Bijlage 5 Ruimtelijke onderbouwing Oud-Loosdrechtsedijk 114C

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING OUD-LOOSDRECHTSEDIJK 114C, LOOSDRECHT

d.d. 16 juni 2025

INHOUDSOPGAVE Ruimtelijke onderbouwing Oud-Loosdrechtsedijk 114C, Loosdrecht 1. Inleiding 1.1 1.2 1.3

2.

3. 4.

5. 6.

2/14

Aanleiding Ligging projectgebied Leeswijzer

1 3 3 3 4

Beschrijving van het project en zijn omgeving

5

2.1

Huidige situatie 2.1.1 Feitelijk situatie 2.1.2 Relevante regels omgevingsplan

5 5 5

2.2

Toekomstige situatie

6

Participatie Beoordelingsregels waaronder instructieregels

7 8

4.1 4.2

8 12

Inleiding Mobiliteit en parkeren

Economische uitvoerbaarheid Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

13 14

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Jaarlijks stelt het Rijk de opgave vast voor opvangplekken voor Oekraïense ontheemden per regio. Per 1 juli 2025 ligt de inspanningsverplichting voor Wijdemeren op 255 opvangplekken. Momenteel heeft de gemeente Wijdemeren 116 opvangplekken verdeeld over 7 locaties. Om zoveel mogelijk te kunnen voldoen aan de opgave van het Rijk is de gemeente voornemens om aan de Oud Loosdrechtsedijk 114C in Loosdrecht 30 opvangplekken te realiseren voor opvang van vluchtelingen voor een periode van 10 jaar.

Het betreft een bestaand gebouw van 2 bouwlagen met de functie ‘Bedrijf’. Het pand is gelegen binnen het omgevingsplan Loosdrecht landelijk gebied noordoost 2012. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het omgevingsplan, hiervan dient te worden afgeweken met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Voor deze activiteiten sluit de gemeente een huurovereenkomst af voor een periode van 10 jaar met break-opties en een optie tot koop.

1.2 Ligging projectgebied De Locatie De projectlocatie is gelegen op de Oud Loosdrechtsedijk 114C en 114D, 1231 ND te Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren. Deze gemeente is zeer groen en waterrijk en ligt grotendeels binnen verschillende natuurgebieden. Geschikte locaties waar woningbouwontwikkelingen ruimtelijk goed inpasbaar zijn, zonder de groen- en waterstructuur te verstoren, zijn dan ook schaars. Op betreffende object is het realiseren van opvangplekken voor vluchtelingen ruimtelijk goed inpasbaar. De directe omgeving wordt gekenmerkt als een gemengd gebied met afwisselend bedrijven en woningen. Verder is de projectlocatie dicht bij een natuurgebied en de Loosdrechtse plassen. De projectlocatie bevindt zich op ca. 400 m ten westen de dorpskern van Oud-Loosdrecht.

Overzichtstekening d.d. 15-05-2025

3/14

Kenmerken De locatie kadastraal bekend Loosdrecht, sectie G, 2690 heeft een oppervlakte van ca. 693 m2. Het object zelf heeft twee bouwlagen en heeft een oppervlakte van circa 475 m2 bvo.

Bestemminsplankaart d.d. 15-05-2025

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het project getoetst aan relevant beleidskader. Hoofdstuk 5 bevat de financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4/14

2. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Feitelijk situatie De projectlocatie betreft een solitair kantoorgebouw met 2 bouwlagen, een buitenterrein en een uitrit naar de openbare weg. Het gebouw staat al enkele jaren leeg. De projectlocatie ligt tussen de dorpskern van Oud-Loosdrecht en Nieuw-Loosdrecht. De bebouwde omgeving wordt gekenmerkt door woningen, afgewisseld met bedrijfsmatige activiteiten. vrijstaande woningen en bedrijfsruimtes en enkele jachthavens en watersportverenigingen. Aan de straatzijde ligt een bedrijfsbestemming met de functieaanduiding ‘kantoor’. Met een omgevingsvergunning is afgeweken voor een gebruik van dit bouwwerk voor de functie woningen met kantoor-aan- huis.

De projectlocatie 2.1.2 Relevante regels omgevingsplan Voor de projectlocatie geldt het Omgevingsplan Loosdrecht landelijk gebied 2012, vastgesteld 2 februari 2017. Voor de gehele projectlocatie geldt de functie 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', waarbij bedrijven

5/14

tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Hiervoor geldt een maximale goothoogte van 4 meter en bouwhoogte mag ten hoogste 9 meter bedragen.

2.2 Toekomstige situatie De bestaande bouw op de projectlocatie blijft in stand. Aan de binnenzijde worden diverse aanpassingen gedaan zodat de locatie geschikt is voor opvang van vluchtelingen. Zo worden extra kamers gerealiseerd, een keuken bijgebouwd en sanitaire voorzieningen toegevoegd. In omvang en oppervlakte verandert er niets aan de locatie. Het gewenste gebruik van het bouwwerk betreft een groepswoning waarbij de bewoners gezamenlijke faciliteiten hebben zoals douches, keukens en toiletten. De bestaande en nieuwe situatie zijn terug te vinden in onderstaande verbeelding.

Bestaande situatie

6/14

Nieuwe situatie

3. PARTICIPATIE Het college is als initiatiefnemer verantwoordelijk voor participatie bij de BOPA procedure. De raad heeft op bij amendement op 7 december 2023 besloten om logies voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen aan te wijzen als geval waarin zowel bindend advies nodig is al dat participatie verplicht is. Het college hanteert de laatste trede van de participatieladder (participatienota 2021) wat inhoudt dat we uitsluitend informeren. De direct omwonenden zijn persoonlijk geïnformeerd over dit initiatief. Ook is een informatieavond georganiseerd. Het verslag zal later als bijlage worden toegevoegd aan de aanvraag.

7/14

4. BEOORDELINGSREGELS WAARONDER INSTRUCTIEREGELS 4.1

Inleiding

Deze onderbouwing gaat in op de instructieregels van het Rijk en de provincie. Instructies, voorbeschermingsregels, projectbesluiten en maatwerkregels worden niet behandeld, omdat deze op de locatie niet aan de orde zijn. De instructieregels uit het Bkl en uit de provinciale omgevingsverordening zijn in een tabel opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat niet aan alle relevante instructieregels is getoetst. De inhoudsopgave van de instructieregels uit het Bkl is aangehouden bij de volgorde van de beschrijving van de relevante instructieregels uit het Bkl. Deze zijn ook op deze manier in een tabel opgenomen. De provinciale instructieregels zijn in een apart onderdeel van de tabel opgenomen.

8/14

Instructieregels Bkl Afdelingen en paragrafen (de ontwikkeling wordt op artikelniveau getoetst)

Relevant voor de ontwikkeling: Ja of Nee

Omgevingsaspecten en andere thema’s zoals deze in ruimtelijke onderbouwingen onder de Wro en Wabo werden genoemd

Voldoet aan instructieregel: Ja of Nee

Deze kolom hoeft niet in de onderbouwing te worden opgenomen, ter verduidelijking kan dat wel. Afdeling 5.1 Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties § 5.1.1. Algemene bepalingen artikel 5.1a.

Dienstenrichtlijn PM Mobiliteit en parkeren Opgenomen ivm etfal Ecologie: soortenbescherming en gebiedsbescherming Opgenomen ivm etfal

Parkeren voldoet

§ 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid

Omgevingsveiligheid

n.v.t.

§ 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen

Water

n.v.t

§ 5.1.4. Beschermen van de gezondheid en van het milieu § 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht

Gezondheid

n.v.t.

Luchtkwaliteit waaronder stikstof als bedoeld in artikel 5.50 Bkl e.v.

n.v.t.

§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten

Geluid door activiteiten

n.v.t.

9/14

Geen instructieregel? Beleid of beleidsregel, dan in hoofdstuk 4, etfal dan in hoofdstuk 7.

Is bevoegdheid van provincie, wel d.m.v. quickscan nagaan of ontwikkeling überhaupt aan etfal kan voldoen Er ontstaan geen nieuwe risico’s voor omwonenden. Het betreft bestaande bouw en het heeft geen impact op de waterkwaliteit van de leefomgeving

Het betreft een interne verbouwing derhalve geen externe werking. Het betreffen woonactiviteiten. Hiervan

§ 5.1.4.2a. Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

n.v.t.

§ 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens

Niet opgenomen in dit sjabloon

n.v.t.

§ 5.1.4.4. Trillingen

Trilling

n.v.t.

§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines

n.v.t.

§ 5.1.4.5. Bodemkwaliteit

Bodem

n.v.t.

§ 5.1.4.6. Geur

Geur

n.v.t.

§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed

Cultureel erfgoed

n.v.t.

§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed

Stedenbouw en welstand

n.v.t.

10/14

wordt geen onevenredige hinder verwacht. Het object staat niet op de saneringslijst voor geluidshinder. Geen luchthavens in de nabije omgeving. Er zijn geen bronnen van trillingen in de omgeving. Er zijn geen bronnen van slagschauw in de nabije omgeving. Volgens de bodemkwaliteitskaart voldoet deze locatie aan de bestemming Wonen. We zitten ruim voldoende af van een geurcontour Het bebouwingsvolume wordt niet aangepast waarmee er geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en erfgoedwaarden. Het bebouwingsvolume wordt niet aangepast waarmee er geen afbreuk wordt gedaan aan de

§ 5.1.5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking

Ladder voor duurzame verstedelijking

n.v.t.

§ 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies

n.v.t.

§ 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten

n.v.t.

§ 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen Instructieregels Provincie § 6.2.5 Beschermd landelijk gebied

n.v.t.

11/14

landschappelijke en erfgoedwaarden. Dit past binnen het kader voor de ladder van de duurzame verstedelijking. Is in dit kader niet van toepassing. Dit project zit geen grootschalige infrastructurele projecten in de weg. Er is geen openbare ruimte. De ontwikkeling tast de kernkwaiteiten niet aan. In dit geval betreft het ook nog altijd 1 woning met kamerverhuur n daarmee voldoet het aan de provinciale instructieregels.

4.2

Mobiliteit en parkeren

De aangevraagde activiteit is relevant voor mobiliteit en parkeren, omdat het tot meer verkeersbewegingen leidt. Voor mobiliteit en parkeren is de volgende beoordelingsregel van belang: Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren 2015 Of het plan voldoet aan de beleidsregels is beoordeeld door de afdeling mobiliteit en parkeren. Daarbij zijn de volgende gegevens gebruikt: De ontwikkeling vindt plaats in de kern Oud-Loosdrecht zoals aangegeven in de kaart bij de beleidsregel. De meest passende norm voor de ontwikkeling is die voor kamerverhuur. Voor kamerverhuur in de kern geldt de norm van 0,6 parkeerplaats per kamer. In totaal worden 9 kamers gerealiseerd. Daarmee zijn er afgerond 6 parkeerplaatsen nodig om te voldoen aan de beleidsregel. Conclusie Op de parkeerplaats zijn 6 vakken ingetekend waarbij ook rekening is gehouden met de draai die auto’s moeten maken om te kunnen parkeren zoals te zien op de onderstaande afbeelding. De ontwikkeling draagt voor het aspect mobiliteit en parkeren bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, omdat er aantoonbaar voldoende parkeergelegenheid is gewaarborgd op de locatie en omdat de parkeerdruk in de omgeving niet toeneemt conform de gemeentelijke beleidsregels.

12/14

Oude situatie

Nieuwe situatie

5. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De gemeente realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling als initiatiefnemer voor eigen rekening en risico. Het is aannemelijk dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Vanuit het ministerie van Justitie en Veiligheid worden de kosten voor de ruimtelijke ontwikkeling in zijn geheel vergoed middels de bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan. Kostenverhaal De kostenverhaalplichtige activiteiten zijn onderstaand weergegeven (artikel 8.13 Omgevingsbesluit): a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt.

13/14

Indien de BOPA nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Een plan is financieel onuitvoerbaar als het kostenverhaal van door het plan mogelijk gemaakte kostenverhaalplichtige bouwactiviteiten en gebruikswijzigingen als aangewezen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit niet is geregeld. Er is geen sprake van een kostenverhaalplichtige activiteit: De ontwikkeling is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit niet aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Hierdoor is het wettelijk verplicht kostenverhaal niet aan de orde en volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is. Met het stellen van kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning is het kostenverhaal verzekerd. Hiermee is ook aan de tweede vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

6. EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES Het relevante beleid en de relevante omgevingsaspecten en andere thema’s zijn onderzocht. Hieruit volgt of de aangevraagde activiteit(en) kunnen worden vergund met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Samengevat: De volgende activiteiten zijn getoetst: het wijzigen van de functie kantoren naar tijdelijke huisvestingslocatie voor Oekraïense vluchtelingen. De vergunning voor de aangevraagde activiteiten kan gelet op het bovenstaande wel worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en voldoet aan het beoordelingskader voor de BOPA.

14/14