3. Stec Schaarsteonderzoek gemeente Venray (16 april 2025)
Tekst van het document
Schaarsteonderzoek Venray Stec Groep aan gemeente Venray 16 april 2025
2
Schaarsteonderzoek Venray
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
2
1.
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
3 3 4
2.
Conclusies en advies
5
2.1 2.2 2.3
5 6
2.4
3.
Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment Schaarste koopsegment: overal tot € 290.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk 72% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau 34% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op wijk- en kernniveau
Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3
4.
Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer
7 7
10
Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Venray10 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 15 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe 17
Toetsing instrumenten
21
4.1
21
Lokale toewijzing
Bijlage A: Analyses op kern/wijkniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen en wijken gemeente Venray A2. Inkomensgroepen per kern/wijk* A3. Koopprijssegmenten per kern/wijk* A4. Huurprijsklassen per kern/wijk* A5A. Passende woningvoorraad per kern/wijk* A5B. Passende woningvoorraad per kern/wijk* A6. Aanbod en verkochte woningen per kern/wijk A7A. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk A7B. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern/wijk, 2018-2023 A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern/wijk, 2018-2023 A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern/wijk, 2018-2023
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente B3. Koopprijssegmenten per gemeente B4. Passende woningvoorraad per gemeente B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023
27 27 28 29 30 31 31 32 33 33 34 35 36
37 37 37 38 38 39
Schaarsteonderzoek Venray
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Venray onderzoekt samen met de andere Noord-Limburgse gemeenten de mogelijkheden die ze heeft om betaalbare woningen beter beschikbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit kan onder meer door als gemeente woningmarktinstrumenten in te zetten via een huisvestingsverordening. Denk aan een opkoopbescherming (het tegengaan van het opkopen van betaalbare woningen door investeerders), het voorrang geven bij de toewijzing van betaalbare (nieuwbouw)woningen aan personen met een lokale binding of het reguleren van toeristische verhuur van reguliere woningen 1. Schaarste is een grond om deze instrumenten mee in te stellen. Dit betekent dat aangetoond moet worden dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste-effecten op de woningmarkt. Ook moet (onderbouwd) besloten worden voor welke gebieden in de gemeente en voor welke prijssegmenten instrumenten van toepassing kunnen zijn. Om deze reden wensen de Noord-Limburgse gemeenten te beschikken over een onderzoek naar de woningschaarste in de regio. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding.
Dit onderzoek geeft de gemeente Venray antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Venray? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen? En betekent dit dat er tussen deze kernen een verschil in prijsgrens is tot waar deze schaarste zich voordoet? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (zoals koopstarters en middeninkomens). • Is er sprake van verdringing van personen met lokale binding op de sociale huurwoningmarkt en bij betaalbare (nieuwbouw)koopwoningen en kan een regeling daarom bijdragen aan het terugdringen van schaarste voor deze doelgroep?
1.2 Onze aanpak Dit rapport beschrijft of er schaarste is, en zo ja in welke mate deze schaarste zich voordoet in de gemeente Venray op gemeente- en wijk/kernniveau. Dit onderzoek bevat een grondige analyse van de huidige inkomensverdeling, woningvoorraad, marktdynamiek en demografische ontwikkelingen binnen de gemeente en haar wijken en kernen. Hiervoor is met toestemming en medewerking van de woningcorporaties gebruik gemaakt van Microdata gegevens van het CBS. Zo kunnen uitkomsten op wijken kernniveau verkregen worden. Daarbij wordt ook regelmatig de vergelijking gemaakt met regionale en landelijke cijfers. Op basis van actuele marktgegevens is vervolgens geanalyseerd in welke prijsklassen er aantoonbaar sprake is van deze schaarste. Indien er sprake is van schaarste in de gemeente Venray dan kan dit onderzoek dienen als grondslag voor het opnemen van aanvullende regels in de huisvestingsverordening voor desbetreffende prijssegmenten. Op basis van verhuisbewegingen in CBS Microdata is vervolgens de eventuele effectiviteit van het met voorrang toewijzen aan huishoudens met een lokale binding onderzocht.
1
In dit onderzoek richten we ons op de effectiviteit van het instellen van voorrang bij de toewijzing van betaalbare woningen aan personen met een lokale binding. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024 en € 405.000 in 2025).
Schaarsteonderzoek Venray
4
1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksresultaten. De volledige analyse wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 gaan we in op de effectiviteit van de voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding met de gemeente en specifieke wijk of kern. In bijlage A zijn aanvullende analyses per kern en wijk in te zien. In bijlage A1 is de gehanteerde indeling weergegeven. In bijlage B is een vergelijking toegevoegd met de overige gemeenten in de regio NoordLimburg.
5
Schaarsteonderzoek Venray
2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.
2.1 Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment De woningmarktdynamiek in de gemeente Venray duidt in ieder geval op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment voor huishoudens met een laag inkomen. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 2, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. Ook zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Dat zien we met name terug tot een bepaalde prijs (zie hiervoor 2.2). In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke aspect een grote bijdrage levert aan woningschaarste in de gemeente Venray.
Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Venray Aspect
Bevindingen
Passende woningvoorraad (3.1)
• De groep lage inkomens is in de gemeente Venray (48%) vergelijkbaar met Nederland als geheel (49%).
Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)
• In 2020 betrof 62% van de woningvoorraad een WOZ-waarde onder de €280.000. In 2024 is dit echter gedaald naar 21% van de totale woningvoorraad.
Beoordeling
• De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag inkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 65% van de omvang van deze inkomensgroep (primaire en secundaire doelgroep van sociale huur) 3. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder). Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt hebben hier last van.
• 23% van de huidig te koop staande of verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 280.000 (Funda). De koopwoningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen is daarmee ongeveer even groot geweest als op basis van de WOZ-waardeverdeling kon worden verwacht. • De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 369.600. Dit is een stijging van 48% ten opzichte van 2018. 2
Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens. 3 Voor elke 100 huishoudens met een laag inkomen zijn er dus 65 passende betaalbare koop- en huurwoningen aanwezig in de voorraad.
6
Schaarsteonderzoek Venray
• De woningprijzen stijgen in 2024 weer hard door ten opzichte van 2023.
Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)
• De inschrijfduur en zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 2020-2024 sterk toegenomen. Zo zijn zowel de inschrijfduur als de zoekduur met 14 maanden toegenomen. • Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen. Gemiddeld is dit toegenomen van 200 reacties in 2020 naar 341 reacties in 2024.
Bron: Stec Groep (2024).
2.2 Schaarste koopsegment: overal tot € 290.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk Op basis van de analyses blijkt dat woningschaarste aangetoond kan worden in het betaalbare koopsegment. Vervolgens is het echter ook van belang te bepalen tot welke prijsgrens deze schaarste aanwezig is. Hiervoor maken we onderscheid tussen de wijken en kernen en dan wel op basis van dezelfde indicatoren als die we in de vorige tabel schetsten. Met name de dynamiek op de koopwoningmarkt is hiervoor een goede indicator. In meeste wijken en kernen minimaal schaarste tot € 350.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk indien gewenst Op basis van de woningmarktanalyses taxeren we dat in ieder geval in alle wijken en kernen schaarste is tot € 290.000 (prijspeil 2025). In sommige wijken en kernen is het mogelijk ook tot de betaalbaarheidsgrens schaarste te taxeren. Weeg echter af of dit noodzakelijk is en onderbouw op basis van de in dit onderzoek getoonde cijfers waarom afwijking wordt toegepast. Jaarlijks kunnen deze prijzen gelijk aan het veranderen van de betaalbaarheidsgrens geïndexeerd worden, tenzij er een aanleiding is hiervan af te wijken. Hieronder geven we de geïndexeerde maximale prijsgrenzen per kern of wijk voor 2025.
Tot deze prijsgrens is inzet van instrumenten per kern of wijk mogelijk, maar het is ook mogelijk om op basis van de laagste prijsgrens een gemeentelijke prijsgrens te hanteren.
Tabel 2: Geïndexeerde prijsgrens per kern of wijk in 2025 Kern/wijk
Huishoudens
Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025
Blitterswijck
530
€ 350.000
Brabander
950
€ 405.000
Brukske
2.025
€ 290.000
Castenray
370
€ 405.000
Centrum
1425
€ 350.000
Geijsteren
190
€ 405.000
Heide
225
€ 405.000
2.675
€ 350.000
Leunen
895
€ 405.000
Merselo
455
€ 405.000
Oirlo
580
€ 350.000
Landweert
7
Schaarsteonderzoek Venray
Oost
1.245
€ 405.000
Oostrum
1.035
€ 350.000
Smakt
80
€ 405.000
Smakterheide
450
€ 405.000
St. Antoniusveld
655
€ 405.000
Veltum
1.765
€ 350.000
Veulen
235
€ 405.000
Vlakwater
365
€ 405.000
Vredepeel
85
€ 405.000
Wanssum
825
€ 350.000
2.045
€ 350.000
980
€ 405.000
West Ysselsteyn Bron: Stec Groep (2025).
2.3 72% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen op gemeenteniveau in de gemeente Venray zien we dat 72% van de verhuizingen in de periode 2018-2023 plaatsvond door huishoudens met een lokale binding met de gemeente Venray. Dit betekent dat zij voor de verhuizing al in de gemeente Venray woonden of hier naar terugkeerden nadat ze hier eerder ook hebben gewoond. Wel zien we dit aandeel licht afnemen door de jaren heen, maar was dit aandeel ook in 2023 nog hoger dan 50%. Ook specifiek voor corporatiehuur zien we dat dit aandeel hoger ligt dan 50%. Het invoeren van een voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding op gemeenteniveau zal daarom hoogstwaarschijnlijk weinig tot geen effect hebben in dit segment omdat deze voorrang dan slechts geldt voor 50% van de vrijkomende woningen. Dat aandeel wordt nu ook al gehaald. Tenslotte zien we voor betaalbare koop dat in de periode 2022-2023 ook meer dan 50% met lokale binding wordt gehaald. Vaak zien we dat bij nieuwbouw dit aandeel nog wat hoger ligt doordat deze woningen eerst lokaal aangeboden worden.
2.4 34% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op wijk- en kernniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen in de gemeente Venray zien we dat het aandeel verhuizingen met een lokale binding per kern/wijk sterk verschilt. Hieronder tonen we het aandeel per kern/wijk op basis van alle verhuizingen in de periode 2018 tot en met 2023. Op gemeenteniveau zien we dat 34% van alle verhuizingen plaatsvindt door verhuizers met een lokale binding met deze kern of wijk (woonden er al of keren terug). Houd er echter rekening mee dat er ook veel binnengemeentelijke verhuizingen tussen de kernen en zeker wijken plaatsvinden. Het is daarmee een beleidskeuze of voorrang verleend wordt aan inwoners van de eigen kern of wijk ten opzichte van inwoners uit een andere kern of wijk in de gemeente Venray.
8
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 1: Huishoudens met lokale binding op kern/wijkniveau op basis van referentiepersoon 4, 2018-2023 0% Gemeente Blitterswijck Brabander Brukske Castenray Centrum Geijsteren Heide Landweert Leunen Merselo Oirlo Oost Oostrum Smakt Smakterheide St. Antoniusveld Veltum Veulen Vlaktewater Vredepeel Wanssum West Ysselsteyn
20%
40%
60%
80%
3.175; 34% 110; 34% 100; 19% 430; 45% 55; 37% 310; 29% 20; 40% 20; 25% 340; 38% 125; 42% 70; 38% 135; 44% 160; 26% 140; 32%
6.125; 66% 215; 66% 415; 81% 535; 55% 100; 63% 740; 71% 30; 60% 55; 75% 565; 62% 175; 58% 110; 62% 170; 56% 465; 74% 290; 68%
40; 18% 55; 24% 205; 28% 55; 47% 20; 18%
175; 82% 175; 76% 525; 72% 60; 53% 90; 82%
125; 45% 330; 31% 320; 51% Met binding kern/wijk
100%
155; 55% 725; 69% 305; 49% Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Specifiek voor de betaalbare woningklassen hebben we voor de sociale huur ook een vergelijkbare analyse op kern- en wijkniveau uitgewerkt, wanneer er voldoende verhuizingen zich hebben voorgedaan (zie bijlage A9). Voor betaalbare nieuwbouw zijn de relevante verhuizingen beperkt. Daarvoor is met name inzicht op gemeenteniveau, maar biedt ook het totaal aan verhuizingen richting koopwoningen op kern- en wijkniveau uitkomst (zie bijlage A10). Wij adviseren op basis van de cijfers het volgende: • Overwegen in te voeren voor sociale huur: op dit moment wordt gemeentebreed 34% verhuurd aan personen met een lokale binding op kern- of wijkniveau. We taxeren dat in kernen of wijken met een aandeel onder de 40% een voorrangsregeling effectief kan zijn. Maak daarbij wel een afweging tussen wat voor wijken binnen Venray wenselijk is en wat voor de kernen, aangezien een binding met een kern mogelijk zwaarder weegt. Hanteer voor kernen met te weinig verhuizingen richting corporatiewoningen het totaalbeeld. • Overwegen in te voeren voor betaalbare nieuwbouwkoop: betaalbare koopwoningen worden voor meer dan 50% verkocht aan huishoudens met een binding 5 met de gemeente. Er is daarmee geen directe aanleiding om een dergelijke maatregel te treffen op gemeenteniveau. Blijf wel monitoren of de 50% verkoop bij nieuwbouwprojecten gehaald wordt.
Afwijking is wellicht mogelijk voor enkele kernen/wijken met een beperkt nieuwbouwaanbod waar huishoudens graag in de eigen kern/wijk blijven wonen. Hanteer daarvoor als uitgangspunt opnieuw dat een voorrangsregeling met name 4
Voor de referentiepersoon is geanalyseerd of deze eerder in de kern heeft gewoond. Het kan daarmee dus voorkomen dat een andere persoon uit het huishoudens wel een binding heeft met de kern maar dat dit nu niet wordt waargenomen.
5
Huishoudens hebben een binding met de gemeente wanneer ze binnen de kern of wijk verhuizen, terugkeren naar de kern of wijk, binnen de gemeente verhuizen of terugkeren naar de gemeente.
9
Schaarsteonderzoek Venray
effectief is als minder dan 40% van de verhuizingen binnen de eigen kern of wijk plaatsvinden. Hanteer hiervoor het totaalbeeld (zie onderstaande tabel) en maak opnieuw de afweging of onderscheid tussen kernen en wijken wenselijk is.
Tabel 3: Overzicht sturingsmogelijkheden via voorrang huishoudens met lokale binding Kern/wijk
Huishoudens
Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025
Aandeel lokale binding kern totaal
Aandeel lokale binding kern sociale huur
Aandeel lokale binding kern koop
Toewijzing mogelijk o.b.v. lokale binding kern*
Blitterswijck
530
€ 350.000
34%
<40%
42%
Ja
Brabander
950
€ 405.000
19%
18%
19%
Ja
Brukske
2.025
€ 290.000
45%
49%
33%
Ja
Castenray
370
€ 405.000
37%
<40%
38%
Ja
Centrum
1425
€ 350.000
29%
30%
23%
Ja
Geijsteren
190
€ 405.000
40%
n.v.t.
31%
Ja
Heide
225
€ 405.000
25%
n.v.t.
23%
Ja
2.675
€ 350.000
38%
40%
36%
Ja
Leunen
895
€ 405.000
42%
39%
48%
Ja
Merselo
455
€ 405.000
38%
<40%
40%
Ja
Oirlo
580
€ 350.000
44%
<40%
50%
Ja
Oost
1.245
€ 405.000
26%
26%
25%
Ja
Oostrum
1.035
€ 350.000
32%
29%
32%
Ja
Smakt
80
€ 405.000
<40%
n.v.t.
n.v.t.
Ja
Smakterheide
450
€ 405.000
18%
<40%
12%
Ja
St. Antoniusveld
655
€ 405.000
24%
<40%
15%
Ja
Veltum
1.765
€ 350.000
28%
29%
30%
Ja
Veulen
235
€ 405.000
47%
n.v.t.
56%
Nee
Vlakwater
365
€ 405.000
18%
n.v.t.
19%
Ja
Vredepeel
85
€ 405.000
<40%
n.v.t.
n.v.t.
Ja
Wanssum
825
€ 350.000
45%
<40%
47%
Ja
2.045
€ 350.000
31%
34%
22%
Ja
980
€ 405.000
51%
41%
54%
Nee
Landweert
West Ysselsteyn
Bron: Stec Groep (2025). *We achten toewijzing op basis van lokale binding kansrijk en mogelijk als het aandeel met een lokale binding op kernniveau lager is dan 40% voor een specifiek woningtype of voor de totale woningmarkt van de kern. Wanneer enkel bekend is dat het aandeel verhuizers zonder binding groter is dan 15 en er voor het aandeel lokale verhuizers te weinig cases zijn, kunnen we wel aangeven dat dit aandeel lager is dan 40%.
Schaarsteonderzoek Venray
10
3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Venray. • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Venray. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A.
3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Venray Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.
Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Circa 64% van de huishoudens in de gemeente Venray heeft een laag- of middeninkomen Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Venray weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 48% van de huishoudens in de gemeente Venray een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen. Dit is iets minder dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 16% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 36% van de huishoudens heeft daarmee dus een hoog inkomen.
Het verschil met het landelijke aandeel is slechts 1%. Op kern/wijkniveau zien we dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen het hoogst is in de kernen/wijken West (68%) en Brukske (65%). In
11
Schaarsteonderzoek Venray
Vlakwater (78%) en Brabander (77%) wonen juist relatief de minste huishoudens met een laag inkomen. Zie hiervoor bijlage A1.
Tabel 4: Huishoudens naar inkomensgroepen in de gemeente Venray Gemeente Venray
Inkomensgroep
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
4.945 (26%)
2.268.570 (29%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
4.115 (22%)
1.561.025 (20%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
3.140 (16%)
1.189.775 (15%)
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
6.925 (36%)
2.906.890 (37%)
19.125 (100%)
7.926.260 (100%)
Totaal
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente
Modaal (€ 44.000)
Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)
2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)
1%
€ 205.000
€ 325.000
€ 479.000
2%
€ 188.000
€ 298.000
€ 436.000
3%
€ 183.000
€ 294.000
€ 426.000
4%
€ 177.000
€ 276.000
€ 407.000
5%
€ 171.000
€ 272.000
€ 390.000
Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Venray mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van
12
Schaarsteonderzoek Venray
een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 betaalbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 betaalbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 71% koopwoningvoorraad niet betaalbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Venray. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt de koopwoningvoorraad niet betaalbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen (0%). Ook voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel zeer beperkt (3%).
Huishoudens met een middeninkomen hebben al wat meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 29% van de woningmarkt voor hen betaalbaar. In vergelijking met Nederland zien we dat met name de mogelijkheden voor middeninkomens in Venray groter zijn op de koopwoningmarkt. Landelijk is namelijk slechts 22% van de woningmarkt bereikbaar voor hen. Op kern/wijkniveau zien we in de gemeente Venray ook grote verschillen. In vergelijking tot de andere kernen/wijken zijn er in Brukske (93%) en Landweert (63%) de meeste woningen tot € 335.000 te vinden. Daarentegen zijn er in Vlakwater (85%) en Brabander (79%) de meeste woningen vanaf € 390.000 te vinden. Zie hiervoor bijlage A2.
Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Venray, 2022 0%
Veray
3%
Nederland
5%
10%
Tot € 155.000
20%
30%
40%
26%
17%
€ 155.000 tot € 220.000
50%
60%
70%
80%
90%
100%
71%
78%
€ 220.000 tot € 300.000
Meer dan € 300.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
Relatief groot deel van huurwoningvoorraad in categorie aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is een indeling van de huurwoningvoorraad van de gemeente Venray gemaakt. Daaruit blijkt dat 64% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is vergelijkbaar met het landelijke aandeel. Daarentegen zijn er in Venray juist relatief veel huurwoningen in de prijscategorieën aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens (23%) ten opzichte van het landelijke aandeel. Landelijk gezien zijn er wel meer dure huurwoningen. Onderscheid makend naar de kernen/wijken zien we dat het aandeel huurwoningen tot de DAEB-huurgrens met name laag is in Veulen (22%), Geijsteren (50%) en Heide (56%). Zie hiervoor bijlage A3.
13
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar huurprijsklassen in de gemeente Venray, 2022 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Venray
64%
23%
Nederland
64%
20%
Tot aftoppingsgrens
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
Middenhuur
90%
10%
10%
100%
3%
7%
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 65% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad betaalbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Voor de groep met een laag inkomen (9.060 huishoudens) zijn in totaal circa 5.900 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (65%). Voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad vervolgens relatief groot. We zien echter dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie hebben. Immers woont elk huishouden op dit moment ergens. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Onderscheid makend naar de kernen/wijken zien we dat in Wanssum (25%) en Ysselsteyn (31%) de voorraad voor de huishoudens met een laag inkomen zeer beperkt is. Zie hiervoor bijlage A4.
14
Schaarsteonderzoek Venray
Tabel 5: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Venray Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop*
Aantal huish.
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Aandeel passend
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
Koop: > € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens
4.945
4050 (82%)
55 (1%)
83%
Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot liberalisatiegrens
4.115
1450 (35%)
345 (8%)
44%
Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
Koop: € 220.000 € 280.000
3.140
660 (21%)
3.325 (106%)
127%
6.925
210 (3%)
8.950 (129%)
132%
19.125
6.370
12.670
100%*
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
Totaal
Huur: liberalisatietot middenhuurgrens Koop: > € 280.000 Huur: > middenhuurgrens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.
Met name oudere doelgroep met een laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 52% van de huishoudens met een laag inkomen in een sociale huurwoning woont. 43% van de huishoudens met een laag inkomen woont in een koopwoning. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage beduidend lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Venray de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot en goedkoop is geweest. Huishoudens met een laag inkomen hebben hierdoor in tijden dat de koopwoningmarkt beter betaalbaar was deze stap al kunnen maken. Dit is op dit moment voor starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een laag inkomen veel lastiger.
Tabel 6: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Venray Huishoudenstype
Alleenstaand tot 35 jaar
Aantal huishoudens 775
Koop (%)
Sociale huur (%) 28%
68%
Vrijesectorhuur (%) 3%
15
Schaarsteonderzoek Venray
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
925
28%
69%
3%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
1660
35%
61%
5%
Alleenstaand 75 jaar of ouder
1315
45%
49%
6%
Stel zonder kinderen tot 35 jaar
75
40%
53%
0%
Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar
130
38%
54%
8%
Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar
1080
68%
29%
3%
Stel zonder kinderen 75 jaar of ouder
900
61%
34%
4%
Eenouder
970
34%
63%
4%
Stel met kinderen
820
52%
45%
3%
Totaal
8670
43%
52%
4%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.
3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Venray verder onderzocht. Dat start met een analyse van de WOZwaardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2020-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat in 2020 het segment tot € 230.000 nog sterk aanwezig was in de gemeente Venray. 38% van de woningvoorraad had toen een dergelijke WOZ-waarde tegenover 4% in 2024. Ook het segment tussen de € 230.000 en € 280.000 is afgenomen. Van 24% in 2020 naar 17% in 2024. De overige prijssegmenten zijn in omvang toegenomen. Met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral het segment duurder dan € 390.000 is hierdoor sterk toegenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 14% van de voorraad, in 2024 is dit 36%.
Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Venray, 2020-2024 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Minder dan €230.000
€230.000 tot €280.000 2020
€280.000 tot €335.000 2022
€335.000 tot €390.000 2024
Meer dan €390.000
16
Schaarsteonderzoek Venray
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022).
Beperkt aanbod van woningen in Venray tot € 335.000 De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment vooral woningen duurder dan € 335.000 te koop staan. Slechts 37% van de te koop staande woningen is goedkoper dan € 335.000. Van de verkochte woningen in het afgelopen jaar is dit aandeel duidelijk hoger. Dit komt doordat de woningprijzen het afgelopen jaar nog verder gestegen zijn en doordat betaalbaardere woningen sneller verkocht worden, wanneer ze op Funda geplaatst worden. In totaal heeft 59% van het woningaanbod in het afgelopen jaar een vraagprijs gehad van meer dan € 335.000 en was in totaal 23% goedkoper dan € 280.000. De woningmarkt van Venray was daarmee betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland. Op kern/wijkniveau zien we dat met name in de kernen/wijken Geijsteren (0%), Veulen (0%), Merselo (9%), St. Antoniusveld (11%), Vlakwater (14%), Blitterswijck (18%), Castenray (22%), Brabander (28%) en Leunen (29%) het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt is geweest. Zie hiervoor bijlage A5.
Tabel 7: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Venray, november 2023 – november 2024 Prijsklassen
Te koop novembe r ‘24
%
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
Aandeel te koop / verkocht (%) Venray
Nederland
Tot € 220K
13
6%
27
7%
40
7%
5%
€ 220K - € 280K
32
14%
68
18%
100
16%
11%
€ 280K - € 335K
40
17%
75
20%
115
19%
13%
€ 335K - € 390K
74
32%
69
18%
143
24%
14%
Meer dan € 390K
71
31%
139
37%
210
35%
57%
Totaal
230
100%
378
100%
608
100%
100%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Noord-Limburg) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio NoordLimburg in het derde kwartaal van 2024 15,3% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.
17
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Noord-Limburg, 2023 Q3 – 2024 Q3
Gemiddelde transactieprijs met 48% gestegen in afgelopen vijf jaar Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Venray. Dan wel voor de periode 2014-2023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 48% is gestegen in de periode 20182023. Wel zien we dat de prijzen in 2023 stagneerden. Dat hangt samen met de opgelopen hypotheekrente in dat jaar. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt dus niet toe. Inmiddels verwachten we op basis van NVM-marktcijfers dat de prijzen ook in Venray weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Venray geven daar aanleiding toe.
Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Venray, 2014-2023 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Bron: CBS Microdata (cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens
18
Schaarsteonderzoek Venray
vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporaties Wonen Limburg en Woonzorg Nederland. Inschrijfduur en zoekduur toegenomen met 14 maanden sinds 2020 De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning en de zoekduur, de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning. Voor beide geldt dat deze in de periode 2020-2024 is opgelopen bij de in de gemeente actieve corporaties (Wonen Limburg en Woonzorg Nederland). Zo is de gemiddelde inschrijfduur in de gemeente Venray voor een sociale huurwoning opgelopen van ongeveer 83 maanden in 2020 naar 97 maanden in 2024. Dit betekent dat in de afgelopen vijf jaar de inschrijfduur gemiddeld met ruim een jaar is toegenomen. De gemiddelde zoekduur is in deze periode opgelopen van 32 maanden naar 46 maanden, oftewel mensen zoeken in 2024 gemiddeld ruim een jaar langer naar een sociale huurwoning dan in 2020.
Figuur 7: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij woningcorporaties in de gemeente Venray, 2020-2024 120 100
97 83
82
86
77
80 60 40
32
47
38
38
46
20 0 2020
2021
2022 Inschrijfduur
2023
2024
Zoekduur
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Gemiddeld aantal reacties per woning met 70% toegenomen sinds 2020 We beschikken daarnaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2020. In 2024 zijn er per aangeboden huurwoning gemiddeld ongeveer 140 reacties bijgekomen ten opzichte van 2020. Tussen 2020 en 2022 was het gemiddeld aantal reacties vrij constant, maar vanaf 2023 zette een sterke stijging in. We zien deze toename in alle kernen en wijken terug, zie hiervoor bijlage A7.
19
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporaties in de gemeente Venray, 2020-2024 400 350
328
341
2023
2024
300 250 200
200
227
219
2021
2022
150 100 50 0 2020
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
1.420 actief woningzoekenden in de gemeente Venray, relatief veel in Blitterswijck en Venray Op basis van gegevens van Thuis in Limburg hebben we ook inzicht in de actief woningzoekenden in de gemeente Venray. Zij hebben minimaal één keer op een vrijgekomen corporatiewoning gereageerd in het afgelopen jaar via Thuis in Limburg. Van de actief woningzoekenden is de huidige woonplaats bekend. Dit geeft een indicatie van waar zij ook een woning zoeken, maar dit kan uiteraard afwijken van hun huidige woonplaats. We zien dat er in totaal 1.420 actief woningzoekenden naar een corporatiewoning via Thuis in Limburg zijn. Ten opzichte van het totaal aantal huishoudens is dat 7,1%. In de kern Blitterswijck zijn relatief de meeste actief woningzoekenden, 54 in totaal en 10,2% ten opzichte van het aantal huishoudens in deze kern. In de kern Venray zijn absoluut gezien de meeste actief woningzoekenden, 1.100 in totaal. Ook het aandeel woningzoekenden ten opzichte van het aantal huishoudens is hoog in deze kern.
20
Schaarsteonderzoek Venray
Tabel 8: Actief woningzoekenden per kern via Thuis in Limburg Kern
Huishoudens
Actief woningzoekenden
Aandeel woningzoekend t.o.v. aantal huishoudens
Blitterswijck
530
54
10,2%
Castenray
370
20
5,4%
Geijsteren
190
2
1,1%
Heide
225
10
4,4%
Leunen
895
37
4,1%
Merselo
455
19
4,2%
Oirlo
580
29
5,0%
Oostrum
1.035
69
6,7%
Smakt
80
2
2,5%
Venray
13.685
1.100
8,0%
Veulen
235
5
2,1%
Wanssum
825
28
3,4%
Ysselsteyn
980
45
4,6%
20.085
1.420
7,1%
Gemeente Venray
Bron: Thuis in Limburg (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Schaarsteonderzoek Venray
21
4. Toetsing instrumenten In een huisvestingsverordening, ondersteund door een onderbouwing van woningschaarste, kan de gemeente Venray ervoor kiezen om voorrang te verlenen aan personen met een lokale binding op basis van lokale binding. Daarom toetsen we de effectiviteit van dit instrument.
4.1 Lokale toewijzing Op basis van CBS Microdata hebben we in beeld gebracht waarvandaan huishoudens de afgelopen jaren richting vrijkomende woningen in de gemeente Venray zijn verhuisd. Dit is relevant om een inschatting te kunnen maken van de effectiviteit van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding. Als nu immers al meer dan 50% verkocht of verhuurd worden aan personen met een lokale binding dan is het effect van een dergelijke maatregel minder groot. Deze maatregel kan ingezet worden voor het sociale huursegment en betaalbare nieuwbouw-koopwoningen. Aangezien de nieuwbouw van koopwoningen zeer beperkt plaats heeft gevonden, gebruiken we alle verhuizingen naar koopwoningen om hier een uitspraak over te doen. Om de verhuisbewegingen naar herkomst in te delen, maken we gebruik van de volgende indeling voor de verhuizingen: • Binnen kern/wijk: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in dezelfde kern/wijk • Terugkeerder naar kern/wijk: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in dezelfde kern/wijk gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern/wijk. • Binnen gemeente: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de gemeente Venray. • Terugkeerder naar gemeente: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in Venray gewoond.
Deze huishoudens hebben dus al een binding met de gemeente. • Binnen regio: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de regio NoordLimburg. • Buitenlands: de referentiepersoon van het huishouden woonde voor de verhuizing in het buitenland 6. 72% van verhuizingen richting Venray woonde al in de gemeente of keerde terug naar gemeente De gegevens over verhuizingen tonen ons dat in de periode 2018-2023 72% van de verhuizingen plaatsvond door huishoudens waarvan de referentiepersoon voor de verhuizing ook al in de gemeente woonde of terugkeerde van buiten de gemeente naar Venray. Dit aandeel is vergelijkbaar door de jaren heen. 40% van de verhuizingen vindt binnen de eigen gemeente plaats. Dat is ruim meer dan verhuizingen binnen de kern/wijk. Er lijkt daarmee met name een sterke binding te zijn met de gemeente Venray.
6
De instroom van Oekraïners is niet zichtbaar in de onderstaande figuren, omdat het opnemen van deze specifieke groep vluchtelingen een vertekend beeld van de werkelijke situatie zou kunnen geven. Dit komt doordat Oekraïners vaak via speciale regelingen, zoals tijdelijke huisvesting, worden opgevangen en daardoor de reguliere woningmarkt niet betreden. Alle andere landen van herkomst worden wel weergegeven. Dit betreft veelal arbeidsmigranten.
22
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 9: Inkomende verhuizingen* per jaar in de gemeente Venray, 2018-2023 0% 2018
10%
14%
2020
17%
2021
16%
2022
14%
2023
12%
Binnen kern
30%
40%
15% Binnen gemeente
50%
60%
70%
80%
17%
5%
44%
18%
2019
Gemiddelde
20%
43% 42%
14%
36% 40%
Terugkeerder naar gemeente
7%
9%
6%
10%
9%
15%
6%
11%
9% 10%
14%
6%
13%
13%
7%
19%
35%
100%
18%
16%
39%
90%
6%
11%
17%
6%
Binnnen regio
20% 11%
Binnenlands
11% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.
In kernen meer interne verhuizingen dan in wijken van gemeente Venray De inkomende verhuizingen hebben we opgedeeld naar de kernen in de gemeente Venray. Ook de terugkeerders hebben we op kernniveau in beeld gebracht. Dit betekent dat er enkel sprake is van een terugkeerder als deze eerder in de kern heeft gewoond, maar voor de verhuizing niet. Dit kan dus ook een binnengemeentelijke verhuizing betreffen. Hieruit blijkt dat tussen de wijken in de kern Venray relatief veel verhuizingen van buiten de wijk plaatsvinden vanuit andere kernen of wijken in Venray. De andere kernen in de gemeente kennen een sterkere interne verhuisdynamiek.
23
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 10: Inkomende verhuizingen* per kern/wijk in de Venray, 2018-2023 0%
20%
40%
Gemeente
16%
18%
Blitterswijck
16%
18%
Brabander
17%
Castenray
19%
Centrum Heide
14%
Landweert
15%
19%
25%
13%
29%
Oirlo
22%
22%
13%
7%
11% 8%
26%
10%
15%
6%
5% 9%
18%
12%
11%
12% 18%
Veulen
6%
59%
10%
41% 40% 20%
27%
16%
14%
11%
21%
8%
17%
7%
20%
13% 25%
47%
16%
Vredepeel
56%
Wanssum Ysselsteyn Binnen kern/wijk
7%
50% 15%
Veltum
West
15%
20%
48% 29%
17%
St. Antoniusveld
Vlaktewater
8%
13%
6%
28%
17%
15%
Smakt Smakterheide
7%
34%
22%
8%
12%
21%
38% 23%
Leunen
Oost
7% 24%
20%
Merselo
Oostrum
18%
15%
44%
18% 30%
16%
16%
17%
4%
19%
8% 7%
17% 12%
11% 18%
18%
50% 18%
100%
15%
8% 16%
27%
11%
Geijsteren
80%
32% 14%
9%
10%
Brukske
60%
17%
28% 13%
19%
36% Terugkeerder kern/wijk
19%
14%
13%
39% 12% 7% 4% 15% Binnen gemeente Binnen regio
9%
13%
9% 8%
25% Binnenlands Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Met name gezinnen en ouderen afkomstig uit de gemeente Onderscheid makend naar doelgroepen zien we dat jongeren, gezinnen en ouderen relatief vaak afkomstig zijn uit de eigen kern/wijk of gemeente of hiernaartoe terugkeren. Bij gezinnen en ouderen is dat aandeel zelfs 80%. Alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar komen het minst vaak uit de eigen kern/wijk of gemeente. Toch is dit aandeel nog steeds 64%.
24
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 11: Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Venray, 2018-2023 0% A&S tot 35 jaar
10%
A&S 55 tot 75 jaar
40%
50%
37%
20%
70%
80%
18%
6%
10%
14% 23%
32% 45%
16% 25%
Binnen gemeente
60%
47%
10%
A&S 75 jaar of ouder Binnen kern
30%
14%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar
20%
12%
12%
7%
Terugkeerder naar gemeente
10%
5%
18% 17%
4%
8%
6% Binnnen regio
100%
15%
4%
6%
49%
90%
11%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Huishoudens met een hoog inkomen hebben vaker lokale binding Onderscheid makend naar inkomensklassen zien we dat huishoudens met een hoog inkomen vaker een binding hebben met de kern of gemeente dan huishoudens met een laag inkomen. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat het aanbod voor lage- en middeninkomens in Venray beperkter is dan voor hoge inkomens. Van de huishoudens met een hoog inkomen is 21% afkomstig uit de eigen kern/wijk, is 47% afkomstig uit de eigen gemeente en keert 12% terug naar de gemeente. Dat is in totaal 80% van alle verhuizingen van deze inkomensgroep. Het verschil met lagere inkomens is echter klein. Zo heeft 76% van de middeninkomens en 73% van de lage inkomens een lokale binding met Venray.
Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep in de gemeente Venray 2018-2021 0%
10%
Laag inkomen
15%
Midden inkomen
16%
Hoog inkomen Binnen kern
21%
Binnen gemeente
20%
30%
40%
50%
39%
60%
70%
19%
45%
80%
6%
14%
47% Terugkeerder naar gemeente
9%
8%
12% Binnnen regio
90%
5%
100%
11%
12%
5%
13%
Binnenlands
2%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
77% van sociale huursegment verhuurd aan lokaal gebonden verhuizer Het inzetten van het verlenen van voorrang voor personen met een lokale binding kan enkel voor bepaalde woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen. Om die reden hebben we verhuizingen ook specifiek naar dit woningtype in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er relatief veel verhuizingen vanuit de eigen kern/wijk, gemeente of door terugkeerders plaatsvinden naar dit woningtype. In totaal is het aandeel van deze gezamenlijke verhuisstromen 77% van alle verhuizingen. Dat is dus duidelijk meer dan als we ook rekening houden met overige woningtypen. Zie Bijlage A8 voor het aantal inkomende verhuizingen naar corporaties per kern.
25
Schaarsteonderzoek Venray
Figuur 13: Inkomende verhuizingen naar sociale huurwoningen in de gemeente Venray, 2018-2023
15%
46%
16%
6%
9%
8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Binnen kern Binnen gemeente Terugkeerder naar gemeente Binnnen regio Binnenlands Buitenlands Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Koopsegment met name in Brukske en Ysselsteyn in trek bij buiten-gemeentelijke verhuizer Voor het koopsegment hebben we allereerst in beeld gebracht welk deel van de verhuizingen per kern/wijk uit de eigen kern/wijk of gemeente komt en welk deel naar de kern/wijk terugkeert. Daaruit valt op dat het aandeel met een binding met de kern/wijk of gemeente met name hoog is geweest in Leunen (79%), Oost (80%), Brabander (72%) en Smakterheide (74%). Met name naar Geijsteren (31%) en Heide (32%) hebben weinig verhuizingen uit de eigen kern/wijk of gemeente plaatsgevonden (voor zover bekend).
Figuur 14: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Venray per kern/wijk*, 2018-2023 0% Gemeente Blitterswijck Brabander Brukske Castenray Centrum Geijsteren Heide Landweert Leunen Merselo Oirlo Oost Oostrum Smakt Smakterheide St. Antoniusveld Veltum Veulen Vlaktewater Vredepeel Wanssum West Ysselsteyn Binnen kern/wijk
10%
20%
18%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
15%
34% 7% 18% 7% 11% 14% 28% 11% 53% 7% 18% 2% 13% 20% 19% 7% 22% 19% 19% 19% 20% 15% 20% 8% 15% 47% 9% 14% 7% 31% 34% 32% 30% 15% 21% 35% 7% 17% 5% 29% 19% 31% 5% 13% 28% 12% 28% 23% 38% 12% 18% 13% 16% 10% 16% 54% 14% 20% 12% 34% 12% 18% 5% 28% 8%
10% 10% 13%
14%
64%
17%
53% 17% 41%
16%
42% 21% 48%
35% 15% 42%
12% 47% 12%
Terugkeerder kern/wijk
Binnen gemeente
7%
21% 7%
20%
25% 18% 6% 3%
14% 6% 15%
Binnen regio
13% 16% 22%
Binnenlands
8% 8%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
26
Schaarsteonderzoek Venray
Koopwoningen tot € 390.000 vaker verkocht aan huishoudens met lokale binding We hebben het koopsegment opgedeeld naar WOZ-waarde. Enkel voor betaalbare woningen (waarvoor schaarste is aangetoond) kan immers deze regeling worden ingezet. We nemen daarbij enkel de verhuizingen naar koopwoningen in de jaren 2022 en 2023 mee. In die jaren liggen de prijzen nog relatief dichtbij de huidige prijzen. Hieruit valt op dat de meeste verhuizingen van huishoudens met een lokale binding richting het woningsegment tussen de € 335.000 en € 390.000 plaatsvinden (77%). Dit is 64% bij verhuizingen richting een woning met een prijs tot € 335.000 en 62% bij woningen duurder dan € 390.000.
Figuur 15: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Venray naar prijssegment, 2022-2023 0%
Minder dan €335.000
€335.000 tot €390.000
Meer dan €390.000 Binnen kern
20%
15%
40%
38%
20%
12%
Binnen gemeente
60%
11%
80%
10%
45%
35% Terugkeerder naar gemeente
18%
11%
15%
4%
Binnnen regio
100%
7%
17% Binnenlands
11%
16%
18% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Schaarsteonderzoek Venray
27
Bijlage A: Analyses op kern/wijkniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen en wijken gemeente Venray
Bron: CBS wijken en buurten (2024). Bewerking Stec Groep (2024). 1= Blitterswijck, 2 = Brabander, 3 = Brukske, 4 = Castenray, 5 = Centrum, 6 = Geijsteren, 7 = Heide, 8 = Landweert, 9 = Leunen, 10 = Merselo, 11 = Oirlo, 12 = Oost, 13 = Oostrum, 14 = Smakt, 15 = Smakterheide, 16 = St. Antoniusveld, 17 = Veltum, 18 = Veulen, 19 = Vlakwater, 20 = Vredepeel, 21 = Wanssum, 22 = West, 23 = Ysselsteyn.
28
Schaarsteonderzoek Venray
A2. Inkomensgroepen per kern/wijk* 0%
10%
Blitterswijck Brabander
20%
26% 10%
17%
Heide
19%
Landweert
Merselo
20%
Oirlo
24%
Oost
25%
Smakterheide
28%
St.Antoniusveld
Veulen
22% 7%
38% 50%
15%
47%
17%
43%
23% 19%
15% 44% 50%
19%
13% 55% 18%
17%
19%
42%
Primaire doelgroep sociale huur
50% 19% 26%
20%
39% 67%
19% 22%
35%
22%
11%
23%
40%
14% 23%
20%
32%
17%
19%
13%
West
47% 19%
18%
15%
20%
50%
15%
14%
24%
17%
14%
18%
16%
Veltum
40%
17%
20%
21%
100%
19%
18%
18%
Smakt
16%
32%
30%
Oostrum
Ysselsteyn
18%
21%
18%
90%
39%
25%
22%
80%
64%
17%
Leunen
70%
16%
30%
Geijsteren
60%
13%
25%
Centrum
Wanssum
50%
40%
Castenray
Vredepeel
40% 19%
13%
Brukske
Vlakwater
30%
16%
Secundaire doelgroep sociale huur
39% 14%
18%
41% Middeninkomens
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).*Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
29
Schaarsteonderzoek Venray
A3. Koopprijssegmenten per kern/wijk* 0%
10%
Blitterswijck Brabander
20%
70%
80%
12%
18%
11%
65%
24%
17%
Oost
17%
Oostrum
20%
Smakt
16%
Vlakwater
7%
Vredepeel
51%
18%
Tot €280.000
36%
17%
38%
12% 60%
11% 85%
7%
64%
14%
19% €280.000 tot €335.000
28%
16%
30% 26%
34% 12%
34%
22% 57%
27%
West
49%
32%
14%
Wanssum
36%
19%
45%
17% 9%
56%
22%
13%
Veulen
45%
14%
10%
Veltum
20%
25%
14%
6%
27%
27% 12%
10%
36%
15%
17%
Oirlo
39%
25%
27%
Merselo
22%
22%
23%
Heide
11%
45%
25%
32% 21%
5%
30%
19%
13%
Leunen
100%
33%
18%
63%
Landweert
90%
79%
11%
Ysselsteyn
60%
27%
Geijsteren
St.Antoniusveld
50%
12%
2% 7%
Centrum
Smakterheide
40%
24%
Brukske Castenray
30%
17%
23% 48%
23% €335.000 tot €390.000
Meer dan €390.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
30
Schaarsteonderzoek Venray
A4. Huurprijsklassen per kern/wijk* 0%
10%
20%
30%
40%
Blitterswijck Brabander
60%
70%
80%
4%
23%
6%
23%
5%
25%
50%
27%
45%
Geijsteren
25%
50%
33%
33%
22%
Landweert
70%
Leunen
20%
27%
40%
Oirlo
17%
22%
48%
Oost
60%
20%
Oostrum
59%
26%
Smakterheide
23%
62%
Tot aftoppingsgrens
13%
35%
47%
West Ysselsteyn
8%
22%
22%
Wanssum
10%
5%
15%
30%
50%
Veltum
15%
8%
83%
St.Antoniusveld
11%
26%
63%
Merselo
Veulen
26%
71%
Centrum
100%
9%
21%
42%
24%
Castenray
90%
17%
74%
Brukske
Heide
50%
15%
81% 41%
22%
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
22% Middenhuur
4%
13% Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
31
Schaarsteonderzoek Venray
A5A. Passende woningvoorraad per kern/wijk* 250%
200%
150%
100%
50%
0% Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Hoge inkomens
Blitterswijck
Brabander
Brukske
Castenray
Centrum
Landweert
Leunen
Merselo
Oirlo
Oost
Heide
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
A5B. Passende woningvoorraad per kern/wijk* 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Primaire doelgroep sociale huur Oostrum
Smakterheide
Secundaire doelgroep sociale huur
St.Antoniusveld
Veltum
Middeninkomens
Veulen
Vlakwater
Hoge inkomens
Wanssum
West
Ysselsteyn
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
32
Schaarsteonderzoek Venray
A6. Aanbod en verkochte woningen per kern/wijk Kern/wijk
Te koop + verkocht tot € 335.000
Te koop + verkocht tot € 390.000
Blitterswijck
12%
18%
Brabander
11%
28%
Brukske
88%
100%
Castenray
22%
22%
Centrum
62%
79%
Geijsteren
0%
0%
Heide
0%
40%
Landweert
54%
81%
Leunen
12%
29%
Merselo
0%
9%
Oirlo
40%
60%
Oost
32%
57%
Oostrum
50%
70%
Smakt
60%
80%
Smakterheide
29%
43%
St. Antoniusveld
0%
11%
Veltum
18%
75%
Veulen
0%
0%
Vlakwater
14%
14%
Vredepeel
25%
50%
Wanssum
41%
70%
West
74%
83%
Ysselsteyn
20%
53%
Totaal Venray
41%
64%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
33
Schaarsteonderzoek Venray
A7A. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk 600 492
500
400
400 300 200
338 281 200
312
277
226 164
152
111
229 175
173
169
100 0
2020
2024
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
A7B. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern/wijk 600
494
500 400 300 200 100
369
317
281
243 143
179 105
344
264
302 219
176
152
112
0
2020
303
248
2024
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
285 138
34
Schaarsteonderzoek Venray
A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern/wijk, 20182023 0% Gemeente Blitterswijck Brabander Brukske Castenray Centrum Geijsteren Heide Landweert Leunen Merselo Oirlo Oost Oostrum Smakt Smakterheide St. Antoniusveld Veltum Veulen Vlaktewater Vredepeel Wanssum West Ysselsteyn Binnen kern/wijk
20%
40%
60%
19%
15%
80%
35%
9%
100%
13%
9%
34% 11%
12%
50%
28% 39% 43%
30%
18%
12%
8%
11% 18%
42% 26%
23%
18%
22% 8%
14%
11%
6%
8%
46%
7%
11%
7%
13%
7%
11%
7%
47% 62% 8%
20%
36%
18%
16%
9%
37%
14%
11%
13%
11%
7%
38% Terugkeerder kern/wijk
Binnen gemeente
Binnen regio
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Binnenlands
Buitenlands
35
Schaarsteonderzoek Venray
A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern/wijk, 20182023 0% Gemeente Blitterswijck Brabander Brukske Castenray Centrum Geijsteren Heide Landweert Leunen Merselo Oirlo Oost Oostrum Smakt Smakterheide St. Antoniusveld Veltum Veulen Vlaktewater Vredepeel Wanssum West Ysselsteyn
20% 905; 34% 15; 18%
40%
60%
80%
1.765; 66% 80; 82%
255; 49% 60; 30%
110; 40% 10; 39%
260; 51% 145; 70%
165; 60% 20; 61%
75; 26% 15; 29%
215; 74% 30; 71%
90; 29%
220; 71%
235; 34% 15; 41% Met binding kern/wijk
450; 66% 20; 59% Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
100%
36
Schaarsteonderzoek Venray
A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern/wijk, 2018-2023 0% Gemeente Blitterswijck Brabander Brukske Castenray Centrum Geijsteren Heide Landweert Leunen Merselo Oirlo Oost Oostrum Smakt Smakterheide St. Antoniusveld Veltum Veulen Vlaktewater Vredepeel Wanssum West Ysselsteyn
20%
40%
1.410; 33% 55; 42% 80; 19% 100; 33% 40; 38% 50; 23% 10; 31% 10; 23% 200; 36% 90; 48% 50; 40% 60; 50% 60; 25% 65; 32% 15; 12% 20; 15% 105; 30%
60%
80%
2.880; 67% 80; 58% 325; 81% 205; 67% 65; 62% 165; 77% 20; 69% 35; 77% 355; 64% 100; 52% 75; 60% 65; 50% 180; 75% 135; 69% 125; 88% 110; 85% 245; 70%
35; 56% 20; 19%
25; 44% 85; 81%
90; 47% 55; 22%
100; 53% 190; 78%
190; 54% Met binding kern/wijk
160; 46% Zonder binding kern/wijk
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.
100%
37
Schaarsteonderzoek Venray
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente 0%
20%
40%
60%
80%
Beesel
29%
19%
18%
34%
Bergen
28%
20%
17%
35%
Gennep
25%
17%
37%
Horst a/d Maas
23%
Mook en Middelaar
20%
Peel en Maas
22%
Venlo
46%
16%
18%
39%
16%
20%
24%
40%
17%
20%
30%
16%
22%
32%
Venray
26%
22%
16%
36%
Noord-Limburg
28%
21%
16%
35%
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Primaire doelgroep sociale huur
100%
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente 0% Beesel
20%
40%
60%
68%
Bergen
72%
Gennep
69%
80%
100%
27%
5%
22% 23%
5% 8%
Horst a/d Maas
76%
16%
8%
Mook en Middelaar
76%
16%
8%
Peel en Maas
75%
19%
6%
Venlo
59%
28%
13%
Venray
65%
27%
9%
Noord-Limburg
67%
24%
9%
Woningcorporatie
Overige verhuurder
Koop
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
38
Schaarsteonderzoek Venray
B3. Koopprijssegmenten per gemeente 0% Beesel
20%
40%
Bergen
6%
Gennep
4%
13%
22%
Horst a/d Maas 4%
13%
24%
Mook en Middelaar 2% 7% Peel en Maas 4% Venlo Venray Noord-Limburg
14%
11% 16%
4% 8%
Tot €230.000 €335.000 tot €390.000
24%
18%
22%
20%
17%
22%
12%
25% 35%
26%
24%
17%
20%
23%
21%
16%
10% 15%
20%
17%
100%
17%
13%
23%
23%
80% 15%
21%
24%
13%
60%
19%
23% 15%
14%
13%
20%
20%
16%
17%
20%
15%
€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000
€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
B4. Passende woningvoorraad per gemeente 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Beesel
Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Bergen
Horst aan de Maas
Gennep
Middeninkomens
Mook en Middelaar
Hoge inkomens
Peel en Maas
Venlo
Venray
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). De passende woningvoorraad geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per betaalbaarheidscategorie voor elke inkomensgroep.