Bijlage B Beoordelingsrapport SddP De Linde 25 juni 2021

25 juni 2021

Beoordeling projectplan gemeenschapshuis De Linde, Oirlo Aanvraag Schoon door de Poort 2021

Beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’

Beoordeling projectplan De Linde

Samengesteld door Beoordelingscommissie •

Bart Lemmen, Claassen, Moolenbeek & Partners

•

Han Joosen, Exaedes

•

Emmy Stols, gemeente Venray

•

Geert Geujen, gemeente Venray

Beoordeling projectplan De Linde

Inhoud 1

Inleiding

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Beoordeling

1

1.3

Leeswijzer

2

2

Samenvatting projectplan De Linde

3

2.1

Het dorp kiest

3

2.2

Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw

3

2.3

Gevraagde financiële middelen

5

3

Beoordelingssystematiek

6

3.1

Criteria en weging

6

3.2

Beoordelingscommissie

7

4

Beoordeling projectplan De Linde

8

4.1

Beoordeling criteria

8

4.2

Toelichting per criterium

9

5 5.1

4.2.1

Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling

9

4.2.2

Demografie

10

4.2.3

Duurzaamheid (People – Planet – Profit)

10

4.2.4

Zelfwerkzaamheid

11

4.2.5

Multifunctionaliteit en samenwerking

12

4.2.6

Toegankelijkheid/bereikbaarheid

12

4.2.7

Andere mogelijke inkomstenbronnen

13

4.2.8

Rentabiliteit

13

Samenvatting

14

Beoordeling projectplan

14

Bijlage 1: Criteria en deelvragen

16

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

1

Inleiding

Voorliggend rapport bevat de beoordeling die de beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ heeft gegeven over het ingediende projectplan van Stichting Gemeenschapshuis De Linde.

1.1 Aanleiding In 2014 heeft de gemeenteraad van de gemeente Venray vastgesteld dat elke dorps- en wijkgemeenschap zelf de verantwoordelijkheid draagt voor hun gemeenschapsaccommodatie. Concreet betekent dit, dat de besturen van deze accommodaties vanaf 2018 formeel verantwoordelijk zijn voor een zelfstandige, toekomstbestendige exploitatie. Schoon door de Poort Om de gemeenschapsaccommodaties in staat te stellen deze verantwoordelijkheid waar te maken, wil de gemeente eenmalig de totstandkoming van een duurzame exploitatie faciliteren. Dit traject is ‘Schoon door de Poort’ genoemd: de gemeente levert een bijdrage aan de noodzakelijk geachte aanpassingen en de gewenste uitbreidingen, waarna de dorpen en wijken met een schone lei, ‘schoon door de poort’ dus, kunnen beginnen aan hun taak. Bij (financiële) tegenvallers in de exploitatie in de toekomst kan er geen beroep meer gedaan worden op de gemeente. Raamkrediet Voor de uitvoering hiervan is voor de periode 2017 tot en met 2022 het raamkrediet gemeenschapsaccommodaties beschikbaar gesteld. Het toekennen van financiële middelen gebeurt op basis van een door gemeenschap gedragen projectplan, waarmee de besturen hun gemeenschapshuis gereed maken voor deze verzelfstandiging. De verwachting is dat 13 van de 17 gemeenschapsaccommodaties een beroep gaan doen op dit raamkrediet.

Gemeentelijke bijdrage De gemeentelijke bijdrage bedraagt maximaal 2/3 van de noodzakelijk geachte investeringsbehoefte. De financiering van het overige deel is aan de initiatiefnemers zelf.

1.2 Beoordeling Alle ingediende projectplannen worden beoordeeld door een onafhankelijke beoordelingscommissie aan de hand van vooraf door de gemeenteraad vastgestelde criteria en een wegingssystematiek.

1

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

1.3 Leeswijzer Voorliggend beoordelingsrapport is als volgt te lezen: -

In Hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op het door de gemeenschap van Oirlo ingediende projectplan voor de investering van gemeenschapshuis De Linde;

-

Het volgende hoofdstuk (3) beschrijft de wegingssystematiek op basis waarvan de beoordeling tot stand is gekomen;

-

Hoofdstuk 4 gaat in op het oordeel van de beoordelingscommissie. Per beoordelingscriterium zijn de afwegingen van de beoordelingscommissie opgenomen;

-

In Hoofdstuk 5 zijn de belangrijkste conclusies en adviezen samengevat;

-

Bijlage 1 bevat het overzicht van de criteria en de deelvragen, op basis waarvan de beoordeling heeft plaatsgevonden.

2

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

2

Samenvatting projectplan De Linde

Op 2021 heeft Oirlo, als vierde gemeenschap van de gemeente Venray, een projectplan in het kader van ‘Schoon door de Poort’ aangeboden aan Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venray. Dit plan is opgesteld door het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis De Linde in Oirlo.

2.1 Het dorp kiest Het projectplan van De Linde betreft een (bijna) volledige herontwikkeling van het huidige gemeenschapshuis met duurzame investeringen in het gebouw. Het huidige gebouw is deels verouderd. Er is veel en kostbaar achterstallig onderhoud nodig. Het dorp Oirlo staat dus op een kruispunt van ontwikkelingen. Uitvoeren van dat onderhoud dat verscheidene tonnen gaat kosten, waarbij er nog steeds een verouderd gebouw is. Of met de gehele gemeenschap de schouders eronder zetten en een toekomstbestendige, multifunctionele accommodatie realiseren waar nog vele generaties gebruik van kunnen maken. De dorp heeft een duidelijke keuze gemaakt, getuige onderstaand citaat van Paul Classens, voorzitter van de projectgroep De Linde: “Het projectplan is tot stand gekomen doordat verenigingen en inwoners aangegeven hebben zich volledig in te zetten. Ook hebben ze unaniem gestemd voor een toekomstbestendig gemeenschapshuis. Het pand voldoet niet meer aan de verwachtingen van deze tijd. De behoeften van alle verenigingen zijn vertaald naar dit plan. Nagenoeg 100% van alle eisen en wensen worden gerealiseerd door dit plan. De behoeften zijn door een architect verwerkt in een vlekkenplan.

Hierna is een schets gemaakt, die voorziet in een gemeenschapshuis dat passend is voor Oirlo met al haar diverse verenigingen en inwoners.” De Linde moet hét centrale ontmoetingspunt voor de inwoners van Oirlo worden en nog voor vele decennia blijven.

2.2 Grootschalige renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw De transformatie van het dorpshuis valt grofweg in twee bouwprojecten uiteen: -

renovatie en verduurzaming van het bestaande gebouw;

-

realiseren van een nieuwbouwdeel dat aan de BENG norm voldoet.

Verduurzaming van het bestaande gebouw gebeurt door het vergroten van de isolatiewaardes van gevels, daken en vloeren. Ook worden alle ramen, kozijnen en deuren vervangen door isolatieglas en geïsoleerde deuren. Bij het renovatiedeel is gezocht naar een optimale balans tussen wat technisch kan en financieel verantwoord is. Bij de nieuwbouw wordt sowieso uitgegaan van de BENG-normen conform het geldende Bouwbesluit. Het gehele gebouw zal duurzaam worden verwarmd (en ’s zomers gekoeld) door een hybride warmtepomp. Dat wil zeggen, dat het gebouw niet helemaal van het gas afgaat, maar wel

3

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

substantieel minder gas gaat verbruiken dan nu het geval is. De (toename aan) stroom(verbruik) zal grotendeels met eigen zonnepanelen worden gedekt. Uiteraard gelden voor het gehele gebouw ook alle overige eisen uit het Bouwbesluit, waaronder toegankelijkheid en veiligheid. Enkele grote aanpassingen zijn: - multifunctioneler maken van de grote zaal, modernisering keuken, opslag- en sanitaire ruimten: -

nieuwbouw van een zogeheten huiskamergedeelte.

4

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

2.3 Gevraagde financiële middelen De uitvoering van het projectplan van gemeenschapshuis de Linde Oirlo is begroot op €1.782.001,- (incl. BTW). De gevraagde bijdrage aan de gemeente Venray in het kader van ‘Schoon door de Poort’ is hiervan: € 998.052,- (incl. BTW). Het overige benodigde budget wordt gedekt door bijdragen van Stichting De Linde, Dorpsraad Oirlo, provincie Limburg, zelfwerkzaamheid en de BTW-regeling. Voor een bedrag van € 143.400,- (incl. BTW) van de begroting moet nog dekking gevonden worden op basis van datum van dit rapport. Hierbij denkt de projectgroep aan het organiseren van uiteenlopende acties binnen de gemeenschap, zoals obligaties en sponsoring door bedrijven.

5

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

3

Beoordelingssystematiek

3.1 Criteria en weging Met instemming van alle 17 leden van het Gemeenschapshuizen Overleg heeft de Werkgroep Versterking Gemeenschapsaccommodaties de beoordelingscriteria en de systematiek van het wegen van de projectplannen vastgelegd in het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. Deze werkgroep bestond uit een afvaardiging van het bestuur van de gemeenschapshuizen, onder begeleiding van de gemeente. De gemeenteraad heeft de beoordelingscriteria en wegingssystematiek vervolgens vastgesteld op 1 november 2016. Criteria en deelvragen In het document zijn de spelregels voor de (financiering van) investeringsplannen van individuele gemeenschapsaccommodaties in het kader van ‘Schoon door de Poort’ vastgelegd. De inhoudelijke beoordelingscriteria en deelvragen hierbij zijn hierin opgenomen. Bijlage 1 bevat deelvragen die horen bij de criteria. Wegingssystematiek Alle projectplannen worden getoetst op basis van de criteria en weging uit onderstaande tabel.

Criterium

Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling

Projectplan < € 75.000*

Projectplan € 75.000 € 400.000*

Projectplan > € 400.000*

7

8

9

5

6

7

Duurzaamheid (People, Planet, Profit)

6

7

8

Zelfwerkzaamheid

7

8

9

Multifunctionaliteit en samenwerking

4

6

8

5

6

7

4

5

6

7

8

9

MINIMALE TOTAALSCORE

45

54

63

MAXIMAAL TE BEHALEN SCORE

80

80

80

Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)

Toegankelijkheid/bereikbaarheid (fysiek en financieel) Commerciële mogelijkheden Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?)

* Genoemde bedragen zijn totale investeringsbedragen, excl. BTW

Voor elk criterium zijn maximaal 10 punten te behalen (rapportcijfers van 0-10). Per criterium moet het projectplan een minimaal aantal punten behalen, afhankelijk van de omvang van de investering. Daarnaast moet het plan, afhankelijk van omvang van de investering, een minimale totaalscore behalen.

6

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

3.2 Beoordelingscommissie De projectplannen worden getoetst, vooral op (financiële) haalbaarheid, voordat de gemeente haar financiële bijdrage kan vaststellen. Deze toetsing gebeurt door de onafhankelijke beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’. In deze beoordelingscommissie zitten twee medewerkers van de gemeente en twee externe leden met specifieke kennis van bouwkosten, vastgoed, gemeenschapsaccommodaties, financieringsplannen en bedrijfskunde. De beoordelingscommissie heeft een adviserende rol.

7

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

4

Beoordeling projectplan De Linde

4.1 Beoordeling criteria De beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ heeft het projectplan van De Linde beoordeeld op basis van de volgende informatie. Projectplan Dit betreft het ‘Projectplan Gemeenschapshuis De Linde Oirlo, conceptversie en de definitieve versie van 3 juni 2021. Presentatie en rondleiding Op donderdag 21 mei 2021 heeft de Projectgroep De Linde een presentatie aan de beoordelingscommissie gegeven over het projectplan. Hierbij waren drie leden van de beoordelingscommissie aanwezig. (Het vierde commissielid heeft op eigen gelegenheid later nog een bezoek gebracht aan de accommodatie.) Aansluitend vond een rondleiding door het gebouw plaats, waarbij gelegenheid was tot het stellen van vragen. Op deze bijeenkomst heeft de beoordelingscommissie diverse vragen gesteld en zich positief kritisch opgesteld ten opzichte van het projectplan. Naar aanleiding van deze sessie heeft de projectgroep nog aanvullende informatie verstrekt over onder meer de te verwachten demografische ontwikkelingen in het dorp en de toekomstige bezetting van het gemeenschapscentrum. Ook heeft zij de financiële paragrafen meer onderbouwd. Daar had en heeft de beoordelingscommissie bijzondere aandacht voor.

De beoordelingscommissie vraagt zich met name af of de schaalgrootte van het project wel in verhouding staat tot de grootte en potentie van het dorp? Deze twijfel is niet geuit om de projectgroep of het project tegen te werken, of het enthousiasme te temperen, maar om de projectgroep tegen zichzelf in bescherming te nemen. Per slot van rekening moet de beoordelingscommissie beoordelen of de ambities realistisch zijn, ook voor de langere termijn. Los van de beoordeling op afzonderlijke punten heeft de beoordelingscommissie haar grote waardering uitgesproken voor het vele werk dat de enthousiaste projectgroepleden en de gemeenschap van Oirlo heeft verzet. De beoordeling in een notendop: Het projectplan is zeker niet perfect in de zin dat het op alle punten 100% zekerheid biedt. Maar we moeten ook de context van het proces meewegen. Een groep enthousiaste vrijwilligers is met een groot vraagstuk aan de slag gegaan en groeit qua deskundigheid en inzicht zelf ook naarmate het proces vordert. Ofwel, we mogen er vanuit gaan dat, hoewel zij op dit moment misschien niet op alle vragen pasklare antwoorden hebben, die antwoorden in de tijd gezien wel komen. De projectgroep is een lerende organisatie, die als een spons gebruik maakt van veel externe deskundigheid.

En als we het enthousiasme van alle betrokkenen als een factor meewegen, hebben we als beoordelingscommissie er vertrouwen in dat het goed komt met De Linde.

8

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

Scoretabel projectplan De Linde In onderstaande tabel staan de scores op het projectplan. Het projectplan haalt de minimale totaalscore voor projecten van deze schaalgrootte (> €400.000,-). Op zeven van acht beoordelingscriteria halen ze minimale score of zitten ze er iets boven. Alleen op criterium 8, Rentabiliteit en exploitatie’ zitten ze net onder de minimumscore van negen punten. Beoordeling Criterium

Minimale

projectplan De Linde

Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling

score

Conclusie

€400.000 +

9

9

√

7,5

7

√

Duurzaamheid (People, Planet, Profit)

9

8

√

Zelfwerkzaamheid

9

9

√

Multifunctionaliteit en samenwerking

8

8

√

Toegankelijkheid/bereikbaarheid

7,5

7

√

Commerciële mogelijkheden

6,5

6

√

8

9

-

64,5

63

√

Demografie (bevolkingssamenstelling en–omvang)

Rentabiliteit (draagt de investering bij aan meerjarige, positieve exploitatie?) TOTAALSCORE

In paragraaf 3.1 zijn de achtergronden van de wegingssystematiek te lezen en in Bijlage 1 de uitwerking van de criteria en de deelvragen.

4.2 Toelichting per criterium 4.2.1

Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling

Hoofdvraag: Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? Volgens de beoordelingscommissie heeft het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis De Linde buiten twijfel aangetoond dat er onder inwoners, verenigingen en ondernemers veel draagvlak is voor het verbeteren en vergroten van het dorpshuis. Het gebouw is in 1982 in opdracht van de gemeente in 1982 door de toenmalige aannemer Nelissen uit Venray gebouwd. Na twee branden in 1993 en 1995 werd het gebouw met vereende krachten door de gemeenschap weer opgebouwd. Dit zorgt dat er nog steeds veel binding is tussen De Linde en de gemeenschap. Doordat café/cafetaria D’n Terp gaat sluiten, is De Linde straks nog de enige gemeenschapsaccommodatie in deze kern, waar de plaatselijke verenigingen van afhankelijk zijn.

9

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

Alle verenigingen in Oirlo participeren in het gebruik en exploitatie van het gebouw. De gemeenschap probeert alles zelf te doen door inzet van veel vrijwilligers. Zaken die, gezien de veiligheid en dergelijke, beter door een vakman gedaan kunnen worden laten ze dan ook uitvoeren door een vakman. De jeugd is zeer betrokken bij de (door)ontwikkeling van De Linde. Zo vormt de jongerensoos een kweekvijver voor de vrijwilligers en accommodatiebestuurders van de toekomst. Sinds kort is de keet (jongerensoos) gevestigd in het gebouw. Dit zorgt enerzijds voor financiële middelen maar ook voor betrokkenheid vanuit alle leeftijden binnen de gemeenschap van Oirlo. Momenteel kampt De Linde met ruimtegebrek waardoor een aantal verenigingen elders hun onderkomen moeten zoeken (privéruimten en kantorenverzamelgebouw). Het is de bedoeling dat zij allen weer ‘thuis’ kunnen komen in één centrale accommodatie. Na een aantal ‘mislukte’ pogingen om het volledige eigenaarschap over de accommodatie te krijgen, heeft het bestuur van De Linde de overtuiging dat het ‘nu of nooit is’. Daardoor lijken alle betrokkenen tot op het bot gemotiveerd het project tot een succes te maken.

4.2.2

Demografie

Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstelling en/of –omvang? De beoordelingscommissie stelt dat de Projectgroep in de eerste versie onvoldoende aandacht had besteed aan de vraag of er in de toekomst nog wel voldoende inwoners – lees: gebruikers van het gebouw – zullen zijn. Op verzoek van de beoordelingscommissie heeft zij aanvullende gegevens van het ETIL/CBS aan het projectplan toegevoegd, waaruit op basis van ingevoerde variabelen blijkt dat er de komende tien jaar een bevolkingsgroei in Oirlo zal plaatsvinden. Hierbij hebben zij aangetekend dat de ETIL-data gebaseerd zijn op landelijke statistische gegevens, maar dat hierin geen eigen Oirlose ontwikkelingen zijn meegenomen. Gelet op het feit dat momenteel een bouwplan in Oirlo wordt uitgevoerd, lijkt het aannemelijk dat de positieve bevolkingsprognose inderdaad ook voor Oirlo zal gelden. Een indicatie dat er ook in de toekomst voldoende gebruikers van De Linde zijn.

4.2.3

Duurzaamheid (People – Planet – Profit)

Hoofdvraag: Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie? De beoordelingscommissie stelt dat de projectgroep in haar investeringsplannen ruim oog heeft voor de verschillende aspecten van duurzaamheid. Arcadis begeleidt de projectgroep in het gehele project en heeft goede voorstellen gedaan om de accommodatie te verduurzamen. Overigens is bij dit aspect en de uitwerking daarvan gebruik gemaakt van de klankbordfunctie

10

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

die de gemeentelijke adviseur energiebesparing aan inwoners, bedrijven en maatschappelijke instellingen biedt. Deze interactie heeft geleid tot het uitgangspunt dat de bestaande bouw maatschappelijke verantwoord wordt verduurzaamd. Dat wil zeggen dat de investeringen in diverse energiebesparende maatregelen in verhouding staan tot de duurzaamheidswinst. Over de nieuwbouw is steeds het uitgangspunt gehuldigd dat deze aan de BENG-norm voldoet, ook al hoeft dat volgens het voor deze accommodatie geldende Bouwbesluit niet. Gemeente Venray vindt het echter een voorwaarde voor projecten van ‘Schoon door de Poort’ om daar waar mogelijk BENG toe te passen. De projectgroep heeft ook voldoende aangetoond aan de andere aspecten van duurzaamheid te voldoen. Hierbij valt te denken aan de maatschappelijke voorbeeldfunctie van het dorpshuis op het terrein van duurzaamheid en gemeentelijke energietransitie. Verder hebben ze op hun netvlies welke subsidies er op dit terrein beschikbaar zijn of komen. Ook heeft men eerste oriënterende stappen gezet richting gemeente op het terrein van Social Return On Investment (SROI). We hebben er vertrouwen in dat ze daar de gewenste stappen gaan zetten en er een passende modus wordt gevonden om aan het SROI-criterium te voldoen.

In het projectteam zitten leden die bijzonder oog hebben voor duurzaamheid en de realisatie van dit onderdeel in het bijzonder zullen bewaken.

4.2.4

Zelfwerkzaamheid

Hoofdvraag: Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap?

Uit de beoordeling van de beoordelingscommissie blijkt dat het projectplan ruimschoots de vastgestelde vereiste score op het aspect ‘zelfwerkzaamheid’ heeft kunnen behalen. Zowel door het projectteam, die de voortrekkersrol van het project vervult, als door de gebruikersgroepen en overige inwoners wordt bereidheid getoond het verbouwingsplan gezamenlijk te willen gaan realiseren. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt in de volgende onderdelen: ● Tijd: In de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase wordt het werk zowel door het projectteam als de dorpsgemeenschap uitgevoerd. Dit in de vorm van zelfwerkzaamheid. ● Expertise: Inbreng van specifieke kennis en vaardigheden door leden van het Projectteam. De verschillende verenigingen hebben de intentie uitgedragen om mee te werken aan de verbouwing van het gemeenschapshuis. In de intentieverklaring geven de verenigingen aan dat zij bereid zijn om vrijwilligers in te zetten tijdens de uitvoeringsfase van het project. Het beheer en onderhoud van het fysieke gebouw blijft in handen van en voor verantwoording van het bestuur van de Stichting. De exploitatie van het gemeenschapshuis kan alleen gezond worden opgezet dankzij de inzet van vrijwilligers. Op dit moment worden voor grote activiteiten van verenigingen leden van andere verenigingen ingezet (eventueel zelfs in

11

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

uitruil met andere dorpen). Dit zal in de toekomst gehandhaafd blijven. Daarnaast heeft men in de exploitatie een reëel bedrag voor loonkosten opgenomen voor beheerders.

4.2.5

Multifunctionaliteit en samenwerking

Hoofdvraag: Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? De beoordelingscommissie stelt dat de investeringen van De Linde tegemoet komen aan de behoeften van zijn gebruikers en van de gemeenschap. Die behoeften zijn goed onderzocht en aangetoond en in het projectplan gedocumenteerd. Alle verenigingen hebben intentieverklaringen ondertekend om gebruik te zullen maken van de accommodatie en hier hun bijdrage aan te zullen leveren. De accommodatie biedt huisvesting aan meerdere doelgroepen en het is de bedoeling om alle Oirlose verenigingen en activiteiten onderdak te bieden. De projectgroep staat open voor andere mogelijkheden voor gebruik van het gebouw maar is hier nog niet actief naar op zoek gegaan. Men heeft wel al naar WMO-functies gekeken, maar nog geen concrete afspraken met eventuele WMO dienstenaanbieders gemaakt.

4.2.6

Toegankelijkheid/bereikbaarheid

Hoofdvraag: Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. De beoordelingscommissie oordeelt dat het bestuur met het plan inspeelt om het gebouw in de toekomst meer toegankelijk en bereikbaar te maken voor alle doelgroepen. Het bestuur ziet dat de gemiddelde leeftijd van de gebruiker van het gebouw toeneemt en de mobiliteit afneemt. Er worden een of meerdere parkeerplek(ken) voor minder validen aangelegd. Onderdeel van de renovatie is het toegankelijk maken en houden voor minder validen van zalen en toiletgroep. Andere voorzieningen, zoals zelf-opende deur(en) waren al aanwezig. Een kritisch punt ten aanzien van parkeren meer in het algemeen: Ook al gaat een aantal parkeerplaatsen door de gebouwuitbreiding verloren, de projectgroep denkt dat er in de directe nabijheid voldoende ‘overloop’ mogelijkheden zijn. Meer concreet: bestaande parkeerplaatsen in de zijstraat die ook gebruikt kunnen gaan worden. Als beoordelingscommissie vinden wij dat de projectgroep daar wel erg makkelijk over denkt. Ook verbaast het ons enigszins dat de gemeente vindt dat een parkeer(norm)onderzoek ook ‘later’ kan plaatsvinden.

De projectgroep heeft ook goed naar de financiële toegankelijkheid (lees: zaalhuur en andere bijdragen door gebruikers) gekeken. Hoewel dit soort renovaties doorgaans tot hogere

12

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

exploitatielasten van gebouwen leiden, hebben bestuur en projectgroep besloten de zaalhuur niet te verhogen. De basistarieven blijven gelijk met vóór de verbouwing behoudens inflatie; de renovatie mag geen drempel opwerpen voor huidige en toekomstige gebruikers.

4.2.7

Andere mogelijke inkomstenbronnen

Hoofdvraag: Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? De beoordelingscommissie stelt dat de projectgroep De Linde redelijk in beeld heeft welke toekomstige inkomstenbronnen een goede optie zijn. Op dit moment is De Linde financieel gezond. Er is een jaarlijks exploitatieoverschot dat onder de gebruikers volgens een verdeelsleutel wordt verdeeld. De projectgroep gaat er vanuit dat niet alleen de huidige gebruikers in de toekomst zullen blijven, maar dat ook diverse verenigingen en groepen, die nu nog elders hun onderkomen vinden, naar De Linde zullen komen zodra het gebouw gereed is. Het is van belang om hier zekerheid over te verkrijgen en dit vast te leggen in een intentieovereenkomst, offerte en /of anders. Er bestaan weliswaar al verscheidene intentieovereenkomsten, maar nog niet van alle (toekomstige) gebruikers. Een belangrijke, nieuwe inkomstenbron is de omzet van café/cafetaria D’n Terp. De Linde heeft 70% van de huidige omzet van D’n Terp bij haar eigen meerjaren-exploitatie gevoegd. Daardoor wordt die met een factor 3 vergroot en ontstaat er veel meer financiële ruimte. De beoordelingscommissie dient te vermelden dat dit is benoemd en beschreven.

Zij heeft geen inzage gehad in jaarcijfers en/of jaarrekeningen van café/cafetaria D’n Terp, maar beveelt wel aan de gemeente aan hiervan kennis te nemen. Met de uitbreiding van het gebouw ontstaan meer mogelijkheden voor nieuwe gebruikers, of vormen van nieuw gebruik. Ofschoon de projectgroep hier zeker al over heeft nagedacht, zien wij nog te weinig concrete overeenkomsten met nieuwe gebruikers/vormen van nieuw gebruik terug. Hier is voor De Linde nog veel meer winst te boeken.

4.2.8

Rentabiliteit

Hoofdvraag: Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie?

Uit de beoordeling van de beoordelingscommissie blijkt dat het projectplan de vereiste score van rapportcijfer 9 op het aspect ‘rentabiliteit’ niet haalt. Een 8 achten wij wel verantwoord. Op zich ziet het meerjaren-exploitatieoverzicht ziet er goed uit. Men rekent zich niet rijk. Een kritisch punt van de beoordelingscommissie was dat in eerste instantie een meerjarenliquiditeitsprognose ontbrak, hetgeen wel een eis is bij projecten boven de vier ton. De

13

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

projectgroep heeft deze informatie later nog bijgevoegd. Ook heeft de beoordelingscommissie de projectgroep geadviseerd meer duidelijkheid aan te brengen ten aanzien van de BTW. In een bepaald overzicht zat wel en in andere geen BTW. Verder heeft de beoordelingscommissie het advies mee gegeven om te kijken naar een partner die de BTW eventueel wil/kan voorfinancieren, zodat de investering lager wordt. Die BTW kan dan later met die partner worden verrekend, aangezien De Linde die van de fiscus terugkrijgt. Enkele positieve kanttekeningen bij het exploitatieoverzicht: -

Men neemt ‘slechts’ 70% van de omzet van D’n Terp over;

-

Men heeft compensatieopties als het financieel tegenzit. Zo kan men de verdeelsleutel van revenuen bij acties door verenigingen e.d. aanpassen ten gunste van het dorpshuis.

-

Er zijn loonkosten voor twee parttime medewerkers begroot, zodat er zekerheid is over een goed beheer van het gebouw.

-

Men kan spelen met de ‘eindejaarsuitkering’ aan de gebruikers (winstdeling). Wel is het van belang de huidige gebruikers tijdig te informeren dat wellicht de komende jaren geen sprake kan zijn van winstdeling.

-

Enkele bedenkingen: a. De stichting investeert zelf € 50.000 uit eigen middelen uit de begroting. Wij kunnen niet zien of dit qua inbreng en balansverhouding reëel is. b. In de exploitatie zien we geen jaarlijkse voorziening (=reservering) voor groot onderhoud van het gebouw. Nu zal groot onderhoud de eerste vier jaar niet of nauwelijks nodig zijn, maar toch is nodig jaarlijks ca. 30 mille te reserveren. Voorbeeld: een warmtepomp heeft een economische levensduur van vijftien jaar. Vervanging is een kostbare zaak. c. We hebben geen jaarstukken van D’n Terp gezien en kunnen dus ook niet beoordelen of de in de toekomst aan zichzelf toegerekende omzet reëel is. Nu verwachten we niet dat de cijfers niet kloppen, we kunnen ze echter niet verifiëren. We adviseren de gemeente dat wèl te doen.

5

Samenvatting

5.1 Beoordeling projectplan Het bestuur van Stichting Gemeenschapshuis De Linde heeft kunnen aantonen dat er veel draagvlak is onder de gemeenschap van Oirlo voor de investeringen die voortvloeien uit het projectplan en dat zij rekening houdt met de demografische ontwikkelingen in de nabije toekomst. Verder heeft de Stichting oog voor de verschillende aspecten van duurzaamheid, zoals het opwekken van duurzame energie en het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. De investeringen in De Linde zijn noodzakelijk en komen tegemoet aan de behoeften van haar gebruikers en van de gemeenschap. De vernieuwing zorgt er bovendien voor dat het gebouw

14

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

zowel fysiek als financieel bereikbaar is voor iedereen en tot meer verhuurmogelijkheden leidt. De Linde zal gebruik maken van het verdwijnen van D’n Terp, waardoor zij de enige plaatselijke gemeenschapsaccommodatie wordt en daarmee haar financiële armslag flink vergroot kan worden. Uit de beoordeling blijkt verder dat het projectplan aan zo goed als alle vastgestelde vereisten voldoet. Een punt van aandacht/zorg is en blijft de schaalgrootte van het project. Er zijn (financiële) afbreukrisico’s. Maar, alles overwegende, achten wij deze risico’s aanvaardbaar. Met de kwaliteit van het (energiezuinige) gebouw, het draagvlak in het dorp en de geprognotiseerde, positieve exploitatie is er een solide basis voor de toekomst. De beoordelingscommissie geeft, met de gemaakte opmerkingen in haar achterhoofd, een positief advies af. We achten de projectgroep en het bestuur van De Linde er klaar voor zijn om ‘Schoon door de Poort’ te gaan.

15

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

Bijlage 1: Criteria en deelvragen De beoordelingscommissie van ‘Schoon door de Poort’ beoordeelt de ingediende projectplannen van de gemeenschapsaccommodaties op basis van het document ‘Criteria, deelvragen en wegingssystematiek projectplannen gemeenschapsaccommodaties Schoon door de Poort 2017 – 2022’. De gemeenteraad heeft dit document vastgesteld op 1 november 2016. Hierin is bepaald dat de investerings- c.q. projectplannen minimaal de volgende criteria moeten bevatten: 1.

Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling

2.

Demografie

3.

Duurzaamheid

4.

Zelfwerkzaamheid

5.

Multifunctionaliteit en samenwerking

6.

Toegankelijkheid/bereikbaarheid

7.

Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca

8.

Rentabiliteit.

Deze onderdelen dienen afzonderlijk in het projectplan te worden omschreven. Een aantal criteria vertonen gelijkenis of een grote samenhang met elkaar. Daarom zijn per aandachtspunt hulpvragen geformuleerd. 1. Draagvlak en gemeenschapsontwikkeling Hoe groot is het draagvlak in de gemeenschap voor de gemeenschapsaccommodatie? 

Is de al dan niet aangepaste/gerenoveerde accommodatie wat de bewoners/gebruikers willen? Is dit aan te tonen?



Staat de gemeenschap er achter en steken zij energie/tijd/expertise/financiën in de accommodatie?



Hoe is de dialoog met de gemeenschap verlopen?



Heeft het traject nieuwe initiatieven gegenereerd?

2. Demografie Heeft het plan aandacht voor ontwikkelingen met betrekking tot bevolkingssamenstellingen – omvang? (Op basis van actuele cijfers E’til-prognose op te vragen bij de gemeente) -

Welke demografische ontwikkelingen spelen binnen de gemeenschap en op welke termijn?

-

Houdt de investering in de accommodatie rekening met deze ontwikkelingen?

3. Duurzaamheid (People – Planet – Profit) De gemeente Venray heeft de ambitie om in 2030 CO2 neutraal te zijn. Om deze doelstelling te halen is actie nodig van alle inwoners. Door het op andere wijze inzetten van het geld van de jaarlijkse energierekening kunnen gebouwen worden verduurzaamd. Tevens heeft de gemeente, zoals vele Nederlandse gemeenten voor de klimaattop van november 2015 in Parijs een steunverklaring ondertekend, die inhoudt dat de gemeente zich samen met haar inwoners inzet op een klimaatneutraal Nederland in 2050 doorenergiebesparing, duurzaam bouwen en renoveren, duurzaam inkopen verminderen en hergebruik van afval, circulaire economie, duurzame mobiliteit en duurzame opwekking van energie. Heeft het plan aandacht voor duurzaamheid en continuïteit van de accommodatie?

16

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

-

Draagt het plan bij aan duurzaamheid? Hoe?

-

Wat is het huidige energielabel van de gemeenschapsaccommodatie? Welke gedragsmaatregelen en energetische gebouwmaatregelen (energiebesparing en opwekking duurzame energie) stelt u voor? Heeft u de afgelopen jaren een energiescan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? Kunt u inzicht geven in de kosten en de baten van de maatregelen (bijvoorbeeld terugverdientijd, verbetering comfort)?

-

Heeft u daar deskundige kennis bijgehaald? Zo ja, welke/van wie? Wilt u gebruikmaken van een second opinion door het lokale netwerk Venray Energiezuinig?

-

Heeft u gebruik gemaakt van de aantrekkelijke financieringsvoorwaarden (subsidie en lening) t.b.v. energetische maatregelen voor gemeenschapsaccommodaties van derden? Tip: de provincie Limburg heeft in juni 2016 een subsidieregeling voor o.a. gemeenschapsaccommodaties aangekondigd.

-

Gaat u gebruik maken van duurzame (bouw-)materialen? Zo ja, hoe en in welke mate?

-

Hoe is het beheer van de exploitatie geregeld? In hoeverre is de inzet van vrijwilligers geborgd?

-

Op welke wijze geeft u invulling aan de gemeentelijke voorwaarde om gedurende de realisatie van uw plan Social Return Of Investment (SROI) toe te passen? Het stimuleren van lokale werkgelegenheid is een speerpunt in het arbeidsmarktbeleid van de gemeente Venray. Zij maakt op deze wijze gebruik van de mogelijkheid om bij aanbestedingen sociale aspecten te betrekken door eisen te stellen aan de werknemers, die de opdrachtnemer zal inzetten voor de uitvoering van de opdracht. De gemeente stelt de eis dat er een bepaald percentage langdurig werklozen, jongeren in opleiding of arbeidsgehandicapten wordt ingezet door de opdrachtnemer.

4. Zelfwerkzaamheid Welke inzet/prestaties levert de gemeenschap? -

Levert de gemeenschap zelfwerkzaamheid in de uitvoeringsfase? Welke en in welke mate? Is deze financieel te vertalen?

-

Genereert de gemeenschap bijdragen vanuit sponsoring en particuliere fondsen? Zo ja, welke?

-

Welke financiering(-smogelijkheden) bieden hogere overheden als de provincie Limburg? Zie ook de samenwerking tussen provincie Limburg en het Oranjefonds (zoek op internet naar: Samenwerkingsfonds Limburg | Oranje Fonds brengt ons bij elkaar)

-

Hoe groot is de financiële bijdrage van de gemeenschapsaccommodatie zelf?

-

Exploiteert, beheert en onderhoudt de gemeenschap de accommodatie op eigen kracht, nu en/of in de toekomst? Is het uitgangspunt Schoon door de Poort!

5. Multifunctionaliteit en samenwerking Staat de accommodatie open voor alle gebruikersbehoefte vanuit de gemeenschap? -

Biedt de accommodatie huisvesting aan meerdere doelgroepen? Welke?

-

In hoeverre kunnen ruimten fysiek worden gedeeld om te komen tot een zo optimaal mogelijke bezetting?

-

Gemeenschapsaccommodaties zijn inzetbaar voor allerlei WMO-gerelateerde functies; van eetpunten tot dagbestedingsactiviteiten. Welke WMO-activiteiten vinden in de

17

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

bestaande situatie al plaats? Is de behoefte aan nieuwe functies inzichtelijk gemaakt? Spirato biedt hiervoor de WMO-scan aan (zoek op internet naar: WMO-scan voor gemeenschapshuizen | Spirato). Heeft u een WMO-scan laten uitvoeren? Zo ja, wilt u deze scan s.v.p. toevoegen? Welke voorstellen uit de scan wilt u wel/niet gaan uitvoeren? En hoe zijn de activiteiten door uw gemeenschap geregeld/geborgd? Initiatiefnemers die een WMO-activiteit willen opzetten, kunnen via de gemeente hierin ondersteund worden en vanuit het Ontwikkelbudget zijn er mogelijkheden voor subsidie (als wordt voldaan aan bepaalde criteria). -

Staat de accommodatie ook open voor ander gebruik dan sociaal culturele activiteiten, zoals steunpunt voor thuiszorg, spreekuur maatschappelijk werk of een woningcorporatie?

-

In hoeverre is door fysieke samenvoeging van functies uit andere accommodaties een synergie tussen gebruikers te bewerkstelligen? Maar ook; wat betekent dat voor het voortbestaan van de accommodaties waar die functies vertrekken?

6. Toegankelijkheid/bereikbaarheid Is bewust stilgestaan bij het aspect Bereikbaarheid & Toegankelijkheid van de accommodatie en daarin een afweging met gezond verstand gemaakt? Zowel de fysieke bereikbaarheid van het gebouw als de financiële toegankelijkheid van activiteiten. -

Zijn de uitgangspunten van Agenda 22 (klik op: https://www.venray.nl/bis/dsresource?objectid=17079&type=org) toegepast? Zo ja, welke (ontwerp-)keuzes zijn gemaakt?

-

Is er advies gevraagd van het Gehandicapten Platform Venray (GPV)? Zo ja, in welke planfase? En hoe luidt het advies? In welke mate is het advies opgevolgd? Na (her-) opening keurt het GPV en geeft het Lokaal Toegankelijkheidssymbool af.

-

Leidt de financiering van het projectplan tot hogere kosten van huurders/gebruikers? Zo ja, zijn/blijven de activiteiten financieel bereikbaar voor bewoners met een smallere beurs?

18

Beoordeling projectplan De Linde, 25 juni 2021

7. Andere mogelijke inkomstenbronnen, waaronder horeca Zijn er kansen voor het toepassen van andere activiteiten, rekening houdende met horeca en eventueel andere commerciële activiteiten? Kunnen (para-)commerciële activiteiten aanvullend worden ingezet om de exploitatie te versterken? -

Bestaat de mogelijkheid dat commerciële partijen ruimten gaan huren en gebruiken, al dan niet permanent? (Denk aan vergaderingen, opleidingen, exposities en demonstraties)

-

Hoe is beheer en exploitatie van deze functie(s) georganiseerd?

-

Wie loopt het ondernemersrisico voor de commerciële activiteiten? En pakken commerciële activiteiten wel gunstig uit op de exploitatie?

-

In hoeverre staat de sociale doelstelling van de accommodatie onder druk door inpassing van (para-)commerciële activiteiten? Blijven gemeenschapsactiviteiten vóór (para-)commerciële activiteiten gaan? Zo ja, (hoe) is dat geborgd?

-

Heeft afstemming met lokale horecaondernemers plaatsgevonden? (zoek op internet naar: Verordening op de paracommercie Venray 2014)

8. Rentabiliteit Draagt de investering bij aan een meerjarige, positieve exploitatie? -

Is de investering verwerkt in de meerjaren-exploitatie (minimaal 5 jaren na de investering)?

-

Is de huidige exploitatie in beeld gebracht, dus zonder investering (t.b.v. nulmeting)?

-

Is rekening gehouden met de ontwikkeling van kosten/inkomstenposten in de exploitatie?

-

Bij investeringen boven € 150.000,=; hoe ziet de meerjaren-liquiditeitsprognose er uit?

-

Met wie is het projectplan opgesteld en afgestemd? Is hiervoor (extern) financiële en fiscale deskundigheid ingezet (denk aan BTW in relatie tot stichting)? Tot welke inzichten heeft dit geleid?

19