Commissievoorstel - Bestemmingsplan Meenthof

COMMISSIEVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen Portefeuillehouder Domein Team

RV/1716/230503/ Z.53234/D.399108 nvt Ruimte & Economie Datum: 5 juli 2023 Nee Bestemmingsplan de Meenthof wethouder E.L. Kruijt FD Beleid en Ontwikkeling

Datum 13 juni 2023 Onderwerp Bestemmingsplan Meenthof ter inzage CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: De commissie Ruimte & Economie adviseert het college om het ontwerpbestemmingsplan Meenthof 1e fase vrij te geven voor inzage.

1. Inleiding Winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef is een belangrijke voorziening binnen de gemeente Wijdemeren. Het centrum heeft een impuls nodig om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Die impuls is mede mogelijk door nieuwbouw. DID Vastgoedontwikkeling BV en Aalberts Ontwikkeling BV werken sinds 2011 samen met de gemeente aan plannen voor (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum. De ontwikkelcombinatie wil op twee locaties nieuwbouw realiseren: op de hoek Hoflaan/Kerklaan (deelplan 1) en de hoek Curtevenneweg/Dodaarslaan (deelplan 2). In deelplan 1 worden de supermarkt vergroot en winkel(s) verplaatst. Daarboven komen 23 nieuwe appartementen, waarvan drie sociale huurappartementen. De woningen zullen geschikt zijn voor senioren en starters. Deelplan 2 moet nog worden uitgewerkt.

.

De door de ontwikkelcombinatie beoogde ontwikkeling van Deelplan 1 is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan “Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw Loosdrecht”, zoals vastgesteld op 27 september 2012. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zijn een nieuw bestemmingsplan en een bouwplan opgesteld, respectievelijk uitgewerkt die hierbij in procedure worden gebracht. Deze plannen passen binnen de door de gemeenteraad op 4 februari 2021 vastgestelde stedenbouwkundige kaders. De nieuwbouw heeft consequenties voor het aangrenzende openbare gebied. Er moeten bijvoorbeeld 30 extra parkeerplaatsen worden aangelegd. Hiertoe is een voorlopig schetsontwerp gemaakt voor de openbare ruimte rondom De Meenthof. Hieruit blijkt dat er ruimte is voor 31 extra parkeerplaatsen. In de komende jaren moet het gemengde riool in Kortenhoef worden vervangen door een gescheiden riool, gecombineerd met het vervangen van bestrating. We combineren de werkzaamheden aan riool en het aanleggen van extra parkeerplekken om overlast te verminderen en werk met werk te maken. Uitwerking van het schetsontwerp wordt een onderdeel van het project voor het vervangen van het riool en bestrating. Hierbij zal participatie plaatsvinden.

De gemeente is een aantal overeenkomsten aangegaan om dit project te kunnen realiseren:  In 2015 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente, Wijdemeren Vastgoed BV en DID vastgoedontwikkeling en Aalberts Bouw BV voor de herontwikkeling van delen van De Meenthof.  In 2018 heeft de gemeente met Pejolam B.V. en Interveni B.V. een koop- en ontwikkelovereenkomst en een bijbehorende allonge gesloten.  In 2019 is tussen de gemeente, Pejolam en Dangremond Notariskantoor te Barneveld een depotovereenkomst gesloten.  Op 7 maart 2023 heeft het college besloten allonges af te sluiten met betrekking tot verlenging van het depot uit 2019. Deze zijn inmiddels door alle partijen ondertekend.  Op 6 juni 2023 heeft het college besloten tot het aangaan van een realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar. Deze overeenkomst is een verdere uitwerking van de afspraken uit voorgaande overeenkomsten. Realisatieovereenkomst is tevens een anterieure overeenkomst Voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad zullen het college en de ontwikkelaar de realisatieovereenkomst, die tevens een anterieure overeenkomst is, hebben ondertekend. Participatie en communicatie

Op 13 juli 2022, 11 oktober 2022 en 9 maart 2023 organiseerde gemeente Wijdemeren bijeenkomsten met bewoners, ondernemers en gebruikers van winkelcentrum De Meenthof. Op deze bijeenkomsten zijn de deelnemers over de hele ontwikkeling bijgepraat. Het belangrijkste onderwerp op deze bijeenkomsten van de gemeente was het schetsontwerp voor het inrichtingsplan van de openbare ruimte rondom de meenthof. Bij de eerste bijeenkomst zijn de wensen, ideeën en zorgen van belanghebbenden opgehaald, bij de tweede bijeenkomst zijn reacties op een aantal voorstellen gevraagd en bij de derde bijeenkomst is het schetsontwerp getoond zoals dat er nu ligt. Op de derde bijeenkomst heeft Did de laatste versie van het bouwplan laten zien. De verslagen zijn gedeeld met de deelnemers en staan op de site van de gemeente. |n de periode van 2015 tot en met 2021 heeft de ontwikkelaar een aantal bijeenkomsten georganiseerd over de gebiedsvisie, het stedenbouwkundig kader en het bouwplan. Het verslag van 2021 is gepubliceerd op www.demeenthof.nl. 2. Argumenten 1.1 Er is sprake van een aanvaardbaar ruimtelijk plan. Uit de diverse onderzoeken, behorende bij het bestemmingsplan, blijkt dat er vanuit ruimtelijk oogpunt sprake is van een aanvaardbaar plan. Het plan past binnen het stedenbouwkundige kader dat door de gemeenteraad op 4 februari 2021 is goedgekeurd.

1.2 Herontwikkeling van dit deel van De Meenthof helpt om verloedering van het centrum te voorkomen. Winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef is een belangrijke voorziening binnen de gemeente Wijdemeren. Het centrum heeft een impuls nodig om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Die impuls is mede mogelijk door deze nieuwbouw. 1.3. De druk op de woningmarkt is groot. De realisatie van deze appartementen komt tegemoet aan de vraag naar woningen in Kortenhoef. 1.4 De gemeente heeft een inspanningsverplichting tot het in procedure brengen van een bestemmingsplan voor deelplan 1. Dit is zo vastgelegd in overeenkomsten met de ontwikkelaar. Met de ter inzage legging van bestemmingsplan De Meenthof 1e fase voldoet de gemeente aan haar inspanningsverplichting om het bestemmingsplan in procedure te brengen. 1.5 Er worden 3 sociale woningen gebouwd. Er worden 23 nieuwe appartementen gebouwd, waarvan drie sociale huurappartementen. Dit is conform het op 4 februari 2021 door de raad goedgekeurde stedenbouwkundig kader. De woningen zullen geschikt zijn voor senioren en starters. In de realisatieovereenkomst is ten aanzien van de sociale woningen een voorwaardelijke verplichting opgenomen. 1.6 Door de uitbreiding van de supermarkt en de verplaatsing van de winkel(s) kan de kwaliteit van het aanbod worden verbeterd.

Dit is belangrijk voor de concurrentiepositie van de winkels ten opzichte van andere winkelcentra in de regio en online winkels. 1.7. Er is met de omwonenden gecommuniceerd. Er is een communicatieplan opgesteld. Door de initiatiefnemer en de gemeente is met omwonenden en winkeliers gecommuniceerd. Dit heeft tot aanpassing van het plan geleid. Hiermee is een aantal, maar zeker niet alle, bezwaren van omwonenden weggenomen. Het communicatieverslag is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. 1.8 Er kunnen voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruime worden aangelegd.

In participatiebijeenkomsten hebben omwonenden zorgen geuit over de huidige en toekomstige parkeerdruk rondom De Meenthof. Daarom zijn parkeertellingen verricht. Hieruit blijkt dat vrijdag de drukste dag is op de parkeerplaatsen rondom De Meenthof. Daarom wordt dit tijdstip gebruikt als het maatgevende moment ten aanzien van parkeren, in afwijking van de beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren 2015. Op dit tijdstip zouden 30 parkeerplaatsen extra moeten worden aangelegd om te voldoen aan de parkeernormen. Hierbij maakt het college gebruik van de anti-dubbeltelbepaling uit artikel 3.2 van de beleidsregel. Er is een schetsontwerp gemaakt dat aantoont dat het fysiek passend is in de openbare ruimte om 31 parkeerplaatsen extra aan te leggen. 3.9 De situatie rond laden en lossen voor de supermarkten wordt verbeterd. De aansluitingen van de Curtevenneweg en Hoflaan op de Kerklaan worden recht tegenover de laad- en losplekken van de supermarkten gesitueerd. Hierdoor kunnen vrachtauto’s beter indraaien naar deze laad- en losplekken. Met name bij de Curtevenneweg is het daardoor niet meer nodig dat de vrachtauto dwars over de weg blijft staan. Voor de AH supermarkt zal het laden en lossen voortaan inpandig plaatsvinden. Hiermee zal de overlast van het laden en lossen verminderen. 1.10 De maatschappelijke noodzaak van het plan.

Voor dit plan is een afweging gemaakt tussen de verschillende belangen. Vanwege de waarde van een toekomstbestendig winkelcentrum in Kortenhoef, de wens om woningen toe te voegen, het belang van ondernemers en de wens schadeclaims te voorkomen worden de beperkte negatieve aspecten acceptabel geacht. 3. Kanttekeningen/Risico’s 1.1. Het aantal verkeersbewegingen neemt beperkt toe. Het aantal verkeersbewegingen over de omliggende wegen neemt door de ontwikkeling beperkt toe. Voor het totale plan is er sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen met 680 mvt/etmaal op een weekdag. In de ochtendspits +31 mvt/uur en in de avondspits +93 mvt/uur. Dit betekent voor de Kerklaan een toename van 7% en voor de Kortenhoefsedijk een toename van 1%. Op de Smidsbrug is de verkeerssituatie in het mobiliteitsplan 2045 aangemerkt als onveilig doordat de maximumcapaciteit van dit kruispunt wordt overschreden. Het toevoegen van 6 ritten/uur in de ochtendspits verslechtert deze situatie, zij het in beperkte mate. In het mobiliteitsplan is budget opgenomen voor het starten van een project om deze verkeerssituatie op te lossen. Echter kan hiermee dit op dit moment niet worden gestart door het provinciale toezicht op de gemeente 1.2 Het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen is alleen mogelijk als dit wordt gecombineerd met het vernieuwen van het riool.

Ten aanzien van de realisatie van de parkeerplaatsen heeft de gemeente in 2018 in de koopen ontwikkelovereenkomst met Pejolam B.V. en Interveni B.V. een realisatieverplichting afgesloten voor het aanleggen van de benodigde parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit is in de realisatieovereenkomst vertaald in het aantal daadwerkelijk aan te leggen parkeerplaatsen van 30. Het niet na komen van deze realisatieverplichting zal zeer waarschijnlijk leiden tot een schadeclaim van de ontwikkelaar. Ruimtelijk passen deze parkeerplaatsen, dit is met een schetsontwerp voor een inrichtingsplan aangetoond. Hiervoor moet echter het gehele gebied rondom De Meenthof worden heringericht. De kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte moeten grotendeels worden gedekt uit de geplande vervanging van het riool. In het voorlopige IP 2024 is de Kerklaan in de planning opgenomen voor vervanging van het gemengde riool door een gescheiden stelsel. In het daarop volgende IP zou de vervanging van het riool en herbestrating in de directe omgeving van De Meenthof kunnen worden opgenomen voor 2026. Door het provinciale toezicht op de gemeente kan het IP 2024 op dit moment niet worden vastgesteld.

1.3 Het verkeersbesluit voor de Hoflaan, dat regelt dat deze nu doodlopend is, zal moeten worden gewijzigd. In de huidige situatie is de Hoflaan een doodlopende straat. Dit is 15 februari 1994 met een verkeersbesluit bekrachtigd en ingesteld. Bewoners van de Hoflaan hebben dit toen gezamenlijk bewerkstelligd. Bij de participatiebijeenkomsten is gebleken dat de huidige bewoners van de Hoflaan dit graag zo willen houden. Om in de toekomst zoekverkeer op de parkeerplaats te voorkomen, de verkeersveiligheid te verbeteren en de bereikbaarheid te verbeteren van het gehele gebied is het echter beter om de Hoflaan onderdeel te maken de parkeerroute rondom De Meenthof. In het op 4 februari 2021 vastgestelde stedenbouwkundig kader Revitalisering Meenthof is daarom de Hoflaan opgenomen als doorgaande weg. Dit betekent dat de Hoflaan aangesloten wordt op de parkeerplaats en geen doodlopende straat meer zal zijn. In de laatste schets voor de herinrichting zal de Hoflaan gaan functioneren als eenrichtingsstraat richting de Kerklaan, zodat het effect op de directe omgeving zo klein mogelijk kan zijn. Ook zorgt dit ervoor dat er voldoende ruimte over blijft voor een stoep ten behoeve van de veiligheid voor voetgangers. Verder biedt het openstellen van de Hoflaan ruimte voor extra parkeerplaatsen. Ook wordt voorkomen dat auto’s moeten gaan keren in de krappe ruimte van de Hoflaan.

1.4 Er worden 13% sociale woningen in plaats van 33% gerealiseerd. Dit is conform het op 4 februari 2021 vastgestelde stedenbouwkundig kader Revitalisering Meenthof. In het bijhorende raadsbesluit is dit als volgt toegelicht:: “Uit extern onderzoek blijkt dat de realisatie van 1/3 sociale huurwoningen in fase 1 voor de ontwikkelaar financieel niet uitvoerbaar is. Dit is mede ingegeven door de prijs die de ontwikkelaar heeft betaald voor de aankoop van De Dobber. Destijds zijn er geen expliciete afspraken gemaakt over de realisatie van sociale huurwoningen. Omdat in fase 1 noch door ontwikkelaar noch door extra bijdrage van de gemeente 1/3 sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden, zullen er in deze fase vooral vrije sector huurwoningen komen. De nu berekende huurprijzen vallen in de onderste prijsrange van de dure huurappartementen. Daarbij zij gezegd dat de huurprijzen concurrerend zijn aan de andere appartementen boven het winkelcentrum. Binnen de gemeente is er ook aan deze categorie woningen behoefte. Belangrijk is ook dat het leidt tot doorstroming op de woningmarkt. De realisatie deze woningcategorie is wel financieel uitvoerbaar en zal er dus toe leiden dat het gezicht van het winkelcentrum aan de Kerklaan nieuw cachet krijgt.

Van de opbrengsten van De Dobber heeft de gemeente wel een andere maatschappelijke opgave kunnen realiseren: een nieuw cultureel centrum in Kortenhoef. In fase 2 voorziet de ontwikkelaar wel in 33% sociale huurappartementen.” 1.5 Belanghebbenden kunnen bezwaar maken. Belanghebbenden die bezwaar hebben tegen het plan kunnen een zienswijze indienen bij de gemeenteraad en desgewenst daarna beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 4. Financiële consequenties Door gelijk laten lopen van de planning groot onderhoud riool en openbare ruimte kunnen de kosten voor de aanleg van de parkeerplaatsen en de herinrichting van de openbare ruimte grotendeels worden gedekt uit de middelen uit het IP 2024. Uit de opbrengst van de verkoop van De Dobber is nog €137.500,- beschikbaar zodat een kwaliteitsniveau kan worden gerealiseerd dat passend is bij een winkelcentrum. Financieel kan het plan daarmee haalbaar zijn. Wel is er een grote samenhang met de vaststelling van het IP 2024. Door het provinciale toezicht op de gemeente kan het IP 2024 op dit moment niet worden vastgesteld. In de realisatieovereenkomst, welke tevens een anterieure overeenkomst is, zijn afspraken vastgelegde over de plankosten en de vergoeding van planschade door de ontwikkelaar.

Een begroting van de plankosten over de gehele looptijd van deelplan 1 laat zien dat de vergoeding net passend is. Omdat hierover al afspraken zijn gemaakt in eerdere

overeenkomsten, is het niet mogelijk om deze afspraken echt heel anders te maken. De uren begroting voor de herinrichting van de openbare ruimte laat een mogelijk tekort zien van € 25.000,-. In de realisatieovereenkomst, welke tevens een anterieure overeenkomst is, zijn afspraken vastgelegd over de plankosten en de vergoeding van planschade door de ontwikkelaar. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Het ontwerp bestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd gedurende welke periode zienswijzen bij de gemeenteraad kunnen worden ingediend. Omdat de ontwikkelaar een gecoördineerde aanvraag doet, zullen het bestemmingsplan en het bouwplan tegelijk worden behandeld door de gemeente. De herinrichting van de openbare ruimte en daarmee het verder uitwerken en aanpassen van de schets voor het inrichtingsplan zal worden opgepakt conform de planning in het IP 2024. Om te voorkomen dat tijdens de bouw van de uitbreiding van de winkels en de appartementen nieuw gerealiseerde buitenruimte kapot wordt gereden zal dit na realisatie van het bouwplan plaatsvinden. Planning: Augustus 2023 ontwerp bestemmingsplan ter inzage. Q4 2023 besluit bestemmingsplan 2024 beroepsprocedure 2024/2025 start bouwrijp maken en aansluitend bouw Vervolgens aanpassen openbare ruimte 6. Duurzaamheidsaspecten De woningen zullen voldoen aan de wettelijke eisen voor duurzaamheid.

Ten behoeve van waterberging worden zoveel als mogelijk daken voorzien van een groen dak. Ook worden er zonnepanelen toegepast. Ten behoeve van biodiversiteit zijn vaste nestmogelijkheden opgenomen voor vogels. 7. Voorafgaande besluitvorming 10 mei 2022 Kredietvoorstel Meenthof 4 februari 2021 Vaststellen stedenbouwkundig kader Revitalisering Meenthof 11 juli 2019 Nieuwe bestrating De Meenthof 8. Standpunt commissies (en derden)