Bijlage - Toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan - Toelichting -
Bruchem, Molenstraat 24 Gemeente Zaltbommel
BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -
Bruchem, Molenstraat 24 Gemeente Zaltbommel
IDN-nummer:
NL.IMRO.0297.BGBBP20210030-VS01
Status:
vastgesteld
Datum:
26 augustus 2024
Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl
Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Aanleiding
5
1.1 1.2 1.3 1.4
5 6 7 8
Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Geldend bestemmingsplan Overgangsrecht Omgevingswet
Hoofdstuk 2 Beleidskader
9
2.1 2.2 2.3 2.4
9 15 19 21
Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke inpassing
29
3.1 3.2
29 30
Karakteristiek gebied Planbeschrijving
Hoofdstuk 4 Haalbaarheid
33
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
33 35 43 46 48 49 52
Archeologie en cultuurhistorie Milieu Verkeer en parkeren Wet natuurbescherming Niet-gesprongen conventionele explosieven Water en riolering Leidingen
Hoofdstuk 5 Juridische planopzet
53
5.1 5.2 5.3 5.4
53 53 53 53
Vormgeving Bestemmingen Verbeelding Handhaving
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
55
6.1 6.2 6.3
55 55 55
Economisch Maatschappelijk Procedure
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
3
Toelichting
4
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
Hoofdstuk 1 1.1
Aanleiding
Aanleiding
Ten westen van de kern Bruchem ligt camping 't Meulenhuis. In de loop der tijd is de recreatieve functie van deze camping vermengd geraakt met die van (semi)permanente bewoning door internationale werknemers. Om deze onwenselijke vermenging van gebruiksvormen te beëindigen, is door de eigenaar van de camping gezocht naar een hernieuwd toekomstperspectief voor de camping. Deze verkenning is in nauw overleg uitgevoerd met VDU uitzendbureau, dat zich inspant om kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor internationale werknemers aan te kunnen bieden. Op basis van de initiële verkenning hebben initiatiefnemers een principeverzoek tot planologische medewerking ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente Zaltbommel. Deze hebben in reactie op dit verzoek te kennen gegeven aan het initiatief mee te willen werken.
Daaraan verbinden zij de volgende voorwaarden: Er worden gedurende maximaal 10 jaar internationale werknemers op het terrein gehuisvest; In totaal worden er maximaal 150 internationale werknemers gehuisvest; De bebouwing wordt dusdanig ruim en kwalitatief gerealiseerd dat een goed woon- en leefklimaat voor de internationale werknemers ontstaat en na de periode van 10 jaar de locatie recreatief gebruikt kan worden; Bij de verdere uitwerking wordt getracht de impact op het landschap en de omgeving te minimaliseren; In de begrenzing van de locatie wordt rekening gehouden met de wensen uit het draagvlakonderzoek; De omgeving blijft bij de verdere uitwerking van de plannen betrokken; Zolang huisvesting van internationale werknemers op deze schaal plaatsvindt, wordt recreatie als gebruiksfunctie losgelaten. De volledige reactie op het principeverzoek is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Volgend op deze beslissing op het principeverzoek is een plan uitgewerkt, waarbij de camping in zuidwestelijke richting wordt uitgebreid. De stacaravans en recreatiewoningen op de camping worden vervangen door 38 chalets, die in een samenhangende lay-out op het terrein worden gepositioneerd. Het vergrote terrein wordt voorzien van een ontsluitingsstructuur en gemeenschappelijke parkeerconcentratie en de camping wordt landschappelijk ingepast.
Daarmee ontstaan de ruimtelijk-fysieke voorwaarden voor een kwalitatief hoogwaardig en toekomstbestendig verblijfsrecreatiebedrijf op deze locatie. Ten behoeve van de huisvesting van internationale werknemers worden de 38 chalets in eerste instantie inpandig gesplitst, waarmee woonruimte ontstaat voor de huisvesting van maximaal 150 personen. Na afloop van deze periode wordt het terrein ingezet als verblijfsrecreatieterrein. De chalets zijn zodanig ontworpen, dat deze intern kunnen worden samengevoegd om als (grotere) recreatiebungalow te functioneren. De beoogde ontwikkeling kan niet worden toegestaan binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld met het doel een passend en toekomstbestendig planologisch kader te bieden voor zowel de primair beoogde functie van het terrein als verblijfsrecreatiebedrijf, als de tijdelijke benutting van het terrein voor de huisvesting van internationale werknemers. Specifiek met dit laatste wordt tegemoet gekomen aan de grote en urgente behoefte die op dit vlak bestaat; zowel voor de huisvestingsvraag voor internationale werknemers zelf als (indirect) het verlichten van de druk op de reguliere woningmarkt in Zaltbommel.
In 2021 heeft de gemeenteraad bij de actualisatie van het beleid inzake de huisvesting van internationale werknemers een motie aangenomen (10 juni 2021) waarin zij het college verzoekt om voor drie locaties in de kernen van de gemeente Zaltbommel de geconcentreerde huisvesting van internationale werknemers op te pakken. De locatie Molenstraat 24 te Bruchem is één van deze locaties. Met dit bestemmingsplan, waarin het
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
5
tijdelijk gebruik van het recreatiepark voor de huisvesting van internationale werknemers mogelijk wordt gemaakt, geeft het college invulling aan deze motie.
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
De locatie ligt aan de Molenstraat in Bruchem. Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als Gemeente Kerkwijk, sectie S, nrs. 1078, 1079 en (deels) op naastgelegen perceel, kadastraal bekend als Gemeente Kerkwijk, sectie S, nr. 249.
Globale ligging van het plangebied (bron: Google Maps)
6
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
Nadere aanduiding plangebied (bron: Google Maps)
1.3
Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan "Buitengebied Zaltbommel" (vastgesteld 17 september 2014). Op grond van dit bestemmingsplan zijn op het plangebied de enkelbestemmingen "Agrarisch" en "Recreatie Verblijfsrecreatie" van toepassing. Binnen deze bestemmingen is voor wat betreft de bebouwing en het gebruik het volgende toegestaan: Binnen de bestemming "Agrarisch" zijn agrarische bedrijfsactiviteiten toegestaan; Binnen de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie" is verblijfsrecreatie in mobiele kampeermiddelen toegestaan, evenals een bedrijfswoning en de aan de recreatieve functie dienstbare centrale voorzieningen. Permanente bewoning en het huisvesten van arbeidskrachten is binnen deze bestemming aangemerkt als strijdig gebruik. Daarnaast gelden op de locatie de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 1" en "Waarde - Archeologie 3".
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
7
Fragment verbeelding "Buitengebied Zaltbommel" met het plangebied Aanvullend zijn het 'Parapluplan Parkeren' en de 'Parapluherziening verkamering woningen' op het plangebied van toepassing. Eerstgenoemd plan waarborgt de toepassing van de gemeentelijke parkeernormering, het tweede stelt voorwaardelijke regels aan het verhuren van kamers in woningen. De beoogde ontwikkeling kan niet worden toegestaan binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Planologische ruimte kan worden geboden via een partiële herziening van het plan. Voorliggend bestemmingsplan vormt een passend juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling.
1.4
Overgangsrecht Omgevingswet
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Als vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht blijft van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet. In het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet is gekozen voor een eerbiedigende werking voor op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet reeds lopende procedures. Dit betekent dat een voorbereidingsprocedure voor besluitvorming die in gang is gezet vóór de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet en waarvan de besluitvorming, inclusief een eventuele bezwaar- en beroepsprocedure tegen dat besluit, op die datum nog niet is afgerond, wordt afgewikkeld volgens het oude recht. Met het 'oude recht' worden zowel de inhoudelijke als de procedurebepalingen bedoeld die op die besluiten van toepassing zijn. Zodra het voorliggend bestemmingsplan van kracht is, wordt het onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 1, van de Invoeringswet Omgevingswet. De gemeente Zaltbommel heeft de procedure van het voorliggend bestemmingsplan vóór 1 januari 2024 opgestart. Het voorliggend bestemmingsplan kan daarom worden vastgesteld op basis van het 'oude recht'.
In deze toelichting is uitsluitend ingegaan op het oude recht.
8
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
Hoofdstuk 2 2.1
Beleidskader
Rijksbeleid
2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld en vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte als richtinggevend beleidskader voor het landelijk omgevingsbeleid. Dez NOVI is door het Rijk opgesteld in het kader van de Omgevingswet, die naar verwachting medio 2022 in werking zal treden. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnsvisie voor de ontwikkeling van onze leefomgeving in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als in het voorgaand beleid, vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte) richting geven. Hiertoe worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.
Ruimte voor klimaatadaptatie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.
Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.
Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.
Voorgenomen ontwikkeling heeft een tweeledig doel. Op korte termijn beoogt het bij te dragen aan een goede en duurzame huisvesting voor internationale werknemers, door een reeds bestaande camping hiertoe aan te wenden, gebruik makend van een flexibel huisvestingsconcept. Wanneer de huisvesting van internationale werknemers in de toekomst wordt beëindigd, is een hervatting van de verblijfsrecreatieve functie van de locatie mogelijk. De ontwikkeling is dienstbaar aan de volkshuisvestelijke situatie binnen de gemeente Zaltbommel, in die zin dat het bijdraagt aan het verlichten van de druk op de reguliere woningmarkt. Ook wordt met de ontwikkeling beoogd bij te dragen aan een veilige, en kwalitatief goede (semi-)permanente huisvesting voor internationale werknemers. Dit alles is mede randvoorwaardelijk voor het bereiken van een duurzaam ruimtelijk-economisch profiel. Dit kan vooral worden bezien in het licht van prioriteit 2 en 3 uit de NOVI. Het plangebied is gesitueerd in een bebouwingslint, op de overgang tussen stedelijk en landelijk gebied. De beoogde transformatie van het plangebied gaat gepaard met een landschappelijke inpassing, waartoe een inrichtingsplan is opgesteld (zie bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan). Dit inrichtingsplan waarborgt een goede ruimtelijke kwaliteit, passend bij de identiteit van het gebied.
Aangezien er sprake is van een perspectief op het gebruik van het plangebied in de periode ná de huisvesting van internationale werknemers, zijn er goede voorwaarden aanwezig voor de duurzame instandhouding van deze ruimtelijke kwaliteit en specifieke gebruikswaarde. Gelet op het bovenstaande is er sprake van een ontwikkeling die recht doet aan de prioriteiten en afwegingsprincipes zoals in de NOVI beschreven.
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
9
2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening Voor het juridisch borgen van de nationale belangen heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten genomen waarmee dat mogelijk is. Het gaat hier om het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie 2.1.4). Het Rijk stelt in het Bro de juridische kaders aan processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij overheden, met als doel een goed systeem van ruimtelijke ordening. In artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro staat dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving moet bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Deze toetsing wordt aangemerkt als de laddertoets voor duurzame verstedelijking. Het Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd.
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De ontwikkeling voorziet in een uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein. Dit kan worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, waarbij in aanmerking wordt genomen dat er in het Bro geen ondergrens aan een dergelijke uitbreiding is gesteld. Aanvullend voorziet de ontwikkeling in een tijdelijke gebruiksfunctie als woonlocatie voor internationale werknemers. Dit tijdelijk gebruik manifesteert zich echter binnen dezelfde gebruiksruimte als het recreatieterrein, dus binnen het terrein en de daarop aanwezige recreatiewoningen. Op grond daarvan kan de ontwikkeling worden aangemerkt als 'overige stedelijke functie'. Hiervoor wordt in de overzichtsuitspraak gesteld, dat voor andere stedelijke ontwikkelingen in de vorm van een terrein 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt. Bestaat de andere stedelijke ontwikkeling uit de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2 . Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen.
De voorgenomen ontwikkeling waar dit bestemmingsplan op ziet, dient op grond van het bovenstaande te worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Een afweging volgens de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in subparagraaf 2.1.3. 2.1.3 Laddertoets duurzame stedelijke ontwikkeling In het kader van de laddertoets zal achtereenvolgens kort worden stilgestaan bij: Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling; De behoefte aan bedoelde stedelijke functies; De (on)mogelijkheid om bedoelde functies binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Gelet op het meerledige doel dat met de ontwikkeling wordt beoogd, zal in deze laddertoets zowel worden stilgestaan bij de verblijfsrecreatieve functie van het terrein als bij de tijdelijke gebruiksfase, waarbij internationale werknemers worden gehuisvest. 2.1.3.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied Bedoelde ontwikkeling staat ten dienste van: De verblijfsrecreatieve sector. In dit verband heeft het recreatieterrein een regionaal tot landelijk verzorgingsgebied, mogelijk ook internationaal; De huisvesting van internationale werknemers. Deze gebruiksfunctie is van tijdelijke aard en heeft overwegend lokaal en beperkt regionaal karakter, in die zin dat de betreffende bewoners in de regel
10
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
werkzaam zijn bij bedrijven in of nabij de gemeente Zaltbommel. De onderlinge nabijheid van woon- en werklocaties is zowel in het belang van de werkgevers als de werknemers. 2.1.3.2 Behoefte (verblijfsrecreatieve sector) De markt voor verblijfsrecreatieve functies is een in belangrijke mate een aanbodgestuurde markt. Een transparante markt bovendien, waarbij het prijsmechanisme sterk wordt beïnvloed door uiteenlopende online vergelijkingsmogelijkheden waarover de consument kan beschikken. Het is dan ook niet eenvoudig om een eenduidig beeld te schetsen van de behoefte aan verblijfsrecreatieve functies; deze is aanbodgestuurd, enigszins diffuus en afhankelijk van (economische) trends. Niettemin kan er een kenschets van de markt worden gegegeven. Binnenlands toerisme, waarvan verblijfsrecreatie deel uit maakt, is een groeimarkt. De door het CBS geregistreerde binnenlandse bestedingen bedroegen in 2019 € 53,2 miljard. Ten opzichte van indexjaar 2015 is er sprake van een stijging met 7,1 %. Naast deze nominale groei is er ook een verschuiving merkbaar in de kwaliteitseisen die recreanten aan accommodaties stellen. Men zoekt naar meer comfort en verblijfskwaliteit en is gemiddeld genomen ook bereid om hiervoor meer te betalen.
Gelet op de vergrijzing, waarvan we de piek nog niet hebben bereikt en de toename van het besteedbaar inkomen onder groepen met veel vrije tijd, is het aannemelijk dat de toename van de toeristisch-recreatieve bestedingen ook in de toekomst zal doorzetten. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van het aantal accommodaties en slaapplaatsen. Dit, voor een drietal toeristische regio's. De gemeente Zaltbommel maakt deel uit van het Gelders Rivierengebied. Westen Midden-Brabant en Oost-Brabant, Noord- en Midden-Limburg en Nijmegen zijn daar als referentie naast geplaatst. Hoewel het niet eenvoudig is om de regio's onderling te vergelijken, valt op dat het nominale aanbod in de categorie 'huisjesterreinen' in het Gelders Rivierengebied beduidend lager ligt dan in de twee vergelijkingsregio's. Eenzelfde patroon is zichtbaar bij kampeerterreinen en groepsaccommodaties.
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
11
Selectie kerncijfers toeristisch-recreatieve bestedingen (bron: CBS)
De gemeente Zaltbommel is zich bewust van haar toeristisch-recreatief potentieel. In haar visie op de lokale vrijetijdseconomie signaleert ze de volgende twee kernkwaliteiten: cultuur & cultureel erfgoed en natuur & landschap. Beide zijn van belang als trekker, voor zowel de dag- als verblijfsrecreatie. Camping 't Meulenhuis bevindt zich centraal in een toeristisch-recreatief cluster dat wordt gedomineerd door het rivierenlandschap van Waal en (afgedamde) Maas. De aanwezigheid van dagrecreatieve infrastructuur (fiets- en wandelpaden, watersportmogelijkheden) en aantrekkelijke vestingstadjes biedt een krachtig potentieel voor het aantrekken van toeristen en daarmee ook voor toeristische overnachtingen. Op onderstaand kaartbeeld is een globaal overzicht weergegeven van de overnachtingsmogelijkheden voor een gezelschap van 4 personen, in de regio rond Bruchem. Dit betreft het geheel aan hotels, pensions en vakantiehuisjes, voor zover dit op de website van Booking.com wordt aangeboden. De accommodaties liggen redelijk homogeen verspreid, met het zwaartepunt in de nabijheid van de rivieren die het gebied doorkruisen.
12
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
Ligging verblijfsrecreatiemogelijkheden in de regio rond Bruchem (bron: Booking.com)
Bruchem ligt enigszins centraal ten opzichte van de toerische 'brandpunten' in het gebied en biedt daarmee goede voorwaarden als rustig gelegen uitvalsbasis voor recreanten. Het is aannemelijk dat er, vanuit dat potentieel geredeneerd, voldoende vraag in de markt aanwezig is om een economisch rendabele bedrijfsvoering als verblijfsrecreatiebedrijf te voeren. Gelet op de transparante markt is een goede prijs-kwaliteitverhouding essentieel om het benodigde marktaandeel te verwerven en behouden. Voorliggend plan biedt goede uitgangspunten om, na beëindiging van het gebruik als huisvesting voor internationale werknemers, een kwalitatief hoogwaardig huisjespark in de markt te positioneren. 2.1.3.3 Behoefte (huisvesting internationale werknemers) Het aantal internationale werknemers dat in de regel binnen de gemeente verblijft, bedraagt circa 1.500. De gemeente Zaltbommel beschouwt een maximumaantal van 2.000 internationale werknemers in de gemeente als hanteerbaar, zonder dat dit te grote (negatieve) effecten heeft op de woon- en leefomgeving. In het bijzonder betreffen deze effecten de sociale cohesie, de parkeerdruk en het aanwezige voorzieningenniveau. De noodzaak om voor deze personen een goede huisvesting te waarborgen, is voor de gemeente een gegeven. De behoefte aan nieuwe huisvestingslocaties neemt als gevolg van nieuwe (bedrijfs)ontwikkelingen alleen maar toe.
Naast de directe behoefte, zoals hiervoor geschetst, is ook de indirecte volkshuisvestelijke behoefte relevant. Het huisvesten van internationale werknemers legt een extra druk op de reguliere woningmarkt, die zich zoals bijna overal in Nederland laat kenmerken door schaarste, krapte en daardoor prijsopdrijving. Op grond van voorgaande overwegingen wordt de behoefte aan de stedelijke functie, die dit bestemmingsplan faciliteert, ingeschat als substantieel en urgent. Dit is ook onderkend via opname van het project in de regionale woonagenda, zie 2.3.1.
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
13
2.1.3.4 (On)mogelijkheden om bedoelde functies binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren Verblijfsrecreatie De verblijfsrecreatieve functie van camping 't Meulenhuis hangt nauw samen met haar ligging in het buitengebied. Ook na uitbreiding, in het beoogd voortgezet gebruik als recreatiebedrijf, is het functioneren van dit park nauw gelieerd aan de ligging in het buitengebied. Het is daarmee een functie die niet in binnenstedelijke omgeving kan worden gesitueerd. Huisvesting internationale werknemers In de praktijk wonen internationale werknemers, regelmatig met grote aantallen, in woningen in woonwijken in de dorpskernen en de stad Zaltbommel. Ook woont men bij bedrijven in het buitengebied, bijvoorbeeld in bedrijfswoningen of bedrijfsgebouwen. Soms wonen internationale werknemers op campings of in units of stacaravans die hiervoor zijn neergezet. Goede woonomstandigheden zijn in veel gevallen niet gewaarborgd. Ook is de woonsituatie soms dusdanig dat het overlast veroorzaakt voor de omgeving (bijvoorbeeld parkeerdruk of geringe brandveiligheid). De gemeente wil dat iedere inwoner gedegen en verantwoord wordt gehuisvest. Dat geldt zodoende ook voor (tijdelijke) internationale werknemers. Tegelijkertijd wil de gemeente ook dat de omgeving zo min mogelijk hinder ondervindt van het (tijdelijk) huisvesten van internationale werknemers .
Het huisvesten van internationale werknemers op de locatie van de huidige camping 't Meulenhuis biedt een goede huisvestingsoptie voor 150 internationale werknemers, op een wijze die goed ruimtelijk kan worden ingepast en waarbij veilige en comfortabele huisvestingsvoorwaarden kunnen worden geboden. Daarbij wordt overwogen dat ook in de huidige situatie internationale werknemers op camping 't Meulenhuis op tijdelijke basis worden gehuisvest, naast een aantal overige 'vaste' bewoners en de toeristische overnachtingen. Op grond van het bovenstaande wordt overwogen dat de stedelijke ontwikkeling, als beoogd in dit bestemmingsplan: Voor het plangebied een (hernieuwd) toekomstperspectief als verblijfsrecreatiebedrijf biedt en duurzame gebruikswaarde toevoegt; Goede voorwaarden biedt voor een duurzame en kwalitatief goede ruimtelijke inpassing van de verblijfseenheden in het plangebied; Bijdraagt aan het vervullen van de substantiële en urgente vraag naar huisvesting voor internationale werknemers; Indirect bijdraagt aan het verminderen van de krapte op de reguliere woningmarkt; Op grond van deze overwegingen wordt geconstateerd dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.
2.1.4 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk de juridische kaders die nodig zijn voor het beleidsmatig borgen van het ruimtelijk rijksbeleid. Het Rijk heeft het Barro vastgesteld op 22 augustus 2011. De meest recente wijziging heeft op 18 mei 2016 plaatsgevonden. Het Rijk heeft in het Barro opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
14
Project Mainportontwikkeling Rotterdam Kustfundament Grote Rivieren Waddenzee en waddengebied Defensie Erfgoederen van uitzonderlijke waarde
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
7. Rijksvaarwegen 8. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen 9. Natuurnetwerk Nederland 10. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament 11. IJsselmeergebied 12. Elektriciteitsvoorziening 13. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan Voor de gemeente Zaltbommel is binnen het Barro het rijksbeleid voor Grote Rivieren van belang. Dit beleid is uiteengezet in de Beleidslijn Grote Rivieren. Deze Beleidslijn omvat het gehele kader voor het beoordelen van de toelaatbaarheid, vanuit rivierkundig en ruimtelijk oogpunt, van nieuwe activiteiten in het rivierbed van de grote rivieren. De Beleidslijn is van toepassing op onder andere het stroomgebied van de Waal. In de Beleidslijn wordt een onderscheid gemaakt in een stroomvoerend regime en een bergend regime. De regels uit het Barro hebben geen betrekking op het initiatief omdat de planlocatie buiten een gebied ligt waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Het initiatief past daarmee binnen de regels van het Barro.
2.2
Provinciaal beleid
2.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 ingestemd met de nieuwe ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’. De kern van deze Omgevingsvisie is dat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland voorop staat. Om dit te behouden en te bereiken worden in de omgevingsvisie drie uitgangspunten centraal gesteld: een Duurzaam, Economisch krachtig en een Verbonden Gelderland. Duurzaam Gelderland beschikt over talrijke initiatieven en kansrijke aanknopingspunten op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit. Gelderland maakt ruimte voor forse schaalsprongen ten behoeve van een duurzame omgeving, samenleving en economie. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Energietransitie: In 2050 is Gelderland energieneutraal. Dat bereiken we door grootschalig besparen, opwekken uit duurzame energiebronnen en innoveren. Als tussendoel realiseren we 49% CO2 reductie in 2030; Klimaatadaptatie: In 2050 is Gelderland ingericht op het veranderde klimaat; Circulaire economie: In 2050 is Gelderland een afvalloze provincie. Met als tussenstap 50% reductie van het gebruik van grondstoffen in 2030. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden; Biodiversiteit: Vanaf 2019 denkt en werkt Gelderland natuur-inclusief.
Biodiversiteit gaat verder dan de bekende natuurgebieden. Ook daarbuiten, in woonwijken, op werklocaties en bij infrastructuur wordt van biodiversiteit een kernkwaliteit gemaakt. Een krachtige economie De ‘oude’ economie van ongelimiteerde groei verandert in een economie die in balans is met haar sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving. Nieuwe verdienmodellen en nieuwe technologieën doen hun intrede. De maakindustrie beleeft in Nederland een her- en opwaardering. Vestigingsklimaat, arbeidsmarkt, vakmanschap en kennisinfrastructuur worden steeds belangrijker. De woningmarkt in Nederland kampt enerzijds met schaarste en anderzijds met krimp. Daarnaast is er een grote opgave om bestaande bouw te
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
15
verduurzamen. Gelderland heeft sterke troeven voor een internationaal onderscheidende en uiterst potentiële positie – clustering van economische activiteit, maakindustrie, logistieke kracht, sociaal ondernemen, natuur, kennis en onderwijs, ruimte, cultuur en sport en een strategische ligging. Op woongebied heeft Gelderland eveneens een uitzonderlijke positie. Door zowel te investeren in een bruisende en levendige stad en in een vitaal platteland ontstaat een symbiose waarbij beide elkaar versterken. Hierdoor gaat van Gelderland aantrekkingskracht uit. De Gelderse economie is krachtig. Deze situatie is niet vanzelfsprekend. Duurzame werkgelegenheid en bedrijvigheid zijn cruciaal voor de economische kracht van de Gelderse regio’s. Daarnaast vraagt een goed vestigingsklimaat om hoogwaardige culturele voorzieningen. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Het uitnutten de strategische ligging van Gelderland. De Gelderse economie kan zich verder ontwikkelen binnen de natuur- en landschapswaarden en dragen duurzaam bij; Het positioneren Gelderland als hét vestigingsgebied voor de nieuwe generatie ondernemers. Ondernemers die duurzaam ondernemen in balans met de sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving hoog in het vaandel hebben; Een sociaal evenwichtig vestigingsklimaat in Gelderland.
Het versterken de positie van Gelderland op het gebied van food, health en energy en andere topsectoren en stimuleren kleinschalig ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten; Het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Dit is noodzakelijk om steden toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk te maken. En we zoeken actief naar interessante transformaties, zoals bijvoorbeeld de functiemenging op bedrijventerreinen en het omzetten van kantoren in woningen. Blijvend verbonden Het is van belang dat mensen andere mensen kunnen ontmoeten. Dat geldt voor mensen in steden, wijken en voor het platteland. Of het nu gaat om werk of sociale contacten, de samenleving moet voor flexibele netwerken zorgen die voor iedereen open staan en beschikbaar zijn. Naast traditionele voorzieningen als auto en OV doen nieuwe spelers en technologieën op het gebied van verbindingen en netwerken hun intrede, zoals smart mobility, zelfrijdende auto’s en deelauto’s. Ook het belang van snelle en betrouwbare data-uitwisseling neemt toe en is hier onderdeel van. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op en zijn soms onstuimig. Het is van belang dat de relatief goede bereikbaarheid een toekomstvaste waarde voor Gelderland is. Systemen moeten meebewegen met nieuweontwikkelingen en deze ook faciliteren. Mobiliteit moet verder verduurzaamd worden.
Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Een optimale bereikbaarheid van Gelderland door onderlinge aansluiting van vervoersmogelijkheden en verplaatsingen te faciliteren. In 2050 dient de mobiliteit in Gelderland volledig duurzaam te zijn in termen van energie, klimaat, circulair en biodiversiteit. Het creëren van slimme en duurzame oplossingen voor het verbinden van mensen, goederen en data. Daaronder wordt ook begrepen het beter benutten van bestaande infrastructuur en gedragsverandering. De opties tussen weg, rail en water worden zorgvuldig en duurzaam afgewogen. Het stimuleren en faciliteren van nieuwe vormen van vervoer en verplaatsing. Dit kan bijvoorbeeld door autonoom rijden. Het initiatief past binnen de beleidskaders van de omgevingsvisie. Het plangebied ligt binnen een aandachtsgebied voor windenergie, maar dat is niet relevant voor het planvoornemen.
16
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
2.2.2 Omgevingsverordening Vanaf 31 maart 2021 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland (Actualisatieplan 7) van toepassing. De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Het plangebied ligt binnen een 'Waardevol open gebied (thema landschap)'. Dat is een gebied waar grootschalige openheid als kernkwaliteiten geldt. Hieraan zijn de volgende regels verbonden: Artikel 2.7.4.1 Waardevol open gebied 1.
2.
3. 4.
Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Waardevol open gebied maakt ten opzichte van het ten tijde van de inwerkingtreding van de verordening geldende bestemmingsplan geen bestemmingen mogelijk die de openheid van de waardevolle open gebieden aantasten; In afwijking van het bepaalde in het eerste lid kan een bestemmingsplan binnen een waardevol open gebied voorzien in de mogelijkheid tot het oprichten van een windturbinepark met meer dan drie windturbines voor zover het bestemmingsplan is voorzien van een ruimtelijk ontwerp en is voldaan aan het bepaalde in de artikelen 2.8.1.1, tweede en derde lid; In afwijking van het bepaalde in het eerste lid is uitbreiding van agrarische bebouwing binnen of aansluitend aan het bestaande agrarische bouwperceel toegestaan; Indien de uitbreiding als bedoeld in het derde lid een omvangrijke uitbreiding betreft, die aansluitend, maar wel buiten het bestaande agrarische bouwperceel, plaatsvindt, moet het bestemmingsplan zijn voorzien van een beeldkwaliteitsplan en een ruimtelijk landschappelijk ontwerp dat als toelichting bij het bestemmingsplan is opgenomen.
Begrenzing gebied, aangemerkt als waardevol open gebied. Plangebied in blauwe contour (bron:
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
17
Omgevingsverordening provincie Gelderland) Het plangebied (ook de bestaande camping) ligt in Waardevol open gebied. De bescherming van het Waardevol open gebied is vastgelegd in artikel 2.55 van de Omgevingsverordening. De regels in de Omgevingsverordening bieden in de basis geen ruimte voor de voorgenomen ontwikkeling. In dat kader heeft nadere afstemming plaatsgevonden tussen de gemeente Zaltbommel en de provincie Gelderland. De gemeente Zaltbommel heeft op basis van artikel 1a.3 van de Omgevingsverordening Gelderland 2023 een ontheffing aangevraagd om af te wijken van de verordening. De provincie Gelderland heeft deze ontheffing op 12 juni 2023 verleend (zaaknummer 2022-004027). Gedeputeerde Staten hebben besloten om de gemeente Zaltbommel ontheffing te verlenen van artikel 2.55 van de Omgevingsverordening Gelderland met het oog op het mogelijk maken van de uitbreiding van de camping 't Meulenhuis te Bruchem ten behoeve van huisvesting van arbeidsmigranten voor een periode van 10 jaar. Na deze periode van 10 jaar is weer sprake van verblijfsrecreatie passend bij het provinciaal beleid en ambities. Verder zijn gemeente en provincie overeengekomen om afspraken te maken over de planologische invulling en voorwaarden passend bij het beleid en ambities van de provincie. Deze afspraken zijn door gemeente en provincie gemaakt en daarmee door de provincie akkoord bevonden.
De herontwikkeling en uitbreiding van het recreatieterrein leiden tot een landschappelijke kwaliteitsimpuls op de locatie van de recreatieterrein. Dit blijkt uit het landschappelijke inpassingsplan. De gemeente heeft bovendien voorgesteld om het deel Waardevol Open Gebied dat door deze ontwikkeling verloren gaat, beleidsmatig te compenseren door een nieuw gebied aan te wijzen als Waardevol Open Gebied. Het eerdere verzoek tot herbegrenzing is integraal als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. De voorgestelde compensatielocatie is vanuit landschappelijk oogpunt logisch gekozen. Het sluit aan op de open kom en op al aangewezen Waardevol Open Gebied. Bovendien zorgt het ervoor dat het recreatieterrein compact zal blijven in de toekomst. De provincie Gelderland heeft de exacte begrenzing en concrete aanwijzing van het Waardevol Open Gebied per 1 januari 2024 niet meer opgenomen op de kaart van de Omgevingsverordening Gelderland. De landschappelijke waarden zijn vastgelegd in de Streekgids Bommelerwaard. De compensatie hoeft daarmee niet meer juridisch vastgelegd en begrensd te worden op de kaart van de omgevingsverordening. De conclusie blijft onveranderd dat de het plan geen afbreuk doet aan het Waardevol Open Gebied.
Kwaliteitsimpuls op de locatie Naast beleidsmatige compensatie wordt er fysieke compensatie gerealiseerd als gevolg van de landschappelijke inpassing en herontwikkeling van het gehele recreatieterreinterrein. De kwaliteitsimpuls bestaat onder andere uit de volgende zaken: De verouderde, kale en sleetse blik van het huidige terrein en huisjes verdwijnt. Het gehele terrein krijgt een upgrade. De recreatie-units worden vervangen door nieuwe units en een passende inrichting van het terrein. Dit verbetert de kwaliteit en beleving van de dorpsentree van Bruchem; Laanbeplanting van de Molenstraat wordt aangevuld en versterkt; Het terrein wordt landschappelijk ingepast met veel groen van inheems plantmateriaal en behoud van bestaande bomen; Er is aandacht voor de overgang tussen het terrein en het open gebied door middel van groeninpassing van de randen van het terrein. Het landschapsbeeld ter plaatse van de Molenstraat kan worden gekarakteriseerd als een halfopen lint, met afwisselend gesloten erven en doorzichten naar het achterliggend buitengebied. De locatie waar uitbreiding van de camping wordt beoogd, vormt in deze structuur een locatie die doorzicht biedt.
18
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
Doorzicht vanaf de Molenstraat in noordwestelijke richting, ter plaatse van de beoogde uitbreiding van de camping. De bestaande camping is rechts in beeld zichtbaar (bron: Google Streetview) Het effect van het planvoornemen is hierin gelegen, dat het open landschap ter hoogte van het plangebied niet meer vanaf de Molenstraat kan worden waargenomen. De uitbreiding van de camping gaat daarentegen ook gepaard met een inspanning om het terrein landschappelijk in te passen. Daarmee wordt een ruimtelijke kwaliteitswinst geboekt. Het verlies aan doorzicht én de landschappelijke inpassing dienen te worden afgewogen tegen de belangen die het plan ondersteunt; op korte termijn de goede huisvesting van internationale werknemers en een duurzaam toekomstperspectief voor het verblijfsrecreatiebedrijf. Conclusie Omgevingsverordening Gelderland Op basis van de bovenstaande motivatie wordt gemotiveerd afgeweken van artikel 2.55 van de Omgevingsverordening. De provincie Gelderland heeft hiervoor op 12 juni 2023 een ontheffing verleend. Ook voor de overige aspecten past het voornemen binnen de instructieregels van de provincie. Daarmee vormt de Omgevingsverordening geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.
NB: Vanaf 1 januari 2024 hanteert de provincie Gelderland een nieuwe Omgevingsverordening, waarin het waardevol open gebied is komen te vervallen. Deze verordening kent geen ‘waardevol open gebied’ meer als aanduiding op de kaart. In plaats daarvan wordt kwalitatief getoetst of het voornemen bijdraagt aan de landschappelijke kwaliteiten ter plekke, zoals omschreven in de streekgids. In dit geval is dat de Streekgids Bommelerwaard. Op basis van het nieuwe beleid - dat weliswaar vanwege het overgangsrecht nog niet van toepassing is op het voorliggend bestemmingsplan - hanteert de provincie maatwerk per casus en wordt op planniveau beoordeeld of sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst. In het geval van het voorliggend plan is sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst. Daarmee ligt het plan in de geest van het nieuwe provinciaal beleid.
2.3
Regionaal beleid
2.3.1
Regionale Woonagenda en RegionaalWoningbouwprogramma
Regionale Woonagenda De provincie Gelderland geeft in de Omgevingsverordening aan dat van de regio’s wordt verwacht dat zij hun beleid op het gebied van wonen afstemmen met (externe) partners in een ‘regionale woonagenda’. Hierin zijn
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
19
de belangrijkste thema’s omschreven waaraan de betreffende regio gaat werken. Het is feitelijk een regionaal actieprogramma. In de regionale woonagenda zijn de volgende thema’s opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Regionaal woningbouwprogramma Bestaande woningvoorraad Wonen en zorg Doorstroming Arbeidsmigranten Verblijfsgerechtigden Woonlasten en betaalbaarheid Flexibele tijdelijke woonvormen
Het Regionaal Woningbouwprogramma heeft direct invloed op woningbouwplannen. De Omgevingsverordening bepaalt namelijk in artikel 2.2.1 dat in een bestemmingsplan nieuwe woningbouwlocaties, en de daar te bouwen woningen, slechts worden toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woningbouwprogramma en de vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen voor de betreffende regio. De overige thema’s worden op regionaal of lokaal niveau uitgewerkt in beleid of in uitvoeringsacties. Regionaal Woningbouwprogramma Regio Rivierenland De gemeenten van Regio Rivierenland, waaronder de gemeente Zaltbommel, hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en jaarlijks actualiseren van een regionaal woningbouwprogramma. Op 30 mei 2016 hebben de provincie en de regio(gemeenten) afspraken gemaakt over de Kwantitatieve Opgave Wonen voor de periode 2015-2024. Gedeputeerde Staten hebben deze afspraken op 12 juli 2016 vastgesteld. Toetsing van projecten Alle in het Regionaal Woningbouwprogramma opgenomen projecten zijn getoetst op drie punten: Planstatus (harde of zachte plancapaciteit); Urgentie (noodzaak voor prioriteit: verbetering door bijvoorbeeld herstructurering dan wel bedrijfssanering of woningen voor urgente doelgroepen); Woonmilieu, prijs en woningtype (projecten worden gespiegeld aan de geschetste behoefte uit het regionale woningbehoefteonderzoek).
Indeling projecten De projecten zijn - na op de drie punten getoetst te zijn - ingedeeld in drie categorieën, te weten: 1.
2.
3.
Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar) Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag. Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgelegd bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2; Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar) Dit kunnen bijvoorbeeld aandachtspunten op het gebied van milieu zijn. Ook zijn kansrijke plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld opgenomen in categorie 2; Plannen voor de lange(re) termijn (realisatie tien jaar verder) Dit zijn plannen die pas na 2024 zijn voorzien of deel uitmaken van een groter project.
De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen het Regionale Woningbouwprogramma Rivierenland. Het initiatief is opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma in de lijst projecten categorie 2. Voor wat betreft het programma scoort het initiatief goed, omdat er een toenemende behoefe is aan betaalbare en snel beschikbare woonruimte. Er is ook een toestroom van internationale werknemers naar de gemeente Zaltbommel, extra werkgelegenheid zorgt voor vraag naar huisvesting van werknemers en ook de vraag van buiten de gemeente neemt toe. Hierdoor is het nodig om bovenop de woningen voor de ‘natuurlijke’ groei ook
20
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
huisvesting voor andere groei te realiseren. Binnen de regio Rivierenland heeft de doelgroep internationale werknemers speciale aandacht, vanwege het relatief grote aantal werknemers en het belang hiervan voor de regionale economie. De huisvesting van internationale werknemers is nog niet overal even goed in beeld gebracht en geregeld. Dit kan leiden tot misstanden, uitbuiting en overlast. Het planvoornemen draagt bij aan geschikte huisvesting voor internationale werknemers en zorgt voor vrijkomende woningen in de dorpskern. Na het doorlopen van de procedure voor het bestemmingsplan wordt het plan opgenomen in categorie 1.
2.4
Gemeentelijk beleid
2.4.1 Omgevingsvisie Bommelerwaard De gemeenteraad van de gemeente Zaltbommel heeft op 20 oktober 2022 de Omgevingsvisie Bommelerwaard vastgesteld. De Omgevingsvisie Bommelerwaard is een gezamenlijke visie van de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel. De omgevingsvisie Bommelerwaard richt zich op 13 kernopgaven, waarmee de volgende thema’s gemoeid zijn: Klimaat, duurzaamheid en landschap; Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie; Wonen, welzijn en voorzieningen; Milieu, gezondheid en leefbaarheid. Met betrekking tot de ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve sector wordt vastgesteld dat er sprake is van een toename van vrije tijd, naast een toenemende vraag naar kwaliteit. Het aanbod moet matchen met de doelgroep, toevoegen van beleving is van belang. De Regio Rivierenland, waar de Bommelerwaard deel van uit maakt, heeft de ambitie om te groeien als recreatief gebied. De Bommelerwaard streeft met name naar een kwalitatieve toename van het aanbod aan dag- en verblijfsrecreatie In kernopgave 7 wordt het volgende gesteld: 'onze toeristische hotspots en recreatieve sector zijn aantrekkelijk en toegankelijk, onderling met elkaar verbonden en maken gebruik van kwaliteiten van de Bommelerwaard (zoals rust).' (...) 'Het ontbreekt in de Bommelerwaard nu nog aan voldoende aanbod in dag- en verblijfsrecreatie.
We zien dat er behoefte is aan extra verblijfsaanbod in de Bommelerwaard. Daarom willen we graag extra verblijfsaanbod faciliteren.' Ten aanzien van de ontwikkeling zoals beoogd met dit bestemmingsplan, wordt in de ontwerp omgevingsvisie het volgende gesteld: 'Eén camping wordt (tijdelijk) omgevormd voor het huisvesten van internationale werknemers (arbeidsmigranten). Dit betekent dat de beoogde ontwikkeling op de langere termijn bijdraagt aan de ambitie om te groeien in kwalitatief aanbod voor verblijfsrecreatie nabij twee kernkwaliteiten van de Bommelerwaard (Waardevol open gebied (rust) en de binnenstad van Zaltbommel (beleving). In de omgevingsvisie wordt ook rekening gehouden met de tijdelijke omzetting van de camping voor huisvesting internationale werknemers. Hiermee wordt voorzien een urgente behoefte tot kwalitatief goede huisvesting van internationale werknemers. Daarmee wordt ook voldaan aan kernopgave 9, waarin de ambitie is opgenomen om te voorzien in kwalitatief goede woningen (voorzieningen) voor alle doelgroepen in een goed woonklimaat.
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
21
2.4.2 Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 De Woonvisie is het kader voor de prestatieafspraken met de corporaties, vormt de verbinding met andere beleidsterreinen, zoals met name Duurzaamheid, Leefbaarheid en Wonen & Zorg. En vormt het kader van gemeentelijke beleidsuitgangspunten voor initiatiefnemers. Het vertrekpunt voor de Woonvisie bestaat uit een drietal onderdelen. In de eerste plaats Rijks-, provinciale, regionale en lokale thema’s en beleidstukken. Een analyse van de regionale woningmarkt op basis van het Woningbehoefteonderzoek 2018 en gesprekken met makelaars, ontwikkelaars en financiers. En daarnaast de gesprekken met woningmarktprofessionals en verschillende betrokken stakeholders. Visie op wonen De regio Rivierenland is aantrekkelijk vanwege de centrale ligging, goede verbindingen en afwisseling aan woonmilieus met groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad. Dit zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Dit wordt ook binnen de Bommelerwaard ervaren. Bij het voorzien in de woningvraag dient een balans te worden gevonden tussen het bieden van een passend woonperspectief voor inwoners, voorzien in de woonbehoefte van elders en behoud van de ruimtelijke kwaliteiten van de Bommelerwaard. Centrale thema's woonvisie Snel voldoende woningen De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Maasdriel uit ca. 1.250 en voor Zaltbommel uit ca.
1.450 woningen. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod wordt ingezet op het versnellen van de nieuwbouw voor de komende 5 jaar. Meer variatie Tegelijkertijd wordt ingezet op de juiste woningen voor de juiste prijs op de juiste plek. Daartoe wordt voor alle woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen een differentiatie toegepast, waarmee alle doelgroepen passend kunnen worden bediend. Starters, doorstromers en met name ook senioren, die naar een passende woning willen doorstromen. Woningen in verschillende typologieën, huur en koop, in verschillende prijsklassen. Daarbij dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor de specifieke huisvestingsvragen van doelgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Duurzame woningvoorraad De eerste stap op weg naar een energie- en CO2-neutrale Bommelerwaard is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Huiseigenaren worden geïnformeerd over quick wins en no-regret maatregelen. Wonen en zorg De realisatie van een breed palet van woningen en woonvormen voor senioren wordt gestimuleerd. Woonvormen, waarbij een passende vorm van zorg geboden kan worden. Woonvormen waar ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een vertrouwde omgeving.
Vanuit de regietafel Wonen en Zorg regie wordt regie gevoerd op vraag en aanbod met betrekking tot wonen en zorg, zodat bewoners, die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben in de Bommelerwaard kunnen blijven wonen. Leefbaarheid Burgers worden ondersteund om de kracht uit de samenleving te benutten om onze kernen aantrekkelijk te houden en mensen zich er thuis te laten voelen en verbonden te laten zijn met elkaar. Met nieuwbouw wordt hier aan bijgedragen door een goede differentiatie van woningen te realiseren. De Woonvisie is daarmee sterk gericht op het verlichten van de krapte op de woningmarkt, met oog voor de specifieke situatie en het te bereiken evenwicht. De huisvesting van internationale werknemers raakt indirect aan deze opgave, in die zin dat het aanbieden van huisvesting van 150 personen leidt tot het vrijkomen van
22
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
woonruimten voor de reguliere huisvestingsvraag. In de Woonvisie wordt ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten specifiek het volgende gesteld: 'Wij hebben in 2019 beleid voor arbeidsmigranten vastgesteld (zie 2.4.4 van deze toelichting) . We zien dat arbeidsmigranten van groot economisch belang zijn. Uitgangspunt is, dat iedere tijdelijke of permanente inwoner van de gemeenten fatsoenlijk wordt gehuisvest. De leefbaarheid in de wijken en dorpen moet daarbij gewaarborgd blijven. We treden op tegen ondeugdelijke huisvesting. Bovendien willen we concentraties van arbeidsmigranten die leiden tot ongewenste situaties in de leefomgeving voorkomen. Uitgangspunt is dat de huisvesting primair de verantwoordelijkheid is van de werkgevers en de arbeidsmigranten zelf. Voor elke locatie is een exploitatievergunning, nachtregister en een beheerder vereist. De huisvesting dient te voldoen aan de normen van de Stichting Normering Flexwonen. De gemeenten bieden een kader en zijn verantwoordelijk voor toezicht en handhaving en een goede communicatie.' 2.4.3 LandschapsplanBommelerwaard De gemeente Zaltbommel heeft in 2004 het Landschapsplan Bommelerwaard vastgesteld.
Het doel van het landschapsplan is 'het vastleggen van een beleidskader voor het behouden en versterken van bestaande landschaps-, natuur-, cultuurhistorische en recreatieve waarden en voor een goede inpassing van ruimtelijke en functionele ontwikkelingen, alsmede het initiëren van nieuwe initiatieven en maatregelen gericht op het versterken van de cultuurhistorische identiteit en de landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteit van de Bommelerwaard. Het Landschapsplan onderscheidt in de Bommelerwaard drie landschappelijke hoofdeenheden, namelijk de rivieren met de uiterwaarden, de oeverwallen en de komgronden. De hoofdeenheden zijn onder te verdelen in deelgebieden. Voor elk deelgebied beschrijft het Landschapsplan de kenmerkende landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden. Verder brengt het plan in beeld welke ontwikkelingen zich in het buitengebied voordoen (glastuinbouw, fruitteelt, landbouw, infrastructuur, water etc.) en tot welke knelpunten en kansen deze ontwikkelingen voor het landschap leiden.
Onderscheiden deelgebieden binnen het landschapsplan Bommelerwaard Op het schaalniveau van de Bommelerwaard is het algemeen streven om de kernkwaliteiten te behouden, de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit te verstreken, nieuwe functies in te passen in het landschap en nieuwe landschappelijke structuren te ontwikkelen. Vanuit de landschappelijke hoofdstructuur formuleert het Landschapsplan specifieke beleidsuitgangspunten voor de rivieren en uiterwaarden, de oeverwallen en de komgebieden met als doel de gewenste ontwikkelingsrichting voor het landschap te beschrijven.
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
23
Voor woningbouw is het beleidsuitgangspunt; "grote nieuwe woningbouwlocaties; eerst inbreiden van de woonkernen, dan pas uitbreiden". Het plangebied maakt deel uit van deelgebied 3, 'de stroomrug van Bruchem-Kerkwijk-Delwijnen'. Deze bevindt zich centraal in de Bommelerwaard, tussen twee grote komgebieden in. De stroomrug kenmerkt zich door een kleinschalig mozaïek van bebouwing, boomgaarden, kassen en weilanden. Bruchem, Kerkwijk en Delwijnen zijn karakteristieke dorpen met een vrij compacte kern en een samenhangende langgerekte structuur (Frankisch dorpspatroon). Delwijnen ligt meer geïsoleerd op de oeverwal. Kenmerkend zijn de verspreid voorkomende fruitboomgaarden. Ook zijn op sommige plaatsen nog enkele restanten van hoogstamboomgaarden aanwezig. 2.4.4 Beleid huisvesting internationale werknemers gemeente Zaltbommel, wijziging 2022 De gemeente heeft specifiek beleid opgesteld voor de huisvesting van tijdelijke buitenlandse arbeidskrachten. Op 24 november 2022 is dit beleid voor het laatst geactualiseerd. Daarin staat dat de huisvesting van internationale werknemers op drie manieren zal worden geregeld: Huisvesting op terrein van werkgever; Kleinschalige huisvesting in de bestaande woonomgeving; Geconcentreerde huisvesting aan de rand van de kernen.
Het eerstgenoemde gaat over de ontwikkeling van huisvestingsvoorzieningen voor internationale werknemers op beschikbare ruimte op bedrijfslocaties. Kleinschalige huisvesting in de bestaande woonomgeving gebeurt momenteel wel binnen de gemeente. De meest recente beleidswijziging vormt hierop een aanscherping. Huisvesting mag plaatsvinden in bestaande woningen die in het buitengebied liggen, voor zover het gaat om een beperkt aantal personen. Het is niet toegestaan in woningen die in de (woon)kernen liggen. Voor bestaande situaties in de (woon)kernen geldt een overgangsregeling. Het derde en laatstgenoemde gaat over grootschalige huisvestingslocaties aan de randen van de dorpen of de stad. De omvang van deze locaties zou afhankelijk zijn van de plek en de draagkracht van de omgeving. Het voornemen op locatie Molenstraat 24 is een vorm van geconcentreerde huisvesting en valt dus onder de laatstgenoemde categorie. Als in het beleid wordt gesproken over ‘huisvesting van internationale werknemers' gaat het om de huisvesting van internationale werknemers die hier tijdelijk aanwezig zijn (shortstay of midstay). De gemeente ziet longstay- internationale werknemers als personen die zich hier permanent willen vestigen. Deze groep ziet de gemeente als volwaardige deelnemers aan de woningmarkt die een woning via de reguliere huurof koopmarkt moeten vinden.
Het beleid richt zich dan ook niet op deze groep. In deze context definieert de gemeente een arbeidsmigrant als volgt: ‘Elke inwoner komende uit die landen die tot de Europese Unie zijn toegetreden, met uitzondering van Nederland en die naar Nederland komt om hier tijdelijk te werken en te verblijven (< 4 maanden of langer dan 4 maanden maar (nog) niet de intentie heeft zich permanent te vestigen)’. Het ontwikkelen van een locatie voor geconcentreerde huisvesting is een complexe aangelegenheid. De ervaring leert dat een dergelijke ontwikkeling leidt tot veel bezorgdheid in de nabije omgeving. Die bezorgdheid heeft vaak betrekking op de omvang van de locatie zelf en de vrees voor overlast. Ook speelt mee een mogelijke ‘stapeling’ van huisvestingslocaties voor internationale werknemers. Met ‘stapeling’ wordt bedoeld de combinatie van huisvesting in woningen, bij werkgevers op het terrein en op geconcentreerde locaties. Dat betekent dat een initiatiefnemer, die een locatie voor geconcentreerde huisvesting van internationale werknemers wil realiseren, een zorgvuldig participatieproces met omwonenden en belanghebbenden moet doorlopen. Het verkrijgen van draagvlak voor het initiatief is van groot belang voor het slagen ervan en
24
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
medebepalend bij de belangenafweging die de gemeente over een initiatief maakt. Verder vraagt een meer grootschalige, geconcentreerde huisvestingslocatie om een goede inpassing in de omgeving en om eisen aan de woon- en leefomgeving op het terrein. Ook zijn niet alle gebieden binnen de gemeente geschikt voor een grootschalige locatie, zoals woonkernen en landschappelijk waardevolle gebieden. Op 10 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Zaltbommel een motie aangenomen over locaties voor geconcentreerde huisvesting. De raad wil in elk geval drie lopende initiatieven voor geconcentreerde huisvesting voorzetten. Het gaat hier om de initiatieven aan de Maas-Waalweg 15 in Zuilichem, Middelkampseweg 5 in Gameren en Molenstraat 24 in Bruchem. Met laatstgenoemde wordt voorliggend initiatief bedoeld. De gemeenteraad heeft daarmee dus zijn steun uitgesproken voor voorliggend initiatief. In het beleid voor de huisvesting van internationale werknemers zijn algemene beleidsuitgangspunten en specifieke beleidsuitgangspunten opgenomen. Het voornemen is hieronder getoetst aan de algemene beleidsuitgangspunten en de beleidsuitgangspunten die van toepassing zijn op grootschalige huisvestingslocaties. Toetsing algemene beleidsuitgangspunten Hieronder zal de beoogde ontwikkeling worden getoetst aan deze algemene beleidspunten.
Sommige van deze uitgangspunten zijn planologisch relevant en hiervoor wordt gemotiveerd op welke manier het voornemen voldoet. Andere beleidspunten gaan vooral over uitvoeringsgerichte zaken die geen onderdeel uitmaken van de planologische afweging. Deze worden in acht genomen door de exploitant van het terrein.
1.
Een aanvaarbare kwaliteit van het woon- en leefklimaat voor de omgeving van de huisvestingslocatie moet zijn gewaarborgd. Daarnaast mogen geen onevenredige belemmeringenontstaan voor omliggende (agrarische) bedrijven. Bovenstaande zaken zijn toegelicht als onderdeel van het omgevingsaspect 'bedrijven en milieuzonering' in paragraaf 11. Het voornemen veroorzaakt geen onaanvaardbare miliebelasting voor de omgeving en er onstaan ook geen belemmeringen voor (de ontwikkelruimte van) omliggende bedrijven.
2.
Een aanvaardbare kwaliteit van het woon- en leefklimaat (zoals geluid, geur, externe veiligheid etc.) voor de personen die verblijven op de huisvestingslocatiemoet zijn gewaarborgd. Hiervoor worden onder meer de milieu-hygiënischesituatie, de leefbaarheid van de directe woonomgeving en de stedenbouwkundige kwaliteit beoordeeld; Hierop is ingegaan in voorliggende toelichting, onder andere in de paragrafen 4.2.5 (externe veiligheid), 4.2.3 (geluid), en 4.2.2 (geur). Met het voornemen worden hoogwaardige en duurzame huisvestingseenheden gerealiseerd, waamee de stedenbouwkundige kwaliteit en leefbaarheid voor de internationale werknemers verbeterd wordt.
3.
De kwaliteit van de huisvesting dient overeen te komen met de inrichtings- en maatvoeringseisen uit het keurmerk Stichting Normering Flexwonen (SNF), het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF) of een gelijkwaardig keurmerk. De voorwaarden uit het betreffende keurmerk gelden als minimumeisen. In afwijking hierop geldt voor de oppervlakte van de leefruimte (gebruiksoppervlak wonen), onafhankelijk van de minimumeisen van het keurmerk, een minimum van 10 m2 per persoon of zoveel meer als het betreffende keurmerk vereist. De verblijfsbieder dient zelf aan te tonen dat hij aan het betreffende keurmerk en de hiervoor beschreven afwijkende eisen aan de omvang van de leefoppervlakte (gebruiksoppervlakwonen) voldoet. Voldaan zal worden aan de voorwaarden van beide keurmerken. Daarnaast faciliteren de beoogde huisvestingseenheden een leefruimte van minimaal 15 m2 per persoon. Hiermee wordt ruim voldaan aan
bestemmingsplan Bruchem, Molenstraat 24
25
bovenstaand minimum van 10 m2.
4.
De verblijfsbieder en/of eigenaar van de huisvestingslocatie zijn verplicht te beschikken over een (verhuurders)vergunning. De redenen hiervoor zijn het waarborgen van de leefbaarheid voor de omgeving en het zorgen voor adequaat beheer van de huisvestingslocatie; Aan bovenstaande wordt voldaan.