Presentatie centrum Axel 29 augustus 2024

NAAR EEN INTEGRALE BELEIDSVISIE CENTRUM AXEL UITGANGSPUNTEN GEBIEDSVISIE

29 augustus 2024

INLEIDING De detailhandel en centrumgebieden veranderen. Dat geldt zeker voor het centrum en de detailhandel in Axel. Hier is in de afgelopen 15-25 jaar veel veranderd door de volgende ontwikkelingen. • Het verdwijnen van het banktoerisme → het verdwijnen van de banken. • Het verdwijnen van de BTW verschillen tussen Nederland en België → het verminderen van het kooptoerisme. • De opkomt van online aankopen in het algemeen. • De verminderde trekkracht van de weekmarkt. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot substantieel minder winkels en horeca (sinds 2010 al ruim 30% minder vestigingen) → veel leegstaande panden in het centrumgebied en een niet meer passende winkelstructuur. De leegstaande panden zijn maar beperkt herontwikkeld omdat Axel (net als de gehele gemeente/regio) lange tijd bestempeld als krimpregio, waar woningbouw/uitbreiding van het aantal woningen niet aan de orde was → Verpaupering in het centrumgebied. Door de veranderde woningmarkt is er nu wel vraag naar woningen! Het is daarom belangrijk om deze kans te benutten en een visie te ontwikkelen op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het centrumgebied in Axel als geheel.

AANPAK OPSTELLEN VISIE • Stedenbouwkundige analyse centrumgebied • Ruimtelijk-functionele visie winkels en horeca • Analyse plannen-ideeën in ontwikkeling (verkeer-parkeren + inrichting openbare ruimte) • Gesprekken gevoerd met: • Woongoed • Het warenhuis/museum • Ivo Mattheeuws • Vd Poel (ontwikkelaar) • Stadsbelang • Daniel Luitjens • Axclusief

ER SPEELT VEEL • Een groot aantal verzoeken/ideeën voor het transformeren van winkelpanden en/of het intensiever gebruiken van woonpanden • In totaal in het centrum plannen voor 165 woningen • Aan de rand van het centrum + 200 woningen • Aanleg parkeerplaatsen (sloop Gregoriuscentrum) • Noodzaak herinrichten openbare ruimte (deel) centrumgebied • Aanpassen vestigingsmogelijkheden voor winkels en horeca • Aanpassingen mbt klimaatadaptatie e.d. Samenhangende kapstok gewenst om ontwikkelingen te sturen en/of toetsen

169 woningen

50 woningen

5 woningen 165 woningen

42 woningen 9 woningen

9 woningen 28 woningen 7 woningen

17 woningen

9 woningen

18 woningen

12 woningen 9 woningen

HUIDIGE SITUATIE: UITSTRALING – ACHTERUITGANG/VERPAUPERING

HUIDIGE SITUATIE: UITSTRALING - KWALITEIT EN POTENTIE

STERKE PUNTEN AXEL/CENTRUMGEBIED • Goed voorzieningenaanbod: Winkels, Horeca, Cultuur, Sport, andere verenigingen • Veel groen rond de kern Axel is een kwalitatief goede woonplaats • Compact en goed bereikbaar centrum – alles met 1 keer gratis en goed parkeren • Centrumgebied heeft sterk aanbod aan boodschappen/dagelijkse goederen (vernieuwde AH als basis) • In centrumgebied aantal sterke winkels/ondernemers (o.a. DETO, Erica, Family, slager, bakker, Cassandra, Blokker, Kruidvat e.d.) • Aantal (potentieel) ruimtelijk kwalitatief goede straten/pleinen/gebieden: Bastionstraat, Markt, gebied bij Stadsmolen, kerkhof/ Family • Verborgen sterk punt: de historische basis van Axel (sinds 1183 stadsrechten)

Centrumgebied heeft ook potentie als goed woongebied

ZWAKKE PUNTEN/PROBLEMEN AXEL/CENTRUMGEBIED • Leegstand – verloedering – achterstallig onderhoud van veel panden → verloederde gebieden (kop van de Noordstraat – Passage – Zeestraat – Kerkdreef) → entreegebieden vooral aan westzijde centrum slecht • Verouderde inrichting openbare ruimte – onvoldoende aangepast aan huidig functioneren en verandering klimaat (stenig) • Centrum heeft negatief imago als woongebied

• Eenzijdige bevolkingssamenstelling • Ontbreken zichtbaarheid historie (gemiste kans)

EENDUIDIG BEELD UIT GESPREKKEN MET STAKEHOLDERS • Axel als woonkern aantrekkelijk door vele voorzieningen (sport – winkels, horeca, groen etc.) • Kwaliteiten centrumgebied • erg goed boodschappenaanbod + aanvullend goede andere winkels • alle winkels met 1 keer parkeren • bereikbaarheid met auto en voldoende parkeren – ook voor de deur • Goede horeca in alle segmenten • Knelpunten centrumgebied: • Veel leegstaande panden met weinig toekomstperspectief • Ondernemers kunnen geen geschikte panden vinden met de juiste ligging, omvang en prijs • Achterstallig onderhoud panden, beperkte kwaliteit woonpanden • Versteend gebied – verouderde inrichting • Bij meer wonen extra parkeren nodig – veel vergunningen voor werkenden afgegeven

EENDUIDIG BEELD UIT GESPREKKEN MET STAKEHOLDERS

Gewenste ontwikkelingen: • Transformeren leegstaande gebouwen naar vooral wonen • vooral voor jongeren/starters en ouderen (luxer) • niet te veel appartementen • Toevoegen vers-winkels tegenover Albert Heijn • Herinrichten centrumgebied: • Vergroenen • beleving met groen verbeteren (bloembakken aan lantarenpalen e.d.) • Ook parkeren “voor de deur” • Gebruiken historie

EENDUIDIG BEELD UIT GESPREKKEN MET STAKEHOLDERS • Centrumgebied heeft ook potentie als goed woongebied voor vooral jongeren en ouderen (doorstroming), wat het functioneren als centrum ondersteunt

mits • Verouderde/verloederde bebouwing (gebiedsgericht) aangepakt – herontwikkeld naar wonen (en voor een deel) overige voorzieningen • Gebied herinrichten, vergroenen / nemen maatregelen klimaatadaptatie • Oplossen toename van de behoefte aan parkeren (door extra wonen t.o.v. leegstand)

Hulpmiddel hierbij is: Historie weer zichtbaar =- beleefbaar maken

BELEEFBAAR MAKEN HISTORIE ALS “VERHAAL” - KAPSTOK • Historische plekken/parels

• Verbinden historische plekken door routes • Beleefbaar

• kapstok voor (her-) ontwikkeling)

GEWENSTE HOOFDSTRUCTUUR 2 pleinen met een eigen profiel 1. Szydlowskiplein: boodschappenplein + Weekmarkt 2. Markt: Cultuur + horeca plein, vergroenen en kaderen Winkelroute/8-je: Szydlowskiplein, deel passage, zuidelijk deel Noordstraat, deel Weststraat, Markt, Zuidelijk deel Gentsevaartstraat – herinrichten/vergroenen en verblijfsbeleving verbeteren Groene/horeca plek: voormalig kerkhof/Family Daarbuiten vooral wonen Gebied vergroenen Verbinding o.a. door historische routes tussen “parels” zichtbaar te maken

Boodschappen Plein/gebied weekmarkt Horeca/groen Centrum 8 - je

Cultuur/horeca plein groen

WAT DOEN MET: DE PLEINEN Boodschappenplein - Szydlowskiplein • Boodschappenplein met ook horeca – drukte • Invulling met dagvers-winkels aan Gentsevaartstraat tegenover AH gewenst - verbinden • 1-richtingsverkeer Gentsevaartstraat naar zuiden • Plein vergroenen - waar dit te combineren is met marktfunctie (op zaterdag) • Terrasfunctie mogelijk op delen van plein

Markt - Museumplein • Cultuur/horeca • Groen – historisch meer rustig plein met museum en horecafunctie • Parkeren aan 2 randen • Groen kader

Parkeerplein - weekmarkt

WAT DOEN MET: DE WINKELROUTE Doel = compact en comfortabel winkel- 8-je • Het boodschappenplein

gemengde stadsstraat Toevoegen dagwinkels gewenst

• Toevoegen dagwinkels Gentsevaartstraat gewenst

boodschappenplein

• Winkel-horeca-cultuur gebied • Herkenbare herinrichting (historisch) + vergroening gewenst • Noordelijk deel Noordstraat = transformeren naar gemengde stadsstraat (vergroenen + wonen en andere functies)

Winkels Noordstraat niet omklappen naar Gentsevaartstraat

Compact winkel 8-je

Horecacultuurplein

WAT DOEN MET HET HERONTWIKKELEN VAN PANDEN NAAR O.A. WONEN • Niet overal appartementen, maar ook grondgebonden stadswoningen • In principe in vrijwel gehele centrum 2 lagen + kap - Verschijningsvorm “huizen ipv appartementen • In groot deel gebied 2 lagen + kap • Aan randen gebied 4 lagen/ 3 lagen + kap • Sterke voorkeur voor gebiedsgerichte gebiedsontwikkeling i.p.v. pandgewijs (Bijv. voor Passage en omgeving)

• Doelgroepen vooral jongeren/starters en ouderen • Ook geclusterde woonvormen t.b.v. ouderen i.v.m. bijbehorende voorzieningen

PARKEREN Auto • Uitgangspunt = voldoende aantal, op de goede plek en voldoende ruim • Momenteel voldoende parkeren • Bij toevoegen wonen (o.a. door transformatie) • uitbreiden aantal parkeerplaatsen op locatie Gregoriuscentrum (lang-parkeren) • Verbeteren gebruik Szydlowskiplein, Noordstraat en Markt door beperken aantal vergunningen • Verbeteren/stimuleren gebruik Hofplein (bewegwijzering + aankleding • Parkeerkelders voor woningen nier overal haalbaar → optie = parkeerfonds voor aanleg geclusterd extra parkeren voor woningen

Fiets • Beperkt aantal geclusterde parkeervoorzieningen • In Noordstraat parkeren bij de winkels

BASISSTRATEGIE • Integrale visie op centrumgebied als duidelijk ruimtelijk-functioneel toetsingskader en inspiratie voor ontwikkeling en transformatie • Kwaliteitsverbetering gebied en gebouwen en gebruiken historie als uitgangspunt • Inrichting openbare ruimte als aanjager voor het verbeteren/versterken van het imago van het gebied • Kwaliteitsverbetering algemeen • Afstemmen op functie en profiel plekken • Vergroenen algemeen en versterken beleving door groen • Historie stad Axel als inspiratie eerst de stratemaker en dan de schilder/aannemer • Doelgroepen voor wonen: • Ouderen inclusief zorgconcepten met gezamenlijke voorzieningen • Starters • Vooral permanente bewoning • Gewone gezinswoning met tuin → elders in Axel

UIT TE WERKEN PLEKKEN ALS KADER VOOR ONTWIKKELING/INRICHTING boodschappen

Parkeren gekoppeld aan groenstructuur

Basis voor inrichting winkel-8 Vergroenen – verblijfskwaliteit – bereikbaarheid - historie

Basis voor invulling “voorzijde” Szydlowskiplein Verbinden-verblijf-weekmarkt

Basis voor invulling parkeren + groen Gregorius

Basis voor invulling Markt als cultuur horeca plein

Basis voor invulling “gat’ van Axel Groen – historie - wonen

HET “GAT” VAN AXEL •

Accentuering en continuïteit van inrichting en uitstraling van de historische route door het gebied

•

Reparatie en eventueel aanvulling van de gevelwanden langs de Zeestraat – Oranjestraat -Kanaalkade – “parceleren“ (2) Ruimtelijke geleding van de grote centrale open ruimte, gericht op het opdelen daarvan in openbare semi openbare en private ruimte, passend bij de aanliggende functies én inclusief het realiseren van aantrekkelijke overgangen daartussen. Zo mogelijk omvormen van achterkantsituaties naar voorkanten op locaties waar openbare ruimte of routes daarom vragen. Realisering van een compacte efficiënt ingerichte parkeerfaciliteit voor aanliggende (o.a. Horeca) functies (4).

•

• •

Uitgaande hiervan kan het “gat” transformeren naar een aantrekkelijk en binnen schaal en maat van het stedelijk weefsel passend gebied

KEUZES IN BASISSTRATEGIE Keuze 1: Historie gebruiken als thema voor het verbeteren van de kwaliteit van het centrum als vooral woongebied?

Keuze 2: Uitgangspunt is een “gebiedsgewijze” ontwikkel/transformatie-aanpak = basis voor het uitwerken van gebiedsplots (visie = inspiratie en toetsingskader) Gebiedsgerichte transformatie (met gebiedsgerichte subsidies – o.a. versnellingsteam provincie Zeeland t.b.v. planproces + rijkssubsidies voor exploitatie) op strategische locaties: • Passage • Gat van Axel • Kop Noordstraat

PLANNING • 2 juli

: bespreking in college van B&W

• 30 juli

: ambtelijke bespreking n.a.v. bespreking in college van B&W

• Augustus

: Nader uitwerken visie t.b.v. raadsbijeenkomst en participatie ambtelijk bespreken nadere uitwerking

• 29-augustus

: raadsbijeenkomst met presentatie concept visie

• Uitwerken concept visie t.b.v. participatie • Eind september : participatie over concept-visie bij bewoners, ondernemers (bijeenkomst en evt. enquête)

• Aanpassen concept visie n.a.v. de participatie • December 2024 bespreken visie in college van B&W t.b.v. bespreking in gemeenteraad • Bespreken/vaststellen visie in gemeenteraad begin 2025