01 Raadsvoorstel Nieuwe Woningbouwlocatie

Raadsvoorstel

Onderwerp

Nieuwe woningbouwlocatie

Zaaknummer

Z24001624

Raad datum

24 september 2024

Steller

Beleidsmedewerker RO

Team

Ruimtelijke Ontwikkeling

Teammanager

Veronique Nabben

Portefeuillehouder

Wim de Schryver

Openbaarheid Ja, met uitzondering van bijlage 4. Reden: economische of financiële belangen van de gemeente Na het informeren van betrokkenen. Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel Te kiezen voor uitbreiding van woonwijk De Brabander in twee deelgebieden.

1 van 5

Raadsvoorstel Inleiding Een van de hoofddoelen uit ons Omgevingsprogramma Wonen is het bouwen van voldoende passende woningen in elke kern. Hiervoor bewaken we proactief de voortgang van alle woningbouwplannen (bestaande en nieuwe) en sturen we bij, indien nodig. In de kern Venray lag tot nu toe de nadruk op het ontwikkelen van een aantal (grootschalige) plannen op inbreidingslocaties, onder andere in het centrum, op St. Annapark, Servaasterrein, locatie VieCuri en De Brier. In 2020 heeft uw raad ingestemd met de principekeuze om het noordelijk deel van De Brier te transformeren naar een woongebied (met bijna 300 woningen). De betrokken projectontwikkelaar (SvE Group) heeft begin 2024 aangegeven dat de plannen financieel niet haalbaar zijn en met de ontwikkeling te willen stoppen. Hierover bent u geïnformeerd per raadsinformatiebrief dd. 20 februari 2024. Dit is voor ons aanleiding geweest om op zoek te gaan naar alternatieve woningbouwmogelijkheden in de kern Venray. Hiervoor is zowel de behoefte als het aanbod aan woningbouwplannen opnieuw tegen het licht gehouden (zie voor een uitgebreide toelichting bijlage 1). Aangezien er meerdere nieuwe initiatieven voor woningbouw in de kern Venray in voorbereiding zijn, resteert nog een tekort van ca. 130 nieuw te bouwen woningen tot 2040. Voorgesteld wordt om deze woningen te realiseren in /aangrenzend aan de woonwijk De Brabander.

Ruimtelijk gezien heeft het dan de voorkeur om te kiezen voor twee deelgebieden: 1) aansluitend aan de Beekweg /de Signatuur en 2) in de oksel van de Tureluur en het Venraysbroek. Beide deelgebieden kunnen goed worden ontsloten op de bestaande infrastructuur en sluiten aan op de bestaande bebouwing in de wijk Brabander. Er is tevens ruimte voor de aanleg van een robuuste groenzone en een wijkvoorziening /ontmoetingsruimte. Een mogelijke stedenbouwkundige invulling van beide deelgebieden is bijgevoegd (zie bijlage 2).

2 van 5

Raadsvoorstel Met het vaststellen van de nota grondbeleid in 2023 heeft uw raad uitgesproken meer regie te willen voeren op bepaalde maatschappelijke opgaven, zoals de grote (sociale) woningbouwopgave. Daarom ligt tegelijkertijd met dit raadsvoorstel ook het voorstel aan uw raad voor om een voorkeursrecht te vestigen op de gronden in de aangewezen deelgebieden. Beoogd resultaat De voorgestelde uitbreiding van woonwijk De Brabander draagt bij aan de ontwikkeling van voldoende en betaalbare woningen in de kern Venray. Argumenten 1. Woningbouw in De Brabander is een goed alternatief voor De Brier. Grootschalige transformatie van bedrijventerrein De Brier naar wonen is niet haalbaar gebleken. Momenteel wordt onderzocht of beperkte woningbouw op een deel van De Brier wel mogelijk is. Daarnaast loopt er een initiatief voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten. Het betreft particuliere initiatieven. Met de uitbreiding van De Brabander kan de gemeente haar woningbouwambitie naar verwachting met minder (financieel) risico en wellicht ook sneller realiseren, omdat de gemeente dan zelf regie houdt. 2. Uitbreiding van woonwijk De Brabander in de aangewezen deelgebieden is ruimtelijk goed inpasbaar. De Brabander is de laatste uitbreidingswijk in de kern Venray en in het verleden is verdere uitbreiding van De Brabander ook al in beeld geweest.

Zo stond (uitbreiding van) de Brabander in de voorganger van het Omgevingsprogramma Wonen (Koers op Wonen 2021) aangeduid als reservelocatie, mochten er elders binnen Venray grotere woningbouwplannen stagneren of geen doorgang vinden. De twee voorgestelde deelgebieden liggen aansluitend aan de bestaande wijk en op de meest hoog gelegen gronden, rekening houdend met het principe ‘water en bodem sturend’. Er resteert nog voldoende ruimte om te kunnen kiezen voor verdere uitbreiding van de wijk, mocht daar in de toekomst vraag naar zijn. Hierbij zal wel rekening moeten worden gehouden met een natuurlijke overgang richting het beekdal. 3. Uitbreiding van de Brabander met ca. 130 woningen sluit aan bij de behoefte. Het plan voor De Brier bevatte weliswaar bijna 300 woningen, toch is het niet nodig om een dergelijk aantal woningen te realiseren in De Brabander. Er lopen momenteel meerdere nieuwe initiatieven voor woningbouw in de kern Venray. Hiermee is de plancapaciteit in de kern Venray momenteel ca. 1.360 woningen. De behoefte is ca. 1.150 woningen. Gestreefd wordt naar een plancapaciteit van 130% omdat er altijd rekening moet worden gehouden met planuitval of vertraging. Uitgaande van een gewenste plancapaciteit van 130% = ca. 1.490 woningen is er sprake van een tekort van ca. 130 woningen.

Qua woningprijzen wordt uitgegaan van minimaal 2/3 betaalbaar bouwen (<€390.000.-) en minimaal 1/3 sociale huur (<€880.-). Hiermee wordt aangesloten bij de afspraken uit de Woondeal en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Voor een uitgebreide toelichting van de behoefte en plancapaciteit wordt verwezen naar bijlage 1. 4. Het eerste schetsontwerp biedt voldoende ruimte voor aanvullende (groen- en/of wijk)voorzieningen. De twee voorgestelde deelgebieden sluiten direct aan op de bestaande woonwijk. Hierdoor is relatief weinig nieuwe infrastructuur vereist. Indien nodig (bij een verdere uitbreiding in de toekomst) kan de beoogde nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Beekweg op de lange termijn nog worden doorgetrokken. Mogelijk is dan de aanleg van een rotonde vereist ter hoogte van de Beekweg. Hiervoor is in het schetsontwerp ruimte gereserveerd. Ter hoogte van de Tureluur is gekozen voor een stevige groene buffer tussen de bestaande wijk en de nieuwe uitbreiding. In dit groengebied is naast speelvoorzieningen ook ruimte voor bijvoorbeeld een centrale

3 van 5

Raadsvoorstel ontmoetingsruimte/inloopvoorziening voor de wijk. In De Brabander ontbreekt deze momenteel nog. In overleg met de wijkraad en bewoners van De Brabander kan dit aspect verder worden uitgewerkt. 5. Door te kiezen voor De Brabander kan de gemeente Venray zelf regie houden. De huidige plannen in de gemeente en kern Venray zijn veelal in voorbereiding door externe partijen als projectontwikkelaars en bouwers. Hierdoor is de planning en uitvoering van plannen onzeker en in handen van de ontwikkelaars. Wanneer zij besluiten te stoppen met een project, heeft dat directe invloed op de plancapaciteit. Wanneer de keuze valt op de Brabander behoudt de gemeente Venray zelf meer regie, waardoor in potentie 130 woningen uit de plancapaciteit ‘versneld’ tot realisatie zouden kunnen komen. Kanttekeningen en risico’s 1. De woningbehoefte is lastig voorspelbaar. Behoefteramingen zijn niet meer dan prognoses en de uitkomsten zijn sterk afhankelijk van de gebruikte indicatoren. Ook de woningbouwplanning is altijd een momentopname; er kunnen nieuwe plannen bijkomen en oude plannen afvallen. Hierin zijn we sterk afhankelijk van de economische omstandigheden, landelijke regelgeving en de samenwerking met marktpartijen en corporaties. Het is dan ook belangrijk om de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te monitoren.

Het voordeel van de locatie Brabander is dat indien in de toekomst blijkt dat de vraag naar woningen groter is dan verwacht, of dat andere plannen in Venray geen doorgang vinden, de wijk (indien nodig) nog verder kan worden uitgebreid. 2. Er zijn mogelijke milieubelemmeringen die nader onderzocht moeten worden. De mogelijke reactivering van het vliegveld De Peel kan leiden tot geluidsoverlast. Ook stikstofdepositie is een aandachtspunt, maar dat geldt voor alle woningbouwontwikkelingen op dit moment. Daarnaast zal rekening moeten worden gehouden met spuitzones van gewasbeschermingsmiddelen. Deze en andere milieuaspecten zullen nog nader onderzocht en uitgewerkt moeten worden en kunnen ertoe leiden dat het gebied anders moet worden ingericht cq. aanvullende maatregelen moeten worden getroffen. Communicatie Voor het vestigen van het voorkeursrecht vindt publicatie plaats in het Gemeenteblad. Ook ontvangen alle betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden een brief waarin kennis wordt gegeven van het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht, en waarin wordt meegedeeld wat het voorkeursrecht voor hen betekent. Tevens zal de wijkraad Brabander worden geïnformeerd. Financiële gevolgen De financiële haalbaarheid is globaal onderzocht; zie voor een eerste uitwerking de vertrouwelijke bijlage 3. Het vestigen van het voorkeursrecht heeft echter nog geen financiële gevolgen.

Die volgen pas als er daadwerkelijk wordt overgegaan tot grondaankopen. Vervolgtraject besluitvorming Het voorkeursrecht geldt voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode zal een ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan) moeten zijn doorlopen om de woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Evaluatie De Raad en commissie Wonen worden jaarlijks geïnformeerd over de ontwikkelingen rondom het thema ‘wonen’ via de Jaarbrief Wonen.

4 van 5

Raadsvoorstel Bijlagen 1. Concept raadsbesluit. 2. Onderbouwing behoefte en plancapaciteit. 3. Schetsontwerp. 4. VERTROUWELIJK Financiële aspecten. Naslagwerk 1. Omgevingsprogramma Wonen 2022. 2. Raadsinformatiebrief De Brier dd. 20 februari 2024. 3. Nota Grondbeleid 2023.

5 van 5