05 Exploitatieplan De Spurkt definitieve versie 1.0
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN ‘DE SPURKT’
GEMEENTE
GEMEENTE VENRAY
GEMEENTE
Status:
definitief
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
exploitatieplan ‘De Spurkt’
Identificatiecode:
NL.IMRO.0984.EP20001-va01
Opdrachtgever:
gemeente Venray
Auteurs:
E. Linssen (Metafoor) J.A.M. van den Brand (Van den Brand Grondbeleid)
Versie:
1.0
Status:
definitief
Datum:
15 oktober 2020
Kenmerk:
2018009
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA IV
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
5.
INLEIDING ............................................................................................................................. 6 1.1.
Wettelijke plicht exploitatieplan ................................................................................................... 6
1.2.
Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................. 11
1.3.
Doel en functie van het exploitatieplan ...................................................................................... 12
1.4.
Begrenzing exploitatiegebied .................................................................................................... 14
1.5.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening .................................................................................... 15
1.6.
Leeswijzer .................................................................................................................................. 16
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN .............................................. 17 2.1.
Toelichting op de planontwikkeling ............................................................................................ 17
2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan ..................................... 19
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN ........................................ 23 3.1.
Toelichting bij de regels over begrippen.................................................................................... 23
3.2.
Toelichting bij de regels over fasering ....................................................................................... 24
3.3.
Toelichting bij de regels over koppelingen ................................................................................ 25
3.4.
Toelichting bij de regels over ruimtegebruik .............................................................................. 27
3.5.
Toelichting bij de regels over eisen voor de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte..................................................... 27
3.6.
Toelichting bij de regels over werkomschrijvingen .................................................................... 27
3.7.
Toelichting bij de regels over aanbesteding .............................................................................. 28
3.8.
Toelichting bij de regels over eindinspecties en (tussentijdse) inspecties ................................ 30
3.9.
Toelichting bij de regels over bindende verkaveling ................................................................. 30
3.10.
Toelichting bij de regels over de verbodsbepaling .................................................................... 31
3.11.
Toelichting bij de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels ............................................................................................. 31
3.12.
Toelichting bij de regels over slotbepalingen ............................................................................ 32
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ......................................................... 33 4.1.
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken uitgeefbaar gebied ....................... 34
4.2.
Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ...................................... 34
4.3.
Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte ...................................... 34
4.4.
Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied ............................................................ 37
DE EXPLOITATIEOPZET .................................................................................................... 38
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA V
5.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 38
5.2.
Rekentechnische uitgangspunten ............................................................................................. 38
5.3.
Ruimtegebruik ........................................................................................................................... 39
5.4.
Programma ................................................................................................................................ 40
5.5.
Eigendomssituatie en inbrengwaarden ..................................................................................... 41
5.6.
Kosten van bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte............................................................................................................. 43
5.7.
De overige verhaalbare kosten ................................................................................................. 46
5.8.
De gronduitgifteopbrengsten ..................................................................................................... 48
5.9.
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten ....................................................... 49
5.10.
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel ..................................................... 51
5.11.
Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten ................................................................. 53
6.
DE REGELS ........................................................................................................................ 55
7.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN ..................................................................... 61
8.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ............................................................................ 63
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
1.
INLEIDING
1.1.
Wettelijke plicht exploitatieplan
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 6 van 63
Het exploitatieplan is verbonden aan het bestemmingsplan ‘De Spurkt’. Het bestemmingsplan vormt de planologische basis voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein waarin ruimte wordt geboden voor middelgrote en grootschalige kavels voor logistiek en andere bedrijvigheid in maakindustrie en agrofood. Het bestemmingsplangebied maakt onderdeel uit van de intergemeentelijke gebiedsontwikkeling Greenport Venlo. De ontwikkeling van deze Greenport maakt onderdeel uit van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur en is van groot belang voor de positie van de Nederlandse tuinbouw- en transport- en logistieke sector op mondiaal en Europees niveau. Het Rijk, de provincie Limburg en de gemeenten in de regio en private partners werken dan ook al geruime tijd aan de ontwikkeling van Greenport Venlo. In 2017 is door de gemeenteraad de ‘Visie Bedrijventerreinen Noord-Limburg Pol, uitwerking werklocaties’ vastgesteld. In deze visie, die in samenwerking met de provincie Limburg is vastgesteld, is ontwikkelruimte vastgelegd voor bedrijven die in Venray economisch actief zijn en die geen uitbreidingsruimte (meer) hebben op de huidige vestigingslocatie(s). Voorts is binnen de regio de vraag groter dan het aanbod. Om die reden is in de genoemde visie voorzien in ontwikkelruimte voor circa 30 ha bedrijventerrein binnen de gemeente.
Daarbij komt dat het bestaande aanbod veelal niet geschikt is voor grootschalige en middelgrote bedrijvigheid. De gemeenten Venlo, Horst aan de Maas, Peel en Maas en de provincie Limburg hebben op 2 november 2009 de commanditaire vennootschap Werklandschapsontwikkelingsmaatschappij Klavertje 4 (Development Company Greenport Venlo (DCGV)) opgericht. De ontwikkeltaakstelling van verschillende onderdelen binnen het Klavertje 4-gebied was in handen van genoemde ontwikkelingsmaatschappij. Begin 2017 heeft er een herstructurering van de vennootschappelijke structuur van onder meer DCGV plaatsgevonden, waarbij de besloten vennootschap B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo is gevormd, de gemeente Peel en Maas is uitgetreden en de gemeente Venray deelnemer is geworden in deze regionale samenwerking. Daarnaast is het werkgebied van deze vennootschap uitgebreid naar de gemeente Venray. De oprichting van B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo (hierna: het Ontwikkelbedrijf) heeft tot gevolg dat door Venray eertijds verworven gronden zullen worden verkocht aan deze ontwikkelingsmaatschappij.
Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan wordt door de gemeente Venray met het Ontwikkelbedrijf een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gesloten, waarin onder meer is vastgelegd dat het Ontwikkelbedrijf is belast met het door hem en voor zijn rekening en risico realiseren van de grondexploitatiewerkzaamheden van het bedrijventerrein De Spurkt, dit voor zover het betreft de door het Ontwikkelbedrijf (alsdan) verworven gronden. Binnen het gebied van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ wordt voorzien in de bestemming ‘Bedrijf’ met in totaal circa 30,2 ha uitgeefbaar terrein. Binnen deze bestemming is de ontwikkeling mogelijk van bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 7 van 63
Het bestemmingsplan kent de volgende verbeelding:
Op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente binnen het uitgeefbaar gebied een beperkte oppervlakte van circa 0,38 ha in eigendom. Van het uitgeefbaar gebied is een gedeelte van circa 6,77ha in eigendom van het Ontwikkelbedrijf en het resterende gedeelte is in eigendom van derden. De eigendomssituatie per 1 januari 2020 kan als volgt worden weergegeven:
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 8 van 63
Namens de gemeente, i.c. met tussenkomst van het Ontwikkelbedrijf, wordt een actieve grondpolitiek gevoerd voor de gronden bestemd tot uitgeefbaar gebied respectievelijk aan te leggen openbare ruimte, die in eigendom zijn van derden. Ingevolge artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd. Dit laatste is niet het geval. Het geheel van de nieuw voorziene uitgeefbare gronden (daarop zijn aangewezen bouwplannen voorzien) is ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan niet aangekocht of verworven door of namens de gemeente. Evenmin zijn voor het geheel van de particuliere eigendommen anterieure (kostenverhaals)overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro gesloten. Dit reeds maakt dat de verplichting bestaat een exploitatieplan vast te stellen. Daarnaast bestaat de verplichting een exploitatieplan vast te stellen, indien er een noodzaak is tot onder meer: a.
het opnemen van een faseringsregeling met betrekking tot de aanleg van werken en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 4 respectievelijk c sub 5 Wro en/of b. het opnemen van een koppelingsregeling tussen aanleg van werken en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 4 respectievelijk c sub 5 Wro, en/of
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 9 van 63
c.
het stellen van eisen en/of opnemen van regels voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 2 onder b en/of c Wro. Er is een noodzaak tot het opnemen van regels over de onderwerpen genoemd onder a tot en met c, waardoor ook in dat kader de plicht is ontstaan een exploitatieplan vast te stellen. In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor het opnemen van bindende faseringsregels vanwege het feit dat het gebied De Spurkt een relatief groot bedrijventerrein is. Het is uit ruimtelijk oogpunt ongewenst dat aan de uiteinden (west en oost) ontwikkeling van een bedrijventerrein plaatsvindt, terwijl er grote delen tussen blijven liggen waar geen ontwikkeling plaatsvindt. Zowel vanuit ruimtelijk oogpunt als vanuit het oogpunt van een logische en efficiënte volgorde van het bouwrijp en gebruiksgereedmaken van het bedrijventerrein is het van belang het exploitatiegebied in fasen te ontwikkelen. Deze fasering is opgenomen op de kaart fasering (bijlage 3 van het exploitatieplan) alsmede de kaart deelgebieden (bijlage 7 van het exploitatieplan).
Hierbij wordt gestart in het middengebied (2020-2022), waarvoor (verhoudingsgewijs) de minste investeringen voor het bouwrijp en gebruiksgereed maken noodzakelijk zijn en een logische ruimtelijke aansluiting ontstaat met het bestaande bedrijventerrein Smakterheide aan de zuidzijde van de weg de Spurkt. Vervolgens is (in de periode 2023-2028) voorzien in de gelijktijdige ontwikkeling van de deelgebieden II en III aan het westelijke en oostelijke uiteinde van het exploitatiegebied. De ontwikkeling van deze beide deelgebieden gaat gepaard met de noodzaak tot het treffen van substantiële investeringen voor het bouwrijp en gebruiksgereed maken. Er doet zich voorts de noodzaak voor tot het opnemen van regels over een koppeling tussen de gewenste samenhang tussen de aanleg van de werken inzake de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte en de bebouwing van de in het noordelijke deel gelegen uitgeefbare gronden. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning op een kavel in deelgebied II, zoals dat is aangegeven op de kaart deelgebieden (zie bijlage 7), is ingevolge artikel 3 van de regels vereist dat de aanpassing van het in deelgebied II gelegen gedeelte van de weg de Spurkt (in de kaart deelgebieden aangeduid als de ‘verlengde Spurkt’) in bruikbare vorm als bouwweg heeft plaatsgevonden en voorzien is in de aanleg van riolering.
Ook voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een kavel in deelgebied III, is in de regels voorzien in een koppelingsregeling (artikel 3). Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist dat de aanleg van de in dit deelgebied voorziene insteekweg (zie kaart deelgebieden) in bruikbare vorm als bouwweg heeft plaatsgevonden. Een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en, als onderdeel daarvan, de aanpassing van de in deelgebied II gelegen verlengde Spurkt in bruikbare vorm als bouwweg respectievelijk de aanleg van de in deelgebied III voorziene insteekweg in bruikbare vorm als bouwweg, is opgenomen in paragraaf 4.3 van het exploitatieplan. Er is verder een noodzaak tot het stellen van eisen voor en regels over de uitvoering van de uit te voeren werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte. Een gedeelte van de gronden waarop de aanleg van openbare ruimte etc. is voorzien binnen het exploitatiegebied, is in handen van derden. Het wettelijke beginsel van zelfrealisatie brengt met zich dat particuliere eigenaren de gelegenheid krijgen de op hun gronden toegedachte bestemming te realiseren, mits voldaan wordt aan de door de gemeente in het kader van het publieke belang meest aangewezen vorm van uitvoering.
De bestemmingsregeling in het bestemmingsplan is daarvoor onvoldoende concreet en taakstellend. Om die reden is, zoals hiervoor aangegeven, in het exploitatieplan ook het toekomstige ruimtegebruik van het exploitatiegebied, waarin de
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 10 van 63
indeling naar openbare ruimte en uitgeefbaar gebied is aangegeven, vastgelegd. Deze ruimtegebruikskaart is opgenomen als bijlage 4 bij dit exploitatieplan. In dat kader ontstaat de noodzaak om eisen voor en regels over de wijze van uitvoering van de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatieplan op te nemen. Naast de regels over ruimtegebruik zien de regels op: a. de in acht te nemen inhoudelijke (kwaliteits)eisen voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; b. de verplichting tot, voorafgaand aan de start van de aanleg van werken voor de inrichting van de openbare ruimte, het opstellen van werkomschrijvingen die door het gemeentebestuur dienen te worden getoetst aan de eisen onder a; c. door of vanwege het gemeentebestuur uit te voeren inspecties van de aanleg van werken voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; d. de bij de opdrachtverlening voor werken/werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte in acht te nemen aanbestedingsregels. Ook vanuit de noodzaak regels te stellen over de hiervoor genoemde onderwerpen is er de plicht een exploitatieplan vast te stellen. Voorts bevat het exploitatieplan een bindende verkaveling. De omvang van het uitgeefbaar gebied is aanzienlijk en onderverdeeld naar vier uitgiftevelden.
Deze uitgiftevelden zijn aangegeven op de kaart bindende verkaveling (bijlage 9 van het exploitatieplan). Daarbij komt dat er binnen het uitgeefbaar gebied sprake is van een versnipperde eigendomspositie. Voorts geldt er binnen de bestemming ‘Bedrijf’ een minimumkavelgrootte van 1,0 ha. Dit brengt het risico met zich dat, als gevolg van deze min of meer toevallige eigendomsgrenzen, een willekeurig ingedeelde en niet-doelmatige verkaveling zal ontstaan. Dit is geenszins wenselijk te achten. Ook kan op deze wijze een onaanvaardbare stedenbouwkundige structuur gaan ontstaan. Dit is reden voor het gemeentebestuur om een bindende verkavelingsregeling, als onderdeel van de regeling over het ruimtegebruik, in het exploitatieplan op te nemen. Ingevolge artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro blijven de artikelen 6.12 Wro tot en met 6.22 Wro buiten toepassing, indien op grond van een bestemmingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening een bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) kan worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12 lid 1 Wro, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling wordt vastgesteld. Deze situatie doet zich niet voor bij de gronden die gelegen zijn binnen het exploitatiegebied. Dit kan als volgt worden toegelicht.
Het exploitatiegebied is aangeduid op bijlage 2 van het exploitatieplan. De gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, liggen ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘De Spurkt’ in: a. Deels het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’ (datum vaststelling 14 december 2010), welk bestemmingsplan gedeeltelijk is herzien in 2016 (bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010, herziening regels’) en 2017 (bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010, herziening locaties’). De gronden kennen daarin de bestemmingen ‘Water’, ‘Agrarisch met waarden’, ‘Bedrijf’ (specifieke vorm van bedrijf - landbouwverwante bedrijven), ‘Agrarisch’ en ‘Natuur’. Ingevolge dit bestemmingsplan kon/kan geen bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
b.
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 11 van 63
bouwen) worden verleend binnen de bestemming ‘Natuur’ voor op te richten hoofdgebouwen etc. als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Voor zover ingevolge dit bestemmingsplan binnen de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch met waarden’, ‘Bedrijf’ en ‘Wonen’ sprake is van toegestaan gebruik van de oprichting van woningen of bedrijfsbebouwing (voor landbouwverwante bedrijven), komen deze bouwmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ te vervallen. Voor reeds bestaande woningen en bedrijfsgebouwen betekent dit, dat deze gebouwen voor de realisatie van de bestemmingen ingevolge het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ niet worden gehandhaafd. Deels het vigerende bestemmingsplan ‘Loobeek deelgebied Venrays Broek en De Spurkt’ (datum vaststelling 30 oktober 2018). De gronden, voor zover gelegen binnen het exploitatiegebied, kennen daarin de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Ingevolge dit bestemmingsplan kon/kan geen bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) worden verleend voor op te richten gebouwen.
Uit het vorenstaande volgt dat de gronden waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien ingevolge het bestemmingsplan ‘De Spurkt’, ten tijde van de tervisielegging van dat bestemmingsplan zijn gelegen in de onder a en b genoemde bestemmingsplannen. De ontwerpen van deze beide bestemmingsplannen zijn alle ter visie gelegd na 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de overgangsregeling niet van toepassing is. Daarnaast is met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ sprake van een gewijzigde bestemmingsregeling. De uitkomst is dan ook dat de gemeenteraad verplicht is gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ een exploitatieplan vast te stellen.
1.2.
Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Dit exploitatieplan is verbonden en gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘De Spurkt’. Het bestemmingsplangebied wordt globaal begrensd: • aan de noordzijde door het dal van de Loobeek; • aan de oostzijde door rijksweg A73; • aan de westzijde door de (doorgetrokken) Ambachtstraat; • aan de zuidzijde door het bestaande bedrijventerrein Smakterheide. De bestaande situatie is aangegeven op kaart bestaande situatie, die als bijlage 6 bij het exploitatieplan is opgenomen. Het bestemmingsplan kent voor het overgrote deel een ontwikkelingsgericht karakter. Zie hiervoor de toelichting in paragraaf 1.1. Voor een beperkt gedeelte (oostzijde) heeft het bestemmingsplan een conserverend karakter waar het gaat om de inpassing van de bestemming ‘Natuur’ (gedeeltelijk) en ‘Agrarisch – Foerageergebied’. Het exploitatieplan ‘De Spurkt’ heeft betrekking op het gedeelte van het bestemmingsplan waar sprake is van (aangewezen) bouwplanmogelijkheden als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro ten behoeve van de bestemming ‘Bedrijf’, alsmede in de bestemmingen ‘Groen’, ‘Natuur’ (gedeeltelijk), ‘Verkeer’ en ‘Water’, waar sprake is van de daarvoor aan te leggen c.q. aan te passen werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
1.3.
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 12 van 63
Doel en functie van het exploitatieplan
Om tot de realisatie van bedrijfsbebouwing en openbare ruimte te komen zijn werken en werkzaamheden nodig, namelijk voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en voor de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte kan op haar beurt weer worden onderverdeeld in het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. Buiten het exploitatiegebied is sprake van de aanpassing van de kruising Metaalweg/afrit A73 met een verkeersregelinstallatie. De kosten van de binnen het exploitatiegebied uit te voeren werken en werkzaamheden alsmede van de buiten het exploitatiegebied uit te voeren werken en werkzaamheden worden, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente.
Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: • inbrengwaarden van de gronden binnen en, waar van toepassing, buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.3 Bro); • de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 onder a Bro); • de kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 onder b Bro); • de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 onder d Bro); • de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de aanleg van voorzieningen alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc.
(artikel 6.2.4 onder g Bro); • de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 onder h Bro); • de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro); • de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 onder l Bro); • de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro). Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien, en waarvoor het kostenverhaal niet reeds anderszins is verzekerd. Door of namens de gemeente Venray wordt een actieve grondpolitiek gevoerd om de gebiedsontwikkelingen maximaal te kunnen sturen. Voor zover verwerving niet slaagt, wil zij deze sturing ook via haar publiekrechtelijke bevoegdheden uitoefenen. Daartoe zijn in het exploitatieplan voor verschillende onderwerpen regels over locatie-eisen opgenomen. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 van het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 13 van 63
Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke terugvaloptie voor het door de gemeente voor de locatie De Spurkt toepassen van de wettelijke plicht tot verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie bij toepassing van dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: 1. door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro; 2. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten. Er wordt een financieel voorschrift aan de onder 2 bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien er ten tijde van de aanvraag van de vergunning: a. een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) is gesloten, of b. een posterieure overeenkomst (d.w.z.
na de vaststelling maar voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten, of c. sprake is van gronduitgifte van bouwpercelen door of namens de gemeente, er geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Naast de toepassing van kostenverhaal heeft het exploitatieplan tot doel regels te stellen over de volgende onderwerpen van locatie-eisen: a. fasering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van aangewezen bouwplannen; b. koppelingsregeling tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied van het exploitatiegebied en/met de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen ten behoeve van het uitgeefbaar gebied in dat deelgebied; c. regels over ruimtegebruik; d. eisen voor de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; e.
regels voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (werkomschrijvingen, aanbesteding en inspecties); f. regels over een bindend voorgeschreven wijze van verkaveling van het uitgeefbaar gebied, gericht op het bereiken van een doelmatige en efficiënte verkavelingsstructuur van het uitgeefbaar gebied; g. verbodsbepalingen; h. regels waarbij met toepassing van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van nader aangeduide regels. De wettelijke basis hiervoor ligt in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 juncto artikel 6.13 lid 2 Wro. Dit exploitatieplan maakt onderdeel uit van de vorm van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang nodig acht.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
1.4.
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 14 van 63
Begrenzing exploitatiegebied
Het exploitatieplan ‘De Spurkt’ omvat het gedeelte van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’ waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn gelegen ter zake waarvan een kostenverhaalsplicht bestaat, alsmede het gedeelte waarbinnen de nog uit te voeren werken en werkzaamheden plaatsvinden met betrekking tot het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Op onderstaande kaart is de begrenzing van het exploitatiegebied weergegeven. Op deze kaart is ook de begrenzing van het bestemmingsplangebied zichtbaar gemaakt. Deze kaart is eveneens separaat als bijlage 2 bij het exploitatieplan opgenomen. Het gedeelte van het bestemmingsplan dat niet in het exploitatiegebied is opgenomen, betreft: a. een gedeelte van de gronden met de bestemming ‘Natuur’ (i.c. het bestaande gedeelte met de bestemming ‘Natuur’ dat reeds was opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’); b. het gedeelte met de bestemming ‘Agrarisch – Foerageergebied’ (i.c. het bestaande gedeelte met de bestemming ‘Agrarisch’ dat eveneens reeds was opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Venray 2010’).
De planontwikkeling wordt gekenmerkt door een integrale ontwikkeling van een bedrijventerrein met groene en landschappelijke inpassing. De inrichtingsstructuur is afgestemd op een ontsluiting van de kavels naar de aan te passen bestaande weg de Spurkt en een nieuw te realiseren weg voor snelverkeer in deelgebied III (zie ruimtegebruikskaart bijlage 4 en kaart deelgebieden bijlage 7).
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 15 van 63
Binnen het exploitatiegebied worden vier uitgiftevelden onderscheiden (zie de kaart bindende verkaveling, bijlage 9) De uitgiftevelden worden gescheiden door groenstructuren met watergangen, wadi’s en fietspaden. Deze fietspaden zijn, vanuit het respecteren van bestaande gebruiksrechten en -mogelijkheden, tevens toegankelijk voor langzaam verkeer naar de agrarische percelen en natuur in het ten noorden van het exploitatiegebied gelegen beekdal. Onder de bestaande te handhaven hoogspanningsleiding worden openbare groenstructuren, watergangen en wadi’s voorzien. Aan de noordzijde wordt het exploitatiegebied afgeschermd met een grondwal. Voor de nadere indeling van het ruimtegebruik wordt verwezen naar de ruimtegebruikskaart (bijlage 4 van het exploitatieplan). Binnen het exploitatiegebied geldt dat er sprake is van nieuwe c.q. te wijzigen bestemmingen c.q. functies, waarbij de gronden worden aangewend voor ofwel de aanleg c.q. aanpassing van werken en werkzaamheden voor de aan te leggen openbare ruimte dan wel voor de aanleg van werken en werkzaamheden gericht op het creëren van nieuwe kavels (i.c. uitgeefbaar gebied) bestemd voor op te richten bouwplannen. De oppervlakte van het exploitatiegebied bedraagt circa 42,87 ha.
Tussen de delen van het exploitatiegebied is om die reden sprake van zowel een ruimtelijke als een functionele samenhang, waardoor er sprake is van één exploitatiegebied en daarmee ook van één exploitatieplan.
1.5.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de inhoud van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van louter niet-structurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Voorts is er geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van dat exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd.
Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat de exploitatiebijdragen voor het exploitatiegebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat, voor zover het betreft financiële bijdragen die zijn voldaan bij wijze van voorschrift verbonden aan een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen, als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 16 van 63
zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke restitutieregeling geldt niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst.
1.6.
Leeswijzer
Het voorliggende exploitatieplan is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 1, inleiding. Hierin komen onder meer aan de orde de toelichting op de wettelijke plicht tot vaststelling van het exploitatieplan, de relatie met het planologische besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, het doel en de functie van het exploitatieplan en de begrenzing van het exploitatiegebied. • Hoofdstuk 2, toelichting op het plan en de bijlagen. Hierin wordt een toelichting gegeven op de samenhang tussen de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Spurkt en het exploitatieplan. Ook wordt in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op de inhoud en status van de bijlagen bij het exploitatieplan. • Hoofdstuk 3, toelichting op de regels. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. • Hoofdstuk 4. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. • Hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, opgenomen. • Hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen. • Hoofdstuk 7. In dit hoofdstuk wordt het verwervingsbeleid nader toegelicht. • Hoofdstuk 8. Tot het exploitatieplan behoren 26 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan.
Deze bijlagen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het exploitatieplan bestaat uit bindende en toelichtende onderdelen. Bindend zijn de hoofdstukken 4 tot en met 6. De hoofdstukken 1, 2, 3 en 7 hebben een toelichtende functie, tenzij dit in de regels (hoofdstuk 6) anders is aangegeven. De status van de verschillende bijlagen is in paragraaf 2.2 aangegeven.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
2.
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN
2.1.
Toelichting op de planontwikkeling
PAGINA 17 van 63
Zoals aangegeven in paragraaf 1.1, vormt het exploitatiegebied van het exploitatieplan een gedeelte van de intergemeentelijke gebiedsontwikkeling Greenport Venlo. Binnen het grondgebied van de gemeente Venray is de ontwikkeling van bedrijventerrein De Spurkt voorzien, die is vastgelegd in het bestemmings- en exploitatieplan ‘De Spurkt’. Het te ontwikkelen bedrijventerrein De Spurkt wordt via de binnen het plangebied De Spurkt gelegen en aan te passen ontsluitingsweg aangesloten op de bestaande openbare wegenstructuur van de gemeente Venray. De verdere ontsluiting is voorzien van en naar rijksweg A73 zoals aangegeven op het onderstaande kaartbeeld.
In het kader van de planontwikkeling De Spurkt wordt rekening gehouden met een te realiseren verkeersregelinstallatie op het kruispunt Metaalweg/afrit A73.. De kosten van deze buitenplanse voorziening worden, met toepassing van de wettelijke criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro), volledig toegerekend aan het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied is ingedeeld in vier uitgiftevelden, die zijn aangeduid op de kaart bindende verkaveling (bijlage 9). Onderscheiden worden de uitgiftevelden 15A tot en met 15D. Voor de uitgiftevelden 15B tot en met 15D geldt dat de daarbinnen geprojecteerde kavels worden ontsloten naar de (aan te passen)
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 18 van 63
ontsluitingsweg de Spurkt. Voor de binnen uitgifteveld 15A geprojecteerde kavels geldt dat deze worden ontsloten naar de nieuw aan te leggen insteekweg (zie kaart deelgebieden, bijlage 7). Een uitgifteveld is ingedeeld naar één of meerdere kavels, op basis van een bindende kavelindeling. In het bestemmingsplan is voorzien in een minimale grootte van een bouwperceel van 1,0 ha. De bindende kavelindeling is vastgelegd op de kaart bindende verkaveling (bijlage 9 van het exploitatieplan). Het exploitatiegebied is voor het ruimtegebruik onderverdeeld naar de hoofdfuncties openbare ruimte en uitgeefbaar gebied. De indeling van het exploitatiegebied naar de beide hoofdfuncties is opgenomen in de ruimtegebruikskaart (bijlage 4). De op deze kaart aangegeven indeling naar de begrenzing van de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied heeft een bindende werking (zie hoofdstuk 6 Regels). De openbare ruimte wordt op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de functies groen, grondwal, water, wadi, snelverkeer en fietspad. Deze indeling heeft geen bindende maar een toelichtende functie. Het uitgeefbaar gebied is onderverdeeld in uitgiftevelden, die op hun beurt zijn onderverdeeld naar kavels. De kavels worden afhankelijk van de kavelgrootte en functie onderscheiden in categorieën van marktconforme gronduitgifteprijzen.
Deze indeling is aangegeven in de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 10 van het exploitatieplan) en nader uitgewerkt in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. De gehanteerde uitgifteprijzen hebben geen bindende werking, maar zijn opgenomen ter onderbouwing van de raming van de gronduitgifteopbrengsten, als onderdeel van de exploitatieopzet (hoofdstuk 5 Exploitatieplan). Voor de opstelling van de exploitatieopzet, op basis waarvan de te verhalen kosten worden bepaald, dient ingevolge artikel 6.13 lid 4 Wro te worden uitgegaan van de wettelijke fictie dat de grondexploitatie van het gehele gebied plaatsvindt door de gemeente Venray.
Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Spurkt dient onder meer rekening te worden gehouden met de volgende uit te voeren werken, werkzaamheden en maatregelen: • de aanleg van natuur (compensatie); • het treffen van mitigerende maatregelen voor vleermuizen, broedvogels en de das; • het slopen van opstallen (onder meer woningen en bedrijfsgebouwen); • het dempen en herinrichten van sloten en watergangen; • de aanpassing en herinrichting van de weg de Spurkt; • de (gedeeltelijke) ophoging van de gronden voor de openbare ruimte en uitgeefbaar gebied; • de aanleg van waterpartijen, wadi’s, hemelwater- en droogwaterriolering met in begrip van bijbehorende werken; • de aanleg en aanpassing van nutsvoorzieningen; • de aanleg van grondwallen, groenvoorzieningen en fietspaden; • de aanpassing van verkeersregelinstallatie bij de kruising Metaalweg/afrit A73. Voor de realisatie van het bedrijventerrein dienen verschillende werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied te worden uitgevoerd. Voor de aan te leggen werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied geldt dat, uitgezonderd de onderzoeken die betrekking hebben op bodem, flora en fauna en archeologie, ze profijt opleveren voor alleen het exploitatiegebied. Voor de realisatie van het bedrijventerrein is voorts sprake van werken en werkzaamheden die buiten het exploitatiegebied zijn c.q.
dienen te worden uitgevoerd. Daarbij gaat het om de aanleg van een verkeersregelinstallatie ter hoogte van de kruising Metaalweg/afrit A73. De aanleg van deze buitenplanse voorziening
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 19 van 63
worden, met toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, volledig aan het exploitatiegebied worden toegerekend. Een nadere toelichting van deze verschillende categorieën van werken/werkzaamheden en de uitwerking daarvan voor de toepassing van kostenverhaal is opgenomen in hoofdstuk 4 en paragraaf 5.6 van het exploitatieplan. Uitgegaan wordt van een realisatieperiode van negen jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2020. Hierbij wordt uitgegaan van een bindende fasering van deelgebieden onderscheiden naar de tijdvakken 2020-2022 en 2023-2028. Dit is aangeduid op de kaart fasering, die als bijlage 3 bij het exploitatieplan is opgenomen.
2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan
Het exploitatieplan bevat in totaal 26 bijlagen, waarvan sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan. Voor de bijlagen geldt dat een aantal daarvan een juridisch bindende werking heeft. De overige bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status van toegelicht. bijlage 1 Kaart bestemmingsplan Deze kaart bevat de analoge verbeelding van het bestemmingsplan ‘De Spurkt’. De kaart heeft voor het exploitatieplan een informatieve en onderbouwende functie. De bestemmingsplanverbeelding zelf, als onderdeel van het betreffende bestemmingsplan, heeft vanzelfsprekend een rechtstreeks zelfstandig werkende bindende functie. bijlage 2 Kaart exploitatiegebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatiegebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter. bijlage 3 Kaart fasering Op deze kaart is de indeling naar de drie deelgebieden, zoals aangegeven in de kaart deelgebieden (bijlage 7) in relatie tot het tijdvak van realisatie aangegeven. Deze deelgebieden zijn via de faseringstabel gekoppeld aan fasen, zoals deze zijn onderscheiden in de regels van het exploitatieplan (artikel 2 regels). Deze kaart heeft een bindende werking.
bijlage 4 Ruimtegebruikskaart Deze kaart heeft een bindende functie: Op deze kaart is het grondgebruik aangegeven, waarbij onderscheid is gemaakt tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Deze kaart is voor de onderverdeling van het exploitatiegebied naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte bindend van karakter door de verbinding met de regels in hoofdstuk 6 van het exploitatieplan. Binnen de openbare ruimte vindt indeling plaats naar de functies groen, grondwal, water, wadi, snelverkeer en fietspad. Deze indeling van de openbare ruimte naar de verschillende functies heeft een niet-bindend (i.c. toelichtend) karakter.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 20 van 63
bijlage 5 Kaart eigendommen Op deze bijlage is de eigendomssituatie per 1 januari 2020 aangegeven. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 6 Kaart bestaande situatie Deze kaart is toegevoegd om inzicht te geven in de situatie ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan. Vergeleken met de ruimtegebruikskaart (bijlage 4) geeft dit inzicht in de verschillen tussen de bestaande situatie en de in het exploitatieplan beoogde ontwikkeling. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 7 Kaart deelgebieden Op de kaart is de indeling van het exploitatiegebied naar deelgebieden opgenomen. De indeling naar deelgebieden is van belang in relatie tot de toepassing van de faseringsregels en de koppelingsregels (hoofdstuk 6 exploitatieplan). Op deze kaart is eveneens de ‘verlengde Spurkt’ (deelgebied II) alsmede de ‘insteekweg’ (deelgebied III) aangeduid. Deze kaart heeft in relatie tot de regels van het exploitatieplan een bindende werking. bijlage 8 Kaart verwervingen Deze kaart heeft een toelichtende functie en beoogt inzicht te bieden in welke gronden niet in eigendom zijn van de gemeente respectievelijk van het Ontwikkelbedrijf. Uit de kaart volgt voorts voor welke gronden geldt dat het Ontwikkelbedrijf vanuit de met de gemeente Venray gesloten anterieure overeenkomst respectievelijk de gemeente deze voornemens is te verwerven.
bijlage 9 Kaart bindende verkaveling Op deze kaart is de indeling van het uitgeefbaar gebied van het exploitatiegebied naar uitgiftevelden opgenomen. Voorts is binnen de uitgiftevelden voorzien in een bindende verkavelingsstructuur. Deze kaart vormt daarmee een nadere detaillering van het ‘uitgeefbaar gebied’, zoals dat op de ruimtegebruikskaart (bijlage 4) is aangeduid. Deze kaart is bindend in relatie met de in hoofdstuk 6 opgenomen regels. bijlage 10 Kaart uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbaar gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën, onderscheiden naar categorieën kavels. De op deze kaart vermelde uitgifteprijscategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van kavels. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te vervaardigen kavels, dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar uitgiftecategorieën en kavels is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën en -prijzen een toelichtende functie.
bijlage 11 Kwaliteitsomschrijving In de regels van het exploitatieplan is vastgelegd dat de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte dient plaats te vinden volgens de kwaliteitseisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Daarnaast dient de kwaliteitsomschrijving als onderbouwing van de ramingen van de aan te leggen nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, zoals opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 21 van 63
De kwaliteitsomschrijving bestaat uit het document ‘Toetssteen Openbare ruimte (Venray, focus op mensen)’, mei 2019. De kwaliteitsomschrijving heeft een bindende werking in relatie tot de toepassing van de regels van het exploitatieplan. De kwaliteitsomschrijving heeft een toelichtende functie in relatie tot de onderbouwing van de ramingen van de kosten van civieltechnische werken in de exploitatieopzet. bijlage 12 Aanbestedingskader Het exploitatieplan bevat regels over de aanbesteding van werken, werkzaamheden met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte. Het aanbestedingskader vervult daarin een toetsingskader voor de uitvoering. Het aanbestedingskader bestaat uit: a. Een gedeelte van de nota ‘Inkoopbeleid 2016’, gemeente Venray (versie 2.1 definitief). Dit document geeft in onderdeel II beschrijvingen van aanbestedingsvormen en schrijft in de daarin opgenomen tabel voor welke aanbestedingsvormen van toepassing zijn bij diverse drempelbedragen. Dit gedeelte van onderdeel II van deze nota is bindend vanwege de verbinding met de regels van het exploitatieplan. De overige onderdelen van deze nota hebben een toelichtend karakter. Deze integrale nota is als bijlage 12 bij het exploitatieplan opgenomen. b. Paragraaf 3.7 van het exploitatieplan, die een artikelsgewijze toelichting bevat over de aanbestedingsregels in het exploitatieplan.
Ook paragraaf 3.7 heeft hierdoor een bindend karakter. bijlage 13 De Spurkt verkeersonderzoek Deze bijlage bevat de resultaten van het door Arcadis uitgevoerde onderzoek naar de verkeerseffecten van de ontwikkeling en gebruik van het bedrijventerrein De Spurkt (29 november 2019). Uit het onderzoek volgt het belang van het aanleggen van een verkeersregelingsinstallatie op de kruising Metaalweg/afrit A73. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifteprijzen Opgenomen zijn de resultaten van de door Stec Groep uitgevoerde marktanalyse van de uitgifteprijzen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 15 Planschaderisicoanalyse In deze bijlage is de inventarisatie van mogelijke planschaderisico’s opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 16 Taxatierapport Inbrengwaarden per eigenaar Deze bijlage bevat het rapport van de taxateur voor de waardering van de inbrengwaarden van de eigendommen in het exploitatiegebied. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 17 Samenvattend overzicht taxatiewaarden Deze bijlage bevat een samenvattend overzicht van de uitkomsten van de taxatie per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 22 van 63
bijlage 18 Ramingsoverzicht kosten voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte In deze bijlage zijn uitgangspunten opgenomen van hoeveelheden en aantallen van de werken en werkzaamheden voor de genoemde werken en werkzaamheden. Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet. bijlage 19 Invulling plankostenscan Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruik gemaakt van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vastgesteld (Stcrt. 2017, 6470). Van de regeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad zijn opgenomen. Deze drie elementen zijn in deze bijlage vastgelegd. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 20 Overzicht macroaftopping en totaaloverzicht exploitatiebijdragen Deze bijlage bevat een overzicht van de resultaten van de macroaftopping (bepaling maximaal verhaalbare kosten) en een totaaloverzicht van de exploitatiebijdragen van de eigendommen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 21 Ruimtegebruik per eigendom Deze bijlage bevat een inzicht van de verdeling van het ruimtegebruik per eigendom en is afgeleid van de ruimtegebruikskaart (bijlage 4).
Het overzicht heeft hierdoor een bindend karakter waar het gaat om de indeling naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte. Voor de nadere indeling van de openbare ruimte naar de daarbinnen te onderscheiden functies heeft het overzicht een toelichtend karakter. bijlage 22 Jaarschijvenoverzicht grondexploitatie Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. Zij bevat een overzicht van de jaren van de gerealiseerde en geraamde verhaalbare kosten en opbrengsten. bijlage 23 Gewogen eenheden totaal gebied Deze bijlage bevat een overzicht van de gewogen eenheden voor het totale exploitatiegebied. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 24 Gewogen eenheden per eigendom Deze bijlage bevat een overzicht van de gewogen eenheden, uitgesplitst per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 25 Bijdrage per eigendom Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 26 Bijdrage per kavel Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per kavel (zie de kaart bindende verkaveling, bijlage 9). De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
3.
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 23 van 63
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN
De realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt is een grootschalig project, waarin sprake is van een volgtijdelijke gefaseerde uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte 1 en van bebouwing (i.c. van de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen binnen het uitgeefbaar gebied). In het exploitatieplan is het noodzakelijk eisen en regels te stellen als bedoeld in artikel 6.12 respectievelijk 6.13 Wro ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. de fasering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte per deelgebied; b. de fasering van de verlening van omgevingsvergunningen per deelgebied; c. koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen in de deelgebieden II en III; d. regels over ruimtegebruik met betrekking tot het onderscheid openbare ruimte en uitgeefbaar gebied en, wat betreft het uitgeefbaar gebied, de verkaveling van dat uitgeefbaar gebied; e. eisen aan de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; f.
regels over de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en voor de inrichting van de openbare ruimte (toetsing werkomschrijvingen, aanbestedingsregels en regels over inspecties); g. verbodsbepalingen over de onderwerpen a tot en met f; h. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. De wettelijke basis voor het opnemen van deze regels in het exploitatieplan ligt in artikel 6.13 Wro. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 3 is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld paragraaf 3.2 betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder).
3.1.
Toelichting bij de regels over begrippen
In artikel 1 van de regels zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van het gekoppelde bestemmingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken (zie artikel 1 lid 1). Dit voorkomt dat deze begrippen dubbel moeten worden opgenomen. In artikel 1 lid 2 zijn daarnaast een aantal begrippen opgenomen die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk die onderdelen van de toelichting een bindende status. Zie voor de beschrijving van de status van de bijlagen voorts paragraaf 2.2.
1
De hier genoemde groepen van werken en werkzaamheden zijn nader omschreven in hoofdstuk 4.
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
3.2.
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 24 van 63
Toelichting bij de regels over fasering
In hoofdstuk 4 is een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor de volgende hoofdgroepen opgenomen: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied b. aanleg nutsvoorzieningen c. inrichting openbare ruimte De hoofdgroep ‘inrichting openbare ruimte’ is op haar beurt onderverdeeld in de volgende groepen: a. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; b. het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De meerjarige ontwikkeling van het bedrijventerrein De Spurkt vraagt om een heldere en gestructureerde fasegewijze uitvoering en realisatie. Het is uit ruimtelijk oogpunt ongewenst dat aan de uiteinden (oost en west) ontwikkeling van het bedrijventerrein plaatsvindt, terwijl er grote delen tussen blijven liggen waar geen ontwikkeling plaatsvindt. Ook vanuit het oogpunt van een logische en efficiënte volgorde van bouwrijp maken, gebruiksgereed maken en bebouwing is het van belang het gebied in fasen te ontwikkelen. Hiervoor is het exploitatiegebied verdeeld in drie deelgebieden (zie kaart deelgebieden, bijlage 7), waarbij wordt gestart in het middengebied (deelgebied I) en wordt uitgegaan van ontwikkeling in de periode 2020-2022.
Voor dit deelgebied is sprake van verhoudingsgewijs de minste investeringen voor het bouwrijp en gebruiksgereed maken van de gronden en ontstaat direct een logische ruimtelijke aansluiting met het bestaande bedrijventerrein Smakterheide aan de zuidzijde van de bestaande aan te passen weg de Spurkt. Vervolgens is de in de periode 2023-2028 voorzien in de gelijktijdige ontwikkeling van de deelgebieden II en III. De ontwikkeling van deze beide deelgebieden gaat gepaard met de noodzaak tot het treffen van substantiële investeringen voor het bouwrijp en gebruiksgereed maken van de gronden. Voorts vindt met deze fasering gelijktijdig een logische spreiding in de tijd plaats van het aanbod van kavels, onderscheiden naar kavelgrootte. De fasering in de tijd is per deelgebied zichtbaar gemaakt op de kaart fasering (bijlage 3 van het exploitatieplan). Zoals aangegeven kent het exploitatiegebied drie deelgebieden, die in twee fasen worden ontwikkeld. Een fase omvat een tijdvak waarin een afgebakend geheel van werken en werkzaamheden voor de drie onderscheiden hoofdgroepen van werken en werkzaamheden alsmede de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen binnen het in een fase geplande deelgebied is begrepen. Een en ander leidt tot de volgende faseringstabel: Tabel 3.1 Fase Deelgebied
1 2
deelgebied I deelgebied II deelgebied III
Start bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, bouwrijp maken openbare ruimte, aanleg nutsvoorzieningen 2020 2023 2023
Start gebruiksgereed maken openbare ruimte
Verlening omgevingsvergunningen voor het bouwen
2020 2023 2023
2020 2023 2023
exploitatieplan ‘De Spurkt’ DATUM 15 oktober 2020
ONS KENMERK 2018009
PAGINA 25 van 63
Zoals in artikel 2 lid 1 van de regels is aangegeven, heeft de bovenstaande faseringstabel een bindende werking. Een fase begint met het in de tabel genoemde kalenderjaar. Deze aanduiding van het beginjaar van de fase kent een bindende werking. In de tabel is niet voorzien in een bindende eindaanduiding van de fasen. Daartoe bestaat geen noodzaak. Met de duiding van de (begin)jaartallen ontstaat inzicht in het gewenste gestructureerde tijdsverloop en de volgorde van realisatie van het bedrijventerrein De Spurkt. In artikel 2.2 is bepaald dat met de aanleg van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de genoemde onderdelen van de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied, voor zover die behoren tot een aangeduide fase, niet mag worden aangevangen voor de start van het in de faseringstabel voor die fase genoemde kalenderjaar. In artikel 2.3 is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw binnen het uitgeefbaar gebied van een deelgebied zoals dat is opgenomen in enige fase, niet wordt verleend indien de aanvraag voor de verlening van die vergunning wordt ingediend voorafgaand aan de start van het in de faseringstabel genoemde kalenderjaar voor dat deelgebied.