06 Jaarverslag 2021 Woonbedrijf-bijlage bij jaarstukken 2021

Jaarverslag 2021

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .................................................................................................................................................... 2 Inleiding .............................................................................................................................................................. 3 1 Bestuur organisatie ..................................................................................................................................... 4 Bestuur ................................................................................................................................................ 4 Team Woonbedrijf............................................................................................................................... 4 2. Beleid en beleidsdoelstellingen ................................................................................................................... 4 2.1 Huurbeleid ........................................................................................................................................... 5 2.2 Verkoopbeleid .....................................................................................................................................

5 2.3 Voortgang energiebeleid ..................................................................................................................... 6 3. Het woningbezit (de portefeuille) ............................................................................................................... 8 3.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 8 3.2 Ontwikkeling woningvoorraad ............................................................................................................ 8 3.3 Terugkoopverplichting woningen ....................................................................................................... 9 4. Verhuur ...................................................................................................................................................... 10 4.1 Woningtoewijzing .............................................................................................................................. 10 4.2 Mutaties............................................................................................................................................. 10 4.3 Leegstand/huurderving .....................................................................................................................

10 4.4 Huurachterstanden............................................................................................................................ 10 Betalingsregelingen en ontruimingen ........................................................................................................... 11 5. Bewonerszaken ......................................................................................................................................... 12 5.1 Onze dienstverlening in coronatijd ................................................................................................... 12 5.2 huurdersvereniging Westvoorne ....................................................................................................... 12 5.3 individuele huurder ........................................................................................................................... 12 6. Technisch beheer ...................................................................................................................................... 13 6.1 Soorten onderhoud en woningverbeteringen................................................................................... 13 6.2 Nieuwe ontwikkelingen en grote renovaties .................................................................................... 14 7.

Financiën ................................................................................................................................................... 16 7.1 Toelichting op het jaarrekening resultaat ......................................................................................... 16 8. Risicoparagraaf .......................................................................................................................................... 17 8.1 Coronapandemie ............................................................................................................................... 17 8.2 Investeringscapaciteit ........................................................................................................................ 17 8.3 Verhuurdersheffing ........................................................................................................................... 18 8.4 Haalbaarheidsonderzoek overname Vestia vastgoed Brielle ............................................................ 18 8.5 Winst verkoop huurwoningen ........................................................................................................... 19 8.6 Financiering vastgoed ........................................................................................................................ 19 9.

Toelichting op het aandeel woonbedrijf in de balansposten en het baten- en lastenoverzicht .............. 20 9.1 Toelichting op de balansposten per 31 december 2021 ................................................................... 23 9.2 Bedrijfsopbrengsten .......................................................................................................................... 27 9.3 Bedrijfslasten ..................................................................................................................................... 28

2

Inleiding

Met dit jaarverslag over 2021 doen wij verslag in zowel financiële als beleidsmatige zin over het door ons gevoerde beleid met betrekking tot het Woonbedrijf. De cijfers en de toelichting zijn opgenomen in de jaarrekening (geconsolideerd) van de gemeente die door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

College van Burgemeester & Wethouders Rockanje, mei 2022

3

1

Bestuur organisatie

Bestuur Het woonbedrijf is geen toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. Het Woonbedrijf is een afdeling van de gemeentelijke organisatie en valt als zodanig onder de verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders. De doelstellingen voor de periode 2018-2022 zijn door het college opgenomen in het collegeprogramma en zijn tevens vastgesteld door de gemeenteraad. Jaarlijks wordt door het college de voor dat jaar te verwezenlijken doelstellingen opgenomen in de begroting. Die wordt vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad. Dit vormt het kader voor de uitvoering van de activiteiten van het Woonbedrijf. Het Woonbedrijf wordt ingezet om de geformuleerde volkshuisvestelijke (maatschappelijke opgave) doelen van de gemeente Westvoorne te realiseren. Het Woonbedrijf ontwikkelt zich tot een ondernemende volkshuisvester, waarin de klant centraal staan. Portefeuillestrategie en het borgen van een gezonde bedrijfsvoering van het Woonbedrijf krijgen daarbij speciale aandacht.

Team Woonbedrijf De formatie Woonbedrijf bestaat per 31 december 2021 uit: Teamhoofd 0,78 fte tijdelijke uitbreiding t/m 31/12’22 Beleidsmedewerker wonen 0,88 fte Beleidsmedewerker vastgoed 1,00 fte Beleidsmedewerker financiën 1,00 fte Woonconsulenten 1,33 fte Administratief medewerkster 0,88 fte Opzichter 2,00 fte Servicemedewerker 1,00 fte Totaal 8,87 fte

2. Beleid en beleidsdoelstellingen Het beleid van het Woonbedrijf is erop gericht om, voor diegenen die op grond van hun inkomen of anderszins niet in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien, de mogelijkheid te bieden om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. 4

‘’Wij bieden betaalbare, duurzame en passende woningen voor mensen met een bescheiden inkomen. Ook vinden wij een fijne en veilige woonomgeving waar de huurder zich thuis voelt belangrijk.”

2.1

Huurbeleid

De Rijksoverheid heeft bepaald dat woningcorporaties en andere verhuurders in 2021 de huren, niet mochten verhogen. In de begroting van 2021 hadden wij een ingeschatte huurverhoging van 1,5% meegenomen. De huurbevriezing heeft een negatief effect van € 52.000. In 2021 hebben wij conform huurprijsbeleid alleen bij mutatie, de huur in verhouding gebracht met de kwaliteit waar dit noodzakelijk was. Onze streefhuur is gemiddeld 70%. Huurders die in 2021 een te hoge huur betaalden in verhouding tot hun inkomen, konden in 2021 gebruik maken van een eenmalige huurverlaging met ingang van 1 juli 2021. In totaal hebben wij 62 aanvragen ontvangen waarvan 50 aanvragen tot huurverlaging zijn toegekend. De huurverlaging geldt tot de eerstvolgende datum van de jaarlijkse huurverhoging (1 juli 2022). Het negatief effect van de eenmalige huurverlaging bedraagt circa € 19.000.

2.2

Verkoopbeleid

In het strategische portefeuilleplan is opgenomen welke woningen in de toekomst niet meer passen in de wensportefeuille. In 2021 zijn 5 woningen teruggekocht. Hiervan zijn er 3 weer doorverkocht in hetzelfde jaar. Eén teruggekochte woning is direct verhuurd door het Woonbedrijf. De andere teruggekochte woning wordt in 2022 verkocht. In totaal zijn in 2021, 14 woningen verkocht. Hierin zijn 3 doorverkopen meegerekend. De doorverkopen betreffen de in het jaar teruggekochte en verkochte woningen. Er zijn in 2021, 9 woningen meer verkocht dan begroot (5 woningen), inclusief de doorverkopen. Overzicht terugkoop en verkoop huurwoningen 2021

VERKOOP Complexnr. 501 215 315 334 314 315 501 324 315 326

Passeerdatum 14-1-2021 19-1-2021 19-1-2021 19-2-2021 23-3-2021 12-4-2021 16-4-2021 3-5-2021 3-5-2021 16-9-2021

Adres Elisabethhof 13 Rialaan 57 Middellandweg 28 Colinslandsedijk 19 Brielseweg 107 Middellandweg 26 Elisabethhof 31 Middeldijk 15 G. v. Voorneweg 5 Heinhof 11

Plaats Oostvoorne Oostvoorne Oostvoorne Tinte Oostvoorne Oostvoorne Oostvoorne Rockanje Oostvoorne Rockanje 5

315 215 318 327

20-9-2021 1-12-2021 3-12-2021 17-12-2021

Middellandweg 36 Rialaan 55 Binnenhof 4 Mercuriuslaan 31

Oostvoorne Oostvoorne Oostvoorne Rockanje

TERUGKOOP Complexnr. 315 326 327 318 326

Passeerdatum 25-5-2021 1-6-2021 15-7-2021 10-11-2021 15-12-2021

Adres Middellandweg 36 Heinhof 11 Mercuriuslaan 31 Binnenhof 2 Librastraat 11

Plaats Oostvoorne Rockanje Rockanje Oostvoorne Rockanje

Figuur 1 overzicht verkocht / aankoop en doorkoop

De oranje gemarkeerde woningen zijn woningen die in 2021 zijn teruggekocht en verkocht.

2.3

Voortgang energiebeleid

Sinds de invoering van de EPA-labels is er aandacht voor de verduurzaming van het woningbezit. Jaarlijks wordt dit op projectbasis meegenomen bij de uitvoering van het dynamisch mutatie-/ en planmatig onderhoud. Uitgangspunt is dat de woningen na mutatie tenminste een groen label hebben zoals vastgelegd in het portefeuilleplan. Per 1 januari 2021 is de NTA 8800 van kracht. Deze vervangt de oude Energie-Index (EI) bij de bepaling van de energieprestatie van een woning. Het nieuwe energielabel geeft in de eerste plaats een betere bepaling van de energieprestatie. Het energielabel geeft het Woonbedrijf meer mogelijkheden om voor huurders het comfort te verhogen en energiekosten te verlagen. Daarnaast zegt de uitkomst van de energieklasse in kWh/m² per jaar iets over het gebouw gebonden energiegebruik. Bij de indeling van de labelklassen was het uitgangspunt dat zoveel mogelijk labels gelijk blijven of hooguit één labelklasse verschillen. Bij woningen behoudt circa 90% dezelfde labelklasse of verschilt hooguit één labelklasse. In onderstaand overzicht is een kleine verschuiving zichtbaar in de labels van het Woonbedrijf. Vanwege de nieuwe rekenmethode is het dit jaar nog niet mogelijk om verantwoording af te leggen over de gemiddelde voortgang van de energieklasse.

6

Figuur 2 voortgang energie labels

7

3. Het woningbezit (de portefeuille) 3.1

Algemeen

Het totale vastgoedbezit dat beheerd wordt door de afdeling Woonbedrijf per 31 december 2021 is als volgt opgebouwd: 957 4 27 4 8 1 6

sociale huurwoningen vrije sector woningen vrije sector appartementen losse panden garages stalling/berging parkeerplaatsen

Figuur 3 overzicht vastgoedbezit

Voor een compleet beeld van de totale sociale huurvoorraad in de gemeente Westvoorne, geven wij onderstaand het aantal, dat in het bezit zijn van onderstaande verhuurders: SOR 152 woningen Vestia 114 woningen Maasdelta 61 woningen Onderverdeling van de gemeentelijke sociale huurwoningen van het woonbedrijf naar kern en woningtype: Woningtype Alleenstaandenwoning

Oostvoorne Rockanje Tinte 52 48

Totaal 100

Maisonnette-woning

71

46

117

Kleine gezinswoning

3

30

33

Eengezinswoning

310

228

Seniorenwoning

119

34

Totaal

555

386

16

554 153

16

957

Figuur 4 overzicht woningtype in de verschillende kernen

3.2

Ontwikkeling woningvoorraad

In 2019 is op basis van een quick scan woningmarktonderzoek de minimale voorraad sociale huurwoningen (kernvoorraad) bepaald. De minimale kernvoorraad begeeft zich tussen 995 tot 1.045 woningen. In het Strategische Portefeuilleplan 2020-2035 staan onze nieuwbouw opgave uitgewerkt om te komen tot de wensportefeuille 2035. In 2023 gaat deze herijkt worden na een woningmarktonderzoek uitgevoerd binnen Voorne aan Zee. In 2021 is het sociaal bod naar boven bijgesteld binnen het regioakkoord. Concreet betekent dit dat wij het komende jaar nog meer sociale huurwoningen moeten gaan realiseren. In de prognose investeringen bijlage II bij begroting 2022 is dit gekwantificeerd. In 2022 wordt dit verder uitgewerkt en ook meegenomen in de herijking Portefeuilleplan. 8

In het onderstaand overzicht wordt het verloop weergegeven van de woningvoorraad, rekening houdend met de geplande verkopen, het slopen van woningen en de (vervangende) nieuwbouw. Geconstateerd wordt dat het aantal sociale huurwoningen per 31 december 2021 zich rond het minimumniveau bevindt. Door verkoop daalt het aantal daar ver onder. In juni 2021 zijn 20 nieuwbouwwoningen aan de Hoogvlietlaan/Kolpapad opgeleverd en de nog te bouwen 42 woningen Patrijzenlaan Oostvoorne in 2023, is nu de verwachting.

Verloop voorraad sociale huurwoningen conform Portefeuilleplan 2020 – 2023 Aantal ultimo 2018

982

Verkoop

ultimo 2019

979

Def.31-12-2020

975

Def.31-12-2021 verwachting eind 2022

957 952

-5

Raming 311223

988

-6

Raming 311224

980

-8

Raming 311225

975

-5

Sloop

Nieuwbouw

42

-24

3.3

42

Terugkoopverplichting woningen

Naast de eerder genoemde 957 gemeentelijke sociale huurwoningen heeft het Woonbedrijf per 31 december 2021 nog ander vastgoed in bezit dat valt onder de latente voorraad woningen die op grond van de Koopgarant regeling moeten worden teruggekocht als deze weer te koop worden aangeboden. Het beleid is om deze vervolgens weer door te verkopen en een klein deel weer te verhuren. Categorie Koopgarant MGE woningen Overig particulier bezit

Aantal 176 70 4

9

4. Verhuur 4.1

Woningtoewijzing

De toewijzing van de woningen gebeurt volgens de verordening woonruimtebemiddeling 2020 van de regio Rotterdam. In deze verordening is ook de urgentieregeling opgenomen. In de verordening is o.a. opgenomen dat 50% van het woningaanbod mag worden gelabeld voor woningzoekenden met een binding aan de woningmarkt regio Rotterdam. Daarnaast mag gebruik gemaakt worden van de mogelijkheid om van deze 50% de helft toe te wijzen aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente Westvoorne (kleine kernen beleid). Het college heeft besloten om hier maximaal gebruik van te maken om zodoende verschillende doelgroepen uit de gemeente te kunnen voorzien van een huurwoning. In 2021 is tevens ingezet op het handhaven van de advertenties en verhuringen met lokale binding. Gebleken is dat dit heeft bijgedragen aan het resultaat. De gemeente Westvoorne is onder het maximale aantal van 25% gebleven. Alle woonruimte binnen de 18 stadsregio-gemeenten Rotterdam Rijnmond?? verloopt via het regionale aanbodmodel. Het actuele woningaanbod van het Woonbedrijf staat op de website van Woonnet Rijnmond.

4.2

Mutaties

Gedurende het verslagjaar 2021 zijn 57 woningen van het Woonbedrijf opnieuw verhuurd. (in 2020: 49 woningen). Dit zijn meer verhuringen dan in 2020, maar ongeveer gelijk aan de verhuringen uit 2019. Wel hebben we een toename gezien in het aantal opzeggingen in het laatste kwartaal van 2021. Verder is de acceptatiegraad in 2021 hoger dan in andere jaren.

4.3

Leegstand/huurderving

Doordat de acceptatiegraad op Woonnet Rijnmond hoog is voor sommige woningen, betekent dit dat woningen langer leegstaan dan gewenst. Er loopt een onderzoek naar de weigeringen, zodat we erachter komen waarom deze trend er is en zodat we daarop kunnen sturen. Andere corporaties hebben ook aangegeven hier last van te hebben.

4.4

Huurachterstanden

De daling van de huurachterstanden die in 2019 is ingezet heeft zich doorgezet in 2021. Het gemiddeld percentage aan huurachterstand bedroeg in 2021 0,37% van de jaarhuur, terwijl dit in 2020 0,59% bedroeg. Meer dan in het verleden wordt ingezet op preventie hiervan door eerder persoonlijk contact op te nemen bij het ontstaan van huurachterstanden. Tevens leveren wij zoveel mogelijk maatwerk aan huurders die ons benaderen omdat men financiële problemen heeft. Maatwerk n.a.v. financiële problemen door de coronacrisis was beperkt gebleven onder huurders.

10

2,50 2,00

Huurachterstand % 2015 Huurachterstand % 2016

1,50

Huurachterstand % 2017 Huurachterstand % 2018

1,00

Huurachterstand % 2019 Huurachterstand % 2020

0,50

Huurachterstand % 2021 0,00 jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sept

okt

nov

dec

Figuur 5 overzicht huurderving

Betalingsregelingen en ontruimingen In 2021 hebben 4 aanzeggingen tot ontruimingen plaatsgevonden. Twee ontruimingen hebben daadwerkelijk plaatsgevonden. In navolging op de dalende trend bij de huurachterstanden zien wij dit ook terug in het overzicht van de betalingsregelingen. Sinds januari 2022 melden wij ook bij Vroeg signalering Schulden.

betalingsregelingen 2021 16 14 12 10 8 6 4 2 0

niet beeindigd

beeindigd

totaal

Figuur 6 overzicht betalingsregelingen

11

5. Bewonerszaken 5.1

Onze dienstverlening in coronatijd

Nooit eerder was het belang van de relatie met onze (nieuwe) huurder zo groot als in de coronatijd. Deze tijd brengt veel onzekerheden met zich mee. Allereerst natuurlijk op het gebied van gezondheid. Maar ook op het gebied van werk, inkomen en maatschappelijk welzijn. Net als in 2020 jaar waren er ook in 2021 verschillende lockdowns. Onderwijs vond dan alleen digitaal plaatsen onder andere horeca, theaters en sportscholen moesten hun deuren sluiten. Dat had enorme impact op het welbevinden van huurders. Het fysiek contact was beperkt en veel verhuurzaken werden digitaal opgepakt. Onze servicemedewerker, opzichters en aannemers waren de oren en ogen in de wijk. Zij hebben conform de geldende regels zoveel als mogelijk de onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.

5.2

huurdersvereniging Westvoorne

In 2021 hebben twee overleggen met de huurdersvereniging plaats gevonden. Hier is gesproken over de huurbevriezing, het onderhoudsjaarplan 2021, de lopende projecten, de vergoeding en de samenwerking. De huurdersvereniging heeft te maken met een teruglopend aantal leden. Het Woonbedrijf wil actiever nieuwe huurders informeren over de huurdersvereniging door informatie te verstrekken aan nieuwe huurders en hen 1 jaar gratis lidmaatschap aan te bieden.

5.3

individuele huurder

De inspraak van de individuele huurder betreft voornamelijk beheersmatige zaken. Vragen over beleidsmatige zaken worden meestal via de huurdersvereniging gesteld. Ter voorbereiding van het nom-ready duurzaamheidsproject complex 107/109 hebben fysieke gesprekken plaatsgevonden, de zogeheten “keukentafel”-gesprekken met huurders.

12

6. Technisch beheer Het beleid met betrekking tot de kwaliteit van het woningbezit is er op gericht te zorgen voor een goede staat van de woningen. Kwalitatief goede woningen die de bewoners een tevreden gevoel moeten geven. Om dit te kunnen realiseren wordt er zowel bij nieuwbouw, renovatie als het onderhoud veel gebruik gemaakt van duurzame middelen. Dit al jarenlang gehanteerde beleid heeft ertoe geleid dat de kwaliteit van het woningbezit goed en op het gewenste niveau is. Vanuit het portefeuilleplan wil het Woonbedrijf investeren in kwaliteitsverbetering (bijvoorbeeld een 2e toilet) van de bestaande voorraad. In overleg kunnen bewoners verzoeken extra voorzieningen in de woning te laten aanbrengen. Wanneer zij akkoord gaan met de daarbij behorende huurverhoging worden de meeste verzoeken ook daadwerkelijk geaccepteerd. Veel voorkomende aanpassingen zijn het aanbrengen van een Velux-dakraam, het vervangen van de boiler/geiser in een combiketel of het aanbrengen van een tweede toilet.

6.1

Soorten onderhoud en woningverbeteringen

Soorten Onderhoud

Toelichting

Klachtenonderhoud

Bewoners kunnen hun klachten over storingen/gebreken iedere werkdag tussen 8.00 uur en 9.30 uur doorgeven aan de technische dienst.

Mutatieonderhoud

Bij een opzegging van de huurovereenkomst wordt er altijd een afspraak met de huidige bewoner gemaakt om de woning te inspecteren. Tijdens deze opname wordt bekeken welke onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder komen en welke voor rekening van de gemeente. Een mutatie van bewoners van de wat oudere huurwoningen is vaak ook het moment om deze woningen grondig op te knappen, zodat de woning weer voldoet aan de eisen “van de tijd”. Het gaat daarbij niet alleen om kwaliteitsverbetering/opplussen van de woning maar ook de verbetering van het energielabel naar een groen label.

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud kan worden onderverdeeld in preventief - en groot onderhoud en wordt vaak gecombineerd met verbetermaatregelen. De meerjarenbegroting en de budgettaire effecten worden jaarlijks geactualiseerd via de kadernota. Het preventieve gedeelte heeft tot doel toekomstige schade te voorkomen. Hierbij kan als voorbeeld genoemd worden het schilderwerk dat voor iedere woning eens in de circa zes jaar plaatsvindt. Groot onderhoud gaat om meer ingrijpende zaken die na langere tijd noodzakelijk zijn, zoals vervanging van dakgoten, kozijnen etc. Op basis van de theoretische levensduurverwachting, inspecties en klachten kan worden gepland wanneer welke onderdelen voor vervanging in aanmerking komen. 13

Bij de uitvoering van het planmatig onderhoud worden waar mogelijk ook energiebesparende verbetermaatregelen genomen. Voor de in dit kader uitgevoerde werkzaamheden, zie verder onder verduurzaming woningbezit. Contractonderhoud

Voor het onderhoud van de cv-ketels van de huurwoningen is een onderhoudscontract afgesloten. Het onderhoudscontract omvat een (tweejaarlijkse) controlebeurt voor alle verwarmingsketels.

In 2021 zijn zeventien van de 70 wooncomplexen geschilderd. Een aantal van deze complexen stond op de planning voor een energetische verbetering in combinatie met het schilderwerk. Van twee complexen werd de ventilatie-installatie vervangen. Bij zestien woningen werd de Mechanische Ventilatie-box vervangen voor een ventilatiewarmtepomp. Daarnaast werd bij twee andere complexen onderhoud- en schoonmaakwerkzaamheden gepleegd aan de ventilatie-installatie. Bij 51 woningen in diverse complexen werd de CV-ketel vervangen. Alle drainage onder de woningen werd preventief doorgespoten. Op verzoek van huurders kan tegen huurverhoging dubbel glas, isolatie en zonnepanelen worden aangebracht wat een integraal onderdeel is van het portefeuilleplan. Huurders worden (opnieuw) persoonlijk benaderd wanneer de woning nog niet is voorzien van gevelisolatie.

6.2

Nieuwe ontwikkelingen en grote renovaties

Zonnepanelen op huurwoningen In 2021 zijn 14 woningen voorzien van zonnepanelen (106 stuks). Momenteel zijn in totaal 178 woningen voorzien van 1.335 zonnepanelen via het beleid zonnepanelen (gem. 7,5 paneel per woning). Daarnaast zijn 58 woningen vanuit de nieuwbouw in de afgelopen jaren voorzien van zonnepanelen. Nieuwe lift en entree Ringmuur In mei 2021 werd de eerste fase van het verbeterplan voor de Ringmuur opgeleverd. In oktober 2020 werd gestart met de sloop van het bestaande trappenhuis. Binnen het complex werd een woning opgeofferd. Zo kon een nieuwe, ruime toegang worden gerealiseerd, die voldoet aan alle eisen van deze tijd. Daarnaast werd een compleet nieuw trappenhuis gebouwd voorzien van een lift. Ook werden twee ruimtes ingericht voor het stallen van scootmobiels van de bewoners. Naast het aanpassen van de toegang is ook het schoonmaakregime in het complex verbeterd. In het tweede kwartaal 2022 worden de daken vervangen voor geïsoleerde daken met zonnepanelen. De bewoners gingen akkoord met een verhoging van de servicekosten voor alle verbeteringen.

14

Nieuwbouw Kolpapad/Vlielander Heinlaan Rockanje opgeleverd In juni 2021 is binnen de corona maatregelen op een feestelijke wijze de eerste sleutel uitgereikt aan de nieuwe huurders van de 20 NOM woningen aan het Kolpapad en de Vlielander Heinlaan in Rockanje.

Nieuwbouw Oostvoorne in ontwikkeling De voorbereidingen voor de realisatie van de 42 NOM woningen aan de Patrijzenlaan verloopt volgens planning. In de zomer van 2021 zijn de 26 bestaande woningen gesloopt.

15

7. Financiën In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de balansposten en de baten en lasten over het jaar 2021 die betrekking hebben op het Woonbedrijf.

7.1

Toelichting op het jaarrekening resultaat

Het resultaat over 2021 bedraagt € 3.454.182 positief. Dit is bijna 1,2 miljoen hoger dan het geraamde resultaat van € 2.279.666. Een toelichting op het resultaat: 









In 2021 zijn 6 woningen extra verkocht bovenop de geraamde 5 te verkopen woningen en 3 teruggekochte en verkochte woningen. Door de gunstige marktomstandigheden zijn de woningen tegen hoge marktwaarden verkocht. Dit heeft een voordelig effect gehad van € 864.500 in netto-verkoopopbrengst. De huuropbrengsten van het nieuwbouw project Kolpapad/Hoogvlietlaan waren in de begroting 2021 – 2024, ingerekend vanaf boekjaar 2022. De werkelijke oplevering van Kolpapad/Hoogvlietlaan heeft in juni 2021 plaatsgevonden. Dit heeft een voordelig effect gehad van € 80.000. Verder zijn de huren na mutaties opgehoogd. Er zijn in 2021 meer mutaties (57) geweest dan in voorgaande jaren. Dit heeft ertoe geleid dat meer huurbedragen na mutatie verhoogd zijn. Onderhoudskosten: vanwege de effecten van de coronapandemie (o.a. oplopende kosten van bouwmaterialen) hebben wij de onderhoudskosten met de bestuursrapportage naar € 1.713.362 bijgesteld. De werkelijke totale onderhoudskosten blijken € 1.662.694 te zijn. Dit levert een voordeel op van € 51.000. Algemene beheer- en administratiekosten: met name de overige algemene kosten en mutatie voorraad materialen zijn aan de hoge kant geraamd. In verband met de corona-crisis hebben wij rekening gehouden met hogere inkoopprijzen van materialen. Deze blijken in de werkelijkheid lager te zijn dan geraamd (€ 48.000 voordelig).

Toegerekende salariskosten: door het niet invullen van 1 FTE blijken de werkelijke salariskosten lager te zijn dan geraamd. In 2022 gaat deze vacature ingevuld worden.

16

8. Risicoparagraaf In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de aanwezige risico’s die een financieel gezond en toekomstbestendig Woonbedrijf onder druk zetten.

8.1

Coronapandemie

De coronapandemie heeft ons dagelijkse leven op zijn kop gezet. Ook voor het woonbedrijf werden nieuwe werkwijzen bedacht om de dienstverlening op een goede manier te kunnen voortzetten. Het verhuurproces verloopt digitaal. Bij inspecties en onderhoud in de woningen worden de veiligheidsmaatregelen in acht genomen. Als wij elkaar ontmoeten, dan doen wij dat digitaal of buiten, op afstand. Inmiddels duren de coronamaatregelen al twee jaar. Wij missen het onderlinge contact en het persoonlijke contact met onze huurders. Waar huurders het financieel moeilijk kregen, pasten wij maatwerk toe en waar nodig zochten wij actief contact met onze collega’s van de afdeling Sociaal Domein. In 2020 waren er minder mutaties, maar wij zien in het eerste kwartaal van 2021 juist een toename. De eerste indruk is dat de financiële effecten van de coronapandemie op de bedrijfsvoering minimaal zijn.

8.2

Investeringscapaciteit

Het Woonbedrijf gaat de komende jaren, op grond van het vastgestelde portefeuilleplan, bijna € 17 miljoen investeren in het verduurzamen en het opplussen van de woningen om ze toekomstbestendig te maken en ervoor te zorgen dat het woningbezit afgestemd is op de in de toekomst te huisvesten doelgroepen. Daarnaast is er ook een ambitieuze volkshuisvestelijke opgave t.b.v. beschikbaarheid en bereikbaarheid. De regio verwacht ook meer inspanning van de gemeente Westvoorne op dit vlak. Om te kunnen investeren dienen er voldoende middelen aanwezig te zijn. Jaarlijks dient bijvoorbeeld voor de verduurzaming een bedrag van € 539.000, overeenkomend met het gemiddelde bedrag voor de komende 30 jaar, beschikbaar te komen uit de exploitatie. De exploitatieresultaten over de jaren 2021 t/m 2024 zijn hiervoor onvoldoende en het ontbrekende deel dient hierdoor uit de reserve te worden gedekt. In de toelichting op de balans is aangegeven dat in het boekjaar 2020, het totale eigen vermogen nog € 10,2 miljoen bedraagt. Dit is veranderd in 2021. Door het onttrekken van 5 miljoen uit de reserve komt de begroting onder druk te staan. Dit is ook door de toezichthouder onderkent.

Met inachtneming hiervan dient een meerjarig investerings- en dekkingsoverzicht te worden opgesteld om inzicht te krijgen of de verduurzaming en de volkshuisvestelijke opgave succesvol kan worden gerealiseerd en daarmee de geformuleerde duurzaamheids- en volkshuisvestelijke doelstelling kan worden gerealiseerd. In 2021 heeft een onderzoek plaats gevonden naar de haalbaarheid van de realisatie van de investeringsopgave waarvoor het Woonbedrijf staat. Dit heeft geleid tot een rapport. In het rapport ‘Portefeuillestrategie in financieel perspectief’ zijn een drietal opties onderzocht. Zowel het college als raad hebben aangeven dat zij het belangrijk vinden dat het Woonbedrijf Optie 3: instandhouding bestaande bezit, het uitvoeren van het verduurzamingsprogramma en realisatie 17

van (sloop) nieuwbouwprogramma als uitgangspunt moet zijn voor de ambities van het Woonbedrijf. Op basis van de berekeningen ontstaat het beeld dat het Woonbedrijf gezond is. Dit is met name het geval als wordt uitgegaan van de toezicht- en waarderingskaders voor woningcorporaties. Binnen deze uitgangspunten kunnen ook al deze ambities worden gerealiseerd. Op basis van de geldende voorschriften voor de gemeente ontstaat er een ander beeld. Dit geldende kader (in combinatie met het gemeentelijk kader) schrijft voor de waardering op historische kostprijs minus jaarlijkse afschrijvingen over een periode van 60 jaar, met een restwaarde die nihil is. Hierdoor ontstaat een grotere kapitaallast in de exploitatiebegroting dan wanneer tot een restwaarde wordt afgeschreven. Dit laatste wordt momenteel als mogelijkheid onderzocht. Een uitkomst met een restwaarde zou de ruimte mogelijk kunnen maken in de exploitatie om (nieuwe) lasten te dekken. De benoemde risico’s en knelpunten moeten in 2022 nader worden onderzocht. Een aantal mogelijke alternatieve routes worden uitgewerkt in een koersplan en position paper voor het Woonbedrijf. Daarbij zal ook het gesprek aangegaan worden met de externe toezichthouder en fusiepartners.

In 2022 starten een aantal projecten om een gezonde bedrijfsvoering en maatschappelijke (volkshuisvestelijke) taken van het Woonbedrijf binnen de nieuwe gemeente Voorne aan Zee te borgen. Enerzijds door het opstellen van een koersplan, anderzijds door te onderzoeken welke waarderingssystematiek, binnen de gemeentelijke beleidsregels, kan zorgen voor een hogere restwaarde van het bezit waardoor het woonbedrijf zijn ambities kan waarmaken. Daarnaast vindt er een verdieping plaats binnen de geplande investeringsprognose.

8.3

Verhuurdersheffing

In december 2021 is door BZK de prestaties gepubliceerd die geleverd moeten worden voor het verlagen van de verhuurdersheffing. De verwachting is dat voor de aangekondigde afschaffing van de verhuurdersheffing 2023, deze prestaties nog verder geconcretiseerd moet worden. Dit betekent dat het geld dat beschikbaar komt moet worden geïnvesteerd t.b.v. in volkshuisvestelijke opgave waarover ook verantwoording moet worden afgelegd. De verwachting is dat met het afschaffen van de verhuurdersheffing 2023, een bedrag vrijkomt van € 860.000.

8.4

Haalbaarheidsonderzoek overname Vestia vastgoed Brielle

Het Woonbedrijf blijft duurzaam verbonden met de nieuwe gemeente Voorne aan Zee en is volkshuisvestelijk van toegevoegde waarde. Recent zijn in samenwerking met BDO doorrekeningen gemaakt waaruit blijkt dat het Woonbedrijf haar ambitie kan waarmaken op het gebied van kwaliteit van wonen, nieuwbouw en verduurzaming zonder de gemeentelijke financiën hiermee in negatieve zin te belasten. Binnen het werkgebied speelt echter veel als het gaat om de sociale volkshuisvesting. Op 1 juli jl. tekenden de corporaties Ressort Wonen, Maasdelta en De Zes Kernen een intentieovereenkomst die neerkomt op de overname van ongeveer de helft van dit bezit van 18

Vestia. Daarnaast zal naar verwachting Stichting Het Merula Weeshuis nog een deel van de ouderenwoningen overnemen. Na deze transacties resteert een deel van het Vestiabezit wat in de etalage staat en waarvan de volkshuisvestelijke toekomst nog onzeker is. Mogelijk past een deel van deze resterende woningen binnen de portefeuille, het risicoprofiel en financiële mogelijkheden van het Woonbedrijf.

8.5

Winst verkoop huurwoningen

Eén van de mogelijkheden om de reserve van het Woonbedrijf aan te vullen, is de verkoop van huurwoningen. Als in de toekomst, alle verkoopresultaten structureel aan de reserve van het Woonbedrijf worden toegevoegd, zal dit de investeringscapaciteit vergroten. In de begroting zijn hiervoor structureel 5 woningen per jaar opgenomen. Door het loslaten van het gesloten systeem kan de reserve van het Woonbedrijf in de periode 2021 - 2024 niet groeien. Tijdens de begrotingsbespreking heeft de provincie tevens aangegeven dat zij verkoop van woningen vanaf 2021 als incidentele inkomsten definiëren.

8.6

Financiering vastgoed

Het vastgoed van het Woonbedrijf maakt onderdeel van de integrale financiering van de gemeente. Deze rente over deze financiering wordt, op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde rentepercentages, berekend over de netto financieringsbehoefte (geactiveerde activa minus de reserves en eventuele voorzieningen) per 31 december van het voorgaande jaar. 2021

2022

2023

2024

- via exploitatie (conform BBV)

1,10%

1,10%

1,10%

1,10%

- via resultaatbestemming

1,55%

1,54%

1,53%

1,52%

TOTAAL (over financieringsbehoefte)

2,65%

2,64%

2,63%

2,62%

19

9. Toelichting op het aandeel woonbedrijf in de balansposten en het baten- en lastenoverzicht BALANS

ná resultaatbestemming

ACTIVA

PASSIVA

31-12-21

31-12-20

31-12-21

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa (on)roerende zaken in exploitatie (on)roerende zaken in ontwikkeling voorfinancierng Koopgarant Drenkeling gereedschappen vervoermiddelen

49.089.412 344.126 72.772 948 54.776

47.867.125 122.703 72.772 1.558 59.473

Totaal materiële vaste activa

49.562.034

48.123.630

Financiële vaste activa belegde algemene bedrijfsreserve belegde bestemmingsreserves

0 0

0 0

Totaal financiële vaste activa

0

0

TOTAAL VASTE ACTIVA

49.562.034

Algemeen algemene bedrijfsreserve

3.194.892

8.194.892

3.194.892

8.194.892

Bestemmingsreserves res verkoop onder voorwaarden res verduurzaming bestaand woningbezit egalisatiereserve onderhoud egalisatiereserve neven-exploitaties

0 2.082.000 0 0

0 2.082.000 0 0

Totaal bestemmingsreserves

2.082.000

2.082.000

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

5.276.892

10.276.892

27.763

27.763

Langlopende schulden netto-financieringsbehoefte (materiële vaste activa -/- eigen vermogen)

44.257.379

37.818.975

Totaal langlopende schulden

44.285.142

37.846.738

Kortlopende schulden crediteuren rekening courant gemeente

216.886 0

199.372 0

vooruitontvangen huren BTW suppletie nabetaling hertaxaties Koopgarant af te rekenen stook- en waterkosten Schoutweg af te rekenen servicekosten Vlinderslag af te rekenen servicekosten Burg. Bolwidtweg af te rekenen servicekosten Leemerhof nog te ontvangen facturen transitorische posten

83.430 0 0 4.721 2.084 800 3.934 0 10.023

79.609 0 0 9.151 1.536 8.826 3.567 0 78.727

104.992

181.415

48.123.630

VLOTTENDE ACTIVA

VREEMD VERMOGEN Voorzieningen voorziening hertaxaties Koopgarant

Voorraden

Voorraad klein materiaal

Vorderingen (huur)debiteuren rekening courant gemeente rekening courant bank te ontvangen verkoopopbrengst overige vorderingen

31-12-20

EIGEN VERMOGEN

17.944

17.428

25.672 176.979 33.113 0 68.170 303.934

46.695 289.572 24.899 0 2.192 363.360

0

0

Totaal vorderingen en overlopende activa

303.934

363.360

Totaal overlopende passiva

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

321.878

380.787

TOTAAL VREEMD VERMOGEN

44.607.020

38.227.525

49.883.912

48.504.417

TOTAAL

49.883.912

48.504.417

Overlopende activa af te rekenen servicekosten Leemerhof

TOTAAL

Overlopende passiva

20

BATEN- EN LASTEN OVERZICHT 2021

begroting incl. wijzigingen 2021 in euro's ------------------

werkelijk 2021 in euro's ----------------------

7.008.197 0 2.067 981.349 12.036 5.944 8.317 16.390 11.246 1.398 -----------------8.046.945 ==========

6.951.351 0 0 672.500 14.562 4.769 7.826 17.401 12.456 0 -----------------7.680.865 ==========

7.066.131 0 1.541 2.106.781 21.899 5.429 8.237 16.283 11.205 983 ---------------------9.238.488 ============

690.968 923.829 0 0 1.555.218 60.274 0 120.800 45.718 0 0 694.957 1.354 803.617 1.374.397 31.067 14.458 2.296 970 12.036 5.944 8.317 29.145 13.578 11.359 0 P.M. -----------------6.400.301 ==========

700.000 1.013.362 0 0 726.770 0 0 0 0 0 0 493.831 0 935.397 1.364.825 20.000 16.000 3.500 500 14.562 4.769 7.826 17.401 12.456 70.000 0 P.M. -----------------5.401.199 ==========

770.328 892.366 0 0 793.265 79.826 193.176 240.600 56.179 0 0 529.360 1.421 709.012 1.386.767 31.079 19.406 9.232 1.349 21.899 5.429 8.237 20.487 10.134 4.753 0 P.M. ---------------------5.784.306 ============

Resultaat vóór bestemming

1.646.644

2.279.666

3.454.182

Resultaatbestemming Mutatie risicoreserve terugkoop huurwoningen Mutatie alg. bedrijfsreserve i.v.m. voorziening hertaxaties Koopgarant Af: i.v.m. budgettair neutraal verwerken wijziging BBV Af: doorberekening rente Algemene Dienst Af: stelpost rente-effect daling netto-financieringsbehoefte Af: i.v.m. ingroeiregeling Af: i.v.m. doorbelasten overhead Af: i.v.m. afkopen voorwaarden Koopgarant Af: jaarresultaat Woonbedrijf ten gunste van Algemene Dienst Mutatie algemene bedrijfsreserve Woonbedrijf Totaal resultaatbestemming

0 0 0 284.464 491.779 600.000 420.000 0 0 -149.599 1.646.644

0 0 0 424.869 485.279 300.000 420.000 160.000 489.518 0 2.279.666

0 0 0 473.579 401.040 300.000 420.000 0 1.859.563 0 3.454.182

werkelijk 2020 in euro's ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Rente eigen financieringsmiddelen Rente kasgeld en rekening-courant Opbrengst verkochte huurwoningen Vergoeding energie (Schoutweg) Servicekosten vergoeding (Vlinderslag) Servicekosten vergoeding (Leemerhof) Vergoeding glasbreuk Vergoeding rioolontstopping Diverse baten Som van de bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Onderhoud (dagelijks) Onderhoud (planmatig) Duurzame waardevermindering activa Afwaardering rente voorraden Afschrijvingen materiële vaste activa Restwaarde verkochte woningen Restwaarde desinvestering sloop Hoogvlietlaan en Patrijzenlaan Koopgarant korting op verkochte woningen Verkoopkosten woningen Leveringskosten grond 14 Koopgarant woningen Drenkeling Notariskosten i.v.m. vaststellingsakten hertaxaties Elisabethhof Rente langlopende leningen Bankkosten Algemeen beheer en adm.kosten (inclusief inhuur derden) Belastingen/heffingen Verzekeringen Elektriciteit Gas Water Kosten energie (Schoutweg) Servicekosten (Vlinderslag) Servicekosten (Leemerhof) Kosten glasbreuk Kosten rioolontstopping Diverse lasten Nabetaling Koopgarant Elisabethhof Vennootschapsbelasting Som van de bedrijfslasten

21

22

9.1

Toelichting op de balansposten per 31 december 2021

Activa Vaste activa Materiële vaste activa De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van historische kosten, verminderd met de afschrijvingen. De afschrijvingen worden hierbij op annuïteitenbasis berekend. Op gronden wordt conform regelgeving niet afgeschreven. De afschrijvingstermijn voor de woningen en garages is tot 1 januari 2021 - 50 jaar. Vanaf 1 januari 2021 is de afschrijvingstermijn van de opstallen van woningen 60 jaar. Nieuwe investeringen in de woningen worden in 25 jaar afgeschreven.

Materiële vaste activa

Woningen, woongebouwen en grond Garages Overige materiële vaste activa Boekwaarde per 31 december 2020

€ 48.059.360 € 3.239 61.031 € € 48.123.630

Verloop boekwaarde materiële vaste activa Boekwaarde per 1 januari 2021 Bij: investeringen en projecten in ontwikkeling Bij: activering terugkoop woningen Af: boekwaarde desinvestering activa Af: afschrijvingen lopend boekjaar Boekwaarde per 31 december 2021

€ 48.123.630 € 2.374.670 € 452.850 € 595.851 € 793.265 € 49.562.034

De investeringen voor 2021 betreffen de activeringen van: - de plaatsing van een lift, nieuwe entree en scootmobiel ruimte aan de Ringmuur, - verwachte oplevering in mei 2021; - de nieuwbouw van 8 eengezins-, 5 beneden- en 7 bovenwoningen aan het Kolpapad/Vlielander Heinlaan in Rockanje. De verwachte oplevering is gepland eind mei/begin juni 2021; - woningverbeteringen met bijbehorende aanpassing van de huurprijs; - het planmatig vervangen van gaswandketels, mechanische ventilatiesystemen en warmtepomp installaties bij diverse complexen; - 1 teruggekochte woning in 2021 die opnieuw verhuurd is door het Woonbedrijf; - 1 teruggekochte woning in 2021 die in 2022 verkocht zal worden; De projecten in ontwikkeling betreffen de voorbereidingen m.b.t.:  Het NOM-ready project voor complex 107/109;  de vervangende nieuwbouw van 42 woningen aan de Patrijzenlaan in Oostvoorne;  de ontwikkeling van de Noordrand. 23

Overige materiële vaste activa (gereedschappen en vervoersmiddelen) Boekwaarde per 1 januari 2021 Bij: investeringen Af: desinvesteringen Af: afschrijvingen lopend boekjaar Boekwaarde per 31 december 2021

€ € € € €

61.031 2.917 8.224 55.724

Terug- en doorverkoop MGE-woningen In de projecten Vlinderslag, Elisabethhof, De 5 Bladeren (Iepenblad) en het verkoopprogramma zijn woningen aanwezig, die verkocht zijn onder de Koopgarant regeling. Deze woningen hebben een terugkoopregeling en worden verkocht In de vrije verkoop. In 2021 zijn 5 woningen teruggekocht. Hiervan zijn 3 woningen direct weer door verkocht. De resterende 2 teruggekochte woningen zijn geactiveerd op de balans onder de materiële vaste activa. Hiervan is 1 woning opnieuw verhuurd door het Woonbedrijf. De andere teruggekochte woning is per balansdatum nog niet verkocht. De verkoop van deze woning en de notariële overdracht zal in 2022 plaatsvinden. Voorraad klein materiaal De voorraad van de technische dienst bedraagt per 31 december 2021 € 17.944. Vorderingen De vorderingen betreffen de huurdebiteuren, de rekening-courant bank, de rekening-courant gemeente en overige vorderingen. € 25.672 Vorderingen Saldo huurdebiteuren Subtotaal Rekening-courant bank Rekening-courant gemeente Overige vorderingen Balans per 31 december 2021

€ 25.672 € - 33.113 € 176.979 68.170 € € 303.934

Rekening-courant met gemeente Het saldo van de rekening-courant met de gemeente (€ 176.979) is in overeenstemming met de administratie van de Algemene Dienst. Huurachterstanden Het gemiddeld percentage aan huurachterstanden bedraagt 0,37% van de jaarhuur in 2021. In 2020 was het gemiddeld percentage 0,59%. Gezien de bedragen die jaarlijks feitelijk worden afgeboekt, wordt het niet noodzakelijk geacht een voorziening dubieuze debiteuren te vormen. De feitelijke afboekingen kunnen direct uit de exploitatie worden opgevangen, derhalve niet materieel.

24

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Maatschappelijk gebonden eigendommen Het Woonbedrijf heeft 69 nieuwbouwwoningen aangekocht en vervolgens onder maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) volgens de “Koopgarant” regeling verkocht. In 2021 zijn 9 woningen verkocht volgens de “Koopgarant” regeling. Het Woonbedrijf heeft de plicht de MGE woning terug te kopen van de erfpachter, indien de huidige erfpachter de woning wenst te verkopen. Contractueel is onder andere de terugkoopprocedure en de taxatie bepaald. De erfpachter deelt procentueel mee in de stijging en/of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed. Dit percentage is contractueel vastgelegd. Aangezien taxaties van de MGE-woningen pas plaatsvinden op het moment dat de eigenaar een terugkoopverzoek indient, is de terugkoopverplichting in euro’s niet bekend, omdat deze afhankelijk is van de marktontwikkeling.

25

Passiva Eigen vermogen Algemeen Algemene bedrijfsreserve € 8.194.892 € 3.454.182 € 5 3.454.182 € 5 . 5.000.000 .0 3.194.892 € 0 0 Bestemmingsreserve verduurzaming bestaand woningbezit 0 er geen afboeking In 2021 zijn geen nieuwe verduurzamingsprojecten geweest. Derhalve heeft Balans per 1 januari 2021 Bij: jaarresultaat exploitatie (winst) Af: overhevelen jaarresultaat t.b.v. Algemene Dienst Af: overhevelen € 5 miljoen t.b.v. Algemene Dienst Balans per 31 december 2021

van een onrendabele top plaatsgevonden. Bestemmingsreserve verduurzaming bestaand woningbezit Balans per 1 januari 2021 € 2.082.000 Af: onrendabele top € 0 -/Balans per 31 december 2021 € 2.082.000

Voorzieningen De voorziening hertaxaties Koopgarant betreft het na te betalen bedrag aan de eerste kopers van de appartementen aan het Elisabethhof. Het bedrag ad € 27.763 is gereserveerd voor de zittende, eerste kopers van de appartementen. Er zijn nog drie zittende kopers die in aanmerking komen voor deze regeling. Langlopende schulden Het Woonbedrijf als zodanig heeft geen langlopende schulden. De financiering van de investeringen vindt plaats via de integrale financiering van de gemeente. Over het bedrag van de materiele vaste activa die betrekking hebben op het Woonbedrijf wordt intern rente doorberekend.

Kortlopende schulden Crediteuren en overlopende passiva Een specificatie van de openstaande crediteuren (€ 216.886) is bij de administratie aanwezig. De overlopende passiva bestaan uit vooruit ontvangen huren van € 83.430, transitorische energie- en onderhoudskosten van € 10.023 en transitorische servicekosten van € 11.539.

26

9.2

Bedrijfsopbrengsten

Huren Huren

Netto huren - Woningen en woongebouwen - Garages Af: Huurderving wegens leegstand Af: Huurderving wegens oninbaar Totaal

Bijgestelde begroting 2021

Eindresultaat 2021

€ 6.979.304 € 7.351 € 6.986.655 € 35.304 € € 6.951.351

€ 7.174.371 € 7.351 € 7.181.722 € 115.591 € € 7.066.131

Voor een nadere toelichting op het huurbeleid verwijzen wij u naar paragraaf 2.1 Huurbeleid. De huurderving, in verband met leegstand, wordt grotendeels veroorzaakt door leegstand tijdens onderhoudswerkzaamheden bij mutatie en sloopwoningen Patrijzenlaan.

Verkoop huurwoningen Bijgestelde begroting

Eindresultaat

2021

2021

Koopwoningen Koopgarant - Verkochte koopwoningen

€

672.500

€ 1.537.000

Totaal

€

672.500

€ 1 .5 37 .000

In 2021 zijn 5 woningen teruggekocht waarvan er 3 in 2021 zijn getransporteerd, 1 woning is opnieuw verhuurd en 1 woning zal in 2022 verkocht gaan worden. Aan de hand van ons strategisch voorraadbeleid is besloten om één teruggekochte woning op te nemen in ons sociale woningvoorraad en opnieuw te verhuren in de sociale huursector. Er zijn in 2021, 11 woningen uit de reguliere verkoopvoorraad verkocht. In de bijgestelde begroting van 2021 is voor het verkoopprogramma geraamd dat er 5 bestaande huurwoningen verkocht zouden worden (grotendeels) met 20% korting tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 102.500. Tevens is een opbrengst geraamd van € 160.000 voor afkopen Koopgarantregeling. In 2021 zijn daadwerkelijk 11 woningen verkocht en bij de notaris gepasseerd met een netto-opbrengst van € 1.537.000. Er hebben geen afkopen Koopgarantregeling plaatsgevonden in 2021.

27

In onderstaande tabel is de berekening van het netto-verkoopresultaat van de woningen weergegeven: Verkoopopbrengst huurwoningen 2021 Bruto-verkoop met 20% korting Bruto-verkoop zonder 20% korting Afkoop Koopgarant regeling Totaal bruto-opbrengst verkochte woningen Af: 20% korting Koopgarant Af: boekwaarde desinvestering verkoop woningen Af: boekwaarde desinvestering 4 woningen Hoogvlietlaan Af: boekwaarde desinvestering 26 woningen Patrijzenlaan Netto: Af: kosten verkoop woningen en garages

9.3

1.203.000,00 903.781,00 2.106.781,00 240.600,00 79.825,99 37.587,29 155.589,11 1.593.178,61 56.179,04 1.536.999,57

Bedrijfslasten

Onderhoud (dagelijks) Klachten- en mutatieonderhoud - onderhoud woningen en woongebouwen

Bijgestelde begroting 2021 € 700.000

Eindresultaat 2021 € 770.328

28

De kosten van klachten / reparatie- en mutatieonderhoud worden rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht. Hiervoor is in de begroting een standaardbedrag opgenomen van € 475,per woning. De kosten zijn uiteindelijk hoger door o.a. duurder mutatiekosten t.g.v. dynamisch mutatieonderhoud. Dit houdt in dat woning die leeg komen aangepast worden aan de normen van deze tijd voordat deze weer wordt verhuurd. Dit heeft o.a. betrekking op BKT-renovaties (badkamer/keuken/toilet). Dit heeft in 2021 meerdere malen plaatsgevonden.

Onderhoud (planmatig)

Bijgestelde begroting

Eindresultaat

2021

2021

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud overloop planm. onderhoud (opdrachten verstrekt) werkelijk planmatige onderhoudsuitgaven

€ 1.013.362 € -

€ 892.366 € -

€ 1.013.362

€ 892.366

Voor planmatig onderhoud zijn op basis van een standaard prijzentabel de werkzaamheden begroot. De actuele prijzen bij de aanbestedingen leiden helaas tot afwijkingen. Bovenstaande is ook aanleiding om in het project ‘Ambitieus Woonbedrijf’ de onderhoudskosten norm te herijken aan de hand van een benchmark en markt.

Rente langlopende leningen Bijgestelde begroting 2021 Rentelasten rente leningen bij gemeente rente waarborgsommen Totaal

€ € €

Eindresultaat 2021 € € €

493.831 493.831

529.360 529.360

Het vastgoed van het Woonbedrijf wordt intern gefinancierd. Deze rente wordt, op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde rentepercentage, berekend over de netto financieringsbehoefte (geactiveerde activa minus de reserves en eventuele voorzieningen) per 31 december van het voorgaande jaar. 2021

2022

2023

2024

- via exploitatie (conform BBV)

1,10%

1,10%

1,10%

1,10%

- via resultaatbestemming

1,55%

1,54%

1,53%

1,52%

TOTAAL (over financieringsbehoefte)

2,65%

2,64%

2,63%

2,62%

Deze percentages zijn per saldo berekend over de financieringsbehoefte (activa -/- eigen vermogen) 29

Algemeen beheer- en administratiekosten Eindresultaat 2021

Bijgestelde

begroting 2021

Algemeen beheer- en administratiekosten Totaal

€

935.397

€

709.012

Toelichting op grote afwijkingen in de algemene beheer- en administratiekosten: - Beheer en beleid (eigen organisatie): in de begroting zijn de personeelskosten opgenomen conform opgave van de Algemene Dienst. In de jaarrekening zijn de werkelijke salariskosten ten laste van de exploitatie gekomen. Door het niet invullen van 1 FTE is een verschil ontstaan. In 2022 gaat deze vacature ingevuld worden. - Overige kosten algemeen: in de begroting is rekening gehouden met een kostenpost van € 25.000. Dit blijkt in werkelijkheid veel lager te zijn. - Mutatie voorraad klein materiaal: in de begroting is rekening gehouden met een hogere mutatie in de voorraad klein materiaal. Het Woonbedrijf hanteert een balanswaarde van circa € 20.000 voor de voorraad.

Diverse lasten Bijgestelde begroting 2021 Diverse lasten Diverse lasten Totaal

€ €

Eindres ultaat 2021

€ 4.753 7 € 4.753 2 8 Onder de diverse lasten is een post opgenomen ad € 70.000 voor onvoorziene kosten. In werkelijkheid vallen deze kosten veel lager uit. Deze post zullen wij in de toekomst beter bijstellen naar de werkelijk gemaakte kosten. 70.000 70.000

Belastingen en heffingen

Belastingen/heffingen verhuurdersheffing onroerende zaak en rioolbelasting waterschapslasten Totaal

Bijgestelde begroting 2021

Eindres ultaat 2021

€ 857.008 € 420.000 € 87.817 € 1.364.825

€ 859.780 7 441.986 € 2 € 85.001 8 € 1.386.767

Voor het belastingjaar 2021 zijn de waarden van de onroerende zaken, waaronder gemeentelijke huurwoningen, aangepast naar waarde peildatum 1 januari 2020.

30