Bijlage 1 Massa- en volumestudie fase 2

Ontwikkeling Fase II – Waddinxveen

Colofon Massa- en volumestudie voor beoogde ontwikkeling Centrumplan Waddinxveen – Fase II. MRP Development B.V. MRP Flex Offices in WFC Amsterdam Koningin Wilhelminaplein 1, 9. Etage te Amsterdam. info@mrpdevelopment.nl +31 (085) 017 0031 Datum: 14 januari 2022

Inhoudsopgave Aanleiding ............................................................................................................................................... 4 Locatie ......................................................................................................................................... 5 Kenmerken centrum........................................................................................................................ 5 Stedenbouwkundige Analyse .......................................................................................................... 6 Woonvisie 2018 - 2022 ........................................................................................................................... 6 Beeldkwaliteitsplan 2005.............................................................................................................. 7 Kansen en uitdagingen ................................................................................................................. 8 Visie MRP..................................................................................................................................... 9 Een gezicht voor Waddinxveen .....................................................................................................

10 Haalbaarheid ................................................................................................................................. 11 Shared- space ................................................................................................................................ 12 Bezonningsstudie .......................................................................................................................... 13 BIJLAGE

Aanleiding MRP Development B.V. is voornemens het plangebied behorende tot de afronding van Het Centrumplan Waddinxveen te ontwikkelen tot een woongebied bestaande uit nagenoeg alleen woningbouw. Het plangebied, ook wel Fase 2 genoemd, behoort tot de grondportefeuille van de gemeente Waddinxveen. MRP is als rechtsopvolger van A.S.R. reeds als ontwikkelaar actief in de gemeente in Waddinxveen. Op het moment vordert de bouw van de 23 spoorwoningen in rap tempo en wordt er een plan uitgewerkt voor de kantoorkavel. MRP Development brengt als ontwikkelaar en investeerder werelden bij elkaar. Door verbindingen te leggen met mensen en plekken, creëren we gemeenschappen en levendige woon- en werkomgevingen. MRP ontwikkelt inclusieve plekken waar verschillende mensen wonen, werken en gelukkig zijn. MRP is een snelgroeiend bedrijf met als fundament een familiebedrijf met ruim 100 jaar vastgoedervaring. In de afgelopen maanden hebben er diverse gesprekken plaats gevonden tussen de gemeente Waddinxveen en MRP om tot een overeenkomst te komen voor Fase 2 van het centrum Waddinxveen. MRP heeft op verzoek van de vertegenwoordigers van de gemeente Waddinxveen een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied uitgaande van alleen woningbouw.

Voor deze studie zijn er diverse modellen bestudeerd voor het mogelijk te realiseren programma in relatie tot de ruimtelijke inpassing in het centrum van Waddinxveen. Dit document beschrijft deze studie welke als onderlegger dient voor de verdere uitwerking van de beoogde ontwikkeling en de gesprekken met de gemeente. Er zijn voor de gemeente twee varianten uitgewerkt; conform de Woonvisie van de gemeente Waddinxveen en een variant conform de oorspronkelijke uitgangspunten. In het eerste hoofdstukken worden de voorwaarden van het plangebied beschreven. De woonvisie, het beeldkwaliteitsplan en parkeernormen van de gemeente zijn hierin leidend. Daarnaast, is er een stedenbouwkundige analyse van de locatie gemaakt van waaruit een aantal ruimtelijke randvoorwaarden volgen. Naar aanleiding van deze analyse zijn er een aantal kansen en uitdagingen geformuleerd voor de ontwikkeling. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt de programmatische visie over het plangebied nader toegelicht. Op verzoek van de gemeente heeft MRP twee programmatische varianten onderzocht op haalbaarheid. De eerste variant is gebaseerd op de Woonvisie 2018 – 2022 van de gemeente Waddinxveen, waarin wordt uitgegaan van een gedeeltelijk sociaal woonprogramma. De tweede variant is een geoptimaliseerd woonprogramma welke in zijn volledigheid is bestemd voor de vrije markt.

Het derde hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke visie voor de inpassing van de massa en het volume op het plangebied. In overleg met het Q-team is er gezocht naar een goede en volwaardige afronding van het centrum. Als procesgang voor beide varianten zijn er een viertal scenario’s geformuleerd en uitgewerkt. In samenspraak met het Q-team heeft die geleid tot een voorkeursscenario die in dit hoofdstuk zal worden toegelicht.

Locatie Fase 2 wordt omsloten door de straten; Tussenzicht, Promenade, Oude Dreef en Kanaaldijk.

Afbeelding 1 – Locatie Fase 2

De kavel behoort tot de afronding van het Centrumplan Waddinxveen. De omgeving biedt tal van mogelijkheden gekeken naar de voorzieningen in het gebied. Naast een volwaardig winkelcentrum voor de bewoners van Waddinxveen ligt de kavel in de buurt van het spoor en is het vanuit regionaal perspectief makkelijk te bereiken. Daarnaast, is er sprake van een sterke sociale cohesie en is er werkgelegenheid. In andere woorden, kenmerkend voor Waddinxveen is de ligging tussen de stad en het platteland; Een dorp bij de stad.

Kenmerken centrum Het huidige programma in het centrum bevat circa 60 winkels en 260 woningen, zowel huur als koop, en biedt parkeergelegenheid voor circa 1200 auto’s in de overdekte parkeergarage. Er is sprake van een hoogteverschil van bijna vier meter tussen het plangebied (Fase 2) en het huidige centrum. De promenadetrap, gevestigd aan de Oude Dreef en naast het plangebied, nodigt publiek uit het centrum te betreden en gebruik te maken van de voorzieningen. Het plangebied is gevestigd aan de voorzijde van het centrum en wordt gezien als entreelocatie. Nu wordt het nog gebruikt als parkeerterrein voor bezoekers en waardoor het niet als entreelocatie van het centrum ervaren wordt.

Afbeelding 2 – Doorsnede centrum Waddinxveen

Stedenbouwkundige Analyse Om tot een volwaardig plan te komen dat aansluit op het centrum van Waddinxveen is er een stedenbouwkundige analyse gemaakt. Deze analyse bestaat uit de volgende onderwerpen: -

Structuur Groen Water Bezonning Hoogtes Collectief & Openbaar gebied

(Bijlage A – Presentatie P. 7)

Deze onderwerpen dienen als kernelementen voor de formulering van het plan en zijn van significante invloed geweest op de stedenbouwkundige opzet en beoogde massa’s in het gebied. Dit is gedaan ten behoeve van de aansluiting op het al bestaande centrum. Ook is er een analyse gemaakt van de zichtlijnen en de ontsluiting van het centrumgebied. Fase 2 dient als afronding van het geheel. Dit betekent dat de reeds bestaande zichtlijnen en ontsluitingsroute grotendeels gewaarborgd dienen te worden. Dit is opgenomen in de massa- en volumestudie. (Bijlage A – Presentatie P. 14 & P.19)

Woonvisie 2018 - 2022 De woonvisie van 2018 – 2022 formuleert een aantal harde randvoorwaardes, beschreven in vier pijlers, waaraan de variant conform de Woonvisie aan dient te voldoen. Deze vier pijlers zijn: 1. Beschikbaarheid en betaalbaarheid Kwaliteit en diversiteit, zowel qua woning als woonomgeving. 2. Wonen, zorg en welzijn Contact hebben met anderen en verzorgd worden wanneer dat nodig is. 3. Duurzaamheid Duurzaam bouwen om bij te dragen aan een beter woon- en leefklimaat. 4. Leefbaarheid Prettig en veilig kunnen voelen in de eigen direct woonomgeving. De bovenstaande vier pijlers zijn op de volgende manier geïmplementeerd in het plan voor Fase 2. -

-

-

Variatie in het woningaanbod. Het plan voor Fase 2 biedt woningen aan tussen de 40 en 125+ m2 . Er liggen twee varianten voor. Variant A gaat uit van de oorspronkelijke uitgangspunten en is vrije sector. Variant B is conform de percentages in de Woonvisie (30% sociale huurwoningen, 12% middel dure huur en 10% goedkope koop). De marktvariant beschikt over de zelfde variatie aan vierkante meters per woning. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar wat de markt absorbeert in Waddinxveen. Dit doen we aan de hand van data en kennis opgedaan in de eerdere fases van het Centrumplan. De woningen bevinden zich in het centrum van Waddinxveen en liggen dicht bij de voorzieningen. Ook ouderen kunnen in het plan een geschikte woning vinden. Duurzaamheid is geen keuze meer. MRP richt zich op modulaire projecten die een helder en gezond stedelijk leven voor ogen hebben, met de nadruk op bereikbaarheid, nieuwe mobiliteit en duurzaam energiegebruik.

-

MRP investeert in gemeenschappen op een impactvolle en betekenisvolle manier. De gebouwde omgeving is de basis voor alle sociale vooruitgang, waarbij er rekening gehouden wordt met inclusiviteit en toegankelijkheid. Het doel is te bouwen aan een toekomst waarin iedereen zich thuis voelt.

Afbeelding 3 – Duurzaamheidsdoorsnede beoogde ontwikkeling Fase 2

Beeldkwaliteitsplan 2005 Het beeldkwaliteitsplan uit 2005 dient als uitgangspunt voor de verdere uitwerking van het plan en is ook het toetsingskader van het Q-team. In dit plan zijn verschillende elementen leidend geweest voor de opzet van de massa- en volumestudie. Deze zijn in hoofdlijnen: -

Het creëren van een dynamische ontmoetingsplek waar wordt gewinkeld, gewoond en gerecreëerd. Individuele expressie op de kop van het plangebied, waardoor het centrum zonder aan de omgeving te refereren een eigen gezicht krijgt. De gebouwen zijn als individuele verticale eenheden herkenbaar en hebben een moderne detaillering. Het creëren van een entree met een uitnodigend modern uiterlijk. Volwaardige afronding van het winkelgebied.

De massa- en volumestudie hebben hierop ingespeeld door de bebouwing te laten aansluiten op de al ontwikkelde delen van het Centrumplan. Dit is gedaan door in te spelen op de hoogtes van de bestaande bouw, een verhoogde plint om aan te sluiten op het winkelgebied, de gebouwen in het plangebied zowel afzonderlijk als één geheel vorm te geven en de bewoners en bezoekers te laten beschikken over een semi-openbaar binnen gebied ten behoeve van recreatie en ontmoeting.

Kansen en uitdagingen Het plangebied van Fase 2 biedt zowel kansen als uitdagingen.

Afbeelding 4 – Kansen en uitdagingen Fase 2

Haaks op de grenzen van de kavel is een tapis-roulant gevestigd dat dient als ontsluiting van het centrum en de onderliggende parkeergarage. De tapis-roulant kan gezien worden als hoofdontsluiting voor het winkelend publiek van en naar de parkeergarage. Uit eerder gemaakte afspraken blijkt dat het verplaatsen van de tapis-roulant niet tot de mogelijkheden behoort. In het plan van MRP is derhalve de tapis-roulant geïntegreerd in het bouwblok. Dit brengt echter wel uitdagingen met zich mee. Tijdens de bouw zal hier nadrukkelijk rekening mee gehouden moeten worden. Hedendaags biedt de kavel parkeergelegenheid voor bezoekers en is er sprake van een inrit naar zowel de openbare als de privé parkeergarage voor bewoners. Deze inrit dient in de planvorming van Fase 2 gerespecteerd te worden. Hiermee dient tijdens de bouw rekening mee gehouden te worden. De parkeernota van de gemeente is leidend voor de ontwikkeling. Het beoogde woningbouwprogramma zal moeten voldoen aan deze parkeernota. Dit betekent dat het bouwvolume gelimiteerd is. Fase 2 zal dienen als afronding van het centrum, maar vooral als entree van het centrum. Het vervallen programma van retail, horeca en maatschappelijke functies voortvloeiend uit de reeds gemaakte afspraken betekent een uitdaging voor de plint. De plint zal qua hoogte gelijk zijn aan dat van het winkelgebied. De functie zal echter anders zijn.

Op het moment wordt uitgegaan van nagenoeg uitsluitend woningbouw. Fase 2 biedt kansen het plein gelegen langs Tussenzicht en Onderlangs tot zijn recht te laten komen. Daarnaast is er onderzocht hoe dit plein te verbinden met het binnen gebied van Fase 2. Een eerste verkenning heeft geleidt tot een maken van een knip in de bebouwing.

Tot slot wordt er gezocht naar een samenhang tussen de kantoorkavel en Fase 2. Zo kunnen beide plannen elkaar versterken en het centrum van Waddinxveen voorzien van een volwaardige hoofdentree met als doel Waddinxveen te voorzien van een hoogwaardige stedelijk gezicht.

Afbeelding 5 – Strategieën

Visie MRP Het huidige centrum van Waddinxveen biedt een goede balans tussen openbaar en collectief, door de pleinen in het openbare winkelgebied en de collectieve binnentuinen binnen de bouwblokken. Om deze kwaliteit van het centrum voor te zetten en te verstrekken zal deze balans tussen openbaar en collectief in Fase 2 terugkomen. 4 Strategieën Aan de hand van de stedenbouwkundige analyse en de onderzochte kansen en uitdagingen van de locatie zijn er vier strategieën uitgewerkt en getoetst. De strategieën zijn getoetst op stedenbouwkundige inpassing, ruimtelijke kwaliteit, haalbaarheid, woonvisie en het beeldkwaliteitsplan. De toetsing van de strategieën op de eerder genoemde criteria heeft geleid tot een voorkeursstrategie: strategie 4. Deze strategie biedt een balans tussen openbaar en collectief en is in wezenlijkheid een combinatie tussen de strategieën 2 en 3. De voorkeursstrategie voldoet aan alle criteria. Naast het voldoen aan de criteria haalbaarheid respecteert en versterkt deze strategie de voortzetting van het huidige stedenbouwkundige opzet van het centrum van Waddinxveen en biedt het ruimtelijke kwaliteit.

In onderstaande afbeelding is strategie 4 inzichtelijk gemaakt aan de hand van een exploded view. De belangrijkste elementen zijn in deze afbeelding weergeven.

Afbeelding 6 – Exploded view met uitgangspunten

De positionering van de volumes zorgt ervoor dat er een tweetal pleinen ontstaan. Zo ontstaat er een belangrijk plein aan de hoofdas van het centrum. Dit is een rust punt en tegelijkertijd de entree tot de winkelstraat van Waddinxveen. Het tweede plein dat ontstaat bestaat in de huidige situatie ook, maar de aanvulling van de beoogde bebouwing zorgt voor een juiste afronding van dit plein en zal door zijn rustige ligging een aangename plek zijn om te verblijven.

Een gezicht voor Waddinxveen De volumes zijn in hoogte en opzet afgestemd met de ontwikkeling op de naast gelegen kantoorkavel. MRP ziet een grote kans in de integrale benadering van deze twee ontwikkelingen voor Waddinxveen. Door de juiste afstemming in volume en architectuur wordt er een geheel nieuw gezicht gegeven aan Waddinxveen. Hiervoor zijn er een aantal ontwerpregels geformuleerd voor de verdere uitwerking. Zo zal worden aangesloten op de kantoorkavel, waarbij Fase 2 ook een dubbel hoge plint zal krijgen om aan te sluiten op het winkelgebied. Tevens biedt dit een kans voor het realiseren van duplex woningen. De bovenste laag van de bebouwing zal verbijzonderd worden om zo de aantrekkelijkheid van de bebouwing te verhogen.

Het volume grenzend aan de hoofdontsluiting, de Promenade, markeert de entree tot het gebied en zal dienen als landmark. De aansluiting op het centrum van Waddinxveen wordt verder versterkt door de materialisering en kleur voor van het centrum voor te zetten en te implementeren binnen Fase 2.

Afbeelding 7 – Een gezicht voor Waddinxveen (ontwerpregels)

Haalbaarheid De locatie biedt zoals eerder beschreven veel uitdagingen. De tapis-roulant, de parkeeropgave voor de bewoners en de entree tot de bestaande parkeergarage zijn hierin leidend. Deze dienen verder te worden uitgewerkt. De volumes behorende tot strategie 4 zijn zo opgezet dat deze knelpunten worden ontrafeld. Het parkeren wordt opgelost aan de hand van een parkeergarage, waarbij de bouwblokken zo los mogelijk hieromheen komen te staan. Dit biedt flexibiliteit in het plan en maakt de parkeeropgave haalbaar. Daarnaast, biedt het parkeerdek de kans tot het realiseren van een collectieve binnentuin voor de bewoners.

Shared- space De beoogde bebouwing zal aansluiten op de shared-space dat zich bevind aan de voorzijde van het gebied. MRP is voornemens dit gebied te behouden aan de hand van minimale aanpassingen die ten goede zullen komen van de bebouwing en het centrum.

Afbeelding 8 – Shared- Space

Bezonningsstudie In Nederland zijn geen wettelijke eisen met betrekking tot bezonning c.q. beschaduwing van percelen. Om inzicht te geven in de toekomstige bezonningssituatie is de situatie op maatgevende dagen van de 4 seizoenen in de toekomstige situatie bekeken. Dit zijn de volgende dagen: 1. 21 december: de dag dat de zon het laagst staat; 2. 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 3. 20 maart: de dag dat de zon op 'half staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 4. 22 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 21 december in (wintertijd). Conclusie bezonningsstudie Uit de bezonningsstudie kan geconcludeerd worden dat de schaduwwerking op de belendende percelen ten gevolge van de nieuwbouw van Fase 2 beperkt is. De verschillende jaargetijden geven een beeld van het verloop van de te verwachten schaduwwerking op deze percelen en gebouwen. Met het realiseren van de nieuwbouw zal de beschaduwing van het bouwplan vooral vroeg in de ochtend en laat op de avond over de achterliggende belendende percelen en het plein vallen. Dit is echter niet direct toe te wijzen aan alleen het volume van Fase 2, maar ook aan de nieuwbouw op de kantoor kavel en de bestaande bebouwing. In de middaguren zal de schaduwwerking op het plein beperkt blijven.

Daarnaast, zouden de belendende delen ook onder de beschaduwing vallen conform het oude bouwplan voor Fase 2. Het volume blijft binnen de hoogtes van het huidige bestemmingsplan en wijkt allen ter plaatse van de hoofdas af. Stedenbouwkundige is de hoogte hier belangrijk om een landmark te realiseren die de entree tot het centrum benadrukt (afbeelding 10 – vergelijking bestemmingsplan). De beschaduwing op de binnentuin blijft beperkt eveneens als de beschaduwing op de overige omringende percelen.

Afbeelding 9 - Bezonningsstudie

Afbeelding 10 – Vergelijking bestemmingsplan

BIJLAGE A – Massa- en Volumestudie presentatie

36 99 2.1 18