Document · PDF

21 03 Heroverweging aanpak complex 107 en 109 rapport

Commissie GG & Milieu 1 maart 2021, gemeente WestvoorneBij agendapunt: Heroverweging aanpak NOM-ready complex 107 en 109 - Bethlehemweg / Dirk van Leydenweg / Middellandweg / Gijzenhoekweg Oostvoorne.7.595 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Niet gevonden in dit document.

HEROVERWEGING NOM-RENOVATIE COMPLEXEN 107 EN 109 OOSTVOORNE GEMEENTE WESTVOORNE

FM Consultants

In opdracht van Gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne

Datum 24 december 2020

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

WAT VOORAF GING

2.1 Bestaande situatie complex 107 en 109

2.2 Waarom strategie NOM-ready

2.3 Wijze van aanbesteden en huidige verbeterplan

2.4 Eerdere besluitvorming

UIT TE WERKEN SCENARIO’S

FINANCIELE CONSEQUENTIES SCENARIO’S

4.1 Rekenuitgangspunten

4.2 Overzicht bedrijfswaardeberekeningen

CONSEQUENTIES VOOR HUURDERS

5.1 Woongenot

5.2 Financiële gevolgen voor huurders

CONSEQUENTIES VOOR HET WOONBEDRIJF

6.1 Gevolgen voor de woningvoorraad

6.2 Mutaties

6.3 Duurzaamheid

CONCLUSIE

7.1 Overzicht consequenties scenario’s

7.2 Beoordeling consequenties scenario’s

AFSLUITING

BIJLAGEN

21 22

Bijlage 1; Bedrijfswaardeberekeningen

Bijlage 2; Criteria bouwplannen – uit volkshuisvestelijk kader januari 2020

Bijlage 3; Uitgangspunten verkoopprijzen

INLEIDING

Woonbedrijf Westvoorne heeft bij zes woningen aan de Gijzenhoekweg een zogenaamde Nul-Op-de-Meter (NOM)-renovatie uitgevoerd. Door deze renovatie zijn deze zes woningen geheel gasloos. Met alle overige ingrepen voldoen deze woningen aan de doelstelling die het Woonbedrijf voor 2050 voor haar bezit heeft: aardgasloze en energieneutrale woningen. De woningen zijn zover verduurzaamd dat de woning bij gemiddeld verbruik net zo veel energie opwekt als dat de woning verbruikt. In aansluiting op deze woningen heeft het Woonbedrijf een aangepaste renovatie voor de woningen van 107 en 109 voorbereid. Dit plan houdt in dat de woningen gerenoveerd worden tot Nul-Op-de-Meter (NOM)-ready en dat de woningen rond 2030 (als de woningen worden aangesloten op het warmtenet) met beperkte ingrepen geheel NOM zullen zijn. Tijdens het raadsoverleg van 4 november 2020 is bij amendement besloten om het krediet voor deze werkzaamheden in te trekken. De raad heeft gevraagd om extra informatie. Aan FM Consultants is gevraagd om hierover een onafhankelijk rapport op te stellen. In dit rapport is alle benodigde informatie verzameld en worden meerde opties tegen elkaar afgewogen.

2 WAT VOORAF GING 2.1 Bestaande situatie complex 107 en 109 De woningen van complex 107/109 zijn gebouwd in 1963 en 1967. Het zijn typische naoorlogse doorzonwoningen, voorzien van grote gevelpuien. De keukens op de originele woningplattegronden zijn in veel gevallen verplaatst naar de positie van de bijkeuken. De woningen zijn voorzien van een steenachtig casco met houten vloeren, waarbij de gehele begane grondvloer is voorzien van een kruipruimte. Sommige zolders zijn bereikbaar via een vlizotrap, bij andere woningen is een vaste zoldertrap geplaatst.

De woningen zijn duidelijk toe aan een onderhoudsbeurt met verbetering van de energieprestatie. Door de eerder uitgevoerde NOM-pilot weten bewoners dat er plannen worden gemaakt voor aanpak van de rest van de woningen in de complexen 107/109. Er zijn diverse klachten bekend. Vrijwel alle bekende klachten over de woning hebben te maken met energieverlies, vocht, tocht en schimmelvorming die rechtstreeks verband houdt met de beperkte isolatie en kierdichting van de woningen.

Op dit moment woont er een gemengde doelgroep in het complex, van gezinnen tot alleenstaande ouderen. Bewoners wonen over het algemeen zeer lang in het complex, met een gemiddelde woonduur van ca. 24 jaar en een relatief lage mutatiegraad van net 3%. Er zijn diverse zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) door de bewoners aangebracht, waaronder aanbouwen aan de achterzijde. De bewoners hebben door de investeringen met de ZAV’s de woning meer eigen gemaakt. De lage mutatiegraad, de gemiddeld lange woonduur en de vele ZAV’s zijn duidelijke signalen dat de bewoners blij zijn om hier te wonen. De sociale cohesie in de wijk is groot. Woonbedrijf Westvoorne heeft de woningen voor de toekomst voor de doelgroep starters gemarkeerd. Bij mutatie wordt de zolder bereikbaar gemaakt door plaatsing van een vaste trap en wordt de badkamer voorzien van tweede toilet. De woning is dan beschikbaar voor een klein gezin in de betaalbare huurklasse. Het Woonbedrijf heeft in 2017 bij zes woningen aan de Gijzenhoekweg een NOM-renovatie uitgevoerd. In november 2018 is deze pilot stopgezet vanwege de verhoging van de kosten voor de renovatie. Er werd besloten om eerst het portefeuilleplan te actualiseren en daarbij de routekaart voor de verduurzaming op te stellen voor het totale bezit van het Woonbedrijf.

2.2 Waarom strategie NOM-ready De geleerde lessen uit de evaluatie van NOM-renovaties zijn verwerkt in de routekaart verduurzaming. De belangrijkste uitgangspunten van de routekaart werden daardoor: - We voeren de duurzaamheidsmaatregelen stapsgewijs uit waarbij we kunnen inspelen op de (toekomstige) ontwikkelingen in de markt; - De werkzaamheden die we op een bepaald moment uitvoeren, zijn later uit te breiden met aanvullende werkzaamheden zonder dat daarvoor extra kosten gemaakt moeten worden (no-regret). In september 2019 is het portefeuilleplan met daarin de routekaart verduurzaming vastgesteld door het college en gepresenteerd aan de raad. In het portefeuilleplan is voor de complexen 107 en 109 de strategie herstructureren aangehouden. In het portefeuilleplan is opgenomen over complex 107 en 109: De verwachting is dat deze complexen onvoldoende toekomstwaarde hebben om ook na 2050 nog te worden doorgeëxploiteerd. We houden voor deze complexen rekening met het herstructureren voor 2050. In 2019 vindt nog besluitvorming plaats of het Woonbedrijf deze woningen willen opwaarderen naar Nom-ready. Eventueel wordt deze strategie herstructurering naar aanleiding van de besluitvorming herzien.

Daarnaast was in 2018 ook de routekaart duurzaam Voorne-Putten 2040 al vastgesteld. Het beoogde effect is om in 2040 energieneutraal te zijn op Voorne-Putten. Tevens werd de warmtetransitievisie Voorne-Putten vastgesteld. Daarin is de buurt Goudhoek –Oostvoorne aangewezen als kansrijke wijk voor een warmtenet rond 2030. Het verbeterplan voor deze woningen sluit goed aan op de warmtetransitievisie. De woningen kunnen rond 2030 (als de woningen worden aangesloten op het warmtenet) met beperkte ingrepen geheel NOM worden gemaakt. Daarbij komt dat het verbeterplan door woningeigenaren in de buurt kan worden gebruikt als blauwdruk voor het aanpakken van de eigen woningen waarmee het plan mogelijk een vliegwieleffect kan veroorzaken.

2.3 Wijze van aanbesteden en huidige verbeterplan In augustus 2019 is door het college besloten om opnieuw een uitvraag te doen voor renovatie tot NOM-ready van de 55 huurwoningen van complex 107/109. Vanuit de evaluatie van de NOM-pilot had het Woonbedrijf de wens om bekende aannemers, met veel ervaring met dit soort werkzaamheden, te vragen om deel te nemen. Hiermee hebben we de grootste kans dat het project tot een goed eind gebracht wordt. Voorwaarde was daarom om de eventuele opdracht te beperken tot maximaal € 2.999.999,excl. BTW, passend binnen Regeling Inkoop & Aanbesteding gemeente Westvoorne en op basis van economisch meest voordelige aanbieding. Op die manier kon worden volstaan met een meervoudig onderhandse aanbesteding. Er werd een andere, meer moderne manier van aanbesteden gekozen; anders dan het Woonbedrijf gewend is. Besloten werd om het gemaximaliseerde budget vooraf aan de aannemers bekend te maken en het gewenste eindresultaat te omschrijven. Vervolgens werd geselecteerd op de kwaliteit van het ontwerp waarbij TCO (total cost of ownership) of levenscycluskosten, proceskwaliteit en warmtevraag een grote rol spelen. Ontwerp en uitvoering worden in één hand neergelegd bij de aannemer, passend bij de uitgangspunten van professioneel opdrachtgeverschap. Voor het aanbestedingstraject is een uitgebreide uitvraag met onderstaande beoordelingsmatrix opgesteld.

Dit traject is begeleid door een hierin gespecialiseerde adviseur van SlimRenoveren. Het doorlopen proces heeft enige tijd in beslag genomen. Eind april hebben drie aannemers de plannen gepresenteerd aan de selectiecommissie. Daarna zijn de plannen gewogen op verschillende onderdelen uit de selectieleidraad; op 14 mei is daarvan het proces verbaal van aanbesteding gemaakt.

Het verbeterplan van NieuwWonen werd beoordeeld als economisch meest voordelige inschrijving. Het maatregelenpakket bestaat globaal uit:  Voorbereiding omgevingsvergunning;  Bewonerscommunicatie en verzorgen instemming huurders;  De werkzaamheden: o Isoleren voor- en achtergevel (en eventueel zijgevel) als dit kan in combinatie met de o o



aanwezige ZAV’s; Nieuwe kunststof kozijnen met triple glas; Nieuwe voor- en achterdeur deur;

o Nieuw ventilatiesysteem (met warmteterugwinning). Onderhoud buitenschil na oplevering.

Het eindresultaat is een gezonde, veilige, comfortabele en energiezuinige woning, waar de huurders weer minimaal 40 jaar prettig kunnen wonen. Maar ook een woning met een moderne uitstraling. De hier genoemde afschrijvingstermijn van 40 jaar volgt uit de technische levensduur van de aan te brengen onderdelen. In juni 2020 is door het college besloten om opdracht te geven aan NieuwWonen om in bouwteamverband het verbeterplan voor complex 107 en 109 verder uit te werken. Inmiddels zijn ook de bewoners benaderd over het nieuwe verbeterplan. Het verbeterplan is in eerste instantie goed ontvangen door de bewoners.

2.4 Eerdere besluitvorming Dit project is een vervolg op eerder besluiten over NOM-renovaties, het portefeuilleplan met de routekaart verduurzaming en de warmtetransitievisie.

datum 4 oktober 2016 26 oktober 2016 1 februari 2018 6 november 2018 20 augustus 2019 10 september 2019 27 mei 2020 23 juni 2020

besluit krediet beschikbaar stellen NOM-renovatie 64 woningen opdracht pilot NOM-renovatie (5+1 woningen) kennis nemen van de evaluatie 1e pilot en vervolgopdracht 2e pilot stopzetten opdracht 2e pilot, beschikbaar gestelde krediet beschikbaar houden voor verduurzamen van de woningen uitvraag NOM-ready 62 woningen, opdracht beperken tot € 2.999.999 excl. BTW vaststellen portefeuilleplan met de routekaart verduurzaming vaststellen warmtetransitievisie kennis te nemen van het resultaat aanbesteding en aan NieuwWonen opdracht geven voor uitwerking (fase 1)

3 UIT TE WERKEN SCENARIO’S Voor een onderbouwing van het advies over de toekomst van de betreffende complexen, heeft Woonbedrijf Westvoorne gevraagd om de volgende scenario’s uit te werken: 1. Huidige aanpak, renovatie van de woningen naar NOM-ready met een levensduurverlenging van 40 jaar (uitgangspunt van de uitvraag voorjaar 2020); 2. Herstructureren van de complexen (sloop en vervangende nieuwbouw); 3. Verkoop: a. het uitponden van de woningen (verkoop aan zittende huurders/bij mutatie); b. verkoop aan een belegger. In dit scenario dient er rekening mee gehouden te worden dat er elders nieuwe betaalbare woningen gebouw moeten gaan worden om het woningbedrijf aan haar sociale en maatschappelijke rol te laten voldoen Per scenario brengen we de volgende aspecten in beeld: - Financiële consequenties. Door middel van bedrijfswaardeberekeningen rekenen we de scenario’s door op basis van kosten en opbrengsten, nu en in de toekomst; - Consequenties voor de huurders. Hierbij komen zaken als overlast en financiële aspecten aan de orde (verhuiskosten, woonlasten en dergelijke); - Consequenties voor de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf (en de volkshuisvestelijke taak van de gemeente). Hierbij worden de verhuur-aspecten zoals gevolgen voor de woningvoorraad, mutatiegraad beschreven alsmede de resultaten van de scenario’s en gevolgen voor de duurzaamheid van de woningvoorraad.

De complexen 107 en 109 bestaan oorspronkelijk uit 68 woningen (41 resp. 27 woningen). Hiervan zijn acht woningen verkocht, waarvan zes via de koop-garantregeling. Er zijn zes woningen (waarvan één verkochte woning) binnen de pilot naar het NOM-niveau gerenoveerd. Het voorstel om de overige woningen naar NOM-ready te renoveren, gaat over 55 woningen.

Overzicht van de onderhavige woningen

Adressenlijst Complex 107 en 109 Complexnr plaats 107 Oostvoorne 107 Oostvoorne 107 Oostvoorne 107 Oostvoorne 109 109 109

Straat Bethlehemweg D. van Leydenweg Middellandweg Middellandweg

Oostvoorne D. van Leydenweg Oostvoorne Gijzenhoekweg Oostvoorne Gijzenhoekweg

Huisnummers Bouwjaar Aantal Verkocht Al NOM ready Aantal 26 tot en met 48 even 1963 12 3 9 3 tot en met 9 oneven 1963 4 1 3 31 tot en met 55 oneven 1963 13 2 11 44 tot en met 66 even 1967 12 1 11 41 34 11 tot en met 19 oneven 1967 5 5 30 tot en met 52 even 1967 12 1 11 29 tot en met 47 oneven 1967 10 (1) 5 5 27 21 Totaal complex 107 + 109 68 55

(*) In de Gijzenhoekweg is de woning met huisnummer 37 een verkochte woning. Bij de NOM-renovatie in 2017 is deze woning tevens gerenoveerd naar NOM-niveau. Het Woonbedrijf heeft de investering in de buitenschil gedaan; voor het aanbrengen van de buitenschil is opstalrecht gevestigd. De eigenaren betalen hiervoor een maandelijkse vergoeding (EPV).

FINANCIELE CONSEQUENTIES SCENARIO’S 4.1 Rekenuitgangspunten

Teneinde de drie scenario’s op een goede manier financieel te kunnen vergelijken, is het nodig om vooraf rekenuitgangspunten af te spreken. De volgende uitgangspunten zijn aangehouden: Renovatie van de woningen naar NOM-ready en een levensduurverlenging van 40 jaar: - de woningen gaan energetisch naar NOM-ready met als nader uitgangspunt dat de woningen rond 2030 worden aangesloten op het warmtenet en daarmee energieneutraal zijn. Huurstijging is meegenomen in relatie tot de besparing (gemiddeld tenminste woonlasten neutraal) en bedraagt € 27 per maand; - alle technische gebreken aan de buitenschil worden in het renovatieplan opgelost. Daarbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de werkzaamheden later uit te breiden zijn met aanvullende werkzaamheden, zonder dat daarvoor extra kosten gemaakt moeten worden (no-regret maatregelen). - er wordt uitgegaan van renovatie en verbetering van het interieur van de woningen op basis van klachten of bij mutaties. De kosten hiervoor zitten inbegrepen in de onderhoudsnorm, de werkzaamheden zelf worden niet in het plan meegenomen; - het realiseren van geluidwerende maatregelen tot het niveau zoals deze behaald worden bij nieuwbouw, zijn niet in de kosten opgenomen. Daarmee voldoet de woning op dit gebied minder dan nieuwbouwwoningen; - in het scenario renovatie naar NOM-ready zijn de ontwikkelkosten al gemaakt.

Deze kosten zijn wel inbegrepen in de bedrijfswaardeberekening; - de ongeriefsvergoeding volgens het sociaal statuut. De vergoeding is vastgesteld op € 250. - het exterieur van de woningen wordt planmatig onderhouden, passend op de resterende exploitatietermijn. - huidige gemiddelde woonlasten € 640 (gem. huur € 528 + gem. energielasten € 112 ), gemiddelde woonlasten na werkzaamheden € 631 - de afschrijvingstermijn van 40 jaar volgt uit de technische levensduur van de aan te brengen onderdelen. Sloop /vervangende nieuwbouw woningen - de nieuwe woningen worden gerealiseerd waarvan de bouwkosten € 130.000 excl. BTW bedragen, inclusief btw is dit € 157.300; - voor de ontwikkeling van het bouwplan rekenen wij in totaal € 300.000 incl. btw in. - Het uitbreiden van de infrastructuur, groenvoorzieningen etc. wordt begroot op € 1.750 per woning – we verwachten geen infrastructurele aanpassingen in de planopzet bij sloop/nieuwbouw; - de afkoop van de zelf aangebrachte voorzieningen wordt ingerekend op € 1.500 per woning; - voor de kosten voor het aanbieden van een wisselwoning tijdens periode tussen sloop en nieuwbouw wordt € 4.500 per woning ingerekend;

de verhuiskostenvergoeding volgens het sociaal statuut. De maximale vergoeding is vastgesteld op is 1,5 x € 6.253, zijnde € 6.253 bij verhuizing naar tijdelijke woning en € 3.126 extra bij verhuizing naar de nieuwbouwwoning; in geval er woningen teruggekocht dienen te worden (de verkochte woningen in de ‘geschonden’ blokken) rekenen we met € 168.000 voor de terugkoop van de koopgarantwoningen en € 210.000 voor de overige verkochte woningen. de woningen hebben een boekwaarde van € 30.712; nieuwe gemiddelde woonlasten bij nieuwbouw € 745 (gem. huur € 650 + EPV € 70 + gem. energielasten € 25); de afschrijvingstermijn van 60 jaar volgt uit het nieuwe beleid voor afschrijvingstermijnen van nieuwbouwwoningen.

Verkoop van de woningen - de woningen hebben een verkoopwaarde van € 210.000 (referentie: taxatie Middellandweg 28 d.d. augustus 2020); - bij verkoop van de woningen aan de zittende huurder hanteert Woonbedrijf Westvoorne een koopgarantregeling waarbij de grond eigendom blijft van het woonbedrijf. Bewoners betalen bij de koopgarantregeling 80 % van de vrije verkoopwaarde voor hun woning. Er is nu gerekend met € 168.000; - bij verkoop van de woningen aan een belegger, gaan wij uit van een verkoop van de woningen in verhuurde staat. Op basis van de leegwaarderatio van de belastingdienst (zie bijlage 3) komt de verkoopprijs van de woningen van complex 107 op € 130.200 en van complex 109 op € 140.700 (gemiddeld is dit € 134.209); - de woningen hebben een boekwaarde van € 30.712; - voor het vergelijk van de scenario’s gaan we bij dit scenario uit van de nieuwbouw van 55 betaalbaar eengezinswoningen op een andere locatie. Hierbij gaan we uit van dezelfde bouwkosten als in het scenario sloop en vervangende nieuwbouw. Daarbij kosten aankoop grond van € 19.103 (GREX Westvoorne) en verminderd met geen sloop- en verhuiskosten in dit scenario. - de afschrijvingstermijn van 60 jaar volgt uit het nieuwe beleid voor afschrijvingstermijnen van nieuwbouwwoningen.

4.2 Overzicht bedrijfswaardeberekeningen Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloop-vervangende nieuwbouw) Verkoop bij mutatie

Bij: verkoopwaarde Af: boekwaarde en bedrijfswaarde nieuwbouw Verkoop aan zittende huurder Bij: 80% verkoopwaarde Af: boekwaarde en bedrijfswaarde nieuwbouw Verkoop aan belegger in Bij: verkoopwaarde verhuurde verhuurde staat (gemiddeld) staat Af: boekwaarde bedrijfswaarde nieuwbouw De bedrijfswaardeberekeningen zijn opgenomen in bijlage 1.

Bedrijfswaarde gem. per woning € 10 290 -/- € 111.025 € 118.142 € 76.142 € 42.351

5 CONSEQUENTIES VOOR HUURDERS 5.1 Woongenot De woningen van complex 107 en 109 zijn toe aan een onderhoudsbeurt. Er zijn klachten bekend over energieverlies, over vocht, tocht en schimmelvorming die rechtstreeks verband hebben met de beperkte isolatie van de woning en de onderhoudstoestand ervan. De lage mutatiegraad, de gemiddeld lange woonduur en de vele ZAV’s zijn duidelijke signalen dat de bewoners blij zijn om in deze complexen te wonen. De sociale cohesie in de wijk is groot. Scenario NOM-ready: Woonbedrijf Westvoorne heeft in deze buurt een pilot uitgevoerd met een NOM-renovatie van zes woningen waarbij de bewoners van een verkochte woning zijn meegelift. In het voorjaar 2020 is een doorstart gemaakt met een uitvraag bij uitvoerende partijen voor een plan naar NOM-ready woningen. Bewoners in de buurt zijn per brief en tijdens een eerste huisbezoek geïnformeerd over de pilot van de NOM-woningen en de uitvraag voor het project 55 woningen naar NOM-ready. Tijdens het aanbestedingstraject van dit voorjaar is er in de wijk op diverse moment met inschrijvers een rondgang door de wijk geweest. De bewoners hebben op dit moment de verwachting dat hun woning gerenoveerd gaan worden en willen graag dat er doorgepakt wordt.

Uitstel van de aanpak van de complexen zal onrust in de wijk veroorzaken en een verhoging van het aantal klachten als de wijkaanpak, als gevolg van een ander te volgen scenario langer op zich laat wachten. De NOM-ready renovatie zoals die is uitgevraagd, behelst met name werkzaamheden aan het exterieur van de woningen. De overlast tijdens de renovatie als gevolg van deze werkzaamheden zullen daardoor niet te groot zijn. Werkzaamheden in het interieur, noodzakelijk om de verlengde levensduur te realiseren, zullen op gunstiger moment qua overlast worden uitgevoerd (bij mutatie of op verzoek). De bewoners ontvangen een overlastvergoeding volgens het sociaal statuut. Scenario Sloop en vervangende nieuwbouw In het scenario sloop- vervangende nieuwbouw zullen de bewoners (in ieder geval tijdelijk) moeten verhuizen. Dit scenario heeft ingrijpende gevolgen voor de bewoners. Onzekerheid over de nieuwe plek waar men gaat wonen, over de situatie van buren en buurtgenoten. De sociale cohesie in de wijk is groot. Het is onzeker of dit in geval van nieuwbouw terug keert. In dit scenario dient rekening gehouden te worden met een vertraging van minimaal twee tot drie jaar in verband met de nieuwe planontwikkeling en projectvoorbereiding. Er zal ook tijd ingepland moeten worden voor het meenemen van de bewoners in dit proces en voor het proces van herhuisvesting van de bewoners.

Scenario nieuwbouw en verkoop Het scenario verkoop kan op verschillende manieren (gunstig en minder gunstig) uitpakken voor de bewoners. Als er mensen in de omstandigheden verkeren dat ze de woning kunnen kopen, kan het besluit om de woningen aan hen te verkopen positief uitpakken. Overigens zullen lang niet alle bewoners de mogelijkheid (of de wens) hebben om de woning te kopen. De bewoners kunnen niet verplicht worden de woning te kopen. In 2013 is er een verkoopprogramma geweest, waarbij de huurders de woning konden kopen. Van de 68 zijn er toen 6 verkocht. Nog geen 10 % van de woningen. Een besluit de woningen bij mutatie te verkopen, zal jaren duren omdat de mutatiegraad laag is. Wordt de woning verkocht bij mutatie dan zijn er in principe geen gevolgen omdat de huurder verhuisd is. Wordt de woning verkocht aan een belegger, zal dit bij de bewoners de nodige onzekerheid tot gevolg hebben omdat men niet weet welke plannen de nieuwe eigenaar met de woningen heeft. Gaat het woonbedrijf de woningen aan een belegger verkopen, zullen er over slechts enkele jaren afspraken gemaakt kunnen worden over de huurstelling. Daarna kan de belegger het huurniveau zelf bepalen.

Gevolgen voor het woongenot per scenario: Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloop-vervangende nieuwbouw) Verkoop bij mutatie Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan belegger in verhuurde staat

Gevolgen woongenot + 0/+ 0 -/0

5.2 Financiële gevolgen voor huurders 5.2.1 Overlastvergoeding, verhuiskostenvergoeding Woonbedrijf Westvoorne heeft een sociaal statuut met haar huurders(afvaardiging) vastgesteld. Hierin staan de volgende afspraken: overlastvergoeding/ongeriefsvergoeding € 250,00 per woning; verhuiskostenvergoeding is vastgesteld op 1,5 x € 6.253, zijnde € 6.253 bij verhuizing naar tijdelijke woning en € 3.126 extra bij verhuizing naar de nieuwbouwwoning; Bij sloop- vervangende nieuwbouw komen de huurders in aanmerking voor huurgewenning; - 1e jaar: 75% van het verschil in huur minus € 50,00 - 2e jaar: 50% van het verschil in huur minus € 50,00 - 3e jaar: 25% van het verschil in huur minus € 50,00

Scenario NOM-ready: In het scenario NOM-ready renovatie blijft de woning in de categorie betaalbaar en wordt de huur verhoogd met € 27. Door een gemiddelde daling van de energielasten met € 36 zullen de woonlasten in dit scenario per saldo dalen. Alleen huurders met een minimaal gasverbruik zijn mogelijk iets duurder uit. De verbetering heeft daarmee een groter effect op de beleving en het comfort van de woning, dan dat dit economische gevolgen heeft. Scenario Sloop en vervangende nieuwbouw: In het scenario sloop-/ vervangende nieuwbouw (uitgaande van een terugkeer in de nieuwe woning) zullen de woonlasten voor de bewoners stijgen. Voor de bedrijfswaarde van dit scenario gaan we ervan uit dat de nieuwe woning gerealiseerd wordt binnen de categorie ‘betaalbaar’. De nieuwe gemiddelde woonlasten (gem. huur € 650 + EPV € 70 + gem. energielasten € 25) bij nieuwbouw € 745, vallen iets hoger uit dan bij het NOM-ready scenario. Ondanks dat bovenstaande regelingen bestaan om de huurders te compenseren voor de ‘schade’ die ze ondervinden door het project, heeft dit scenario een klein negatief effect voor de woonlasten van de huurders. Scenario Verkoop Bij verkoop van de woning is het niet aan te geven wat de consequenties zijn voor de woonlasten. Wel moet een eigenaar investeren om energieneutraal te worden en de levensduur van de woningen te verlengen.

5.2.2 Woonlasten per scenario Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloop-vervangende nieuwbouw) Verkoop bij mutatie Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan belegger in verhuurde staat

Consequenties woonlasten 0/+ -/0 n.n.b. n.v.t. n.n.b.

6 CONSEQUENTIES VOOR HET WOONBEDRIJF In dit hoofdstuk worden de consequenties voor de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf behandeld, maar ook voor de volkshuisvestelijke taak van de gemeente. In januari 2020 heeft het woonbedrijf een notitie opgesteld waarin het volkshuisvestelijk kader voor het woningbouwprogramma van de gemeente Westvoorne beschreven. Het zogeheten portefeuilleplan 2020 – 2035. Voor de beoordeling van de scenario’s in deze rapportage zijn met name de kwantitatieve en kwalitatieve criteria relevant.

6.1 Gevolgen voor de woningvoorraad 6.1.1 Kwantitatieve woningbehoefte In het volkshuisvestelijk kader (zie bijlage 2) staat aangeven dat de meest passende ontwikkeling voor de gemeente Westvoorne is een uitbreiding als volgt:

Vanuit Primos

Vanuit Regioakkoord

775 - 925

71%

450

325 - 475

1.150

250 - 325

24%

100

150 - 225

Vrijesectorhuurwoningen

400

50 - 75

25 - 50

Totaal

6.605

1.075 - 1.325

100%

575

500 - 725

Woningbouwopgave gemeente Westvoorne

Huidig aanbod

Totale opgave

Koopwoningen

5.055

Sociale huurwoningen

Conclusie uit het volkshuisvestelijk kader is dat het Woonbedrijf extra woningen nodig heeft. De groei van het aantal koopwoningen zal door markt ingevuld worden. 6.1.2 Kwalitatieve woningbehoefte In het volkshuisvestelijk kader staat dat bouwplannen een bijdrage leveren aan het gemengd woningen in de buurt. De (toekomstige) vraag naar sociale huurwoningen bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen en in mindere mate uit appartementen in een mix van betaalbare en middeldure woningen. Voor de vrije sector huurwoningen is geen specifieke voorkeur voor woonvorm of prijsniveau genoemd. De (toekomstige) vraag naar koopwoningen bestaat uit voornamelijk eengezinswoningen en woningen die geschikt zijn voor ouderen. Mits de locatie geschikt is kunnen dit laatste ook appartementen zijn. 6.1.3 Beoordeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Bij de beoordeling van de bijdrage van de onderzochte scenario’s ten aanzien van de woningbehoefte is de nieuwbouw op een andere locatie bij het uitponden/verkopen van de woningen buiten beschouwing gelaten omdat nieuwbouw op een andere locatie in principe geldt voor alle drie scenario’s. Er zijn in Westvoorne (en zeker in Oostvoorne) op kortere termijn niet veel ontwikkellocaties beschikbaar voor een grotere opgave dan gedefinieerd in het portefeuilleplan.

Kwantitatieve beoordeling Wat de kwantitatieve beoordeling betreft is een uitbreiding van het aantal woningen op de projectlocatie feitelijk alleen mogelijk in het scenario sloop- en vervangende nieuwbouw. In dat geval wordt uitgegaan van het realiseren van meer nieuwe woningen dan in de huidige situatie. Dit is alleen mogelijk als er (gedeeltelijk) gestapeld wordt teruggebouwd. Kwalitatieve beoordeling De woningen van complex 107 en 109 vallen onder de betaalbare woningvoorraad. Op langere termijn bekeken is het van belang om woningen in deze prijscategorie aan te houden omdat de toevoegingen door nieuwbouw voornamelijk in het (middel)dure segment komt te vallen. Het scenario NOM-ready zal op termijn belangrijker zijn om een goede mix te houden binnen de totale voorraad. Bij sloop en vervangende nieuwbouw onttrekken we betaalbare woningen aan de voorraad en daarvoor komen later nieuwe, iets duurdere woningen voor terug. Bij verkoop van de woningen voegen we woningen toe aan het segment koopwoningen. Hiervoor is in principe een toekomstige vraag, maar er worden wel woningen uit de betaalbare voorraad onttrokken die nog moeilijk aan te vullen zijn. Woningbehoefte per scenario: Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloopvervangende nieuwbouw) Verkoop

Kwantitatieve woningbehoefte 0

Kwalitatieve woningbehoefte +

0/+

-/0

6.2 Mutaties Scenario NOM-ready: In het scenario NOM-ready renovatie vinden de werkzaamheden zich grotendeels buiten de woningen plaats. We gaan ervan uit dat de bewoners hiervoor niet naar wisselwoningen hoeven. Aanpak van het interieur zal plaatsvinden op betere momenten (bij mutaties of op verzoek van de bewoners). Een wijziging is het huidige beeld van de mutaties is in dit scenario niet te verwachten. Indien er voor de bewoners een uitwijkmogelijkheid gedurende de werkzaamheden nodig blijkt, is dit redelijk eenvoudig met een modelwoning of ‘huiskamer’ in het ketenpark op te lossen. Scenario Sloop-/ vervangende nieuwbouw: In het scenario herstructureren zullen – afhankelijk van het plan over tempo en aantal woningen - wisselwoningen voor al dan niet tijdelijke huisvesting gevonden moeten worden. Voor zover dit in het bezit van het woonbedrijf voordoet, zal dit betekenen dat het voor andere woningzoekenden belemmerend werkt. Lege woningen, voor zover die beschikbaar komen en geschikt zijn voor de bewoners, worden aangeboden aan huurders uit de complexen 107 en 109. Op dit moment heeft het woonbedrijf ca. 60 mutaties per jaar. Voor de 55 woningen in dit complex is het bijna onmogelijk om voor deze bewoners een 17

wisselwoning te regelen. Het woonbedrijf heeft ook nog andere opgaven, zoals statushouders (met waarschijnlijk een verdubbeling het komend jaar), urgente woningzoekenden en de andere woningzoekenden. Dit zal niet anders op te lossen zijn dan via het regelen van tijdelijke huisvesting op een nog nader te bepalen locatie. Ook zal er voor de woningen die leeg komen leegstandsbeheer te worden georganiseerd om voor de bewoners die nog in de wijk wonen een leefbare situatie te houden. Scenario Verkoop: Verkoop van de woningen zal een beperkte invloed hebben op het aantal mutaties. Als bewoners een woning kopen, zal dit op een moment gebeuren dat zij dit willen en kunnen. Na de verkoop zullen de nieuwe woningeigenaren waarschijnlijk langer in hun woning blijven. Bij verkoop aan een belegger is het onzeker welke gevolgen dit zal hebben voor verhuizingen. Dit zal afhankelijk blijken te zijn van het huurbeleid dat de nieuwe eigenaar aanhoudt. Ontwikkeling woningmutaties per scenario: Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloop-vervangende nieuwbouw) Verkoop bij mutatie Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan belegger in verhuurde staat (gemiddeld)

Consequenties mutaties 0 0 0 Onzeker

6.3 Duurzaamheid Nederland heeft de doelstelling om in 2050 haar woningvoorraad energieneutraal en vrij van CO2-emissie te hebben. De vastgestelde “routekaart duurzaam Voorne-Putten 2040” heeft als doel om al in 2040 energieneutraal te zijn op Voorne-Putten. De bekeken scenario’s hebben hier de volgende effecten op. Scenario NOM-ready: Het scenario NOM-ready renovatie en levensduurverlenging pakt positief uit. Na de renovatie is er door het isoleren van de schil direct een grote besparing op CO2-uitstoot. Bij aansluiting van de woningen op het warmtenet rond 2030 kunnen we – eventueel met aanvullende werkzaamheden zoals het aanbrengen van zonnepanelen - energieneutraal zijn. Ook op het gebied van circulariteit pakt dit scenario positief uit omdat hierbij weinig afval wordt geproduceerd en beperkt gebruik nieuwe materialen. In de aannemersselectie van begin dit jaar zijn de inschrijvers uitgedaagd om op dit gebied extra te presteren (er waren extra punten te verdienen op o.a. de aspecten warmtevraag en no-regret aanpak). Daarnaast is de buurt Goudhoek – Oostvoorne in de warmtetransitievisie van de gemeente aangewezen als kansrijke buurt aanleg van een warmtenet. De NOM-ready renovatie van complexen 107 en 109 is daarmee een belangrijk onderdeel voor de uitvoering van de warmtetransitievisie. Het Woonbedrijf bezit op dit moment ca. 75% van de woningen in deze buurt. 18

Gezien de ervaring bij de pilotwoningen ligt het voor de hand dat bij de NOM-renovatie getracht wordt om de verkochte woningen mee te laten liften op het renovatieplan. In de uitgevoerde pilot is één verkochte woning meegenomen. Op basis van de bij deze woning gemaakte afspraken over financiering van de werkzaamheden, kan aan bewoners van verkochte woningen een vergelijkbaar aanbod gedaan worden. Het verbeterplan kan op die manier door woningeigenaren in de buurt worden gebruikt als blauwdruk voor het aanpakken van de eigen woningen (vliegwieleffect). Scenario Sloop / vervangende nieuwbouw: Het scenario sloop-vervangende nieuwbouw pakt qua CO2-reductie ook positief uit. Na de bouw zijn de nieuwe woningen energieneutraal. Op het gebied van circulariteit scoort dit scenario minder omdat er veel afval bij de sloop wordt geproduceerd en er veel nieuwe materialen worden gebruikt bij de nieuwbouw. Op dit moment is dit nog een van de grote uitdagingen op het gebied van circulair materiaalgebruik. Wanneer nieuw gebouwd wordt, dienen de woningen gasloos opgeleverd te worden. Een aansluiting op het warmtenet ligt daarna niet voor de hand. Dit levert is een negatief effect voor de voornemens van de gemeente in de warmtetransitievisie. Scenario Verkoop: Bij het scenario verkoop is het onduidelijk wat de gevolgen voor het aspect duurzaamheid zijn.

Er is geen controle meer op het verduurzamen van de woningen. De verantwoordelijkheid hiervoor komt te liggen bij de kopers. Het ligt niet in de lijn van de verwachtingen dat de bewoners de woning (tot op het niveau van het NOM-ready scenario) zullen verduurzamen. Enige mate van verwaarlozing van het onderhoud is eerder te verwachten. Ook is het onzeker of de kopers (bewoners en/of beleggers) genegen zullen zijn om de woningen aan te laten sluiten op het warmtenet. Kopers en/of beleggers mogen zelf kiezen of zij aansluiten op het beoogde warmtenet. Op het gebied van circulariteit is niet aan te geven hoe dit scenario uitpakt. Mate van duurzaamheid per scenario: Scenario Levensduurverlenging/NOM-ready renovatie Herstructureren complexen (sloop-vervangende nieuwbouw) Verkoop

Consequenties duurzaamheid ++ + n.n.b.

7 CONCLUSIE 7.1 Overzicht consequenties scenario’s In de voorgaande hoofdstukken zijn de verschillende aspecten van de onderzochte scenario’s benoemd. Hieronder het totaalbeeld van deze beoordelingen. Scenario

NOM-ready renovatie met levensduurverleningn Hertstructurering (sloop en vervangende nieuwbouw) Verkoop bij mutatie Verkoop aan zittende huurders Verkoop aan belegger

Bedrijfswaarde

Gevolgen huurder Woongenot Woonlasten

Gevolgen woonbedrijf Kwantitatieve Kwalitatieve Mutaties woningbehoefte woningbehoefte

Duurzaamheid

€ 10.290

0/+

-€ 111.025

-/0

0/+

-/0

€ 118.142 € 76.142 € 42.351

0/+ 0 -/0

n.n.b. n.v.t. n.n.b.

0 0 0

-/0 -/0 -/0

0 0 onzeker

n.n.b. n.n.b. n.n.b.

7.2 Beoordeling consequenties scenario’s Als conclusie uit de financiële beoordeling van de scenario’s wordt duidelijk dat verkoop van de woningen het meest oplevert. Het meeste financiële voordeel valt te behalen bij verkoop bij mutatie. Het scenario NOM-ready renovatie met levensduurverlening valt positief uit. Herstructurering valt negatief uit, met name vanwege de noodzaak tot terugkoop van de verkochte woningen. Verkoop van de woningen past niet in de doelstelling van het woonbedrijf. Het woonbedrijf heeft vanuit haar sociale volkshuisvestelijke opgave en het maatschappelijke belang de taak te voorzien in voldoende betaalbare woningen. In de bedrijfswaardeberekening hierboven is dan ook voorzien in nieuwe woningen in het bereikbare segment. Een overweging zou nog kunnen zijn om, afhankelijk van de behoefte, een ongeschonden blok (blok met alleen huurwoningen) te slopen en hiervoor (meer en/of duurdere) nieuwe woningen voor bijvoorbeeld een andere doelgroep terug te bouwen. Voor de huurders heeft het scenario NOM-ready renovatie de voorkeur. Uitstel van de aanpak van de complexen zal onrust in de wijk veroorzaken. Voor het Woonbedrijf is een NOM-renovatie het voorkeursscenario omdat hiermee betaalbare woningen in portefeuille blijven en de beste stappen gemaakt worden in het licht van duurzaamheid.

Daarnaast is de langere doorlooptijd en de negatieve effecten op de mutaties ongewenst voor de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf , maar ook voor de volkshuisvestelijke taak van de gemeente.

8 AFSLUITING Met deze rapportage hebben we een drietal scenario’s in beeld gebracht die aan de orde zijn bij de besluitvorming over de toekomst van de complexen 107 en 109 in Oostvoorne. Deze rapportage levert de gemeente Westvoorne de gevraagde inzichten voor de verdere besluitvorming.

BIJLAGEN Bijlage 1; Bedrijfswaardeberekeningen Bedrijfswaardeberekening NOM-ready renovatie Algemeen Startjaar Discontering tot jaar Eindjaar exploitatie WOZ-waarde Aantal eenheden

Bedrijfswaarde tot 2020 5 2060 € 170.000

2,91%

daarna

2,91%

2060 2034 2044 2059 2069

€ 10.290 jaar eindjaar exploitatie -€ 24.642 jaar 15 -€ 5.274 jaar 25 € 9.798 jaar 40 € 12.334 jaar 50

Opbrengsten Huidige huur Streefhuur Mutatiegraad

jaarhuur € 570,00 € 6.840,00 € 650,00 € 7.800,00 5% 20 jaar

Extra opbrengsten (energie) Jaar van ingreep

€ 27,00 2020

€ 324,00

5 5

1,00% 1,00%

daarna daarna

1,00% 1,00%

5 5

2,50% 2,50%

daarna daarna

2,50% loon/prijzen 2,50% onderhoud

Huurstijging tot jaar Huurderving tot jaar

Kosten Inflatie tot jaar Inflatie tot jaar

Belasting per eenheid Beheersnorm per eenheid Verhuurderheffing jaar 1 2018 Verhuurderheffing jaar 2 2019 Verhuurderheffing jaar 3 2020 Verhuurderheffing jaar 4 2021 Verhuurderheffing jaar 5 2022 Verhuurderheffing jaar 6 en 2023 verder Reparatieonderhoud per woning Mutatieonderhoud per mutatie Totaal dagelijks onderhoud Cyclisch Onderhoud per jaar per eenheid

€ € 1.004,70 1.004,70 1.006,40 1.008,10 1.008,10 963,90 € € €

1.350 0,591% 0,591% 0,592% 0,593% 0,593% 0,567%

0,014% 0,381% 0,449% 0,491% 0,536%

€ 1.500 of onderhoudsbegroting invulen

Onderhoudsbegroting Jaar Kosten Investeringen planmatig Investeringen mutatie Investering energie

1 2020

2 2021

3 2022

4 2023

5 2024

6 2025

7 2026

8 2027

9 2028

10 2029

€ 65.629 €0 €0

€0 €0 €0

Investeringen Omschrijving investering jaar van planmatig ingreep bouw woning 2020 infrastructuur, tuinen, groen 2020 aankoop grond 2020 onkostenvergoeding 2020 Afkoop ZAV + wisselwoningen 2020 Afboeken boekwaarde 2020 Aankoop verkochte woningen 2020 Voorbereidingskosten 2020 Totaal ingrepen

investering € 65.379 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 250 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 65.629

Bedrijfswaardeberekening nieuwbouw op dezelfde locatie Algemeen Startjaar Discontering tot jaar Eindjaar exploitatie WOZ-waarde Aantal eenheden

Bedrijfswaarde tot 2020 5 2080 € 170.000

2,91%

daarna

2,91%

2080 2034 2044 2059 2069

-€ 111.025 jaar eindjaar exploitatie -€ 175.392 jaar 15 -€ 148.047 jaar 25 -€ 122.915 jaar 40 -€ 114.444 jaar 50

Opbrengsten Huidige huur Streefhuur Mutatiegraad

jaarhuur € 650,00 € 7.800,00 € 650,00 € 7.800,00 5% 20 jaar

Extra opbrengsten (energie) Jaar van ingreep

€ 70,00 2020

€ 840,00

5 5

1,00% 1,00%

daarna daarna

1,00% 1,00%

5 5

2,50% 2,50%

daarna daarna

2,50% loon/prijzen 2,50% onderhoud

Huurstijging tot jaar Huurderving tot jaar

Kosten Inflatie tot jaar Inflatie tot jaar

€ € 1.004,70 1.004,70 1.006,40 1.008,10 1.008,10 963,90 € € €

1.350 0,591% 0,591% 0,592% 0,593% 0,593% 0,567%

0,014% 0,381% 0,449% 0,491% 0,536%

€ 1.050 of onderhoudsbegroting invulen

Onderhoudsbegroting Jaar Kosten Investeringen planmatig Investeringen mutatie Investering energie

1 2020

2 2021

3 2022

4 2023

5 2024

6 2025

7 2026

8 2027

9 2028

10 2029

€ 237.320 €0 €0

€0 €0 €0

Investeringen Omschrijving investering jaar van planmatig ingreep bouw woning 2020 infrastructuur, tuinen, groen 2020 sloop bestaande woning 2020 verhuiskostenvergoeding 2020 Afkoop ZAV + wisselwoningen 2020 Afboeken boekwaarde 2020 Aankoop verkochte woningen 2020 Voorbereidingskosten 2020 Totaal ingrepen

investering € 157.300 per woning € 1.750 per woning € 4.054 per woning € 9.380 per woning € 6.000 per woning € 30.712 per woning € 23.286 per woning € 4.839 per woning € 237.320

Bedrijfswaardeberekening nieuwbouw op een andere locatie Algemeen Startjaar Discontering tot jaar Eindjaar exploitatie WOZ-waarde Aantal eenheden

Bedrijfswaarde tot 2020 5 2080 € 170.000

2,91%

daarna

2,91%

2080 2034 2044 2059 2069

-€ 61.146 jaar eindjaar exploitatie -€ 125.513 jaar 15 -€ 98.168 jaar 25 -€ 73.036 jaar 40 -€ 64.566 jaar 50

Opbrengsten Huidige huur Streefhuur Mutatiegraad

jaarhuur € 650,00 € 7.800,00 € 650,00 € 7.800,00 5% 20 jaar

Extra opbrengsten (energie) Jaar van ingreep

€ 70,00 2020

€ 840,00

5 5

1,00% 1,00%

daarna daarna

1,00% 1,00%

5 5

2,50% 2,50%

daarna daarna

2,50% loon/prijzen 2,50% onderhoud

Huurstijging tot jaar Huurderving tot jaar

Kosten Inflatie tot jaar Inflatie tot jaar

€ € 1.004,70 1.004,70 1.006,40 1.008,10 1.008,10 963,90 € € €

1.350 0,591% 0,591% 0,592% 0,593% 0,593% 0,567%

0,014% 0,381% 0,449% 0,491% 0,536%

€ 1.050 of onderhoudsbegroting invulen

Onderhoudsbegroting Jaar Kosten Investeringen planmatig Investeringen mutatie Investering energie

1 2020

2 2021

3 2022

4 2023

5 2024

6 2025

7 2026

8 2027

9 2028

10 2029

€ 187.242 €0 €0

€0 €0 €0

Investeringen Omschrijving investering jaar van planmatig ingreep bouw woning 2020 infrastructuur, tuinen, groen 2020 aankoop grond 2020 verhuiskostenvergoeding 2020 Afkoop ZAV + wisselwoningen 2020 Afboeken boekwaarde 2020 Aankoop verkochte woningen 2020 Voorbereidingskosten 2020 Totaal ingrepen

investering € 157.300 per woning € 6.000 per woning € 19.103 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 0 per woning € 4.839 per woning € 187.242

Bijlage 2; Criteria bouwplannen – uit volkshuisvestelijk kader januari 2020 Criteria waaraan bouwplannen dienen te worden getoetst, zoals opgenomen in het volkshuisvestelijk kader d.d. januari 2020. Criterium 1: Kwantitatieve woningbehoefte De toekomstige woningvraag naar koop- en huurwoningen wordt bepaald door twee ontwikkelingen: - De demografische ontwikkelingen voor de gemeente; - De toevoeging van woningen, afgeleid uit het Regioakkoord. Het totaal toe te voegen woningen bedraagt 1.075 tot 1.300 woningen.

De vraag naar koopwoningen tot 2035 is per 1 januari 2019: 450 woningen door een autonome ontwikkeling vanuit de demografie; 325 tot 475 woningen als aanvullende vraag uit het Regioakkoord. De vraag naar sociale huurwoningen tot 2035 is per 1 januari 2019: 100 woningen door een autonome ontwikkeling vanuit de demografie; 150 tot 225 sociale huurwoningen als aanvullende vraag uit het Regioakkoord. De vraag naar vrijesector huurwoningen tot 2035 is per 1 januari 2019: 25 woningen door een autonome ontwikkeling vanuit de demografie; 25 tot 50 vrije sector huurwoningen als aanvullende vraag uit het Regioakkoord. De gewenste verdeling tussen koop en huur komt met bovenstaande vraag uit op: 71% koopwoningen; 24% sociale huurwoningen 5% vrijesectorhuurwoningen. Woningbouwopgave gemeente Westvoorne

Huidig aanbod

Totale opgave

Vanuit Primos

Vanuit Regioakkoord

Koopwoningen

5.055

775 - 925

71%

450

325 - 475

Sociale huurwoningen

1.150

250 - 325

24%

100

150 - 225

Vrijesectorhuurwoningen

400

50 - 75

25 - 50

Totaal

6.605

1.075 - 1.325

100%

575

500 - 725

Criterium 2: Kwalitatieve woningbehoefte De kwalitatieve woningbehoefte is gesplitst naar eigenaarsvorm en naar woningtype. De gemeente wil dat bouwplannen een bijdrage leveren aan het gemengd wonen in de buurt. Het gaat daarbij enerzijds om koop en huurwoningen en anderzijds om verschillende doelgroepen. Sociale huurwoningen Voor het huursegment bestaat de vraag voornamelijk uit eengezinswoningen en in mindere mate uit appartementen. In de woningmarktverkenning zijn de aandelen niet gespecificeerd. 25

De vraag in het sociale huursegment bestaat uit een mix van betaalbare en middeldure woningen: - Minimaal 65% van de woningen met een (streef)huurniveau tot € 607,46 is beschikbaar voor alle huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens; - Aanvullend hierop is 10% van de woningen met een (streef)huurniveau van € 607,46 tot € 651,03 is beschikbaar voor drie- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens; - Maximaal 25% van de woningen met een (streef)huurniveau tussen € 651,03 en € 720,42 voor alle huishoudens met een inkomen vanaf de inkomensgrens huurtoeslag tot aan € 42.436. Vrije sector huurwoningen Voor het segment vrijesectorhuur is geen specificatie voorkeur naar woonvorm en prijsklasse. Koopwoningen Voor het koopsegment bestaat de vraag voornamelijk uit eengezinswoningen en woningen die geschikt zijn voor ouderen. Mits de locatie daarvoor geschikt is, kunnen appartementen worden toegevoegd. De vraag is verdeeld over de verschillende prijsklassen. Zie de onderstaande tabel.

woonvorm 1. appartement met koopprijs < € 200.000 2. appartement met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000 3. appartement met koopprijs > € 300.000 4. eengezinswoning met koopprijs < € 200.000 5. eengezinswoning met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000 6. eengezinswoning met koopprijs > € 300.000 7. seniorenwoning met koopprijs < € 200.000 8. seniorenwoning met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000 9. seniorenwoning met koopprijs > € 300.000 Totaal Gemiddeld

Primos: Regioakkoord: Aantal benodigd aantal benodigd aantal koopwoningen koopwoningen koopwoningen januari 2019 2035 2035 105 0 - 10 0 - 10 134 5 - 15 0 - 10 115 5 - 15 0 - 10 630 45 - 65 55 - 75 1.377 105 - 125 100 - 120 1.528 150 - 170 110 - 130 20 15 - 35 15 - 35 63 25 - 45 25 - 45 1.082 25 - 45 20 - 40 5.055 375 - 525 325 - 475 450 400

Aandachtspunten: - De koopwoningen vanaf € 300.000 kunnen ook worden vervangen door vrije kavels met een grootte behorende bij het prijsniveau van de koopwoning; - De grondgebonden nultredenwoningen voor senioren zijn vrij in te vullen als levensloopgeschikte woningen; door een juiste kwaliteit in een goede omgeving kunnen appartementen een goed en haalbaar alternatief zijn voor de genoemde grondgebonden nultredenwoningen. Criterium 3: Geïntegreerde mobiliteitsoplossingen De woningbouwplannen moeten voldoen aan de parkeernorm. Het parkeerbeleid is vastgelegd in de Parkeerbeleidsnota 2020-2024 van de gemeente Westvoorne. 26

Bij de ontwikkeling van (nieuw)bouwplannen wordt de meest actuele parkeernorm toegepast zoals deze is opgenomen in de ASVV (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom). Deze parkeernormen variëren per woningtype en prijsklasse. Criterium 4: Leegstand bedrijfspanden en winkels Locaties met langdurige leegstand hebben een voorkeur bij de ontwikkeling van nieuwbouw of transformatie van het gebouw. Op dit moment zijn er in de gemeente geen locaties waar dit speelt. Criterium 5: In de nabijheid van voorzieningen De gemeente geeft voorkeur aan plannen die binnen een loopafstand van basisvoorzieningen liggen. Met name voor de groep ouderen is dit van belang. Criterium 6: Een vernieuwend woonconcept De gemeente stimuleert plannen waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks bestaat, maar waar wel aantoonbare behoefte voor is. Criterium 7: Duurzame en groene initiatieven krijgen voorrang De gemeente heeft nog geen vastgesteld duurzaamheidsbeleid. We zetten in op het verduurzamen van de huur- en koopvoorraad waarbij wordt aangesloten bij de energiestrategie. Nieuwe woningen worden gasloos uitgevoerd en conform de principes van nul-op-de-meter. In de bouwplannen wordt rekening gehouden met het behoud en ontwikkeling van de biodiversiteit.

Bijvoorbeeld door voorzieningen voor beschermde diersoorten zoals de huismus, de gierzwaluw en de vleermuis. Criterium 8: 10% groen- en wateroppervlak Het toevoegen van groen en water in de buurt vindt de gemeente belangrijk. De wens is minimaal 10% van het totale oppervlak. Eventueel kan een klein deel ook verticaal worden toegepast.

Bijlage 3; Uitgangspunten verkoopprijzen

Complex 107 € 6.045 € 156.853 3,854% 62%

Complex 109 € 6.485 € 155.136 4,180% 67%

Verkoopwaarde woningen

€ 210.000

Verkoopprijs in verhuurde staat

€ 130.200

€ 140.700

Jaarlijkse huurprijs (gemiddeld): WOZ-waarde (gemiddeld): Verhouding: Leegwaarderatio:

Peildatum 1-5-2019 1-1-2018

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9774238/1