230216 - Presentatie gemeenteraad totaalplan binnenstad totaal
Tekst van het document
Uitwerking Totaalplan Binnenstad Terneuzen
Agenda • Wat hebben we gedaan? • Waarom hebben we dat gedaan? • Hoe gaan we dat uitvoeren? • Hoe ziet het vervolgproces eruit? • Leidende principes
• Presentatie Ruimtelijk Kader (KC) • Presentatie Ambitiedocument Openbare Ruimte (KC) • Uitleg en verbeelding van de zones in de vergaderzalen
Wat hebben we gedaan? Spoor Organisatie Start organisatieadvies Totaalplan okt 2022
Presentatie MT jan 2023
Spoor ontwikkelzones Cultuurkwartier, Noordstraat/ Havenstraat en Oostelijke Kanaalarm Vaststelling Start Kwartiermaker Ontwikkelstrategie Totaalplan Binnenstad apr 2022 en routekaart Totaalplan mrt 2022 apr 2022
Onderzoek Parkeeronderzoek Juust Start KC en Buitenom plancapaciteit Rho nov 2022 mei 2022 okt 2022
Concept Ruimtelijk kader en ambitiedocument gereed feb 2023
Spoor ontwikkelzone Raadsledenbuurt Opdrachtverlening Plekkenmakers - start co-creatieproces Raadsledenbuurt okt 2022
Wijkbijeenkomsten Plekkenmakers Raadsledenbuurt nov 2022
Resultaten en terugkoppeling Raadsledenbuurt feb 2023
Waarom hebben we dat gedaan? Faciliterende rol gemeente • Toetsend
Kader en (spel)regels voor initiatieven
• Initiërend Actieve rol gemeente • Verkoopprocedure
Ruimtelijk kader bebouwing Leidraad voor uitvraag en planuitwerking
• Zelf ontwikkelen • Herinrichting openbare ruimte
Ambitiedocument openbare ruimte
Hoe gaan we dat doen? Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven én sloopnieuwbouw. Versnelling door herinrichting openbare ruimte door de gemeente (initiërend).
Hoe gaan we dat doen? Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven én sloopnieuwbouw. Versnelling door herinrichting openbare ruimte door de gemeente (initiërend).
Samen met bewoners toewerken naar een integraal ruimtelijk plan met kaders en spelregels, inclusief uitwerking rollen van (benodigde) (markt)partijen (toetsend en initiërend).
Hoe gaan we dat doen? Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven én sloopnieuwbouw. Versnelling door herinrichting openbare ruimte door de gemeente (initiërend). Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven. Versnelling door faciliteren in parkeervoorzieningen door de gemeente (faciliterend).
Samen met bewoners toewerken naar een integraal ruimtelijk plan met kaders en spelregels, inclusief uitwerking rollen van (benodigde) (markt)partijen (toetsend en initiërend).
Hoe gaan we dat doen? Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven én sloopnieuwbouw. Versnelling door herinrichting openbare ruimte door de gemeente (initiërend). Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven. Versnelling door faciliteren in parkeervoorzieningen door de gemeente (faciliterend). Regie door de gemeente verkoopprocedure (actief).
Samen met bewoners toewerken naar een integraal ruimtelijk plan met kaders en spelregels, inclusief uitwerking rollen van (benodigde) (markt)partijen (toetsend en initiërend).
voor
Hoe gaan we dat doen? Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven én sloopnieuwbouw. Versnelling door herinrichting openbare ruimte door de gemeente (initiërend). Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven. Versnelling door faciliteren in parkeervoorzieningen door de gemeente (faciliterend). Regie door de gemeente verkoopprocedure (actief).
Samen met bewoners toewerken naar een integraal ruimtelijk plan met kaders en spelregels, inclusief uitwerking rollen van (benodigde) (markt)partijen (toetsend en initiërend).
voor
Faciliteren van (markt)initiatieven voor transformatieopgaven en sloopnieuwbouw. Versnelling door faciliteren in parkeervoorzieningen én herinrichting openbare ruimte door de gemeente (toetsend en initiërend).
Hoe ziet het vervolgproces eruit? Intern • (Planologische) verankering kaders en spelregels; • ‘Uitlijnen’/ actualiseren beleid met kader (parkeren, kostenverhaal, wonen, horeca); • ‘Inregelen’ intern proces van aanvragen initiatiefnemers; • Aanvragen subsidies ter dekking van investeringen; • Voorbereiden uitvoeringsprojecten openbare ruimte. Extern • Voortzetten gesprekken met initiatiefnemers (sloop-nieuwbouw en transformatie) en uitwerken naar plannen; • Sluiten anterieure overeenkomsten vooruitlopend op vergunningverlening; • Gezamenlijk verplaatsen functies waar nodig en/of gewenst vanuit initiatiefnemer; • Aankopen panden door gemeente t.b.v. openbare ruimte; • Afstemming planning realisatie (initiatieven en openbare ruimte).
Leidende principes In de uitwerking Ruimtelijk Kader Bebouwing en Ambitiedocument Openbare Ruimte zijn 7 leidende principes verwerkt, namelijk: 1. Parkeren 2. Wonen 3. Cultuur 4. Economie 5. Ruimtelijke kwaliteit 6. Recreatie 7. Groen en klimaatadaptatie
Leidend principe - parkeren 25%
25%
25%
Leidend principe wonen • 2/3 nieuwbouw woningen betaalbaar (middenhuur tot € 1.000,- en koop tot NHGgrens € 355.000,-); • 1/3 nieuwbouw woningen dure segment; • 20% sociale woningbouw (huur + koop) in Cultuurkwartier en Oostelijke Kanaalarm; • Sociale woningbouw geen vereiste voor ontwikkelzone Noordstraat/ Havenstraat; • Ondergrens woonoppervlakte 50m², met gewenste oppervlakte 70m² – 80m²; • Elke woning energielabel A.
Presentatie • Ruimtelijk Kader Bebouwing (KC) • Ambitiedocument Openbare Ruimte (KC)
Noordstraat + Havenstraat Cultuurkwartier Oostelijke Kanaalarm Kaders functies en bebouwing & ambitiedocument openbare ruimte
INHOUD 1. Korte inleiding van het grote verhaal 2. Doorpakken met de ontwikkelzones 3. Functioneel kader 4. Ruimtelijk kader bebouwing 5. Ambitiedocument openbare ruimte 6. Doorkijk ontwikkelzones
TERNEUZEN: twee gezichten Groeiende havenstad in een zee van ruimte
Deltametropool met 25 miljoen inwoners
Bron: André Kuipers
BINNENSTAD TERNEUZEN HART VAN ZEEUWS-VLAANDEREN • • • • • •
Visitekaartje stad, regio en Kanaalzone Voorzieningencentrum Zeeuws-Vlaanderen Werkgelegenheid Ontmoetingsplek Stedelijk wonen Recreatieve trekker
VITALE BINNENSTAD PLACE TO BUY
PLACE TO BE
PLACE TO LIVE
OPGAVE: verleiden & vasthouden
Bron: Siebe Swart
TOTAALPLAN Ingrepen voor een vitale binnenstad: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Compact en levendig kerngebied. Meer gevarieerd en hoogwaardig woningaanbod in en om de binnenstad. Vergroenen binnenstad. Water beter gebruiken. Bereikbaarheid verbeteren auto. Bereikbaarheid verbeteren wandelaar, fietser en OV. Stationsgebied ontwikkelen. ontwikkelen.
TOTAALPLAN – 4 ONTWIKKELZONES IN SAMENHANG 1. Cultuurkwartier 2. Noordstraat en Havenstraat 3. Raadsledenbuurt 4. Oostelijke Kanaalarm
WAAROM SPELREGELS? •
Heldere kaders om alle ontwikkelingen in samenhang te bekijken, beoordelen en aansturen. Duurzame kwaliteit.
•
Zorgen dat ontwikkelingen elkaar versterken en iedere ontwikkeling een stapje in de goede richting is.
•
Helderheid verschaffen aan alle betrokkenen. En inspiratie.
TOTAALPLAN BINNENSTAD
LEIDENDE PRINCIPES
1. ONTWIKKELZONE CULTUURKWARTIER
2. ONTWIKKELZONE NOORDSTRAAT /HAVENSTRAAT
3. RAADSLEDENBUURT
4. ONTWIKKELZONE OOSTELIJKE KANAALARM
Functioneel kader
Functioneel kader
Functioneel kader
Functioneel kader
Ruimtelijk kader bebouwing
Ruimtelijk kader bebouwing
Ruimtelijk kader bebouwing
Ruimtelijk kader bebouwing
Ambitiedocument openbare ruimte
Ambitiedocument openbare ruimte
Ambitiedocument openbare ruimte
Ambitiedocument openbare ruimte
ONDERDELEN: 1.
Verhaal van de plek (waarom doen we dit, wat hebben we al en waar willen we naar toe?)
2. 3.
Functionele kaders (wat willen we waar?) Ruimtelijk kaders bebouwing (hoe willen we het goed inpassen?)
4.
Ambitiedocument voor de openbare ruimte (Hoe ziet de openbare ruimte er uit?)
5.
Kavelpaspoort grote ontwikkellocaties
Kavelpaspoort: ABC-locatie
Kavelpaspoort: Oude-Bieb/ING Naast Schuttershof
WAAR WELKE FUNCTIES? Stedelijke voorzieningen op de begane grond in het kerngebied
Grootschalige voorzieningen
STEDELIJKE VOORZIENINGEN •
Functionele zones met een duidelijk programmatisch profiel: Winkelstraat 2.0, Horecahart, Cultuurkwartier
•
Stepping stones: levendige stedelijke hotspots die altijd een goed stedelijk voorzieningen-programma op de begane grond moeten hebben en een hoogwaardige uitstraling. Uitnodigend rondje binnenstad.
•
Tussen de stepping stones: aantrekkelijke wandelroutes begeleid door stedelijke functies op de begane grond.
•
Poorten: de plek voor stedelijke trekkers die relatief veel mobiliteit en ruimte vragen, zoals theater/bioscoop, museum(depot), gemeentehuis, winkelcentrum dagelijkse boodschappen.
•
De rest van de binnenstad: stedelijk wonen
FUNCTIES CULTUURKWARTIER Begane grond: • Ateliers, broedplaatsen, museum, oefenruimtes, kleinschalige podia, ondersteunende horeca, boetiekhotel, kleinschalige leisure, cultuurgerelateerde winkels, ... Verdieping: • Wonen
Begane grond en verdiepingen: • Hoogwaardig binnenstedelijk wonen
FUNCTIES HAVENSTRAAT EN NOORDSTRAAT Begane grond: ateliers, werkruimtes, kleinschalige leisure, • Winkels, ondersteunende horeca. begane grond aan de voorzijde geen wonen • Op toegestaan. • Opslag/magazijnen aan de achterzijde van winkels mag transformeren naar wonen. Aan deze zijde ook op de begane grond, met een entree van deze ‘magazijnwoningen’ aan de Lange Kerkstraat. Verdieping: • Wonen
Begane grond: met terrassen, ondersteunend daaraan • Horeca ook ruimte voor winkels, ateliers/werkruimtes... Verdieping: • Wonen
FUNCTIES OOSTELIJKE KANAALARM Begane grond: met entrees en actieve leefruimtes aan • Wonen de straat. daaraan binnen de stapstenen ook • Ondergeschikt ruimte voor een stedelijke voorziening, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje, of flexkantoor. Verdieping: • Wonen
Begane grond: maatschappelijke voorzieningen, • Wonen, kantoren/dienstverlening. • Ondergeschikt daaraan binnen de stapstenen ook ruimte voor een kleinschalige stedelijke voorziening, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje, of flexkantoor. mogelijkheden voor stedelijke • Aanvullend trekkers die relatief veel mobiliteit en ruimte vragen, zoals gemeentehuis, winkelcentrum Schuttershof (dagelijkse boodschappen), museum(depot), … Verdieping: maatschappelijke voorzieningen, • Wonen, kantoren/dienstverlening.
WONEN IN DE BINNENSTAD • • • • •
Overal buiten het kerngebied en op de verdiepingen in het kerngebied Voorkomen leegstand en verloedering Meer potentiële klanten Leefstijlen Meer levendigheid en sociale controle Opgave: aantrekkingskracht binnenstad voor wonen vergroten
Nieuw hof
Rond de Kolk
Boven winkels en horeca Grootschalige voorzieningen,
Doelgroepen Aan de kanaalarm
Starters, vitale senioren, expats, cultuurgeoriënteerde gezinnen, ….. Inzetten op doelgroepen die impuls geven aan levendige binnenstad. Prijscategoriën Meer evenwichtige mix betaalbaar, middelduur en duur. Binnenstad is nu redelijk eenzijdig gericht op sociale en betaalbare woningen.
NIEUWE WONINGEN IN DE BINNENSTAD Inschatting van potentie nieuwe woningen o.b.v. schetsverkenningen: ABC locatie: • •
ca. 50 - 60 woningen mét een hotel ca. 100 - 125 woningen met alleen wonen
Voormalige bibliotheek en ING: • •
ca. 15 - 25 woningen mét een depot/museum/gemeentehuis ca. 75 - 100 woningen met alleen wonen
Naast Schuttershof: •
50 - 70 woningen (met of zonder commerciële ruimte in de plint)
ABN-AMRO: •
8 - 15 woningen
Rabobank: •
20 - 25 woningen
Belastingkantoor: •
35 - 50 woningen
Kerngebied (inschatting o.b.v. 70-80 m2 bvo): •
100 - 400 woningen
TOTAAL: ca. 450 – 850 woningen
Aanname gemiddeld 80-100m2 bvo per woning
SPELREGELS BEBOUWING Ontwikkelzones en ontwikkellocaties
ABC locatie
ING-Voormalige Bieb
Schuttershof
KOESTER DE CONTRASTEN
Weids Stoer
Geborgen
Groen
ZORGVULDIG INWEVEN
STOER
WEIDS
GEBORGEN
GROEN
LEIDRAAD SPELREGELS BEBOUWING 1.
Weids: Weids Westerschelde en kanaal (uitgestrekt, grootschalig, vergezichten)
2.
Geborgen: Geborgen Historisch hart (kleinschalig, gezellig, besloten en intiem)
3.
Groen: Groen Ringpark (groen, robuust, natuurlijk)
4.
Stoer: Kanaalarm (stedelijk, eigentijds, kloek)
Weids Geborgen Stoer
Groen
BEBOUWING CULTUURKWARTIER & HAVENSTRAAT/NOORDSTRAAT ‘Geborgen’ in het historisch hart • Aansluiten op de kleinschalige maat, schaal en korrel van de historische binnenstad. • Ieder individueel pand is als zodanig herkenbaar, geen doorlopende puien over meerdere panden. • Architectuur op een eigentijdse manier geïnspireerd op de rijke historische gevels (indeling gevel, opzet gevelopeningen, materialisering). • Stijlvol, tijdloos, harmonisch en ambachtelijk. • Transparante, actieve plint met stedelijke voorzieningen en duidelijke entrees. • Veel interactie tussen binnen en buiten. • Bergingen en fietsenstallingen achter of in het pand, uit het zicht van de openbare ruimte. • Uitstallingen en reclamebeleid
BEBOUWING OOSTELIJKE KANAALARM Twee gezichten: ‘de historische noordzijde’
HISTORISCHE NOORDZIJDE: • Spelregels van de historische binnenstad • Wonen op de begane grond, leefruimtes aan de straat. • Delftse stoep van 1 meter, met ruimte voor een bankje, of geveltuintje.
BEBOUWING OOSTELIJKE KANAALARM Twee gezichten: ‘de stoere zuidzijde’ STOERE ZUIDZIJDE: • Kloeke blokken met hun adres aan de Kanaalarm. • Hoogte 4-6 lagen aan de kanaalarm, aflopend naar 2-3 lagen in aansluiting op bestaande woningen in achterliggende wijk. • Brede samengestelde blokken (breder dan 25m), of smallere alzijdige blokken (smaller dan 25m) - een sculpturaal blok met samenhangende architectuur. • De delen van een samengesteld blok zijn minimaal 10 meter en maximaal 25 meter breed. • Parkeren, fietsen stallen en bergingen op eigen terrein, verdiept of inpandig, uit het zicht van de openbare ruimte. • Wonen op de begane grond, leefruimtes aan de straat. • Delftse stoep van 1,5 meter of geveltuin • Industrieel, eigentijds, sculpturaal, allure
UITWERKING SPELREGELS CULTUURKWARTIER
UITWERKING SPELREGELS NOORDSTRAAT/HAVENSTRAAT
UITWERKING SPELREGELS OOSTELIJKE KANAALARM
OPENBARE RUIMTE: SAMENHANG
VERGROENEN IN EN RONDOM DE BINNENSTAD
Nieuw hof
Groene accupunctuur
Ringpark sluiten
Grootschalige voorzieningen,
KWALITEITEN WATER GEBRUIKEN
BEREIKBAARHEID
OPENBARE RUIMTE HISTORISCH HART Verleidelijk wandel- en verblijfsgebied voor Noordstraat-Havenstraat en Cultuurkwartier: •
Eén herkenbare vloer voor het gehele kerngebied brengt samenhang, rust, comfort en ‘warmte’ in de historische binnenstad.
•
Gebakken klinkers met een warme uitstraling voor het historisch hart, met een accenten van natuursteen.
•
Een natuursteen goot als verbindende lijn.
•
Verbijzonderingen t.p.v. de stepstones: Zitgelegenheid, speelaanleidingen, groene accupunctuur en waterelementen (comfortabel microklimaat).
•
Kleinere en grotere plekken voor activiteiten en evenementen.
OPENBARE RUIMTE HISTORISCH HART Verleidelijk wandel- en verblijfsgebied voor Noordstraat-Havenstraat en Cultuurkwartier: •
Eén herkenbare vloer voor het gehele kerngebied brengt samenhang, rust, comfort en ‘warmte’ in de historische binnenstad.
•
Gebakken klinkers met een warme uitstraling voor het historisch hart, met een accenten van natuursteen.
•
Een natuursteen goot als verbindende lijn.
•
Verbijzonderingen t.p.v. de stepstones: Zitgelegenheid, speelaanleidingen, groene accupunctuur en waterelementen (comfortabel microklimaat).
•
Kleinere en grotere plekken voor activiteiten en evenementen.
OPENBARE RUIMTE OOSTELIJKE KANAALARM Stevige, groen-blauwe omarming van de historische binnenstad: •
Onderdeel van het ‘Ringpark Terneuzen’
•
Samenhangend palet aan stoere materialen brengt samenhang, rust, verblijfskwaliteit en identiteit.
•
Hoogwaardige en stoere betonmaterialen, met natuursteen accenten vormen een verwijzing naar de haven, gecombineerd met robuust en kleurrijk groen
•
Stevig kader van bomenlanen op de kades, natuurlijke oevers aan de zuidzijde, harde kade aan de noordzijde.
•
Parkeren zoveel mogelijk in bestaande en nieuwe parkeergarages.
•
Verbijzonderingen t.p.v. de poorten: Zitgelegenheid, speelaanleidingen, stevig opgaand groen en eventueel waterelementen (comfortabel microklimaat).
•
Ruimte voor evenementen bij de poorten
OPENBARE RUIMTE OOSTELIJKE KANAALARM Stevige, groen-blauwe omarming van de historische binnenstad: •
Onderdeel van het ‘Ringpark Terneuzen’
•
Samenhangend palet aan stoere materialen brengt samenhang, rust, verblijfskwaliteit en identiteit.
•
Hoogwaardige en stoere betonmaterialen, met natuursteen accenten vormen een verwijzing naar de haven, gecombineerd met robuust en kleurrijk groen
•
Stevig kader van bomenlanen op de kades, natuurlijke oevers aan de zuidzijde, harde kade aan de noordzijde.
•
Parkeren zoveel mogelijk in bestaande en nieuwe parkeergarages.
•
Verbijzonderingen t.p.v. de poorten: Zitgelegenheid, speelaanleidingen, stevig opgaand groen en eventueel waterelementen (comfortabel microklimaat).
•
Ruimte voor evenementen bij de poorten
DOORKIJK
CULTUURKWARTIER
OOSTELIJKE KANAALARM
VRAGEN?