01. RV Ophoging budget Starterslening SVn (Geredigeerd).pdf

RAADSVOORSTEL

2026

Gemeente

Woudenberg

voorstel:

Datum

19

Registratiekenmerk: Raadsvergadering Vergadering

mei

2026

Z.352573

van

9

:

Commissie

van:

juli

16

2026

juni

2026

Portefeuillehouder:

H.J.

Behandelend

(geanonimiseerd) _____|

Onderwerp

Aan

de

ambtenaar:

/

Molenaar

Ophoging budget Starterslening Woudenberg

voorstel:

SVn

gemeente

Raad.

Voorstel

Wij

stellen

u

voor:

budget ten behoeve van het verstrekken van startersleningen €1.000.000,- verhogen. 2. Binnen het gestelde kader in beslispunt 1, de bevoegdheid voor het ophogen beschikbare budget voor startersleningen te delegeren aan het college. 3. Ontvangen rentebetalingen jaarlijks terug te storten naar de gemeente ter compensatie van rente- en beheerkosten. 1. Het

maximale

met

van

het

Inleiding Op 24 april

2025 heeft de gemeenteraad besloten tot verruiming van de verordening waardoor oud-inwoners van Woudenberg een starterslening kunnen aanvragen. In het voorstel schrijft het college dat het budget voor het verstrekken van startersleningen naar verwachting eind 2025 op is. Daarnaast geeft zij aan dat, zodra dat aan de orde is, er zal worden beoordeeld of extra budget wenselijk is.

ook

In

het

voorliggende

voorstel leest van het college

het verwachte aantal startersleningen tot en met om hiervoor stapsgewijs budget vrij te maken en het terug te storten naar de gemeente. u

2035, het voorstel voorstel om ontvangen

rente

Geprint

17:21:40uur

op:

21-05-2026

over

Document2

Beoogd resultaat 1. Financiële kaders stellen waarbinnen het college budget voor startersleningen vrij kan maken ; 2. Zorgen dat de gemeente in kan spelen op onverwachte vraag naar startersleningen ; 3. De financiële lasten van het verlenen van extra startersleningen beperken. Kader Verordening Starterslening gemeente Woudenberg Woonvisie Woudenberg 2024-2030 Artikel 156 en 189 van de Gemeentewet Argumenten Achtergrondinformatie Het doel van de starterslening is om het verschil tussen de prijs van een woning en de maximale lening , die een starter van de bank krijgt , te overbruggen. De hoogte van de starterslening bedraagt maximaal €35.000-. , Met de starterslening worden koopwoningen beter bereikbaar voor starters en kan de gemeente hen blijven binden aan Woudenberg. Sinds 2008 is er voor een totaal bedrag van €1.250.000-, bij het SVn gestort ten behoeve van het verstrekken van startersleningen. Aflossingen en rente , die sindsdien zijn ontvangen , zijn telkens gebruikt om nieuwe startersleningen te financieren. In de afgelopen jaren (1 januari 2022 tot en met 1 mei 2026) zijn er 28 leningen verstrekt voor een totaal van €946.000-, (gemiddeld €33.786-, per lening). Mede door een groot aantal aanvragen begin 2026 , bedraagt de bestedingsruimte voor het verstrekken van startersleningen per 1 mei 2026 slechts €59.683-.

, Hiervan is €35.000-, gereserveerd voor een reeds ingediende aanvraag. Een tekort aan budget voor het verlenen van starterslening lijkt hiermee aanstaande. De starterslening is een belangrijk instrument voor de gemeente Woudenberg om de Woudenbergse starter te kunnen ondersteunen bij de aankoop van een woning , dit blijkt ook aan het grote aantal aanvragen in recente jaren. Het is dan ook wenselijk om het beschikbare budget voor het verlenen van startersleningen te verhogen. In het voorliggende voorstel wordt stapsgewijs toegelicht: Welke verhoging van het budget wenselijk is ; Waarom het wenselijk is om stapsgewijze verhoging van het budget , binnen financiële kaders , aan het college te delegeren , en ; Waarom het wenselijk is om ontvangen rente van startersleningen terug te storten. 1. 1 Tot en met 2035 voorzien we een tekort van bijna €2 miljoen In voorbereiding op dit voorstel is er een financieel overzicht gemaakt , waarmee een inschatting wordt gemaakt van het benodigde budget om startersleningen te kunnen blijven verstrekken tot en met 2035 (zie Bijlage 03. ‘Cijfermatige onderbouwing budget starterslening’). Het overzicht is gebaseerd op historische data van 2022 tot en met 2025 , waarmee aannames gedaan worden over (tussentijdse) aflossingen van leningen , rentebetalingen en het aantal toekomstige starterslening voor woningen in de bestaande voorraad.

Eerdere ervaringen uit Hoevelaar Fase 1 en 2 worden gebruikt om het aantal startersleningen bij nieuwbouw in te schatten. In het financiële overzicht wordt (vooralsnog) enkel rekening gehouden met de nieuwbouwopgave in Hoevelaar Fase 2 en 3. Zodra andere projecten concreter worden , kunnen deze worden verwerkt in het overzicht. Het overzicht start op 1 januari 2026. De gebeurtenissen sinds 1 januari jl. zijn niet meegenomen in de berekeningen. Onder ‘Kanttekeningen’ worden de verschillen tussen het financiële overzicht en de daadwerkelijke ontwikkelingen in 2026 verder geduid.

Geprint op: 21-05-2026 17:21:40 uur

2/6

Via bovenstaande werkwijze schatten we dat er tussen 1 januari 2026 en 31 december 2035 ongeveer 97 startersleningen aangevraagd zullen worden. Afhankelijk van de gekozen werkwijze ten aanzien van de ontvangen rente (zie argument 3.1) , leidt dit tot een tekort van €16, miljoen tot €2 miljoen. 1. 2 Een verhoging van €1 miljoen voorziet in de behoefte aan leningen tot en met 2029 In de totstandkoming van het financiële overzicht zijn verschillende aannames gedaan. In een snel veranderende wereld , met onzekerheden over landelijk beleid en ontwikkelingen op de woningmarkt , moet het overzicht tot en met 2035 dan ook als indicatief beschouwd worden. Desondanks laat het overzicht weinig twijfel over de grote vraag naar startersleningen voor de komende jaren , waarin landelijk beleid en woningbouwplannen concreter zijn. Tot en met 2029 ontstaat er naar verwachting een tekort van ongeveer €1 miljoen voor het verstrekken van startersleningen. Met de voorgestelde verhoging van het beschikbare budget zorgen we dat we Woudenbergse starters de komende jaren kunnen blijven steunen bij hun eerste stap. 2. 1 Stapsgewijze budgetverhoging is financieel voordelig Vanuit financieel oogpunt is het onwenselijk om budget beschikbaar te stellen , wanneer dit niet op korte termijn gebruikt wordt om startersleningen te verstrekken.

Het beschikbaar stellen van het budget leidt namelijk tot extra rentekosten en/of gemiste rente-inkomsten , terwijl het geen rente-inkomsten uit verleende startersleningen genereert. Het is financieel voordeliger om de voorgestelde budgetverhoging van €1 miljoen verder op te knippen in kleinere stapsgewijze verhogingen. 2. 2 Het delegeren van de stapsgewijze budgetverhoging verhoogt de handelingssnelheid Er zijn twee mogelijkheden om tot deze stapsgewijze verhoging van het budget te komen. Enerzijds kan dit bereikt worden door het budget via raadsvoorstellen in kleinere stappen te verhogen. Anderzijds kan de raad besluiten het college te delegeren om deze stapsgewijze verhogingen , binnen financiële kaders van de raad , uit te voeren. De eerste maanden van 2026 hebben laten zien hoe snel en onverwachts aanvragen voor startersleningen voor bestaande woningen elkaar kunnen opvolgen. Daarnaast zorgen de opleveringen van een nieuwe woningbouwprojecten in de toekomst voor grote onvoorspelbare pieken in het aantal aanvragen. Deze pieken kunnen tot onvoorziene tekorten in het budget leiden. Als een snelle verhoging van het beschikbare budget uitblijft , kan dit ertoe leiden dat aanvragers enkele weken tot maanden geen starterslening kunnen verkrijgen. Dit is voor veel (ver)kopers van een huis simpelweg te lang , waardoor de aankoop van de woning niet door kan gaan.

Vanwege de verschillende tussenstappen en aanlevertermijnen is het niet mogelijk om deze snelle verhogingen via raadsvoorstellen door te voeren. Het college beschouwt de tweede werkwijze (het delegeren aan het college) daarom als het meest wenselijk. Tegelijkertijd acht het college het budgetrecht van de raad van groot belang. Om deze reden wordt een middenweg voorgesteld: de gemeenteraad stelt de financiële kaders vast , waarbinnen het college stapsgewijze verhogingen van het beschikbare budget kan uitvoeren. Concreet betekent dit dat uw raad een maximale verhoging van het budget met €1 miljoen als kader stelt. Telkens wanneer er in de toekomst een tekort aan beschikbaar budget voorzien wordt , zal het college het beschikbare budget verhogen tot het maximale budget bereikt is. In het scenario dat het maximale budget wordt bereikt , zal er opnieuw beoordeeld moeten worden of extra budget wenselijk is. 3. 1 Het terugstorten van de rente zorgt voor minder financiële risico’s Wanneer inwoners aflossings- en rentebetalingen doen voor de starterslening , worden deze betalingen op dit moment automatisch toegevoegd aan het beschikbare budget om nieuwe aanvragen voor een starterslening te kunnen vervullen. Het doel van deze werkwijze is om een

Geprint op: 21-05-2026 17:21:40 uur

3/6

revolverend budget te creëren , waarbij nieuwe verhogingen van het budget niet meer nodig zijn. Dit budget kan vervolgens decennia lang voorzien in de behoefte aan startersleningen. In de praktijk blijkt dit systeem pas haalbaar vanaf een totaal budget van minimaal €4 miljoen , wat financieel onwenselijk is. Daarnaast heeft de gemeente Woudenberg niet te maken met een stabiel aantal aanvragen over decennia , maar een groot aantal aanvragen over een periode van 10 jaar. Het ligt daarom meer voor de hand over te schakelen naar een werkwijze waarbij de ontvangen rente wordt teruggestort. Hiermee kunnen de financiële risico’s , die gepaard gaan met het bekostigen van extra startersleningen beperkt worden (zie ‘Financiële consequenties’) Kanttekeningen en risico’s 1. 1 Het financieel overzicht rust op verschillende aannames Zoals beschreven in argument 1. 1 en 1. 2 rust het financiële overzicht op verschillende aannames. Deze aannames zijn gebaseerd op beperkte historische data. De realiteit in de eerste maanden van 2026 wijkt aanzienlijk af van de voorspellingen in het financiële overzicht. Zo is het verwachte aantal van vijf startersleningen voor bestaande woningen in 2026 per 1 mei al gehaald. Tegelijkertijd is er per 1 mei al bijna €140. 000 aan tussentijdse aflossingen ontvangen. Dit is meer dan in de periode van 2022 tot en met 2025 in totaal ontvangen werd.

Bovenstaande bevindingen benadrukken dat het financieel overzicht slechts indicatief is voor de toekomstige vraag naar startersleningen. Tegelijkertijd benadrukt het ook het belang om op korte termijn extra budget vrij te kunnen maken. 1. 2 Het effect van startersleningen is lastig te concretiseren In het proces van het verlenen van een starterslening wordt zorgvuldig gecontroleerd dat de aanvrager voldoet aan de doelgroep zoals geformuleerd in de verordening. Daarnaast ontvangen aanvragers enkel een lening wanneer blijkt , dat zij de woning niet volledig op eigen kracht kunnen financieren. Ondanks dit zorgvuldige proces is het lastig om het effect van startersleningen te onderzoeken en concretiseren. Dit komt doordat de uitkomst van het ‘wat als er geen starterslening was geweest’-scenario voor een woningzoekende lastig te bepalen is. Ondanks het gebrek aan wetenschappelijk bewijs voor de effectiviteit van de starterslening , zijn er voldoende signalen die de toegevoegde waarde van startersleningen bevestigen. Voorbeelden hiervan zijn de algehele druk op de Woudenbergse woningmarkt (vanuit de Randstad) en het grote aantal aanvragen in recente jaren. 3. 1 Door het terugstorten van de rente is er een hoger maximaal budget nodig Tabel 3 (zie bijlage) berekent de benodigde verhoging van het maximumbudget om tot en met 2035 startersleningen te kunnen blijven verlenen.

Hierbij is de aanname gedaan dat rentebetalingen worden teruggestort om kosten van de gemeente deels te dekken en dus niet beschikbaar zijn voor nieuwe startersleningen. Tabel 4 laat dezelfde berekening zien zonder het terug storten van rentebetalingen. Hieruit blijkt dat er door het terugstorten van rentebetalingen ongeveer €350.000-, extra budget nodig is. Maatschappelijk draagvlak Inclusie: Door startersleningen beschikbaar te stellen zorgen we ervoor dat jongeren en starters gemakkelijker een woning binnen de gemeente Woudenberg kunnen kopen. Duurzaamheid: Als er sprake is van energiebesparende voorzieningen geldt een hogere maximale NHGgrens. Hiermee wordt de drempel om energiebesparende voorzieningen uit te voeren ook minder hoog. Participatie: Het voorstel komt voort uit de grote vraag naar startersleningen vanuit inwoners. Er heeft geen officieel participatietraject met inwoners of externe partijen plaatsgevonden.

Geprint op: 21-05-2026 17:21:40 uur

4/6

Financiële

consequenties

op

juistheid

beoordeeld

door

(geanonimiseerd)

SVn brengt jaarlijks beheerskosten in rekening bij de gemeente. Een deel is vast (op basis van de grootte van de gemeente) en een deel is variabel uitstaande bedragen).

van

de

beheerkosten

(percentage

van

de beheerkosten heeft het beschikbaar stellen van startersleningen ook impact op de liquide middelen en/of de leningenportefeuille van de gemeente. Door het verstrekken van Naast

starterleningen

dalen de liquide middelen van de gemeente of dient de gemeente een lening trekken. Dit leidt ofwel tot verminderde renteopbrengsten uit het schatkistbankieren ofwel extra rentekosten voor de aangetrokken lening. Op het moment van schrijven van dit voorstel (medio mei) zou het om het eerste scenario gaan. aan

te

financiële

consequenties voor het verhogen van het budget Starterslening SVn gemeente Woudenberg zijn als volgt voor de periode 2026-2029 (ter vergelijking is 2025 toegevoegd): De

Uitgaven: Beheerskosten SVn vast Beheerskosten SVn variabel Rente nadeel Totaal

voor

gemeente

uitgaven

Inkomsten:

Terugstorten rente

gemeente

naar

Totaal inkomsten

Per saldo kosten voor de gemeente Met

het

verhogen van het budget Starterslening SVn van € 1.250.000 naar € 2.250.000 ( verhoging € 1.000.000) stijgen de uitgaven voor de gemeente van € 36.054 in 2025 naar € 70.206 in 2029. Om de uitgaven voor de gemeente te beperken wordt voorgesteld de ontvangen rente binnen SVn jaarlijks terug te storten naar de gemeente en niet te gebruiken voor nieuwe startersleningen. Door de rente te laten terugstorten blijven de kosten voor de de komende gemeente jaren op een gelijkblijvend niveau van gemiddeld € 42.000. Tot op =

heden

wordt

er

geen

rente

teruggestort door SVn.

De beheerskosten SVn vast en variabel en het terugstorten van rente door SVn kunnen concreet in de begroting worden verwerkt. Het rente nadeel voor de gemeente kan niet concreet worden verwerkt in de begroting. Deze is afhankelijk van de hoogte van de liquide middelen van de gemeente die constant zal fluctueren de komende jaren. Als de hoogte van liquide middelen van de gemeente positief is dan ontvangt de gemeente rente-inkomsten vanuit het schatkistbankieren. Zijn de liquide middelen op dan zal de gemeente kort-of langlopende geldleningen moeten aantrekken die rentekosten met zich meebrengen.

de

Aanpak/uitvoering Na

het vaststellen van het maximale budget en de delegatie van de stapsgewijze verhogingen het college, zal het college het beschikbaar budget met €600.000,- verhogen om de verwachte aanvragen voor startersleningen in 2026 te dekken. Telkens wanneer er in de toekomst een tekort aan beschikbaar budget voorzien wordt, zal het college het beschikbare aan

Geprint

op:

21-05-2026

17:21:40

uur

5/6

budget verhogen tot het maximale budget bereikt is. In het scenario dat het maximale budget wordt bereikt , zal opnieuw beoordeeld moeten worden of extra budget wenselijk is. Halfjaarlijks wordt de gemeenteraad middels de voortgangsrapportage wonen geïnformeerd over de vraag naar startersleningen en het beschikbare budget om de leningen te verstrekken. Wanneer het college besluit om het beschikbare budget stapsgewijs te verhogen , wordt de raad hier separaat over geïnformeerd. Daarnaast worden jaarlijks de ontvangen rentebetalingen in afstemming met SVn handmatig teruggeboekt naar de gemeente. Communicatie De verhoging van het maximale budget wordt niet actief gecommuniceerd. Bijlage(n) D. nummer D. 320159

Documentnaam Raadsbesluit

Geheimhouding Openbaar

D. 311556

Collegevoorstel

Openbaar

D. 320158

Bijlage 1 Cijfermatige onderbouwing budget starterslening

Openbaar

Actieve openbaarmaking

Burgemeester en wethouders van Woudenberg

Z. D. M. van den Boogaard Secretaris

Geprint op: 21-05-2026 17:21:40 uur

M. Jansen-van Harten Burgemeester

6/6