Memo Leegstandsonderzoek

MEMO Zaakkenmerk: 235130 Documentkenmerk: 235131 Doelgroep: Raad Onderwerp: Leegstandsonderzoek Afzender: College Datum: 15 april 2025 Geachte Raad, Op 13 november 2024 is de ‘Motie Leegstandsverordening’ aangenomen door de gemeenteraad. De gemeenteraad roept in de motie het college op om nader onderzoek te doen naar de oorzaken van leegstand, eventueel een Leegstandsverordening te ontwikkelen en voor te stellen aan de raad, als het onderzoek hiertoe aanleiding geeft en de raad uiterlijk in april 2025 over de voortgang te informeren. Met dit memo willen we u graag informeren over deze punten. Inleiding In Nederland - en in Waddinxveen - is er sprake van een oververhitte woningmarkt en een tekort aan (betaalbare) woningen. Om meer aanbod te creëren en in te zetten op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is het zinvol om leegstand te voorkomen en/of te bestrijden. Leegstand suggereert namelijk dat een woonruimte (onnodig) leeg staat en niet wordt gebruikt. Om de staat van de leegstaande woningen in Waddinxveen te onderzoeken zijn verschillende bronnen geraadpleegd. Naast openbare bronnen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (verder: CBS), is informatie vanuit de Basisregistratie Personen (verder: BRP) en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (verder: BAG) bestudeerd en gecombineerd.

Het onderzoek naar leegstand is gefocust op leegstaande objecten met een woonfunctie (dus niet: leegstaande winkels of kantoorpanden). Landelijke Monitor Leegstand van ministerie van VRO per 1 januari 2024 Het CBS heeft in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) de Landelijke Monitor Leegstand samengesteld. De Landelijke Monitor Leegstand geeft voor alle gemeenten in Nederland inzicht in de administratieve leegstand van woningen op 1 januari 2024. Een woning staat administratief leeg als er geen bewoning (dus geen inschrijving) is volgens de BRP. Het gaat om administratieve leegstand: er is niet in de praktijk getoetst of er daadwerkelijk mensen wonen. Op basis van de Landelijke Monitor Leegstand is er op 1 januari 2024 een administratieve leegstand geregistreerd in de gemeente Waddinxveen van 2%1. Recentere cijfers op basis van de leegstandslijst van de gemeente per februari 2025 De Landelijke Monitor Leegstand toont geen cijfers over 2025. De leegstandslijst van de gemeente, gebaseerd op de BAG en BRP, toont de administratieve leegstand met een bijbehorende status per februari 2025. Daaruit blijkt dat anno februari 2025 een aantal van 334 objecten administratief leeg stonden (dus geen inschrijving in de BRP).

Dat is 2% van het totaal aantal ‘verblijfsobjecten in gebruik’ volgens de BAG en dus gelijk met de cijfers van januari 2024 uit de Landelijke Monitor Leegstand. Administratieve leegstand in Waddinxveen nader bekeken Van de 334 leegstaande objecten in de leegstandlijst per februari, zijn er 228 objecten met een verklaarbare reden voor de leegstand in beeld. Zoals woningen die gesloopt of verbouwd worden of nieuwbouwwoningen die al ‘aangemeld’ zijn in de BAG maar nog niet opgeleverd zijn. De overige 106 woningen (0,75% van het

1 Zie: https://dashboards.cbs.nl/v5/landelijke_monitor_leegstand/

totaal aantal ‘verblijfsobjecten in gebruik’ volgens de BAG) met de status ‘onbekend’ vragen om nader onderzoek. Kwalitatief onderzoek (huisbezoeken) bij woningen die langer dan 6 maanden leegstaan Het duiden van de oorzaken van deze 106 leegstaande woningen vraagt om kwalitatief onderzoek. Dit wordt gedaan door de cluster Frontoffice van de afdeling Publieksplein met het afleggen van (onaangekondigde) huisbezoeken. De Frontoffice doet dit bij de adressen die langer dan 6 maanden leegstaan. Het criteria van 6 maanden is enerzijds gekozen vanwege de verwachting dat dit een acceptabele tijd is rekening houdend met de termijn dat inwoners zich hebben kunnen inschrijven bij de gemeente en/of de tijd die nodig is om een verbouwing of verhuizing af te ronden. En anderzijds is 6 maanden de minimale termijn wanneer tijdelijke verhuur mogelijk is (zie daarover meer onder de paragraaf ‘Instrumenten om leegstand aan te pakken’). Van het aantal onbekende leegstaande woningen op 4 februari 2025 (aantal van 106) blijkt dat 51 woningen langer dan 6 maanden leeg staan (van de 51 woningen zijn 12 woningen huurwoningen2). Dat is een percentage van 0,36% van het totaal aantal 'verblijfsobjecten in gebruik’ volgens de BAG. Bij deze woningen is kwalitatief onderzoek nodig om de (oorzaken van de) leegstand te achterhalen.

Uit de huisbezoeken blijkt dat het merendeel van deze (51) woningen een administratieve leegstand hebben vanwege een technische fout, bijvoorbeeld omdat de woningen foutief met een woonfunctie in de BAG geregistreerd staan (woning heeft geen woonfunctie (meer)) of omdat het adres (de voordeur) verplaatst is na een verbouwing. Ook bleek dat er volgens de cluster Frontoffice leegstaande woningen waren (administratieve leegstand) maar die wel bewoond worden. De inwoners hadden zich (nog) niet ingeschreven. Leegstand woningen ondanks inschrijving BRP Het komt ook voor dat een woning als bewoond geregistreerd staat in de BRP maar in de praktijk leegstaat. Het is voor de gemeente een uitdaging om deze leegstaande woningen volledig in beeld te krijgen. Voor het signaleren van deze woningen is de gemeente grotendeels afhankelijk van meldingen van omwonenden en/of de medewerkers van cluster Frontoffice die vreemde inschrijvingen constateren. De cluster Frontoffice legt huisbezoeken af bij de adressen waar vermoedens van leegstand (ondanks inschrijving BRP) bestaan. Instrumenten om leegstand aan te pakken De Leegstandwet en Leegstandsverordening zijn de voor de hand liggende instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om leegstand van woningen tegen te gaan. De instrumenten hebben verschillende toepassingen en juridische basis en worden hieronder toegelicht.

De Leegstandwet De Leegstandwet is een wet die beoogt leegstand van woningen te verminderen door ze beschikbaar te stellen voor tijdelijke bewoning. Met andere woorden: de sinds 1 juli 2024 geldende 'wet vaste huurcontracten’ (die regelt dat verhuurders geen tijdelijke huurcontracten meer mogen afsluiten) geldt onder de Leegstandwet niet. Onder de Leegstandwet mogen woningen dus tijdelijk worden verhuurd die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. De Leegstandwet kan enkel worden toegepast op woningen die minimaal zes maanden leeg staan; de tijdelijke huurovereenkomst dient namelijk minimaal 6 maanden te duren. De leegstandsverordening Vanuit de Leegstandwet is het mogelijk om een leegstandsverordening op te stellen. Met de verordening kan lokaal maatwerk worden geleverd om leegstand te beperken of te voorkomen. De verordening voorziet onderen anderen in de meldingsplicht voor eigenaren, het leegstandsoverleg, de leegstandsbeschikking en de verplichte voordracht.

2 Zie memo van Woonpartners over leegstand verzonden aan de gemeenteraad op 26 november 2023

‘Leegstand woningbezit Waddinxveen’

Conclusie: Geen leegstandsverordening Voor de inzet van een leegstandsverordening is een onderbouwing nodig die de inzet aan de verordening ondersteunt. Geconcludeerd wordt dat het aantal woningen dat langer dan 6 maanden leeg staat te laag is om een zwaar, juridisch instrument zoals een leegstandsverordening te maken. Daarnaast is voor het inregelen, de uitvoering en het controleren van de verordening personele inzet nodig. Het middel en de uitvoering daarvan weegt niet op tegen de opbrengsten. Doorgaan met het benutten van mogelijkheden uit de Leegstandwet De gemeente blijft de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt benutten. Dat betekent dat eigenaren van woningen bij de gemeente toestemming kunnen vragen om hun woning tijdelijk te verhuren (dus een uitzondering op de ‘wet vaste huurcontracten’). De gemeente is hierin afhankelijk van aanvragen die eigenaren en verhuurders doen bij de gemeente. Op de website van de gemeente Waddinxveen kunnen eigenaren een aanvraag indienen (zie: https://www.waddinxveen.nl/direct-regelen/wonen-verhuizen-enverbouwen/wonen/tijdelijke-verhuur-van-leegstaande-woonruimte-vergunning/) Doorgaan met het aanbieden van een meldpunt voor omwonenden Om de adreskwaliteit en juistheid van de BRP te waarborgen, is de cluster Frontoffice onder andere afhankelijk van meldingen van omwonenden.

Op de website van de gemeente Waddinxveen kunnen inwoners een melding maken als zij een woning langdurig leeg zien staan (zie: https://www.waddinxveen.nl/direct-regelen/wonen-verhuizen-en-verbouwen/wonen/leegstand-melden/) Wijziging Regeling BRP ten behoeve van de adreskwaliteit Sinds 15 mei 2023 voorziet de Wet BRP in een taak voor de minister om gemeenten te ondersteunen bij het onderzoek naar de juistheid van de adresgegevens in de BRP. Daarmee is de werkwijze van de Landelijke Aanpak Adreskwaliteit (LAA) structureel in de wet vastgelegd. Zo wordt het onderzoek naar de juistheid van de adresgegevens, waaronder de leegstand, een vast onderdeel van de dienstverlening rond de BRP. Leegstandsbelasting Op 26 maart 2025 zijn er tijdens het vragenhalfuur vragen gesteld over het invoeren van de leegstandsbelasting. De leegstandsbelasting wordt gezien als lokaal maatwerk en zou daarmee in de leegstandsverordening moeten worden opgenomen. Op basis van bovenstaand onderzoek, kan er geconcludeerd worden dat het aantal leegstaande woningen te laag is om gebruik te maken van een leegstandsverordening. Daarom zal de leegstandsbelasting niet worden ingevoerd. Bijlage(n) Niet van toepassing.