Raadsvoorstel wijziging verordening starterslening RD2500167.pdf

RD2500167

Raadsvergadering

Agendanummer:

Onderwerp: Wijziging Verordening Starterslening gemeente Steenbergen

Steenbergen; 5 augustus 2025

Aan de raad,

1. Inleiding De wethouder heeft in de raadsvergadering op 09-04-2025 toegezegd te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de voorwaarden van de starterslening passender te maken bij de huidige woningmarkt. Naar aanleiding hiervan is dit advies opgesteld. In samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) verstrekt de gemeente Steenbergen startersleningen. Doel van de starterslening is: - Verbetering doorstroming op de woningmarkt in het segment tot C315.000; - Vergroting kansen voor jongeren om een woning te kopen in gemeente Steenbergen Momenteel wordt de regeling jaarlijks geëvalueerd en bezien of deze aangepast dient te worden. Met de huidige marktwerking, waar huizenprijzen steeds verder oplopen is het nu noodzakelijk deze jaarlijks marktconform te maken. De NHG-grens wordt ieder jaar op 1 januari vastgesteld, dus in deze adviesnota is opgenomen deze automatisch mee te laten stijgen tot een percentage van 700Zo van de NHG-grens. Door aanpassing van de maximale koopsom in de Verordening Starterslening worden de kansen voor jongeren op de woningmarkt vergroot.

2. Achtergrond - Op d.d. 26 september 2024 heeft uw raad bepaald dat de maximale koopprijs van een woning om in aanmerking te komen voor een starterslening C 275.000,-bedraagt. De wethouder heeft in de raadsvergadering op 09-04-2025 toegezegd te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de voorwaarden van de starterslening passender te maken bij de huidige woningmarkt. - De gemeente ontvangt in eerste instantie van een aanvrager voor een starterslening een toetsingsaanvraag op basis waarvan wordt bepaald of wordt voldaan aan de gemeentelijke verordening. Dit is een zeer beperkte toetsing. Er wordt getoetst of er sprake is van een starter volgens de verordening, wat de koopprijs is van een woning en of er nog budget beschikbaar is. De daadwerkelijke financiële toetsing en definitieve bepaling van de hoogte van de starterslening vindt plaats nadat een aanvrager een toewijzingsbrief heeft ontvangen van de gemeente en een officiële aanvraag heeft ingediend bij het SVn met alle daarbij behorende inkomensgegevens en gegevens over eventueel aanwezig eigen vermogen. Het SVn toetst daarbij ook of de lening aan de eisen van NHG voldoet, waaronder ook de bepaling dat de starterslening nooit hoger mag zijn dan 200Zo van de koop/aanneemsom van de woning.

RD2500167

3. Overwegingen De overweging is gemaakt om de grens aan te passen aan de lokale verkoopprijzen in plaats van de rijksgrens (NHG). Wanneer de maximale aankopprijs voor het verkrijgen van een starterslening even snel zou stijgen als de stijging in de verkoopprijs van woningen binnen de gemeente, zou deze nu C29.565 bedragen. Dit bedrag is dan alleen niet representatief voor de rest van het aankomende jaar, omdat de stijging gebaseerd is op cijfers uit het vorige jaar. Om dit bedrag marktconform te houden is het daarom verstandig deze 'stijgingsbuffer' al aan de grens toe te voegen. Buurgemeenten gaan wel op grote schaal mee met de rijksgrens (NHG). Om deze redenen is het verstandig dit ook te doen, om als gemeente aantrekkelijk te blijven voor de doelgroep en de grens marktconform te houden tot op het moment van wijziging. Omdat het wenselijk is dat de maximale koopsom wordt aangepast, wordt artikel 2 lid 1 sub b van de verordening Starterslening gemeente Steenbergen (besluit d.d. 26 september 2024) aangepast in de volgende tekst: Markt/woning en prijssegment: Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouw woningen in de gemeente Steenbergen met een maximale koop(-aanneem)som van 700Zo van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens.

Op het moment van vaststelling van deze verordening bedraagt de NHG grens C450.000,- en is de grens dus vastgesteld op C315.000,inclusief verbeterkosten en meerwerk (2025). De maximale koop(-aanneem) som binnen de gemeente zal automatisch worden bijgesteld op 700Zo van de NHG grens wanneer deze wijzigt. Dit gebeurt ieder jaar op 1 januari. De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG.

Het maximaal te lenen bedrag blijft C55.000, zoals in de huidige regeling. In vergelijking met cijfers van vergelijkbare gemeenten in de regio is deze maximumgrens relatief hoog, waardoor er geen directe aanleiding is om het bedrag te verhogen. Door de verhoging van de maximale aankoopprijs is het op dit moment nog niet te voorspellen hoeveel aanvragen er binnen zullen komen. Daarom achten wij het onverantwoord om op dit moment een financieel risico te nemen door het maximaal te lenen bedrag te verhogen. Met de verhoging van de aankoopprijsgrens verwachten wij bovendien al een positieve stimulans voor het aantrekken van starters in onze gemeente. Mocht later blijken dat het huidige maximale leenbedrag onvoldoende is, dan zal dit opnieuw in de raad worden gebracht.

4. Middelen De reden voor de aanpassing is gelegen in de waardestijging van de woningen. De gemiddelde WOZ-waarde is in 2025 met S0Zo gestegen ten opzichte van 2024. Om een beeld te geven van het aantal te koop aangeboden woningen dat valt onder de grens van C315.000,- is op 2 juli 2025 op funda het hier onderstaande geconstateerd: Het aantal te koop staande, in optie genomen en onder voorbehoud verkochte woningen bedraagt op die datum in heel de gemeente 121 woningen. Hiervan vallen; 20 woningen onder de grens van C315.000,- (afgerond 16,507o) 13 woningen onder de grens van C275.000,- (afgerond 10,70Zo) 5. Duurzaamheid Vanwege de gestegen energiekosten kunnen staters ook een extra bedrag lenen op de aankoopprijs van een woning voor het treffen van duurzaamheidsmaatregelen aan de te kopen woning. Achterliggend doel hiervan is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en hieraan 2

RD2500167

gekoppeld het terugdringen van de maandelijkse energielasten voor starters op de koopwoningmarkt.

6. Risico's De verwachting is dat er door een verhoging van het toepassingsbereik meer vraag komt naar startersleningen. In theorie zou dit zodanig hoog kunnen zijn dat we net als sommige andere gemeenten een maximum moeten gaan stellen aan het jaarlijks aantal te verstrekken startersleningen. Het is wenselijk om dit te voorkomen, omdat dit een hoog willekeur gehalte heeft. Vandaar dat niet is gekozen aan te sluiten bij het maximale bedrag van de NHG (C450.000). Door niet de maximale ruimte die NHG biedt te gebruiken achten we de kans klein dat we startersleningen moeten afwijzen vanwege een te hoge vraag. Mochten er ontwikkelingen zijn die we nu niet voorzien hebben dan staat eventueel ook de mogelijkheid open om het bedrag weer naar beneden bij te stellen. 7. Communicatie/Aanpak De aanpassing van de verordening zal worden gepubliceerd in het gemeenteblad en verwerkt in de decentrale regelingenbank. De in onze gemeente actieve hypotheekverstrekkers zullen worden geïnformeerd over de aanpassing van de verordening.

8. Voorstel De Verordening Starterslening gemeente Steenbergen wijzigen conform wijzigingsbesluit (RD2500168). Hoogachtend, burgemeester en wethouders de secretaris,

MBA

A.N. Phaff- de Groot

3