Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Doornburgh.pdf

Datum:

09 maart 2026

Onderwerp:

Aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de “Priorij” van Buitenplaats “Doornburgh”, Diependaalsedijk 17a in Maarssen

Geacht college, Buitenplaats Doornburgh verzoekt u vergunning te verlenen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als bedoeld in artikel 8.0a van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Wij hebben daartoe eerder een vooroverlegplan ingediend en met enkele toevoegingen is dit plan op 9 december 2025 besproken met de “initiatieftafel”. Bij deze aanvraag behoren diverse bijlagen. Het uiteindelijke totaalplan is de herontwikkeling van de Buitenplaats “Doornburgh”, Diependaalsedijk 17a in Maarssen. Op de historische buitenplaats zijn meerdere gebouwen met verschillende gebruiksfuncties. De gebruiksfuncties van de verschillende gebouwen op de Buitenplaats komen niet (meer) overeen met de (uiteindelijk) gewenste activiteiten (trouwlocatie, concerten (jazz/klassiek), toneel, exposities, (dag)horeca, kantoor- en vergaderruimten, kleinschalig hotel en bed and breakfast en wonen) die nodig zijn om een kostendekkende omzet te genereren om het totale Rijksmonument te verduurzamen en de onderhouden. Gezien de aard en omvang van de gebouwen op onze buitenplaats realiseren wij ons (met de initiatieftafel) dat deze alles omvattende aanvraag een complexe planologische puzzel is. Wij geven u daarom in dit verzoek een beknopt overzicht van potentiële wensen, maar beperken ons verder in dit verzoek om aanvraag omgevingsvergunning tot één gebouw, nl. het voormalig klooster (de “Priorij”).

Om het voornemen planologisch mogelijk te maken is een omgevingsvergunning noodzakelijk waarbij met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) wordt afgeweken van het omgevingsplan.

Versie 09-02-2026

1

Inhoudsopgave

Inleiding en huidige situatie

3

Vigerende planologische situatie

5

Tijdelijke vergunning

6

Gewenste situatie

7

Relevant beleid

9

Toetsing aan beleid

13

Toetsing aan de leefomgevingsaspecten

14

Verzoek aanvrager en contactgegevens

21

Bijlage 1 Verfijning beoogd gebruik voormalig “Priorij” en parkeren

22

Bijlage 2 CROW, publicatie 317, tabel 10: aanwezigheidspercentages

27

Separate bijlages 3-6 Tekeningen souterrain, begane grond en etage en versie met functies opgenomen in plattegrond Separate bijlage 7 Parkeervakken buitenplaats Doornburgh Separate bijlage 8 Participatieverslag en adreslijst omwonenden Separate bijlage 9 Doornburgh situatieschets geboorde put Foto geboorde put in plattegrond

Versie 09-02-2026

2

Inleiding en huidige situatie Het projectgebied ligt in Maarssen, in de gemeente Stichtse Vecht. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Maarssen – sectie A - nummer 6999. De Priorij is gelegen op het adres Diependaalsedijk 17a in Maarssen. In onderstaande afbeelding 1 is het perceel ten opzichte van de omgeving indicatief met een rode ster en met rode belijning weergegeven.

Afbeelding 1 Ligging projectgebied (bron: platte kaart.nl) In de huidige situatie bestaat het projectgebied uit een monumentaal parkbos met een volledige Rijksmonumentale status. Het bestaat onder andere uit een voormalig “Priorij” (klooster) dat niet meer als zodanig wordt gebruikt. Daarnaast zijn er nog meer gebouwen aanwezig. In het verleden zijn er meerdere tijdelijke vergunningen verstrekt voor verschillende gebruikswijzigingen. Deze zijn inmiddels (of bijna) verlopen. De tijdelijke vergunningen zijn bedoeld geweest om te onderzoeken of de nieuwe functies voor Buitenplaats “Doornburgh” passend en exploitabel zijn. In afbeelding 2 is een luchtfoto van de huidige situatie, hierin zijn de verschillende gebouwen en locaties aangeduid met een letter. In deze aanvraag beperken wij ons tot de “Priorij”, aangeduid met de letter A.

Versie 09-02-2026

3

De “Priorij” (het klooster) Het klooster werd tot 2016 bewoond door “de Zusters”. Daarna is het gebruikt voor horeca en tentoonstellingen en voorstellingen (museumfunctie), rondleidingen, congressen, residenties, vergadercentrum met ondersteunende horeca. Ook is er enkele jaren een restaurant aanwezig geweest.

Afbeelding 2 Ligging projectgebied (bron: Omgevingsloket, regels op de kaart, aangepast) Vigerende planologische situatie Het plangebied maakt onderdeel uit van het voormalige bestemmingsplan “Rondom De Vecht”, dat na de invoering van de Omgevingswet is geïntegreerd in het omgevingsplan van de gemeente Stichtse Vecht. In dit bestemmingsplan heeft de buitenplaats de bestemming "Buitenplaats", terwijl het gebouw van de “Priorij” een maatschappelijke bestemming heeft gekregen. Deze bestemming voorziet in het gebruik van het gebouw voor maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve, medische, welzijns-, levensbeschouwelijke en zorg gerelateerde functies. Hierbij worden ook voorzieningen voor opvang, bijvoorbeeld voor kinderen, ouderen en gehandicapten en openbare dienstverlening inbegrepen. Onder deze bestemming valt eveneens de mogelijkheid voor ondergeschikte detailhandel en horeca, mits deze ten dienste staan van de bovengenoemde voorzieningen. Het beoogde gebruik van het gebouw van de “Priorij” past echter niet (volledig) binnen de kaders van

Versie 09-02-2026

4

de huidige bestemming. Hoewel het gebouw onmiskenbaar een openbaar en publiek aantrekkend karakter heeft, wijkt het geplande gebruik af van de oorspronkelijke functie zoals gedefinieerd in het omgevingsplan. In het verleden heeft de gemeente al meerdere tijdelijke omgevingsvergunningen verleend voor het gebruik van de “Priorij” als kantoor, voor bijeenkomsten en voorzien van (ondersteunende) horeca (restaurant met terras). Een overzicht volgt hierna in de paragraaf “tijdelijke vergunning”. Met deze aanvraag omgevingsvergunning wordt het tijdelijke gebruik van de Priorij op de Diependaalsedijk 17a in Maarssen omgezet naar definitief- en permanent gebruik. Gezien de betekenis van de “Priorij” als een cultuurhistorisch waardevol gebouw en de aanwezigheid van verschillende voorzieningen in de directe omgeving, is het van belang om de ruimtelijke en maatschappelijke impact van het beoogde gebruik zorgvuldig te overwegen. In dit geval zou het doel moeten zijn om het gebouw op een manier in te zetten die zowel bijdraagt aan de publieke functie als aan het behoud van de oorspronkelijke bestemming en de waarden die daaraan gekoppeld zijn. Met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), zoals bedoeld in de bijlage bij artikel 1.1. van de Omgevingswet, wordt voor het project afgeweken van het omgevingsplan.

Deze vergunningaanvraag omvat geen bouwwerkzaamheden. Het gaat uitsluitend om het wijzigen van de gebruiksfunctie van de “Priorij”. Deze notitie vormt de ruimtelijke motivering op basis van een evenwichtige toedeling van functies aan locatie.

Versie 09-02-2026

5

Tijdelijke vergunning De voorgaande exploitant van Buitenplaats “Doornburgh” heeft gewerkt met een tijdelijke vergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en daarbij is door het bevoegd gezag gebruik gemaakt van de zgn. kruimelregeling als (destijds) bedoeld in artikel 2.12 van het Besluit omgevingsrecht. Deze vergunning vindt u terug onder zaaknummer: 2020-000501. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit juridisch instrument vervallen en is de eerdergenoemde BOPA daarvoor in de plaats gekomen. In het bij dit zaaknummer behorend preadvies (VB/20/95907 Z/19/156959) is door het college aangegeven positief te staan tegenover het herbestemmen van de “Priorij” voor de volgende activiteiten: restaurant, hotel, atelier, galerie, theater, zaalverhuur, museum en onderwijs. Hetgeen vervolgens tijdelijk is vergund is hierna opgenomen in een overzicht: (A) De “Priorij”

Bestemming / oordeel college

Omgevingsvergunning, verleend

Residentie voor wetenschappers en kunstenaars om korte tijd te verblijven om in rust te werken op de 1e verdieping

Maatschappelijk, tevens religie (klooster)

Afwijkingsprocedure doorlopen voor een tijdelijke omgevingsvergunning

Rondleidingen

Past binnen de bestemming en valt onder “educatie”

Tentoonstellingen

Past niet binnen bestemming. Valt onder bestemming “cultuur en ontspanning”

Past niet binnen bestemming, is wel vergelijkbaar met voormalige activiteiten klooster

Is vergund middels 2.12procedure

Afwijkingsprocedure doorlopen voor een tijdelijke omgevingsvergunning Is vergund middels 2.12procedure

Lezingen, workshops, trainingen/cursussen

Past binnen de bestemming. Valt onder “educatie”.

Congressen over kunst en wetenschap

Past binnen de bestemming. Valt onder “educatie”.

Muziek en theatervoorstellingen

Past niet binnen bestemming. Valt onder bestemming “cultuur en ontspanning”

Afwijkingsprocedure doorlopen voor een tijdelijke omgevingsvergunning Is vergund middels 2.12procedure

Versie 09-02-2026

6

Ondersteunende kantoorruimtes (het gaat hier om kantoorruimte voor de medewerkers die de Buitenplaats runnen)

Past binnen de bestemming. Is een ondersteunende functie

Verhuurbare vergaderruimte

Past niet binnen de bestemming. Valt onder bestemming “horeca, zaalverhuur”

Afwijkingsprocedure doorlopen voor een tijdelijke omgevingsvergunning Is vergund middels 2.12procedure

Restaurant (ondersteunende horeca voor de functies binnen de Buitenplaats en zelfstandig restaurant/lunchroom

Past niet binnen de bestemming. Valt onder “horeca”

Afwijkingsprocedure doorlopen voor een tijdelijke omgevingsvergunning Is vergund middels 2.12procedure

Gewenste situatie In de gewenste situatie wordt de “Priorij” aangepast qua gebruik. Dit gebruik is vergelijkbaar met de mogelijkheden die er nu al zijn en die al eerder tijdelijk waren vergund. In het verleden heeft de gemeente aangegeven dat een centrum voor Kunst, Cultuur en Wetenschap in principe passend is voor de Buitenplaats. De gemeente heeft destijds aangegeven dat de locatie zich niet leent voor een optelsom van functies, maar dat er sprake moet zijn van “of-of” en niet van “en-en”. In deze aanvraag om vergunning beperken wij, zoals eerder opgemerkt, ons tot een beschrijving van onze wens voor : de “Priorij”, het klooster: De “Priorij” (het klooster) Wij gaan het voormalig klooster gebruiken voor de volgende activiteiten: -

Verhuur als vergader-, congres- en/of trainingscentrum met ondersteunende horeca; Verhuur van kantoorunits; Culturele programmering (met name concerten, zowel klassiek als jazz, lezingen, toneel, voorstellingen en tentoonstellingen (museumfunctie)) met ondersteunende horeca; Horeca in de vorm van een restaurant.

Wij kiezen hiervoor, omdat deze locatie voor ons (met de gevraagde vergunning) van essentieel belang is als economische kostendrager ten behoeve van het behoud, herstel en/of versterking van de gehele buitenplaats.

Versie 09-02-2026

7

Wij vullen dit beoogd gebruik als volgt in Van maandag tot en met vrijdag kunnen er vergaderingen/meetings gepland worden. Het gewenste restaurant zal van woensdag t/m zondag open zijn. Eerst alleen overdag voor koffie/thee en lunch (11:00 – 16:00), later ook in de avond voor diner (11:00 – 22:00). Als er een grote – besloten - groep is om te vergaderen, dan zal de horeca overdag gesloten blijven. De concerten (en andere culturele activiteiten) worden gepland in het weekend of op feestdagen of in de avond (kan ook doordeweeks zijn), na 20.00 uur. Er zal nooit iets anders gepland worden tijdens deze voorstellingen. Het is dus altijd òf een zakelijke meeting, òf een restaurant-avond, òf een concert/voorstelling. Voor concerten worden er maximaal 120 kaarten verkocht. Het is wel denkbaar dat er arrangementen worden aangeboden, waarbij de concertbezoekers eerst kunnen lunchen of dineren. Restaurantbezoek gaat op reservering. Onze intentie bij alle activiteiten is het behoud van de rust en sereniteit, die bij deze plek behoort. Moestuin Op het park is een moestuin aanwezig (afbeelding 2, letter G). Deze blijft en de oogst wordt gebruikt in de keuken van de “Priorij”. Binnentuin van voormalig klooster Bij mooi weer kan de restaurantfunctie verplaatst worden van de Refter naar de binnentuin van het voormalig klooster.

Versie 09-02-2026

8

Relevant beleid Nationaal Beleid Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In dit strategisch beleidsdocument schets de overheid een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. In de NOVI is vermeld dat Nederland de komende jaren voor grote opgaven staat: de bouw van één miljoen nieuwe woningen, het opwekken van duurzame energie, het omgaan met klimaatverandering en de overgang naar een circulaire economie vragen meer ruimte dan er beschikbaar is. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig, gezond en welvarend te houden. In de NOVI heeft de Rijksoverheid de nationale belangen opnieuw gedefinieerd. Hierin is ook opgenomen het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Het projectgebied is door het Rijk aangemerkt als Rijksmonument. Daarnaast is het door de provincie aangeduid als historische buitenplaats. In deze gebieden is geen verstedelijking toegestaan. Een uitzondering daarop is wanneer het kleinschalig is, zorgvuldig ingepast en gericht is op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone.

De meeste nationale belangen hebben geen directe of indirecte invloed op de voorgestane planontwikkeling. De vaak algemeen geformuleerde belangen zijn gespecificeerd in de verordeningen en beleidsregels van de verschillende (lagere) overheden. Door te voldoen aan die verordeningen en beleidsregels, geeft het plan invulling aan de nationale belangen. Provinciaal beleid

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's: •

Omgevingsvisie provincie Utrecht;

•

Omgevingsverordening provincie Utrecht.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst. Omgevingsvisie: Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht in werking getreden. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De provincie Utrecht richt zich hierbij op de volgende ontwikkelingen:

Versie 09-02-2026

9

•

extra woningen die gebouwd moeten worden;

•

toename van werkgelegenheid;

•

toename van verkeer;

•

energietransitie;

•

Klimaatverandering

•

Verandering in de landbouw

•

Versterking van natuur en recreatief groen

•

Behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

De provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor nieuwe ontwikkelingen is namelijk beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Voor dit plan is vooral het thema “Levend Landschap, erfgoed en cultuur” van belang. Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Met het beoogde plan krijgt bestaand cultuurhistorisch erfgoed een nieuwe en toekomstbestendige functie. Omgevingsverordening provincie Utrecht: De Omgevingsverordening provincie Utrecht (in werking getreden op 1 januari 2024) bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. De regels worden gesteld met het oog op het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In hoofdstuk 7 van de Omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen voor het beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur.

Volgens de Omgevingsverordening (artikel 7.10) kan in de historische buitenplaatszone verstedelijking toegestaan worden, gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de verstedelijking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaats. Een ontwikkeling moet wel zorgvuldig ingepast worden. Deze motivering dient ter onderbouwing hiervan. Aangezien het voorliggende plan geen bouwactiviteiten betreft en uitsluitend betrekking heeft op een functiewijziging blijven de gevolgen voor de

Versie 09-02-2026

10

cultuurhistorische waarden beperkt. Het feit dat de “Priorij” een nieuwe, toekomstbestendige functie krijgt kan gezien worden als het creëren van nieuwe om deze waarden te versterken en ‘beleefbaar’ te maken.

Versie 09-02-2026

11

Gemeentelijk beleid In januari 2022 heeft de gemeente Stichtse Vecht haar Omgevingsvisie definitief vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities en keuzes voor onze fysieke leefomgeving. Denk aan de huizen en andere gebouwen, maar ook aan groen, water en wegen. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente er in 2040 uit zou moeten zien. In de Omgevingsvisie Stichtse Vecht worden zeven thema's beschreven die de rode draad van actuele onderwerpen vormen. Per thema wordt in de Omgevingsvisie beschreven wat er speelt, de bijbehorende visie voor 2030/2040 en de programma's/opdrachten die nodig zijn om deze visie te realiseren. De Omgevingsvisie beschrijft wat voor gemeente het in 2040 wil zijn. Het is een startpunt om goed na te denken over wat de gemeente wil. Het doel is een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde leefomgeving voor wonen, werken en recreëren; het versterken van de kwaliteit van cultuurhistorie, landschap en natuur; en het inspelen op klimaatverandering en ruimte maken voor de energietransitie. De kracht van de gemeente Stichtse Vecht is dat het verleden, heden en toekomst verweven zijn met elkaar. Juist de verschillende tijdslagen die over en naast elkaar bestaan maken dit gebied zo boeiend. Het projectgebied ligt in de ‘Langzame Vecht’.

Dit is het visitekaartje van de Gouden Eeuw dat bestaat uit de rijke historie rondom de rivier de Vecht met een lint van onder meer dorpen en buitenplaatsen. Binnen de belevingszone zijn veranderingen alleen mogelijk als ze de typische beleving van de Langzame Vecht behouden en/of versterken. De bestaande kwaliteiten op het gebied van erfgoed, cultuurhistorie en landschap zijn leidend. Specifieke aandacht is er voor de zichtlijnen. In de Langzame Vecht zijn er zichtlijnen van en naar de buitenplaatsen, de forten (verboden kringen), groepsaccommodaties, molens (molenbiotopen) en beschermde dorpsgezichten. Het projectgebied valt ook onder het thema ‘ruimte voor recreatie’. Hierin wil de gemeente zorgen voor een goede balans tussen enerzijds ruimte maken en geven aan recreatie en anderzijds het voorkomen van overlast door recreatie. Dit wil de gemeente bereiken door de recreanten beter te spreiden over de hele gemeente. En door het ontwikkelen van een volledig en fijnmazig routenetwerk voor wandelaars en fietsers, inclusief goede oost-west verbindingen met de Groene Poorten als beginpunt van een fiets- en/of wandeltocht waar recreanten overstappen naar een duurzaam vervoersmiddel. En het aanbod in recreatieve en ontspanningsvoorzieningen uitbreiden.

De gemeente biedt ondernemers ruimte in de recreatie- en ontspanningseconomie als de ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteiten/identiteit. Specifiek voor buitenplaatsen wil de gemeente het ‘goud’ behouden. De gemeente constateert dat er passie is, maar heeft wel zorg over het onderhoud en beheer.

Versie 09-02-2026

12

De gemeente wil eigenaren inspireren om verantwoord om te gaan met het verleden. Inzicht in de gebiedseigen waarden en kwaliteiten helpt daarbij. Wanneer nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden op de buitenplaatsen moet dat afgestemd zijn op het buitenplaatsbiotoop en op de ruimtelijke logica van de buitenplaats. Het karakter en opzet buitenplaats moeten behouden blijven. Ontwikkelingen dragen bij aan de instandhouding. De gemeente ziet kansen voor toevoegen economische dragers ten behoeve van de instandhouding binnen het cultuurhistorische kader. Toetsing aan beleid Met deze aanvraag is er sprake van het verruimen van de gebruiksmogelijkheden van de “Priorij”, onderdeel van de Buitenplaats. Op de Buitenplaats zullen geen nieuwe gebouwen gerealiseerd worden. De beoogd nieuwe gebruiksmogelijkheden van de “Priorij” zijn passend binnen de huidige bebouwing. De nieuwe- en ruimere gebruiksmogelijkheden zijn gericht op zowel de zakelijke-, als de particulier markt. Wij willen de “Priorij” inzetten voor: -

Verhuur als vergader-, congres- en/of trainingscentrum met ondersteunende horeca; Verhuur van kantoorunits; Culturele programmering (lezingen, toneel, muziek, voorstellingen en tentoonstellingen (museumfunctie) met ondersteunende horeca; Horeca in de vorm van een restaurant.

Deze nieuwe- en verbrede gebruiksmogelijkheden zorgen voor een betere economische drager voor het onderhoud van de buitenplaats. Hiermee kunnen de bestaande kwaliteiten van het erfgoed en landschap behouden blijven. Zo kan de buitenplaats ook in de toekomst blijven worden ervaren. Het voornemen – en daarmee bedoelen wij alle hiervoor benoemde activiteiten - is daarmee passend binnen de Omgevingsvisie van de gemeente Stichtse Vecht.

Versie 09-02-2026

13

Toetsing aan de leefomgevingsaspecten Een project moet goed kunnen functioneren in zijn omgeving en een gezonde leefomgeving kunnen vormen voor de toekomstige gebruikers. Dat betekent dat overlast door en op omliggende functies moet worden voorkomen. Bovendien mogen er geen waarden worden aangetast. Dit hoofdstuk bevat een omgevingstoets aan de hand van de nationale instructieregels zoals opgenomen in: •

hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), inzake natuurwaarden;

•

hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze rekening moet worden gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op en dekken de onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet. Bij het beoordelen van de leefomgevingsaspecten zijn de in de hiernavolgende tabel opgenomen aspecten mogelijk van belang. Daar waar een aspect niet relevant is of op voorhand geen belemmering wordt verwacht is dit aangegeven. Leefomgevingsaspect

Situatie projectgebied

Geluid door De aanvraag betreft een functiewijziging van een bestaand activiteiten. gebouw. De afgelopen jaren is het gebouw al in gebruik geweest Paragraaf 5.1.4.2. BKl voor bijeenkomsten met (ondersteunende) horeca, kantoor en als expositieruimte. Dit werd mogelijk gemaakt via een tijdelijke Geluid door wegen, omgevingsvergunning. Met deze aanvraag om spoorwegen en omgevingsvergunning worden deze functies permanent vastgelegd, industrieterreinen. waarbij aanvullend ook ruimte wordt geboden voor een Paragraaf 5.1.4.2a BKl organiseren van kleinschalige concerten. Het gaat daarbij overwegend om uitvoering van klassieke muziek. Het ten gehore gebrachte muziekgeluid zal zich beperken tot de dag- en avondperiode (07.00 – 23.00 uur) en incidenteel plaatsvinden. Deze zullen plaatsvinden in delen van de “Priorij” die voorheen ook al in gebruik waren voor bijeenkomsten. Het gaat daarmee niet om een significantie wijziging van het gebruik met grote gevolgen voor de geluidsbelasting van de omgeving. Het verkeer op (spoor)wegen, de activiteiten op industrieterreinen en overige activiteiten kunnen leiden tot een geluidproductie. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet het geluid op geluidgevoelige

Versie 09-02-2026

14

gebouwen aanvaardbaar blijven. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en railverkeerlawaai is gelet op de ligging en de aard en omvang van de functie niet noodzakelijk. Het projectgebied ligt niet binnen een geluidaandachtsgebied van een spoorweg. De dichtstbijzijnde spoorlijn ligt op circa 450 meter afstand. Akoestisch onderzoek industrielawaai is ook niet noodzakelijk. Het projectgebied ligt niet in het invloedsgebied van een gezoneerd industrieterrein. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het plan.

Bodemkwaliteit Paragraaf 5.1.4.5 BKl

Het doel van de regels over de bodemkwaliteit is dat deze geen onaanvaardbaar risico mag opleveren voor de (toekomstige) gebruikers van de bodem. Bovendien mag toekomstig gebruik van de bodem niet tot nieuwe bodemvervuiling leiden. Bodemonderzoek is noodzakelijk om aan te tonen of de milieu hygiënische staat van de bodem past bij het beoogde gebruik. Er is enkel sprake van gebruikswijzigingen, die passend zijn inof vergelijkbaar zijn met de huidige functie, waardoor een bodemonderzoek niet noodzakelijk is.

Luchtkwaliteit Paragraaf 5.1.4.1 BKl

Een gezonde lucht draagt bij aan een gezonde leefomgeving. De luchtkwaliteit is echter niet overal even goed, als gevolg van zware industrie, (concentraties van) intensieve veehouderijen en drukke (vaar)wegen. Aangetoond moet worden dat een project zelf niet bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Artikel 5.54 Bkl bevat categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Daaruit kan worden geconcludeerd dat dit plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan.

Omgevingsveiligheid Paragraaf 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.5 en 5.1.2.7 BKl.

Opslag, verwerking en vervoer van brand- of explosiegevaarlijke of giftige stoffen kunnen effect hebben op de veiligheid van personen in de omgeving van die activiteit. Zeker wanneer er zich een ongeval met die stoffen voordoet. De veiligheid wordt gewaarborgd door uit te sluiten dat een planvoornemen leidt tot een onaanvaardbare risicotoename met dodelijke afloop voor

Versie 09-02-2026

15

personen die geen directe relatie hebben met de genoemde opslag, verwerking of vervoer. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico is de kans op het overlijden van een onbeschermd- en continu aanwezig persoon buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit. Het plaatsgebonden risico kan op een kaart worden weergegeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten met eenzelfde plaatsgebonden risico verbinden. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is de risicocontour van 10·6/jaar het meest relevant. Binnen deze contour mogen geen nieuwe zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties gerealiseerd worden. De risicocontour van 10·6/jaar geldt in beginsel ook voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties. Groepsrisico Het groepsrisico is de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit. Het groepsrisico wordt bepaald binnen de aandachtsgebieden brand, explosie en gifwolk en geldt voor zeer kwetsbare, kwetsbare en beperkt kwetsbare gebouwen en -locaties.

Voor ontwikkelingen binnen een aandachtsgebied geldt de waarborgingsplicht:  maatregelen zijn getroffen ter bescherming van personen in die gebouwen en op die locaties; of  dat het aantal doorgaans aanwezige personen of de tijd dat die aanwezig zijn in die gebouwen en op die locaties beperkt is. Het plangebied ligt in de nabijheid van de Corridor AmsterdamRijnkanaal, spoorroute Utrecht - Amsterdam en de A2. Echter ligt het plangebied buiten de brand-, explosive- en gifwolkaandachtsgebieden van deze transportassen. Een groepsrisicoverantwoording is daarmee niet nodig. In de directe omgeving van het projectgebied zijn geen risicovolle functies of opslaglocaties aanwezig die van invloed zijn op voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast ziet voorgenomen ontwikkeling niet op het toevoegen van een risicovolle functie. Het

Versie 09-02-2026

16

aspect “veiligheid” vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

Geurhinder Paragraaf 5.1.4.6 BKl

Geur kan hinder veroorzaken en de gezondheid schaden. Maar ook geurveroorzakende bedrijfs- of hobbyactiviteiten hebben een plek in de leefomgeving nodig. Daarom moet rekening gehouden worden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. De woningen aan Achter Raadhoven staan op grotere afstand dan de 25 meter van het emissiepunt van de keuken (in het souterrain van de “Priorij”). Er wordt op voorhand voldaan aan de eisen, zoals opgenomen in artikel 22.199 van de Bruidsschat, onderdeel van het omgevingsplan. Geuronderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Daarnaast zijn in de omgeving geen functies of bedrijven aanwezig die vanwege het aspect “geur” een belemmering vormen voor de functies zoals die beoogd worden in de “Priorij” van Buitenplaats “Doornburgh”.

Ecologie Soortenbescherming en gebiedsbescherming Hoofdstuk 11 Bal activiteiten die de natuur betreffen

Er is sprake van een wijziging in het gebruik, waarbij er geen bouw- en/of sloopwerkzaamheden plaatsvinden. Ook worden de groenvoorzieningen niet aangetast met de beoogde wijziging. Het projectgebied ligt in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Er is alleen sprake van een gebruikswijziging van de “Priorij” en daardoor is er geen negatieve invloed op het NNN. Gezien de aard en omvang van het project en de ligging, kan worden geconcludeerd dat het project geen verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot NNN. Een Natura 2000 – gebied ligt op een afstand van circa 1,5 kilometer. Van directe effecten zal geen sprake zijn. Effecten van stikstof op omliggende Natura 2000-gebieden kunnen op voorhand worden uitgesloten. Het plan voorziet niet in de verbouwing of uitbreiding van bestaande bebouwing. Het gaat hier om een gedeeltelijke gebruikswijziging. De nieuwe activiteit zorgt niet voor een grotere uitstoot van stikstof. In vergelijking tot de huidige functie van de “Priorij” en de wijze waarop deze de afgelopen jaren (vergund) is gebruikt betekent geen

Versie 09-02-2026

17

significante vergroting van het aantal verkeersbewegingen. Het mogelijk maken van een nieuwe functie als kostendrager voor het behoud van cultuurhistorische waarden biedt ook mogelijkheden voor verduurzaming. Door het gebouw te verduurzamen (geen onderdeel van deze aanvraag) zal de stikstofdepositie als gevolg van het gebruik van de “Priorij” dalen.

Cultuurhistorie Beschermen van landschappelijke waarden en cultureel erfgoed. Paragraaf 5.1.5.5 BKL

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met het aanwezige cultureel erfgoed, bestaande uit archeologischeen cultuurhistorische waarden. Cultuurhistorische waarden zijn de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied. Archeologische waarden zijn cultuurhistorische waarden die zich in de bodem bevinden. Binnen het projectgebied is sprake van cultuurhistorische waarden. De gehele buitenplaats is een Rijksmonument en de cultuurwaarden zijn vastgelegd. De nieuwe activiteiten zijn nodig om de buitenplaats rendabel te houden en te kunnen onderhouden. Zo blijft deze behouden maar ook beleefbaar. Met het voornemen worden deze cultuurhistorische waarden niet aangetast, aangezien het gaat om gebruikswijzigingen. Er vinden geen bouwwerkzaamheden plaats. Er zal gebruik gemaakt worden van de bestaande faciliteiten, waaronder de bestaande parkeermogelijkheden. Het plan heeft geen gevolgen voor de indeling of inrichting van de buitenplaats of monumentale waarden van de “Priorij” in het bijzonder. Gelet op de aard van het voornemen (functiewijziging) vinden geen bodemingrepen plaats. Er worden daarmee geen archeologische waarden beïnvloed.

Versie 09-02-2026

18

Verkeer en parkeren *

Er zijn 85 autoparkeerplaatsen aanwezig op de buitenplaats. Daarnaast is er een stalling voor 50 fietsen. De voorgenomen functieveranderingen resulteren niet in een toename van de parkeerbehoefte. Dit wordt hierna nader uitgelegd.

Trillingen Paragraaf 5.1.4.4. BKl

Door zwaar verkeer over weg of spoor en door machines bij industrie kunnen trillingen ontstaan, die schade aan gebouwen kunnen opleveren of tot schade aan de gezondheid kunnen leiden. In paragraaf 5.1.4.4 Bkl zijn regels opgenomen moet het doel trillingshinder te voorkomen of te beperken. Door de in de “Priorij” beoogde functies wordt deze volgens artikel 5.80 van het Bkl niet gezien als trillingsgevoelig gebouw. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Daarbij wordt tevens opgemerkt dat in de nabije omgeving is geen spoorweg aanwezig. Trillinghinder is niet aan de orde.

Waterhuishouding Paragraaf 5.1.3. BKl

De te beschermen waterbelangen betreffen primaire waterkeringen, de kust, de grote rivieren en het IJsselmeergebied. Het project ligt niet in de nabijheid van deze waterbelangen en vormt daarom ook geen aantasting daarvan. In voorliggend geval gaat het om een functieverandering van de “Priorij”. De afvoer van het hemelwater en vuilwater zal daarmee niet wijzigen ten opzichte van de bestaande situatie. Er wordt geen bebouwing of verharding toegevoegd waardoor er geen verandering optreedt in de waterbergingscapaciteit.

Gezondheid

De gemeente Stichtse Vecht heeft geen beleid op het aspect van gezondheid. Voor dit initiatief is in dit principeverzoek zo goed mogelijk afgewogen op welke manieren de ontwikkeling invloed kan hebben en beïnvloed wordt door omliggende activiteiten zonder dat de gezondheid van de nieuwe bewoners of de omliggende bewoners negatief wordt beïnvloed. In dit verzoek is dit bereikt door te onderbouwen dat bij alle relevante leefomgevingsaspecten een evenwichtige toedeling van functies aan locaties plaatsvindt. Vanuit dit oogpunt kan geredeneerd worden dat de kwaliteit van de leefomgeving door de beoogde activiteit verbetert dan wel niet (onevenredig) verslechtert.

Versie 09-02-2026

19

Duurzaamheid

Indien de voorgenomen activiteiten in de “Priorij” worden vergund zal een meerjareninvesteringsplan worden vastgesteld, op basis waarvan – gerelateerd aan de gegenereerde nieuwe inkomsten – duurzaamheidsmaatregelen worden uitgevoerd, zoals die zijn bepaald in het Besluit activiteiten leefomgeving resp. Besluit bouwwerken leefomgeving.

Participatie

De voorgenomen ontwikkeling is in de directe omgeving van Buitenplaats “Doornburgh” bekend gemaakt door middel van een nieuwsbrief.

Versie 09-02-2026

20

Verzoek Resumerend verzoeken wij uw college een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) te vergunnen, conform deze beschrijving en aanvraag van het beoogd gebruik van de “Priorij” Aanvrager De Doornburgh Exploitatie B.V Contactgegevens initiatiefnemer Naam: Mw. N. Hofman Telnr: 0346-820354 / 06-22046435 Email: n.hofman@buitenplaatsdoornburgh.nl Hoogachtend, De Doornburgh Exploitatie B.V.,

Nynke Hofman

Versie 09-02-2026

21

Bijlage 1

Verfijning beoogd gebruik van de voormalig “Priorij” en parkeren Bijlage bij de aanvraag om vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ten behoeve van de ““Priorij”” op de Buitenplaats “Doornburgh”

Het gewijzigd gebruik (ten opzichte van het oorspronkelijk klooster) leidt tot een eveneens andere kijk op het verkeer en parkeren. De gevolgde systematiek in onze berekening is enerzijds gebaseerd op het verkeerskundig onderzoek van GoudappelCoffeng van 1 juli 2019, kenmerk: 004488.20190619.R1.02 (opgesteld in opdracht van de vorige exploitant van Buitenplaats “Doornburgh”) en het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan (GVVP), onderdeel B, de nota “Parkeernormen”. Uitgangspunt van onze interpretatie van bovengenoemde rapporten is dat onze activiteiten worden gemaximeerd op basis van de aanwezige 85 parkeerplaatsen. Er wordt derhalve geen claim gelegd op parkeerplaatsen buiten het eigen terrein. Het beoogd gebruik van de “Priorij” splitsen we voor deze nadere duiding op in het gebruik van de drie bouwlagen:

-

Souterrain, conform bijgevoegde tekening, bijlage 2 o Het gebruik van het souterrain wijzigt niet; o Hier bevindt zich onze werkplaats, opslag en de keuken. o De voorkeuken (een verhuurbare ruimte met een oppervlak van 126 m2) kan worden gebruikt voor een vergadering of kleinschalig diner.

-

Etage, conform bijgevoegde tekening, bijlage 3 o Er worden 25 kamers gebruikt als kantoorruimte voor ZZP’ers; o Er worden 5 kamers gebruikt voor handarbeidactiviteiten; o Er wordt 1 kamer gebruikt voor vergaderingen en workshops; o Er is één yogaruimte

-

Begane grond, bijgevoegde tekening, bijlage 4 o De Refter wordt gebruikt als restaurant of vergaderruimte; o Het Kapittel wordt gebruikt als vergaderruimte, het geven van (akoestische) concerten of voor theater, (film)voorstellingen, tentoonstellingen (museumfunctie), samengevat: culturele activiteiten; o De Kapel wordt gebruikt als plenaire ruimte voor vergaderingen, culturele activiteiten (concerten of voorstellingen).

Versie 09-02-2026

22

Wij hanteren de volgende uitgangspunten: Voor de onderbouwing van de parkeervraag hebben wij een parkeerbalans gegenereerd op basis van genoemde rapporten en onze ervaringen tot heden. De parkeervraag is berekend door de parkeerplaatsen per functie te vermenigvuldigen met de bijbehorende parkeernorm uit het GVVP. Er is geen sprake van het gebruik van meerdere functies te gelijker tijd. Ter bepaling hiervan hebben we gebruik gemaakt van tabel 10 uit de CROW publicatie nr. 317 (opgenomen in dit document). Daaruit blijkt dat wij geen dubbelgebruik hebben waardoor de parkeerdruk blijft zoals aangegeven. Er is sprake van een gezamenlijke parkeervraag. Er zijn bijvoorbeeld nooit concerten tijdens kantoortijden. Concerten zullen uitsluitend ’s avonds of in het weekend plaats vinden. Op dit moment worden meerdere gebouwen op de Buitenplaats gebruikt voor de opvang van Oekraiense vluchtelingen. De betreffende personen beschikken over twee auto’s. Bij evenementen wordt hen verzocht de betrefffende voertuigen buiten het terrein te parkeren. De beoogde activiteiten leiden niet tot onevenredige nadelige effecten op de verkeersafwikkeling. Buitenplaats Doornburgh is goed ontsloten en de omliggende weg (de Diependaalsedijk) kan de verkeersdruk goed aan. De parkeervraag voor de culturele activiteiten is gemaximeerd op de aanwezige 85 parkeerplaatsen.

Binnen de gemeentelijke parkeernormen wordt onderscheid gemaakt in de stedelijkheidsgraad en de ligging van de locatie ten opzichte van het centrum van Maarssen-Dorp. Conform bijlage 2b van de Nota Parkeernormen ligt onze Buitenplaats deels in het “schilgebied” en deels in het gedeelte “rest, bebouwde kom”. Voor de berekening gaan wij uit van het “worst-case”-scenario en daarmee het gebied “rest, bebouwde kom, matig stedelijk”.

De functies en het gebruik van parkeerplaatsen: Hier maken wij onderscheid in activiteiten per bouwlaag:

-

Het souterrain: o Hier vinden voornamelijk eigen activiteiten (ondersteunende functies) plaats door personeel en vrijwilligers. Zo bevinden zich hier de werkplaats en de keuken. Er is één verhuurbare ruimte (de “voorkeuken”) met een vloeroppervlak van 126 m2.

Versie 09-02-2026

23

De parkeernorm voor de functie “restaurant” bedraagt maximaal 14 per 100 m2. In totaal zijn er 18 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist. Voor de berekening van het aanwezigheidspercentage gebruikten wij de functie ‘bioscoop/theater/podium/enzovoort’ uit publicatie nr. 317 van het CROW.

-

De etage: o De ZZP’ers werken vrijwel altijd zelfstandig. Incidenteel is er bezoek. De kantoortijden zijn in hoofdzaak van maandag tot en met vrijdag van 08.00 tot 17.00 uur. De kantoren hebben een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte van (25 x 11) = 275 m2. De parkeernorm voor de functie “kantoor, zonder baliefunctie” bedraagt maximaal 2,3 per 100 m2. In totaal zijn er 6 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist. Voor de berekening van het aanwezigheidspercentage gebruikten wij de functie ‘kantoor/bedrijven’ uit publicatie nr. 317 van het CROW. Er is één ruimte die gebruikt wordt als vergaderkamer tot ongeveer 12 personen (6,70 x 5,10 = 34 m2). Dit oppervlak tellen we op bij de vergaderruimtes op de begane grond.*1

-

De begane grond: o Vergaderingen en workshops vinden niet dagelijks plaats maar wel uitsluitend van maandag tot en met vrijdag, incidenteel ook in de avonduren. Wij faciliteren een maximale omvang van 100 deelnemers. Soms zijn dit meerdere groepen met kleinere aantallen, maar niet meer dan 100 personen in totaal. Voor de relatie met het GVVP hebben wij de functie ondergebracht bij “kantoor zonder baliefunctie”. De betreffende meetings kunnen gehouden worden in de huiskamer, de binnentuin, de vergaderkamer boven (*1)) of in de kleinere vergaderkamers aan de binnentuin. De binnenruimtes voor deze activiteit hebben een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte van 363 m2. De parkeernorm voor de functie “kantoren zonder baliefunctie” bedraagt maximaal 2,3 per 100 m2. In totaal zijn er 8 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist.

o

De Refter wordt alle dagen van de week gebruikt als restaurant voor lunch en diner.

Versie 09-02-2026

24

De Refter heeft een bruto vloeroppervlakte van 210 m2. De parkeernorm voor de functie “restaurant” bedraagt maximaal 14 per 100 m2. In totaal zijn er 29 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist en dat de gemiddelde bezetting van een auto bestaat uit 2 personen. Voor de berekening van het aanwezigheidspercentage gebruikten wij de functie ‘bioscoop/theater/podium/enzovoort’ uit publicatie nr. 317 van het CROW.

o

Het Kapittel en de Kapel worden in hoofdzaak gebruikt in de avonden (tot uiterlijk 23.00 uur) en in de weekenden/feestdagen. Het Kapittel heeft een bruto vloeroppervlakte van 126 m2. De parkeernorm voor de functie “theater/schouwburg” bedraagt maximaal 10,3 per 100 m2. In totaal zijn er 13 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist en dat de gemiddelde bezetting van een auto bestaat uit 2 personen. Voor de berekening van het aanwezigheidspercentage gebruikten wij de functie ‘bioscoop/theater/podium/enzovoort’ uit publicatie nr. 317 van het CROW.

De Kapel heeft een bruto vloeroppervlakte van 262 m2. De parkeernorm voor de functie “theater/schouwburg” bedraagt maximaal 10,3 per 100 m2. In totaal zijn er 27 parkeerplaatsen noodzakelijk, uitgaande dat iedereen per auto reist en dat de gemiddelde bezetting van een auto bestaat uit 2 personen. Voor de berekening van het aanwezigheidspercentage gebruikten wij de functie ‘bioscoop/theater/podium/enzovoort’ uit publicatie nr. 317 van het CROW.

De parkeernormen, uitgangspunten: Uitgangspunt in het GVVP is een norm per 100 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) en (CROWpublicatie 305) kent een gemiddelde bezetting van 2 personen per auto.

De berekening:

Versie 09-02-2026

25

Wij maken onderscheid in de functies, die hoofdzakelijk overdag plaatsvinden en de activiteiten in de avonduren en in de weekenden/feestdagen. We gaan uit van 2 personen / auto.

Souterrain

Etage

Begane grond

Voorkeuken, 18 auto’s.

Kantoor, 6 auto’s

Refter 29 auto’s (dezelfde auto’s als die bij vergaderen of kapel worden genoemd)**

Vergaderen, 2 auto’s

Kapittel 13 auto’s Kapel 27 auto’s Vergaderkamers, huiskamer 20 auto’s

Totaal benodigd: 18*

Totaal benodigd: 8*

Totaal benodigd: 60*

*

opgeteld zijn de aantallen niet van toepassing omdat de activiteiten nooit tegelijk plaats zullen vinden c.q. niet alle ruimtes tegelijk gebruikt worden.

**

niet meegeteld in totaal kolom Bijlage 2: Tekening souterrain Bijlage 3: Tekening etage Bijlage 4: Tekening begane grond Bijlage 5: Tekening met functies in plattegrond

Versie 09-02-2026

26

Bijlage 2

Versie 09-02-2026

27