Memo motie extra sociale huurwoningen DEF 3.0

MEMO Zaakkenmerk: 63530 Documentkenmerk: 65429 Doelgroep: Raad Onderwerp: Afdoen motie extra sociale huur Afzender: College Datum: 31 oktober 2023 Geachte Raad, Met dit memo willen wij u informeren over de motie ‘extra sociale huur’.

Aanleiding memo Motie ‘Extra sociale huur’ De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in de vergadering van 14 december 2022 de ‘Motie Extra sociale huurwoningen’ aangenomen. Het doel van deze motie is om te onderzoeken hoeveel extra sociale huurwoningen (hoeveelheid in aantallen en in percentages) gerealiseerd moeten worden om het streven van 30% sociale huur in de Waddinxveense woningvoorraad te behalen. Deze motie wordt in dit memo afgedaan.

Onderzoek extra sociale huurwoningen In het onderzoek naar het realiseren van extra sociale huurwoningen in Waddinxveen is eerst de huidige stand van zaken in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat Waddinxveen zeer dicht de 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad benadert. Het toewerken naar meer sociale huurwoningen in de woningvoorraad is ingewikkeld door meerdere redenen. Het onderzoek laat drie scenario’s zien die een bijdrage kunnen leveren aan extra sociale huurwoningen. Scenario 1: Uitwisselen extra sociale huurwoningen ten koste van het huidige woningbouwprogramma. Scenario 2: Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten. Scenario 3: Financiële instrumenten inzetten. Tekort aan sociale huurwoningen in Waddinxveen in 2031 Uitgaande van de woningbouwplannen en de huidige 27% sociale huur in bezit van de woningcorporatie is er in 2031 een tekort van 807 sociale huurwoningen om te voldoen aan het streven naar 30% sociale huurwoningen. Als de schatting van Stec Groep uit het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen (2023) van 29% sociale huurwoningen, inclusief particuliere verhuur, in Waddinxveen wordt meegenomen in de berekening dan is er een tekort van 537 woningen in 2031.

Toelichting Opzet memo en uitwerking onderzoek extra sociale huurwoningen Om het onderwerp extra sociale huurwoningen in de gemeente Waddinxveen in zijn volledigheid te analyseren is het onderzoek, en dus ook de opzet van deze memo, als volgt uitgevoerd: - Deel 1 – Inleiding (p.1). - Deel 2 – Onderzoek extra sociale huurwoningen in Waddinxveen (p.3). - Deel 3 – Financiële scenario’s (p.4): - Deel 4 – Conclusie (p.7).

Deel 1 – Inleiding 1.1 Streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad Het Rijk heeft in het ‘Nationale Woon- en Bouwprogramma’ opgenomen ernaar te streven dat vanaf 2025 twee derde betaalbare huur- en koopwoningen in alle woningbouwprojecten de norm kan worden1. Gemeenten worden niet verplicht tot 30% sociale huur. Gemeenten moeten ernaar streven dat 30% van het woningbestand bestaat uit sociale huurwoningen. Gemeenten met minder dan de 1 Nationale Woon- en bouwprogramma, p. 32

1

30% moeten de komende jaren met hun nieuwbouw toewerken naar 30% sociale huur. “Daarnaast heeft het college van [Gedeputeerde Staten] GS de ambitie uit de samenwerkingsafspraken onderschreven dat vanaf 2025 de programmering bestaat uit minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties, wordt gebouwd in het segment sociale huur, middenhuur en betaalbare koop onder € 355.000 en het streven van elke gemeente naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad. Dit vanuit de gedachte dat elke gemeente zijn fair share neemt op basis van wat maximaal haalbaar is”2. 2/3e betaalbare woningen is een grote uitdaging De veranderingen op de woningmarkt hebben veel impact op het maximaal haalbare voor veel gemeenten. Demissionair minister de Jonge erkent in een kaderbrief van 13 juni 2023 dat “de omstandigheden sinds de start van het programma Betaalbaar Wonen flink veranderd [zijn]. […] Het realiseren van nieuwe betaalbare woningen gaat moeilijker. Dit vanwege de gestegen bouwkosten, maar ook omdat starters direct worden geraakt door de gestegen hypotheekrente”3. Door onder andere deze factoren is het landelijk en lokaal een grotere uitdaging geworden om te voldoen aan het streven van 2/3e betaalbare woningen in de woningvoorraad.

In de regio Midden-Holland is in de Regionale Realisatie Agenda (RRA) als ambitie opgenomen uiteindelijk te komen tot 30% sociale huur in de totale woningvoorraad in 2030. Met de kanttekening: “Dit is een ingroeimodel, het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad hoeft niet per 2030 bereikt te zijn. [...] De langere horizon van de regionale realisatieagenda (tot en met 2030) vereist ook realisme en aanpassingsvermogen als de omstandigheden wijzigen en als randvoorwaarden niet (geheel) kunnen worden ingelost.”4. 30% Sociale huur bij nieuwbouwprojecten in Waddinxveen De gemeente Waddinxveen heeft het uitgangspunt voor 30% sociale huur bij nieuwbouwprojecten al opgenomen in de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035. Daarmee voldoet de gemeente aan het streven van het Rijk om in 2025 als de norm 30% sociaal te programmeren in nieuwbouwprojecten. Ter illustratie, in het Uitvoeringsprogramma 2023-2027 van de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 is in maatregel 2 opgenomen dat minimaal 62% van de nieuwbouw behoort tot het betaalbare segment. Hieruit volgt het volgende woningbouwprogramma: - 30% sociale huur, - 12% middenhuur, - En 20% betaalbare koopwoningen. Deze percentages gelden vanaf 1 januari 2023 in voor elk nieuwbouwplan waarvoor nog geen afspraken over de segmentering van de woningmix zijn vastgesteld.

De percentages van de gewenste woningmix kunnen worden gedifferentieerd per wijk om rekening te houden met de samenstelling van de huidige woningvoorraad5.

1.2 Uitdagingen voor extra sociale huurwoningen Woningcorporatie als belangrijkste partij Woningcorporaties hebben vanuit de Woningwet de kerntaak om te zorgen voor betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Naast het bouwen, verhuren en beheren van de woningen, helpt de corporatie mee met de realisatie en behoud van leefbare en veerkrachtige wijken. De corporatie is dus meer dan een verhuurder alleen. In de gemeente Waddinxveen worden bijna alle sociale huurwoningen verhuurd door Woonpartners Midden-Holland. De gemeente maakt samen met Woonpartners Midden-Holland en de huurderskoepel jaarlijks prestatieafspraken om volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Daarnaast is het ook mogelijk dat particuliere verhuurders6 woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Sociale huurwoningen van particulieren zijn lastig te monitoren omdat de gemeente deze woningen alleen in beeld heeft bij de oplevering. De gemeente heeft na oplevering geen zicht en invloed meer op de ontwikkeling van de huurprijs. Particuliere verhuurders maken ook geen onderdeel 2 Regionale Realisatie Agenda Midden-Holland, p. 5. 3 Kaderbrief 13 juni 2023, p. 1

4 Regionale Realisatie Agenda Midden-Holland, p. 3,7. 5 Uitvoeringsprogramma Woonzorgvisie Waddinxveen 2023-2027, p.4

6 Een particuliere verhuurder is iemand die een woning verhuurt zonder dat daar een woningcorporatie of

woningbouwvereniging bij betrokken is.

2

uit van de jaarlijkse prestatieafspraken. Zij zijn daarom ook niet betrokken bij het behalen van volkshuisvestelijke doelen. Er is momenteel geen wettelijke grondslag om een instandhoudingstermijn van de sociale huurprijs af te dwingen bij particuliere verhuurders. De periode waarin een woning onder de liberalisatiegrens (prijspeil 2023 €808,06) wordt verhuurd, heet een instandhoudingstermijn. Met de komst van de wet ‘Versterking Regie Volkshuisvesting’ (‘Wvrv’) gaat dit veranderen. Deze wet moet het juridisch instrumentarium van gemeenten vergroten. Zo komt er onder andere een wettelijke definitie van sociale huur waardoor helder is aan welke voorwaarden een sociale huurwoning moet voldoen en instandhouding afgedwongen kan worden bij particuliere verhuurders. Op 14 juli 2023 is wetsvoorstel door de ministerraad voor advies naar de Raad van State gestuurd. Het is nog onduidelijk welke consequenties de val van het kabinet Rutte-IV heeft voor de Wvrv. Investeringskracht woningcorporaties staat onder druk De investeringskracht van corporaties staat landelijk onder druk. Dit komt door de huidige economische omstandigheden zoals de toegenomen hoge bouwkosten. Dit heeft tot gevolg dat de corporaties onvoldoende financiële slagkracht hebben om nieuwbouw te ontwikkelen. Ze zijn niet langer in staat om de onrendabele top7 te dragen.

Het is dus niet vanzelfsprekend dat de corporatie de ambities van de gemeente in elk project kan realiseren. Het gevaar is dat de gebiedsontwikkelingen binnen Waddinxveen vertragingen oplopen als de woningcorporaties niet in staat zijn om de sociale huurwoningvoorraad aan te vullen. Om eventuele vertraging te voorkomen worden samen met de gemeenten in regio Midden Holland en de provincie versnellingstafels opgezet om tijdig in te kunnen grijpen bij projecten waar vertraging of stilstand dreigt plaats te vinden. Om de afspraken en ambities uit onder andere de Regionale Realisatieagenda waar te maken, wordt waar nodig een collega-woningcorporatie voor Waddinxveen aangetrokken, in goed overleg met Woonpartners. Ook wordt er in overleg met de ontwikkelaars gezocht naar de mogelijkheid voor het behalen van 2/3e betaalbaarheid in de projecten. Daarbij moet worden vermeld dat de duurdere segmenten noodzakelijk zijn voor de financiële haalbaarheid van een project. Daarom is het streven naar 2/3e betaalbaarheid in de huidige markt een forse uitdaging.

Deel 2 – Onderzoek extra sociale huurwoningen in Waddinxveen Huidige stand van zaken sociale huur in Waddinxveen De huidige stand van zaken binnen de gemeente Waddinxveen is als volgt Cijfers uit het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen (2023) tonen aan dat 27% van de Waddinxveense woningen in bezit is van de woningcorporatie8. Daarnaast maakte Stec Groep in het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen een schatting op basis van een bewerking van hun eigen databronnen dat de volledige sociale huurwoning voorraad inclusief de particuliere sociale huurwoiningen in Waddinxveen uitkomt op 29%9. Over de stand van zaken van particuliere sociale huurwoningen is bij de gemeente geen actuele data beschikbaar. De gemeente heeft alleen zicht op deze particuliere sociale huurwoningen bij de oplevering van de woningen. Daarna kunnen woningen door middel van huurverhogingen, mutaties en verkoop wijzigen of verdwijnen. In samenwerking met de lokale makelaars wordt er gewerkt aan een concreter beeld van de stand van zaken omtrent particuliere verhuur in Waddinxveen. Nieuwbouwplannen Waddinxveen 2023-2031 Om in kaart te brengen hoeveel extra sociale huurwoningen er nodig zijn om op een woningvoorraad met 30% sociale huurwoningen uit te komen, is het belangrijk om alle nieuwbouwplannen mee te nemen in de berekeningen.

Uiteraard stijgt de totale woningvoorraad mee met elke nieuwbouw huurof koopwoning, waardoor percentages van alle segmenten veranderen. In dit onderzoek bekijken we de totale situatie van Waddinxveen in 2031. De berekening gaat uit van de nieuwbouwplannen conform het woningbouwprogramm, ervan uitgaande dat er geen bestaande sociale huurwoningen 7 Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de waarde van een woning en de kosten om de woning te

realiseren. 8 Woonbehoefteonderzoek Waddinxveen, Stec Groep, mei 2023, p.16 9 Presentatie Woonbehoefteonderzoek Waddinxveen, Stec Groep, mei 2023, p. 9.

3

worden gesloopt, verkocht of geliberaliseerd. De nieuwbouwplannen voor de gemeente Waddinxveen conform de prognose van het woningbouwprogramme van mei 2023 tot 2031 zijn als volgt: Nieuwbouwplannen Waddinxveen 2023-2031 (Inclusief lopende projecten) Totaal aantal woningen nieuwbouwplannen 3.678 woningen Totaal aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen 812 sociale huurwoningen Percentage sociaal in nieuwbouwplannen 22% sociale huurwoningen Totaal bestaande woningen en nieuwbouwplannen Waddinxveen in 2031 (Inclusief Triangel) Totaal aantal woningen bestaand en nieuwbouw 17.086 woningen Totaal aandeel bestaande woningen Woonpartners en nieuwbouw 4.319 sociale huurwoningen Percentage sociaal 25% sociale huurwoningen Om naar een sociale huurwoningvoorraad van minimaal 30% te gaan binnen de gemeente Waddinxveen in 2031 is er omgerekend een abosuluut tekort van 807 sociale huurwoningen. Uitgaande van de cijfers van Stec Groep over particuliere sociale verhuur is het tekort in 2031 537 sociale huurwoningen. Sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen, exclusief Park Triangel In 2001 is de Vijfde Nota ruimtelijke ordening opgesteld. Het kabinet wees in deze nota gebieden aan waar het grootste deel van verstedelijking in Nederland moest plaats vinden. Park Triangel was een van deze gebieden.

De beleidsmatige uitgangspunten uit deze rijksnota gelden als kaders voor de afspraken binnen Park Triangel. Hierdoor heeft Park Triangel een lager percentage sociale huurwoningen en draagt daarmee aan een lager percentage sociale huurwoningen in Waddinxveen. Het effect van de huidige nieuwbouwplannen opgeteld bij de totale woningvoorraad van Waddinxveen zonder Park Triangel mee te rekenen is als volgt: Totaal bestaande woningen en nieuwbouwplannen Waddinxveen in 2031 (Exclusief Triangel) Totaal aantal woningen bestaand en nieuwbouw 14.157 woningen Totaal aandeel bestaande woningen Woonpartners en nieuwbouw 4.042 sociale huurwoningen Totaal percentage sociaal 28,6% sociale huurwoningen Zonder Park Triangel zijn er in 2031 omgerekend 205 sociale huurwoningen te weinig om op 30% uit te komen. Voor de uitwerking van deze motie wordt uiteraard wel uitgegaan van de volledige situatie in 2031 (dus inclusief Park Triangel) met er een tekort is van 537-807 sociale huurwoningen. Het is echter belangrijk om te realiseren dat de keuzes die gemaakt zijn tijdens het ontwerpen van Park Triangel een groot effect hebben op de gehele sociale huurwoningenvoorraad in Waddinxveen.

DEEL 3: FINANCIËLE SCENARIO’S Om te onderzoeken hoe extra sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden zijn de volgende scenario’s uitgewerkt: 1. Uitwisselen sociale huurwoningen ten koste van woonprogramma 2. Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten 3. Financiële instrumenten inzetten

Scenario 1: Uitwisselen sociale huurwoningen ten koste van woonprogramma Deze memo gaat uit van het landelijke, regionale en lokale streven naar 2/3e betaalbaarheid. Dat betekent dat er wordt ingezet om zowel 30% sociale huur én 12% middenhuur én 20% betaalbare koop te realiseren. Al deze segmenten zijn nodig om alle woningzoekenden in Waddinxveen een woning te bieden. Uit de recente schaarste-onderbouwing10 van Waddinxveen blijkt dat er naast een tekort aan sociale huurwoningen in Waddinxveen ook een tekort is aan midden huurwoningen (prijspeil 2023 € 808.06 tot +/- €1.100). Woningzoekenden met een middeninkomen verdienen te veel

10 Schaarste in Waddinxveen, RIGO Research en advies

4

voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kunnen kopen. Ook voor deze doelgroep moeten woningen gebouwd worden. Zet in op een gemixt woonprogramma Het is belangrijk om in een woonprogramma op gebiedsniveau zoveel mogelijk de verschillende en gewenste segmenten terug te laten komen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Daar komt bij dat een gemixt woonprogramma doorstroming op gang brengt en ervoor zorgt dat sociale huurwoningen vrijkomen. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid van een buurt/wijk. Deze aanpak onderstreept het Rijk in het Nationaal Programma Betaalbaar Wonen11. Om deze 2/3e betaalbaarheid, en dus de 30% sociale huur, te realiseren moeten er woningen in het duurdere segment uitgewisseld worden voor extra sociale huurwoningen. Enerzijds geeft dit financiële gevolgen voor de projecten: de duurdere woningen zijn namelijk meestal noodzakelijk voor de financiële haalbaar van het project. Anderzijds kan de uitwisseling gevolgen voor de kwaliteit van het gehele projecten en de omgeving hebben. Het is dan ook belangrijk om de ambitie tot 2/3e betaalbare woningen als een integraal vraagstuk te bekijken. Extra sociale huurwoningen is een complexe en integrale opgave Meer sociale huurwoningen realiseren in de lopende (goedgekeurde) projecten is een complexe en integrale opgave.

Doordat in veel deelgebieden van de projecten het maximaal aantal woningen al vastligt, is het lastig om meer sociale huurwoningen toe te voegen aan het programma. Deze woning aantallen hangen namelijk nauw samen met de ruimtelijke indeling van het gebied. In de woonprogramma’s wordt bewust gestreefd naar een optimale verdeling tussen bebouwing, parkeren, groen en voorzieningen in de buurt. Parkeernormen en groenambities zijn bijvoorbeeld al berekend op basis van de huidige aantallen in het woningbouwprogramma. Het is onwenselijk wanneer het toevoegen van extra (sociale huur)woningen een seperate beslissing is zonder deze factoren zorgvuldig mee te nemen. Omdat het toevoegen van meer sociale huurwoningen in het huidige programma samenhangt met de ruimtelijke indeling van het gebied, zal het toevoegen van een extra sociale huurwoning om het streven naar 2/3e betaalbaarheid te behalen altijd ten koste gaan van woningen in het duurdere segment. Om tot een inschatting te komen van het financiële effect van deze uitwisseling is de gemiddelde grondwaarde uitgerekend van woningen in het niet-sociale programma. Vervolgens is het verschil ten opzichte van de grondwaarde van een sociaal programma uitgerekend.

Uitruilen zorgt voor een negatief financieel effect In het scenario waar het absolute tekort van 807 woningen aan sociale huurwoningen in 2031 wordt opgelost door het uitruilen van woningen in het niet-sociale segment, is er een negatief financieel effect berekend van ongeveer € 46-57 miljoen (in deze berekening is rekening gehouden met het verschil in grondwaarden tussen locaties in Park Triangel en de rest van Waddinxveen). Een sociale huurwoning heeft een veel lagere grondwaarde dan een woning uit het niet-sociale segment. Daarnaast levert een sociale huurwoning nooit zoveel op aan huur als dat de woning waard is (dit wordt ook wel de onrendabele top genoemd). Daarom kost het veel geld als we extra sociale huur in de huidige plannen gaan uitwisselen. Financieel effect inclusief particuliere sociale huurwoningen De schatting van de particuliere sociale verhuur in Waddinxveen van Stec Groep komt neer op ongeveer 2%, oftewel 268 woningen. Dit betekent dat er een tekort ontstaat in 2031 van 537 sociale huurwoningen als ook de particuliere sociale huurwoningen worden meegerekend. Het negatieve financiële effect van dit tekort is ongeveer €30-38 miljoen. Toelichting financiële berekening Ervaring leert dat een sociale woning minder ruimtebeslag heeft dan een niet- sociale woning.

Hierdoor kan het soms mogelijk zijn om meer sociale huurwoningen te realiseren op dezelfde oppervlaktes van de originele duurdere woning. Maar omdat in veel deelgebieden het maximaal aantal te realiseren woningen al vastligt, en de verdeling tussen bebouwing, parkeren en groen al is ingevuld, is dit financiële effect niet precies te berekenen. 11 Programma betaalbaar wonen, p. 5

5

Mocht het bij uitzondering toch mogelijk blijken om (x) aantal niet-sociale woningen uit te ruilen voor (x+n) sociale woningen kan dat mogelijk tot een financieel voordeel leiden ten opzichte van de opbrengst van de originele (x) woningen uit het duurdere segment. Dit hypothetische financiële voordeel is meegenomen in de financiële berekening voor dit scenario. Zie voor een toelichting van de range van het financiële effect het onderstaande fictieve voorbeeld: Huidig woningbouwprogramma fictief project 25% sociale huur 12% middenhuur 20% koop ≤ €355.000 43% dure koop > €355.000

Uitruil ten koste van het woningbouwprogramma in % (met behoud van maximaal te realiseren woningaantallen) 30% sociale huur 12% middenhuur 20% koop ≤ €355.000 38% dure koop > €355.000

Uitruil niet-sociale segment voor meer sociale huurwoningen (x+n) 36% socialer huur 12% middenhuur 20% koop ≤ €355.000 32 dure koop > €355.000

Negatief financieel effect

+/- €57 miljoen +/- €38 miljoen

+/- €46 miljoen +/- €30 miljoen

Scenario 2: Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten Het scenario om aanvullende locaties te zoeken is op twee manieren uit te voeren. Optie 1: uitleglocaties. Optie 2: het herontwikkeling en verdichting van bestaande wijken. Deze opties houden in feite in dat Waddinxveen verder zal groeien in aantal inwoners. De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in de raadsvergadering van 11 oktober de startnotitie ‘Perspectief Waddinxveen 2050: Visie op Groei’ vastgesteld. Voor dit memo houdt dat dus in dat er op korte termijn nog geen duidelijkheid kan worden gegeven over het tweede scenario.

Scenario 3: Financiële instrumenten inzetten 3.1 Vereveningsfonds kan helpen om het aantal sociale huurwoningen op peil te houden Het doel van het inzetten van een vereveningsfonds is om als gemeente de productie van sociale huurwoningen op peil te houden. Dit is alleen gewenst wanneer er projecten zijn binnen een gemeente waar het bouwen van sociale huurwoningen niet mogelijk of wenselijk is én er projecten zijn waar een compensatie door middel van onevenredige programmering kan plaatsvinden. Daarom is het van belang dat de financiële bijdrage aan een vereveningsfonds van een ontwikkelende partij zo wordt opgesteld dat het risico wordt geminimaliseerd dat woningen ‘afgekocht’ worden. De omgevingswet stelt extra eisen aan het vereveningsfonds Met de komst van de Omgevingswet worden er extra eisen gesteld aan het inzetten van een vereveningsfonds. De gemeente moet kunnen aantonen dat de afdracht een echte “verevening” is. De sociale huurwoningen moeten in een ander plan gecompenseerd worden. Zo moet het risico worden voorkomen dat er na de afdracht een ‘onverschuldigde betaling’ aan de gemeente ontstaat, omdat er onvoldoende locaties zijn om te compenseren. In de gemeente Waddinxveen zijn er momenteel geen projecten waar deze sociale woningen gecompenseerd zouden kunnen worden.

Dit lokt onverschuldigde betalingen uit omdat de gemeente Waddinxveen momenteel geen projecten kan aandragen waar de compensatie in kan plaatsvinden. Vereveningsfonds onderdeel van de actualisatie Nota Kostenverhaal Het is gezien de nieuwe eisen voor het inzetten van een vereveningsfonds onder de Omgevingswet belangrijk om een vereveningsfonds sociale woningbouw goed te onderzoeken en juridisch te verankeren. Het instellen van een vereveningsfonds moet niet veroorzaken dat (markt)partijen hun plicht om sociale woningen te bouwen kunnen afkopen, of dat de gemeente met onverschuldigde betalingen blijft zitten. Ook moet onderzocht worden hoe een vereveningsfonds zich verhoudt tot fonds bovenwijkse voorzieningen, binnenplanse financiële verevening, groenfonds, parkeerfonds om een woningbouwontwikkeling financieel mogelijk te houden. Dit alles maakt onderdeel uit van de actualisatie van de Nota Kostenverhaal.

6

3.2 Bestemmingsreserve betaalbare woningen Tijdens de behandeling van de jaarrekening 2022 is afgelopen 5 juli 2023 door de gemeenteraad een amendement ingediend om een bedrag van 3 miljoen toe te voegen aan een nieuw in te stellen bestemmingsreserve betaalbare woningen. De doelstelling van de reserve is om de gewenste segmentering uit de woonzorgvisie bij nieuwe woningbouwplannen te realiseren. Vanuit de reserve kan, op aanvraag van een projectontwikkelaar of een woningcorporatie, een financiële bijdrage worden gedaan per sociale- of middenhuurwoning. De gemeente zoekt momenteel uit onder welke voorwaarden partijen een subsidieaanvraag kunnen doen.

Deel 4 – Conclusie Waddinxveen zit dicht tegen de ambitie van 30% aan Het streven naar 30% sociale huurwoningen is een landelijke en regionale ambitie, maar is geen verplichting. In Waddinxveen voeren wij de ambitie ook lokaal uit in de nieuwbouwplannen. In de huidige woningvoorraad is 29% sociaal, waarvan 27% in het bezit van de woningcorporatie. Uitbreiden aantal sociale huurwoningen is een breder vraagstuk De haalbaarheid van het realiseren van 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad is ingewikkeld door meerdere redenen. Het is niet alleen een financieel vraagstuk. In de woonprogramma’s wordt gestreefd naar een optimale verdeling tussen bebouwing, parkeren, groen en voorzieningen in de buurt. Naast de financiële effecten kan het ‘zomaar’ toevoegen van extra sociale huurwoningen in de bestaande projecten een afbreuk doen aan de kwaliteit van het project en de omgeving. Vanwege het belang van meerdere onderwerpen is er geen kant en klare oplossing. Van focus op 30% naar focus op 2/3e betaalbaarheid We streven in de gemeente Waddinxveen naar een passende woning voor iedereen. Een belangrijke focus hierbij is het streven naar 2/3e betaalbaarheid in de gehele woningvoorraad. Hier is namelijk veel vraag naar.

Het is belangrijk om in een woonprogramma op gebiedsniveau zoveel mogelijk de verschillende en gewenste segmenten terug te laten komen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Met het huidige indicatieve woningbouwprogramma voldoet de gemeente Waddinxveen aan het nationale streven om in 2025 2/3e betaalbare woningen als de norm te programmeren in nieuwe projecten. Ook regionaal sluit de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 aan bij het ingroeimodel uit de RRA om te streven naar 30% sociaal in de algehele woningvoorraad. Extra instrumenten kunnen helpen om te groeien naar 2/3e betaalbaarheid. Wij beschouwen de motie extra sociale huurwoningen, aangenomen in de raadsvergadering van 14 december 2022, hiermee als afgedaan.

7