10 Drenkeling fase 2 Beeldkwaliteitplan

beeldkwaliteitplan Drenkeling fase 2 | Rockanje

Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van: gemeente Westvoorne

Rotterdam, juni 2022 adres

Westblaak 51

3012 KD Rotterdam 010 240 05 40 bgsv@bgsv.nl W www. bgsv.nl T

E

2 | BGSV

beeldkwaliteitplan Drenkeling Rockanje

Inhoud 1. inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. planbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 • hoofdopzet • lverkavelingsprincipes en proefverkaveling • raamwerk openbare ruimte • architectonische eenheden 3. beeldkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 • inrichtingsprincipes openbare ruimte • de dorpse rand • de terpen • de hoven • duurzaamheid

3 | BGSV

centrum

Ligging binnen Rockanje 4 | BGSV

Inleiding Eind 2015 is de stedenbouwkundige visie voor de polder Drenkeling in Rockanje vastgesteld door de gemeenteraad van Westvoorne. Deze visie getiteld ‘Landgoed Drenkeling’ (KuiperCompagnons, 17 augustus 2015), is een denkrichting waarin de kansen en ambities voor het gebied in beeld zijn gebracht. De visie vormde de basis waarop samen met betrokkenen kon worden gewerkt aan de geleidelijke transformatie van het gebied, waarin wonen (in lage aantallen vanwege een beperkte vraag als gevolg van de woningbouwcrisis), recreatie, sport en natuur samenkomen in een aantrekkelijk landschap. In het voorjaar van 2016 is gestart met de de planvorming ten behoeve van ontwikkeling. Daarbij is een verkaveling gemaakt voor het eerste deelgebied bestaande uit 65 woningen in combinatie met een nadere uitwerking van de hoofdstructuur. Deze eerste fase is inmiddels gebouwd en bewoond. In 2019 kwam de 2e fase in beeld. Inmiddels was het tij echter gekeerd en heeft de gemeente een grotere woningbouwopgave dan waarin tijdens het opstellen van het SPvE was voorzien. Op basis van deze nieuwe opgave is een stedenbouwkundig plan gemaakt dat zo goed mogelijk past binnen de groene en landschappelijke ambities van de oorspronkelijke visie en rekening houdt met de gerealiseerde 1e fase. De gemeente heeft samen met verschillende marktpartijen het plan opgesteld en uitgewerkt in een proefverkaveling.

Op basis daarvan wordt momenteel een bestemmingsplan opgesteld. De proefverkaveling, het bestemmingsplan en voorliggend beeldkwaliteitsplan vormen vervolgens het kader voor de uitwerking van verschillende deelgebieden door reeds betrokken en nieuwe marktpartijen.

5 | BGSV

6 | BGSV

plantoelichting

7 | BGSV

8 | BGSV

planbeschrijving

fase 2

fase 1

centrum

plangebied tussen aaneengesloten landschappelijke zones

Hoofdopzet De visie op landgoed de Drenkeling (2015) was gebaseerd op een zestal principes. 1. de (oprij-)laan, als centrale ontsluiting van west naar oost in het gebied; 2. de parkvijver, als meanderende waterpartij die samenhang biedt; 3. drie landschapssferen, als onderscheidende identiteiten in het gebied; 4. parkpaden, als enscenerend ontsluitingsprincipe voor auto, fiets en voetpad; 5. bebouwing, met diversiteit in clusters en typen; 6. mix van functies, voor wonen, sport, natuur, recreatie en spelen. In het plan van 2016 is het meest zuidelijke bebouwingscluster nader uitgewerkt waarbij het veld met losstaande bebouwing is verdicht en getransformeerd naar een bebouwingsrand met meer aaneengesloten bebouwing tegen de bestaande bebouwing aan en twee erven met vrijstaande bebouwing in het landschappelijke midden. In het vernieuwde concept werd een ontsluitingslus beoogd door het gebied die deze eerste fase verbindt met de noordelijke gelegen gebieden (deeltijdwonen en boskavels). Daarnaast een centraal gelegen verbinding tussen de Korteweg en de Duinrand, als nieuwe interpretatie van de oprijlaan. Op basis van het nieuwe programma heeft in het voorliggende plan een verdichting plaatsgevonden ten opzichte van de vorige twee plannen. Het groene landschappelijke karakter zoals eerder beoogd, is echter nog altijd beeldbepalend voor het wonen in de Drenkeling.

Centraal in het midden ligt een landschappelijk groen hart met ruimte voor water ontmoeten en spelen. In het groen liggen ‘terpen’ met kleine concentraties van bebouwing. Aan de noordzijde van het gebied, tegen de bestaande kavels van de Korteweg heeft een verdichting plaatsgevonden. Rondom het groen ligt de ontsluitingslus die alle woongebieden met elkaar verbindt. De oorspronkelijke oprijlaan is vormgegeven als een zichtlijn naar een bijzonder gebouw centraal gelegen in het landschappelijke midden (het ‘landhuis’ van landgoed de Drenkeling). In de ruimtelijke opzet wordt onderscheid gemaakt tussen het groene midden met de bebouwing op terpen in het middengebied en de korte straatjes en hofjes met dorpse bebouwing in de noordelijke zone.

plangebied 9 | BGSV

:

datum

<projnr> 10 12 2019

schaal

0

0

1 : 5000

0 m

groen midden met terpen

Moestuinen

10 | BGSV Westvoorne

Verkavelingsstudie

:

projectnr

doogaande routes en doodlopende erven

De Drenkeling

Westvoorne

Westvoorne

Verkavelingsstudie

De Drenkeling

Westvoorne

Moestuinen Moestuinen

centraal landhuis

hoven, rijen en losse korrel

Moestuinen

: :

projectnr datum

<projnr> 10 12 2019

schaal

0

planbeschrijving Vooralsnog blijven de sportvelden in het gebied gehandhaafd, maar mogelijk dat dit op termijn veranderd. De bestaande moestuinen krijgen binnen de locatie een nieuwe plek aan de noord-oostzijde van het gebied. Het raamwerk is afgestemd op een eventuele laatste fase in de ontwikkeling waarbij de sportvelden verdwijnen en er ook aan de oostzijde, tegen de Vleerdamsedijk, woningbouw kan worden toegevoegd. Bebouwing vindt plaats in een dorpse dichtheid, waarbij het groene midden kan worden vergroot en in de eventuele laatste fase een extra terp kan worden toegevoegd. Verkavelingsprincipes en proefverkaveling • De verkaveling is gebaseerd op basis van een aantal stedenbouwkundige principes: • Een verschil tussen de doorgaande routes door het gebied die het landgoed aansluiten op de omgeving en korte straatjes(erfjes) en hofjes die met name een verblijfsfunctie hebben. • De verschillen komen tot uiting in maatvoering, materialisatie en parkeeroplossing. • Parkeren vindt minimaal plaats in de straat en maximaal in de luwte en uit het zicht op parkeerpleintjes • Een afwisselende bebouwingsopzet met een mix aan woningtypes binnen een erfjes zodat een informeel en dorps karakter ontstaat. • Zoveel mogelijk woningen oriënteren op het groene midden, direct (voordeur aan het groen) of indirect via het erfje.

• Enkele verbijzonderingen in de bebouwingsstructuur; het landhuis en het hof. Zij dragen bij aan een goede oriëntatie binnen het gebied. • De bestaande bebouwing van de Vestahof wordt ingepast als twee terpen met daartussen een route en zichtlijn. Zij liggen niet daadwerkelijk verhoogd maar zijn groen omkaderd waardoor wel die uitstraling ontstaat. • De locatie van de Catharinastichting kan later worden ontwikkeld, passend binnen de principes van de Drenkeling. • Terpen liggen duidelijk omkaderd in het groene midden. Nieuwe terpen liggen verhoogd ten opzichte van het maaiveld, bij bestaande bebouwing blijft de huidige hoogte gehandhaafd en wordt alleen de suggestie van een terp gewekt door de omkadering • In de verkaveling is rekening gehouden met bestaande perceelgrenzen ten behoeve van de fasering en de ontwikkeling door verschillende marktpartijen/grondeigenaren. 11 | BGSV

informele meanderende wegen met groene pleintjes 12 | BGSV

planbeschrijving Aantallen Appartementen sociaal waarvan in hof Appartementen markt waarvan in hof waarvan in landhuis Rijwoning sociaal waarvan bebo Rijwoning markt 2-1 kap klein Vrijstaand TOTAAL

Woningtype

29 29 27 9 18 34 8 46 24 18 178

Woningtype

1,40

Appartement <100 m² bvo

1,90

Appartement >100 m² bvo

1,90

Bebo sociaal

1,40

Rijwoning sociaal

1,60

Rijwoning/hoekwoning

2 ,00

2-1 kapwoning

2 ,2 0

Vrijstaande woning

2 ,30

Totaal

1,90

1,40 sociaal. In de proefverkaveling is het volgende programma opgenomen.

Bebo sociaal Rijwoning sociaal

1,60

Rijwoning/hoekwoning 2-1 kapwoning Vrijstaande woning Totaal

programma proefverkaveling

2 ,00

In de verkaveling 2 ,2 0 is rekening gehouden met de parkeernormen van de gemeente Westvoorne. 2 ,30 De Drenkeling is goed bestand tegen het veranderende klimaat en draagt met zijn grote hoeveelheid groen bij aan het creëren van een gezonde omgeving en vergroten van de biodiversiteit. In het plan zit 100m2 groen/water per woning. Voor de ontwikkeling wordt evenveel water gedempt als toegevoegd. Een aantal smalle sloten wordt gedemp, andere bestaande sloten worden verbreed. Daarnaast wordt er 3400 m2 aan wadi gecreëerd. Dit is voldoende om de toename van de verharding mee te compenseren volgens de rekenregels van het waterschap (10% van de toename van verharding)

parkeernormen

watercompensatie berekening Water nieuw - huidig Verharding nieuw - huidig Verharding + daken + tuinen x 10 % 33.646 Wadi oppervlak saldo watercompensatie (oppervlakte wadi-toename verharding)

watercompensatie beekening

1,40

Appartement <100 m² bvo

is een programma vastgesteld van 178 woningen waarvan 35% Appartement >100 m² bvo Voor de ontwikkeling 1,90

Norm

Appartement sociaal

Norm

Appartement sociaal

x 10% =

-6 11.764 3.365 3.413 43

aanwezig en nieuw water (berging) 13 | BGSV

profiel C-C

profiel A-A

profiel E-E

profiel B-B

profiel D-D

14 | BGSV

Verklaring Inrichtingsplan

planbeschrijving

architectonische eenheden

Raamwerk openbare ruimte De openbare ruimte bestaat uit het groene midden met daarin de volgende onderdelen: • Met elkaar en met omliggende sloten verbonden waterpartijen; de parkvijver • Aan de waterpartijen grenzende laagtes (begroeide wadi’s) • De parkweides met speelplekken (intensief en extensief gemaaid) en smalle schelpenpaden • Solitaire bomen en boomgroepen (eerste orde bomen en meerstammige groepjes) • De omkadering van de terpen; een hoogte verschil of een groene omkadering (landschappelijke, gemengde haag) Daarnaast zijn er de doorgaande routes die aansluiten op de omgeving • Meanderende weg • Groentjes op de kruisingen • Doorgaande bomenstructuur (laan maar wel gemend assortiment) • Asymmetrisch profiel (rijbaan direct aan groen, pad op afstand) En de woonstraatjes, erfjes/hofjes • Smalle informele straatjes met beperkte breedte trottoir, éénzijdig • Parkeren geconcentreerd en omkaderd door hagen • Solitaire bomen Architectonische eenheden • De bebouwing aan de straatjes aan de noordzijde is gevarieerd maar vormt wel een architectonische eenheid. Menging vindt plaats binnen de straat, niet tussen straten. • Uitzondering is de hof, deze is een special, maar wel binnen dezelfde dorpse korrel • De terpen zijn samenhangende ensembles. Het landhuis is daarbij eveneens een special. Wijziging

Wijz.datum

Omschrijving

ontw | controle | tek

23 06 2022

.

.

A

-

-

.

.

B

-

-

.

.

C

-

-

.

.

Westvoorne

De Drenkeling

VIP

uitstraling groene midden (parkvijver en parkweide) met de terpen

datum

:

23 06 2022

getekend

:

schaal

:

1 : 1000

formaat

:

A0

projectnummer :

2020-046

tekening

:

VIP

postbus 21639, 3001 AP Rotterdam

R.Zejnilovic

010 240 05 40

IP_Westvoorne_De Drenkeling.dwg

34

De B eemd met g roene erfscheid ing en van De Erven

15 | BGSV

De Erven met

16 | BGSV

beeldkwaliteit

17 | BGSV

verschillende kleuren bestrating, zelfde materialen als fase 1 verhoogde (schuine) band groene uitstraling voor overloop parkeren bij de sportvelden

parkweide bloemrijk grasland, beplante wadi’s

in het groen informele struinpaden

speelaanleidingen in het groen

18 | BGSV

beeldkwaliteit Inrichtingsprincipes openbare ruimte • •

•

parkeerplekken omzoomen met hagen

•

•

• •

Verkeer. Het gehele gebied is 30 km/u gebied. Trottoirs liggen verhoogd maar bij de woonstraatjes met een schuine band. Parkeren. Waar mogelijk parkeren op eigen terrein. Vrijstaande woningen 2 pp naast elkaar; minimaal 5 meter breed. Twee onder een kap en hoekwoningen van een rijtje 2 naast elkaar waar mogelijk anders 2 achter elkaar: minimaal 10 meter diep. Parkeren openbaar duidelijk gemarkeerd, zeker daar waar het op niveau is van de stoep. Materialisatie. Aansluiten op de materialen van fase 1; paarse en gele klinker en toevoegen van een donker geel/beige klinker. Gele klinker exclusief voor voetgangersgebied, donker geel/beige voor informele straten en parkeren. Rood voor de doorgaande wegen. Voetpaden door de parkweide in halfverharding schelpenpaadje of grindpave. Op enkele plekken parkeren in graskeien als overloop parkeren. Bijvoorbeeld bij de sportvelden. Groen. Inheemse soorten, gemend assortiment met zowel voorjaarbloeiers als herfstkleuren. Vruchtdragende heesters/boomvormende heesters in de parkweide. Hagen van lokaal voorkomende soorten (geen beuk) Water. Natuurlijke oevers zowel flauw als steil; per watergang asymmetrisch vormgeven. Het is de ambitie om flauwe oevers in te richten met beplanting en smalle watergangen (<3 meter) met een lage beschoeiing. Spelen. Op twee plekken uitwerken speelplek 0-6.

Voor grotere kinderen creëren speelaanleidingen rondom laagtes en in het groene midden/parkweide Nuts. Inpassen nutsvoorzieningen zoals cai kastjes in hagen. Grotere voorzieningen als een trafo vastbouwen aan een tuinmuur. Inzamelen huisvuil op daarvoor aangegeven plekken aan de doorgaande routes. Opnemen tegels in de bestrating ter aanduiding van de plekken.

Voor de uitwerking worden door de gemeente aanvullende civiele inrichtingseisen meegegeven. natuurlijke uitstraling speelplekken, aansluiten op fase 1

nutskast in haag

19 | BGSV

afwisseling in bouwmassa’s en goothoogte

afwisseling in rooilijn en kaprichting

lange rij doorbreken door verschil in materiaal in combinatie met topgevel

lage goot en onderbreken van de lengte

20 | BGSV

ieder blokje anders binnen dezelfde architectonische familie

samengesteld volume met suggestie lage goot

beeldkwaliteit De dorpse rand •

• •

•

•

kleurenpallet

•

•

hagen als afscheiding eventueel in combinatie met een hekje

21 | BGSV

Afwisseling: Doel is het maken van variatie en een dorpse korrel. Afwisseling in bouwmassa door afwisselend (half ) vrijstaande bebouwing en rijtjes. Bij een rijtje langer dan 5 woningen een onderbreking in de bouwmassa. Bijvoorbeeld: rooilijnsprong, wisselen goothoogte, andere kapvorm, variatie in gevelopbouw/ plastiek. Per straat minimaal 20% een goot op 2 meter (1 laag met kap) en minimaal 2 verschillende kaprichtingen per straat. Bouwmassa: maximaal 11 meter hoog. Goot op 6 of 4 (1 laag met kap) Kapvorm: Altijd een kap, minimaal 45°, zadel of mansarde kap. Met of zonder overstek. Uitzondering 2 laagse sociale woningbouw mag ook flauwe kap. Zonnepanelen mee ontwerpen. Plastiek en detaillering: Overhoekse oriëntatie van woningen met de kop aan openbaar gebied. Zorgvuldig detailleren met aandacht voor textuur en reliëf in gevel en aandacht voor de entree. Kleur en materiaal. In basis baksteen afgestemd op kleuren van fase 1; zand en leverkleurig met antraciet pannen. Daarnaast hout (onbehandeld of zwart) en roodbruin of bruine steen met antraciet/zwart of rode pannen. Binnen een straat minimaal 2 verschillende kleuren/materialen toepassen. Binnen een woning kiezen voor 1 materiaal. Positie op kavel: Alle woningen hebben een voortuin. Bij een kavel van <24 diep mag dit een ondiepe tuin zijn van 1,5 meter.

Overige tuinen zijn minimaal 2,5 diep aan de woonstraatjes en 3,5 meter aan het groene midden. Daarnaast hebben alle halfvrijstaande woningen en hoekwoningen een zijtuin van minimaal 1 meter. Alle woningen hebben een achterom en daar een plek voor de kliko’s Overgang openbaar-privé. De erfscheiding aan de doorgaande routes bestaat uit een haag (gemengd en streek eigen) aan de woonstraatjes hebben een de (half ) vrijstaande woningen een haag, de rijwoningen een spijlen hekje of een haag.

nieuwe en bestaande terpen , hoger gelegen en /of omkaderen met hagen

landhuis is een markant gebouw alzijdig gebouw met parkeren onder het gebouw of ingepakt met groen

22 | BGSV

hoven; een gesloten blok of ensemble met een binnentuin die uit daagd tot verblijf en ontmoeten

beeldkwaliteit De terpen • •

•

De terpen zijn een hechte eenheid. In het plangebied liggen twee nieuwe terpen. De terp met 3 kavels worden een eenheid door afstemming in kleur steen en bouwmassa. Het voorstel is alle drie wit (steen of keim of stuc) met zwart dak. Een laag met kap hoog en een eenvoudig zadeldak tussen de 45° en 55° . Aan de buitenrand van de terp een talud met onderaan een gemengde haag. Het landhuis is de tweede terp. Het landhuis is een appartementengebouw van maximaal 3 lagen hoog (2 met kap). Parkeren moet hier onder het gebouw (verdiept of op maaiveld) worden opgelost. Het gebouw is een bijzonder gebouw, een special en kan qua kleur en materiaal afwijkend zijn, mits het niet te donker. De plint moet aantrekkelijk zijn door entrees, ramen of door een goede groene inpassing van een blinde gevel.

De hoven • •

23 | BGSV

In het deelgebied is één hof aanwezig. De hof zitten appartementen mogelijk voor een specifieke doelgroep, zoals ouderen. De hof is een ensemble dat zich voegt binnen het kleurenpallet van de rest. Zij kan bestaan uit aaneengesloten bebouwing of losse blokjes maar in één kleur; bruin of geheel in hout. In de bouwmassa is de woning als repeterend element herkenbaar. Aan de binnenzijde van het blok bevindt zich (minimaal deels) een collectieve binnentuin. Aan de buitenzijde hebben de individuele woningen een stoepje (0,801,20)

biodiversiteit stimuleren, assortiment dat vogels, vlinders en bijen aantrekt

natuurvriendelijk bouwen en inrichten, nestgelegenheid en passages aanbieden

24 | BGSV

beeldkwaliteit Duurzaamheid De nieuwe bebouwing en de nieuwe woonomgeving draagt bij aan een duurzame toekomst. Voor de nieuwe woningen worden de volgende uitgangspunten meegegeven Zonnepanelen: • Worden zo veel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte geplaatst en meeontworpen met de architectuur van de woningen. Zelfs als deze elementen niet gelijk worden gerealiseerd, dient toch rekening gehouden te worden met de mogelijkheid dat deze later gerealiseerd worden, zodat ook later één geheel ontstaat. • De situering wordt afgestemd op dakramen, dakkapellen, enzovoort, volgt of versterkt de belijning van de bouwmassa. • Worden in het dakvlak geplaatst in plaats van erop. • Indien mogelijk in 1e plaats aanbrengen op bergingen/ garages. Zo nodig een grotere berging bouwen, met hellinghoek en overstek. Installaties: • Installaties ten behoeve van warmtevoorzieningen verstoren de architectuur niet. • Dakdoorvoeren zo veel mogelijk clusteren op de achterzijde van het dak. Klimaat: • Het toepassen van daken met natuurlijke afdekking op woningen en bijbehorende bouwwerken wordt aangemoedigd. • Om aan te sluiten bij de architectuurstijl kunnen groene daken worden toegepast op de platte gedeeltes van woningen en bijgebouwen.

integreren zonnepanelen, groene daken minimaal op platte delen

vertraagd afvoeren en bufferen van water

De nieuwe woonomgeving is goed toegerust op het veranderende klimaat en draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit in de omgeving. • Tegengaan hittestress door minimaliseren verharding, veel groen en ruimte voor bomen om volwassen te worden (schaduw) • Voorkomen wateroverlast en droogte: water vasthouden en vertraagd afvoeren • Vergoot de biodiversiteit, kies voor bloem en vruchtdragende beplanting, volwassen groen met voldoende nestgelegenheden en sluit met inheemse soorden aan de de lokale fauna. Verbindt groen met elkaar tot grotere structuren en neem voorzieningen op voor dieren. Voor de uitwerking wordt een aanvullende duurzaamheidsbijlage opgesteld door de gemeente 25 | BGSV

26 | BGSV

Drenkeling Rockanje

27 | BGSV