B3 - Nota inspraak Woonprogramma Stede Broec 2026-2030

Nota van Inspraak – Woonprogramma Stede Broec 2026-2030 Inleiding Het concept Woonprogramma Stede Broec 2026-2030 heeft ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode kon eenieder schriftelijk of digitaal een inspraakreactie indienen op het conceptdocument. De conceptversie is gepubliceerd via officiële bekendmakingen en op samen.stedebroec.nl. Tijdens de inspraakperiode zijn meerdere inspraakreacties ontvangen. De ingekomen reacties zijn gebundeld en in deze nota voorzien van een gemeentelijke reactie. Waar de inspraak leidt tot een wijziging in het beleid, is dit expliciet aangegeven. In het kader van de geldende privacywetgeving (Algemene Verordening Gegevensbescherming, AVG) zijn persoonsgegevens van natuurlijke personen geanonimiseerd in deze nota. Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 1 – De Woonschakel Samenvatting van de reactie: De woningcorporatie spreekt haar steun uit voor de ambitie om 900 woningen te bouwen tot 2030, maar plaatst kanttekeningen bij de uitvoerbaarheid en de financiële haalbaarheid. De reactie valt uiteen in vijf hoofdthema’s: 1. Regionale opgave en doelgroepen: De corporatie mist de explicitering dat er ook gebouwd

wordt voor de overloop uit de regio (MRA), zoals in de Woondeal staat. Daarnaast vragen zij aandacht voor het feit dat de wens voor 'grondgebonden wonen' voor veel inkomensgroepen financieel onhaalbaar is. 2. Realisatie en Planning: Er wordt gevraagd om een concrete projectenlijst en ambtelijke

capaciteit om de 900 woningen daadwerkelijk te realiseren. Tevens constateren zij een discrepantie tussen de genoemde plancapaciteit (1.240 woningen) en de doelstelling tot 2030. 3. Betaalbaarheid en Middenhuur: De corporatie waarschuwt dat levensloopbestendige

grondgebonden woningen kostbaar zijn (brede beukmaat). Zij stelt voor de oppervlakte-eis voor middenhuur (nu 70m²) gelijk te trekken met goedkope koop om projecten haalbaar te houden. 4. Aandachtsgroepen en Leefbaarheid: De corporatie uit ernstige zorgen over de leefbaarheid

in wijken met veel sociale huur. De begeleiding van kwetsbare doelgroepen schiet tekort, wat het draagvlak ondermijnt. Zonder verbetering van deze begeleiding dreigen zij de toewijzing aan deze groepen te moeten stoppen. 5. Duurzaamheid: De ambitie 'energieneutraal in 2040' wordt als onrealistisch gezien

(landelijk is 2050). Tevens is de tekst dat corporaties "streven naar energielabel A" feitelijk onjuist, aangezien zij dit gemiddelde al bereikt hebben.

Reactie van het college: Het college dankt de woningcorporatie voor haar uitgebreide en constructieve reactie. Als strategische partner is zij onmisbaar voor de uitvoering van dit programma. •

Ad 1 (Regionale opgave & Woningtype): In het programma is opgenomen dat Nijevoert en Silverwoid mede bijdragen aan de regionale en bovenregionale woningbehoefte. Wat betreft het woningtype: de voorkeur van inwoners is leidend geweest voor de analyse, maar het college erkent dat betaalbaarheid dwingt tot creatieve oplossingen. Het programma sluit appartementen of geclusterde vormen zeker niet uit; sterker nog, voor ouderen en starters is dit noodzakelijk om de doorstroming te bevorderen.

•

Ad 2 (Planning): De plancapaciteit betreft de lange termijn (ook na 2035). De focus ligt op de harde realisatie van woningen tot 2030. De plannen die in planvorming zitten zijn openbaar te zien via de monitor plancapaciteit. Deze plannen zijn ondertussen ook gedeeld met de corporatie. Wij zullen tijdens de gesprekken voor de prestatieafspraken meer inzicht geven in de concrete plannen om de investeringsplanning van de corporatie te faciliteren.

•

Ad 3 (Middenhuur eisen): De corporatie merkt op dat een eis van 70m² niet haalbaar is. Het college wijst erop dat in het voorliggende Woonprogramma Stede Broec de eis voor middenhuur reeds op 65m² is vastgesteld. Wij handhaven deze grens van 65m² om voldoende woonkwaliteit te borgen. Wel biedt het programma de mogelijkheid om in overleg af te wijken van minimale oppervlaktes bij specifieke woonconcepten of als de haalbaarheid in het geding is

•

Ad 4 (Kwetsbare groepen & Leefbaarheid): Het college neemt het signaal over de druk op de leefbaarheid en het tekort aan begeleiding uiterst serieus. De huisvesting van aandachtsgroepen is een gezamenlijke opgave. Wij erkennen dat 'stenen stapelen' alleen niet genoeg is. De begeleiding van deze doelgroepen wordt wat het college betreft een expliciet punt van overleg in de prestatieafspraken. Het idee van een 'woonschool' nemen we mee als mogelijke uitwerking binnen de prestatieafspraken.

•

Ad 5 (Duurzaamheid): De constatering dat de corporatie reeds gemiddeld energielabel A heeft, is correct en een compliment waard. Wij zullen de tekst hierop aanpassen. De ambitie van 2040 (uit het Pact van Westfriesland) blijft als stip op de horizon staan, maar wij erkennen dat de nationale lijn (2050) voor corporaties leidend is voor hun investeringsritme. In de prestatieafspraken maken we hier reële afspraken over.

Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over 'streven naar energielabel A' bij corporaties

wordt gewijzigd.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 2 – Gezamenlijke ontwikkelende marktpartijen Nijevoert (BPD, VORM, Scholtens) Samenvatting van de reactie: De ontwikkelende partijen ondersteunen de ambitie voor 2/3 betaalbaar bouwen, maar waarschuwen dat een stapeling van lokale regels de haalbaarheid en snelheid van woningbouw in gevaar brengt. Zij doen concrete verbetervoorstellen: •

Flexibiliteit in oppervlaktes: De partijen verzoeken de eis van gemiddeld 65 m² voor goedkope koop te laten vervallen en te werken met een bandbreedte. Zij stellen dat kwaliteit ook zit in plattegrond en lichtinval, niet alleen in meters.

•

Middenhuur: De eisen voor middenhuur (voorkeur corporaties, instandhoudingstermijnen, geen huuraanpassing bij mutatie, minimaal 65 m²) maken investeringen door marktpartijen onhaalbaar. Gevraagd wordt om meer ruimte voor beleggers/ontwikkelaars.

•

Toegankelijkheid (BAT-1): De verplichting dat alle appartementen nultreden (BAT-1) moeten zijn, drijft de bouwkosten (liften, bruto-netto verhouding) op en is niet nodig voor starters. Voorgesteld wordt een mix van BAT-1 en BAT-3.

•

Grondprijzen: De partijen merken op dat voor Nijevoert de grondprijzen worden bepaald door de sluitende grondexploitatie en niet door de gemeentelijke prestatieafspraken.

Reactie van het college: Het college waardeert de reactie van de gezamenlijke marktpartijen als belangrijke partners in de gebiedsontwikkeling Nijevoert. Wij delen de zorg dat regels de haalbaarheid niet in de weg mogen staan, maar houden vast aan onze kwaliteitseisen. •

Ad 1 (Oppervlaktes): Het college laat de eis los van gemiddeld 65 m² per project voor goedkope koop.

•

Ad 2 (Middenhuur): Het college kiest bewust voor een sterke rol van corporaties in de middenhuur om betaalbaarheid op de lange termijn (15+ jaar) te borgen. Wij erkennen dat dit rendement drukt voor commerciële beleggers. Indien corporaties de middenhuurwoningen niet willen/kunnen afnemen, staat het marktpartijen vrij dit te doen, mits zij voldoen aan de gestelde exploitatie-eisen. Het verbod op huuraanpassing bij mutatie wordt uit het woonprogramma verwijderd. De kwaliteitseis van 65 m² wordt gehandhaafd; voor kleinere woningen verwijzen wij naar de afwijkingsmogelijkheden in het Woonprogramma.

•

Ad 3 (Toegankelijkheid BAT-1): Het college erkent dat een 100% BAT-1 eis voor alle appartementen, dus ook voor bijvoorbeeld bebo’s, kostenverhogend werkt en niet altijd functioneel noodzakelijk is. Het college is wel van mening dat de BAT-1 eis juist woningen ook in de toekomst bereikbaar maakt voor meer doelgroepen dan waar zij eerder voor bedoeld. De BAT-3 eis waarover de ontwikkelende partijen spreken is daarnaast een zwaardere eis. De gemeente Stede Broec heeft doelstellingen op het toevoegen van nultredewoningen in de gemeente t.b.v. ouderenhuisvesting en laat de eis in stand, met uitzondering op de bebo’s of bijzondere woonprojecten (zoals in het woonprogramma aangegeven).

•

Ad 4 (Grondprijzen): Dit is een correcte constatering. Bij private ontwikkelingen zijn de gemeentelijke grondprijzen voor sociale huur een richtlijn voor de waardebepaling, maar geen harde leveringsvoorwaarde van de gemeente zelf, dit kan immers niet afgedwongen worden. Voor de gemeente is dit echter wel het uitgangspunt voor wat gerekend kan worden qua realistische grondprijs voor sociale huurwoningen.

Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over de verplichting van BAT-1 voor alle appartementen wordt genuanceerd door een uitzondering toe te voegen voor bebo’s. ➤ Wijziging: Geen huuraanpassing bij mutatie wordt verwijderd onder de regels voor middenhuur. ➤ Wijziging: Grondprijzen gelden als uitgangspunt.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 3 – BPD Ontwikkeling B.V. (inzake Molensloot-Zuid) Samenvatting van de reactie: BPD dient namens Molensloot-Zuid een reactie in die op hoofdlijnen overeenkomt met de reactie voor Nijevoert. Specifieke aandachtspunten zijn flexibiliteit in oppervlaktes, ruimte voor private beleggers in de middenhuur en aanpassing van de BAT-1 verplichting voor starterswoningen. Reactie van het college: De zienswijze vertoont grote overlap met de reactie voor Nijevoert. Het college hanteert voor Molensloot-Zuid dezelfde beleidslijn. Dit betekent dat wij vasthouden aan de kwaliteitseisen voor oppervlaktes, maar flexibiliteit bieden via de afwijkingsclausule. Ook hier komen wij tegemoet in de middenhuureisen (schrappen verbod huurverhoging bij mutatie) en de toegankelijkheidseisen (uitzondering BAT-1 voor BeBo’s) om de haalbaarheid van dit project te vergroten. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Wijziging: Zie wijzigingen onder inspraakreactie nr. 2 (Schrappen verbod huuraanpassing mutatie & uitzondering BAT-1 voor BeBo’s).

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 4 – VBM Samenvatting van de reactie: VBM stelt voor om de oppervlakte-eis voor 'goedkope koop' te verlagen naar minimaal 49 m², in plaats van de huidige bandbreedte van 50 m². Zij stellen dat met 49 m² ook goede 2-kamerappartementen gemaakt kunnen worden en dat dit bouwkosten verlaagt. Daarnaast verzoeken zij de BAT-1 eis te beperken tot ouderenwoningen. Reactie van het college: Het college begrijpt de financiële uitdaging die de combinatie van prijs- en oppervlakte-eisen met zich meebrengt. Echter, wij kiezen in Stede Broec bewust voor kwaliteit en toekomstbestendigheid. Een ondergrens van 50 m² (en gemiddelde van 65 m²) voorkomt dat er eenzijdig (te) kleine woningen worden gerealiseerd die op termijn minder courant zijn. Wel erkennen wij dat de haalbaarheid niet in het geding mag komen. Indien een ontwikkelaar met 'open boeken' kan aantonen dat een project met de huidige eisen niet te financieren is, biedt het Woonprogramma de mogelijkheid om (via het college) af te wijken. Dit biedt voldoende ruimte voor maatwerk zonder de algemene norm te verlagen. Wat betreft de BAT-1 eis: hierin komen wij tegemoet door een uitzondering voor bebo's op te nemen.

Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Tekstuele aanpassing: De passage over de verplichting van BAT-1 voor alle appartementen wordt genuanceerd door een uitzondering toe te voegen voor bebo’s. ➤ Wijziging: De eis van minimaal 50 m² wordt behouden, het gemiddelde van 65m2 wordt aangepast.

Beoordeling ingekomen inspraakreactie Inspraakreactie nr. 6 – Inspreker privaat persoon Samenvatting van de reactie: De inspreker complimenteert de gemeente met de kernpilaren, maar mist een concrete en expliciete uitwerking voor jongeren- en starterswoningen. De zorg is dat door het gebrek aan aanbod jongeren de gemeente verlaten, wat de vergrijzing versnelt. Reactie van het college: Het college herkent het signaal. Behoud van jongeren is essentieel voor de vitaliteit van Stede Broec. Het college heeft 'starters' als doelgroep verweven zit in het segment 'goedkope en betaalbare koop'. Gevolg voor het Woonprogramma: ➤ Geen wijziging