26-005 Antwoord Vastgoedplan door ELS

Technische vragen Fractie

Eerlijk Leefbaar Stede Broec (ELS)

Opsteller

Rob Kuipers

Commissie/Raad

Commissie Grondgebiedzaken 12-1-2026

Onderwerp

Strategisch Vastgoedplan

Geagendeerd

Ja

Agendapunt

6

Datum aanvraag

6-1-2026

Inleiding: Tijdens de thema-avonden is de achtergronden opzet van het Strategisch Vastgoedplan helder toegelicht en besproken; complimenten daarvoor. Hieronder volgen eerst vragen over het raadsvoorstel. Daarna komen er 4 inhoudelijke vragen.

Vragen: Over het raadsvoorstel: 1. Kopje beleidsvrijheid, laatste alinea; “Met de Klimaatwet, die in 2019 is aangenomen, heeft het Rijk als doel gesteld dat alle gebouwen in 2050 bijna energieneutraal (BENG) moeten zijn en gebruikmaken van duurzame energie.” Wij denken dat deze passage niet volledig juist is en dat de navolgende informatie erbij hoort. Klopt dit? Zo nee, kunt u ons een toelichting geven? “In de klimaatwet heeft het Rijk vastgelegd dat Nederland in 2050 klimaatneutraal moet zijn. De wet ziet op nationale emissies en niet op gebouwprestatie eisen. In Europese wetgeving is vastgelegd dat nieuwe gebouwen volgens de herziene EPBD IV richtlijn vanaf 2030 (en voor overheidsgebouwen vanaf 2028) emissievrij moeten zijn. (ZEB Zero Emission Building). Vanaf 2050 geldt dit voor alle gebouwen.” 2. Kopje beleidsvrijheid, tweede alinea; “De gemeente heeft een wettelijke taak als het gaat om het beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed. Dit is vastgelegd in de Arbowetgeving: de gemeente moet haar eigen medewerkers een veilige en geschikte werkomgeving bieden. Daarnaast is er landelijke en lokale wetgeving die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille.” Wij denken dat deze passage niet volledig juist is en dat de navolgende informatie erbij hoort. Klopt dit? Zo nee, kunt u ons een toelichting geven? “De Arbowet dekt vooral de verplichting tot een veilige werkplek.

De bredere verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed volgt uit andere wetskaders en privaatrechtelijke zorgplichten.” Inhoudelijke vragen: 3. 7.1 uitgangspunt; alle genoemde kosten op prijspeil van heden. Voor een beleidsplan met een horizon van tientallen jaren geeft verwerking een jaarlijkse indexatie een realistischer toekomstige bedragen. Op het totaal voor Stede Broec kan indexatie (bij 3% ca. 20 miljoen) van invloed zijn op de besluitvorming. Waarom is gekozen om uitsluitend het huidige prijspeil te hanteren? ⃰ Dit vragenformulier z.s.m. toezenden aan griffie@stedebroec.nl

pagina 1

4. 7.1 Uitgangspunt; kosten genoemd in dit Vastgoedplan komen boven op het MJOP. In het MJOP zijn echter ook vervangingen en verduurzamingsplannen opgenomen. Geldt dit uitgangspunt uitsluitend voor het MJOP voor 2026 en 2027 totdat het MJOP is vastgesteld op basis van het Strategisch Vastgoedplan? 5. Voor enkele panden is gekozen voor de strategie “nieuwbouw ENG”. De budgetten zijn daarop gebaseerd. Vanaf 2028 is ZEB uitgangspunt voor nieuwe overheidsgebouwen wat extra eisen en daarmee extra kosten met zich meebrengt t.o.v. ENG (Energie Neutraal Gebouw). Worden deze extra kosten in het Strategisch Vastgoedplan zichtbaar gemaakt in het totaal overzicht, of worden de kosten per nieuwbouwplan separaat aan de raad voorgelegd? 6. Voor enkele panden is gekozen voor maximaal verduurzamen. Wordt hieraan een energielabelniveau gekoppeld (op basis van NTA8800)? Zo ja, op welk niveau? Zo nee, welke uitgangspunten/criteria worden hiervoor gehanteerd?

Antwoorden 1. Die constatering is juist. De Klimaatwet zelf stelt geen directe prestatie-eisen aan individuele gebouwen, maar legt het nationale doel vast dat Nederland in 2050 klimaatneutraal moet zijn. De concrete eisen ten aanzien van energieprestatie en emissievrij bouwen voor gebouwen volgen primair uit Europese regelgeving, in het bijzonder de herziene EPBD IV-richtlijn. Deze richtlijn bepaalt dat nieuwe overheidsgebouwen vanaf 2028 en overige nieuwbouw vanaf 2030 emissievrij moeten zijn, met als einddoel een emissievrije gebouwde omgeving in 2050. In het raadsvoorstel is beoogd deze samenhang te duiden. 2. De passage in het raadsvoorstel is niet fout, maar wel smal geformuleerd. De Arbowetgeving ziet primair op het bieden van een veilige en gezonde werkomgeving voor medewerkers en vormt daarmee slechts één onderdeel van het wettelijke kader. De bredere verantwoordelijkheid van de gemeente voor het beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed volgt daarnaast uit andere publiekrechtelijke kaders en uit privaatrechtelijke zorgplichten die samenhangen met het eigenaarschap van gebouwen. Deze betreffen onder meer veiligheid, bruikbaarheid en aansprakelijkheid richting gebruikers en derden. In het raadsvoorstel is beoogd deze verantwoordelijkheid in algemene zin te duiden. 3. Er is bewust gekozen om alle bedragen in het Vastgoedplan weer te geven op prijspeil van heden.

Dit is gebruikelijk bij strategische beleidsplannen met een lange horizon, omdat hiermee de onderlinge vergelijkbaarheid van objecten en scenario’s behouden blijft. Het toepassen van een jaarlijkse indexatie over meerdere decennia leidt tot grote onzekerheden en kan een schijnnauwkeurigheid creëren, terwijl de inhoudelijke afwegingen hierdoor niet wijzigen. Indexatie beïnvloedt immers alle bedragen in gelijke mate en heeft daarmee geen effect op de relatieve keuzes binnen het Vastgoedplan. De verwerking van prijsstijgingen en indexatie vindt plaats binnen de reguliere P&C-cyclus, zoals de begroting en meerjarenramingen, waar deze jaarlijks en op basis van actuele inzichten wordt geactualiseerd. 4. Ja dit klopt.

Pagina 2

5. In het Strategisch Vastgoedplan is bij enkele objecten uitgegaan van nieuwbouw op ENGniveau. Dit betreft een strategisch uitgangspunt dat is gebruikt voor onderlinge vergelijkbaarheid en globale kostenraming. De aanvullende eisen die voortvloeien uit de ZEB-norm voor nieuwe overheidsgebouwen vanaf 2028 vragen om een projectspecifieke uitwerking en zijn daarom niet afzonderlijk zichtbaar gemaakt in het totaaloverzicht van het Strategisch Vastgoedplan. Bij de verdere uitwerking van concrete nieuwbouwprojecten worden het definitieve ambitieniveau, de bijbehorende investeringskosten en eventuele meerkosten ten opzichte van ENG expliciet inzichtelijk gemaakt en separaat aan de raad voorgelegd. Daarbij worden ook subsidiemogelijkheden en optimalisaties betrokken. Op deze wijze behoudt de raad per project de ruimte voor een integrale afweging en besluitvorming. 6. Bij de strategie “maximaal verduurzamen” is in het Strategisch Vastgoedplan geen vast energielabelniveau vastgelegd. De NTA 8800 wordt wel gehanteerd als uniform reken- en beoordelingskader voor de energieprestatie van gebouwen. De keuze om geen specifiek labelniveau te koppelen aan deze strategie is bewust gemaakt. De technische en functionele mogelijkheden verschillen sterk per object, waardoor het vooraf vastleggen van één labelniveau kan leiden tot onrealistische of inefficiënte investeringen.

Onder “maximaal verduurzamen” wordt daarom verstaan: het treffen van technisch en economisch haalbare verduurzamingsmaatregelen per object, afgestemd op onderhoudsmomenten, gebruiksfunctie, CO₂-reductie en toekomstige wet- en regelgeving. Het uiteindelijke energielabel is hierbij een resultaat van de gekozen maatregelen en wordt per object inzichtelijk gemaakt in de verdere projectuitwerking en besluitvorming.

Pagina 3