Document · PDF

Bijlage 1b - Bijlagen bij de toelichting

Gecombineerde commissie 5 juli 2023, gemeente WijdemerenBij agendapunt: Commissievoorstel Bestemmingsplan Meenthof22.775 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Niet gevonden in dit document.

Meenthof, 1e fase

bestemmingsplan Meenthof, 1e fase

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1

Herinrichting openbaar gebied

Bijlage 2

Ladderonderbouwing

Bijlage 3

Verkeersonderzoek De Meenthof

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5

Quickscan Wet natuurbescherming, incl. stikstofdepositie

129

Bijlage 6

Watertoets

187

Bijlage 7

Aanvullend ecologisch onderzoek

210

Bijlage 8

Onderzoek naar wegverkeerslawaai

224

Bijlage 9

Notitie luchtkwaliteit

266

Bijlage 10

Akoestisch onderzoek supermarkt

272

Bijlage 11

Verslagen omgevingsdialoog

339

bestemmingsplan "Meenthof, 1e fase" (ontwerp)

bestemmingsplan Meenthof, 1e fase

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan "Meenthof, 1e fase" (ontwerp)

bestemmingsplan Meenthof, 1e fase

Bijlage 1 Herinrichting openbaar gebied

bestemmingsplan "Meenthof, 1e fase" (ontwerp)

50 48 46

Bebouwing Bebouwing, te ontwikkelen Luifel / balkon Kerklaan

abri

Rijbaan

17 18 19 20 2 1 22 23 24 25 2 6 27 28 29 30 3 1 32

101 99

97 95

A A

34 35 3 6 37 38 39 40 4 1 42 43 44 45 4 6 47 48

77 78 63 64 6 5 66 67 68 69 7 0 71 72 73 74 7 5 76

7-9

46 45a-

A A

24 22 18

3-5

3 3

4 A

W 9

12 13 1 4 15 16 17

b 2a-2

8 6 4

08 6/GA

36 37 3 8 39

Dodaars laan

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

69 67 65

06 /GA 03-6 6/GA

72 73 74 75 76 77 78 79 80

Dodaar

slaan 46 47 48 49 50 51 52 53

61 59

01 6/GA

82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93

1 2

Parkeerplaatsen huidige situatie:

298 10

Parkeerplaatsen nieuwe situatie: Parkeerplaatsen: Parkeerplaatsen officieus: Totaal parkeerplaatsen: Totale toename: 31 parkeerplaatsen

54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

02 6/GA

Noord: 117 (118 minus 1 vervangend Irenestraat) West: 39 (plus 10 officieuze parkeerplaatsen) Zuid: 93 Oost 49

CONCEPT Gemeente Wijdemeren

39 37

33 31

A05 69/G

A04 69/G

A03 69/G

projectnummer

datum

getekend

2290-1026

28-2-2023

schaal

bladformaat

bladnummer

1:500

A06 69/G

GA02 -69/ A01 69/G

7 5 3 1 11

A07 69/G

Plankaart openbare ruimte

A08 69/G

A09 69/G

07 6/GA

33 32 3 1 30 29 28 27

41 40 3 9 38 37 36 35 3 4

10 /GA 09-6 6/GA

49 48 4 7 46 45 44 43 4 2

9b 15-1

30 31 3 2 33 34 35

Stalling winkelwagens

1 20-2

K K

12 /GA 11-6 6/GA

Containers, kleding

Meenthof

24 25 2 6 27 28 29

Containers, afval

6-13

3 22-2

18 19 2 0 21 22 23

5 24-2

7 26-2

9a 28-2

1 30-3

Bushalte

Opstelling marktkraam

abri

Fietsnietjes, met indicatie ruimte fiets

26 25 2 4 23 22 21 20

Bankjes

1-1a

Parkeerplaats, officieus

Plantvak, met hagen of sierbeplanting

Hoflaan

Bomen, nieuw

vervangende parkeerplaats arts

10 11

new eg

Curteven

Parkeerplaats, reservering arts

Bomen, bestaand

A 101 100

3 A

A A A A A A

Hoflaan

118 117

Hoflaan

116 115 1

0 36-6

14 113 11

91a

Curtevenne weg

2 111 110

00 A

Plein

5 104 103 07 106 10 109 108 1

19 18 1 7 16 15 14 13 1 2 11 10 9

Parkeerplaats, mindervalide

Voetpad

99 98 9 7 96 95 94 93 9 2 91 90 89 88 8 7 86 85 84 83

102

13 12

Hoflaan

1-1a

Fietspad

3 11-1

Parkeerplaats

Broekbos

3-5

50 51 5 2 53 54 55 56 5 7 58 59 60 61 6 2

103

105

9 10

82 81 8 0 79

107

Arnhemseweg 6 3817 CH Amersfoort T 033 2851685 E info@vp.nl

bestemmingsplan Meenthof, 1e fase

Bijlage 2 Ladderonderbouwing

bestemmingsplan "Meenthof, 1e fase" (ontwerp)

ONTWIKKELING MEENTHOF KORTENHOEF Ladderonderbouwing 17 maart 2023

1/22

DATUM KENMERK

15 maart 2023 20210444.002/65609/MWAP

PROJECT PROJECTLEIDER

Remko Bak

OPDRACHTGEVER Partners RO PROJECTNUMMER 20210444.002 AUTEUR STATUS

2/22

Maurits Paauwe Definitief

3/22

INHOUD 1.

4/22

Inleiding

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer

5 7 7

Kwalitatieve behoefte

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

8 9 10 10 11 13

Verzorgingsgebied Analyse dagelijks winkelaanbod primair verzorgingsgebied Leegstandsanalyse Analyse supermarktaanbod Kwalitatieve behoefte aan ontwikkeling Conclusie

Kwantitatieve behoefte

3.1 3.2

14 16

Distributieplanologisch onderzoek Conclusie

Beleidskader en locatieafweging

4.1

Provinciaal beleid 4.1.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018) 4.1.2 Omgevingsverordening NH2020 (2020) 4.1.3 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020

17 17 18 19

4.2

Regionaal beleid 4.2.1 Regionale detailhandelsvisie Gooi en Vechtstreek (2019)

19 19

4.3

Gemeentelijk beleid 4.3.1 Detailhandelsstructuurvisie Wijdemeren (2007)

20 20

4.4

Conclusie: locatieafweging in relatie tot beleidskader

Conclusie

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Ontwikkelaar Real Estate Investment & Development B.V is voornemens om winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef te herontwikkelen (figuur 1.1). Daarbij wordt onder andere de huidige Albert Heijn en een bestaande dagwinkel uitgebreid. Uitbreiding van de Albert Heijn vindt onder andere plaats in de naastgelegen dagwinkels en op de locatie van het huidige wijkgebouw met kringloopwinkel ‘De Dobber’, dat gesloopt zal worden.

Figuur 1.1 Ligging projectgebied in Kortenhoef (ondergrond: Luchtfoto Kadaster, 2019; bewerking Rho) Een impressie van de ontwikkeling van de Albert Heijn in de Meenthof is op een kaart weergegeven in figuur 1.2. Getallen over deze uitbreiding zijn gegeven in tabel 1.1. Op dit moment heeft de Albert Heijn een bruto vloeroppervlak van 1.465 m2. Het huidige winkelvloeroppervlak van de supermarkt is 999 m2. In de toekomstige situatie zal de Albert Heijn uitbreiden naar 2.282 m2 (bvo), een toename van 817 m2 (bvo) ten opzichte van de huidige situatie. Laden en lossen vindt op dit moment buiten plaats. In de toekomstige situatie zal dit inpandig plaatsvinden, hiervoor wordt 135 m2 (bvo) gereserveerd. Ook voor magazijnen en kantoren is ruimte gereserveerd. De winkel van Albert Heijn wordt groter: het toekomstige winkelvloeroppervlak is 1.564 m2. Op dit moment heeft de winkel een winkelvloeroppervlak van 999 m2. De naastgelegen dagwinkels met een gezamenlijk wvo van 151 m2 zullen gebruikt worden voor de uitbreiding van Albert Heijn. In totaal gaat het dan om een toename van het winkelvloeroppervlak in de dagelijkse goederensector van 415 m2 (wvo) (1.564 m2 – 999 m2 – 151 m2). Ten slotte zal de huidige dagwinkel (Dobey) worden verplaatst en in omvang toenemen van de huidige 119 m2 (bvo) naar 135 m2 (bvo), een toename van het bruto vloeroppervlak van deze dagwinkel van 16 m2.

Een deel van dit bvo van de dagwinkel zal gebruikt worden voor het magazijn, maar voor de berekeningen in dit rapport wordt uitgegaan van een maximaal wvo voor de dagwinkel dat gelijk is aan het bvo.

5/22

Onderaan de streep betekent dit dat er een beoogde toename is van 431 m2 van het winkelvloeroppervlak in de dagelijkse goederensector in de Meenthof (415 m2 + 16 m2). Tabel 1.1 Overzicht van de herontwikkeling van de Albert Heijn in de Meenthof

Figuur 1.2 Impressie ontwikkeling Albert Heijn Meenthof (bron: Sum Architecten, 2022, bewerking Rho)

6/22

1.2

Vraagstelling

Het ruimtelijk afwegingskader voor het al dan niet toevoegen van stedelijke functies is de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6. lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling aangetoond worden. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijke verzorgingsgebied van de detailhandelsontwikkeling. De voorkeursvolgorde van de ladder is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen ‘bestaand stedelijk gebied’ worden gesitueerd. De eerste vraag is of de beoogde ontwikkeling aangemerkt wordt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een planologische uitbreiding van meer dan 500 m2 bvo wordt dit aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724). De ontwikkeling bestaat uit het uitbreiden van Albert Heijn met 817 m2 bvo en het uitbreiden van een dagwinkel met 16 m2 bvo en wordt daarom aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, zoals bedoeld in de ladder. De vraag is of er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling.

Om de onderzoeksvraag te beantwoorden komen in dit onderzoek de volgende onderwerpen aan bod: ● een analyse van de kwalitatieve behoefte aan uitbreiding van Albert Heijn en de dagwinkel in het verzorgingsgebied; ● een analyse van de kwantitatieve behoefte in de vorm van een distributieplanologisch onderzoek; ● locatieafweging en toetsing aan het relevante detailhandelsbeleid.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de kwalitatieve behoefte aan uitbreiding van Albert Heijn en de dagwinkel in beeld gebracht. Hierin is de dagelijkse goederensector in het verzorgingsgebied geanalyseerd en de positionering van Albert Heijn binnen de supermarktsector. In hoofdstuk 3 is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht door middel van een distributieplanologische marktanalyse en zijn de ruimtelijke effecten in beeld gebracht. In hoofdstuk 4 is de beoogde uitbreiding getoetst aan het vigerende beleid en wordt een locatieafweging gemaakt. Tot slot zijn in hoofdstuk 5 de belangrijkste conclusies opgenomen.

7/22

2. KWALITATIEVE BEHOEFTE In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan de ontwikkeling van winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef onderzocht. Hiervoor is het verzorgingsgebied en het aanwezige winkelaanbod geanalyseerd naar omvang en samenstelling.

2.1

Verzorgingsgebied

Winkelcentrum De Meenthof ligt in de kern Kortenhoef in de gemeente Wijdemeren. Kortenhoef wordt ten westen omringd door verschillende plassen, zoals de Loosdrechtse en Ankeveense plassen. Ten oosten liggen de grotere kernen Hilversum en Bussum. In figuur 2.1 is het supermarktaanbod in de omgeving van Kortenhoef weergegeven. Het grootste aanbod is gevestigd in Hilversum en Bussum. De kleinere kernen hebben elk in ieder geval één supermarkt. Op basis van het regionale supermarktaanbod is het primair verzorgingsgebied voor winkelcentrum De Meenthof de kern Kortenhoef en de bijbehorende verspreide bewoning. De bijbehorende begrenzing van deze CBS-wijk is op figuur 2.1 weergegeven als primair verzorgingsgebied. Dit betreft de kern Kortenhoef en de bewoning langs de Kortenhoefsedijk en Moleneind. Het secundair verzorgingsgebied betreft de overige kernen in de gemeente Wijdemeren, met name de kernen ten noorden en oosten van de Loosdrechtse plassen. Daarnaast zal er ook sprake zijn van toeristische bestedingen in Kortenhoef.

Figuur 2.1 Regionaal supermarktaanbod (bron: Locatus, 2023)

8/22

2.2

Analyse dagelijks winkelaanbod primair verzorgingsgebied

De kern Kortenhoef heeft een dagelijks winkelaanbod van 2.872 m2 wvo verdeeld over 9 verkooppunten (Locatus, 2023). De Albert Heijn in Kortenhoef heeft volgens de eigenaar op de peildatum 16 maart 2023 een winkelvloeroppervlak van 999 m2. Het dagelijks winkelaanbod bestaat uit levensmiddelen (supermarkten en speciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisten). De opbouw van het dagelijks winkelaanbod in de kern Kortenhoef is weergegeven in tabel 2.1. Tabel 2.1 Omvang dagelijks winkelaanbod Kortenhoef (bron: Locatus, 2022) ALBERT HEIJN JUMBO supermarkten speciaalzaken levensmiddelen persoonlijke verzorging Totaal dagelijkse goederen

Aantal winkels

Omvang (m² wvo)

1 1 2 4 6 3 9

999 1.105 2.104 251 2.355 517 2.872

Circa 74% van het winkelvloeroppervlak aan dagelijkse goederen in Kortenhoef wordt ingevuld door supermarkten. Gemiddeld wordt een supermarkt 2 à 3 keer per week bezocht door een consument (Deloitte Consumentenonderzoek, 2022). Als het dagelijkse winkelaanbod in Kortenhoef wordt vergeleken met het landelijke gemiddelde in kernen met 5.000 tot 7.500 inwoners wordt geconcludeerd dat het aanbod op het gemiddelde ligt (figuur 2.2). Het aanbod winkels in persoonlijke verzorging is in Kortenhoef iets groter dan verwacht zou worden op basis van het landelijke gemiddelde in vergelijkbare kernen (qua inwonertal); het aanbod aan winkels in levensmiddelen is juist beneden gemiddeld. 3.500 3.000

2.872

2.820 2.355

2.500

2.480

2.000 1.500 1.000 517 330

500 0 dagelijks Kortenhoef

levensmiddelen

persoonijke verzorging

te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 5.000-7.500 inwoners

Figuur 2.2 Vergelijking dagelijks winkelaanbod Kortenhoef met het landelijke gemiddelde in kernen 5.000 tot 7.500 inwoners (bron: Locatus, 2023)

9/22

2.3

Leegstandsanalyse

Binnen het primair verzorgingsgebied staat momenteel 1 pand leeg, met een totale oppervlakte van 60 m2 wvo (tabel 2.2). De leegstand in verkooppunten is daarmee 1,9% en de leegstand in winkelomvang is 0,4%. Deze leegstand in winkelmeters is lager dan de leegstand in de provincie Noord-Holland en gemeente Wijdemeren. Daarnaast is de leegstand in verkooppunten en winkelmeters kleiner dan het gemiddelde in kernen met een vergelijkbare omvang. Tabel 2.2 Leegstandsanalyse (bron: Locatus, 2023) aantal verkooppunten

omvang (m² wvo)

Totaal (N)

Leegstand (N)

Leegstand (%)

Totaal (N)

Leegstand (N)

Leegstand (%)

provincie Noord Holland

38.050

1.771

4,7%

6.879.420

320.058

4,7%

gemeente Wijdemeren

299

1,3%

41.440

240

0,6%

Kortenhoef

1,9%

13.645

0,4%

te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 5.000 tot 7.500 inwoners

4,9%

14.431

585

4,1%

2.4

Analyse supermarktaanbod

Binnen de dagelijkse goederensector zijn supermarkten de belangrijkste consumenttrekkers. Supermarkten kunnen op basis van functie en kenmerken worden ingedeeld in 5 categorieën:  Megasupermarkten: grootschalige supermarkten, zeer uitgebreid productaanbod vooral voor de weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH XL en Jumbo Foodmarkt.  Full-servicesupermarkten: supermarkten met ruim productaanbod, meer versproducten t.o.v. andere supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen. Voorbeelden zijn Albert Heijn, Jumbo en Plus.  Goedkope servicesupermarkten (ook wel servicediscounters): supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen, met als kenmerk lage prijzen en beperkte service en een kleiner assortiment dan de full-servicesupermarkten. Voorbeelden zijn Dirk, Lidl en Nettorama.  Harddiscountsupermarkten: supermarkten met een beperkt assortiment, een zeer lage prijs, gericht op de aanvullende aankopen (bezoekfrequentie: 1x per één of twee weken). De enige harddiscountsupermarkt in Nederland is Aldi.  Buurtsupermarkten: kleinschalige supermarkten met een beperkt assortiment, gericht op service en nabijheid. Deze hebben vooral een functie als supermarkt voor vergeten boodschappen en versaankopen. Voorbeelden zijn Spar en Coop Compact. De inwoners van Kortenhoef hebben beschikking over twee full-servicesupermarkten (Albert Heijn en Jumbo).

Beide supermarkten zijn in het centrum van Kortenhoef gevestigd (figuur 2.3) en hebben een vergelijkbare omvang. Naar moderne maatstaven zijn ze wat aan de kleine kant. De winkels liggen centraal in de kern en hebben een groot gezamenlijk parkeerterrein en zijn daardoor goed bereikbaar.

10/22

Figuur 2.3 Supermarktaanbod Kortenhoef (bron: Locatus, 2023)

2.5

Kwalitatieve behoefte aan ontwikkeling

Albert Heijn is een full-servicesupermarkt, en heeft een specifieke positionering binnen de supermarktsector.

FULL-SERVICE SUPERMARKT Albert Heijn is een full-servicesupermarkt: hier kun je al je dagelijkse boodschappen doen. De missie van Albert Heijn is het bieden van alle ingrediënten voor een beter leven. Die drie ingrediënten zijn: altijd waar voor je geld, beter eten en gemak voor jou. De keuze aan producten is uitgebreid: van A-merk tot eigen merk. Hierbij stemmen Albert Heijn het assortiment af op de klanten en locatie, bijvoorbeeld met streekproducten. De consument ziet dat ook. Uit het consumentenonderzoek van Deloitte (2020) blijkt dat 57% van de consumenten Albert Heijn juist bezoekt vanwege het assortiment.

MARKTLEIDER Albert Heijn is in Nederland de marktleider in zowel marktaandeel, winkeloppervlak als aantal vestigingen: ● Het marktaandeel is in 2022 gestegen naar 35,9%. Met dit marktaandeel blijft Albert Heijn flink op kop ten opzichte van de overige supermarkten. Jumbo volgt met een marktaandeel van 21,8%. ● Albert Heijn is ook de supermarkt met de meeste winkels en het grootste winkeloppervlak van Nederland, en staat ook al tien jaar in de top 10 van winkelformules in Nederland (Locatus, 2022). Momenteel heeft Albert Heijn 960 vestigingen met in totaal een winkelvloeroppervlak van 1.314.199 m2. De AH to go formule heeft 78 vestigingen in Nederland met een totaal winkelvloeroppervlak van 8.015 m2 (Locatus, 2022).

11/22

FOODSERVICE Algemene services zoals een klantenservice, ophaalpunt, ov-servicepunt en geldautomaten zijn in veel AH-winkels te vinden. Ook is zelfscannen in veel winkels inmiddels een gewoongoed geworden. De versafdeling is een belangrijk onderdeel, de winkels hebben een bemande brood- en versafdeling. De versafdeling is de afgelopen jaren flink uitgebreid, waarbij ingespeeld wordt op veranderende behoeften bij de consument. Ook is in een aantal winkels een nieuw concept uitgerold: Allerhande Café en Allerhande Keuken waarbij verse koffie, sap, maar ook vers bereide maaltijden gekocht kunnen worden. Het eigen magazine Allerhande is op papier in de winkel te verkrijgen, en online en in de app zijn de recepten te bekijken. Albert Heijn geeft hiermee inspiratie aan de klant en speelt in op het gemak. Om voldoende service te kunnen bieden hebben full-service supermarkten, zoals Albert Heijn, voldoende ruimte nodig. Deze ruimte is bijvoorbeeld benodigd voor brede gangpaden en een volledige brood- en versafdeling. Groei van de omvang van full-service supermarkten is dus benodigd. Ook bijvoorbeeld de Jumbo in de Meenthof in Kortenhoef heeft uitbreidingsplannen om zo haar service te kunnen optimaliseren.

ONLINE AANWEZIGHEID Albert Heijn is op verschillende manieren online aanwezig; via ah.nl en de app. Online kan via ah.nl en de app de producten in de winkel, recepten uit de Allerhande en de Bonus bekeken worden. Ook kan online boodschappen worden besteld voor thuisbezorging. Van de consumenten die wel eens boodschappen bestelt, doet 54% dat bij Albert Heijn (Consumentenonderzoek Deloitte, 2022). De app biedt daarnaast ook nog functionaliteiten zoals het zelfscannen met de telefoon, het bepalen van de persoonlijke bonus en het sparen van zegels en punten bij spaaracties.

DUURZAAMHEID Net als veel andere winkels heeft ook Albert Heijn steeds meer aandacht voor duurzaamheid in haar winkels. De Nederlandse consument heeft Albert Heijn voor de vijfde keer op rij uitgeroepen tot meest duurzame supermarkt (Sustainable Brand Index 2021). Albert Heijn richt zich onder andere op het tegengaan van verspilling door gebruik te maken van dynamisch afprijzen, een slim bestelsysteem, energiebesparing door het verminderen van de CO2-uitstoot van de winkels, gebruik te maken van zuinige wandkoelingen, waarvan met de restwarmte de winkel mee verwarmd wordt.

BEZOEKMOTIEF Full-servicesupermarkten zoals Albert Heijn worden gemiddeld bijna 2 keer per week door de consument bezocht. Veel meer dan andere supermarkten (55%) wordt Albert Heijn bezocht als primaire supermarkt, zoals naar voren komt in het jaarlijkse consumentenonderzoek van Deloitte (figuur 2.4). Primaire klanten zijn klanten die het grootste deel van hun aankopen bij de betreffende supermarkt kopen. 60%

55%

50% 41% 37%

40% 30%

44% 38% 34% 28%

28%

37% 33% 30%

37% 31% 26%

22% 20%

44%

20%

17%

10% 0% Albert Heijn

Jumbo primaire supermarkt

Plus

Dirk

secundaire supermarkt

Lidl tertiaire supermarkt

Figuur 2.4 Bezoekmotieven supermarkten in Kortenhoef en omgeving (bron: Deloitte, 2022)

12/22

Aldi

2.6

Conclusie

Albert Heijn heeft een bijzondere functie in het Nederlandse supermarktlandschap. Het is niet alleen marktleider in marktaandeel en aantal vestigingen, maar heeft ook veruit de grootste klantengroep die primair op deze formule is gericht. Hiervoor bieden ze een compleet boodschappenmoment; niet alleen in de winkel, maar ook online en zelfs in de huiskamers. Denk hierbij aan het Allerhande magazine, het grootste kooktijdschrift van Nederland, voetbalplaatjes en de moestuintjes. Met de gewenste uitbreiding in Kortenhoef kan Albert Heijn haar formule beter presenteren. De winkel zal ruimer van opzet zijn waardoor er meer ruimte is voor het aanbod. De hedendaagse consument winkelt graag in een ruim opgezette supermarkt. De nieuwste Albert Heijn formule ‘echt vers’ is hierop ontwikkeld. De versafdeling, inclusief foodservice kan de toekomst in zijn volledigheid worden aangeboden met ruime paden ertussen. Daarnaast kan met het uitbreiden van naastgelegen dagelijkse winkelunits aanvullende dagelijkse detailhandel voor de consument in Kortenhoef worden geboden. Dit is een aanvulling op het huidige aanbod in het winkelcentrum.

13/22

3. KWANTITATIEVE BEHOEFTE Om nieuwe detailhandelsontwikkelingen te kunnen beoordelen is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) benodigd. Hieronder zijn de uitgangspunten van het dpo nader toegelicht.

3.1

Distributieplanologisch onderzoek

AANTAL INWONERS De kern Kortenhoef heeft momenteel 6.645 inwoners (CBS, 2023; gegevens over 2022). Uit de Primos prognose 2022 blijkt dat er de komende planperiode sprake zal zijn van een bevolkingsgroei van 4,5% voor de gemeente Wijdemeren. Voor dit onderzoek is uitgegaan van 6.944 inwoners in 2030 in Kortenhoef.

GEMIDDELDE BESTEDING DAGELIJKSE GOEDEREN De gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2017-2021 € 2.654,- per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2022, gegevens over 2017-2021). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op inkomen. Voor de dagelijkse goederensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. Het gemiddeld inkomen in Kortenhoef ligt ongeveer 11% hoger dan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2023; gegevens over 2021). De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen ligt daarmee circa 4,4% hoger dan het Nederlands gemiddelde en bedraagt € 2.770,-.

KOOPSTROMEN Voor de regio Randstad is in 2021 een koopstromenonderzoek uitgevoerd (KSO 2021). Hierin zijn de koopstroomgegevens berekend op gemeenteniveau, maar niet op kernniveau. De koopstroomgegevens voor de kern Kortenhoef zijn daarom ingeschat. In tabel 2.3 is per kern een inschatting gemaakt van welk deel van de bestedingen aan dagelijkse goederen gedaan zal worden in Kortenhoef. Dit is een inschatting op basis van het aanbod in de eigen kern in vergelijking met het aanbod in de omliggende kernen, reisafstanden, kooppatronen en eventuele (fysieke) barrières. De koopkrachtbinding voor de kern Kortenhoef wordt ingeschat op 85%. Kortenhoef beschikt over twee full-servicesupermarkten. De inwoners hebben dus een ruim productenaanbod. Voor aanvullende boodschappen, bij bijvoorbeeld discounters, zal moeten worden uitgeweken naar andere kernen. Dat betekent dat er sprake zal zijn van enige afvloeiing. Na uitbreiding van Albert Heijn en toevoegen van twee winkels zal het dagelijks goederenaanbod verder versterkt worden. De verwachting is dat de koopkrachtbinding iets kan stijgen. In de berekening gaan we uit van een beperkte stijging tot 87% in 2030. De koopkrachttoevloeiing vanuit de omliggende kernen Ankeveen, Oud-Loosdrecht en Nederhorst den Berg is in tabel 3.1 weergegeven. Ankeveen heeft geen eigen supermarktaanbod.

De inwoners zullen met name gericht zijn op Kortenhoef, maar daarnaast ook Hilversum en Nederhorst den Berg. Oud-Loosdrecht heeft een kleine Albert Heijn. De afvloeiing naar Kortenhoef is ingeschat op 20%. De inwoners zullen voor een groot deel gericht zijn op Nieuw-Loosdrecht en Hilversum. In Nederhorst den Berg is een Albert Heijn gevestigd. De inwoners zullen voor een groot deel aankopen doen in de eigen kern. Kortenhoef biedt een aanvullend aanbod met ook een Jumbo-supermarkt en overige dagelijkse detailhandel. De toevloeiing is per CBS-buurt ingeschat en hieronder weergegeven. De inwoners van Horstermeer zullen het meest op Kortenhoef gericht zijn. Tabel 3.1 Kooporiëntatie op Kortenhoef Kern Wijk Kortenhoef Wijk Ankeveen Wijk Oud-Loosdrecht Wijk Nederhorst den Berg Buurt Horstermeer Buurt Spiegelpolder Buurt Blijkpolder Buurt Horn- en Kuijerpolder

14/22

binding 85% 70% 20% 40% 10% 10% 5%

Op basis van deze aannames bedraagt de omzet in Kortenhoef afkomstig vanuit omliggende kernen circa € 6,3 miljoen, wat neer komt op een koopkrachttoevloeiing van 29%. Voor de toekomstige situatie is de toevloeiing in euro’s gelijk gehouden.

GEMIDDELDE OMZET PER M2 DAGELIJKSE GOEDEREN De gemiddelde omzet per m2 (vloerproductiviteit) van winkels in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland € 7.823,- (Notitie Omzetkengetallen 2022, gegevens over 2017-2021). Voor de huidige situatie in Kortenhoef is de vloerproductiviteit berekend in tabel 3.2. Tabel 3.2: Berekening vloerproductiviteit dagelijkse goederensector Kortenhoef Huidige situatie Supermarkt Levensmiddelen Speciaalzaak Persoonlijke Verzorging Totaal aanwezig aanbod

Aanbod in m2 wvo 2.104 251 517 2.872

Gem. omzet per m2 wvo € 8.381 € 6.643 € 5.591 € 7.727

Omzet € 17.633.624 € 1.667.393 € 2.890.547 € 22.191.564

OMVANG WINKELAANBOD Momenteel hebben de dagelijkse winkels in Kortenhoef een omvang van 2.872 m2 wvo (Locatus, 2023). Rekening houdend met beoogde ontwikkeling neemt het oppervlak van de dagelijkse goederensector in Kortenhoef per saldo toe met 431 m2 wvo. Tabel 3.3 Distributieplanologische marktanalyse dagelijkse goederensector inwonertal marktgebied

2023

2030

bron

6.645

6.944

CBS, 2022; Primos prognose 2022

gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW) bestedingspotentieel

Omzetkengetallen, 2022; gegevens over €

2.770

€

2.770

€

18.410.000

€

19.240.000

koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen €

85% €

koopkrachttoevloeiing (%)

15.650.000

87% €

29%

€

6.390.000

€

6.390.000

totale omzet in marktgebied

€

22.040.000

€

23.130.000

gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. €

7.727

€

7.812

2.850

2.960

omvang winkelaanbod (m² wvo)

2.872

berekende vloerproductiviteit (excl. BTW)

€

7.670

€

8.050

omzetclaim marktgebied

€

22.190.000

€

22.440.000

omzet ten opzichte van het gemiddelde ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)

Inschatting Rho

Omzetkengetallen, 2022; gegevens over

te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo)

ruimte voor ontwikkeling in €

Inschatting Rho

16.740.000

koopkrachttoevloeiing €

BTW)

2017-2021

-1% €

-150.000 -20

2017-2021 Locatus, 2023

3% €

690.000 90

uitbreiding Meenthof

431

ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)

-341

toekomstige omzet ten opzichte van huidig functioneren

-10%

Uit de marktruimteberekening volgt dat de dagelijkse goederensector van Kortenhoef in de huidige situatie goed functioneert. De vloerproductiviteit in Kortenhoef ligt rond het landelijk gemiddelde. Als gevolg van de verwachte bevolkingstoename en beperkte toename van de koopkrachtbinding ontstaat de komende planperiode een indicatieve marktruimte van 90 m2 wvo. Deze ontwikkelingsruimte is kleiner dan de beoogde uitbreiding. De beoogde uitbreiding leidt tot een afname

15/22

van het functioneren met 11 procentpunt. De vraag is wat dit voor gevolgen heeft voor het dagelijks winkelaanbod in Kortenhoef. Albert Heijn is momenteel aan de kleine kant, wat een belemmering oplevert om ook op termijn goed als full servicesupermarkt te kunnen blijven functioneren. Uitbreiding van de winkel is nodig om toekomstbestendig te kunnen zijn en meer kwaliteit te kunnen bieden aan de klanten. Uit de marktruimteberekening blijkt dat het draagvlak voor uitbreiding van het aanbod beperkt is. De totale omzet van de supermarkten zal toenemen, maar de gemiddelde omzet zal lager komen te liggen. Dit is niet ongebruikelijk; de ervaring leert dat bij uitbreiding van een supermarkt, de groei van de omzet niet gelijk loopt met de toename van het aantal meters. De uitbreiding is vooral gericht op het bieden van meer kwaliteit en service voor de consument. Dit betekent soms dat een ondernemer met een lagere omzet per vierkante meter genoegen moet nemen. Geconcludeerd wordt dat bij deze marktomstandigheden wel effecten optreden op het ondernemersklimaat als gevolg van de uitbreiding van Albert Heijn, maar dat deze niet onaanvaardbaar zijn. Wanneer gekeken wordt naar het effect op de overige supermarkten is van belang of er sprake is van duurzame ontwrichting. In dit geval zal daar geen sprake van zijn. Alle supermarkten liggen in het centrum van Kortenhoef.

Mocht er onverhoopt een supermarkt verdwijnen, wat op basis van de berekening niet mag worden verwacht, dan blijft er nog altijd een full-servicesupermarkten in het centrum over. Voor de consument betekent dit dat er nog steeds op aanvaardbare afstand een goed voorzieningenaanbod beschikbaar is.

3.2

Conclusie

Uit het distributieplanologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat beoogde uitbreiding van Albert Heijn en overig dagelijks aanbod groter is dan geraamde groei in de dagelijkse goederensector. Hierdoor zal de gemiddelde omzet per m² wvo met circa 11 procentpunt dalen. Dit zal echter niet leiden tot onevenredige effecten op de dagelijkse winkelstructuur van Kortenhoef. Modernisering van een bestaande supermarkt op een gewenste locatie in het centrum in combinatie met aanvullende winkels is per saldo een versterking van de detailhandelsstructuur. Hiermee is er kwalitatief behoefte aan de versterking van het dagelijkse winkelaanbod.

16/22

4. BELEIDSKADER EN LOCATIEAFWEGING Naast de behoefteonderbouwing is de beoogde ontwikkeling getoetst aan het vigerende detailhandelsbeleid.

4.1

Provinciaal beleid

4.1.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018) Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie voor de provincie Noord-Holland vastgesteld. De hoofdambitie in de Omgevingsvisie is als volgt: “Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richten we ons op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven”. De provincie heeft vijf samenhangende bewegingen geschetst. Deze bewegingen laten zien hoe de provincie omgaat met opgaven die op onze samenleving afkomen en die ze willen faciliteren. Dat wordt gedaan door een aantal ontwikkelprincipes en randvoorwaarden mee te geven om de beweging naar de toekomst te kunnen maken. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: ● Dynamisch schiereiland: hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. ● Metropool in ontwikkeling: hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.

● Sterke kernen, sterke regio's: deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. ● Nieuwe energie: in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. ● Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. Binnen de beweging sterke kernen, sterke regio's zet de provincie in op het zoveel mogelijk binnenstedelijk realiseren en concentreren van wonen en werken (transformeren, bundelen, verdichten). Nieuwe ontwikkelingen van voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van die kernen in het regionale netwerk. Een van de uitgangspunten is het op peil houden van het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid.

17/22

Figuur 4.1 Kaart sterke kernen, sterke regio Relatie met planinitiatief De ontwikkeling betreft uitbreiding van winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef. De uitbreiding betreft dus een binnenstedelijke ontwikkeling. Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij de beleidsuitgangspunten uit de omgevingsvisie. Bovendien is de uitbreiding gericht op een kwaliteitsverbetering van de winkel en het winkelcentrum. Het voorzieningenniveau blijft hiermee op peil en wordt versterkt. 4.1.2 Omgevingsverordening NH2020 (2020) In de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland zijn regels opgenomen ten aanzien van detailhandel. Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen ● Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. ● Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. Artikel 6.11 Toepassingsbereik Deze paragraaf gaat over detailhandel op bedrijventerreinen en kantoorlocaties.

Artikel 6.12 Oogmerk Deze paragraaf bevat regels met het oog op: a) het behouden en versterken van detailhandel in de centra van kernen door het voorkomen van versnippering van het aanbod in en buiten de kernen b) het voorkomen van ruimtelijk relevante leegstand in winkelgebieden om zo een detailhandelsstructuur te behouden die uitgaat van duurzaam ruimtegebruik; c) het vrijwaren van veel consumentenverkeer op bedrijventerreinen; en d) het tegengaan van extra verkeersbewegingen en landschappelijke aantasting van het landelijk gebied door vestiging van detailhandelsbedrijven.

18/22

Relatie met planinitiatief Het toepassingsbereik van paragraaf 6.1.3 is bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het plangebied kan niet als zodanig worden beschreven. Wel blijkt uit artikel 6.12 wat de beleidsdoelen zijn ten aanzien van detailhandel. De beoogde ontwikkeling vindt plaats in winkelcentrum De Meenthof en betreft een kwalitatieve versterking van het winkelcentrum. De ontwikkeling sluit aan op het beleidsuitgangspunt van versterken van centra van kernen. 4.1.3 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020 De provincie wil ruimte blijven bieden aan de verdere ontwikkeling van detailhandel, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. Hierbij wordt detailhandel niet alleen gezien als ruimtevragende sector, maar ook het economisch en maatschappelijk belang wordt gezien. De missie van de provincie is 'het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord-Holland'. Daarbij behoren de volgende zes beleidsdoelen: ● Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden; ● Voorkómen van extra leegstand; ● Internet-afhaalpunten bij voorkeur situeren in bestaande winkelcentra; ● Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit; ● Primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand; ● Detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden.

Door de provincie Noord-Holland zijn Regionale Advies Commissies (RAC) Detailhandel ingesteld. Deze commissies stemmen grote detailhandelsontwikkelingen regionaal af. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen en uitbreidingsplannen vanaf 1.500 m2 wvo dienen aan de commissie te worden voorgelegd. Relatie met planinitiatief De beoogde ontwikkeling maakt onderdeel uit van het winkelcentrum De Meenthof. Met de ontwikkeling wordt een kwalitatieve verbeteringsslag gemaakt in de versterking van het winkelgebied. De ontwikkeling van 369 m2 wvo is een beperkte toevoeging, en hoeft dan ook niet regionaal afgestemd te worden.

4.2

Regionaal beleid

4.2.1 Regionale detailhandelsvisie Gooi en Vechtstreek (2019) Op 19 november 2019 is de Regionale Detailhandelsvisie Gooi en Vechtstreek gepubliceerd. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten regionaal worden afgestemd. Het centrum van Kortenhoef is aangemerkt als lokaal centrum in de regionale visie. Dorpscentra hebben voornamelijk een boodschappenfunctie. Er zijn een of twee supermarkten, ondersteunend dagelijks aanbod in de vorm van een bakker en viswinkel en nog enkele niet-dagelijkse winkels. Dit zijn veelal winkels met frequent benodigde artikelen zoals de bloemenzaak en winkel met huishoudelijke artikelen. Daarnaast zijn er enkele diensten en mogelijk wat horeca gevestigd. Door dit aanbod en de omvang van het dorp functioneren de centra vaak als ontmoetingsplek. Voor met name de ouder wordende bevolking betekent boodschappen doen ook sociaal contact. Deze centra zullen primair moeten inzetten op een kwalitatieve, ruimtelijk-functionele versterking Voor de detailhandelsstructuur van de regio Gooi en Vechtstreek zijn de volgende ambities geformuleerd: 1. Duurzame structuur en ruimtegebruik. De winkelgebieden moeten passen bij het verzorgingsgebied en de functie van het cluster. Indien het winkelgebied te groot of te klein is voor deze functie, is optimalisering passend.

Dit kan zijn in de vorm van concentratie en transformatie van een cluster, of door een beperkte toevoeging van meters. Een winkelgebied functioneert het beste met aaneengesloten voorzieningen en een beperkte leegstand.

19/22

3. 4.

Clusteren. Nieuwe ontwikkelingen worden alleen toegestaan in de perspectiefrijke centra en niet op solitaire locaties. In nieuwe woongebieden met voldoende draagvlak worden gelijksoortige voorzieningen zoveel als mogelijk geclusterd. Kwalitatieve versterking. De versterking van de bestaande, perspectiefrijke delen van de structuur staat boven het mogelijk maken van ontwikkelingen op nieuwe locaties. Vitaliteit en leefbaarheid. Optimale (dagelijkse) verzorging voor alle inwoners van de Gooi en Vechtstreek, waarbij met name de dagelijkse voorzieningen voor de kleine kernen in de toekomst geborgd wordt. De vergrijzing maakt bewoners minder mobiel, waardoor de dagelijkse voorzieningen zo nabij mogelijk moeten zijn. Naast een plek voor boodschappen vormt het ook een ontmoetingsplek. De opgave is om vitale en leefbare dorpen in stand te houden of te creëren. Dynamiek. Het bieden van ruimte voor dynamiek in de compacter wordende centrumgebieden met een regionale of bovenlokale functie. Hier ruimte bieden voor innovatieve ontwikkelingen als pick‐up points, op‐up stores, blurring con‐ cepts en andere deels niet te voorziene ontwikkelingen. Daarbij is van belang dat deze ontwikkelingen een meerwaarde hebben voor de huidige detailhandelsstructuur en geen afbreuk daaraan doen. Terughoudend beleid (grote) nieuwe ontwikkelingen. De ruimte in de regio is schaars.

In de centra functioneert het aanbod al niet altijd optimaal. Voor aantrekkelijke centra die ook aangenaam zijn om te verblijven, is het essentieel dat er geen grote uitbreidingen worden toegestaan en dat er ingezet wordt op optimalisatie van het bestaande aanbod. Dit geldt zeker voor de ontwikkelingen buiten de hoofdstructuur.

Met het naleven van de bovenstaande ambitie in beleidsvorming en omgang met plannen zijn er gezonde vraag‐aanbod verhoudingen, een goede ruimtelijke ordening en wordt (onnodige) leegstand voorkomen. In de visie wordt benadrukt dat de gemeenten, en niet de regio, het bevoegd gezag zijn als het gaat om detailhandelsbeleid. De regionale visie is gericht op initiatieven met een bovengemeentelijke impact. Samengevat kent het nieuwe regionale beleid de volgende lijn: ● Initiatieven dienen bij te dragen aan de versterking van de gewenste structuur in de Gooi en Vechtstreek. ● Nieuwe clusters van detailhandel buiten de genoemde hoofdstructuur zijn niet gewenst. ● Initiatieven die voorzien in de realisering of uitbreiding van verspreid (of solitair) gevestigde detailhandel is niet mogelijk. Relatie met planinitiatief De beoogde ontwikkeling vindt plaats in het centrum van Kortenhoef. De regio richt zich op kwalitatieve en ruimtelijk-functionele versterking van de lokale centra. De ontwikkeling kan daar een bijdrage aan leveren. De supermarkt wordt uitgebreid om op die manier toekomstbestendig te zijn, en daarnaast worden voor de verscheidenheid van het aanbod twee winkels toegevoegd. Het winkelcentrum wordt op die manier zowel kwalitatief als functioneel versterkt.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Detailhandelsstructuurvisie Wijdemeren (2007) Het meest recente detailhandelsbeleid van de gemeente Wijdemeren dateert uit 2007. De gemeente Wijdemeren streeft, als het gaat om het winkelaanbod, in de eerste plaats naar een zo compleet mogelijk dagelijks aanbod voor de inwoners van de afzonderlijke kernen. Voor behoud van de concurrentiepositie is schaalvergroting van de dagelijkse winkels in kleinere kernen noodzakelijk. Hiervoor zijn de marktmogelijkheden echter beperkt. Uitdaging in het detailhandelsbeleid is het optimum te vinden en te behouden tussen fijnmazigheid in de nabijheid van de inwoners en schaalgrootte die nodig is voor een gezond economisch functioneren van ondernemers.

20/22

Om de bestedingen van de lokale bevolking zoveel mogelijk in de eigen gemeente te houden, zijn vitale dorpscentra van groot belang. Aan een eigentijds dorpscentrum kunnen de volgende functioneel-ruimtelijke randvoorwaarden worden gesteld: ● een servicesupermarkt van voldoende omvang (> 1.000 m2 wvo) als trekker; ● zo mogelijk (indien voldoende draagvlak) meerdere supermarkten, die qua marktsegment complementair zijn; ● een compleet overig dagelijks aanbod (versspeciaalzaken, drogist, bloemen, huishoudelijke artikelen); ● minimale loopafstanden en barrières tussen winkels onderling, vooral tussen de supermarkten en de speciaalzaken; ● een overzichtelijke opzet, met zicht op het totale aanbod; ● voortdurend voldoende (gratis) parkeergelegenheid voor klanten; ● een goede en duidelijke relatie tussen winkels en parkeren met minimale loopafstanden en barrières; verzorgde en eigentijds uitstraling van het winkelaanbod en winkels; ● goede en veilige bereikbaarheid per auto, fiets en te voet. In de detailhandelsstructuur wordt Kortenhoef aangewezen als groot dorpscentrum. De basis van het centrum van Kortenhoef is sterk en behoeft geen grote wijzigingen. Wel is het gewenst de geconstateerde knelpunten op te lossen.

Bij voorkeur wordt gekozen voor een integraal herstructureringsplan waarbij bestaande winkels kunnen uitbreiden en opbrengsten hiervan kunnen worden ingezet om de uitstraling en parkeersituatie van het centrum te verbeteren. De parkeersituatie kan worden verbeterd door de capaciteit te vergroten en door invoering van een blauwe zone. Op de hoek DodaarslaanCurtevenneweg is ruimte voor een efficiënter parkeerterrein met een nieuwe entree naar het centrum. Ook herontwikkeling van het gezondheidscentrum en uitbreiding van het parkeren aldaar is mogelijk. Koppeling van de Hoflaan met de Kerklaan is gewenst. Voor de herstructurering van het centrum zijn vele ruimtelijke mogelijkheden denkbaar. Aan diverse zijden is onroerend goed verouderd. Sociale en medische voorzieningen kunnen eventueel elders op verdieping terugkomen. De eigenaar van het winkelcentrum is in beginsel de initiatiefnemer voor plannen. In deze visie voor de gemeente Wijdemeren wordt gekozen voor concentratie van het winkelaanbod in twee grotere dorpscentra in Kortenhoef en Loosdrecht en een kleiner dorpscentrum in Nederhorst den Berg. Nieuwe winkelontwikkelingen worden zoveel mogelijk ingepast in of aan deze winkelcentra. Uitbreiding van winkelmeters daarbuiten wordt zoveel mogelijk voorkomen. Relatie met planinitiatief Het planinitiatief betreft een uitbreiding van het winkelcentrum De Meenthof.

Dit is het centrum van Kortenhoef. Met de ontwikkeling wordt aangesloten op het concentratiebeleid van de gemeente. Het centrum wordt uitgebreid met winkelmeters in plaats van een solitaire locatie. Daarnaast wordt bijgedragen aan een kwalitatief goed voorzieningenniveau voor de inwoners van Kortenhoef.

4.4

Conclusie: locatieafweging in relatie tot beleidskader

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij het relevante detailhandelsbeleid. Zowel het provinciaal, regionaal als gemeentelijk beleid richt zich op concentratie van detailhandel. Met de ontwikkeling is sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur en focus op concentratie van het winkelaanbod. Het winkelcentrum van Kortenhoef wordt in kwalitatieve zin versterkt, met name door de bestaande supermarkt uit te breiden.

21/22

5. CONCLUSIE In deze rapportage is de beoogde ontwikkeling van winkelcentrum de Meenthof in Kortenhoef beoordeeld in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. In hoofdstuk 2 en 3 is geconcludeerd dat er behoefte is aan uitbreiding van het dagelijks winkelaanbod in Kortenhoef. De huidige Albert Heijn is aan de kleine kant en kan met een uitbreiding beter voldoen aan de wensen van de moderne consument. De formule kan beter uitgerold worden door een ruimere opzet van de winkel en aandacht voor versproducten. De supermarkt is daarmee toekomstbestendig. Daarnaast wordt het dagelijks aanbod in kwalitatieve zin versterkt door het toevoegen van ruimte voor een aanvullende dagelijkse winkel. De consument heeft behoefte aan een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand, op een centrale locatie. Uit het distributieplanologisch onderzoek wordt daarbij geconcludeerd dat er geen onaanvaardbare effecten op het dagelijks winkelaanbod worden verwacht. De ontwikkeling betreft onder andere een uitbreiding van een bestaande supermarkt en een kwalitatieve versterking van het dagelijks winkelaanbod. Het provinciale, regionale en gemeentelijke detailhandelsbeleid is gericht op de versterking van de bestaande winkelstructuur en concentratie van detailhandel in bestaande winkelgebieden.

De beoogde ontwikkeling sluit daarbij aan. Het bestaande winkelcentrum in het centrum van Kortenhoef wordt uitgebreid. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

22/22

bestemmingsplan Meenthof, 1e fase

Bijlage 3 Verkeersonderzoek De M eenthof

bestemmingsplan "Meenthof, 1e fase" (ontwerp)

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof Herontwikkeling van het winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef

Opdrachtgever

Real Estate Investment & Development BV

Kenmerk

013487.202303013.R1.03

Titel rapport

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof

Datum publicatie

16 mei 2023

Projectteam Goudappel

Christiaan Nab en Sören Bigalke

[Copyright informatie]

Inhoudsopgave 1. Aanleiding

2. Effect doortrekken Hoflaan 2.1

Schouw op locatie

2.2

Toekomstige situatie

2.3

Verkeersveiligheid

2.4

Doorstroming

3. Verkeersgeneratie 3.1

Aanpak

3.2

Uitgangspunten

3.3

Resultaat

4. Planeffect & Verkeersafwikkeling 4.1

Verkeersafwikkeling ontwikkellocatie

4.2

Planeffect

4.3

Wegenscan

4.4

Kruispuntanalyse Smidsbrug

4.5

Overige vervoerswijzen

5. Expeditie supermarkten 5.1

Expeditie Albert Heijn conform IP

5.2

Expeditie Albert Heijn via parkeerterrein

5.3

Expeditie Jumbo conform IP

6. Conclusies

Bijlage A.

1. Aanleiding Real Estate Investment & Development BV is voornemens om winkelcentrum De Meenthof, gelegen aan de Kerklaan in Kortenhoef, te herontwikkelen. Het

bestaande winkelcentrum bevat een combinatie van dagelijkse detailhandel,

supermarkten en woningen. In de toekomstige situatie worden bestaande functies deels gesloopt en andere functies uitgebreid. Tevens worden woningen

toegevoegd. Deze wijziging is van invloed op het gegenereerde verkeer, de

verkeersstromen en de expeditie van de supermarkt(en). Daarom is Goudappel BV

gevraagd om de verkeerskundige effecten van de herontwikkeling te analyseren.

Figuur 1.1: Concept inrichtingsplan De Meenthof (IP) gemeente Wijdemeren (versiedatum: 28-02-2023)

In deze rapportage wordt verslaglegging gedaan van het huidige en toekomstige

verkeerskundig functioneren van het winkelcentrum De Meenthof in Kortenhoef op de wegvakken en kruispunten in de directe omgeving. Hiervoor zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: •

Onderdeel van de plannen van de ontwikkeling is het doortrekken van de

Hoflaan naar de parkeerplaats van het winkelcentrum en daarmee uiteindelijk

ook naar de Kerklaan voor gemotoriseerd verkeer. Om het functioneren van de

wegvakken en kruispunten rondom de Hoflaan te beoordelen is een schouw op Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

locatie uitgevoerd. Hierbij onderzoekt Goudappel ook de effecten van het

doortrekken op het gebied van verkeersveiligheid, routering en doorstroming.

•

Om een inschatting te kunnen maken van de verkeerskundige effecten is zowel voor de huidige als voor de toekomstige situatie een prognose van de

verkeersgeneratie gemaakt en het theoretisch totaal van de toekomstige

situatie berekend. Een uitbreiding van functies leidt immers tot extra verkeer. Om hoeveel verkeert het gaat wordt toegelicht in hoofdstuk 3.

•

In hoofdstuk 4 is een analyse naar de gevolgen van de verkeerstoename op de

•

Hoofdstuk 5 gaat in op het expeditieverkeer van de supermarkten in de

verkeersafwikkeling en het doortrekken van de Hoflaan beschreven.

toekomstige situatie conform het concept inrichtingsplan en laat zien op welke manier de supermarkten beleverd kunnen worden en waar de aandachtspunten liggen.

Uit de analyse wordt geconcludeerd dat het planeffect van de ontwikkeling van winkelcentrum De Meenthof op de cruciale wegvakken in de directe omgeving

beperkt is en passend bij de fluctuatie van de verkeersintensiteit over de dagen van de week en de maanden in een jaar. Het expediëren van de supermarkten kan

conform inrichtingsplan. Wel zijn de westerlijke inrit op de Kerklaan en het

achteruitsteken van de chauffeur met begeleiding aandachtspunten.

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

2. Effect doortrekken Hoflaan 2.1

Schouw op locatie

Om een zo goed mogelijk verkeerskundig beeld van de omgeving rondom winkelcentrum De Meenthof te verkrijgen heeft een schouw 1 op locatie

plaatsgevonden. Tijdens de schouw was het droog, bewolkt en circa 16 gr. C. Het

verkeersbeeld op de Kerklaan was helaas, vanwege een afsluiting van de Kortenhoefsedijk in verband met langdurige wegwerkzaamheden, niet

representatief. Ondanks de maatregelen tegen de Corona-pandemie was het

functioneren van het winkelcentrum wel representatief voor een werkdag. Op een enkele functie na waren de winkels geopend.

Het huidige parkeerbeeld is rondom de functie niet opvallend. Het was ten tijde van de schouw relatief druk met autoverkeer. Er is geen parkeerdrukmeting

uitgevoerd, maar het parkeerterrein gelegen aan de Kerklaan stond continu voor circa 90% vol. De bezetting op het parkeerterrein aan de Curtevenneweg, aan de

zuidoostzijde van het winkelcentrum kende een aanzienlijk lagere bezetting (circa

50% vol). Opvallend was wel dat de parkeerplaatsen aan de zuidzijde, gelegen aan de Dodaarslaan, wel nagenoeg vol stonden. Ook de parkeerplaatsen aan de zijde

van de Hoflaan stonden gedurende de schouw circa 90% vol. Aan deze zijde is een relatief beperkt aantal verkeersbewegingen waargenomen.

Het is in de huidige situatie mogelijk om een rondje te rijden rondom het

winkelcentrum via de Curtevenneweg, Dodaarslaan en Krabbescheer. Ogenschijnlijk vertrekt veruit het meeste verkeer in de richting waar het vandaan kwam. Door de vormgeving van de aansluiting van het parkeerterrein op de Curtevenneweg, in

combinatie met de aansluiting op de Kerklaan, leidde dit op drukkere momenten tot ‘een onoverzichtelijke’ situatie. Dit loste zich daarna snel op en leidde niet tot

verkeerskundige knelpunten. Ook leidde het nu niet tot een (hoge) verliestijd 2 op

de Kerklaan (verkeer ondervond geen hinder van afslaand verkeer richting de

parkeerplaatsen). Aan de zijde van de Hoflaan was het verkeersbeeld rustiger,

omdat hierop in de huidige situatie slecht een beperkt aantal parkeerplaatsen op

ontsluit. Wel viel op dat aan de achterzijde van de Hoflaan, in de bocht richting het doodlopende deel, op de rijbaan wordt geparkeerd, terwijl op de naastgelegen parkeerstrook plekken vrij zijn (zie Figuur 2.1). In de huidige situatie ontsluit de Hoflaan enkele woningen maar is het geen directe verbinding tussen de Dodaarslaan en Kerklaan.

1 2

Op donderdag 27 mei 2021 tussen 16:00 en 17:30 uur Tijd dat verkeer moet wachten, omdat een voertuig een afslaande beweging maakt richting het parkeerterrein Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

Figuur 2.1: Geparkeerde voertuigen op de Hoflaan in de huidige situatie

2.2

Toekomstige situatie

Onderdeel van het plan voor winkelcentrum De Meenthof is het doortrekken van de Hoflaan op het parkeerterrein van het winkelcentrum en vanuit daar een aansluiting op de Kerklaan (zie Figuur 2.2). Hierdoor ontstaat langs het

winkelcentrum een directe verbinding tussen de Dodaarslaan en Kerklaan. Dit

maakt het voor ‘doorgaand’ verkeer ook mogelijk om van deze aansluiting gebruik te maken. Het ‘rondje’ om het winkelcentrum wordt hierdoor korter dan in de huidige situatie. Tevens biedt het bewoners van de woningen in de directe

omgeving van het winkelcentrum een alternatieve route op de bestaande route via de Krabbescheer.

In Figuur 2.2 is de nieuwe inrichting met doortrekken van de Hoflaan aan de

westzijde van het winkelcentrum conform het concept inrichtingsplan van de gemeente te zien.

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

Figuur 2.2: Doortrekken Hoflaan conform concept inrichtingsplan van de gemeente (versiedatum: 28-02-2023)

Routing Voor de woningen die op Figuur 2.3 binnen het roze vlak zijn gelegen, is de

Hoflaan een mogelijk alternatief voor de bestaande route. De 23 woningen die in de ontwikkeling worden toegevoegd vallen binnen het roze vlak. Voor de

woningen ten oosten van het roze gebied is de Curtevenneweg een directe

ontsluiting richting de Kerklaan, waardoor dit verkeer naar verwachting niet of

slechts in zeer beperkte mate van de Hoflaan gebruik gaat maken. Op basis van het aantal woningen in het achterliggende gebied is beredeneerd dat de

verkeersintensiteit na doortrekking en openstelling in één richting van de Hoflaan

naar verwachting circa 750 tot 1.250 motorvoertuigen (mvt) per etmaal gaat bedragen.

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

Figuur 2.3: Woningen die mogelijk gebruik gaan maken van de Hoflaan na doortrekking

2.3

Verkeersveiligheid

Verkeersveiligheid op wegvakniveau wordt beoordeeld aan de hand van de

principes beschreven in Duurzaam Veilig 3. Binnen Duurzaam Veilig wordt gestreefd naar een duurzaam evenwicht tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik (zie ook Figuur 2.3). In Duurzaam Veilig zijn landelijk een drietal

wegcategorieën gedefinieerd: •

Stroomwegen: enkel buiten de bebouwde kom gemaakt om het verkeer te

•

Gebiedsontsluitingsweg: Deze wegen kunnen gelegen zijn binnen en buiten de

laten stromen, bijvoorbeeld autosnelwegen.

bebouwde kom. Binnen de bebouwde kom geldt een maximum snelheid van 50 km/uur en zijn de wegen bedoeld ter ontsluiting van gebieden en uitwisseling tussen wegvakken.

•

Erftoegangswegen: Zijn ook gelegen binnen en buiten de bebouwde kom.

Buiten de bebouwde kom geldt een maximum snelheid van 60 km/uur en zijn de wegvakken veelal gelegen in landelijk gebied. Binnen de bebouwde kom geldt een snelheid van 30 km/uur en is het totale leefklimaat belangrijk.

Figuur 2.3: Evenwicht functionele eisen voor een Duurzaam Veilig wegvak

Duurzaam Veilig is een landelijk principe waarin gestreefd wordt naar een monotone weginrichting die voor alle weggebruikers als zodanig herkenbaar is. Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

Functie Net als in de huidige situatie gaat de Hoflaan na het doortrekken gecategoriseerd worden als een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximum

snelheid van 30 km/uur. Dit komt overeen met de functie van de Curtevenneweg en Krabbescheer in de huidige situatie. Gebruik Naar verwachting bedraagt de verkeersintensiteit in de toekomstige situatie,

uitgaande van verkeer in één richting, circa 750 tot 1.250 motorvoertuigen (mvt)

per etmaal. Dit betreft hoofdzakelijk verkeer dat een herkomst/bestemming heeft bij het winkelcentrum of de nabij gelegen woningen. Voor het overige blijven de Krabbescheer en Curtevenneweg de meest directe routes richting de Kerklaan. Door de doortrekking neemt naar verwachting de verkeersintensiteit op de alternatieve routes af. Vormgeving In de huidige situatie is het profiel van de Hoflaan relatief smal. Het wegvak wordt gebruikt om op te parkeren. Ook langzaam verkeer en voetgangers maken van de rijbaan gebruik. Om gemotoriseerd verkeer in twee richtingen mogelijk te maken bedraagt de minimale rijbaanbreedte 5 meter. Om stagnatie te voorkomen dient het parkeren naast de rijbaan te worden opgelost. Parkeren op de rijbaan dient voorkomen te worden, omdat het risico op stagnatie op de Kerklaan daardoor

groot is. Langs de Krabbescheer en Curtevenneweg zijn langs de rijbaan trottoirs beschikbaar. Dit is na doortrekking van de Hoflaan eveneens gewenst.

Fietsvoorzieningen zijn, vanwege de verkeersintensiteit en lage snelheid, niet noodzakelijk. Fietsverkeer kan gemengd op de rijbaan met het autoverkeer

afgewikkeld worden. Met deze vormgeving zijn de functie, vormgeving en het

gebruik in evenwicht en is sprake van een goede verkeerssituatie conform Duurzaam Veilig.

Wij adviseren om de ontsluiting van de Hoflaan zoals voorgesteld in het IP in Figuur 2.2 vorm te geven voor verkeer in een enkele richting, voor óf alleen

aankomend óf alleen vertrekkend verkeer. De rijbaanbreedte voor een

erftoegangsweg met eenrichtingverkeer voor de auto zal tussen 3,40m en 3,80m liggen. Daarmee sluit de vormgeving van de Hoflaan beter aan op de omgeving.

Daarnaast halveert hierdoor de verkeersintensiteit op de Hoflaan ten opzichte van het beredeneerde aantal auto’s. Voordeel hiervan is dat het rustiger wordt op het kruispunt tussen de Kerklaan en Hoflaan in combinatie met de entree voor de expeditie van de Albert Heijn. Kruisende verkeersbewegingen met een

expeditievoertuig en/of langzaam verkeer op het parkeerterrein worden hierdoor beperkt.

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

Kruispunt met de Kerklaan Bij doortrekken van de Hoflaan ontstaat een nieuw viertaks kruispunt met de

Kerklaan en de expeditie van de Albert Heijn (zie Figuur 2.4 voor de beoogde

locatie van het kruispunt). In de toekomstige situatie zijn nog twee parkeerplaatsen aan de linker kant van de inrit van de Kerklaan naar de Hoflaan ingetekend. Geadviseerd wordt, indien mogelijk, om deze parkeerplaatsen, vanwege de

beperkte bereikbaarheid, op een andere plek in het studiegebied te situeren.

Hierdoor wordt de totale verkeerssituatie aan het kruispunt nog rustiger.

Figuur 2.4: Beoogde kruispunt Hoflaan/Kerklaan

2.4

Doorstroming

Binnen Duurzaam Veilig sluit een erftoegangsweg aan op een gebiedsontsluitingsweg middels een voorrangskruispunt. De

gebiedsontsluitingsweg, in dit geval de Kerklaan, heeft voorrang op de

erftoegangsweg. Dit kan bijvoorbeeld middels een in- en uitritconstructie. Hierdoor wordt hinder in de doorstroming op de Kerklaan tot een minimum beperkt. De

hoeveelheid verkeer op het kruispunt is naar verwachting beperkt. Het links- en

rechtsaf slaan vanaf de Kerklaan richting de Hoflaan zal niet leiden tot verkeerskundige knelpunten op de Kerklaan.

Actualisatie Verkeersonderzoek De Meenthof - 16 mei 2023

3. Verkeersgeneratie 3.1

Aanpak

De toekomstige situatie bestaat, naast de doortrekking van de Hoflaan, ook uit

sloop en uitbreiding van winkelfuncties en het toevoegen van woningen. Dit is van invloed op de verkeersstromen en -intensiteiten in de omgeving. Voor het

beoordelen van de verkeersafwikkeling op kruispunt- en wegvakniveau is het van

belang zicht te krijgen op het door de uitbreiding gegenereerde verkeer. De

verkeersgeneratie (bestaande uit aankomend en vertrekkend verkeer) van de

ontwikkeling vormt een belangrijk uitgangspunt voor de uiteindelijke analyse van

de verkeersafwikkeling. De verkeersgeneratie wordt berekend door de omvang van elke functie te vermenigvuldigen met de bijbehorende CROW 4 kencijfers 5 (het

aantal te generen motorvoertuigbewegingen per functie- eenheid, bijvoorbeeld per

m2 bvo).

Voor de verkeerssituatie is de werkdagperiode verkeerskundig maatgevend. Binnen

deze studie is de verkeersgeneratie bepaald voor de werkdagperiode. Aanvullend is voor de beide spitsperioden (ochtend- en avondspit) de verkeersgeneratie van de ontwikkeling bepaald. Daarbij is tevens een onderverdeling gemaakt in aankomende en vertrekkende bewegingen.

Om het effect van de uitbreiding van de functies op het te generende verkeer te

bepalen is zowel het huidig theoretisch totaal als de toekomstige situatie in beeld gebracht.

3.2

Uitgangspunten

Functieprogramma huidige winkelcentrum In Tabel 3.1 is het totale functieprogramma van het huidige winkelcentrum

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12873988/1