001 TAM-Omgevingsplan Coppelenberg 3 Merselo (raadsvoorstel)

Raadsvoorstel

Onderwerp

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo (NL.IMRO.0984.TAM25001va01)

Zaaknummer

Z2025-00001515

Steller Team

Raad datum

23 september 2025

Teammanager Portefeuillehouder

Medewerker ruimtelijke ontwikkeling Ruimtelijke Ontwikkeling Teammanager ruimtelijke ontwikkeling Daan Janssen

Openbaarheid Ja Reden: Ter advisering/kennisneming/bespreking Ter advisering

Voorstel 1. het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo (NL.IMRO.0984.TAM25001-va01) ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpplan vast te stellen.

1 van 6

Raadsvoorstel Inleiding Door de verhuizing van de basisschool in Merselo naar de nieuwe multifunctionele accommodatie is de basisschoollocatie gelegen aan de Coppelenberg 3 te Merselo, kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie AB, nr. ‘s 135, 262 en 401 met een oppervlakte van circa 5.113 m² vrijgekomen voor herontwikkeling. Initiatiefnemer heeft de door de gemeente Venray in 2023 uitgeschreven tender gewonnen om op de voormalige basisschoollocatie een hofje met daarbinnen 16 grondgebonden woningen te ontwikkelen. Voor een globale begrenzing van het plangebied zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Globale begrenzing plangebied (rood omlijnd)

De woningen zijn met name bedoeld voor senioren en starters om de doorstroming in Merselo te bevorderen. Aan de westzijde van het plangebied komt een hofje met 6 levensloopbestendige seniorenwoningen bestaande uit 1 woonlaag met een kap. Het centrale punt van dit hofje vormt een groene wadi met daarin enkele bomen. Aan de noordzijde van het plangebied, aan de Coppelenberg, komen 2 twee-onder-één-kapwoningen. Deze woningen hebben 2 bouwlagen en een kap en kunnen optioneel levensloopbestendig worden uitgevoerd. Het parkeren in het plangebied wordt zoveel mogelijk geclusterd achter deze woningen. Tot slot komen er aan de oostzijde van het plangebied 2 korte blokken met 4 rijwoningen voor starters. Ook deze woningen bestaan uit 2 bouwlagen en een kap. Van deze 8 woningen zullen er 4 als sociale huurwoning verhuurd worden en 2 als sociale koopwoning verkocht worden. De bestaande bomen en hagen worden zoveel mogelijk behouden. Parkeren is zoveel mogelijk geclusterd, zodat er vanuit de woningen een optimaal zicht is op het groen. Het plangebied krijgt een groene impuls door de centrale groene wadi met enkele bomen aan de westzijde en een langgerekte groenzone (wadi) met bomen ter hoogte van de zichtlijn naar de kerk, die ten oosten van het plangebied is gelegen. Voor een impressie van de planopzet zie afbeelding 2.

Het planvoornemen, realisatie van 16 grondgebonden woningen, is op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Merselo’ (vastgesteld op 16-12-2014)1 niet mogelijk.

1

Sinds 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Venray

2 van 6

Raadsvoorstel

Afbeelding 2: sfeerimpressie planopzet (d.d. 22 november 2024)

Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, moet het Omgevingsplan gemeente Venray worden gewijzigd. Hiervoor is gebruik gemaakt van TAM-IMRO. Dat is een ‘Tijdelijke Alternatieve Maatregel’ om via de IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) het Omgevingsplan te wijzigen. Het TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo’ bevat de motivering om deze wijziging van het Omgevingsplan gemeente Venray vast te stellen, waarmee realisatie van een nieuw woongebied in Merselo mogelijk wordt gemaakt. Het ontwerp van het TAM-Omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo’ heeft tot 20 juni 2025 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Eenieder kon een zienswijze indienen. Binnen deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen. Nu moet een beslissing worden genomen over de wijziging van het Omgevingsplan door vaststelling van het TAM-Omgevingsplan. Bijgevoegd is hiertoe het (concept-)raadsbesluit (Bijlage 1). Beoogd resultaat Het ongewijzigd vaststellen van het TAM-Omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo’ om de bouw van 16 grondgebondenwoningen midden in Merselo mogelijk te maken. Argumenten 1.1

De gemeenteraad is het bevoegd orgaan

De gemeenteraad is bevoegd om het TAM-Omgevingsplan vast te stellen. 1.2

Het woningbouwplan wijkt positief af van de doelgroepenverordening

Eind 2022 is de doelgroepenverordening Wonen Venray door de gemeenteraad vastgesteld. Voor een project van 12 of meer woningen is de verdeelsleutel, zoals opgenomen in artikel 11 van de doelgroepenverordening, van toepassing. Wanneer een woningbouwplan niet voldoet aan de percentages van de verdeelsleutel, kan het college van B&W toepassing geven aan artikel 12 uit de doelgroepenverordening: de hardheidsclausule. De

3 van 6

Raadsvoorstel hardheidsclausule moet ook worden toegepast wanneer in positieve zin wordt afgeweken van de verdeelsleutel en er een hoger percentage betaalbare woningen wordt gerealiseerd. De raad is over deze handelswijze ook reeds geïnformeerd in de RIB “Stand van zaken Doelgroepenverordening” d.d. 18 februari 2025. Door de komst van de Omgevingswet is het niet meer mogelijk om de Doelgroepenverordening in te trekken of te wijzigen, omdat deze onder het overgangsrecht valt. De regels van de Doel-groepenverordening zullen in lijn gebracht worden met de Woondeal en de toekomstige Wet Versterking Regie Volkshuisvesting en meegenomen worden bij de eerste wijziging van het Omgevingsplan Venray voor de Woongebieden. Voorliggend plan wijkt in positieve zin af van de doelgroepenverordening. Het programma bestaat uit maximaal 16 woningen waarvan: •

Het aandeel sociale huur 4 woningen betreft (25%);

•

Het aandeel sociale koopwoningen 2 woningen betreft (12,5%);

•

Het aandeel betaalbare koopwoningen 8 woningen betreft (50%);

•

Het aandeel bereikbare koopwoningen betreft 2 woningen betreft (12,5%);

De overige woningen (2) zijn dure vrije sector woningen. Het programma voldoet daarmee ruimschoots aan de twee derde betaalbaarheid (70%: sociale huur, sociale koop, middenhuur en betaalbare koop) en de 30% sociale huur. De aantallen zijn opgenomen in de planregels. 1.3

Het TAM-Omgevingsplan past binnen de beleidskaders

Onderhavig plan ‘De Lierhof’ zorgt voor de realisatie van een nieuw woongebied van 16 grondgebonden woningen met daarbinnen een gevarieerd programma. Hiermee sluit het aan bij diverse beleidsdoelen/thema’s uit het Omgevingsprogramma Wonen, zoals snel woningen bouwen, een gevarieerd aanbod en vitale wijken en kernen. Daarnaast levert de transformatie van het gebied een bijdrage aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid ter plaatse. Het betreft de transformatie van een voormalige schoollocatie in een hoogwaardig woongebied midden in het dorp. Ook wordt er voorzien in woningtypes waar er binnen de Merselose/Venrayse woningmarkt nog te weinig van zijn, zoals duurzame, energiezuinige, klimaat adaptieve en levensloopbestendige woningen in het goedkopere en middeldure segment (zowel huur als koop). De woningen zijn met name bedoeld voor starters en senioren. 1.4

Het TAM-omgevingsplan voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Gebaseerd op de huidige inzichten welke voortvloeien uit de bij het plan behorende onderzoeken, voldoet voorliggend plan aan de wettelijke eisen (Bijlage 2). Hieruit kan worden opgemaakt dat er geen planologische, stedenbouwkundige of milieutechnische bezwaren zijn om medewerking te verlenen aan het plan. Derhalve kan worden gesteld dat met voorgenomen ontwikkeling sprake is van een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (hierna: ETFAL). De ter inzagelegging van onderhavig plan is een onderdeel van de (wettelijke) procedure. 1.5

Er heeft participatie plaatsgevonden op verschillende momenten

In april, mei en juni 2024 hebben er in het kader van de omgevingsdialoog gesprekken plaatsgevonden met de dorpsraad Merselo, de parochie, enkele aanwonenden aan de Coppelenberg, het Grootdorp en het Kleindorp en met de huurders van het kindcentrum. Op 4 juli 2024 heeft er aanvullend op de eerdere gesprekken een inloopavond plaatsgevonden waarbij alle direct omwonenden zijn uitgenodigd. Afgevaardigden van de ontwikkelaar en de gemeente Venray waren aanwezig. Zij hebben toelichting gegeven op het plan en vragen van de aanwezigen beantwoord. Een uitgebreide samenvatting en een verslag van het doorlopen participatieproces is opgenomen in hoofdstuk 6 van de plantoelichting en in bijlage 12 behorende bij de planstukken. Ook is in Bijlage 3 van deze nota het verslag van de doorlopen participatieproces opgenomen.

4 van 6

Raadsvoorstel Kanttekeningen en risico’s N.v.t. Communicatie 1. Na vaststelling van het (gewijzigde) TAM-omgevingsplan door uw raad wordt het vastgestelde TAMOmgevingsplan gepubliceerd in het digitale gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl. Tevens wordt deze kennisgeving elektronisch verzonden aan de provincie en waterschap. 2. Betrokkenen, waaronder de indiener van een zienswijze, worden persoonlijk over de besluitvorming door uw raad geïnformeerd. 3. De kennisgeving, het TAM-Omgevingsplan, het raadsbesluit en bijbehorende onderzoeken zullen elektronisch beschikbaar worden gesteld via de Landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en www.omgevingswet.overheid.nl en de link op de gemeente website. Het vastgestelde plan is tevens op afspraak te raadplegen aan de balie van het gemeentehuis. 4. De kennisgeving wordt als extra service bekendgemaakt in de Peel en Maas. Financiële gevolgen De gemeente is verplicht om voor de ontwikkeling van gronden kostenverhaal toe te passen via kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, daar waar de kosten niet anderszins zijn verzekerd. Met de initiatiefnemer is op 3 april 2025 een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst hebben we afspraken gemaakt over planbegeleiding, planbegeleidingskosten, grondoverdracht en planschade.

Hiermee zijn de gemeentelijke plankosten en planschaderisico’s geborgd en afgewenteld op de ontwikkelaar. Kortom: voor deze private partij is het kostenverhaal met het aangaan van een anterieure overeenkomst anderszins verzekerd. Derhalve zijn in dit omgevingsplan geen kosten-verhaalregels opgenomen. Vervolgtraject besluitvorming Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Om een ontwikkeling mogelijk te maken moet het omgevingsplan worden herzien. De term ‘bestemmingsplan’ bestaat niet meer. Op dit moment verwerken wij plannen door middel van de ‘Tijdelijke Alternatieve Maatregel’ (hierna: TAM). Dit betekent dat wij de plannen via de oude systematiek verwerken en publiceren. Wel dient aan de nieuwe regelgeving te worden voldaan. De wijzigingen van het Omgevingsplan die door middel van het TAM-omgevingsplan mogelijk worden gemaakt, moeten voor 2032 verwerkt worden in het gebiedsdekkende Omgevingsplan van de gemeente Venray. Na vaststelling door uw raad wordt het (gewijzigde) TAM-Omgevingsplan 6 weken ter inzage gelegd en bestaat de gelegenheid om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het TAMOmgevingsplan treedt in werking daags na afloop van de beroepstermijn. De beroepstermijn vangt aan op de dag na die van de terinzagelegging.

Indien binnen de beroepstermijn bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt het besluit niet in werking totdat op het verzoek is beslist. Indien geen voorlopige voorziening wordt gevraagd, treedt het plan daags na de beroepstermijn in werking. Bij geen beroep of voorlopige voorziening is het plan daags na de beroepstermijn onherroepelijk. Zodra het TAM-Omgevingsplan onherroepelijk is geworden, is het plan juridischplanologisch bindend. Evaluatie N.v.t.

5 van 6

Raadsvoorstel

Bijlagen 1. (concept-)Raadsbesluit; 2. TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Coppelenberg 3 Merselo (NL.IMRO.0984.TAM25001-va01); 3. Verslag omgevingsdialoog. Naslagwerk N.v.t.

6 van 6