04 Toelichting

Patersstraat 1-3 te Venray

Inhoudsopgave

T oelichting

2

3

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

Toelichting

Bestemmingsplan "Patersstraat 1-3 te Venray" (ontwerp)

3

Bestemmingsplan ‘Patersstraat 1-3 Venray (Oude Postkantoor)’ Gemeente Venray Ontwerp

Bestemmingsplan ‘Patersstraat 1-3 Venray (Oude Postkantoor)’ Gemeente Venray Ontwerp

Rapportnummer:

P03507

IMRO IDN:

NL.IMRO.0984.BP22001-ON01

Datum:

Juni 2022

Projectteam BRO:

SSh, IMo

Concept:

Maart 2022

Voorontwerp: Ontwerp:

Juni 2022

Vastgesteld: Trefwoorden:

Bestemmingsplan, woningbouw, Venray, Patersstraat, Poststraat, gemeente Venray

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 14

Beknopte inhoud:

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de realisatie van maximaal 24 wooneenheden aan de Patersstraat en Poststraat te Venray in de gemeente Venray.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en plangrens 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Opbouw bestemmingsplan

4 4 5 6 7

2. GEBIEDS- EN BESLUITPROFIEL 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige ontwikkeling 2.3 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing

8 8 9 11

3. BELEID 3.1 Rijksbeleid

13 13

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

13 14 15 15 18

3.2.1 Provinciaal Omgevingsvisie (POVI) 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 3.2.3 Ontwerp-omgevingsverordening Limburg 3.3 Regionaal beleid

18 20 21 22

3.3.1 Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg 3.4 Gemeentelijk beleid

22 24

3.4.1 Omgevingsvisie Venray 3.4.2 Omgevingsprogramma Wonen 3.4.3 Venray Vergroent

24 25 27

4. UITVOERINGSASPECTEN 4.1 Milieuaspecten

29 29

4.1.1 Bodem 4.1.2 Geluidhinder 4.1.3 Luchtkwaliteit 4.1.4 Externe veiligheid 4.1.5 Milieuzonering 4.1.6 M.e.r.-plicht

29 30 32 33 36 38

Inhoudsopgave

1

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

39

4.2.1 Archeologie 4.2.2 Cultuurhistorie 4.3 Leidingen en infrastructuur 4.4 Ecologie 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Waterhuishouding 4.7 Onderzoek niet gesprongen explosieven 4.8 Duurzaamheid

39 40 41 41 44 44 48 48

5. JURIDISCHE ASPECTEN 5.1 Planonderdelen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de planregels

50 50 50 50

5.3.1 Inleidende regels 5.3.2 Bestemmingsregels 5.3.3 Algemene regels 5.3.4 Overgangs- en slotregels

51 51 52 53

6. HANDHAVING

54

7. HAALBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55 55 55

8. PROCEDURE

57

Inhoudsopgave

2

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladderonderbouwing Bijlage 2: Bodemonderzoek Bijlage 3: Geluidsonderzoek Bijlage 4: Programma van Eisen Bijlage 5: Stikstofdepositieberekening Bijlage 6: Quickscan flora en fauna Bijlage 7: Waterparagraaf Bijlage 8: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 9: Verslag Omgevingsdialoog Bijlage 10: Stedenbouwkundig kader

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel Initiatiefnemer is voornemens op de hoek van de Poststraat en Paterstraat in Venray een appartementencomplex te realiseren. In totaal worden 24 appartementen gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan ‘omgevingsplan Centrum Venray’, dat op 27 oktober 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van Venray. Binnen dit bestemmingsplan is de planlocatie deels bestemd tot ‘Centrum - Kernwinkelgebied’ en deels tot ‘Gemengd – Transformatiegebied’. Binnen de bestemming ‘Centrum – Kernwinkelgebied’ is ten hoogste één woning per perceel toegestaan op de verdieping. Dit geldt eveneens binnen de bestemming ‘Gemengd – Transformatiegebied’. De beoogde ontwikkeling is derhalve niet rechtstreeks toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan, aangezien de voorgenomen ontwikkeling in strijd is met de regels van de vigerende bestemmingen.

De gemeente Venray heeft laten weten onder voorwaarden mee te werken aan het initiatief. De gemeente Venray wil deze ontwikkeling mogelijk maken door middel van een herziening van het juridisch-planologisch kader. In voorliggend bestemmingsplan wordt de woningbouwontwikkeling juridisch-planologisch geregeld.

Figuur 1.1: Uitsnede topografische kaart met globale ligging plangebied (rood omcirkeld)

Hoofdstuk 1

4

1.2 Ligging en plangrens De planlocatie is gelegen op de hoek van de Patersstraat en de Poststraat in het centrum van Venray. De ontwikkeling vindt plaats op de percelen kadastraal bekend als Venray, sectie C, nummers 9108 en 9042.

Figuur 1.0.1: Luchtfoto met ligging plangebied (rood omlijnd)

Figuur 1.2: Luchtfoto met ligging plangebied (rood omlijnd)

De planlocatie ligt aan de rand van het centrumgebied van Venray. In de omgeving zijn derhalve verschillende functies gelegen. Dit is voornamelijk detailhandel, horeca en wonen.

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerend bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Centrum Venray’, zoals vastgesteld op 27 oktober 2020 door de gemeenteraad van Venray. Binnen het plangebied gelden de enkelbestemmingen ‘Centrum - Kernwinkelgebied’ en ‘Gemengd – Transformatiegebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Op een gedeelte van het plangebied ligt de maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 8 m’ en ‘maximum goothoogte: 4 m’.

Figuur 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan met ligging planlocatie (rood omlijnd)

De beoogde ontwikkeling is strijdig met de geldende bestemmingen. Binnen de vigerende bestemmingen is maximaal één woning per perceel toegestaan op de verdieping. Daarnaast is de beoogde bebouwing hoger dan op de planlocatie is toegestaan. Derhalve dient de voorliggende ontwikkeling planologisch te worden geregeld via een herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

6

1.4 Opbouw bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan wordt gevormd door de regels en de verbeelding tezamen. De toelichting is een beschrijving van hetgeen middels het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast onderbouwt het de haalbaarheid van de planologische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt allereerst een beschrijving van zowel de bestaande situatie als de toekomstige ontwikkeling gegeven. De hoofdlijnen van beleid zijn vervolgens beschreven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de uitvoeringsaspecten, waarna in hoofdstuk 5 de juridische planopzet wordt beschreven. In hoofdstuk 6 vindt tot slot een beschrijving van de procedure plaats.

Hoofdstuk 1

7

2.

GEBIEDS- EN BESLUITPROFIEL 2.1 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van het centrum van Venray en grenst aan de westzijde aan de Patersstraat en aan de noordzijde aan de Poststraat. De locatie omvat de percelen kadastraal bekend als Venray, sectie C, nummers 9108 en 9042. In de directe omgeving voornamelijk winkels, horecagelegen en woningen gelegen.

Figuur 2.1: Luchtfoto met ligging plangebied in de omgeving

Op de planlocatie staat het voormalige postkantoor. De bebouwing betreft een oud pand met een pannendak en een torentje. Ten oosten van het postkantoor zijn parkeerplaatsen gelegen. Het volledige terrein is verhard.

Hoofdstuk 2

8

Figuur 2.2: Aanzichten op het plangebied vanuit de Patersstraat en de Poststraat

2.2 Toekomstige ontwikkeling Het voornemen bestaat om binnen het plangebied 24 appartementen te realiseren binnen het middeldure en dure koop segment, waarbij de mogelijkheid blijft om zelf (deels) te verhuren. De huidige bebouwing zal ten behoeve van de ontwikkeling worden gesloopt. Het is financieel onhaalbaar om in

Figuur 2.3: Ontwerptekeningen toekomstige situatie

Hoofdstuk 2

9

de huidige bebouwing woningen te realiseren door onder andere de constructieve opzet, alsmede de bouwkundige staat van het pand. Om het plan financieel haalbaar te maken is meer bruto vloeroppervlakte vereist dan binnen de contouren van het voormalige postkantoor met eventuele verbouwingen of uitbreidingen kan worden gerealiseerd. Derhalve is ervoor gekozen om het voormalig postkantoor te amoveren ten behoeve van de appartementen. Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. De toekomstige bebouwing heeft 5 bouwlagen verdiepingen en het hoogste punt heeft een hoogte van circa 17 meter. De appartementen krijgen een oppervlakte variërend tussen de circa 90 m2 en 155 m2, 23 van de 24 appartementen zullen gelijkvloers worden opgericht. Eén appartement betreft een penthouse van twee verdiepingen. Onder de appartementen wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met in totaal 31 parkeerplaatsen. Hierin komen ook 13 bergingen. Op het dak van het gebouw worden zonnepanelen geplaatst.

Figuur 2.4: Plattegrond parkeergarage

Onderdeel van het (gebouw)ontwerp is de groeninrichting aan / op de gevels en balkons, op het binnenterrein en de dakoppervlakken. De gemeente dient het definitieve ontwerp goed te keuren. Er zal een gezamenlijke binnentuin worden gecreëerd. De binnentuin creëert een groene oase in het centrum van Venray. Het realiseren en in stand houden van het beoogde groen is gebord in de anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 2

10

2.3 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing Aangezien er reeds woningen rondom het plangebied aanwezig zijn en het plangebied is gelegen binnen een bestaand woongebied, passen de nieuw te bouwen woningen functioneel in de omgeving. Begin 2019 is initiatiefnemer gestart met plannen voor herontwikkeling van het voormalig Postkantoor naar een appartementencomplex. Van meet af aan is hierbij voor initiatiefnemer, gemeente en het Adviesbureau Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) het uitgangspunt geweest dat het ontwerp kwalitatief hoogwaardig moet zijn, mede gelet op de prominente locatie in het centrum van Venray. In dit verband is vanaf het begin gezamenlijk met deze partijen opgetrokken. Er is, om te onderzoeken of een deel van het bestaande gebouw zou kunnen worden ingepast in een nieuw ontwerp, ook een uitgebreide opname gedaan. Hiervan is een uitgebreid verslag 1 gemaakt met foto’s met de conclusie dat handhaving van het bestaande pand of een deel ervan geen reële optie is, noch in functioneel noch in financieel opzicht. Tevens is een maquette gemaakt van het plangebied en omgeving, aan de hand waarvan de uiteindelijke hoogten en verhouddingen zijn bepaald. Een fysieke beoordeling van het plangebied en de bebouwing aan de diverse aanloopstraten door initiatiefnemer en gemeente heeft daartoe de benodigde inzichten verschaft.

Daarbij is ook onderzoek gedaan naar de locatie en het verloop van straten en bebouwingen voor en na WOII. De stedenbouwkundige uitgangspunten, de kaders voor het ontwerp voor wat betreft de architectuur en maat en schaal zijn bepaald in samenspraak met het Adviesbureau voor Ruimtelijke Kwaliteit (ARK). In totaal heeft het ontwerpteam met de gemeente en het ARK een zestal bijeenkomsten gehad. In deze sessies is uitvoerig geëxperimenteerd met hoogtes, set-backs, zichtlijnen, aansluiting bij belendende gebouwen etc. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een schetsontwerp, dat op 20 juli 2020 instemming heeft verkregen van het ARK. Voor de architectuur is gekeken bestaande, nieuwe architectuur in Nederland qua ontwerp, materiaalgebruik en kleurstelling. Voor het uiteindelijke ontwerp moest aandacht zijn voor een inpassing binnen het huidige straatbeeld met veel aandacht ook voor duurzaam groen. Dit alles in samenhang met een programma, dat ook financieel haalbaar is. Daarbij is, in strijd met het bestemmingsplan, gekozen voor wonen op de begane grond in plaats van een commerciële invulling en een entreezone met een natuurlijke overgang in het openbaar gebied. Dit alles heeft geleid tot een voorlopig ontwerp, dat inmiddels op hoofdlijnen door het ARK als positief is beoordeeld en ook is gepresenteerd op het Sprekersplein op 6 september 2021.

Aansluitend heeft initiatiefnemer een omgevingsdialoog georganiseerd. De opmerkingen die daarin naar voren zijn gebracht door omwonenden en geïnteresseerden zijn verwerkt in een verslag. Momenteel vindt uitwerking plaats op detaillering Het ontwerp bestaat uit drie hoofbestanddelen, waarbij de vleugel aan de Patersstraat en aan de Poststraat samenkomen in het hoekelement dat zich richt naar het Henseniusplein. Het hoekelement

1

Architecten Atelier Venray, “Stedenbouwkundig kader locatie oude postkantoor”, d.d. 1 juli 2020.

Hoofdstuk 2

11

is een duidelijke verwijzing naar het voormalig postkantoor en diens voorganger. Duidelijk is te zien, dat de drie elementen ieder een eigen karakter hebben en ook in kleurstelling en gevels van elkaar verschillen, maar toch een eenheid vormen. Er is duidelijk veel aandacht voor duurzaam groen aan de gevels en aan de kleine binnentuin aan de achterzijde. Het materiaalgebruik zal eigentijds zijn, maar zich naadloos voegen in de omgeving, zonder daarbij een te harde scheiding te vormen. Het entreegebied, gepositioneerd in het hoekelement, gaat naadloos over in het openbaar gebied en vormt daarmee als het ware een corridor voor voetgangers die zich van Poststraat naar Patersstraat bewegen en vice versa. In de entree van het hoekelement zal vorm worden gegeven aan de historie van deze plek. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, is er kortom geen sprake van negatieve ruimtelijke en/of stedenbouwkundige effecten op de korte als op (middel) lange termijn. Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt wordt de ontwikkeling goed inpasbaar geacht. Het welstandstraject met betrekking tot de bestemmingsplanfase is afgerond. Het initiatief is akkoord bevonden.

Hoofdstuk 2

12

3.

BELEID In dit hoofdstuk wordt (beknopt) ingegaan op de relevante beleidsaspecten op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;

Hoofdstuk 3

13

6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Afweging Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Ruimtereservering parallelle Kaagbaan, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Afweging Het Barro heeft voor wat betreft de genoemde onderwerpen en gezien de aard en kleinschaligheid van het project, geen gevolgen voor de realisatie van de woningbouwkavels.

Hoofdstuk 3

14

3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende gebieden en objecten worden aangewezen, waar gemeenten bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Wel is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel. Gelet op de toegestane hoogtes is dit planvoornemen geen probleem. Afweging Vanuit het Rarro bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat de gemeente verplicht moet toepassen bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

In artikel 1.1.1 Bro is gedefinieerd wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling is: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie blijkt dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn2. Per 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd. Hierbij is de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om te motiveren hoe de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Indien de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, is een motivering nodig waarom men deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan realiseren (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Afweging De beoogde ontwikkeling aan de Patersstraat te Venray betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Bovendien is vanaf 12 nieuwe woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Binnen de huidige bebouwing is één woning aanwezig. Per saldo ziet het initiatief daarmee op een toevoeging van 24 woningen. Er is derhalve sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

Aangezien de realisatie het planvoornemen conform het Besluit ruimtelijke ordening een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft dient er een behoefte onderbouwing ten aanzien van de beoogde woningbouw plaats te vinden. 2

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

15

Door BRO is een ladderonderbouwing3 opgesteld. De volledige onderbouwing is als separate bijlage opgenomen. Hieronder wordt volstaan met een samenvatting. Voor de onderbouwing van de woningbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio. Hiervoor wordt gekeken naar de regionale woningmarkt, die wordt gedefinieerd op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betreft de gemeente Venray het primaire verzorgingsgebied en de woonregio’s Venray en Venlo het secundaire verzorgingsgebied. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in de bijlagen van deze notitie. Beleidskaders Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders.  Het initiatief draag bij aan de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Bovendien past de ontwikkeling binnen de huidige maatschappelijke context, waarin sprake is van een significante woningbehoefte, onder meer voor de doelgroep ouderen, maar ook om de algehele doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.  De provincie streeft in haar beleid naar voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.

Daarnaast dient er aandacht te zijn voor de kwaliteit en diversiteit van het (bestaande) woningaanbod. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de vraag waarnaar ook op de lange termijn de meeste behoefte bestaat.  Het regionale beleid heeft als opgave de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Progneff wordt als basis gehanteerd, maar de kwalitatieve toets is leidend. Het toevoegen van woningen is in principe alleen in de kernen. Het initiatief wordt gerealiseerd in de kern Venray  Daarnaast dient er in het regionale woonbeleid aandacht te zijn voor de huisvesting van onder meer ouderen. De beoogde ontwikkeling, nadrukkelijk geschikt voor ouderen, geeft hier invulling aan.  Op gemeentelijk niveau wordt gestreefd aantrekkelijk en duurzaam woon- en leefklimaat. Om het urgente woningtekort terug te dringen en een gezond woningbouwprogramma te realiseren zet de gemeente in op versnellen, vergroten (kwantiteit), veranderen (kwaliteit) en vergroenen/verduurzamen. Vergroten betekent dat zachte plannen hard worden gemaakt, maar ook dat het noodzakelijk is om extra woningen te ontwikkeling. Kwantitatieve behoefte De beoogde toevoeging van 24 woningen (per saldo 23) voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte en kan redelijkerwijs worden ingepast in de harde plancapaciteit.

 De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.

3

BRO, Ladder Duurzame Verstedelijking, 24-27 appartementen hoek Poststraat, Paterstraat Venray, projectnr. P03507, d.d. 1 maart 2022.

Hoofdstuk 3

16

 





Het aantal huishoudens in de gemeente Venray neemt tot 2030 toe met circa 1.600, een stijging van ruim 8%. Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens). In de gemeente Venray heeft er een reductie van plancapaciteit ten opzichte van 2016 plaatsgevonden, waardoor nu naar behoefte kan worden gebouwd. Wanneer de huishoudensprognose en harde plancapaciteit tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat er in de gemeente Venray nog ruimte is voor het toevoegen van ruim 769 woningen. Ook in beide woonregio’s is ruim voldoende ruimte om woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Inmiddels is sprake van een fors woningtekort. De gemeente zet daarom nadrukkelijk in op versnellen en het toevoegen van extra woningen.

Kwalitatieve behoefte De beoogde toevoeging koopappartementen inclusief lift (levensloopbestendig), in het middeldure tot dure segment geeft invulling aan diverse kwalitatieve behoeften:  Provinciaal, regionaal en op gemeentelijk niveau vinden er verschuivingen plaats in de samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing, toename kleinere huishoudens). Hierdoor verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. De groep ouderen neemt sterk toe en daarmee de behoefte aan (levensloopbestendige) nultredenwoningen. De toename van kleinere huishoudens leidt bovendien tot een groeiende behoefte aan appartementen.  Op provinciaal niveau wordt een tekort van woningen geconstateerd voor onder meer de doelgroep ouderen. Transformatie van bestaand vastgoed wordt genoemd als mogelijkheid om het tekort aan te pakken.  Het toevoegen van levensloopbestendige woningen geeft invulling aan een nadrukkelijke behoefte door ouderen/senioren. Toevoegen van woningen voor ouderen werkt bovendien bevorderend voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt.  Door een snelgroeiende groep ouderen is het van belang om nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad levensloopbestendig te maken. Appartementen met een lift zijn hier een goed voorbeeld van.  Woonwensenonderzoek toont bovendien een fors tekort aan seniorenwoningen en appartementen met lift in de gemeente Venray.

 Toevoegen van woningen in het middeldure tot dure segment sluit niet direct aan bij de grote behoefte aan goedkope tot middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen, zoals opgenomen in het Omgevingsprogramma wonen. Kostentechnisch is het echter niet haalbaar om op de betreffende locatie goedkopere wooneenheden te realiseren. Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. Middels een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat initiatiefnemer aan bovenstaande eisen zal voldoen.  Bovendien is in de huidige krappe woningmarkt sprake van een dermate grote behoefte, waardoor vraag is naar elk segment. Het in beperkte mate toevoegen van middeldure tot dure woningen is hiermee te verantwoorden.

Hoofdstuk 3

17

Geen onaanvaardbare effecten Naar verwachting zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot onaanvaardbare effecten. De ontwikkeling geeft nadrukkelijk invulling aan een kwantitatieve behoefte en ook in kwalitatieve zin wordt invulling gegeven aan een behoefte. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats op een wenselijke plek in het centrum, waar woningen een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en ook aan het draagvlak voor centrumvoorzieningen. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied De planlocatie is gesitueerd in het centrum van Venray. Binnen het vigerende bestemmingsplan heeft de beoogde locatie de bestemming ‘Centrumgebieden’. Dit biedt ruimte voor diverse stedelijk functies. In artikel 1.1.1 onder h van het Besluit ruimtelijke ordening biedt een definitie van bestaand stedelijk gebied: ‘het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Gezien de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de directe omgeving kan de planlocatie dus als bestaand stedelijk gebied aangemerkt worden. Hiermee is het een voorkeurslocatie voor eventuele transformatie, verplaatsing of nieuwbouwontwikkelingen. Op dit punt is daarom geen nader motivering vereist.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1

Provinciaal Omgevingsvisie (POVI)

Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg). De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast is een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze omgevingsverordening wordt besproken in paragraaf 3.2.3. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijk als in het bebouwde gebied; Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);

Hoofdstuk 3

18

-

Klimaatadaptatie en energietransitie.

Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt daarnaast een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen: Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader.

Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt.

Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.

Hoofdstuk 3

19

Afweging Onderhavig plan ziet op de realisatie van 24 appartementen. Binnen de bestaande bebouwing is reeds één woning mogelijk. Per saldo worden derhalve 23 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking is besproken in paragraaf 3.1.4. Hieruit blijkt dat aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan. Onderhavige woningbouwontwikkeling past daarmee binnen de Provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2014

Zoals benoemd zijn de provinciale ambities en belangen vertaald naar juridisch bindende voorschriften in de provinciale omgevingsverordening Limburg 2014. In de provinciale verordening is bijvoorbeeld vastgelegd op welke wijze de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen en dat het verboden is om een bestemming te wijzigen waarmee permanente bewoning van een recreatiewoning wordt mogelijk gemaakt. Voor zover relevant zijn hieronder de van toepassing zijnde passages uit de provinciale omgevingsverordening opgenomen. Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de omgevingsverordening is een verwijzing opgenomen naar de Ladder voor duurzame verstedelijking en hierbij is in artikel 2.2.2 van de verordening het navolgende bepaald: Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid.

Artikel 2.4.2 Bestuursafspraken wonen In de verordening zijn tevens regels opgenomen ten aanzien van woningbouw. Volgens artikel 2.4.2 van de Omgevingsverordening voorziet een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio NoordLimburg niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. Verder geldt dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, een verantwoording dient te bevatten van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bovenstaande. De toelichting bij het ruimtelijk plan dient tevens een verantwoording te bevatten van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen.

Hoofdstuk 3

20

Milieubeschermingsgebieden Uit de kaarten behorende bij de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Afweging De ladder van duurzame verstedelijking is besproken in paragraaf 3.1.4. Hieruit blijkt dat het toevoegen van woningen in het middeldure tot dure segment niet direct aansluit bij de grote behoefte aan goedkope tot middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen, zoals opgenomen in het Omgevingsprogramma wonen. Kostentechnisch is het echter niet haalbaar om op de betreffende locatie goedkopere wooneenheden te realiseren. Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. Middels een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat initiatiefnemer aan bovenstaande eisen zal voldoen. Bovendien is in de huidige krappe woningmarkt sprake van een dermate grote behoefte, waardoor vraag is naar elk segment. Het in beperkte mate toevoegen van middeldure tot dure woningen is hiermee te verantwoorden. De bestuursafspraken zijn vastgelegd in de ‘Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg’. De regionale structuurvisie wordt besproken in paragraaf 3.3.1.

In deze paragraaf wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan de regionale structuurvisie. Het toevoegen van levensloopbestendige woningen geeft invulling aan een nadrukkelijke behoefte door ouderen/senioren. Toevoegen van woningen voor ouderen werkt bovendien bevorderend voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Door een snelgroeiende groep ouderen is het van belang om nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad levensloopbestendig te maken. Appartementen met een lift zijn hier een goed voorbeeld van. Woonwensenonderzoek toont bovendien een fors tekort aan seniorenwoningen en appartementen met lift in de gemeente Venray. Er zijn verder geen rechtstreeks doorwerkende regels uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Omgevingsverordening Limburg 2014. 3.2.3

Ontwerp-omgevingsverordening Limburg

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Op 25 mei 2021 heeft het college van Gedeputeerde Staten het ontwerp van deze nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. Deze ontwerp-omgevingsverordening heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 voor eenieder ter inzage gelegen en wordt naar verwachting in december 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien op 1 juli 2022 wanneer naar verwachting ook de nieuwe Omgevingswet in werking zal treden.

Hoofdstuk 3

21

Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het plangebied binnen het ‘Stedelijk gebied’. Conform artikel 12.1 van de ontwerp-omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen het volgende beschrijven: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e.

realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Afweging In deze toelichting is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 12.1 van de ontwerp-omgevingsverordening opgenomen instructieregels. Zoals beschreven in paragraaf 3.2.1 past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. In paragraaf 3.3 volgt een uitgebreide onderbouwing met betrekking tot de behoefte en de regionale afspraken en met de bouw van de woningen wordt spoedig een aanvang gemaakt, tenminste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. De onderhavige ontwikkeling is in lijn met de ontwerp-omgevingsverordening Limburg.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1

Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg

De gemeente Venray heeft samen met de gemeenten in Noord-Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg) afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. In 2016 resulteerde dit in de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’. Ondertussen is op 22 september 2020 de geactualiseerde ‘Regionale

Hoofdstuk 3

22

Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024’ vastgesteld. Op grond van artikel 2.1, lid 3 Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024’ de status van een intergemeentelijke structuurvisie. Hierdoor heeft het document een juridische status en een zelfbindend karakter. Voor de gemeente Venray gold in het kader van de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’ (2016) een reductieopgave van 105 woningbouwplannen in de periode 2016-2020. Uit de recent vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 blijkt dat de gemeente Venray de gestelde opgave ruim heeft overtroffen. Een van de centrale opgaven in de Regionale Woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Hierover staat aangegeven dat bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet dient te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Hierbij dienen de huishoudprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter, de kwalitatieve toets is leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren.

Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen;  Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na;  Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. Aanvullend is daarnaast in de Regionale Woonvisie tevens opgenomen dat:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.  Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.  Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Afweging De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 24 wooneenheden binnen de kern van Venray in de nabijheid van diverse voorzieningen. Het programma betreft primair koopappartementen in het middeldure tot dure segment, waarbij de mogelijkheid blijft om zelf (deels) te verhuren. Op grond van het regionale beleid mogen woningen in principe enkel worden toegevoegd in de kernen. Onderhavig initiatief wordt gerealiseerd binnen de kern van Venray. Daarnaast dient er aandacht

Hoofdstuk 3

23

te zijn voor de huisvesting van ouderen. De beoogde ontwikkeling is geschikt voor ouderen en geeft hiermee invulling aan. Gelet hierop is het initiatief in lijn met de ‘Structuurvisie Wonen Noord-Limburg’.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1

Omgevingsvisie Venray

De gemeenteraad van Venray heeft op 2 november 2021 de ‘Omgevingsvisie Venray’ vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente aan wat zij belangrijk vindt in de fysieke leefomgeving en welke doelen en ambities zij daarin wil bereiken. De visie is gebiedsgericht en integraal opgesteld: per deelgebied wordt omschreven waar de gemeente voor staat. Door deze gebiedsgerichte benadering komt een gezamenlijke afweging tot stand en komen de kenmerken per gebied centraal te staan. De combinatie van ‘thema’s’, ‘waarden’ en ‘ambities’ per deelgebied wordt ook wel het toetsingskader genoemd voor nieuwe initiatieven. De omgevingsvisie borduurt voort op de ‘Toekomstvisie Venray 2030’ en is gericht op de periode tot 2030. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven naar 2050. Het besluitgebied maakt deel uit van centrum Venray. Volgens de omgevingsvisie is het centrum van Venray het middelpunt van de gemeente met een groot aanbod aan culturele voorzieningen, horeca en winkels. In het toekomstig Venray wordt dit aanbod versterkt. Horeca en beleving krijgen een riante plek. Er wordt gestreefd naar een juiste balans tussen wonen en beleving. Het centrum van Venray is het visitekaartje van de stad. Er wordt gestreefd naar een sterk en levendig centrum.

Met de Centrumvisie heeft de gemeente een duidelijk doel voor ogen: het binden en boeien van inwoners en bezoekers aan onze binnenstad, zodat ze vaker komen en langer verblijven. Dit wordt bereikt vanuit drie ‘aanvliegroutes’: 1. een compacte binnenstad: een overzichtelijk, compact kernwinkelgebied met duidelijke looproutes en bruisende pleinen; 2. een complete binnenstad: een breed en divers aanbod aan winkels, horeca, cultuur voor verschillende doelgroepen, voor jong en oud; 3. een comfortabele binnenstad: een aantrekkelijke en veilige openbare ruimte met aandacht voor het historisch karakter en de gevels van panden. Bij de herinvulling van leegstaande (winkel) panden, met name aan de randen van het centrum, wordt de nadruk gelegd op wonen. De gemeente Venray krijgt te maken met een sterke vergrijzing waardoor er meer vraag komt naar wonen in de binnenstad, voornamelijk naar appartementen en huurwoningen. Hierbij bestaat aandacht voor een goede balans tussen een rustig woonklimaat aan de randen van het centrum en voldoende reuring in het kernwinkelgebied. De wijk Centrum is een bijzonder woongebied. De combinatie van wonen, winkelen en werken, evenementen en bezoekers zorgt ervoor dat het centrum een heel eigen dynamiek kent. Deze combinatie schuurt nog wel eens, mede omdat er in het centrum veel appartementencomplexen zijn gebouwd voor ouderen.

Hier is veel behoefte aan gezien de nabijheid van de voorzieningen, maar juist ouderen

Hoofdstuk 3

24

ervaren meer (gevoel van) overlast van activiteiten en evenementen in het centrum (geluid, bereikbaarheid woning). Specifiek in het zuidelijk deel van het centrum zijn o.a. twee coffeeshops gevestigd die vanwege de verkeersaantrekkende werking nogal voor overlast zorgen voor de bewoners in de zgn. ’driehoek’ (Henseniusstraat, Langstraat, Paterslaan). Afweging Onderhavig voornemen voor het realiseren van 24 woningen wordt gerealiseerd in het voormalig postkantoor. Dit betreft een leegstaan pand aan de rand van het centrumgebied. Het behoud van het bestaande pand is financieel onhaalbaar. De constructieve opzet alsmede de bouwkundige staat van het voormalige postkantoor maakt dat vanuit functioneel-, milieutechnisch- en duurzaamheidsperspectief een economisch verantwoorde herbestemming van het bestaande pand financieel onhaalbaar is. Het initiatief is financieel haalbaar als er meer bruto vloeroppervlak aanwezig is binnen de contouren van het voormalige postkantoor. Met eventueel verbouwen of uitbreiden kan wordt benodigde bruto vloeroppervlak niet gehaald. Op grond van de Omgevingsvisie wordt bij de herinvulling van leegstaand vastgoed, met name aan de randen van het centrum meer ruimte gegeven voor wonen. Onderhavig initiatief ziet op de realisatie van een appartementencomplex ter plaatse van een leegstaand pand aan de rand van het centrum.

Het pand ligt aan de aanloopstraten naar het centrum toe. In het kader van de centrumvisie is het wenselijk om vierkante meter winkeloppervlak te saneren voor andere gewenste functies. Uit paragraaf 3.1.4 blijkt dat er behoefte is aan de beoogde woningen. Het realiseren van woningen op deze locatie is derhalve een goede alternatieve invulling. Daarnaast is behoefte aan woningen voor ouderen. De beoogde appartementen worden levensloopbestendig gerealiseerd. Daarnaast wordt in het appartementencomplex een lift gerealiseerd. Onder het appartementencomplex wordt een parkeergarage gerealiseerd. Door middel van een elektronische toegangspoort met in-/uitverkeerslicht wordt de parkeergarage afgesloten. De parkeerkelder is enkel toegankelijk voor de bewoners. Daarnaast zullen verkeerslichten worden geplaatst voor verkeer dat vanuit de parkeerkelder de Poststraat oprijden of vanuit het achterliggend terrein naar de Poststraat rijden. Hierdoor blijft de verkeersveiligheid gegarandeerd. Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het initiatief in lijn is met ‘Omgevingsvisie Venray’. 3.4.2

Omgevingsprogramma Wonen

Op 15 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Venray het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen vastgesteld. In het Omgevingsprogramma Wonen staan vijf inhoudelijke thema’s centraal. De onderstaande thema’s worden in het vervolg van dit Omgevingsprogramma verder uitgewerkt. Deze thema’s sluiten aan bij de thema’s uit de nota Koers op Wonen: 1. Versnellen en vergroten (kwantiteit): snel voldoende woningen bouwen; 2. Veranderen (kwaliteit): gevarieerd aanbod; 3. Vergroenen/verduurzamen: een duurzame woningvoorraad;

Hoofdstuk 3

25

4. Wonen en zorg; 5. Vitale wijken en kernen. Versnellen en vergroten De gemeente wil goed inspelen op de kwantitatieve woningbehoefte die uit de nieuwste prognoses komt. Daarbij sluiten wordt aangesloten bij de ingezette lijn van de Koers op Wonen. Ook wordt wat verder vooruit gekeken dan 2030. De gemeente streeft naar een bouwproductie van: • minimaal 2.000 woningen tot 2035; • waarvan minimaal 1.500 woningen tot en met 2030; • met een versnelling in de eerste jaren omdat de druk op de woningmarkt nu zeer groot is (minimaal 200 woningen per jaar); • er worden woningen toegevoegd in iedere kern. Veranderen De gemeente zet in op een aantrekkelijk en duurzaam woonklimaat. De ambitie ziet op de volgende punten: • een goede differentiatie van de nieuwbouw, passend bij de behoefte; • focus op betaalbaarheid in koop en huur; • niet meer van hetzelfde, maar meer variatie in vorm, techniek en doelgroepen; • meer sturing en regie op goede plannen, passend bij de opgaven; • een daarbij passend stelsel van maatregelen, afspraken en instrumenten; • focus op aanpassing bestaande woningvoorraad.

Vergroenen/verduurzamen De gemeente wil dat Venray een gezonde, duurzame en betaalbare woon- en leefomgeving is die: • minder CO2-uitstoot: in 2030 met 60% vergeleken met 1990; • volledig energieneutraal is in 2050; • de klimaatadaptatie onder controle heeft in 2035; • de circulaire werkwijze als vanzelfsprekend uitgangspunt ziet in 2035. Wonen en zorg De gemeente wil dat alle inwoners die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben, in Venray kunnen blijven wonen, zoveel mogelijk in eigen wijk of kern. Mensen die de stap van een instelling naar zelfstandig wonen kunnen maken, wordt de kans geboden met passende ondersteuning. De gemeente streeft naar het realiseren van een breder palet aan woonvormen voor de inwoners, met veel variatie tussen gewoon zelfstandig wonen en intramuraal wonen en de daarbij passende zorg. Vitale wijken en kernen Ten aanzien van het centrum van Venray heeft het voorkomen en invullen van leegstaande (winkel) panden prioriteit. Met name aan de randen van het centrum wordt de nadruk gelegd op wonen. De gemeente krijgt te maken met een sterke vergrijzing waardoor er meer vraag komt naar wonen in de binnenstad, voornamelijk naar appartementen en huurwoningen. Maar het centrum is ook een geschikte locatie voor starters en ouderen die graag dichtbij de voorzieningen wonen. Er is aandacht

Hoofdstuk 3

26

voor een goede balans tussen een rustig woonklimaat aan de randen van het centrum en voldoende reuring in het kernwinkelgebied. De gemeente blijft dit de komende jaren stimuleren en faciliteren (onder andere door middel van transformatiesubsidies). Afweging Om het urgente woningtekort terug te dringen en een gezond woningbouwprogramma te realiseren zet de gemeente in op versnellen, vergroten (kwantiteit), veranderen (kwaliteit) en vergroenen/verduurzamen. Daarnaast wordt aandacht besteedt aan wonen en zorg en vitale wijken en kernen. Vergroten betekent dat zachte plannen hard worden gemaakt, maar ook dat het noodzakelijk is om extra woningen te ontwikkeling. Het initiatief ziet op de realisatie van 24 appartementen in Venray. Het programma betreft primair koopappartementen in het middeldure tot dure segment, waarbij de mogelijkheid blijft om zelf (deels) te verhuren. Hierin wordt vooralsnog flexibiliteit behouden. Toevoegen van woningen in het middeldure tot dure segment sluit niet direct aan bij de grote behoefte aan goedkope tot middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen, zoals opgenomen in het Omgevingsprogramma wonen. Kostentechnisch is het echter niet haalbaar om op de betreffende locatie goedkopere wooneenheden te realiseren.

Het betreft namelijk een prominente locatie midden in het centrum, waar hoge eisen worden gesteld ten aanzien van onder meer architectuur, kwaliteit, duurzaamheid en ondergronds parkeren. Middels een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat initiatiefnemer aan bovenstaande eisen zal voldoen. Bovendien is in de huidige krappe woningmarkt sprake van een dermate grote behoefte, waardoor vraag is naar elk segment. Het in beperkte mate toevoegen van middeldure tot dure woningen is hiermee te verantwoorden. Woonwensenonderzoek toont bovendien een fors tekort aan seniorenwoningen en appartementen met lift in de gemeente Venray. Het appartementencomplex voorzien van een lift, waardoor de appartementen tevens levensloopbestendig zijn. Dit is in lijn met het ‘Omgevingsprogramma wonen’. 3.4.3

Venray Vergroent

Klimaatverandering, luchtkwaliteit, stikstof, plastic soep, stijging van de zeespiegel, hevige buien en langdurige droogte, afnemende biodiversiteit: deze onderwerpen zijn aan de orde van de dag. Net als Europa, het Rijk en de provincies, hebben ook gemeenten een belangrijke rol om deze problemen het hoofd te bieden. De gemeente Venray doet dat onder de noemer van Venray Vergroent. In dit programma wordt op een slagvaardige, integrale en ambitieuze wijze gewerkt aan de opgaven voor de gemeente. Het liefst wordt samen gewerkt met de inwoners. Venray Vergroent kent drie deelprojecten: energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie. Energietransitie In Nederland worden veel fossiele energie gebruikt, zoals aardgas en kolen. Er is de afspraak gemaakt dat wordt overgestapt naar andere, meer duurzame energiebronnen, omdat fossiele energie verantwoordelijk is voor een belangrijk deel van de CO2-uitstoot en dus voor de klimaatverandering. Maar ook omdat het Nederlandse aardgas op raakt. Denk daarbij ook aan de problemen in Groningen. Daarnaast leidt de import van buitenlands gas tot een hogere energierekening en maakt het Nederland en de gemeente afhankelijk van andere landen.

Hoofdstuk 3

27

Klimaatadaptie Het klimaat is aan het veranderen. Mensen krijgen steeds meer te maken met extreme situaties. Denk aan hittestress, wateroverlast of juist periodes van langdurige droogte. De gemeente Venray werkt aan concrete maatregelen om de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Door de omgeving te vergroenen, hemelwater op te slaan in plaats van af te voeren en door ruimte te geven aan de Maas en onze beken. Daarmee wil de gemeente bovendien meteen de biodiversiteit versterken en bijdragen aan een gezondere leefomgeving. Circulaire economie De afgelopen decennia is de economie op een lineaire manier ingericht. Dat betekent dat grondstoffen worden gewonnen, producten worden gemaakt en getransporteerd, worden gekocht en/of geconsumeerd, waarna ze op de afvalberg belanden of worden opgestookt. De gevolgen van de lineaire economie zijn overproductie (immers: productie is het verdienmodel), maar ook het uitputten van grondstoffen, een verslechtering van de luchtkwaliteit, de vergroting van de afvalberg, plastic soep, klimaatverandering en stikstofproblematiek. Het is zaak deze productiewijze te veranderen. Dat betekent dat naar een circulaire economie moet worden gegaan, waarin afval waarde heeft en als grondstof voor (nieuwe) producten wordt gebruikt.

Waarin producten opnieuw gebruikt worden en waarin er samen voor gezorgd wordt dat al bij het produceren, inkopen en gebruiken wordt gedacht aan de manier waarop het straks weer een functie kan krijgen. Van kleding tot bureaustoelen, van infrastructuur tot (kringloop)landbouw. Afweging Ten behoeve van de thema’s energietransitie, klimaatadaptatie en circulair economie worden respectievelijk onder andere de volgende maatregelen genomen. De appartementen worden ten eerste gasloos gerealiseerd. Het appartementencomplex wordt tevens groen ingericht aan / op de gevels en balkons, op het binnenterrein en de dakoppervlakken. Daarnaast kan het hemelwater op eigen terrein worden opgevangen. Gezien de aanleg van inrit naar de parkeerkelder is het mogelijk om hieronder hemelwater middels infiltratieputten te verwerken. Het hieronder opgevangen hemelwater kan eveneens hergebruikt worden middels een grijswatercircuit. Aanvullend kan ter plaatse van de toekomstige binnentuin op het parkeerdek of op het plat dak naast de technische installaties water vastgehouden worden (groendak/daktuin). Hiervoor wordt het hemelwater tijdelijk geborgen alvorens het vertraagd afvoert uit het plangebied. De infiltratie en opvang (hergebruik) van hemelwater heeft tevens een positief effect op het verminderen van hittestress.

Tot slot wordt er gezorgd voor warmte terugwinning en zal passieve zonne-energie worden doorgevoerd. Gelet hierop kan worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan ‘Venray Vergroent’.

Hoofdstuk 3

28

4.

UITVOERINGSASPECTEN

Bij de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met (milieu)invloeden vanuit de omgeving op de ontwikkeling zelf en met invloeden vanuit de ontwikkeling op de omgeving. Binnen dit hoofdstuk wordt gekeken naar de aspecten geluid, archeologie, leidingen en infrastructuur, natuur en landschap, flora en fauna, waterhuishouding, verkeer en economische uitvoerbaarheid. De hieruit voortkomende bevindingen zijn in onderstaande paragrafen toegelicht.

4.1 Milieuaspecten 4.1.1

Bodem

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden. Aangezien op het voorliggende plangebied reeds een woonbestemming aanwezig is en omdat er sprake is van het gebruik van bestaande gebouwen, is er geen sprake van een verschuiving naar een voor bodem gevoelige functie. Daarom is het uitvoeren van een bodemonderzoek in onderhavig planvoornemen niet noodzakelijk. Toetsing Door Aeres Milieu is een verkennend bodemonderzoek 4 uitgevoerd. De volledige rapportage is als separate bijlage aan deze toelichting toegevoegd. Hieronder wordt volstaan met een samenvatting en de conclusie van het onderzoek. Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. In het opgeboorde bodemmateriaal van met name de ondergrond (v.a. 0,5 m-mv) zijn zintuiglijk baksteenresten (sporen tot volledige lagen) waargenomen. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond en ondergrond geen zijn gehalten gemeten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden. Het freatisch grondwater is licht verhoogd met barium en VOCl.