Collegevoorstel Ontwerpbestemmingsplan Passage

Collegevoorstel Zaakkenmerk: 60456 Documentkenmerk: 60457 Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan Passage Portefeuillehouder: Femke Vleij Datum college: 31 oktober 2023 Openbaarheid: Openbaar Onderwerp Ontwerpbestemmingsplan Passage Voorgesteld besluit 1. Er wordt ingestemd met de vormvrije mer-beoordeling en het merbeoordelingsbesluit wordt ondertekend en ter inzage gelegd. 2. Het ontwerpbestemmingsplan Passage (NL.IMRO.0627.bpDePassage2023-0301) wordt ter inzage gelegd en voor wettelijk verplicht vooroverleg vrijgegeven. 3. Er wordt ingestemd met het ontwerpaddendum op de Welstandsnota voor het plangebied Passage en het ontwerpaddendum wordt ter inzage gelegd. 4. Het ontwerpbestemmingsplan Passage wordt ter kennisneming aangeboden aan de gemeenteraad. 5. Er wordt ingestemd met een blauwe zone in het noordoostelijk deel van het Passagebied. Inleiding De Passage is één van de laatste ruimtelijke procedures in het kader van de gebiedsontwikkeling Sleutelkwartier. Het gebied tussen de Juliana van Stolberglaan, de Stationsstraat, de Prinses Beatrixlaan en Souburgh krijgt een metamorfose. De gemeente heeft de wens om 158 woningen en ruim 1000m2 aan commerciële/maatschappelijke functies te bouwen. De openbare ruimte wordt na de bouw opnieuw ingericht. Op vijf verschillende locaties binnen de Passage wordt er gebouwd (zie onderstaande afbeelding).

Kavel 7 Het plan voor deze locatie bestaat uit 74 woningen en ongeveer 600m2 gemengde ruimte (kantoren, dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening zijn toegestaan) op de begane grond. Er wordt een mix van grondgebonden woningen en appartementen in een aaneengesloten bouwblok gebouwd. De maximale bouwhoogte is 14 meter. Op de hoek langs de Juliana van Stolberglaan is de maximale bouwhoogte 35 meter omdat hier een oriëntatiepunt voorzien is. Hier worden met name de appartementen en de gemengde plint mogelijk gemaakt. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Kavel 8 Op deze locatie worden maximaal 42 woningen mogelijk gemaakt. Hier zijn sociale- en middenhuur woningen voorzien. De maximale bouwhoogte in dit gebied is 11 meter. De woningen moeten aaneengesloten gebouwd worden waardoor een robuuste massa ontstaat. Dit is een verwijzing naar het verleden, de oude spijsfabriek. Het terrein ligt al een tijd braak. Kavel 9 Op deze locatie naast de kerk wordt het bestaande lint afgerond. Het terrein ligt nu braak. Hier worden 10 woningen en een gemengde plint mogelijk gemaakt. Uitbreiding naar 11 woningen is mogelijk wanneer er geen goede invulling gevonden wordt voor de plint. Op deze plek zijn 5 grondgebonden woningen en 5 appartementen voorzien.

C1000 locatie Het plan voor deze locatie bestaat uit 31 appartementen en een gemengde plint, waarin één horecagelegenheid toegestaan wordt. Alleen daghoreca gebonden aan winkeltijden (horeca cat. 1) zoals broodjeszaken, ijssalons en lunchrooms zijn toegestaan. Op de hoek is een hoogteaccent mogelijk tot 17 meter. De overige nieuwe bebouwing wordt maximaal 11 en 14 meter hoog. De voormalige C1000 wordt deels gesloopt.

Stationsstraat 8-10 Hier wordt 1 vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Het terrein ligt nu braak. Dit plan is tot stand gekomen door een stedenbouwkundige studie. De studie is uitgewerkt en de beeldkwaliteit is hierin opgenomen. Het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan wordt uiteindelijk ter vaststelling aan de raad aangeboden. Het kan dan gebruikt worden als toetsingskader bij het verlenen van de vergunning voor het bouwen. De stukken die voorliggen zijn gebaseerd op een verdere uitwerking van het in januari 2022 door de raad vastgestelde 'Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling de Passage' en het daarop volgende raadsbesluit van 21 juni 2022 over de hoogte van de woontoren en het beoogde programma. In dit advies wordt u voorgesteld in te stemmen met het mer-beoordelingsbesluit, het ontwerpbestemmingsplan Passage (bijlage 1) en het ontwerpaddendum (bijlage 1 bij toelichting), en de stukken voor een periode van 6 weken ter inzage te leggen. Advies 1. Er wordt ingestemd met de vormvrije mer-beoordeling en het mer-beoordelingsbesluit wordt ondertekend en ter inzage gelegd. In het Besluit milieueffectrapportage staat dat een milieueffectbeoordeling moet worden uitgevoerd om een planontwikkeling te beoordelen. Dit project valt in categorie D, een stedelijk ontwikkelingsproject. Deze planontwikkeling heeft een grootte die onder de drempelwaarde van 2.000 woningen ligt.

Uit de vormvrije milieueffectrapportage (mer) blijkt dat deze planontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het maken van een milieueffectrapportage is daarom niet nodig. Het merbeoordelingsbesluit wordt ondertekend en wordt als bijlage 3 bij het ontwerpbestemmingsplan gevoegd. 2. Het ontwerpbestemmingsplan Passage (NL.IMRO.0627.bpDePassage2023-0301) wordt ter inzage gelegd. Het plan voldoet aan geldend beleid Dit bestemmingsplan voldoet aan rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Het is een wens dat er binnenstedelijke verdichting plaats vindt in het kader van efficiënt ruimtegebruik. Deze locatie voldoet hieraan. Het ligt in het centrum van Waddinxveen waardoor er veel voorzieningen op korte afstand aanwezig zijn. Dat is gunstig voor de toekomstige bewoners en voor Waddinxveen. Het aantal en de duur van reisbewegingen wordt hiermee beperkt. Het aantal woningen in dit project zijn regionaal afgestemd en de provincie is hiermee akkoord. Er is vraag naar de woningen die gebouwd worden In totaal worden er 158 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Het woonprogramma bestaat uit grondgebonden woningen, appartementen, beneden- bovenwoningen en op kavel 8 worden misschien atelierwoningen gemaakt. Er worden 22 sociale huurappartementen en 20 middenhuur beneden- bovenwoningen gemaakt.

De rest van de woningen zijn koopwoningen in verschillende prijsklassen. Dit komt overeen met het woonprogramma voor de gemeentelijke kavels zoals op 21 juni 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Zowel qua type woning als qua prijs zijn de woningen divers. De woningen zijn op een goede locatie nabij voorzieningen gelegen. Dit plan vergroot de doorstromingsmogelijkheden in Waddinxveen. Door uitvoering te geven aan dit woonprogramma kan het Sleutelkwartier voldoen aan de doelstelling van 30% sociale huurwoningen in het overkoepelende project. Zo brengt het project De Passage de realisatie van het woningbouwprogramma in het Sleutelkwartier in lijn met het Uitvoeringsprogramma Woonzorgvisie Waddinxveen 2023-2027. Er wordt ruimte gemaakt voor maatschappelijke en commerciële dienstverlening In het plan is ongeveer 1000m2 gemengde bestemming opgenomen. Hier zijn kantoren, dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening planologisch toegestaan. Bij kavel 9 gaat het om de begane grond op de hoek onder de appartementen. Hiermee wordt de bestaande commerciële plint in de Passage afgerond. De begane grond van kavel 7 is een locatie op de hoek, in het zicht van de rotonde, dat ook de gemengde bestemming heeft. Hetzelfde geldt voor de C1000 locatie. Deze functie in de plinten draagt bij aan de levendigheid in het Sleutelkwartier. Op de C1000 locatie wordt om dezelfde reden ook daghoreca (horeca cat. 1) toegestaan. Dit wordt op de hoek mogelijk gemaakt waar een mooie zichtlijn richting de Hefbrug aanwezig is.

Het is geen toevoeging van de planologische mogelijkheden van het aantal vierkante meters horeca. Op kavel 9 is nu daghoreca (horeca cat. 1) mogelijk, dat is in dit plan niet meer mogelijk. De planologische horecamogelijkheden worden dus verplaatst en in oppervlakte ongeveer gehalveerd. De parkeeroplossing is conform het Integraal afwegingskader parkeernormen bij ruimtelijke ontwikkelingen Waddinxveen De parkeeroplossing voor het ontwerpbestemmingsplan De Passage is een gebiedsgerichte uitwerking van het Integraal afwegingskader. Deze parkeeroplossing volgt uit het onderzoek parkeren en verkeersstromen, welke is bijgevoegd als bijlage 3 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan Passage. In de toekomstige situatie zijn 281 parkeerplaatsen nodig, waarvan er 172 bestemd zijn voor de nieuwe ontwikkeling van het bestemmingsplan De Passage. In het onderzoek wordt tevens geadviseerd dat het raadzaam is een parkeerregime rondom blok 7 in te stellen voor korte bezoeken aan bestaande functies (zoals de tandarts, de fysiotherapeut), Met dit advies wordt vooruitgelopen op de actualisatie van het gemeentelijk parkeerbeleid. Het Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan de Passage, bijlage 4 bij dit voorstel, toont aan dat er op een hoogwaardige manier in de benodigde parkeerplaatsen kan worden voorzien. De verkeersstructuur geeft duidelijkheid De Passage blijft autoluw.

Langs het fiets- en wandelpad komt een bomenrij die de structuur van oost naar west versterkt. Het parkeren voor de nieuwbouw vindt achter en onder de gebouwen plaats. In artikel 13.3 van de regels is de parkeerregeling opgenomen, hierdoor zijn voldoende parkeerplaatsen geborgd. In de uitwerking van het plan is aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. De nieuwbouw ten noorden van de Passage wordt ontsloten op de Prinses Beatrixlaan. De nieuwbouw ten zuiden van de Passage wordt ontsloten op de Stationsstraat. De nieuwbouw zorgt voor een toename van 650 verkeersbewegingen per dag. Uit onderzoek (bijlage 3 bij toelichting ontwerpbestemmingsplan) blijkt dat de omliggende wegen de toename kunnen afwikkelen. De aansluiting op de Juliana van Stolberglaan wordt afgewaardeerd waardoor de doorstroming op deze weg verbetert. De milieuomgevingsaspecten zijn beoordeeld door het ODMH

De milieuomgevingsaspecten zijn onderzocht en beschreven in hoofdstuk 5 van de toelichting. De Omgevingsdienst Midden-Holland heeft dit beoordeeld (bijlage 2). De openstaande onderdelen uit de laatste beoordeling zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan worden de aanpassingen opnieuw beoordeeld door het ODMH. Over het algemeen kan gesteld worden dat het woon-leefklimaat meer lijkt op een stadse omgeving dan een dorpse omgeving. Dit heeft te maken met de omliggende wegen, het station en de diverse functies in de Passage die geluid produceren. Bij inbreidingslocaties is dit niet ongewoon. Voor 74 woningen bij kavel 7 kan niet voldaan worden aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Er kan een hogere waarden verleend worden conform de beleidsregel (bijlage 3). Er is aandacht voor een duurzame gebiedsontwikkeling In het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan worden hier kaders voor gegeven. Duurzame gebiedsontwikkeling is een combinatie van maatregelen in de bebouwing en de daarbij horende privéruimtes als tuinen, daken en balkons én de inrichting en aansluiting van de openbare ruimte op de bebouwing. Voor de openbare ruime is een Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan (bijlage 4) gemaakt om de benodigde kaders te onderzoeken en vast te leggen.

Daarnaast wordt het openbaar gebied groen ingericht met diverse soorten vegetatie. De daken worden benut voor energieopwekking en waterbuffer. Daarnaast wordt rekening gehouden met het opvangen van piekbuien door watertuinen aan te leggen. Met deze watertuinen wordt tegemoet gekomen aan de moties die zijn ingediend bij het vaststellen van de Ontwikkelvisie Station tot Brug-gebied in 2017 en waarin het college wordt gevraagd zich in te spannen voor het terug brengen van open water in de Passage. De open waterbakken die oorspronkelijk hiervoor waren opgenomen in het inrichtingsplan van de Passage, dat is vastgesteld door de raad, voldoen niet meer aan deze tijd en zijn vervangen door watertuinen. Deze watertuinen bergen het teveel aan water tijdens hevige regenbuien en zorgen tevens voor meer biodiversiteit in de Passage. De groene daken worden ook voorzien van nestmogelijkheden voor insecten en kleine vogels. Het gebruik van groen en maatregelen om de biodiversiteit te bevorderen worden mee ontworpen in het gevelbeeld. In de regels (3.4.3.) is de regel voor maximale verharding bij tuinen opgenomen. Daarnaast hebben voetgangers en fietsers een centrale plek in het plan. Dit plan is in lijn met de 'Koers naar Duurzaam Waddinxveen'. 3. Er wordt ingestemd met het ontwerpaddendum op de Welstandsnota voor het plangebied Passage en het ontwerpaddendum wordt ter inzage gelegd.

Het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan is een verdere uitwerking van het 'Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling de Passage'. In dit plan zijn stedenbouwkundige kaders opgenomen voor de locaties en wordt het gebruik van kleur en materialen voorgeschreven. Hieronder een aantal belangrijke elementen uit deel C, het Beeldkwaliteitsplan (het volledige plan is opgenomen als bijlage 1 bij het bestemmingsplan) De gevels worden uitgevoerd in een palet van een zandkleurige baksteen waarbij gebruik gemaakt mag worden van hout en groene gevels. Alle woningen aan de Passage hebben een buitenruimte aan de Passage waarbij balkons niet meer dan 1 meter mogen uitsteken. Daarnaast hebben alle woningen aan de Passage ook hier de voordeur. Samen met de Delftse stoep zijn dit voorschriften om een situatie te ontwerpen waarbij mensen elkaar treffen. Natuurinclusief ontwerpen maakt onderdeel uit van dit plan. Voor vleermuizen en diverse vogelsoorten zijn maatregelen opgenomen om ervoor te zorgen dat zij hier kunnen leven.

4. Het ontwerpbestemmingsplan Passage wordt ter kennisneming aangeboden aan de gemeenteraad. Het plan wordt ter kennisneming aan de gemeenteraad aangeboden. De uiteindelijke vaststelling van bestemmingsplannen is een raadsbevoegdheid. 5. Er wordt ingestemd met een blauwe zone in het noordoostelijk deel van het Passagebied. Een blauwe zone is om twee redenen nodig: - Waarborgen van de bereikbaarheid van de ondernemers aan De Passage. Door de parkeerplaatsen in de nabije omgeving van de ondernemers voor kort gebruik te bestemmen blijven deze vrij voor gebruik door bezoekers van de ondernemingen. Verzekeren van de juridische haalbaarheid van de parkeeroplossing. Door het invoeren van een blauwe zone wordt de parkeeroplossing voor het plan juridisch verzekerd. Vervolg Het bestemmingsplan en bijbehoren wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit indienen. Het bestemmingsplan met bijbehorende stukken wordt gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl. De bekendmaking zal in Hart van Holland en op officielebekendmakingen.nl gepubliceerd worden. In november vindt er een 4e informatieavond plaats om het ontwerpbestemmingsplan toe te lichten aan geïnteresseerden. Bijlagen 1. Bestemmingsplan (regels, verbeelding, toelichting en bijlagen) 2. Beoordeling Milieuomgevingsaspecten ODMH 3.

Ontwerpbesluit hogere waarden 4. Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan Samenvatting raadsinformatie en pers Het college heeft ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan Passage. Dit plan maakt de bouw van 158 woningen en ongeveer 1000m2 aan maatschappelijke en commerciële dienstverlening in de plint planologisch mogelijk. Er worden verschillende typen woningen gebouwd in verschillende prijsklassen. Het parkeren vindt onder de gebouwen plaats of aan de achterzijde. De Passage blijft hierdoor autoluw. De parkeerstroken en -garage worden ontsloten via de Stationsstraat en de Prinses Beatrixlaan. Daarnaast blijven er een aantal parkeerplaatsen voor de bezoekers van bestaande functies in de Passage. Deze parkeerplaatsen zijn via de Juliana van Stolberglaan bereikbaar. Er is ook een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan opgesteld om de kwaliteit van de gebouwen en buitenruimte te garanderen. Het plan wordt 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Op 21 november wordt van 19.00 tot 20.30 een inloopavond in het gemeentehuis georganiseerd voor omwonenden en belangstellenden waarbij het ontwerpbestemmingsplan nader wordt toegelicht. Aanmelden kan via info@sleutelkwartier.nl.