5.1 Toelichting (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
Toelichting TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22x Heidseweg 56 te Heide 12 mei 2026
Toelichting TAM-IMRO Heidseweg 56
Toelichting TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22x Heidseweg 56
Opdrachtgever:
Venterra B. V. Noorderpoort 11a 5916 PJ Venlo
Locatie:
Heidseweg 56 5812 AB Heide ,
Rapportnummer Ven. hei. TAM. 25 Status Concept
Embridge Nederland BV Willem II Singel 42 6041 HT Roermond Telefoon: 0475-420191 E-mail: info @embridge.nl KvK: 13036743 IBAN: NL53RABO0303441194 ,
Datum 12 mei 2026 Projectnummer 20250155
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Inhoudsopgave 1.
Inleiding 1. 1 1. 2 1. 3 1. 4 1. 5
2.
4.
1 1 1 2 2
Huidige situatie en nieuwe situatie
3
Beschrijving huidige situatie Beschrijving nieuwe situatie Landschappelijke inpassing Beschrijving strijdigheid Duurzaamheid
3 4 7 7 7
2. 1 2. 2 2. 3 2. 4 2. 5 3.
Aanleiding Plangebied Omgevingsplan Planvorm Opzet van de ruimtelijke motivering
1
Relevant ruimtelijk beleid
8
3. 1 Inleiding 3. 2 Rijksbeleid 3. 2. 1 Omgevingswet 3. 2. 2 Besluit kwaliteit leefomgeving 3. 2. 3 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3. 2. 4 Conclusie 3. 2. 5 Ladder voor duurzame verstedelijking 3. 2. 5. 1 Wettelijk kader 3. 2. 5. 2 Planspecifiek 3. 2. 5. 3 Conclusie 3. 2. 6 Conclusie Rijksbeleid 3. 3 Provinciaal beleid 3. 3. 1 Omgevingsverordening Limburg 2021 (Ovl 2021) 3. 3. 2 Provinciaal woonbeleid 3. 3. 3 Conclusie provinciaal beleid 3. 4 Regionaal beleid 3. 5 Gemeentelijk beleid 3. 5. 1 Omgevingsvisie Venray 2023 3. 5. 2 Ruimtelijk Kwaliteitskader 3. 5. 3 Toetsing aan artikel 3. 7. 17 3. 5. 4 Afwijkingsbevoegdheid (artikel 18. 6 onder d. omgevingsplan) 3. 5. 5 Conclusie
8 8 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 12 12 14 15 17
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
18
4. 1 4. 2 4. 2. 1 4. 2. 2 4. 3 4. 3. 1 4. 3. 2 4. 3. 3 4. 4 4. 4. 1 4. 5 4. 5. 1 4. 5. 2
Inleiding Duurzaamheid Regelgeving Conclusie Bodem en asbest Beoordelingskader Planspecifiek Conclusie bodem Spuitzonering Conclusie Verkeer en parkeren Wegverkeer Parkeren
18 18 18 18 19 19 19 19 20 21 22 22 22
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
5.
4. 5. 3 Conclusie verkeer en parkeren 4. 6 Activiteiten en milieuzonering 4. 6. 1 Beoordelingskader 4. 6. 2 Voorgenomen ontwikkeling 4. 6. 3 Toetsing 4. 6. 4 Conclusie 4. 7 Geluid 4. 7. 1 Beoordelingskader 4. 7. 2 Besluit kwaliteit leefomgeving 4. 7. 3 Eisen bij meer geluid dan de standaardwaarden 4. 7. 4 Geluid tot en met grenswaarde 4. 7. 5 Beleid gemeente Venray 4. 7. 6 Beoordeling geluid wegverkeer 4. 7. 7 Toetsing industrielawaai 4. 7. 8 Conclusie geluid 4. 8 Luchtkwaliteit 4. 8. 1 Beoordelingskader 4. 8. 2 Conclusie 4. 9 Geur 4. 9. 1 Regelgeving 4. 9. 2 Planspecifiek 4. 9. 3 Conclusie 4. 10 Water 4. 10. 1 Regelgeving 4. 10. 2 Planspecifiek 4. 10. 3 Riolering 4. 10. 4 Conclusie 4. 11 Soorten en gebiedsbescherming 4. 11. 1 Beoordelingskader 4. 11. 2 Onderzoek flora & fauna 4. 11. 3 Stikstofdepositie 4. 11. 4 AERIUS-berekening 4. 11. 5 Conclusie 4. 12 Archeologie en cultuurhistorie 4. 12. 1 Beoordelingskader 4. 12. 2 Planspecifiek 4. 12. 3 Cultuurhistorie 4. 12. 4 Conclusie 4. 13 Omgevingsveiligheid 4. 13. 1 Beoordelingskader 4. 13. 2 Toetsing 4. 13. 3 Conclusie 4. 14 Gezonde fysieke leefomgeving 4. 14. 1 Beoordelingskader 4. 14. 2 Toetsing gezonde fysieke leefomgeving 4. 14. 3 Conclusie
22 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 29 29 29 29 29 30 31 31 31 31 31 32 32 32 32 32 33 33 33 33 33 33
Toelichting op de regels
34
5. 1 5. 2 5. 2. 1 5. 2. 2 5. 2. 3 5. 2. 4 5. 2. 5
Inleiding Opzet regels Preambule Inleidende bepalingen Functies en activiteiten Algemene bepalingen Overgangs- en slotbepalingen
34 34 34 34 35 35 35
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
5. 3 6.
Bijlagen
Nadere toelichting op de regels
35
Financieel-economische uitvoerbaarheid
37
6. 1 6. 2 6. 3 6. 4 6. 4. 1 6. 4. 2 6. 4. 3
37 37 37 37 37 37 37
38
Inleiding Economische uitvoerbaarheid Kostenverhaal Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inleiding Participatietraject Zienswijzen
embridge e
Toelichting TAM-IMRO Heidseweg
environment matters
1.
56
Inleiding
Aanleiding het voornemen (geanonimiseerd) Familie eeft 1.1
om de percelen kadastraal bekend Venray, sectie N, nummers 1438, bestemming. Het perceel is op dit moment bestemd als Agrarisch met een bedrijfswoning. De herontwikkeling op dit perceel betreft het omzetten van agrarisch bedrijf naar woningbouw en maatschappelijk gebruik.
1439
en
1833 te veranderen
van
Onderliggend document betreft de toelichting toegelicht, gemotiveerd en onderbouwd.
1439
bij het bestemmingsplan
waarin
het
plan wordt
Plangebied
1.2 Het
behorende
plangebied en
betreft het
1833. Het
perceel
plangebied
heeft
dat kadastraal bekend een
oppervlakte
van
staat
als gemeente Venray, sectie N,
nummer
1438,
50.655 m?.
Figuur 1: plangebied 1.3
Omgevingsplan
Het
gelden planologisch regime is vastgelegd in het omgevingsplan van de gemeente Venray. Ter plaatse van het plangebied geldt het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit betreft de bruidsschat, het Bestemmingsplan Buitengebied 2010 en de daaropvolgende herzieningen, evenals het Bestemmingsplan Heide. Daarnaast geldt voor een deel van de locatie ook een omgevingsvergunning uit 2015. Hoofdzakelijk is er sprake van een agrarische functie, echter heeft een deel van de locatie de functie maatschappelijk, en is maatschappelijk gebruik ook toegestaan ter plaatse van de omgevingsvergunning. Onderstaande
Ven.hei.TAM.25
afbeelding geeft
het
geldende bestemmingsplan
1
weer.
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Figuur 2 uitsnede plankaart tijdelijk Omgevingsplan gemeente Venray
Planvorm
1. 4
Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen waaronder de onder de Wro vastgestelde bestemmingsplannen en wijzigingsplannen en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. ,
,
Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en de overige regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2. 4 en 22. 6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege wijzigen. Voor de realisatie van het onderhavige plan wenst de gemeente Venray het Omgevingsplan van de gemeente Venray te wijzigen met gebruikmaking van de TAM-IMRO regeling. Deze tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) is ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte – IMRO-standaard en de digitale voorziening op https://ruimtelijkeplannen. nl/ Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd mag de procedure daarna ook volgens de systematiek van TAM-IMRO worden afgerond. De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de geometrisch bepaalde planobjecten vervat in het GML-bestand NL. IMRO. 0984. TAM25020 -va01. In paragraaf 1. 2 van deze motivering is een overzichtskaart van het werkingsgebied c. q. plangebied opgenomen. ,
1. 5
Opzet van de ruimtelijke motivering
Het tweede hoofdstuk van deze ruimtelijke motivering geeft achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande en beoogde situatie. In het derde en vierde hoofdstuk wordt het project getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk vijf bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zes komen de financiële uitvoerbaarheid aan de orde.
Ven. hei. TAM. 25
2
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
2. Huidige situatie en nieuwe situatie 2. 1
Beschrijving huidige situatie
De huidige locatie is een agrarisch bedrijf. Het perceel kent een bedrijfswoning schuur en landbouwgrond(en). De locatie heeft de bestemming ‘enkelbestemming agrarisch’. Op deze bestemming is het nu mogelijk om de gronden te gebruiken voor dagrecreatief gebruik agrarisch grondgebruik en het uitvoeren van een agrarisch bedrijf wat geen intensieve veehouderij bevat. Daarnaast is er op de locatie de bestemming maatschappelijk aanwezig waar een zorgboerderij gevestigd zit. ,
,
Figuur 3: bestaande situatie ter hoogte van de woning
Ven. hei. TAM. 25
3
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Figuur 4: bestaande situatie bestemmingsvlak maatschappelijk
2. 2
Beschrijving nieuwe situatie
De situatie die dit plan beoogt betreft twee delen. Op het westelijke deel van het plangebied is enkel sprake van het in het omgevingsplan consolideren van een onherroepelijke omgevingsvergunning uit 2015. Vanwege dit consoliderende karakter hoeft dit deel van het plan niet aan de orde komen bij de beleid en milieutoetsing in de volgende hoofdstukken. De nieuwe ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt betreft het bouwvlak aan de oostzijde van het plangebied. Het voornemen is om die locatie om te schakelen van agrarisch naar wonen en tevens de bedrijfswoning te splitsen in twee woningen. Dit alles op basis van de -onder de Omgevingswet formeel niet meer bruikbare maar wel als afwegingskader inzetbare- wijzigingsbevoegdheid 3. 7. 17 en de afwijkingsbevoegdheid uit artikel 18. 6 onder d van het bestemmingsplan buitengebied 2010 herziening regels (vastgesteld op 20 september 2017). De voorwaarde die de gemeente in het principebesluit heeft gesteld is het slopen van de twee achterop het bouwvlak gelegen landbouwschuren. ,
,
,
Ven. hei. TAM. 25
4
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Figuur 5: Nieuwe situatie bij de woning
Ontwerp splitsen woning Bij het ontwerp van de woningen is bewust gekozen om de gebouwvorm in harmonie te houden met de bestaande woning. De karakteristieke contouren blijven behouden terwijl de goot- en nokhoogte licht zijn aangepast om te kunnen voldoen aan de hedendaagse isolatie-eisen. De buitenwerkse maten van het hoofdgebouw blijven ongewijzigd waarmee het oorspronkelijke volume en de ruimtelijke beleving intact blijven. Aan de straatzijde blijven de kenmerkende bovenramen in de kozijnen behouden zoals die ook in de huidige situatie aanwezig zijn. De voordeur is op dezelfde plek geplaatst als in de oorspronkelijke woning terwijl de ingang van de tweede woning aan de linkerzijde is gepositioneerd conform de wens van de gemeente. Omdat de onderbouw van de huidige woning niet voldoet aan de actuele bouweisen wordt deze in zijn geheel opnieuw opgebouwd. Beide woningen krijgen een volwaardig en zelfstandig karakter met een goede oriëntatie en zicht op de straat. Daarmee ontstaat een zorgvuldig gescheiden tweewoningenstructuur waarbij ieder huis zijn eigen identiteit en privacy behoudt. Het ontwerp verwijst subtiel naar de agrarische oorsprong van de locatie door het toepassen van boerderijelementen zoals ronde en gebogen ramen. Grote raampartijen aan de linkerzijde en achterzijde van beide woningen zorgen voor veel daglicht en een sterke relatie met de omgeving.
De sloop van de voormalige stallen ,
,
,
,
,
,
,
,
Ven. hei. TAM. 25
5
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
maakt ruimte voor een meer open erfstructuur waardoor er een fraai zicht ontstaat op het achterliggende landschap. ,
Figuur 6:Schets woningsplitsing
Figuur 7: Uitbreiding bestemmingsvlak ‘Maatschappelijk’.
Ven. hei. TAM. 25
6
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
2. 3
Landschappelijke inpassing
Het project is landschappelijk inpasbaar doordat de aanwezige schuren gesloopt gaan worden op de locatie. De splitsing van de woning voldoet hiermee aan artikel 18. 6 van het vigerende bestemmingsplan. Ten behoeve van de twee woningen worden op eigen terrein 2x2 parkeerplaatsen gerealiseerd (zie afbeelding 5). De uitbreiding van het bestemmingsvlak maatschappelijk is al goedgekeurd met de vergunning die is afgegeven in 2015. Dit betekent dan ook dat de uitbreiding van het bestemmingsvlak maatschappelijk past binnen de bestaande landschappelijke inpassing.
2. 4
Beschrijving strijdigheid
Het initiatief past niet rechtstreek binnen het vigerende omgevingsplan. Er moet een functiewijziging van agrarisch naar wonen en een woningsplitsing worden. Voor wat betreft de splitsing van de woning kent het vigerende omgevingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Voor het toevoegen van de bestemming Maatschappelijk is dit er niet. Beide zaken worden in dit TAM-IMRO plan meegenomen. Zie in de onderstaande figuur 8 de uitwerking van de verschillende functies binnen het plangebied.
Figuur 8: uitwerking plangebied met woon- en maatschappelijke locatie.
2. 5
Duurzaamheid
De woningen worden rekening houdend met de cultuurhistorische waarde van het gebouw verduurzaamd. De buitenwerkse maten van de woning worden niet gewijzigd. Het isoleren van de woning vindt plaats binnen de bestaande omvang van de woning. Er wordt gewerkt met een gecertificeerd bedrijf in verband met de aanwezigheid van beschermde soorten. Hierbij wordt voldaan aan de normen uit het Bbl. ,
Ven. hei. TAM. 25
,
7
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
3. Relevant ruimtelijk beleid 3. 1
Inleiding
Het wijzigingsbesluit zoals dit voorligt is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk beschrijft het relevante omgevingsbeleid van Rijk provincie en gemeente en een toetsing van het wijzigingsbesluit aan die kaders. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze ruimtelijke motivering afgewogen. ,
3. 2 3. 2. 1
Rijksbeleid Omgevingswet
De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is met het oog op duurzame ontwikkeling de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu gericht op het in onderlinge samenhang: a. Bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit voor inwoners ; b. Doelmatig beheren gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. ,
,
,
,
3. 2. 2
Besluit kwaliteit leefomgeving
Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Deze komen voort uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels: 1. Regels die in acht moeten worden genomen ; 2. Regels waar rekening me moet worden gehouden ; 3. Regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Hoofdstuk 5 van het Bal bevat onder meer regels ten aanzien van onderzoeksinspanningen die voor specifieke voorgenomen activiteiten verricht dienen te worden. De betreffende onderzoeken worden in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke motivering aangehaald.
3. 2. 3
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In de Nationale Omgevingsvisie de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven zoals klimaatverandering energietransitie circulaire economie bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit het kernbegrip. ,
,
,
,
,
,
,
,
De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving zowel van de boven- als de ondergrond zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies ; 2. Kenmerken en identiteit van een gebeid staan centraal ; 3. Afwentelen van gevolgen wordt voorkomen. ,
,
,
,
Het streven naar integraliteit een belangrijk onderdeel van de NOVI komt prioriteiten te weten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie ; • Duurzaam economisch groeipotentieel ; Sterke en gezonde steden en regio’s ; • • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. ,
,
samen
in vier verschillende
,
Ven. hei. TAM. 25
8
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de werkwijze zoals opgenomen in de drie afwegingspricipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het voorliggende planvoornemen zijn: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving ; • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit ; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en fysieke leefomgeving. • ,
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt indien nodig jaarlijks geactualiseerd. ,
,
3. 2. 4
,
Conclusie
Het planvoornemen ziet toe op de herontwikkeling van het perceel in Heide. Met de herontwikkeling van het terrein wordt invulling gegeven aan het bevorderen van de fysieke leefomgeving. Het stoppen van een agrarisch bedrijf en dit omzetten naar een woonbestemming draagt bij aan de woningopgave en woningbehoefte voor de eigen bewoners van Heide. Daarnaast draagt het behouden van maatschappelijk gebruik aan het perceel bij aan het principe van duurzame ruimtelijke ontwikkeling en het zorgdragen voor een goede leefomgevingskwaliteit. Onderhavige ontwikkeling speelt daarmee in op de geformuleerde belangen uit de NOVI. Verder zijn er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding als gevolg van deze ontwikkeling.
3. 2. 5 Ladder voor duurzame verstedelijking 3. 2. 5. 1 Wettelijk kader Artikel 5. 129g van het Bkl schrijft voor dat voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met het ook op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden dient te worden met: a) De behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling ; b) Als de voorgenomen stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van een stedelijk gebied aangetoond is dat er geen mogelijkheden zijn voor realisatie van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling binnen dat stedelijk gebied of stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van dat stedelijk gebied. ,
,
,
In het Bkl worden de begrippen ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ gedefinieerd. In artikel 5. 129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ gedefinieerd: • Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie kantoren een detailhandel voorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. ,
,
,
,
In de bijlage van het Bkl is stedelijk gebied als volgt omschreven: • Stedelijk gebied: het samenstel van bebouwing voor wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel en horeca en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. ,
,
,
,
3. 2. 5. 2
Planspecifiek
Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ,
Ven. hei. TAM. 25
9
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Het onderhavige plan is dus niet een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
3. 2. 5. 3
Conclusie
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is niet van toepassing op onderhavig plan.
3. 2. 6
Conclusie Rijksbeleid
Onderhavige ontwikkeling raakt geen rijksbelangen en is niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat onderhavig initiatief niet in strijd is met het relevante rijksbeleid.
Provinciaal beleid
3. 3
De Provinciale Omgevingsvisie is per 25 oktober 2021 in werking getreden. De Provinciale Omgevingsvisie Limburg vervangt het voormalige ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg’ (POL2014). De omgevingsvisie is een lange termijnvisie met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg zich in de periode 20302050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden namelijk: ,
,
,
De provinciale omgevingsvisie (POVI) vastgesteld op 1 oktober 2021 richt zich op de langere termijn (20302050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen bodem infrastructuur milieu ruimtelijke economie water natuur luchtkwaliteit landschap en cultureel erfgoed. Maar ook het aspect gezondheid en een gezonde leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie meegenomen. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Een grote opgave is op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Conjuncturele ontwikkelingen en migratiestromen beïnvloeden vraag en aanbod op de woningmarkt. Daarnaast zien we dat de woonvraag verandert waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Daardoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen en lokaal een overschot aan incourante plannen en woningen. De provincie beschouwt daarom alle woningbouwontwikkelingen als een provinciaal belang. Het belang is een woningaanbod/ planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar. ,
Van belang hierbij is een aantrekkelijke sociale gezonde en veilige leefomgeving. Het gaat dan om het behoud van de leefbaarheid in de dorpen. Hierbij hoort ook de verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad de toegankelijkheid beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen en het klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving. ,
,
,
,
3. 3. 1
Omgevingsverordening Limburg 2021 (Ovl 2021)
Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe (provinciale) omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Daartoe hebben Provinciale Staten van Limburg in december 2021 de Omgevingsverordening Limburg 2021 (OvL2021) vastgesteld. In hoofdzaak is de nieuwe OvL2021 een beleidsneutrale omzetting van de OvL2014. Weliswaar is sprake van een aantal gewijzigde onderwerpen. Dit betreft instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen zonne-energie na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingnormen voor internationale werknemers. ,
,
Hoewel het onderwerp wonen ter sprake komt heeft deze instructieregel geen invloed op onderhavige planontwikkeling. De planontwikkeling ligt op grond van de provinciale kaarten in het buitengebied. Planologisch gezien ligt de te splitsen boerderij in de bebouwde kom. De logische lijn der bebouwing is gelegen na de te splitsen boerderij.
Ven. hei. TAM. 25
10
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
De splitsing van de woning is reeds binnenplans voorzien in het vigerende omgevingsplan en de toevoeging van de bestemming ‘maatschappelijk’ is in overeenstemming met de verleende vergunning uit 2015.
3. 3. 2
Provinciaal woonbeleid
In de Omgevingsverordening Limburg 2021 wordt ingegaan op woningbouwplannen. Ten aanzien van nieuwe woningen geldt op provinciaal niveau het volgende: De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: Rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie ; Sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek ; Over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio NoordLimburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken ; Het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring bedoeld in afdeling 14. 5. ,
,
3. 3. 3
Conclusie provinciaal beleid
Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid is gemotiveerd dat initiatief binnen het provinciale beleid past. ,
3. 4
Regionaal beleid
Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 De gemeente Venray heeft samen m et de gemeenten in Noord-Limburg (Beesel bergen Gennep Horst aan de Maas Mook en Middelaar Venlo en Peel en Maas en de provincie Limburg) afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. Op 22 september 2020 de geactualiseerde ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 20202024’ vastgesteld. In de regionale woonvisie staat omschreven welke opgaven er bestaan op de woningmarkt in Noord-Limburg. De belangrijkste opgaven die worden genoemd in de regionale woonvisie zijn de mismatch tussen de woningbehoefte en woningvoorraad en de zoektocht om alle doelgroepen een plek te geven binnen onze woningmarkt. ,
,
,
,
,
Hierbij dienen de huishoudprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter de kwalitatieve toets is leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: • Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen ; • Gekeken dient te worden naar koppelkansen ; • Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot ; • Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte ; • De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na ; • Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. ,
,
,
Aanvullend is daarnaast in de Regionale Woonvisie tevens opgenomen dat: • Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. 18 Hoofdstuk 3 • Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. ,
,
Ven. hei. TAM. 25
11
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
• •
Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren maar vooral om de doorstroming te bevorderen. ,
Afweging De beoogde ontwikkeling voorzien in de realisatie van één extra wooneenheid. De splitsing is in overeenstemming met artikel 18 van het vigerende omgevingsplan. Hiervoor is een toets aan de woonvisie niet nodig.
3. 5 3. 5. 1
Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Venray 2023
De gemeenteraad van Venray heeft op 21 december 2023 de Omgevingsvisie Venray vastgesteld. In de omgevingsvisie laat de gemeente zien voor welke uitdagingen zij staat en waar zij als gemeente naar toe wil in de toekomst. De belangrijke waarden van Venray wil de gemeente beschermen en versterken. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillende opgaven zoals de klimaatverandering de energietransitie en de woningbouw om het woningtekort op te lossen. In de omgevingsvisie komen de verschillende opgaven samen in 5 integrale hoofdambities voor de komende 10 à 20 jaar: • Groen wonen voor iedereen ; • Een gezond Venray heeft de toekomst ; • Venray bloeit bruist en boeit ; • Natuurlijk Venray ; • Ambities in regionaal perspectief. ,
,
Wonen Venray en de dorpen kennen een fijn woonklimaat. Tegelijkertijd kent de gemeente een woningtekort. Zowel voor jongeren als voor ouderen. De gemeente wil bouwen voor behoefte en sturen op meer kwaliteit van woningen. Oplossingen ziet de gemeente in het bouwen van woningen die meer aansluiten bij het toekomstperspectief. Een vooruitblik in de toekomst laat ons zien dat: er voldoende groen en ruimte is waar Venraynaren elkaar dicht bij huis kunnen ontmoeten en er passende woningen zijn voor jong en oud. Venray gaat hierbij voor woongebieden die over een aantal jaar veranderd zijn in groene wijken en dorpen waar jong en oud over een woning beschikken die past bij hun levensfase en levensstijl. In het toekomstig Venray ziet de gemeente voldoende betaalbare en voldoende nultredenwoningen. Dit alles in een groene woonomgeving bijzondere woonvormen en vitale gemeenschappen die voor elkaar zorgen. De mens staat centraal en inwoners hebben de kansen en keuzemogelijkheden om te kunnen deelnemen aan de samenleving. Denk bijvoorbeeld aan de toegang tot voorzieningen en vervoer. ,
Planspecifiek Op grond van het vigerende omgevingsplan is het mogelijk de functie agrarisch te wijzigen in wonen (artikel 3. 7. 17). Daarnaast is het mogelijk een woning onder voorwaarden te splitsen (artikel 18. 6) Het plan voorziet in het combineren van beide mogelijkheden. In de boogde situatie is aan een deel van het agrarisch bouwvlak de funtcie wonen toegekend ten behoeve van twee woningen die gesitueerd zijn in de huidige boerderij. Dit voornemen wordt hieronder achtereenvolgens getoetst aan het ruimtelijke kwalitetistkader (RKK) de regeling voor omzetting van agrarisch naar wonen en de regels voor woningsplitsing. .
,
3. 5. 2
Ruimtelijk Kwaliteitskader
Ruimtelijk kwaliteitskader Venray Het ruimtelijk kwaliteitskader (RKK) van de gemeente Venray biedt richtlijnen voor het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente. Het kader legt vast welke waarden en karakteristieken belangrijk zijn om te behouden en welke randvoorwaarden gelden voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het RKK biedt criteria en richtlijnen die helpen bij het beoordelen van nieuwe projecten maar ook bij het behoud en versterken van de bestaande karakteristieke kwaliteiten van Venray. ,
Ven. hei. TAM. 25
12
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Conform het RKK ligt het plangebied in ‘oude ontginningsgebieden’ zonder nader bepaald perspectief. ,
Figuur 9: uitsnede kaart RKK.
Het plangebied ligt tegen de dorpskern aan van Heide. Planologisch gezien ligt de locatie in de bebouwde kom omdat de logische lijn der bebouwing pas eindigt na de planlocatie. Voor deze gebieden gelden de volgende waarden: a. Afwisseling tussen open en gesloten gebieden door variatie aan groenstructuren op erfranden en perceelsgrenzen b. Laanbeplanting langs wegen c. Mozaïekstructuur en diversiteit in kavelgrootte d. Bebouwing veelal gelegen in linten of bebouwingsclusters Gezien het feit dat het bestaande bouwvlak van het agrarisch bedrijf aan het dorp grenst en de bedrijfswoning feitelijk onderdeel is van het lint aan de Heidseweg wordt feitelijk op de locatie alleen voldaan aan de waarde onder d. Aan deze waarde wijzigt niets de bestaande boerderij wordt enkel gesplitst waardoor twee woningen ontstaan. De situering wijzigt echter niet de woningen maken nog steeds de lintbebouwing onderdeel uit van de lintbebouwing aan de Heidseweg. ,
,
,
Figuur 10: overzicht bebouwingslint.
Ven. hei. TAM. 25
13
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Planspecifiek Het plangebied bevindt zich binnen het deelgebied 'Esgronden'. Kenmerken van dit gebied betreffen: • Kleinschalige verkaveling en bebouwing langs de historische wegen • Veelal kleine verkavelingen in diverse richtingen vooral op de flanken van de essen en aan historische wegen. De essen om Leunen zijn aan de binnenzijde van de randweg bebouwd elders aan de buitenzijde. • Akkerbouw op de es vollegrond tuinbouw Voorliggend plan voorziet niet in ruimtelijke ingrepen. Het plan heeft geen gevolgen met betrekking tot de uitstraling van het landschap het erf of bebouwing. Het plan is daarmee passend binnen het RKK. ,
,
,
,
3. 5. 3
Toetsing aan artikel 3. 7. 17
In deze paragraaf wordt ingegaan op de beoordelingscriteria uit artikel 3. 7. 17 inzake de omzetting van de agrarische functie naar wonen. a. ter plaatse alle agrarische bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd ; Ter plaatse is geen agrarisch bedrijf meer actief. De activiteiten zijn gericht op de zorgboerderij b. de wijziging enkel is toegestaan binnen de gebiedsaanduiding 'overig - agrarisch gemengd' ; In het omgevingsplan is ter plaatse de gebiedsaanduiding opgenomen.
c.
het aantal woningen niet mag toenemen ; De woningsplitsing waardoor een extra woning ontstaat wordt in paragraaf 3. 5. 4 apart beoordeeld. ,
d.
e.
f.
de natuurlijke cultuurhistorische visueel-landschappelijke abiotische en archeologische waarden niet onevenredig mogen worden aangetast ; Als gevolg van de omzetting naar wonen worden geen waarden aangetast. Er worden alleen stallen gesloopt. Dit heeft geen invloed op natuurlijke en visueel landschappelijke waarden De invloed van het plan op de cultuurhistorische en archeologische waarden is in paragraaf 3. 5. 4 nader toegelicht. er geen sprake mag zijn van een onevenredige verkeersaantrekkende werking ; De aantrekkende werking van het agrarisch bedrijf is groter dan de verkeersaantrekkende werking van 2 woningen. er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein ; Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gemaakt zie ook paragraaf 2. 2 sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid. De sloop van de stallen en het bewonen van de bestaande woning zijn milieuhygiënisch uitvoerbaar. ,
,
,
,
g.
Ven. hei. TAM. 25
14
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
3. 5. 4
Afwijkingsbevoegdheid (artikel 18. 6 onder d. omgevingsplan)
In het vigerende omgevingsplan (bestemmingsplan Buitengebied Venray) is in artikel 18 een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het splitsen van woningen. In dit artikel is het beleid aangaande splitsing vormgegeven. Bij splitsing moet voldaan worden aan de volgende eisen. 1. 2.
de splitsing dient bij te dragen aan het behoud van de cultuurhistorische landschappelijke en/of architectonische waarden ; de architectonische vormgeving en het (agrarische en) stedenbouwkundige karakter mogen niet wezenlijk worden aangetast waarbij in ieder geval beide woningen naar de straatkant zijn gericht en ontsloten of dat het totaal erf van de woning zo ruim en vrij is gelegen dat er sprake kan zijn van twee volwaardige gescheiden woningen' sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid ; herbouw van (een deel van) het hoofdgebouw is alleen toegestaan als het bijdraagt aan het behoud of versterking van de waarden genoemd in sub 1 ; het bestaande grondoppervlak mag niet worden vergroot ; de bestaande inhoud van het hoofdgebouw dient in totaal minimaal 1000 m³ te bedragen ; er dient een sloop te worden gerealiseerd dat in volume (bovengronds) gelijk is aan de helft van het bestaande gebouw dat wordt gesplitst onder de voorwaarden dat ; gesloopt wordt binnen een of meer van de voor het buitengebied geldende bestemmingsplannen van de gemeente Venray ; alleen de te slopen gebouwen die op die locatie niet vallen binnen het daar op grond van de bouwregels toegestane maximale bebouwingsvolume worden in de berekening meegenomen ; de te slopen gebouwen dienen legaal aanwezig te zijn op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en mogen niet onder een
andere regeling of verzoek vallen ; aan de omgevingsvergunning voor het splitsen van de woning wordt de voorwaarde verbonden dat splitsing pas is toegestaan wanneer de sloop heeft plaatsgevonden ; alle te slopen gebouwen en de daarbij behorende bouwwerken en bouwdelen zoals aanbouwen overkappingen bijbehorende ondergrondse (kelder-)ruimten fysieke erfafscheidingen voederplaten en andere erfverhardingen dienen gesloopt te worden ; alleen bovengrondse gebouwen worden meegerekend bij het te bepalen sloopvolume ; ,
,
,
3. 4. 5. 6. 7.
,
8. 9.
,
,
10. 11. 12.
,
,
,
13.
,
,
,
Planspecifiek Het plan voldoet aan de uitgangspunten van het beleid. Hieronder is dit nader toegelicht. 1. de splitsing dient bij te dragen aan het behoud van de cultuurhistorische landschappelijke en/of architectonische waarden ; a. De woning aan de Heidseweg 56 Heide kent een rijke historie en is nog een historisch waardevol pand in het dorp Heide. De oorspronkelijke langgevelboerderij komt uit 1875. Gebouwd door de overgrootvader van de huidige eigenaar. Rond 1965-1970 is een gedeelte van de boerderij reeds gesloopt en is de boerderij helemaal wonen geworden. Het woonhuis heet (net als de zorgboerderij) " de Lorr." Deze tekst staat met grote letters op de voorgevel van het huis geschreven. Deze naam komt van Jan de Lorr. Jan de Lorr was generaties geleden een berucht smokkelaar. De huidige bewoners en eigenaren van Zorgboerderij zijn nazaten van Jan de Lorr. De verhalen van Jan de Lorr zijn misschien wel de bekendste verhalen in de historie van Heide: In het begin van de 19e eeuw genoot dorpsbewoner Jan Janssen (alias Jan de Lorr) bekendheid in de Peelregio. Jan werd geboren te Someren in 1780 en huwde met Gertude Jenniskens woonachtig te Heide op de hoeve Theuws Plats. Haar ouders Jenniskens - Aan 't Heck behoorden tot de grootste schapenhouders in dit deel van de Peel.
Het kruis op hun graf aan de noordzijde van de Sint-Petrus' Bandenkerk te Venray getuigt van hun welstand. Jan de Lorr stond centraal in smokkelverhalen waarin hij douaniers te slim af was. Deze verhalen werden door generaties bewoners aan elkaar doorverteld. Rond 1990 werd er te Heide een musical gewijd aan de avonturen van Jan de Lorr. Nazaten van De Lorr (Janssen) zijn nog steeds in Heide en de omgeving woonachtig. Zo is er een zorgboerderij genoemd naar De Lorr. Fameus is de Lorbaan die niet ver van Heide vanuit America richting Venray ,
,
Ven. hei. TAM. 25
15
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
loopt. Onduidelijk is of deze oude smokkelroute naar Jan de Lorr genoemd is of misschien omgekeerd. de architectonische vormgeving en het (agrarische en) stedenbouwkundige karakter mogen niet wezenlijk worden aangetast waarbij in ieder geval beide woningen naar de straatkant zijn gericht en ontsloten of dat het totaal erf van de woning zo ruim en vrij is gelegen dat er sprake kan zijn van twee volwaardige gescheiden woningen' a. Bij het ontwerp van de woningen is bewust gekozen om de gebouwvorm in harmonie te houden met de bestaande woning. De karakteristieke contouren blijven behouden terwijl de goot- en nokhoogte licht zijn aangepast om te kunnen voldoen aan de hedendaagse isolatieeisen. De buitenwerkse maten van het hoofdgebouw blijven ongewijzigd waarmee het oorspronkelijke volume en de ruimtelijke beleving intact blijven. Aan de straatzijde blijven de kenmerkende bovenramen in de kozijnen behouden zoals die ook in de huidige situatie aanwezig zijn. De voordeur is op dezelfde plek geplaatst als in de oorspronkelijke woning terwijl de ingang van de tweede woning aan de linkerzijde is gepositioneerd conform de wens van de gemeente. Omdat de onderbouw van de huidige woning niet voldoet aan de actuele bouweisen wordt deze in zijn geheel opnieuw opgebouwd. Beide woningen krijgen een volwaardig en zelfstandig karakter met een goede oriëntatie en zicht op de straat.
Daarmee ontstaat een zorgvuldig gescheiden tweewoningenstructuur waarbij ieder huis zijn eigen identiteit en privacy behoudt. Het ontwerp verwijst subtiel naar de agrarische oorsprong van de locatie door het toepassen van boerderij-elementen zoals ronde en gebogen ramen. Grote raampartijen aan de linkerzijde en achterzijde van beide woningen zorgen voor veel daglicht en een sterke relatie met de omgeving. De sloop van de voormalige stallen maakt ruimte voor een meer open erfstructuur waardoor er een fraai zicht ontstaat op het achterliggende landschap. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid ; a. Er is bij deze splitsing voldaan aan alle gestelde normen van milieuaspecten. Deze worden in de motivering van het TAM IMRO plan omschreven of hier zijn onderzoeken naar verricht. herbouw van (een deel van) het hoofdgebouw is alleen toegestaan als het bijdraagt aan het behoud of versterking van de waarden genoemd in sub 1 ; a. Zie toelichting onder sub 1. De splitsing van de woning draagt bij aan de versterking van de architectonische waarden. het bestaande grondoppervlak mag niet worden vergroot ; a. Het bestaande grondoppervlak van het hoofdgebouw wordt iets kleiner van 201m2 het nieuwe bedraagt 197m2. Het wordt dus niet vergroot. De bijgebouwen aan de achterzijde worden wel iets groter. Deze gaan van 35m2 naar 42m2. Dit is o. a.
nodig voor de dikkere spouwmuren en compensatie van het hoofdgebouw. In totaal is het grondoppervlak 239m2. de bestaande inhoud van het hoofdgebouw dient in totaal minimaal 1000 m³ te bedragen ; a. De inhoud van de bestaande woning bedraagt 1145 m3. er dient een sloop te worden gerealiseerd dat in volume (bovengronds) gelijk is aan de helft van het bestaande gebouw dat wordt gesplitst onder de voorwaarden dat ; i. gesloopt wordt binnen een of meer van de voor het buitengebied geldende bestemmingsplannen van de gemeente Venray ; alleen de te slopen gebouwen die op die locatie niet vallen binnen het daar op grond van de ii. bouwregels toegestane maximale bebouwingsvolume worden in de berekening ,
2.
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
3.
4.
5.
,
6. 7.
,
,
,
,
meegenomen ;
iii.
de te slopen gebouwen dienen legaal aanwezig te zijn op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en mogen niet onder een andere regeling of verzoek vallen ; a. Er wordt voldaan aan alle bovenstaande punten. De sloop is 573m3 tbv sloopcompensatie Heidseweg van bovengrondse schuren die legaal zijn gebouwd binnen het bp Buitengebied Heide. De totale sloop van de gebouwen is 552m2/ 1577m3 aan de omgevingsvergunning voor het splitsen van de woning wordt de voorwaarde verbonden dat splitsing pas is toegestaan wanneer de sloop heeft plaatsgevonden ; ,
8.
Ven. hei. TAM. 25
,
16
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Conform afspraak tussen initiatiefnemer en gemeente Venray is in de anterieure overeenkomst van het TAM IMRO plan Heidseweg 56 te Heide opgenomen dat de schuren binnen twee jaar na vaststelling van het TAM IMRO plan gesloopt moeten zijn. 9. alle te slopen gebouwen en de daarbij behorende bouwwerken en bouwdelen zoals aanbouwen overkappingen bijbehorende ondergrondse (kelder-)ruimten fysieke erfafscheidingen voederplaten en andere erfverhardingen dienen gesloopt te worden ; a. Twee schuren achter de woning aan Heidseweg 56 te Heide worden helemaal gesloopt. 10. alleen bovengrondse gebouwen worden meegerekend bij het te bepalen sloopvolume. a. Er wordt in totaal 552m2 en 1577m3 bovengrondse schuren gesloopt. De sloop tbv opsplitsen woning Heidseweg = 573m3 a.
,
,
,
,
,
,
3. 5. 5
Conclusie
Het initiatief past binnen het gemeentelijke beleid.
Ven. hei. TAM. 25
17
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
4. Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4. 1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier bij de voorgenomen activiteiten rekening is gehouden met diverse aspecten uit de fysieke leefomgeving om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor een aantal aspecten zijn nadere onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlagen aan deze ruimtelijke motivering toegevoegd.
4. 2 4. 2. 1
Duurzaamheid Regelgeving
Uit de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet vloeit voort dat deze onder meer is gericht op een duurzame ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat de wet voorziet in een ontwikkeling van de fysieke leefomgeving die tegemoet komt aan de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzame ontwikkeling is een breed begrip waar een veelheid aan onderwerpen onder kan vallen zoals energietransitie en klimaatadaptatie. In de NOVI is daarom 'ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie' als prioriteit opgenomen. Daarnaast vallen onder het begrip duurzaamheid ook onderwerpen als mobiliteit duurzaam bouwen en biodiversiteit. Het beleid ten aanzien van energietransitie en klimaatadaptatie vloeit voort uit nationale programma's die vervolgens regionaal zijn uitgewerkt (Regionale Energiestrategie Nationale Klimaatadaptatiestrategie). De doelstellingen die hieruit voortvloeien zijn vervolgens integraal opgenomen in het gemeentelijk beleid met name de Omgevingsvisie. Deze is weer uitgewerkt in programma's. Het omgevingsprogramma Venray Vergroent sluit hierop aan. ,
,
,
,
,
Klimaat Om invulling te geven aan de in de NOVI beschreven prioriteit 'Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie' dient bij de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c. q. aan activiteiten rekening te worden gehouden met maatregelen ten aanzien van klimaatadaptatie. Onder klimaatadaptatie wordt verstaan: het tijdig en effectief aanpassen aan het actuele of verwachte klimaat. Daardoor kan schade door klimaatverandering beperkt worden. In de Omgevingsverordening Limburg is in artikel 3.5 lid 1 voorgeschreven (instructieregel) dat de motivering bij een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van bevat van (a) de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's en gevolgen van klimaatverandering en (b) de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico's en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Bij die beschrijving dient in ieder geval te worden ingegaan op wateroverlast overstroming en droogte. ,
,
,
,
Voor klimaatadaptatie is het belangrijk om integraal te werken en meekoppelkansen met andere ruimtelijke ontwikkelingen te benutten. Er zijn veel mogelijkheden om de aanpak en maatregelen uit de verschillende transities te combineren. Hierbij kan gedacht worden aan waterberging in natuurgebieden groen in de stad en vermindering van hitte in de bebouwde omgeving. Ten behoeve van deze wijziging van het omgevingsplan zijn mogelijke meekoppelkansen geïnventariseerd en is de aanvaardbaarheid van deze wijziging van het omgevingsplan ten aanzien van het aspect 'klimaatadaptatie' beoordeeld. ,
Planspecifiek Onderhavig plan betreft een zeer kleine ontwikkeling waarbij stallen gesloopt worden en een woning wordt gesplitst. De bijdrage aan het klimaat is daarom voornamelijk gelegen in minder verharding en isoleren van de woningen. Hiermee wordt energie bespaard.
4. 2. 2
Conclusie
Het aspect 'duurzaamheid' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Ven. hei. TAM. 25
18
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
4. 3 4. 3. 1
Bodem en asbest Beoordelingskader
Op basis van paragraaf 5. 1. 4. 5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22. 2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.
4. 3. 2
Planspecifiek
Door HMB is een verkennend bodemonderzoek uitgevoegd Bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat plaatselijk in de bodem verhoogde gehalten met zware metalen PCB PAK minerale olie en OCB boven de normwaarde landbouw/natuur aanwezig zijn. Ter plekke van de voormalige bestrijdingsmiddelenkast wordt de voormalige tussenwaarde voor DDD overschreden. De interventiewaarde wordt echter niet overschreden en in de ondergrond is geen sprake van een (voormalige) tussenwaarde overschrijding. Gelet op de aangetoonde gehalten en het aantal grondmonsters in de geanalyseerde grondmengmonsters is het niet aannemelijk dat ter plaatse van de onderzoekslocatie verhoogde gehalten boven de interventiewaarden worden aangetoond. ,
,
,
,
De verhoogde gehalten zware metalen minerale olie PAK en PCB kunnen (grotendeels) gerelateerd worden aan de aangetroffen asfalt baksteen puin en/of slakken in de bodem. De bijmengingen zijn waarschijnlijk in de bodem terechtgekomen als gevolg van bouw- en/of sloopwerkzaamheden op het terrein. Aangezien uit oude topografische kaarten blijkt dat er na circa 1950 geen noemenswaardige bouw- en/of sloopwerkzaamheden in de buurt van de betreffende boringen hebben plaatsgevonden is het aannemelijk dat de bodemverontreinigingen zijn ontstaan vóór 1950. ,
,
,
,
,
De verontreiniging met OCB is waarschijnlijk te relateren aan de voormalige opslag van bestrijdingsmiddelen. Gelet op de periode waarin de bestrijdingsmiddelenkast aanwezig is geweest is het aannemelijk dat deze verontreiniging is ontstaan na 1987. Voor dergelijke verontreinigingen geldt de zogenaamde “zorgplicht voor de bodem” van toepassing. Op grond van deze zorgplicht is er een wettelijke verplichting tot het saneren van de vastgestelde verontreiniging voor zo ver redelijkerwijs verlangbaar. ,
In het grondwater van de onderzoekslocatie is een verhoogd gehalte barium aangetoond. Het aantreffen van zware metalen (waaronder barium) in het grondwater is in de regio Noord- Limburg een bekend verschijnsel. Het verhoogde gehalte barium betreft vermoedelijk een verhoogde achtergrondconcentraties. Ter plaatse van de proefgaten A15 B7 t/m B9 (druppelzone 3) en B10 t/m B12 (druppelzone 4) is asbest aangetoond. De gehalten in de grond blijven echter ruimschoots onder de geldende normen (grenswaarde voor nader bodemonderzoek en de interventiewaarde). Ter plaatse van de proefgaten B1 t/m B6 (druppelzones 1 en 2) is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. ,
4. 3. 3
Conclusie bodem
De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie vormt met uitzondering van de bodemverontreiniging met OCB geen directe belemmeringen voor de aanvraag van een omgevingsvergunning en/of bestemmingsplanwijziging. De verontreiniging met OCB ter plekke van de voormalige bestrijdingsmiddelenkast dient in het kader van de zorgplicht verwijderd te worden. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek wordt verwacht dat ter plaatse van de onderzoeklocatie sprake zal zijn van de aanwezigheid van heterogeen verdeelde bodemverontreinigingen met zware metalen minerale olie PAK en PCB als gevolg van het decennialange bedrijfsmatige gebruik. ,
,
,
,
Ven. hei. TAM. 25
19
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
4. 4
Spuitzonering
Bij het mogelijk maken van een nieuwe voor drift gevoelige functie in de nabijheid van locaties die het toepassen van chemische gewasbeschermingsmiddelen niet uitsluiten is aandacht voor spuitzones nodig. Dit in verband met de risico’s voor de volksgezondheid vanwege eventuele blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen via drift. ,
,
,
Nabij de planlocatie zijn enkele percelen met een agrarische bestemming waar in beginsel gewasbeschermingsmiddelen kunnen worden gebruikt. Op basis van jurisprudentie wordt in de praktijk dan een spuitzone voor een voor driftgevoelige locatie aangehouden van 50 m gemeten vanaf de locatiegrens. Deze 50 m is in diverse uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS bijvoorbeeld de uitspraak van 23 september 2009 in zaak nr. 200900570/1/R2) als “in het algemeen niet onredelijk” bevonden en geldt als een vaste richtafstand waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. ,
,
,
Voor het plangebied geldt dat het rood omlijnde gebied (zie Figuur 11) onderdeel uitmaakt van het TAM-IMRO plan. Voor de agrarische percelen binnen het plangebied wordt een beperking opgenomen voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen binnen 50 meter van gevoelige bestemmingen (Wonen en Maatschappelijk).
Figuur 11: Plangebied
Tegenover de te splitsen woning ligt ook een perceel met een agrarische bestemming Heidseweg 65. Dit betreft een smalle strook bij een agrarisch bouwblok. Ook op dit perceel is een spuitzone van 50 meter gelegd. ,
Ven. hei. TAM. 25
20
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Figuur 12: Agrarisch perceel met in grijs het bouwblok.
Aan de noordzijde van het plangebied wordt een woningbouwplan ontwikkeld. Ten behoeve van dit plan wordt een spuitzone op de agrarische percelen gelegd overeenkomstig onderstaande afbeelding.
Figuur 13: Spuitzone Woningbouwplan Heide
4. 4. 1
Conclusie
Het onderdeel spuitzone is geen belemmering
Ven. hei. TAM. 25
voor
het initiatief.
21
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
4. 5 4. 5. 1
Verkeer en parkeren Wegverkeer
De toevoeging van een extra woning heeft geen effect op het verkeer op de Heidseweg.
4. 5. 2
Parkeren
De woningen worden gesplitst en daar worden twee zelfstandige woningen gecreëerd dit zijn twee-onder-eenkap woningen. De mobiliteit voor dit plan wordt niet belast doordat er al een aan- en afvoer stroom bestond op de huidige locatie. Voor woningen gelden lagere verkeersbewegingen. Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden en de omgeving zal hieraan geen hinder ondervinden. ,
,
4. 5. 3
Conclusie verkeer en parkeren
Het aspect ‘verkeer’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en er worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.
4. 6 4. 6. 1
Activiteiten en milieuzonering Beoordelingskader
Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie ‘Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet (Milieuzonering Nieuwe Stijl)’ zoals gepubliceerd op 28 juni 2022 door de VNG. ,
De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruik gemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd de discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen. ,
4. 6. 2
,
Voorgenomen ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van één extra woning. De beoogde woning betreft een gevoelige functies in het kader van activiteiten en milieuzonering. Hiertoe dient rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande bedrijven en inrichtingen in de omgeving.
4. 6. 3
Toetsing
Met de beoogde toevoeging van de woning binnen het plangebied wordt een gevoelig object toegevoegd aan de omgeving. Daarom moet in de omgeving worden nagegaan of er mogelijk bedrijven of inrichtingen aanwezig zijn die invloed hebben op de ontwikkelingen. In de buurt van het plangebied aan de Heidseweg ligt een bakkerij. Dit is een categorie 1 bedrijf en heeft geen invloed op de woningen. Aan de Begijnhofweg ligt een transportbedrijf. Dit bedrijf ligt op ruim 120 meter afstand en heeft geen invloed op de te realiseren woningen. Naast het transportbedrijf is een woning gelegen. Deze woning is voor het bedrijf de maatgevende woning. ,
Ven. hei. TAM. 25
,
22
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
Figuur 14: Locatie transportbedrijf
Aan de Heidseweg 65 ligt een agrarisch bouwblok. Op dit adres is echter geen bedrijf meer gevestigd. Bij nieuwvestiging op deze locatie zal rekening gehouden moeten worden met de omliggende woningen. Hierbij zijn de woningen op nr. 59 en 66 maatgevend. Er liggen ook geen geurcontouren over het plangebied heen waardoor geurhinder niet wordt verwacht zie hiervoor ook paragraaf 4. 9. ,
,
Er is derhalve geen hinder te verwachten van bedrijven en/of inrichtingen in de omgeving.
4. 6. 4
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het aspect ‘bedrijven en milieuzonering’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
4. 7 4. 7. 1
Geluid Beoordelingskader
De regelgeving met betrekking tot aanvaardbaar geluid door een weg of spoorweg op een geluidsgevoelig gebouw staan beschreven in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Daarnaast kan er ook lokaal beleid van toepassing zijn. Voor de situatie aan de Heidseweg zal daarom getoetst worden aan beide kaders.
4. 7. 2
Besluit kwaliteit leefomgeving
Voor een nieuw geluidgevoelig gebouw dat langer dan 10 jaar is toegelaten in een geluidaandachtsgebied bevat het Bkl een afwegingssystematiek met een standaardwaarde en een grenswaarde (artikel 5. 78 Bkl). Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de ,
Ven. hei. TAM. 25
23
12 mei 2026
Motivering TAM-IMRO Heidseweg 56
standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Bij meer geluid dan de standaardwaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw gelden extra eisen. Voor de beoogde situatie zijn alleen gemeentewegen van belang. Tabel 2: Standaard en grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw bij toelaten gebouw Standaardwaarde
Geluidbronsoort
(voorkeurswaarde) [in L den ]
Grenswaarde (maximale waarde) [in L den ]
53 L den
70 L den
Gemeentewegen en Waterschapswegen
4. 7. 3
Eisen bij meer geluid dan de standaardwaarden
Bij geluid tussen de standaardwaarde en de grenswaarde vindt een bestuurlijke afweging plaats. Bij deze afweging gelden een aantal eisen. In de beoogde situatie is geluid boven de grenswaarde niet toegestaan.
4. 7. 4
Geluid tot en met grenswaarde Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als ze: • Geen geluidbeperkende maatregelen kan treffen om aan de standaardwaarde te voldoen (artikel 5.78u lid 1a Bkl). • De overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk heeft beperkt door het treffen van geluidbeperkende maatregelen (artikel 5.78u lid 1 onder b Bkl). • Bij voorwaarde 1 en 2 geluidbeperkende maatregelen overweegt die financieel doelmatig zijn en tegen het treffen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige verkeerskundige vervoerskundige landschappelijke of technische aard bestaan (artikel 5.78u lid 2 Bkl). • Het gecumuleerd geluid beoordeelt (artikel 5. 78ac Bkl). • Het gezamenlijk geluid bepaalt (artikel 5. 78ad Bkl). • Het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel bij het overwegen van geluidbeperkende maatregelen betrekt (5. 78ab lid 1 Bkl). ,
,
,
,
,
,
4. 7. 5
Beleid gemeente Venray De projectlocatie valt in het omgevingsplan gemeente Venray. Hierbij betreft het een tijdelijk omgevingsplan waarbij het bestemmingsplan van vóór 2024 is overgegaan in het tijdelijk omgevingsplan. Dit omgevingsplan bevat geen aangepast beleid voor (spoor)weggeluid. Daarnaast is er op het moment van de tervisielegging van onderhavig plan geen beleidsregel of verordening van kracht binnen de gemeente Venray met betrekking tot (spoor)weggeluid. Er zijn hierdoor geen aanvullende regels van toepassing binnen de berekening en beoordeling van het (spoor)wegverkeerslawaai. ,
4. 7. 6
Beoordeling geluid wegverkeer
Embridge heeft een onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting wegverkeer (bijlage 2) op de nieuw te realiseren woningen. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op Heidseweg 56 maximaal 51 L den bedraagt op de oostelijke gevel van de begane grond (TP06 en TP07). De hoogste geluidbelasting voor Heidseweg 58 bedraagt 52 L den op de begane grond van de oostelijke gevel van Heidseweg 58 (TP08). De standaardwaarde voor gemeentelijke wegen van 53 L den wordt bij beide woningen niet overschreden. Omdat de standaardwaarde niet wordt overschreven zijn er geen aanvullende maatregelen nodig. Tabel 5-a Wegverkeerlawaai (L den ) Id.