Raadsvoorstel inzake activeren grondexploitatie de Tol

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Activeren grondexploitatie de Tol

Kern van het raadsvoorstel Het college stelt u voor de grondexploitatie de Tol te activeren. Op deze locatie is toekomstige flexibele woningbouw met een tijdelijke omgevingsvergunning beoogd. Het negatieve saldo van deze exploitatie à € 1.547.700 wordt door middel van een verliesvoorziening in mindering gebracht op de winstnemingsreserve grondexploitaties. Met het vaststellen van de begroting was hier reeds een verliesvoorziening getroffen van € 1.306.700, er is een aanvullende verliesvoorziening noodzakelijk van € 241.000. Gerelateerde raadsstukken - Principeverzoek Flexwoningen de Tol 852880

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Activeren grondexploitatie de Tol

Zaaknummer

: 853397

Datum collegevergadering

: 30 oktober 2023

Datum raadsbesluit

: 14 december 2023

Datum raadsvergadering

: 14 december 2023

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Sjoerd Timmermans

Voorstel 1. Per heden de grondexploitatie de Tol te activeren. 2. Met de vaststelling van de Begroting 2024 was reeds een verliesvoorziening getroffen van € 1.306.700 om de negatieve eindwaarde af te dekken. Als gevolg van gewijzigde planinrichting is het noodzakelijk een aanvullende verliesvoorziening te treffen van € 241.000 ten laste van de reserve winstnemingen grondexploitaties. Samenvatting Het college stelt aan de raad voor om de grondexploitatie voor de locatie de Tol te activeren. Op deze locatie is toekomstige flexibele woningbouw met een tijdelijke omgevingsvergunning beoogd. Het negatieve saldo van deze exploitatie à € 1.547.700 wordt door middel van een verliesvoorziening in mindering gebracht op de winstnemingsreserve grondexploitaties. Met het vaststellen van de begroting was hier reeds een verliesvoorziening getroffen van € 1.306.700, er is een aanvullende verliesvoorziening noodzakelijk van € 241.000.

Inleiding Er is een grote maatschappelijke behoefte aan betaalbare woningen. In Zaltbommel, zowel stad als gemeente, wordt deze behoefte als geen ander gevoeld. De Tol in Zaltbommel is een voor de hand liggende mogelijkheid om hieraan invulling te geven. In een eerder stadium heeft u een motie ingediend voor onderzoek naar het huisvesten van flexwoningen binnen de gemeente Zaltbommel. In vervolg hierop stelt het college u voor om via een besluit het complex te activeren. Burgerparticipatie In deze fase leent (het activeren van) de grondexploitatie zich nog niet voor burgerparticipatie. Argumenten 1.1. Er is sprake van een concreet voornemen om de gronden om te vormen tot woningbouw. Indien sprake is van een zogenaamd concreet voornemen tot gebiedsontwikkeling, kan gestart worden met een grondexploitatie. Omdat de gronden in bezit zijn van de gemeente, er afstemming is met mogelijke afnemer van de gronden over realisatie en de daadwerkelijke wil bestaat om flexwoningen binnen gemeente Zaltbommel te realiseren, ligt het formeel activeren van de exploitatie in de rede. 1.2. Het grondexploitatiemodel maakt het mogelijk om daadwerkelijk tot ontwikkeling over te gaan. Vanuit dit complex kunnen betalingen voor bijvoorbeeld infra worden verricht. Toekomstige inkomsten uit kavels vloeien weer terug.

Het treffen van de exploitatie vergroot bovendien de slagkracht van de gemeente om doelmatig en snel te handelen.

2

1.3. Er lopen al langere tijd gesprekken met mogelijke afnemer en ontwikkelaar van de woningen en het kantoor. Bazalt is de beoogde afnemer en realisator van het programma. Na het activeren van de exploitatie door de raad en de daarmee in besloten instemming om het proces te vervolgen, zal hieraan een verder vervolg worden gegeven. 1.4. Het gebied voorziet sterk in een behoefte en heeft in potentie ruimte voor bijna 139 woningen. Indien het volledige plangebied in de toekomst tot ontwikkeling komt, is er op basis van de huidige berekeningen planruimte voor 139 flexwoningen, waarvan 61 sociale huurwoningen en 78 middenhuurwoningen en een nog nader te bepalen aantal vierkante meters kantoren. Hiermee wordt sterk in de lokale woningbouwbehoefte voorzien. 1.5. Besluitvorming over het stedenbouwkundig plan loopt gelijk op met opening van de grex. Gelijktijdig met het vaststellen van de grex wordt eveneens het stedenbouwkundig plan vastgesteld middels een principe verzoek (zaaknummer: 852880). 1.6. Er wordt uitgegaan van een totale looptijd van zes jaar. De gronden zijn reeds in bezit en een positief principe besluit van het ruimtelijk plan kunnen de fysieke werkzaamheden voor de ontwikkeling beginnen. Vervolgens kunnen de kavels in erfpacht worden uitgegeven aan de beoogde afnemer met tot slot de afronding van het gebied in de vorm van woonrijp maken.

Indien alles ‘normaal’ en zonder bijzondere tegenslagen verloopt, zou de exploitatie over zes jaar (eind 2028) klaar zijn. 1.7. Er is overeenstemming over de opbrengsten vanuit gronduitgifte en vanuit het uit te geven erfpacht. Er zijn taxaties uitgevoerd en resultaten zijn besproken met de beoogd afnemer. Hiermee is overeenstemming over de opbrengsten. Voor de locatie van het kantoor geldt dat de grond wordt verkocht en voor de locatie met de flexwoningen geldt dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Dit betekent dat jaarlijks opbrengsten worden gegenereerd en dat na afloop van het erfpacht hernieuwde afspraken kunnen worden gemaakt of een andere invulling aan het gebied kan worden gegeven. 2. Het gebied kent een negatief saldo dat verplicht bij voorbaat dient te worden afgedekt. De uitgaven voor de ontwikkeling overstijgen ruimschoots de opbrengsten. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat het gebied veel openbare ruimte heeft met bijbehorende inrichtingskosten en het feit dat er een relatief sociaal programma met tijdelijke woningbouw wordt gerealiseerd. De eindwaarde is begroot op -/- € 1.547.700 negatief. Gelet op de regels dient dit negatieve saldo direct door middel van een verliesvoorziening te worden afgedekt. De reden hiervan is dat gemeenten tekorten niet boekhoudkundig voor zich uit kunnen schuiven.

Volgens bestaand beleid brengen wij dit ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Daartoe is deze reserve bij het opstellen van de begroting 2024 al aangevuld vanuit de reserve winstneming grondexploitaties. In de bijlage vindt u een samenvattend schema van de exploitatie. Vanwege de hieruit te herleiden gevoelige financiële informatie, is deze vertrouwelijk. De gronden voor de tijdelijke woningbouw worden niet verkocht aan een derde maar in erfpacht uitgegeven. Dit betekent dat de gronden intern vanuit de grondexploitatie worden overgeheveld naar de materiele vaste activa. De in erfpacht uit te geven gronden worden geactiveerd op de balans, wat leidt tot kapitaallasten en hiermee een jaarlijkse kostenpost voor de gemeente. De hoogte van deze kapitaallasten is op dit moment nog ongewis. De kapitaallasten van de grond die wij in erfpacht gaan uitgeven worden minimaal afgedekt met de opbrengsten vanuit erfpacht. Dit erfpacht is 30 jaar en dit betekent dat de gemeente gedurende 30 jaar inkomsten genereert via het uitgeven van een erfpacht voor de sociale- en middendure huurwoningen. De inkomsten vanuit erfpacht betreffen op totaalniveau een bedrag van naar verwachting ca. € 2,5 tot € 3,0 mln. over 30 jaar. Dit wordt gebruikt om de kapitaallasten af te dekken. Wanneer meer zekerheid is over de kapitaallasten en de inkomsten over erfpacht wordt de

3

gemeenteraad hierover meerjarenbegroting.

geïnformeerd

en

nemen

we

die

op

dat

moment

op

in

onze

Belangrijke kanttekeningen zijn dat de kapitaallasten en inkomsten uit erfpacht niet in één keer maar over 30 jaar wordt gemaakt. Daarnaast is het mogelijk een andere invulling aan het gebied te geven na 30 jaar met mogelijk wederom opbrengsten. Hiermee is de verwachting dat het huidige negatieve resultaat van de grondexploitatie op de langere termijn gedeeltelijk wordt dichtgelopen. 3. Een raadsbesluit is formeel vereist. U bent op ons voorstel uiteindelijk formeel beslissingsbevoegd om een exploitatie te activeren. Kanttekeningen/risico’s 1.1. De exploitatie is deels gebaseerd op eigen kengetallen en beargumenteerde aannames. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op kengetalen in combinatie met oppervlaktes uit het stedenbouwkundig plan. In een later stadium, bij de aanbesteding van het bouwen woonrijp maken, wordt meer zekerheid verkregen over de daadwerkelijke kosten. Daarnaast is er een inschatting gedaan voor inzet vanuit de ambtelijke organisatie. Dit betekent dat er een bepaalde bandbreedte aan risico’s en meevallers is. Programma duurzaamheid Niet van toepassing. Financiën (incl. BTW-effect) Verliesvoorziening Hiervoor is beschreven dat het project een negatief saldo (eindwaarde) van € 1.547.700 kent. Via de winstnemingsreserve wordt dit verlies volledig afgedekt middels een verliesvoorziening.

Weerstandscapaciteit Naast de verplichte voorziening voor het negatieve resultaat, moet ook rekening worden gehouden met de in de exploitatie berekende gewogen risico’s. Deze zijn nu berekend op circa € 0,4 miljoen en moeten we opnemen in ons risicoprofiel. Bovenwijks Met het project is tijdens de uitgifte een dotatie aan de reserve bovenwijks voorzien van in totaliteit circa € 92.000. Dit bedrag wordt conform het beleid eveneens verrekend met de winstnemingsreserve grondexploitaties. Dit gebeurt evenredig zodra er sprake is van uitgifte van gronden, voor nu naar schatting voorzien vanaf 2026. Een en ander volledig afhankelijk van het tempo. Dit betekent concreet dat deze gelden nog niet voor aanvullende bovenwijkse projecten kunnen worden ingezet. Bedrijfsvoering Zowel de financiële kant als de uitvoeringskant van de grondexploitaties zijn ingebed bij de afdeling Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Uitvoering Planning Toekomstige besluitvorming en actualisatie gaan volgens de gebruikelijke cycli en frequenties, tezamen met de overige actieve grondexploitaties van de gemeente Zaltbommel. Inhoudelijke afzonderlijke besluitvorming over onder andere het stedenbouwkundig ontwerp gaat gelijk op met opening van de grondexploitatie. Communicatie Ten aanzien van het treffen van de grondexploitatie is communicatie niet vereist.

Uiteraard vindt er wel communicatie plaats bij de vervolgwerkzaamheden. Evaluatie / controle / handhaving 4

In het kader van de gemeentelijke grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend evaluatie, controle en bewaking plaats. Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Bijlage(n) - Concept raadsbesluit; - Kaart plangebied; en - Rekenschema grondexploitatiemodel (VERTROUWELIJK).

5