Bijlage 2 - Reactie college op Rapport 'Wonen in Zandvoort'

Gemeente Zandvoort

T.a.v. Rekenkamer Zandvoort

Ons kenmerk Datum

2022/0583057 26 april 2022

Afdeling

ECDW

Contact

T. Tichelaar

Telefoon

E-mail

023-5114840

tttichelaar@haarlem.nl

Onderwerp: reactie conceptrapport 'Wonen in Zandvoort'

Geachte heer/mevrouw,

Op 14 januari 2022 hebben wij van u het conceptrapport 'Wonen in Zandvoort' ontvangen. Met deze brief geven wij onze reactie op de onderzoeksresultaten in het conceptrapport. Wij hebben conceptrapport met belangstelling gelezen. Wij zijn gedeeltelijk ingenomen met het rapport. Het rapport schetst de ambities en de doelen van de gemeente ten aanzien van woningbouw, de vertaling hiervan in de praktijk en de resultaten hiervan vanaf 2016 tot en met nu. De hoofdconclusie, dat het woningbouwbeleid tot nu toe beperkt doeltreffend is en dat de gemeente nog niet op koers ligt bij het realiseren van de woningbouwdoelstellingen, onderschrijven

wij niet. Reactie op de conclusies In het conceptrapport zijn diverse conclusies opgenomen. Deze hebben betrekking op zowel beleid als op de uitvoering van de ambitie door middel van woningbouw in de gemeente Zandvoort. Bij elke

conclusie uit het rapport geven wij onze reactie.

Conclusie: Het ziet ernaar uit dat het gaat lukken om de sociale voorraad licht toe te laten nemen. Daarvoor is het wel nodig dat de geplande woningbouw door Pré Wonen echt gaat plaatsvinden. Reactie: Met Pré Wonen zijn nieuwe meerjarige prestatieafspraken gemaakt. Deze hebben wij inmiddels als college vastgesteld. Onderdeel van de afspraken is de toevoeging van 200 sociale huurwoningen tot 2025 in de gemeente Zandvoort. In de indicatieve woningbouwprogrammering

zijn de projecten, de planning, aantallen en doelgroepen nader uitgewerkt.

Conclusie: Ook lukt het om 200 nultredenwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Reactie: Ook wij gaan ervan uit dat deze ambitie haalbaar is, daar het merendeel van de nieuwbouw in appartementen zal worden gerealiseerd.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postbus 2, 2040 AA Zandvoort

Kenmerk: 2022/0583057 Telefoonnummer: 14 023 | www.zandvoort.nl

1/5

Conclusie: Het tot aan 2025 toevoegen van in totaal 630 woningen ligt echter niet op koers. Reactie: In de plancapaciteit tot 2025 zijn voldoende woningen opgenomen om de ambitie 'in totaal 630 woningen toe te voegen aan de voorraad' te kunnen realiseren. Deze aantallen zijn terug te vinden in de monitor plancapaciteit. Volgens huidige planning zullen de woningen op tijd worden gerealiseerd. Hierbij wordt rekening gehouden met eventuele planuitval. Wij zijn ons wel van bewust van het feit, dat er verschillende uitdagingen zijn bij het realiseren van woningen in de gemeente Zandvoort, waar wij helaas beperkt of geen invloed op kunnen uitoefenen, zoals bijvoorbeeld stikstof, stijging bouwkosten ed. Conclusie: Ook wordt op dit moment de beoogde verdeling in de nieuwe woningen (30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare en middeldure woningen, en 30% vrij) niet gerealiseerd. En het is niet duidelijk of het de komende ja ren gaat lukken om die verdeling wel gerealiseerd te krijgen. Reactie: Het kwalitatieve uitgangspunt '30% sociale huur, 40% betaalbaar en middelduur, en 30% vrij' is in 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit zou ook het startpunt moeten zijn voor het monitoren of deze ambitie op tijd wordt gerealiseerd, in plaats van 2016 welke nu wordt gebruikt in het rapport.

Wij zijn er bijzonder trots op dat in samenwerking met ontwikkelaars van projecten (die op dat moment al in gang waren gezet o.a. Watertorenplein en Duinwachter) evengoed bovengenoemd uitgangspunt in de woningbouwprogramma's is toegepast. Ook bij nieuwe projecten wordt dit uitgangspunt toegepast. De gemeenteraad heeft besloten tot één uitzondering hierop, te weten project Badhuisplein. De woningen, die hier niet worden gerealiseerd, worden extra toegevoegd in project Entree. Voor deze aantallen geldt dat ze terug te vinden zijn in de monitor plancapaciteit. Conclusie: De opzet van het woningbouwbeleid is goed. Waar het aan schort is het daadwerkelijk gebouwd krijgen van de woningen. Oorzaken van stagnerende woningbouw zijn volgens het rapport: 1) samenwerking met corporaties (met de vorige corporatie was sprake van een moeizame relatie en dit zorgde voor stagnatie, met de huidige corporatie wordt gewerkt aan meerjarige prestatieafspraken. Reactie: Pré Wonen heeft per 1 december 2020 het bezit in van De Key in Zandvoort overgenomen. Hierbij heeft Pré Wonen ook de bestaande prestatieafspraken met De Key overgenomen. In deze afspraken was al een aanzet gemaakt met het toevoegen van sociale huurwoningen aan de woningvoorraad. In 2021 is direct een start gemaakt met het maken van nieuwe meerjarige prestatieafspraken voor een periode van vier jaar.

De gemeenteraad is nauw betrokken bij dit proces. Het bod van Pré Wonen is besproken met de gemeenteraad. Tijdens de bespreking van het bod heeft de gemeenteraad aandachtspunten meegegeven voor het maken van de nieuwe prestatieafspraken. Wij hebben op 8 maart 2022 de prestatieafspraken vastgesteld en deze worden besproken in de raadscommissie. 2) Verloop in ambtelijke organisatie. Reactie: Wij herkennen het punt van verloop in de ambtelijke organisatie. Dit is een landelijk probleem en wij constateren ook dat dit een vraagstuk is bij de marktpartijen en de woningcorporaties. Door waar mogelijk gebruik te maken van de flexibele schil-mogelijkheid van de Provincie Noord-Holland proberen wij dit probleem zoveel mogelijk te ondervangen. Verder Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2022/0583057 Telefoonnummer: 14 023 | www.zandvoort.nl

2/5

zetten we aandacht op het goed inwerken van nieuwe mensen, zodat de inhoudelijke continuïteit

in de procesgang niet in gevaar komt. 3) Niet op orde zijn van flankerende beleidskaders die nodig zijn om woningbouwprojecten gerealiseerd te krijgen (parkeernormen, groen en stedenbouw). Deze kaders scheppen

duidelijkheid richting ontwikkelaars en corporaties. Reactie: De conclusie dat het flankerende beleidskader voor woningbouwprojecten niet op orde is, delen wij niet. Er is duidelijk beleid aanwezig voor de parkeernormen. Deze zijn vastgelegd in de Parkeernormennota 2021 (vastgesteld door de gemeenteraad van Zandvoort op 22 juni 2021). Daarnaast geldt al geruime tijd de Nota openbare ruimte met betrekking tot de inrichting van het groen in de openbare ruimte. Er bestaat niet zoiets als een stedenbouwkundig beleid dat van toepassing is op elk project in verband met de locatie specifieke omstandigheden. Geen enkele gemeente heeft dergelijk beleid. Per project wordt een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld - volgens het Zandvoorts Ruimtelijk Plan Proces - waarin voor het specifieke project de stedenbouwkundige uitgangspunten worden bepaald. In datzelfde SPvE worden ook de uitgangspunten beschreven voor andere thema's zoals mobiliteit en de inrichting van de openbare ruimte. Het SPvE wordt vastgesteld door de gemeenteraad, nadat eerst een concept-

SPvE ter inzage heeft gelegen voor de inspraak. 4) Politiek-bestuurlijke besluitvormingsprocessen over concrete projecten duren lang. Dit vertraagd

projecten en daarmee de realisatie van de woningbouw. Reactie: Het is op dit moment de vraag of vertraging in projecten komt door langlopende politiekbestuurlijke besluitvormingsprocessen of dat er andere redenen zijn die zorgen voor de vertraging. Wij zien dat plannen in de planning momenteel naar achter schuiven door: • Toenemende complexiteit in plannen doordat de (ruimtelijke en financiële) passendheid van verschillende eisen/ambities keuzes en prioriteren onafwendbaar maken. • Snel stijgende stichtingskosten en druk op de kwaliteit: Stijgende bouwprijzen en schaarste van bouwmaterialen. Hierdoor staan rendementen (met name in het gereguleerde deel) steeds meer onder druk en worden investeringsbeslissingen steeds vaker heroverwogen. De tendens bij de ontwikkeling van nieuwe plannen is dat marktwoningen kleiner worden wat tevens een neerwaartse druk geeft op de te realiseren sociale huur. Het eindresultaat strookt dan mogelijk niet meer met de specifieke doelstellingen voor locaties en de openbare ruimte en voorzieningen. • Het creëren van draagvlak en participatie bij projectontwikkeling is lastig, zaken worden snel

politiek gemaakt. Bovenstaande punten zijn beperkt beïnvloedbaar. Voor prioritering is besluitvorming van de gemeenteraad noodzakelijk, mits het hier om een afwijking van beleidskaders gaat. Uitgangspunt hierbij zou kunnen zijn, dat wij met elkaar een snellere integrale keuze maken in de functie van de

voortgang van een project.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2022/0583057 Telefoonnummer: 14 023 | www.zandvoort.nl

3/5

5) Monitoring doelrealisatie is niet op orde en de raad vraagt en krijgt niet de informatie die nodig is om de woningbouw goed te volgen.

Reactie: Wij zijn het met u eens dat hier een verbeterslag kan worden gemaakt. De raad wordt wel degelijk goed meegenomen bij projectontwikkeling en wordt daarover geïnformeerd. Echter kan hier meer structuur worden geboden als het gaat om gaat om periodieke terugkoppeling over de voortgang van projecten en/of gebiedsontwikkelingen, de feitelijke oplevering van woningbouw en de aanwezige plancapaciteit. Reactie op de aanbevelingen

In het rapport worden diverse aanbevelingen aan het gemeentebestuur gedaan. Wij zullen de aanbevelingen als volgt oppakken:

Aanbeveling: Bestendig als raad de huidige woningbouwdoelstellingen, daarin ligt niet het probleem. Reactie: Deze aanbeveling is aan de gemeenteraad. Wij zijn ingenomen met de conclusie, dat er een logische verwevenheid zit tussen de beleidsdocumenten en dat het regionale en lokale beleid zich duidelijk tot elkaar verhouden. Dat de doelstellingen concreet en smart zijn geformuleerd en vastgesteld. Dat de doelen meetbaar zijn. Aanbeveling: Vraag als raad het college de samenwerking met de corporaties blijvend te versterken in de nieuw te maken prestatieafspraken en laat het college voor de raad periodiek informeren over de stand van zaken van de samenwerking, de geplande bouw van sociale huurwoningen en de realisatie daarvan. Laat je als raad actief betrekken bij de totstandkoming van de uiteindelijke prestatieafspraken. Reactie: Zoals eerder is beschreven zijn er nieuwe meerjarige prestatieafspraken met Pré Wonen gemaakt. De gemeenteraad is nauw betrokken bij het maken van deze prestatieafspraken. Pré Wonen heeft vóór 1 juli 2021 een bod gedaan op het gemeentelijk volkshuisvestelijke beleid. Dit bod is in september 2021 gepresenteerd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft toen aandachtspunten meegegeven aan het college voor het maken van de meerjarige prestatieafspraken.

Onderdeel van de nieuwe meerjarige afspraken zijn, dat er jaarlijks een monitor wordt opgesteld, waarin de huidige stand van de uitvoering van de prestatieafspraken, inclusief de voortgang bouw van de sociale huurwoningen, is opgenomen. Deze monitor wordt periodiek gedeeld met de gemeenteraad.

Aanbeveling: Breng als raad flankerende beleidskaders op orde (parkeren, groen en stedenbouw etc.). Reactie: Deze aanbeveling is aan de gemeenteraad. Zoals eerder beschreven zijn de flankerende beleidskaders op orde.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2022/0583057 Telefoonnummer: 14 023 | www.zandvoort.nl

4/5

Aanbeveling: Vraag als raad woningbouwprojecten te versnellen. Laat het college komen met een pva hoe deze versnelling te realiseren, waarin is meegenomen borgen continuïteit in de ambtelijke organisatie en voldoende capaciteit voor uitvoeren van projecten. De mogelijkheden die het ruimtelijk planproces biedt voor sturingen en uitvoering op projecten. Mogelijkheid om de versnellingsmogelijkheden vanuit de provincie te betrekken. Reactie: Voor het college is het versnellen van woningbouwprojecten al geruime tijd een punt van aandacht. Met de ambtelijke organisatie kan worden verkend wat kansrijke elementen zijn voor een plan van aanpak versnellen woningbouw en dit presenteren aan de gemeenteraad. Aanbeveling: Ga als raad in gesprek met het college over de rol van de raad t.a.v. woningbouwprojecten en bekijk hoe de besluitvorming kan worden versneld. Reactie: Deze aanbeveling is voor de gemeenteraad. Het gesprek zou plaats kunnen vinden aan de hand van het nog te presenteren plan van aanpak versnellen woningbouw. Aanbeveling: Vraag als raad het college de monitoring van de gerealiseerde woningbouw op orde te laten brengen. Het gaat niet alleen om de geplande woningbouw, maar juist om de daadwerkelijke gebouwde woningen. Laat deze informatie structureel opnemen in de P&C-cyclus en relateer deze aan de woningbouwdoelstellingen. Reactie: Deze aanbeveling nemen wij ter harte.

In de huidige P&C-cyclus zijn in de begroting en in de jaarrekening kengetallen betreffende nieuwbouw realisatie en planning opgenomen. Wij zullen daarnaast in de toelichting meer aandacht geven aan de woningbouwdoelstellingen, de risico's in projecten en de maatregelen in relatie tot gesignaleerde knelpunten en in relatie tot de kengetallen.

Hoogachtend,

Het college van burgemeester en wethouders,

de secretaris,

de burg&Frfeester/

lénburg

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie.

Kenmerk: 2022/0583057 Telefoonnummer: 14 023 | www.zandvoort.nl

5/5