25-0172b2 Woonprogramma Stede Broec 2026-2030

Woonprogramma Stede Broec 2026 – 2030

21 oktober 2025

Mede mogelijk gemaakt door:

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Woonprogramma Stede Broec 51026163 Gemeente Stede Broec 21 oktober 2025 Désirée Eriks & Ilse de Vries Désirée Eriks desiree.eriks@sweco.nl +31683557915 Definitief rapport

Sweco Nederland B.V. (‘Sweco’) heeft zich bij het opstellen van dit document ingespannen als een goed opdrachtnemer en de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. Dit document is uitsluitend bestemd voor Sweco’s opdrachtgever en mag enkel worden gebruikt binnen diens interne organisatie. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. De interpretatie en het gebruik van dit document en de daaruit voortkomende besluiten zijn voor eigen rekening en risico. Sweco aanvaardt daaromtrent geen verantwoordelijkheid en wijst iedere aansprakelijkheid terzake af.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

2/39

Inhoudsopgave Voorwoord Wethouder .................................................................................................................................... 4 Inleiding ............................................................................................................................................................ 5 1

Voldoende passende woningen voor de toekomst .............................................................................. 8 1.1

Analyse huidige situatie en opgaven .................................................................................................. 9

1.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 10

1.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 11

2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid ......................................................................................................... 12 2.1

Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 13

2.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 14

2.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 17

3 Wonen en Zorg ............................................................................................................................................ 18 3.1 Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 19 3.1.1 Ontwikkelingen en afspraken woningen voor ouderen .............................................................. 19 3.1.2 Ontwikkelingen zorgvraag ouderen ........................................................................................... 20 3.1.3 Ontwikkelingen zorgvraag andere zorgdoelgroepen ................................................................. 21 3.1.4 Een goed woonzorglandschap................................................................................................... 21 3.2 Onze ambities ................................................................................................................................... 21 3.2.1 Zorgen voor voldoende en passende woningen ........................................................................ 21 3.2.2 Realiseren goed woonzorglandschap ........................................................................................ 23 3.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 25

4 Huisvesting Aandachtsgroepen ................................................................................................................ 26 4.1

Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 27

4.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 28

4.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 29

5 Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat .................................................................................................. 30 5.1 Analyse huidige situatie en opgaven ................................................................................................ 31 5.1.1 Leefbaarheid .............................................................................................................................. 31 5.1.2 Duurzaamheid en klimaat .......................................................................................................... 31 5.1.3 Vitale gemeente ......................................................................................................................... 31 5.2

Onze ambities ................................................................................................................................... 32

5.3

Wat gaan we hiervoor doen? ............................................................................................................ 32

Bijlage 1 Uitvoeringsagenda Woonprogramma Stede Broec 2026-2030 ................................................. 34 Thema 1 Zorgen voor voldoende en passende woningen voor de toekomst .............................................. 35 Thema 2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen ...................................................................... 36 Thema 3 Wonen en Zorg ............................................................................................................................. 37 Thema 4 Huisvesting aandachtsgroepen .................................................................................................... 38 Thema 5 Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat ...................................................................................... 39

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

3/39

Voorwoord Wethouder PM

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

4/39

Inleiding Stede Broec is een gemeente in Westfriesland bestaande uit drie aan elkaar grenzende, historische kernen: Bovenkarspel, Grootebroek en Lutjebroek. De gemeente is goed bereikbaar door zowel twee NS-stations en de Westfrisiaweg. Kenmerkend voor Stede Broec is de centrale ligging in Westfriesland, het dorpse karakter met een hoog voorzieningen niveau, de actieve gemeenschap en de aanwezigheid van groen en water. Dit maakt de gemeente een aantrekkelijke plek om te wonen. Stede Broec wil een gemeente zijn waar iedereen kan wonen en zich welkom voelt. Van jong tot oud en van mensen die al hun hele leven in Stede Broec wonen, tot mensen die nieuw zijn in de gemeente. We hebben extra oog voor de woningzoekenden vanuit de gemeente en de bijdrage die de realisatie van woningen kan hebben op de leefbaarheid in onze kernen. In dit Woonprogramma geven we voor Stede Broec invulling aan de ambities die benoemd zijn in de Ontwerp Omgevingsvisie van de SED-organisatie. We gaan in op de ambities en opgaven specifiek op het gebied van wonen en volkshuisvesting in onze gemeente.

Waarom een Woonprogramma? In de gemeente Stede Broec is er een tekort aan woningen, net als in veel delen van Nederland. Woningzoekenden moeten jarenlang wachten om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Bovendien zijn de woningprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen, waardoor het voor starters steeds moeilijker wordt om de woningmarkt te betreden. De hoge druk op de woningmarkt maakt het ook voor kwetsbare groepen (nog) lastiger om een woning te vinden, terwijl zij vaak dringend woonruimte nodig hebben. Het verminderen van de druk op de woningmarkt vraagt om extra huisvesting, zowel door nieuwbouw als door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Naast de hoge druk op de woningmarkt zijn er ook andere uitdagingen op het gebied van wonen in Stede Broec. De komende jaren zal de bevolking sterk vergrijzen. Dit vraagt om aantrekkelijke, levensloopbestendige woningen voor ouderen. Die zijn er momenteel nog te weinig. Wel zijn er in de gemeente woningen die levensloopbestendig gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld door alle basisvoorzieningen op de begane grond in de woning te realiseren. Dit zijn nu bijvoorbeeld ruime grondgebondenwoningen met een garage, waar ruimte voor deze aanpassing is. Daarnaast zijn er uitdagingen met betrekking tot het creëren en/of behouden van een duurzame, klimaatbestendige, vitale en veilige woonomgeving in Stede Broec.

Bijvoorbeeld het door woningbouw voor starters en inzet op behoud van voorzieningen. Er liggen daarmee tal van kansen en uitdagingen op het gebied van wonen in Stede Broec. In dit Woonprogramma beschrijven we hoe we hier de komende jaren aan werken. Voorheen deden we dit in een Woonvisie. De huidige Woonvisie is uit 2021 en is daarmee aan vernieuwing toe. Daarnaast zijn er wettelijke veranderingen, waaronder de Wet regie op de volkshuisvesting (Wet Regie). Met deze wet vervalt de verplichting voor een Woonvisie en komt er daarvoor een verplichting voor een Volkshuisvestingsprogramma in de plaats. Het Volkshuisvestingsprogramma is een meer uitvoeringsgericht programma dat onder de Omgevingsvisie hangt. De actualisatie van het woonbeleid in Stede Broec vindt plaats in een overgangsperiode waarin de Woonvisie nog verplicht is, en de Wet Regie nog niet is vastgesteld. We kiezen ervoor om vooruit te lopen op de Wet Regie en een Woonprogramma op te stellen dat voldoet aan zowel de kaders voor een Woonvisie als de uitgangspunten voor een Volkshuisvestingsprogramma volgens de Wet Regie.

Doel van het Woonprogramma Met dit Woonprogramma geven we als gemeente richting aan de ontwikkeling van een toekomstbestendige woningvoorraad en woonomgeving die aansluit op de wensen en behoeften van inwoners. Het programma heeft als doel om lokaal en regionaal bij te dragen aan de grote uitdagingen op het gebied van wonen zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid, wonen en zorg, en huisvesting van aandachtsgroepen. Door onze ambities op deze thema’s te vertalen naar concrete acties in een Uitvoeringsagenda, zorgen we voor een samenhangende en doelgerichte uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid.

Totstandkoming Woonprogramma en participatie Voorafgaand aan het opstellen van dit Woonprogramma is er een woningmarktverkenning uitgevoerd. Deze verkenning vormt de basis voor het Woonprogramma en is toegevoegd als bijlage. De

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

5/39

woningmarktverkenning geeft een overzicht van de woningmarkt in Stede Broec. Het gaat in op het huidige beleid, demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg, het voorzieningenniveau, en de huidige en toekomstige woningvoorraad. Dit is gebaseerd op data en gesprekken met interne medewerkers en externe stakeholders, waaronder een makelaar (Streekgoed Makelaardij), een ontwikkelaar (BPD), woningcorporatie De Woonschakel, en zorgpartijen Calidus, Omring, en Esdégé-Reigersdaal. Daarnaast zijn bewoners middels een digitale enquête 1 gevraagd naar hun ervaringen en wensen met betrekking tot de woningmarkt in Stede Broec. Ook is er tijdens de ‘Avond van het Wonen’ aanvullende input verzameld van woningcorporaties, (woon)zorgpartijen, raadsleden, makelaars, huurdersraden, en belangenorganisaties. Tijdens deze avond zijn diverse thema’s rond wonen in Stede Broec besproken. De woningmarktverkenning, de enquête en de Avond van het Wonen bieden een uitgebreid inzicht in de situatie rondom wonen en volkshuisvesting in Stede Broec. Hiermee vormen ze een belangrijke basis voor dit Woonprogramma.

Beleidscontext De afgelopen jaren is er op landelijk, regionaal en lokaal niveau veel veranderd in het woonbeleid. Waar het woonbeleid tien jaar geleden gericht was op zo weinig mogelijk overheidsingrijpen, richt de overheid zich tegenwoordig juist op meer sturing op de woningmarkt. Deze verschuiving is het gevolg van het sterk oplopende woningtekort en zorgen over de betaalbaarheid van woningen. Nationaal beleid Op landelijk niveau zijn er grote ontwikkelingen op het gebied van wonen en het woonbeleid. Er zijn recent verschillende wetten vastgesteld of in voorbereiding, zoals de Wet betaalbare huur, Wet goed verhuurderschap, en de Wet regie op de volkshuisvesting. Het kabinet Schoof (2024) streeft naar de bouw van 100.000 woningen per jaar, met een focus op betaalbare en passende woningen. Daarnaast wil het kabinet procedures versnellen en/of verkorten, overbodige regelgeving schrappen (STOER), en de bestaande woningvoorraad beter benutten. Het kabinet zet ook in op schaalvergroting en versnelling van woningbouw voor ouderen. Al deze wet- en regelgeving is bedoeld om de overheid meer controle te geven en te sturen op voldoende goede en betaalbare woningen. Regionaal beleid: Woondeal Noord-Holland Noord De nationale woningbouwopgave is vertaald naar regionale woondeals tussen het Rijk, provincies en gemeenten. Gemeente Stede Broec valt onder de Woondeal Noord-Holland Noord.

Volgens deze deal worden er tot 2030 in Noord-Holland Noord 40.000 woningen gebouwd, waarvan ongeveer 12.500 in Westfriesland. Het doel is om 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huurwoningen te laten bestaan en twee derde van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment te realiseren. Regionaal is afgesproken dat Stede Broec ongeveer 900 woningen van de 12.500 woningen in Westfriesland zal bouwen. Lokaal beleid: Ontwerp Omgevingsvisie SED (Stede Broec, Enkhuizen, Drechterland) De gezamenlijke Ontwerp Omgevingsvisie van Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland geeft de ambities voor de komende decennia weer. Deze ambities zijn gericht op het creëren van een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving. Duurzaamheid, economische vitaliteit, sociale cohesie en klimaatadaptatie staan hierbij centraal. Deze ambities vormen een uitgangspunt voor dit Woonprogramma. Voor wonen is vooral het thema ‘Wonen en Samenleven’ uit de Ontwerp Omgevingsvisie van belang. Hierin zijn voor de drie gemeenten de volgende punten opgenomen: • • •

1

De gemeenten werken naar een compleet, duurzaam en betaalbaar aanbod van verschillende soorten woningen. Gemeenten doen dat om te voorzien in vraag naar woningen voor iedereen voor nu en later. Binnen buurten zorgen gemeenten voor afwisseling van woningtypen en menging van doelgroepen. Er is ruimte voor allerlei soorten woningen. Voorbeelden zijn mengen van koop en huur, knarrenhoven en woningen voor bijzondere doelgroepen. De gemeenten besteden bijzondere aandacht aan starters, ouderen en mensen met behoefte aan zorg of ondersteuning. Dit betekent onder meer dat de gemeenten woningen zo willen

Enquête is door ca. 290 respondenten ingevuld.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

6/39

• • • • •

bouwen of verbouwen dat je er kan blijven wonen als je ouder wordt of meer zorg nodig hebt. Zo’n woning noemen we levensloopbestendig. De gemeenten zorgen voor goede omstandigheden om de voorzieningen in kernen te behouden. De gemeenten willen graag dat er voldoende voorzieningen zijn die passen bij de grootte van de kern. En dat voorzieningen zo goed mogelijk bereikbaar zijn. De gemeenten werken aan afwisselende, leefbare, groene en duurzame woonwijken, dorpen en stad. De gemeenten zorgen voor ontmoetingsmogelijkheden in binnenstad, dorpskernen en woonwijken, voor kinderen, jongeren en ouderen. De gemeenten vinden het belangrijk dat er zoveel mogelijk gelijke kansen zijn voor iedereen. Een goede toegankelijkheid van voorzieningen is een voorwaarde voor de inwoners om mee te kunnen doen en verbonden te zijn met anderen. Bijzondere aandacht gaat uit naar de leefbaarheid van de binnenstad, dorpen, wijken en het platteland.

Lokaal beleid: Nieuwe Woonprogramma Stede Broec 2026-2030 Het Woonprogramma sluit aan op het bestaande gemeentelijke beleid en vormt een uitwerking van de ambities op het gebied van wonen uit de omgevingsvisie en andere relevante beleidsstukken. De gemeente streeft naar een samenhangende aanpak waarbij wonen, zorg, duurzaamheid, leefbaarheid en ruimtelijke ontwikkeling met elkaar worden verbonden. Binnen dit kader geeft het Woonprogramma richting aan de lokale keuzes die nodig zijn om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en in te spelen op de woonbehoefte van inwoners.

Leeswijzer In dit Woonprogramma gaan we in op vijf thema’s die te maken hebben met wonen in Stede Broec: 1. 2. 3. 4. 5.

Voldoende passende woningen voor de toekomst Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen Wonen en Zorg voor ouderen Huisvesting aandachtsgroepen Leefbaarheid, duurzaamheid en klimaat

Voor ieder thema gaan we eerst in op de huidige situatie en opgaven. Vervolgens schetsen we de ambities die de gemeente op het thema heeft. Als laatste formuleren we wat we gaan doen om onze ambities te bereiken. Deze acties komen samen in de Uitvoeringsagenda in bijlage 1.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

7/39

1 Voldoende passende woningen voor de toekomst

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

8/39

1.1

Analyse huidige situatie en opgaven

Bestaande woningvoorraad in de gemeente In Stede Broec wonen in totaal ongeveer 22.220 inwoners2. De gemeente bestaat uit drie aan elkaar grenzende dorpen: Bovenkarspel, Grootebroek en Lutjebroek. Alle drie hebben een goed voorzieningenniveau en zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De woningen in Stede Broec zijn voornamelijk grondgebonden woningen (89%) in het koopsegment (70%). Hiernaast is 30% van de woningen een huurwoning, waarvan 25% in het sociale huursegment. De woningen in de gemeente zijn gemiddeld 125m2. Dit is iets groter dan gemiddeld in Nederland (120m2), maar iets kleiner dan gemiddeld in Westfriesland (131m2). Dit laatste is te verklaren doordat Stede Broec ten opzichte van een aantal andere Westfriese gemeenten een relatief stedelijke gemeente is. De drie dorpen liggen aan elkaar en daarnaast zijn er geen plattelandskernen gelegen in de gemeente. Woonbehoeften in Stede Broec De komende jaren neemt het aantal huishoudens in Stede Broec naar verwachting toe. Vooral het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder groeit sterk. Volgens de woningmarktverkenning is er de komende 10 jaar (tot 2035) vraag naar ongeveer 920 extra woningen bovenop de reeds geplande nieuwbouw in de gemeente. Dit is gebaseerd op de groei van het aantal huishoudens en aanvullende huisvestingsbehoeften.

In de Woondeal NHN is afgesproken dat er tot 2030 in Westfriesland 12.675 woningen worden gebouwd, waarvan 900 in Stede Broec. Dit sluit aan bij de bevindingen uit de woningmarktverkenning. Kijkend naar de woonwensen van inwoners van Westfriesland, geven de meeste mensen de voorkeur aan grondgebonden koopwoningen. Echter, ouderen hebben vaker dan gemiddeld een voorkeur voor appartementen. Momenteel bestaat slechts 11% van de woningvoorraad uit appartementen. Gezien de vergrijzing in de gemeente is het belangrijk voldoende appartementen en levensloopbestendige, grondgebonden woningen te bouwen. Het zorgen voor een woningvoorraad die past de toekomstige demografische opbouw van de gemeente is een belangrijke uitdaging voor de komende jaren. Grote uitbreidingslocaties: Nijevoert en Silverwoid Momenteel zijn er twee grote uitbreidingslocaties in Stede Broec: Nijevoert en Silverwoid Nijevoert De ontwikkeling Nijevoert ligt tussen de Broekerhavenweg in Bovenkarspel (gemeente Stede Broec) en de Randweg in Enkhuizen (gemeente Enkhuizen). In totaal zijn er in dit gebied ongeveer 950 woningen gepland, waarvan ongeveer 300 in gemeente Stede Broec en 650 in gemeente Enkhuizen. Het plan bestaat uit een gevarieerd woningaanbod in sociale huur, betaalbare koop en duurdere koopwoningen. Het uitgangspunt is om minimaal 60% van de woningen te realiseren in het betaalbare segment.

Er is ruimte voor zowel grondgebonden woningen als appartementen. De woningbouw richt zich met name op jongeren, ouderen en gezinnen. Momenteel worden de laatste plannen uitgewerkt en voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. De bouw van het project start naar verwachting in 2026/2027. Silverwoid De ontwikkeling Silverwoid (ook wel bekend als Groot-Vriend) ligt aan de rand van Lutjebroek op een momenteel agrarisch stuk grond. Recent is het ambitiedocument voor de ontwikkeling vastgesteld. Hiermee bevindt de ontwikkeling zich momenteel nog in de voorbereidende fase. Naar verwachting start de bouw van het project in 2027. Op de locatie zijn ongeveer 400 woningen voorzien in verschillende typen (grondgebonden en appartement) en verschillende prijssegmenten. Kleinere en middelgrote woningbouwinitiatieven in de bestaande kernen Een groot deel van de kwantitatieve woningvraag wordt opgevangen met de bouw van de grotere uitbreidingslocaties Nijevoert en Silverwoid . Er is echter ook behoefte aan kleinere ontwikkelingen op locaties die al binnen één van de drie kernen liggen. Daarom zetten we naast de grotere projecten ook in op de realisatie van kleinere en middelgrote projecten. Deze ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het opvangen van de lokale woningvraag.

Daarnaast kunnen kleinere en middelgrote ontwikkelingen ook een bijdrage leveren aan het vernieuwen en/of verbeteren van bepaalde locaties in de bestaande kernen, bijvoorbeeld door functieverandering, verdichting of renovatie.

2

Inwoners, leeftijd, regio (CBS, 2025)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

9/39

1.2

Onze ambities

We zetten ons maximaal in voor het bouwen van minimaal 900 woningen tot en met 2030. Na 2030 zetten we de nieuwbouw van woningen door Een groot deel van de woningen realiseren we in de twee grote woningbouwprojecten Nijevoert en Silverwoid (Groot-Vriend). Een deel van de woningen in deze twee woningbouwprojecten wordt naar verwachting tot 2030 opgeleverd (ca. 45%). Voor het overige deel (ca. 55%) is de oplevering na 2030. Naast de grotere projecten zetten we ons ook in voor de realisatie van kleinere en middelgrote projecten rondom of tussen bestaande bebouwing in Stede Broec. Deze ontwikkelingen kunnen ook bijdragen aan het vernieuwen en/of verbeteren van bepaalde locaties in de bestaande kernen. We bouwen een gevarieerd woonprogramma, met de nadruk op starters, doorstroming en aandacht voor leefbaarheid in de gemeente De grote gebiedsontwikkelingen in onze gemeente bieden ruimte aan een variatie aan woningen, en daarmee aan veel verschillende doelgroepen. We hebben daarbij een aantal specifieke aandachtpunten, namelijk: • het vergroten van het aanbod voor starters, ouderen en eenpersoonshuishouden; • het bevorderen van doorstroming van met name empty nesters3 en ouderen; • het behouden en versterken van de goede leefbaarheid en sociale cohesie in de gemeente. Wij zien dat het voor starters momenteel het meest uitdagend is om een woning te vinden in onze gemeente.

Daarom zetten wij in op meer betaalbare woningen voor starters, zowel door nieuwbouw te realiseren als door de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Ook ouderen ervaren knelpunten: er is weinig aantrekkelijk en levensloopbestendig aanbod beschikbaar. Door meer geschikte woningen voor ouderen te bouwen, stimuleren wij dat zij kunnen verhuizen naar een passende woning. Daarmee verbeteren wij niet alleen hun woongemak, maar bevorderen wij ook de doorstroming op de woningmarkt, omdat hun vaak ruimere woningen vrijkomen voor andere huishoudens, zoals gezinnen. Naast starters en ouderen verdient ook de groep eenpersoonshuishoudens in het algemeen aandacht. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt snel en voor hen is het in alle leeftijdscategorieën moeilijk om een woning te vinden. De komende jaren richten we ons op het vergroten van het aanbod voor deze groep. Uiteraard blijven we ook woningen bouwen voor andere doelgroepen, zoals stellen en gezinnen. Nieuwe woningbouwprojecten dragen bij aan de leefbaarheid en het behoud van het voorzieningenniveau in de gemeente. Bij ontwikkelingen in de kernen Bovenkarspel, Grootebroek en Lutjebroek streven we naar een optimale aansluiting bij de lokale woonwensen. Bij het plannen van nieuwe woningen houden we ook rekening met het type ontwikkeling en de wijk waarin de woning wordt gebouwd.

Voor kleinere woningen voor starters en ouderen zien we vooral locaties nabij voorzieningen en openbaar vervoer als geschikt. Bij woningen voor gezinnen is vooral ruimte en veilige speelgelegenheden belangrijk. We zetten in op voortgang en versnelling bij middelgrote en grote woningbouwprojecten We blijven inzetten op voortgang en versnelling bij bestaande, grotere woningbouwontwikkelingen zoals Nijevoert en Silverwoid. De ontwikkeling Nijevoert is al verder in het planproces. De start van de bouw is in 2026/2027 gepland. Bij deze ontwikkeling ligt onze focus daarom op snelle realisatie, bouw en oplevering van het project. De ontwikkeling Silverwoid bevindt zich meer in de begin-/voorbereidende fase. Voor beide ontwikkelingen zetten we in op voortgang door in onze organisatie prioriteit te geven aan de planvorming, begeleiding en behandeling van deze projecten. Daarnaast blijven we ook voor de middelgrote projecten zoals Streekhof fase 5, Molensloot-Zuid en Waterweide blijven we inzetten op een goede voortgang. Als laatste blijven we ambitieus, maar ook realistisch in de eisen die we stellen aan de projecten zodat het risico op vertraging zoveel mogelijk voorkomen wordt. We benutten waar mogelijk rijks- en provinciale subsidies gericht op de voortgang van woningbouwprojecten.

3

‘Empty nesters’ zijn huishoudens/ ouders van wie de kinderen het huis uit zijn gegaan om op zichzelf te gaan wonen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

10/39

We brengen de kansen en mogelijkheden voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad in beeld Ons streven bij het vergroten van de woningvoorraad is om permanente woningbouw te realiseren. Het bouwen van nieuwe woningen kost echter tijd. Daarom zien we ook kansen in het optimaler benutten van de bestaande woningvoorraad. Recent zijn beleidsregels voor generatiewonen en woningsplitsing vastgesteld door het college. Bij generatiewonen leven meerdere generaties op één perceel samen. Bij woningsplitsing wordt een (grotere) woning gesplitst in twee of meer woningen. We benutten deze mogelijkheden zo optimaal mogelijk. We staan open voor initiatieven voor tijdelijke woningbouw (flexwoningen) Het uitgangspunt voor het vergroten van de woningvoorraad is dat we inzetten op het realiseren van permanente woningbouw. Wanneer tijdelijke woningbouw (flexwoningen) kan bijdragen aan het woningtekort op plekken waar (voorlopig) geen permanente woningbouw mogelijk is, staan we open voor initiatieven. Flexwoningen zien we als geschikt voor specifieke doelgroepen: jongeren en mensen die met spoed een woning zoeken. Hierbij ligt de focus op kleine huishoudens (één of twee personen). We bieden ruimte aan bijzondere woonvormen die bijdragen aan de gemeenschap We geven ruimte aan wooninitiatieven die gericht zijn op het creëren van een gemeenschap.

Deze concepten kunnen gericht zijn op jongeren en starters, ouderen, of een gemengde doelgroep. Het belangrijkste uitgangspunt is dat deze initiatieven het gemeenschapsgevoel versterken, bijvoorbeeld door gemeenschappelijke ruimtes, gedeelde tuinen of het delen van spullen.

1.3 •

•

•

Wat gaan we hiervoor doen? We zetten in op het bouwen minimaal 900 woningen tot en met 2030. Na 2030 zetten we de nieuwbouw door. We bouwen een gevarieerd woningbouwprogramma met aandacht voor starters, doorstroming van ouderen en het behouden en versterken van de leefbaarheid en vitaliteit in onze gemeente. We zetten in op de realisatie van zowel grotere projecten (met name uitbreiding) als kleinere en middelgrote projecten in de reeds bestaande wijken (met name inbreiding, verdichting of functieverandering). We maken hiervoor afspraken met ontwikkelende partijen en de woningcorporatie. We focussen op (versnelde) realisatie van de huidige woningbouwplannen en blijven scherp op het inzetten en benutten van instrumenten die bijdragen aan voortgang/versnelling grote woningbouwprojecten: benutten (rijks)subsidies, intensieve samenwerking met ontwikkelaars gedurende het hele planproces en afspraken over start bouw. We zetten in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Recent zijn beleidsregels voor generatiewonen en woningsplitsing vastgesteld door het college. We benutten deze mogelijkheden zo optimaal mogelijk en monitoren de werking en efficientie hiervan.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

11/39

2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

12/39

2.1

Analyse huidige situatie en opgaven

Zowel in de sociale huur als in de koopsector grote druk op de woningvoorraad In Stede Broec is het voor veel doelgroepen lastig om woningen binnen het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) te vinden. Ongeveer 25% van de woningen in de gemeente betreft sociale huurwoningen, wat iets onder het landelijk gemiddelde van 27% ligt. Dit resulteert onder andere in een lange gemiddelde actieve zoekduur. Dit is de tijd tussen de eerste reactie op een woning en het daadwerkelijk vinden van een woning. In 2024 was de actieve zoekduur in Stede Broec gemiddeld 4,1 jaar. Dit is iets hoger dan het regionale gemiddelde van Westfriesland (3,7 jaar) 4. Het is niet alleen in de (sociale) huursector moeilijk om een woning te vinden; ook in de koopsector is het uitdagend om een betaalbare woning te bemachtigen. De gemiddelde WOZ-waarde in Stede Broec steeg de afgelopen jaren van €244.000 in 2020 naar €363.000 in 2024. Uit analyses en gesprekken blijkt dat veel inwoners van Stede Broec bij voorkeur een woning kopen. Betaalbaarheid is vooral van belang voor starters. Zij hebben nog geen woning om te verkopen en moeten de woning vaak volledig financieren op basis van het inkomen, spaargeld en eventueel hulp van ouders of andere familieleden.

Ook voor een deel van de ouderen die door wil stromen naar een kleinere/beter passende woning is aanbod in het betaalbare koopsegment van belang. Vraag naar meer levensloopbestendige woningen geschikt voor ouderen De bevolking in Stede Broec vergrijst de komende jaren sterk. Stede Broec heeft als groot voordeel dat het een compacte gemeente is met veel voorzieningen. Zo is de gemiddelde afstand tot een supermarkt 700 meter. Dat is gelijk aan Enkhuizen en lager dan Drechterland (1,7 km). Ook andere basisvoorzieningen zijn verspreid aanwezig zoals huisarts en apotheek. Dat betekent dat veel plekken in Stede Broec qua woonomgeving geschikt zijn wanneer je slechter ter been wordt. Wat betreft de woningen zelf zien we dat veel ouderen naar tevredenheid wonen in de huidige woning. Ruime, grondgebonden woningen zijn vaak ook relatief eenvoudig aanpasbaar. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift of door een garage om te bouwen tot slaap- en badkamer op de begane grond. Tegelijkertijd zien we dat een deel van de ouderen toch graag kleiner of gelijkvloers wil wonen en dat zij vaker dan gemiddeld een voorkeur hebben voor appartementen en huurwoningen. Momenteel bestaat slechts 11% van de woningen in de gemeente uit appartementen en 30% uit huurwoningen.

Daarom zijn er met het oog op de toenemende vergrijzing meer appartementen en levensloopbestendige grondgebondenwoningen nodig in de gemeente. De oudere bevolkingsgroep in Stede Broec is divers, zowel in woonwensen als in financiële draagkracht. Dit betekent dat er een behoefte is aan verschillende soorten woningen voor ouderen in diverse segmenten. Aanbod creëren voor starters en jongeren om eerste stap op woningmarkt te zetten Door stijgende prijzen in de koopsector is het lastiger om vanuit het ouderlijk huis of vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning. Het is daarom belangrijk om het aanbod passend bij deze groepen te vergroten. Zoals eerder benoemd kan dat door nieuwbouw, maar ook door het beter benutten van de bestande woningvoorraad. Denk aan het splitsen van woningen of door woningdelen makkelijker en/of aantrekkelijker te maken. Betaalbaarheid is voor deze doelgroepen het meest belangrijk. Het gaat dan vooral om huurwoningen in het sociale segment en betaalbare koopwoningen geschikt voor één en twee personen. Reeds gemaakte afspraken met betrekking tot betaalbaarheid Op zowel landelijk als regionaal niveau zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van betaalbare woningen.

In de Woondeal Noord-Holland Noord is afgesproken dat 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huurwoningen moet bestaan en dat twee-derde van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment gerealiseerd wordt. Ook in Stede Broec streven we naar een toename van het aandeel betaalbare woningen in onze gemeente. We volgen hierbij de landelijke afspraken door te zorgen dat twee-derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Daarnaast werken we op regionaal niveau toe naar 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad. Het uitgangspunt is daarom om bij nieuwbouw in te zetten op 30% sociale huur. Voor koopwoningen is het niet alleen een uitdaging om betaalbare woningen te realiseren, maar ook om deze betaalbaar te houden en te zorgen dat ze bij de juiste doelgroep terechtkomen. Hiervoor zijn 4

Aangeleverde gegevens De Woonschakel, april 2025

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

13/39

verschillende instrumenten beschikbaar. Bij nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment kan een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht worden opgelegd. Dit voorkomt dat woningen worden opgekocht en snel (duurder) weer worden doorverkocht. Deze instrumenten hebben we als gemeente vastgelegd in beleidsregels5. Daarnaast geldt voor woningen in het sociale- en middenhuursegment een instandhoudingstermijn van respectievelijk minimaal 25 en 15 jaar. Huidige plancapaciteit en opgenomen woningbouwplannen In de plancapaciteit van Stede Broec zijn momenteel plannen opgenomen voor in totaal ongeveer 1.240 woningen. Ca. 200 woningen zitten in harde plannen (deze plannen zijn onherroepelijk of vastgesteld). Het grootste deel van de plannen (ongeveer 75%) wordt naar verwachting in de komende 10 jaar opgeleverd (t/m 2035). Van alle andere plannen is de oplevering nog onbekend. Er zijn geen plannen opgenomen met een verwachte oplevering vanaf 2036 en later. Het is echter waarschijnlijk dat een deel van de plannen met een onbekende oplevertermijn wel in deze jaren opgeleverd wordt. Wat betreft omvang zijn er in totaal twee woningbouwplannen met meer dan 200 woningen, drie projecten met tussen de 50-200 woningen, zes projecten met tussen de 12-50 woningen en twee projecten met tussen de 0-12 woningen6.

Dit laat zijn dat ook kleine plannen tot 50 woningen een belangrijke bijdrage leveren aan het toevoegen van woningen in Stede Broec.

2.2

Onze ambities

Twee-derde van de nieuwbouw is betaalbaar Uit de woningmarktverkenning en de enquête blijkt dat de vraag naar betaalbare woningen groot is. Bovendien geldt vanuit het Rijk en de woondeal Noord-Holland Noord het uitgangspunt dat twee-derde van nieuwbouwwoningen in de betaalbare sector gerealiseerd wordt. In Stede Broec is er veel vraag naar zowel sociale huurwoningen als naar goedkope en betaalbare koopwoningen. Daarom hanteren we bij nieuwbouwprojecten in Stede Broec de volgende verdeling: Tabel 1 Differentiatie woningen naar segment in Stede Broec Segment Betaalbaar Sociale huur Goedkope koop Betaalbare koop + middenhuur Vrij segment Vrije sector huur en koop

% minimaal 67% min. 30% min. 10% min. 27% maximaal 33% max. 33%

Minimale oppervlakte GBO* Gem. minimaal 65m² min. 50m² min. 50m² min. 65m2** -

*In overleg met de gemeente zijn uitzonderingen mogelijk (zie ‘afwijken minimale oppervlakte’) ** We streven ook in de middenhuur naar kwalitatief goede woningen van minimaal 65m². Voor dit segment is het echter het WWS-puntensysteem dat bepalend is of een woning in het middensegment valt. Project specifieke afspraken zijn mogelijk wanneer dit nodig is om te betaalbaarheid te borgen.

Voor de segmenten houden we de volgende definities aan: • • • •

Sociale huur: woningen met een huur tot de prijsgrens voor sociale huurwoningen. In 2025 is dit €900,07/maand. Pijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Middenhuur: woningen met een huur vanaf de prijsgrens sociale huur tot de liberalisatiegrens. In 2025 is dit €1.184,82 per maand en/of t/m 186 WWS punten. Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd. Goedkope koop: woningen met een V.O.N. prijs van maximaal €283.500 (prijspeil 2025). De maximale V.O.N. prijs is 70% van de landelijke betaalbaarheidsgrens, zoals vastgelegd in Woondeal NHN 2.0. Landelijke betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Betaalbare koop: woningen met een V.O.N. prijs tot €405.000 (prijspeil 2025). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.

5

Beleidsregels Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Gemeente Stede Broec: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR713766 6 Dit is een momentopname o.b.v. plancapaciteit in april 2025. Woningbouwprojecten zijn dynamisch en de status en kenmerken van projecten kunnen snel veranderen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

14/39

•

Vrij segment: woningen in het huursegment met een huurprijs boven de liberalisatiegrens €1.184,82 in 2025) en woning in het koopsegment met een V.O.N. prijs boven de prijsgrens voor betaalbare koopwoningen (€405.000 in 2025). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.

Nieuwe woningbouwprojecten7 toetsen we op basis van bovenstaande tabel. Voor kleine projecten zal deze verdeling echter niet altijd realistisch zijn. Daarom geldt de volledige differentiatie, met alle segmenten in de huur en koop, alleen bij ontwikkelingen met meer dan 12 woningen. Bij kleinere ontwikkelingen geldt nog altijd dat twee-derde van de woningen in het betaalbare segment moet vallen, maar kan dit ook alleen koop zijn. In dat geval kan bijvoorbeeld gekozen worden om twee-derde goedkope en betaalbare koopwoningen te realiseren en daarnaast koopwoningen in het vrije segment. Zoals aangegeven op bovenstaande pagina bestaat een deel van de woningbouwplannen uit kleine projecten t/m 12 woningen. Door afwijking van de bovengenoemde tabel toe te staan voor deze kleine plannen, bieden we een kans voor de ontwikkeling van voldoende goedkope en betaalbare koopwoningen in de bestaande kernen. Om naast betaalbare koopwoningen ook voldoende sociale huur te waarborgen, streven we ernaar minimaal 30% sociale huur per plan te realiseren in projecten met meer dan 12 woningen. Voor bestaande projecten die al verder zijn in het ontwikkelproces kan de differentiatie niet meer geëist worden, maar zetten we ons in om hier in goed overleg alsnog zoveel mogelijk bij aan te sluiten.

Goedkope koop, middenhuur en betaalbare koop bij nieuwbouw We richten ons op een mix van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen, om te zorgen voor voldoende diversiteit in het betaalbare segment. Bij nieuwbouwprojecten van 12 woningen of meer moet 10% van de woningen in het goedkope koopsegment vallen. Daarnaast dient 27% in het betaalbare koopsegment of in de middenhuur te vallen. Hiermee zorgen we voor betaalbare woningen in zowel de koop- als huursector. Specifiek voor middenhuur onderzoeken we de rol die woningcorporaties kunnen spelen in de realisatie van dit segment. Voor betaalbare koopwoningen maken wij waar nuttig en mogelijk ook gebruik van het recent geopende Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dit fonds heeft als doel om starters met een middeninkomen te helpen om een nieuwbouwwoning te kopen tegen een prijs onder de marktwaarde. Kopers tot 35 jaar met een inkomen tot 2x modaal kunnen via het fonds korting krijgen van maximaal € 70.000 per woning. Bij doorverkoop wordt de koperskorting en een deel van de waardeverandering verrekend met het fonds, waarmee nieuwe starters geholpen kunnen worden. Afwijken van de differentiatie Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie.

Bijvoorbeeld omdat de businesscase niet rond komt of omdat een ander programma wenselijk is vanuit een maatschappelijke opgave. Denk aan het behoud of versterking van een monumentaal pand of huisvesting van een specifieke doelgroep. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen en te onderbouwen (door middel van open boeken). Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan het realiseren van een project met 2/3e betaalbaar. Afhankelijk van de grootte van het project kan op de volgende manieren afgeweken worden van de gestelde differentiatie: -

-

7

Bij kleine projecten tot en met 12 woningen kan al afgeweken worden van de volledige differentiatie, maar geldt wel het uitgangspunt van 2/3e betaalbaar. Wel is goedkeuring van het plan door het college van B&W vereist. Bij projecten vanaf meer dan 12 woningen is afwijken een uitzondering. Dit vraagt een heldere onderbouwing van waarom afwijken noodzakelijk is en een akkoord voor de afwijzing van het college van B&W. Ook wordt in dit geval het vereveningsfonds ingezet wanneer deze gereed is.

Projecten waar op het moment van vaststelling van het woonprogramma nog geen bindende afspraken zijn gemaakt met de gemeente, bijvoorbeeld een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

15/39

Vereveningsfonds Op dit moment wordt er gewerkt aan een vereveningsfonds. Wanneer een project afwijkt van de vastgelegde percentages voor sociale huur moet er een financiële afdracht gedaan worden in de fonds. Dit fonds kan vervolgens worden ingezet om projecten met (extra) sociale huurwoningen financieel haalbaar te maken. Na inwerkingtreding van dit vereveningsfonds passen we dit toe bij projecten met meer dan 12 woningen waar wordt afgeweken. Afwijken minimale oppervlakte Wanneer er sprake is van bijzondere woonconcepten, bijvoorbeeld voor ouderen, mensen met een zorgvraag, jongeren of een gemengd concept, kan in overleg met de gemeente afgeweken worden van de minimale oppervlakte van 50m2. Verhuur van sociale huurwoningen zien wij als de taak van toegelaten instellingen. In de basis zien we de verhuur van sociale huurwoningen als een taak van toegelaten instellingen. Hiermee borgen we de betaalbaarheid op lange termijn, dragen de woningen bij aan het verkorten van wachttijden op Woonmatch en aan de huisvesting van aandachtsgroepen. Daarnaast zien we ook bij middenhuurwoningen een belangrijke taak voor de woningcorporatie. Om dit te borgen stellen we eisen aan de exploitatie en instandhouding van woningen in het sociale en middenhuur segment. Deze eisen zijn opgenomen in onderstaand kader. Eisen en randvoorwaarden sociale huur en middenhuur Stede Broec Sociale huur I. II.

III. IV. V. VI. VII. VIII.

IX. Middenhuur I.

II. III. IV.

V. VI. VII.

Sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Woningcorporatie De Woonschakel heeft hierbij de voorkeur, dan wel een andere toegelaten instelling welke in de regio Westfriesland actief is. Indien de initiatiefnemer de sociale huurwoningen niet aan een toegelaten instelling overdraagt, moet de initiatiefnemer een gemotiveerde verklaring van enkele toegelaten instellingen kunnen overleggen waarin zij afzien van de sociale huurwoningen. De grondprijzen van de sociale huurwoningen zijn conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken. Aanvangshuurprijs tot maximaal € 900,07 per maand (prijspeil 2025); Daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs van woningen. De maximale huurverhoging van de woningen is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en regelgeving. Woningen worden bij voorkeur voor onbepaalde tijd, maar minimaal 25 jaar, sociaal verhuurd. De sociale huurwoningen worden binnen de minimale instandhoudingstermijn via het regionale aanbodsysteem (Woonmatch Westfriesland) toegewezen. De initiatiefnemer dient binnen de minimale instandhoudingstermijn mee te werken aan de taakstelling en plaatsing van statushouders, urgenten en bijzondere doelgroepen zoals door de gemeente vastgesteld. Sociale huurwoningen hebben een minimale oppervlakte van 50m2.

De ontwikkelaar van de woningen spant zich in om de middeldure huurwoningen in eigendom onder te brengen bij een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Woningcorporatie De Woonschakel heeft hierbij de voorkeur dan wel een andere toegelaten instelling welke in de regio Westfriesland actief is. De grondprijzen van de middeldure huurwoningen dienen conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken te zijn. Aanvangshuurprijs conform Wet Betaalbare Huur, tot maximaal € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025). Minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar in de gegeven prijsrange van middeldure huurwoningen vanaf € 900,07 per maand (prijspeil 2025) tot maximaal € 1.184,82 per maand en de woning valt op basis van het puntenstelsel onder de grens voor middeldure huurwoningen 186 WWS-punten (prijspeil 2025). Huurverhoging op basis van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging, zoals vastgesteld door de Rijksoverheid, gedurende de minimale instandhoudingstermijn in het middeldure segment. Tijdens de minimale instandhoudingstermijn geen huuraanpassing bij mutatie. Appartementen en BeBo’s in de middenhuur hebben minimale oppervlakte van 65 m2 GBO, tenzij de woningen hierdoor boven de 186 punten uitkomen. In dat geval maken we project-specifieke afspraken.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

16/39

We steunen starters bij de aankoop van hun eerste woning Voor jonge starters is het extra moeilijk om een woning te vinden in Stede Broec. Om deze groep te helpen zetten we de starterslening8 in. Hierbij kunnen inwoners van Stede Broec of starters met binding aan Stede Broec een extra lening krijgen voor de aankoop van een woning. We zorgen voor woningen met een goede kwaliteit We zorgen ervoor dat de woningen die we bouwen fijn zijn om in te wonen, nu en in de toekomst en voor verschillende doelgroepen. Met name bij woningen in het betaalbare segment is dit een aandachtspunt. Door de schaarste en druk op betaalbaarheid zien we dat woningen steeds kleiner worden. Daarom is het uitgangspunt dat sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen in nieuwbouwprojecten minimaal 50m² GBO zijn. Voor betaalbare koopwoningen geldt een ondergrens van 65 m2. Om te voorkomen dat alleen de ondergrenzen worden aangehouden, geldt voor het hele betaalbare segment een minimaal gemiddelde van 65m² GBO. Daarnaast moeten nieuw gerealiseerde appartementen altijd aan minimaal een BAT1-score9 voldoen (nultreden). Benutten mogelijkheden om woningen betaalbaar en beschikbaar te houden We benutten instrumenten waarmee we als gemeente gericht kunnen sturen op het betaalbaar en beschikbaar houden van woningen voor de beoogde doelgroep.

Bijvoorbeeld een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht. Momenteel worden deze instrumenten bij bepaalde woningbouwprojecten al ingezet. Daarnaast stellen we kaders/(beleids)regels op om het gebruiken van de instrumenten te bevorderen en de vergemakkelijken.

2.3 •

• • • • •

Wat gaan we hiervoor doen? Bij nieuwe woningbouwprojecten passen we de differentiatietabel toe, waarin de betaalbaarheid van woningen is vastgelegd. Bij bestaande woningbouwprojecten zetten we ons in om zoveel mogelijk bij dit kader aan te sluiten. Hierbij blijft de aansluiting op het realiseren van 2/3 e betaalbaar het uitgangspunt. Waar mogelijk en wenselijk maken we gebruik van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. We realiseren woningen met een goede kwaliteit en hanteren hiervoor minimale oppervlakten per prijssegment. We verkennen het nut en de mogelijkheden voor het opstellen van een vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. We continueren de starterslening voor woningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Waar nuttig en mogelijk continueren we het gebruik van een anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en instandhoudingstermijn voor sociale- en middenhuurwoningen. Daarnaast stellen wij kaders/(beleids)regels op om het gebruiken van de instrumenten te bevorderen en de vergemakkelijken.

8

Besluit van de raad van de gemeente Stede Broec van 27 mei 2021 tot vaststelling van de Verordening Starterslening 2021 gemeente Stede Broec: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR658411 9 De definitie volgens de checklist Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

17/39

3 Wonen en Zorg

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

18/39

3.1

Analyse huidige situatie en opgaven

3.1.1

Ontwikkelingen en afspraken woningen voor ouderen

Sterke groei kleine huishoudens van 75 jaar en ouder in Stede Broec De komende jaren vergrijst de bevolking van Stede Broec sterk. Het aandeel kleine huishoudens van 75 jaar en ouder neemt naar verwachting toe van 17% in 2025 naar 22% in 2035 en 24% in 2045. In totaal gaat het om een groei van ongeveer 500 huishoudens tussen 2025 en 2035 en 750 tussen 2025 en 204510. Bij de groep van 75 jaar en ouder komen gezondheids- en mobiliteitsbeperkingen vaker voor, waardoor er behoefte is aan passende woonvormen met voldoende zorg- en ondersteuning. Op regionaal niveau zorgen voor meer geschikte woningen voor ouderen De vergrijzing in de gemeente zorgt voor een groeiende vraag naar woningen die geschikt zijn voor ouderen. Het gaat dan zowel om vitale ouderen, ouderen met een lichte zorgvraag en ouderen met een zwaardere zorgvraag. We zien dit ook in de enquête duidelijk terug. De wens voor een levensloopbestendige woning en de grootte van de huidige woning zijn de belangrijkste redenen om te willen verhuizen. De Westfriese gemeenten werken nauw samen op het gebied van Wonen en Zorg. In 2023 hebben gemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties het Westfries Woonzorgpact gesloten. In dit pact zijn afspraken gemaakt over het vergroten van bewustwording onder ouderen, wat zij kunnen doen om langer thuis te blijven wonen, en het realiseren van nieuwe woonvormen.

Het pact bevat daarnaast ook cijfers over het aantal te realiseren woningen geschikt voor ouderen per gemeente. Het Rijk heeft hiervoor een prognose gemaakt op basis van de verwachte toename van het aantal ouderen. De uitkomsten voor de Westfriese gemeenten zijn hierin opgenomen. In totaal zijn er in Westfriesland tussen 2022 en 2030 3.385 woningen geschikt voor ouderen nodig. Het gaat om 800 zorggeschikte woningen, 1.170 geclusterde woningen en 1.415 nultredenwoningen. Voor Stede Broec gaat dit tussen 2022 en 2030 om: •

400 woningen geschikt voor ouderen, bestaande uit o 115 zorggeschikte woningen; o 95 geclusterde woningen; o 190 nultredenwoningen.

In deze prognose is niet meegenomen in hoeverre de huidige woningvoorraad al geschikt is. We verdiepen dit inzicht nog voor onze gemeente op basis van beschikbare gegevens. Momenteel zijn er tot 2040 ca. 260 nultredenwoningen opgenomen in de woningbouwplannen van Stede Broec. Hiervan zijn 30 woningen onderdeel van plannen die al door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Voor de realisatie van voldoende woningen voor ouderen worden dus al stappen gezet, maar er is ook nog meer nodig. Onvoldoende aantrekkelijk aanbod voor ouderen die willen doorstromen Uit de woningmarktverkenning blijkt dat een deel van de ouderen in Stede Broec graag wil verhuizen, maar dit niet doet vanwege het beperkte aanbod van passende en aantrekkelijke woningen in de gemeente. Het is daarom belangrijk om de komende jaren voldoende woningen te realiseren die aansluiten bij de behoeften van deze snel groeiende groep ouderen. De woonwensen van ouderen in Stede Broec zijn divers. Er is vraag naar zowel huur- als koopwoningen, waarbij betaalbaarheid voor een deel van de ouderen van groot belang is. Tegelijkertijd zijn er ook ouderen die meer te besteden hebben, vaak doordat zij een relatief grote en duurdere woning achterlaten. Voor deze groep is het extra belangrijk dat zowel de woning als de woonomgeving voldoen aan hun wensen.

Uit de enquête blijkt dat ouderen die willen verhuizen, vooral aangeven op zoek te zijn naar een appartement, levensloopbestendige woning of specifiek een ouderenwoning. Ook een woonvorm met extra aandacht voor gemeenschap (zoals een hofje) wordt gezien als aantrekkelijk alternatief voor de huidige woning. De oudere respondenten geven daarnaast vaker dan andere leeftijdsgroepen aan in een huurwoning te willen wonen (sociale huur of middenhuur).

10

Prognose PHN (2024)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

19/39

Woonconcepten die aansluiten bij de genoemde woonwensen van ouderen in Stede Broec zijn: (geschakelde) bungalows, grondgebonden woningen met alle basisvoorzieningen op de begane grond, deels in hofjes, en appartementen. Met verschillende mogelijkheden in betaalbaarheid, komen ook verschillende wensen in oppervlakte. Voor alle woningtypen gericht op ouderen geldt dat de woning idealiter een oppervlakte van minimaal ca. 80m2 heeft, zodat er voldoende ruimte is voor bijvoorbeeld een logeerkamer of hobbyruimte. Ouderen die een hele grote woning achterlaten (bijvoorbeeld grote vrijstaande woningen), zullen vaak voorkeur hebben voor grotere woningen van 100m² of groter. Daarnaast is een ruime buitenruimte van belang. In hoeverre het realistisch is om aan deze eisen te voldoen is afhankelijk van het segment waarin de woning gerealiseerd wordt.

3.1.2

Ontwikkelingen zorgvraag ouderen

Naast een veranderende woningvraag zorgt de vergrijzing ook voor een stijgende vraag naar zorg. Er zijn verschillende typen zorg en deze worden ook op verschillende manieren geregeld en gefinancierd. In deze paragraaf schetsen we de verwachte ontwikkelingen binnen de verschillende zorgtypen voor ouderen. Wet langdurige zorg (Wlz): sterke toename aantal personen met zorggebruik verpleging en verzorging (V&V) Op basis van gesprekken met zorgpartijen en prognoses verwachten we een sterke toename in het aantal cliënten met een Wlz-indicatie voor zorg met verblijf (V&V ZZP 5 t/m 8). Vanwege de vergrijzing groeit ook het aantal ouderen dat niet meer veilig zelfstandig thuis kan wonen. Dit vraagt om een uitbreiding van wooneenheden voor beschermd wonen. De inschatting is dat tot 2035 in Stede Broec ongeveer 35 extra intramurale wooneenheden voor verzorging en verpleging nodig zijn. Hierbij is het van belang om op te merken dat op landelijk niveau het uitgangspunt is dat intramurale zorglocaties (bijna) niet uitgebreid worden. In Nederland richt het beleid zich voornamelijk op het versterken van zorg en ondersteuning thuis, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit leidt ertoe dat er relatief weinig geïnvesteerd wordt in het uitbreiden van intramurale zorgfaciliteiten, zoals verpleeghuizen en verzorgingshuizen.

Het uitgangspunt is om zwaardere zorg zoveel mogelijk in de thuissituatie te bieden en alleen wanneer echt nodig mensen op te nemen in intramurale zorglocaties. Thuiszorg: behoefte aan zorggeschikte woningen door toename thuiszorg Naast intramurale zorg kunnen mensen ook zorg thuis ontvangen, ook wel: extramurale zorg of thuiszorg. Binnen de thuiszorg neemt het aantal personen dat gebruikmaakt van een volledig pakket thuis (vpt), modulair pakket thuis (mpt) en persoonsgebonden budget (pgb) de komende 10 jaar naar verwachting aanzienlijk toe. Dit geldt ook voor wijkverpleging, huishoudelijke hulp en ondersteuning thuis via de zorgverzekeringswet. Dit type zorg vereist woningen die geschikt zijn voor het leveren van de benodigde zorg en waar mensen veilig zelfstandig kunnen wonen. In Stede Broec neemt het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder tot 2035 naar verwachting met 680 toe. Het is van belang dat deze groep in een (zorg)geschikte woning kan wonen. Ook als zij pas op latere termijn zorgbehoeftig zijn. Vanuit het WoonzorgPact Westfriesland is de afspraak dat Stede Broec een opgave heeft van 400 woningen voor ouderen, waarvan 115 zorggeschikt, 95 geclusterd en 190 nultredenwoningen.

Zorgen voor passend wonen voor ouderen vraagt ook om bewustwording op dit thema Het landelijke beleid streeft ernaar dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, waarbij intramurale voorzieningen zoals verpleeghuizen alleen toegankelijk zijn voor mensen met specifieke zorgbehoeften. Daarom is het essentieel dat ouderen in een woning wonen die geschikt is voor het ontvangen van de benodigde zorg en ondersteuning. Naast voldoende passende huisvesting speelt ook het bewustzijn van verhuismogelijkheden bij ouderen een rol. Veel ouderen zien verhuizen als een grote stap die niet per se nodig is of iets voor ‘later’. Bovendien zijn ouderen vaak niet op de hoogte van hun (financiële) mogelijkheden bij het huren of kopen van een nieuwe woning. Denk hierbij aan voorrangsmogelijkheden voor sociale huurwoningen of het gebruik van de overwaarde van hun huidige woning voor een nieuwe woning of voor aanpassing van hun huidige woning. Tot slot zijn ouderen zich vaak niet bewust van de (beperkte) verhuismogelijkheden wanneer zij in de toekomst een zorgvraag krijgen. Het vinden van een passende woning kan dan moeilijker zijn door de krappe woningmarkt en de beperkte toegang tot bijvoorbeeld verpleeghuizen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Woonprogramma Stede Broec, gemeente Stede Broec Projectnummer 51026163 21 oktober 2025

20/39

3.1.3

Ontwikkelingen zorgvraag andere zorgdoelgroepen

Naast ouderen zijn er ook andere doelgroepen met een vraag naar zorg. Hieronder beschrijven we de verwachte zorgvraag voor deze doelgroepen. Gehandicaptenzorg (GHZ): Toename van het aantal personen met zwaarder zorgzwaartepakket en afname lichter zorgzwaartepakket Op basis van prognoses en gesprekken met zorgpartijen verwachten we de komende jaren een toename van het aantal personen met een zwaarder zorgzwaartepakket (ZZP) in de gehandicaptenzorg (GHZ) en een afname van personen met een lichter ZZP. Dit komt onder andere door het doorstroomgedrag van cliënten vanuit lagere zorgzwaartepakketten die niet (meer) goed zelfstandig kunnen wonen en dus doorstromen naar intensievere begeleiding en verzorging/verpleging. Daarnaast worden cliënten met een indicatie voor de Wet langdurige zorg (Wlz) binnen de verstandelijk gehandicaptenzorg (VG) steeds ouder, waardoor thuis wonen met zorg via modulair pakket thuis (mpt), volledig pakket thuis (vpt) of persoonsgebonden budget (pgb) niet meer mogelijk is, en ze intramuraal moeten worden opgenomen. Personen met een lichter ZZP stromen vaak uit naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Geestelijke gezondheidszorg (GGZ): Personen met zorggebruik GGZ is relatief stabiel Op basis van de prognoses en gesprekken met zorgpartijen verwachten we dat het aantal personen in de geestelijke gezondheidszorg de komende jaren relatief stabiel is.