong en oud wordt een leven lang wonen mogelijk binnen dit project. Nadrukkelijk dient er aandacht te zijn voor woningen voor senioren, met name om de doorstroming van senioren van grondgebonden woningen naar appartementen in Zandvoort te bevorderen. Een geclusterde woonvorm van circa 20 woningen voor senioren dient als tussenvorm tussen zelfstandig wonen en intramuraal wonen. Tevens zullen in het plan woningen voor jongeren worden gebouwd: sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Ook mensen met cruciale beroepsgroepen, zoals startende onderwijzers of verplegend personeel kunnen hier terecht. Voor de middenklasse zijn er naast appartementen grondgebonden woningen. De woningplattegronden zijn goed ontworpen en bestaan uit voldoende woonoppervlak, conform de kaders voor sociale huur en middensegment die gesteld zijn in de nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare koop’.

Daarnaast dient het woonprogramma te voldoen aan het Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort: https://zandvoort.raadsinformatie.nl/document/7444887/1/bijlage_1_ Uitvoeringsprogramma_Wonen_Gemeente_Zandvoort_2019-2025 en de nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’: https://zandvoort.raadsinformatie.nl/document/9163263/2/Bijlage%201-%20 Nota%20spelregels%20en%20instrumenten%20voor%20realisatie%20sociale%20 huur%20en%20betaalbare%20huur%20en%20koop Nota bene: Prijsklassen worden jaarlijks geïndexeerd.

300-350 woningen

Ruimte voor 4000 m2 bedrijvigheid

30% sociaal, 40% betaalbaar en middelduur, 30% duur

Maximaal 4 lagen(14m) + een plaatselijk accent

15

3

GANGSPUNTEN BOUWVLEKKEN

R U I M TE L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - B E B O U W I N G -

Het duinpark en de straatjes vormen samen het ruimtelijk raamwerk waarbinnen de 7 bouwblokken zijn gesitueerd. Elk blok heeft een levendige architectonische uitstraling door dieptewerking in de gevels en door een afwisselende materialisering en detaillering: verspringende rooilijnen, balkons, loggia’s, serres, setbacks, etcetera. Wonen in Curiedex is wonen in een duinpark met veel interactie tussen binnen- en buitenruimte.

M 50 ,5

70

M

7 28 M

6 54

11 1M

1

M 58

5 2 4

16

7

M

44,5 M

3

R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - B E B O U W I N G -

M 165

Overzicht van de bouwblokken met bijbehorende ontwikkelvlakken. De ontwikkelvlakken zijn bepaald aan de hand van een indicatieve opzet voor de parkeervoorzieningen, die voor een aantal blokken niet binnen de blokcontour zijn in te passen. De bouwblokken hebben een eigen meer informele opzet, zie ook pagina 19.

3.1 Ruimtelijke uitgangspunten bebouwing • De basis van de bouwblokken 1, 2, 3, 4 en 7 is een U-vorm: een helder en eenduidig blok, met één open zijde richting het duinpark. Bouwblok 5 is een gesloten blok. Bouwblok 6 is binnen het bouwveld vormvrij. Zie ook de afbeeldingen op de vorige pagina en hiernaast. • Binnen een bouwblok worden bouwhoogten van minimaal 3 tot maximaal 5 lagen gerealiseerd. Bij het bepalen van de hoogte is een royale bezonning van de binnentuinen leidend. De afwisseling in bouwhoogten resulteert in een levendige straatwand en daklandschap. Door middel van vertrappende volumes en terugliggende bouwlagen wordt een geleidelijke overgang gemaakt tussen lagere en hogere bouwdelen. • De bouwblokken hebben een maximale bouwdiepte van 12 meter, uit te breiden met maximaal 2 meter voor een gallerij of balkon aan de binnenzijde. • De ruimte binnen het bouwblok is ingericht als collectieve binnentuin.

6

1

5

2 4 3

17

3 .1 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - B E B O U W I N G -

3 .1 R U I M TE L IJ K E U I TG A N G S P U N T E N - B E B O U W I N G R E F E R E N T I E B E E L D E N WO O N B LO K K E N De referentiebeelden geven een indicatie van materiaalen kleurgebruik. Het kleurenpalet geeft een bandbreedte voor de kleurstelling van de toegepaste materialen. In een latere fase van de planontwikkeling zal in een beeldkwaliteitplan aan materiaal- en kleurgebruik meer aandacht worden besteed.

•

Om het informele en speelse karakter te benadrukken zijn de ‘poten’ van de blokken niet even lang. Om de straatjes en de binnentuinen te laten verschillen, verdraaien de blokken zijwaarts. Het resultaat is een aantal speelse U-tjes, die qua architectuur op elkaar aansluiten, maar allemaal net even anders reageren op het duinlandschap.

•

De koppen van de woonblokken vormen belangrijke architectonisch elementen, ze hebben een open karakter. De koppen staan vrij in het park, wat betekent dat de collectieve binnentuin en eventuele privé-tuinen, ten minste 4 meter terugliggen ten opzichte van de koppen. De voordeuren of entrees bevinden zich aan de buitengevels, dus aan de randen en in de straatjes. Zie de afbeelding rechtsboven. De schaal van de gebouwen wordt visueel verkleind door geleding, verspringing in de rooilijn, erkers, overstekken en/ of diepe neggen. Verdere verfijning ontstaat door het toepassen van bijzondere metselwerkverbanden en het gebruik van verschillende gevelmaterialen, bijvoorbeeld metselwerk in combinatie met hout. Gevels aan de openbare ruimte hebben een grote mate van plasticiteit (ruimtewerking met eigen

•

•

•

• 18

•

schaduw), ook door het toepassen van erkers, balkons, gallerijen en loggia’s. De kleuren van de gevelmaterialen zijn ingetogen, uitgezonderd eventuele accenten. Felle kleuren zijn niet toegestaan.

Referentiebeelden ‘open’ koppen blokken 19

3 . 2 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - H E T D U I N PA R K-

3 . 2 R U I M TE L IJ K E U I TGA N G S P U N T E N - H E T D U I N PA R K• •

•

•

•

•

• • •

• •

Een landschapsarchitect ontwerpt het duinpark. Het duinpark is volledig autovrij. Auto’s rijden vanuit de omliggende straten naar de parkeerplekken in of onder de bouwblokken. Het duinpark wordt maximaal groen ingericht en heeft een duinachtig karakter. Verharding die wordt gebruikt, nodigt uit tot gebruik en sociale interactie. Een bomen- en beplantingsvoorstel toont aan dat er voldoende ruimte is voor grote bomen en vaste planten. De inrichting van het park draagt bij aan het verbeteren van de biodiversiteit en levert een positieve bijdrage aan het verminderen van overlast door hittestress en wateroverlast. Een belangrijke opgave is het opvangen, afvoeren en infiltreren van hemelwater. Het proces van opvang, afvoer en infiltratie wordt waar mogelijk zichtbaar gemaakt. Het duinpark is openbaar toegankelijk. Het duinpark is fijnmazig doorgaanbaar voor voetgangers. Met behulp van subtiele hoogteverschillen worden diverse beschutte plekken gecreëerd. De verschillende plekken fungeren als zit- en speelplek, waarmee ontmoeting en wordt gestimuleerd. Voetpaden haken aan op de omgeving. De overgang tussen de collectieve binnentuinen en het duinpark wordt subtiel en op een natuurlijke wijze vorm gegeven.

Duinpark Curiedex: voetpaden en straatjes haken het duinpark aan op de omgeving. 20

21

3 . 3 R U I M TE L IJ K E U I TG A N G S P U N T E N - D E ST RA ATJ E S -

3 . 3 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - D E ST RA ATJ E S • • •

• •

• • •

De straatjes zijn autovrij; het domein van de voetganger. De minimale maat van de straatjes is in de tekening hiernaast weergegeven. De straatjes worden maximaal groen ingericht en bieden ruimte voor groenvakken, kleine bomen, geveltuinen, klimaatwadi’s en straatmeubilair als zitelementen en verlichting. Bij het ontwerpen van de straatjes wordt rekening gehouden met de aanplant en toekomstige groei van bomen. In de straatjes is ruimte voor ontmoeting, verblijf en spelen. De straatjes haken aan op de omgeving, waardoor de nieuwe buurt verbonden wordt met Nieuw Noord. De straatjes vormen de toegang tot het centrale park. Aan de straatjes liggen voordeuren en entrees van woongebouwen. In de straatjes zijn fietsparkeervoorzieningen aanwezig voor bezoekers. Het straatje tussen blok 1 en 2 is opgetild vanwege de parkeervoorziening eronder.

Minimale maat van de straatjes.

Referentiebeelden straatjes.

22

23

3 . 4 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - D E B I N N E N T U I N E N -

3 . 4 R U I M TE L IJ K E U I TG A N G S P U N T E N - D E B I N N E N T U I N E N • •

•

•

24

De binnentuinen zijn uitlopers van en toegankelijk vanuit het duinpark. De binnentuinen worden ingericht als gemeenschappelijke ruimte voor bewoners. Een landschapsarchitect is verantwoordelijk voor het ontwerp. De binnentuinen worden maximaal groen ingericht. Verharding alleen daar waar die uitnodigt tot gebruik van de tuin. In gaten in het dak van de parkeervoorziening worden bomen aangeplant (in de volle grond). Voor lagere beplanting wordt een voldoende gronddekking gerealiseerd. Woningen op de begane grond hebben een kleine tuin van maximaal 3 meter diep, gemeten vanuit de achtergevel. De overgang van privétuin naar collectieve binnentuin is laag en zorgvuldig vormgegeven.

Referentiebeelden binnentuinen -linksboven: gaten in het dak van de parkeervoorzieningen waarin bomen groeien en die zorgen voor natuurlijke ventilatie. -rechtsboven: woningen zijn georienteerd op de binnentuin. -beneden: privé-buitenruimte aan de binnentuin.

25

3 . 5 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N -AUTO PA R K E R E N E N FI E TS PA R K E R E N -

3 . 5 R U I M TE L IJ K E U I TGA N G S P U N T E N -AU TO PA R K E R E N E N F I E TS PA R K E R E N -

Principe parkeervoorziening blokken 3t/m 7

Principe parkeren blok 1 & 2 (sociale woningbouw) 26

De autoparkeervraag wordt bepaald aan de hand van de Parkeernormennota Zandvoort 2021. In de eerste bijlage op pagina 30 en verder is een opzet gemaakt aan de hand van een voorbeeldprogramma met bijbehorende parkeervraag. In het vervolg van de planontwikkeling Curiedex zal de parkeerbehoefte verder worden geconcretiseerd in een mobiliteitsplan voor het complete plangebied. Samengebruik van bewoners en bezoekers, deelmobiliteit, doelgroepenanalyse en een inventarisatie van de parkeerbehoefte in en rond het plangebied, zal hier aan de orde komen. • De nieuwe ontwikkeling veroorzaakt geen extra parkeerdruk op de omgeving van het plangebied. • Bij het bepalen van de parkeerbehoefte Curiedex mogen nu aanwezige plekken in de openbare ruimte die vanuit het plangebied gebruikt worden, worden verrekend (salderen). • Geparkeerde autos worden aan het zicht onttrokken door halfverdiepte overdekte parkeervoorzieningen. De voorziening is halfverdiept ten opzichte van het peil van de omliggende straten. Uitgangspunt is dat een voldoende natuurlijke ventilatie te realiseren is, zodat er geen mechanisch ventilatiesysteem nodig is. • Voor het parkeren van de blokken 1 en 2 wordt een uitzondering gemaakt, omdat het hier sociale woningbouw betreft. Hier worden auto’s op maaiveld geplaatst.

Wel dient ook hier gestreefd te worden naar een parkeeroplossing die onderdeel is van een gezond en prettig woonklimaat. • De parkeerdekken waarop zich de binnentuinen

bevinden, krijgen ter plaatse van de groenvakken een voldoende gronddekking om een vitale beplanting mogelijk te maken. Ruimtelijke uitgangspunten fietsparkeren, scooters en scootmobielen • De fietsparkeervraag vanuit de ontwikkeling moet binnen het plangebeid worden opgelost, voor zowel bewoners als bezoekers. • Bewoners beschikken over inpandige en afsluitbare gemeenschappelijke fietsenstallingen. Deze stallingen bieden oplaadmogelijkheden voor elektrische fietsen. • Gebouwen worden voorzien van kleine mobilityhubs voor (bak)fietsen, (deel)scooters, etcetera. De hubs zijn gekoppeld aan de entrees van de woongebouwen en op een directe manier verbonden met de openbare ruimte. Bij het ontwerp van de hubs wordt rekening gehouden met alle doelgroepen, bijvoorbeeld door ruimtereservering voor scootmobielen. • Bij de entrees van de gebouwen worden voldoende en goed bereikbare fietsnietjes geplaatst voor het stallen van fietsen voor bezoekers. Wildparkeren van fietsen dient waar mogelijk voorkomen te worden. Boven en midden: Referentiebeelden bovengronds parkeren. Door middel van beplanting wordt een aangename buitenruimte gerealiseerd die harmonieus aansluit op het duinpark . Beneden: Referentiebeeld verdiepte overdekte parkeervoorziening met beplanting. Bomen worden in de volle grond aangeplant en groeien met hun kroon boven het dak tot in de binnentuin. 27

3 .6 R U I M T E L I J K E U I TG A N G S P U N T E N - D U U R Z A A M H E I D -

3 .6 R U I M TE L IJ K E U I TGA N G S P U N T E N - D U U R Z A A M H E I D KLIMAATADAPTATIE • Vanuit het plangebied wordt geen regenwater geloosd op het riool. De aanwezige zandgrond leent zich uitstekend voor infiltratie en waterberging. De straatjes en de binnentuinen wateren af richting het park, net als de dakvlakken. Ook bij extreme regenval is er voldoende bergingscapaciteit in het park. Voorzieningen ten behoeve van verplaatsing van regenwater vormen aanleiding voor speelplekken. Nota bene: wadi’s zijn geen speelplekken.

Het duinpark biedt ‘groene’ speelvoorzieningen, regenwater en bomen vormen de aanleiding voor speelplekken. Rechts referentiebeelden van groene speelplekken.

BIODIVERSITEIT / NATUURINCLUSIVITEIT • Lokale flora en fauna krijgen een plek in het plangebied, biodiversiteit is een belangrijk uitgangspunt. Ook in de gebouwen wordt ruimte geboden aan bijvoorbeeld nestkasten. Bomen en planten versterken de huidige natuurwaarden, voor groenvoorzieningen is extensief beheer uitgangspunt.

•

Infiltratie en berging; regenwater infiltreert in de bodem van het duinpark en vormt aanleiding voor speelplekken.

ENERGIEBALANS WONINGEN • Initiatiefnemers worden uitgenodigd om klimaatneutrale woningen te realiseren.

Volwassen bomen versterken natuurwaarden en leveren schaduw op warme dagen. 28

CIRCULARITEIT • Circulariteit gaat over zowel het ontwikkelals het bouwproces; van zo weinig mogelijk afval na sloop van de nu aanwezige gebouwen, tot de juiste keuzes in het ontwerpproces over duurzame en recyclebare materialen. Het streven is bijvoorbeeld om een deel van de al aanwezige verharding opnieuw te gebruiken in het plan.

Denk aan het maken van grindpaden met vergruisde stenen, of hergebruik van hout in bijvoorbeeld een speelelement. 29

ELD INVULLING B I J L AGBEBOUWING E 1 : VOO R B E E L D U I T W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

50

M

In deze bijlage een voorbeelduitwerking aan de hand van een indicatief woonprogramma en de daarbij horende parkeervraag. Dit programma is per woonblok afzonderlijk aangegeven op de volgende pagina’s. Een klein deel van de parkeervraag is gesaldeerd met langsparkeerplekken langs de rand van het plangebied. In afwachting van een op te stellen mobiliteitsplan kunnen hier geen rechten aan worden ontleend.

69

M

BLOK 6

45 M

BLOK 5 M 45

16 M

55 ,5 M 54 M

24 M

diepte 14,0 m beuk 7,2 m

bij verplichting tot extra trappenhuis, ook het aantal woningen maximaliseren

44,5 M

41 M diepte 14,0 m beuk 7,2 m ,5 38

BLOK 1 5

6M

BLOK 1 en 2 (109 woningen)

M

bij het verlengen van de koppen optioneel een ander woningtype toepassen

BLOK 1&2

53 M

44 ,5

M

53 M

Met dit programma is de parkeervraag als volgt: Blok 1 &2(109 woningen): 115 parkeerplaatsen Blok 3 (42 woningen): 71 parkeerplaatsen Blok 4 (54 woningen): 81 parkeerplaatsen Blok 5 (28 woningen): 45 parkeerplaatsen Blok 6 (27 woningen): 41 parkeerplaatsen Blok 7 (55 woningen): 86 parkeerplaatsen

BLOK 4 M 54 M 55

diepte 14,0 m beuk 7,2 m

,5 46 M

M 55,5

BLOK 3

5M 57,

40 M

BLOK 2

M 47

M ,5 38 M 36

30

Voorbeelduitwerking woonprogramma op basis van een gallerijontsluiting, een beukmaat van 7,20 meter en een woningdiepte van 12 meter en 2 meter gallerij. 31

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

BLOK 3 (42 woningen)

BLOK 4 (54 woningen)

BLOK 3

32

BLOK 4

33

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

BLOK 5 (28 woningen)

BLOK 6 (27 woningen) BLOK 6 BLOK 5

34

35

B IJ L AG E 2 : VOO R B E E LD U IT W E R K I N G WOO N P R OG RA M M A E N PA R K E E RV RA AG

B IJ L AG E 3 : A F W IJ K I N G S M OG E LIJ K H E D E N PA R K E E R N O R M

BLOK 7 (55 woningen) BLOK 7

Afwijkingsmogelijkheden parkeernorm In de Parkeernormennota Zandvoort 2021 staat het volgende over afwijkingsmogelijkheden: Het parkeernormenbeleid van de gemeente is erop gericht dat bij ontwikkelingen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd voor auto’s en fietsen, zodat een goede parkeersituatie is geborgd. Hiervoor gelden een paar uitzonderingen. In deze paragraaf worden deze uitzonderingen behandeld. Mobiliteitsplan Wanneer de parkeerbehoefte van een specifieke ontwikkeling lager ligt dan de parkeerbehoefte conform het gemeentelijk beleid, is het mogelijk om op basis van een Mobiliteitsplan af te wijken van de parkeernorm. In dit Mobiliteitsplan wordt in ieder geval ingegaan op: • Doelgroepenanalyse: dat een doelgroep wezenlijk ander gedrag vertoont en dus een lagere parkeerbehoefte wordt verwacht; • Mobiliteitsconcepten: dat deelauto’s resulteren in een lagere parkeerbehoefte. Doelgroepenanalyse Wanneer door de initiatiefnemer afdoende kan worden onderbouwd dat de parkeerbehoefte van de ontwikkeling voor een langere periode (10 jaar) lager ligt dan berekend met de parkeernorm, kan hiervan worden afgeweken. Hierbij dient de initiatiefnemer te onderbouwen dat: • de doelgroep wezenlijk anders is dan het gemiddelde gedrag; • een lagere parkeerbehoefte wordt verwacht.

Mobiliteitsconcepten Nieuwe mobiliteitsconcepten kunnen resulteren in een lager dan gemiddelde parkeerbehoefte. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de inzet van deelauto’s. Als bij een woningbouwontwikkeling in gereguleerd gebied structureel, dat wil zeggen voor minimaal 10 jaar, commercieel aangeboden deelauto’s ter beschikking worden gesteld op aangewezen deelauto parkeerplaatsen, kan het bewonersdeel van de parkeernorm met maximaal 20% worden verlaagd. Bij een dergelijke afwijkingsmogelijkheid wordt de ontwikkeling volledig uitgesloten van parkeervergunningen voor bewoners. De deelauto is in de gemeente Zandvoort nog niet wijd verspreid, waardoor op dit moment nog onvoldoende duidelijk is wat het duurzame effect van de inzet van deelauto’s op de parkeerbehoefte in Zandvoort zal zijn. De initiatiefnemer dient het te verwachte effect dus te onderbouwen. De gemeente Zandvoort zal deze onderbouwing toetsen aan actuele inzichten en ervaringen met nieuwe mobiliteitsconcepten. Afwijking van de parkeernorm ten gevolge van nieuwe mobiliteitsconcepten is alleen mogelijk in gereguleerd gebied. Daarnaast is het van belang dat een initiatiefnemer voldoet aan de minimale eisen gekoppeld aan het fietsparkeren. Dit dient de initiatiefnemer ook in de onderbouwing aan te tonen.

Bij het opstellen van het Mobiliteitsplan kan de initiatiefnemer bijvoorbeeld gebruik maken van zijn reeds eerder opgestelde business- of ondernemingsplan. Bij het opstellen van deze plannen is reeds aandacht besteed aan de specifieke bezoekersdoelgroep, formule, verwachte bezoekersaantallen en verzorgingsgebied. Deze gegevens worden gebruikt ter aanvulling bij de onderbouwing van de parkeerbehoefte. Bij een dergelijke afwijkingsmogelijkheid wordt de ontwikkeling volledig uitgesloten van alle type parkeervergunningen. 36

37

B I J L AG E 4 : P L A N O LOG I SC H K A D E R & P R O J ECT I E B O U W B LO K K E N O P K A DASTRA L E K A A R T

C O LO FO N

Het planologische kader ter plaatse van het plangebied bestaat uit: -Bestemmingsplan ‘Nieuw-Noord’; -Beeldkwaliteitplan bedrijventerrein Zandvoort Noord.

Gemeente

Bestemmingsplan ‘Nieuw Noord’ Op de locatie geldt het ‘bestemmingsplan Nieuw Noord’, vastgesteld op 1 november 2017. Het plan is een actualisatie van een ouder onderliggend bestemmingsplan. In beginsel zijn geen ontwikkelingen voorzien. Wel zijn een doelstelling en ambitie vastgesteld. Voor de locatie, in het bestemmingsplan benoemd als ‘deelgebied I’, is de ambitie geformuleerd om te komen tot transformatie van bedrijventerrein naar woongebied. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de bestaande bedrijvigheid wordt gestopt of verplaatst. Om transformatie aan te jagen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Zandvoort Simon Bukman Marc Lampe Ingrid Boelens Tamara Tichelaar Nanda Sluijsmans

Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein Zandvoort Noord Voor de locatie zijn ook een aantal rudimentaire beeldkwaliteitseisen opgeschreven en vastgesteld. Het beoogde woningbouwprogramma omvat een mix van eengezinswoningen en appartementen. Het uitgangspunt is een maximale bouwhoogte van 14 meter. Daarbij is goede bezonning op de omliggende bestaande bebouwing een belangrijk vertrekpunt voor het ontwerp. Dit reeds vastgestelde beeldkwaliteitplan blijft van kracht.

procesmanager stedenbouwkundige OMB verkeerskundige BBOR beleidsadviseur Wonen landschapsontwerper OMB

Dennis Schijff Ruben Fila Pedro Silva Costa Rowie aan de Wiel

stedenbouwkundige/ projectleider stedenbouwkundig ontwerper stedenbouwkundige adviseur gebiedsontwikkelingen

Projectie van de bouwblokken uit het stedenbouwkundige plan op de kadastrale kaart (zie ook blz. 6).

Bestemmingsplankaart Nieuw Noord 38

39

40