01A B1-Woonbehoefteonderzoek Westfriesland
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WESTFRIESLAND EINDRAPPORT 17 JANUARI 2023
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WESTFRIESLAND 17 JANUARI 2023
Status: Eindrapport Datum: 17 januari 2023 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt 088 811 66 00 www.sweco.nl stedelijkeplanning@sweco Team Wonen Anouk Nelemans MSc Dr. Christine Oude Veldhuis MRE Ilse de Vries MSc Drs. Corinne Vermeulen Voor meer informatie: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE, christine.oudeveldhuis@sweco.nl Review: Jan Nico Wigboldus MSc In opdracht van: Gemeente Hoorn, mede namens Regio Westfriesland, Platform Woningcorporaties Westfriesland en Woningmakers Westfriesland
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 52100424 Referentie: Hoorn Woonbehoefteonderzoek Westfriesland
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING
7
1
MANAGEMENTSAMENVATTING ......................................................................... 9
2
BELEIDSKADERS WONEN EN ECONOMIE ......................................................... 16 2.1 BELEIDSAMBITIES WONEN 2.2 BELEIDSAMBITIES ECONOMIE 2.3 ECONOMISCHE STRUCTUUR 2.4 ONTWIKKELING EN SAMENSTELLING VAN DE BEROEPSBEVOLKING 2.5 WOONWERKSTROMEN 2.6 BUITENLANDSE ARBEIDSKRACHTEN 2.7 SAMENGEVAT
3
REGIONAAL WOONBEHOEFTEONDERZOEK 2022 ............................................ 25 3.1 REGIONALE HUISHOUDENSONTWIKKELING 3.2 TRENDS IN VERHUISBEWEGINGEN 3.3 WESTFRIESE WONINGVOORRAAD 3.4 DE REGIONALE WOONWENSEN 3.5 WOONVOORKEUREN AFGEZET TEGEN PLANAANBOD 3.6 SAMENGEVAT
4
POTENTIELE INSTROOM UIT MRA GEMEENTEN ................................................. 37 4.1 ABF SCENARIO’S INSTROOM MRA 4.2 VERHUISDYNAMIEK MRA - WESTFRIESLAND 4.3 REALISATIEGRAAD BOUWOPGAVE MRA 4.4 PLANVOORRAAD MRA 4.5 VRAAG/AANBOD VERHOUDING 4.6 VERTRAGING VAN DE BOUWPRODUCTIE 4.7 SAMENGEVAT
5
KWANTITATIEVE WONINGBOUWOPGAVE VOOR WESTFRIESLAND ................. 52
6
VERTALING NAAR REGIONALE AFSPRAKEN ..................................................... 54 6.1 INLEIDING 6.2 WOONAKKOORD EN REGIONALE AFSPRAKEN 6.3 HET NIEUWE RIJKSBELEID
6.4 WEERGAVE UIT DE EXPERTMEETING 6.5 NAAR EEN REGIONAAL WONINGBOUWPROGRAMMA 6.6 KWALITATIEVE INKLEURING VAN DE WOONBEHOEFTE 6.7 PROGRAMMA-KENMERKEN 6.8 VERTALING NAAR REGIONALE AFSPRAKEN 6.9 SAMENGEVAT
INLEIDING
Aanleiding en vraagstelling Eind 2020 hebben de gemeenten in Westfriesland en de provincie Noord-Holland een Woonakkoord gesloten voor de periode 2020-2025. De regio wil jaarlijks minimaal 900 woningen bouwen, waarbij de ambitie is om in totaal 16.000 woningen te realiseren. Deze nieuwbouwproductie is nodig om de eigen woningbehoefte te accommoderen en om een bijdrage te leveren aan de woningvraag vanuit gemeenten die deel uitmaken van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Uit onderzoek van ABF Research (maart 2022) in opdracht van Woningmakers Westfriesland blijkt dat de regio Westfriesland te maken kan krijgen met een (forse) verhuisstroom vanuit de MRA-gemeenten. Dit kan het geval zijn als de geprogrammeerde woningbouwproductie in de MRA onvoldoende op gang komt en woningzoekenden vervolgens hun heil in andere regio’s gaan zoeken. De regio Westfriesland wil op deze eventuele instroom goed voorbereid zijn. Hiervoor is een woningbouwprogrammering nodig die is afgestemd op de regionale woonwensen, maar ook ruimte biedt voor de overloop vanuit MRAgemeenten. Er is daarom behoefte aan een geactualiseerde raming van de regionale woonbehoefte uit 2018 en een onderbouwde analyse van de woonbehoefte vanuit MRA-gemeenten. Het onderzoek heeft twee hoofdvragen: 1. Actualisatie van het regionale woonbehoefteonderzoek uit 2018. 2.
Verdiepend onderzoek op de resultaten van ABF Research naar de mogelijke overloop vanuit de MRA naar Westfriesland. De twee hoofdvragen zijn uitgesplitst naar een aantal deelvragen die vooral een verdieping beogen van het inzicht in de woonbehoefte en in de wijze waarop de nieuwbouwprogrammering kan bijdragen aan een goed functionerende regionale woningmarkt. Het onderzoek is uitgevoerd in een combinatie van deskresearch, data-analyses en gesprekken met lokale en regionale woningmarktexperts. In deze rapportage komt aan de orde: • Hoofdstuk 1: De beleidscontext We hebben de beleidscontext verkend, niet alleen voor de woningmarkt maar ook voor de economische ontwikkeling. Er is immers een sterke samenhang tussen economische dynamiek en ontwikkelingen op de woningmarkt. Ook hebben we de structuur van de Westfriese economie naar sectoren en werkgelegenheid in beeld gebracht en de actualiteit van de Westfriese woningmarkt weergegeven. • Hoofdstuk 2: De regionale woonbehoefte We hebben het voorgaande regionaal woonbehoefteonderzoek (2018)
8
•
geactualiseerd. Anders dan in 2018 is niet gewerkt met enquêtes maar met de combinatie van demografische prognoses en informatie uit het in 2022 verschenen WoON21. Hoofdstuk 3: Potentiële overloop uit de MRA Als derde bouwsteen is een verdiepend onderzoek uitgevoerd naar de potentiële overloop vanuit de MRA naar Westfriesland. Dit onderzoek had de scenario’s van ABF Research (januari 2022) als fundament. Intermezzo: expertmeeting De bevindingen uit de stappen 1 tot en met 3 zijn op donderdag 1 september 2022 besproken met lokale en regionale woningmarktexperts. Zij hebben de bevindingen getoetst, ingekleurd en aangevuld. De uitkomsten van deze expertmeeting zijn verwerkt in hoofdstuk 5.
•
•
Hoofdstuk 4: Kwantitatieve woonbehoefte in beeld De regionale woonbehoefte uit bouwsteen 2 is aangevuld met het in te lopen woningtekort en met een globale raming van de woonbehoefte van bijzondere groepen, zoals de instromers uit beschermd wonen, arbeidsmigranten en statushouders. De potentiële MRA-overloop uit bouwsteen 3 is daarbij opgeteld om zicht te krijgen op de kwantitatieve opgave. Hoofdstuk 5: Regionale afspraken Binnen de kaders van het regionale Woonakkoord en de nationale Woon en Bouwagenda is een kwalitatieve uitwerking gemaakt van het Westfriese woningbouwprogramma, met een verdeling naar stedelijke resp. landelijke gemeenten. Ook zijn aanbevelingen geformuleerd voor de vertaling van het programma in regionale afspraken.
Na elke bouwsteen zijn de resultaten toegelicht aan en besproken met de leden van de klankbordgroep. Wij danken hen voor hun waardevolle bijdragen. Aansluitend is de conceptrapportage van het woonbehoefteonderzoek geformuleerd en met de klankbordgroep besproken. Deze rapportage volgt de hoofdlijnen van de onderzoeksaanpak en is voorzien van een managementsamenvatting en een inleiding. Het woonbehoefteonderzoek Westfriesland is uitgevoerd in de tweede helft van 2022. In diezelfde periode laten zowel de economie als de koopwoningmarkt een aantal wezenlijke veranderingen zien. De vraag komt op of deze veranderingen gevolgen zullen hebben voor de Westfriese woonbehoefte en (koop)woningmarkt. Na de managementsamenvatting is een beknopte weergave ingevoegd van de verwachtingen voor economie en woningmarkt.
1 MANAGEMENTSAMENVATTING
Het woonbehoefteonderzoek voor Westfriesland kent een dubbele vraagstelling: 1. Actualisatie van het regionale woonbehoefteonderzoek uit 2018. 2. Verdiepend onderzoek op de resultaten van ABF Research naar de mogelijke overloop vanuit de MRA naar Westfriesland. Het onderzoek is uitgevoerd in een combinatie van deskresearch, data-analyse en gesprekken met lokale en regionale woningmarktexperts. Beleidscontext Omdat het functioneren van de woningmarkt relaties heeft met de regionale economie – en andersom – is in de beleidscontext zowel gekeken naar wonen als naar economisch functioneren en economische ambities. De beleidscontext bevat als belangrijke elementen: • Het Woonakkoord 2020-2025 dat de afspraken met betrekking tot de woningmarkt bevat die de provincie Noord-Holland en de Westfriese gemeenten met elkaar hebben gemaakt. De regio wil tenminste 900 woningen per jaar bouwen, voor de eigen inwoners en om ruimte te bieden aan overloop vanuit de MRA. Het streven is een planvoorraad op te bouwen die een productie van ca. 16.000 woningen mogelijk maakt. Voor de middellange termijn is een planvoorraad gewenst die 130% bevat van de nieuwbouwambitie voor 5 jaar. • Het Woonakkoord is aangevuld met een afwegingskader voor bouwlocaties en bouwplannen. Daarin worden kwalitatieve eisen en wensen geformuleerd met betrekking tot de woningproductie.
• De economische ambities zijn onder meer gericht op de verdere versterking van de Agri & Foodsector en van de kenniseconomie (Hoorn). Westfriesland heeft een krappe arbeidsmarkt, een per saldo uitgaande pendel en een mismatch tussen onderwijs en arbeidsmarkt. Ook zal de beroepsbevolking gaan afnemen, waardoor het aantal arbeidsmigranten verder zal toenemen. • Voldoende aantrekkelijke woningen bouwen is niet alleen van belang om te voorzien in de regionale woonbehoefte, maar ook om de economische ambities te kunnen realiseren. Demografie en woningvoorraad Westfriesland heeft 215.000 inwoners ca. 94.400 huishoudens. Van deze huishoudens is bijna tweederde een één- of tweepersoonshuishouden. Bij de gezinshuishoudens valt op dat het vooral de wat oudere gezinnen zijn. De
10
Westfriese voorraad bestaat uit bijna 92.000 woningen. Zichtbaar zijn de dominantie van grondgebonden koopwoningen (62%) en het relatief grote gemiddelde woonoppervlak (43% is groter dan 120 m2). De WOZ-waarden liggen in Westfriesland onder het Nederlands gemiddelde (2021: €279.000 versus €290.000), maar ze zijn wel sterk gestegen in de afgelopen jaren (tussen 2019 en 2021 +17%). De koop- en huurmarkt in Westfriesland wordt – evenals dat in heel Nederland het geval is - gekenmerkt door schaarste. Voor starters is het in de regio erg lastig om een woning te vinden. Daarbij is het van belang om op te merken dat sinds medio 2022 sprake is van een veranderende woningmarkt. De stijgende rente en toenemende economische onzekerheid, vooral door geopolitieke ontwikkelingen en energieschaarste, lijken tot een afkoeling op de woningmarkt te leiden. De prijsontwikkeling van koopwoningen vlakt wat af of stagneert, de woningverkopen gaan wat minder snel en het aanbod neemt toe. Regionale woonbehoefte Het aantal huishoudens in Westfriesland groeit de komende tien jaar (2022-2032) per saldo met ca. 7.400. Dat betekent een netto woonbehoefte ca. 740 woningen/jaar. De demografische groei zet dus nog wel even door, met als dominante trend een sterke vergrijzing. Per saldo betreft ca. 90% van de netto toename de huishoudens ouder dan 75 jaar (6.500 van de 7.400 huishoudens).
In 2032 is 1 op de 5 huishoudens in Westfriesland ouder dan 75 jaar. De woonwensen van de Westfriezen zijn vooral gericht op betaalbare woningen (76%), koopwoningen (70%) en op het centrum-dorps woonmilieu (56%). Huishoudens van 75 jaar en ouder hebben – voor zover ze verhuisgeneigd zijn – wat vaker voorkeur voor een woning in een centrum-dorps woonmilieu (50%) en voor een appartement in de huur- of koopsector. Potentiële overloop vanuit de MRA Westfriesland wil ook bijdragen aan opvang van de woonbehoefte in de MRA. ABF Research heeft begin 2022 een aantal scenario’s ontwikkeld voor de potentiële overloop vanuit de MRA naar Westfriesland. De scenario’s verschillen in de mate waarin in de MRA de nieuwbouw van koopwoningen achterblijft bij de behoefte. Afhankelijk daarvan kan Westfriesland rekenen op een extra behoefte aan 140 tot 360 koopwoningen per jaar. Behoudens het achterblijven van de woningproductie in de MRA zijn ook de relatieve aantrekkelijkheid van Westfriesland en het op peil blijven van de woningvraag belangrijke voorwaarden in de scenario’s. Vooralsnog zijn er geen signalen dat de MRA de voorgenomen woningproductie niet kan realiseren. In de periode 2018 tot en met 2021 is dat getalsmatig goed gelukt en ook de planvoorraad is op orde. Kwalitatief zou wel sprake kunnen zijn van een achterblijvende productie van koopwoningen.
Westfriesland blijkt vooral aantrekkelijk te zijn voor huishoudens in gemeenten langs de noordrand van de MRA. Veelal gaat het om mensen die al een band
hebben met Westfriesland. Van de – toenemende - uitstroom uit de MRA gaat ca 5% naar Westfriesland en dat aandeel is redelijk stabiel. De aantrekkelijkheid van Westfriesland lijkt vooral te zitten in meer ruimte en een betere productprijsverhouding op de woningmarkt. Omdat de MRA er getalsmatig goed in slaagt om de nieuwbouwambities waar te maken, lijkt een potentiële overloop tussen het lage en middenscenario realistisch. Wij gaan uit van ca. 175 extra koopwoningen per jaar in Westfriesland voor huishoudens uit de MRA. Totale nieuwbouwopgave Westfriesland 2022-2032 De regionale woonbehoefte die voortvloeit uit de demografische ontwikkeling is aangevuld met het in te lopen woningtekort en met een (indicatieve) behoefteraming voor bijzondere doelgroepen. Die komt op een totaal van 11.300 woningen uit in de periode 2022-2032. Als daar de potentiële overloop vanuit de MRA bij wordt opgeteld, bedraagt de geraamde behoefte 13.050 woningen. Dat is een jaarproductie van ruim 1.300 woningen. WONINGVRAAG TOT 2032 TOTAAL NETTO groei woningvraag
WONINGVRAAG TOT 2032 PER JAAR
8.400
840
2.900
290
Uitstroom beschermd wonen
Ca. 1.000
100
Statushouders (excl. Oekraïners)
Ca. 900
Ca. 90
Arbeidsmigranten
1.000
100
TOTAAL REGIONALE WOONBEHOEFTE
11.300
1.130
Ten behoeve van potentiële overloop
1.750
175
13.050
1.305
(toename huishoudens volgens prognose provincie Noord-Holland) Plus inlopen woontekort Aanvullende huisvestingsopgaven
MRA TOTALE WOONBEHOEFTE INCL. MRA TABEL 1 REGIONALE WOONBEHOEFTE WESTFRIESLAND TOT 2032 Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning
Deze productie is toebedeeld aan de stedelijke resp. de landelijke woonmilieus en uitgewerkt naar segmenten en prijscategorieën. Die toedeling is afgestemd op de regionale en nationale beleidskaders en op de behoefteontwikkeling.
12
INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE WOONMILIEUS Stedelijke
Landelijke
woonmilieus
woonmilieus
Totaal
Sociale huur
275
125
400
Middeldure huur
95
-
95
Betaalbare koop
190
190
380
Dure koop
215
215
430
775
530
1.305
TABEL 2 INDICATIEF NIEUWBOUWPROGRAMMA NAAR STEDELIJKE EN LANDELIJKE GEMEENTEN IN WESTFRIESLAND Bron: eigen berekening Bureau Stedelijke Planning
Het resulterende programma heeft als kenmerken: • Het wordt voor ca. 60% gerealiseerd in de stedelijke woonmilieus en voor ca. 40% in de landelijke woonmilieus. • Het bestaat voor 30% uit sociale huur en het aandeel betaalbare woningen (huur en koop) bedraagt 67%. Dit programma kan bijdragen aan: • Een oplossing voor de problematiek van starters op de woningmarkt door de hogere nieuwbouwproductie, het relatief grote aandeel betaalbare woningen en de toename van vrije sector huurwoningen. • De woonbehoefte van MRA-woningzoekenden vanwege het relatief grote aandeel (grondgebonden) koopwoningen. • Doorstroming indien het ten dele wordt ingevuld met voor oudere huishoudens (vitale 60-ers) aantrekkelijke woningconcepten op voor hen aantrekkelijke locaties. Per project kan worden bekeken of het instrumentarium van de herziene Huisvestingswet en/of de doelgroepenverordening wordt ingezet om woningen in eerste instantie te kunnen aanbieden aan specifieke doelgroepen. Vertaling naar het regionale afsprakenkader Voor de regionale afspraken is van belang dat sprake is van: • Een meer gespecificeerde (en hogere) jaarlijkse woningbehoefte: van ‘tenminste 900 woningen’ naar ‘ruim 1.300 woningen’. • In samenhang daarmee de wens om de planvoorraad tot 2030 te vergroten. Inclusief reservecapaciteit (130%) gaat het om een planvoorraad voor 12.000 woningen.
• De wens om specifiek voor jonge starters en voor oudere huishoudens aantrekkelijke concepten op goede locaties te realiseren. De eerstvolgende Ambitietafel kan gericht zijn op het versneld toevoegen van harde plancapaciteit en op de afstemming van beschikbare bouwlocaties en gewenst bouwprogramma.
RESULTATEN WOONBEHOEFTEONDERZOEK WESTFRIESLAND EN DE VERANDERENDE WONINGMARKT
Nederlandse economie Terwijl de Nederlandse economie zich sterk ontwikkelde in 2021 en 2022 zijn de vooruitzichten nu minder rooskleurig. Geopolitieke ontwikkelingen, gestegen energiekosten en een oplopende inflatie zijn de belangrijkste oorzaken. Voor 2022 wordt nog een economische groei verwacht van 4,6%, maar die is volledig gerealiseerd in de eerste helft van het jaar. De inflatie komt dit jaar uit rond 10%. Er zijn meerdere prognoses1 beschikbaar die: • uitgaan van een sterk verminderde groei in 2023 en 2024; • een milde recessie (van twee kwartalen economische krimp) niet uitsluiten; • vanwege de grote onzekerheden het basisscenario aanvullen met een lagere en hogere variant; • in de ontwikkeling van de gasprijs de grootste onzekerheid zien. Onder meer het Centraal Planbureau geeft langs deze lijnen een prognose voor 2023 in de Macro Economische Verkenning (september 2022). Als gevolg van de kabinetsmaatregelen worden de gevolgen van de energiecrisis in 2022 gedempt. Dit zijn echter tijdelijke maatregelen die niet lang volgehouden kunnen worden. Het CPB wijst op grote onzekerheden over de gasprijs en voorziet de basisraming van een ongunstiger en een gunstigere variant.
Behoudens deze onzekerheid wijst het CPB ook nog op andere onzekerheden, zoals de mogelijkheid van een nieuwe coronagolf, het niet kunnen beteugelen van de inflatie en de verdere daling van producenten- en consumentenvertrouwen. Basisraming CPB MEV sept 2022
2022
2023
Inflatie
9,9%
2,6%
% bbp
4,6%
1,5%
Koopkracht
- 8,2%
3,9%
Werkloosheid
3,4%
3,9%
Het Economisch Bureau van ING verwacht in de economische raming voor 2023 en 2024 een bescheiden economische groei en een fors lager investeringsniveau bij een nog steeds hoge inflatie (1 november 2022). De Rabobank gaat in het Economisch Kwartaalbericht van 5 december uit van twee jaar door ´doormodderen´. Rabobank verwacht een lichte krimp in het laatste kwartaal van 2022 en een bescheiden economische groei in de jaren daarna. De Nederlandse Bank2 verwacht in 2023 een stabilisatie van de economie (0,8%) en terugkeer naar een trendmatig groeipad in 2024 (1,6%). Dat wordt onder meer bereikt door overheidsbeleid dat huishoudens compenseert voor de hoge energieprijzen. In geen van de prognoses wordt een sterke toename van de werkloosheid verwacht. De arbeidsmarkt blijft erg krap, met name als gevolg van de vergrijzing.
1 Centraal Planbureau MEV september 2022, ING research november 2022, Rabobank Research december 2022 2 DNB Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten december 2022
14
Koopwoningmarkt De trend van sterke prijsstijgingen (+ 90% sinds 2015) en toenemende krapte is doorbroken. Sinds medio 2022 vlakken de prijsontwikkelingen af en nu lijkt zelfs sprake van een kwartaal-op-kwartaal prijsdaling. Voor Nederland resulteert op jaarbasis naar verwachting nog een gemiddelde prijsstijging van 2%, maar het derde kwartaal liet ten opzichte van het tweede kwartaal een daling zien van bijna 6%3. De belangrijkste drivers van de koopwoningmarkt zijn betaalbaarheid en vertrouwen. Beide staan fors onder druk. In januari 2022 was de rente voor een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 10 jaar 1,85%, eind 2022 lag die rond 4,3%. Het vertrouwen in de koopmarkt is bovendien historisch laag (VEH marktindicator).
De onderliggende oorzaken van deze kentering in de koopwoningmarkt zijn bekend. Marktverstoringen als gevolg van de COVID 19 pandemie zorgen voor schaarste aan (onder meer) grondstoffen en bouwmaterialen en stijging van de bouwkosten. De oorlog in de Oekraïne en het energiebeleid van Rusland leiden tot sterk gestegen energieprijzen. De inflatie neemt toe en om die te beteugelen verhoogt de ECB de rente. De vraag of we richting een woningmarktcrisis gaan, wordt in het algemeen ontkend. Een aantal factoren stut de koopwoningmarkt en die ziet er gunstiger uit dan in 2009 (aan de vooravond van de laatste woningmarktcrisis): • De hypotheekverstrekking is in de afgelopen jaren veel voorzichtiger geweest dan destijds; de hypotheekschuld is ook fors minder gestegen dan de woningprijzen. • Er is nog steeds sprake van een historisch gezien lage hypotheekrente. • Veel woningeigenaren hebben als gevolg van de prijsstijgingen een forse overwaarde die een buffer geeft en minder kwetsbaar maakt. • Er wordt geen sterk toenemende werkloosheid verwacht. • Er is nog steeds een krappe woningmarkt. Algemeen is de verwachting dat de koopprijzen in 2023 verder zullen dalen. De mate waarin varieert tussen 2,5% en 3,5%. Ernstiger is waarschijnlijk dat ook de bouwproductie niet goed op gang komt. Lagere verkoopprijzen bij nog steeds 3 NVM
stijgende bouwkosten zullen tot lagere residuele grondwaarden leiden. Dat maakt grondeigenaren weinig enthousiast om tot ontwikkeling over te gaan en het kan bouwplannen onhaalbaar maken. Verder zal de stikstofproblematiek invloed hebben op de bouwproductie. Capital Value verwacht een bouwproductie van 40.000 a 50.000 nieuwe woningen (in plaats van de gewenste 100.000) 4. Het beeld van de verleende bouwvergunningen in de eerste negen maanden van 2022 5 onderschrijft die verwachting:
Verwachtingen voor regio Westfriesland: De woonbehoefte voor Westfriesland is berekend op basis van demografische verkenningen en aanvullende berekeningen voor een langere termijn. Vooralsnog zien we geen redenen om deze behoefteraming bij te stellen en evenmin om het programma-advies aan te passen. Een woningmarktcrisis zoals in de periode 20082013 wordt niet verwacht. Wel is het verstandig om rekening te houden met een gematigder prijsontwikkeling van koopwoningen en een afnemende krapte in de markt. Vooralsnog is een stabilisatie/lichte prijsdaling de verwachting. Ook zou de overloop vanuit de MRA - tijdelijk – wat kunnen stagneren. De koopkrachtontwikkeling blijft in 2023 dankzij maatregelen van het kabinet Rutte IV redelijk op peil; wat er na 2023 gebeurt is erg onzeker.
4 www.capitalvalue.nl 25 oktober 2022 5 CBS
16
2 BELEIDSKADERS WONEN EN ECONOMIE
Omdat er belangrijke samenhang bestaat tussen de regionale economie en de regionale woningmarkt, gaan we in dit hoofdstuk in op de economische ambities en economische structuur van Westfriesland. ABF Research stelt terecht dat de ontwikkeling van de economie en werkgelegenheid bepalende factoren zijn voor de ontwikkeling van de woningvraag en de potentiële instroom in Westfriesland. In de door vergrijzing krapper wordende arbeidsmarkt is het immers steeds meer van belang om een goede woonomgeving te kunnen bieden. Fijne woningen in een mooie omgeving helpen om de juiste medewerkers aan te kunnen trekken. In dit hoofdstuk komen - op hoofdlijnen - de beleidsambities op het gebied van wonen en economie aan de orde. Dit geeft de context voor de analyse van woonbehoeften die in hoofdstukken 3 en 4 centraal staat.
2.1 BELEIDSAMBITIES WONEN In het Woonakkoord 2020-2025 is opgenomen dat Westfriesland wil voorzien in de woonbehoefte van de huidige bewoners en ruimte wil bieden aan de woningvraag vanuit de MRA. Het behouden van de huidige (jonge) inwoners is belangrijk voor de regio. Westfriesland wil jaarlijks minimaal 900 woningen bouwen. Daarbij zijn de volgende ambities geformuleerd6: • Prioriteit geven aan de versnelling van de nieuwbouwproductie en kwaliteit van de woningvoorraad; • Een betaalbaar, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod, voor iedere doelgroep; • Het op peil houden en uitbouwen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad; • Werken aan een leefbaar en bereikbaar Westfriesland, tot in de kern; • Komen tot onderscheidende en complementaire nieuwbouwproducten; • Het bevorderen van langer zelfstandig wonen; • Aandacht voor huisvesting voor arbeidsmigranten, die voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag, in balans met de leefomgeving; • Werken met een flexibel kader dat de regio houvast biedt en ruimte laat voor marktinitiatieven. In hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op het nieuwe rijksbeleid ten aanzien van wonen.
6 Westfriesland Woonakkoord 2020-2025; Pact van Westfriesland 7.1: Ambitie en uitvoeringsprogramma (november
2020); en Pact van Westfriesland 7.1: Maatschappelijke opgaven en ambities 2019-2024
2.2 BELEIDSAMBITIES ECONOMIE De regio Westfriesland maakt deel uit van Holland boven Amsterdam 7. In dit gebied staan vier economische speerpuntsectoren centraal. Dit zijn Agri & Food, (Duurzame) Energie, Water en Leisure. Agri & Food is het meest relevant voor Westfriesland. Holland boven Amsterdam zet in op groeiende, hoogwaardige werkgelegenheid binnen deze sector, als bijdrage aan een versterkte economische structuur. Daarbij heeft Westfriesland te kampen met een aantal uitdagingen zoals het personeelstekort, een relatief sterk krimpende beroepsbevolking en een mismatch tussen het onderwijs en de arbeidsmarkt. Om het tij te keren zijn in het Pact van Westfriesland de volgende ambities geformuleerd8: • Aansluiting werklocatieaanbod op marktvraag (kwantitatief en kwalitatief); • Arbeidspotentieel optimaal benutten, zowel gericht op werkenden als niet werkenden en jongeren die instromen; • Inzetten op voldoende geschoold personeel en arbeidskrachten door een structurele en effectieve samenwerking met ondernemers en onderwijs; • Regiopromotie en goede bereikbaarheid; • Toekomstbestendige agribusiness, maakindustrie en midden- en kleinbedrijf; • Inzetten op een groeiende hoogwaardige werkgelegenheid binnen de Agri&Food sector en daarmee bijdragen aan een versterkte economische structuur; • Toekomstbestendige woon-, werk- en retaillocaties. ECONOMISCHE AMBITIES HOORN EN MEDEMBLIK
Hoorn en Medemblik zijn de gemeenten waar een groot aandeel van de beroepsbevolking woont en werkgelegenheid zich concentreert in Westfriesland. Ambities gemeente Hoorn9 In de gemeente Hoorn ligt het accent op de kenniseconomie. De kenniseconomie is goed te mengen met andere functies en heeft baat bij een (binnen)stedelijke omgeving. Hoorn ziet economische kansen in de schil rondom de binnenstad. Daar wordt naast de traditionele winkelfunctie ruimte gecreëerd voor kenniswerkers en de creatieve klasse (Binnenstad XL principe). Ook zet Hoorn in op het uitbreiden van werkgelegenheid en het aanbod hoger onderwijs om een aantrekkelijke evenwichtige stad voor alle doelgroepen te zijn.
7 Holland boven Amsterdam bestaat uit drie deelregio’s: regio Alkmaar, Kop van Noord-Holland en Westfriesland 8 Ambitie Holland boven Amsterdam 2040; Pact van Westfriesland 7.1: Ambitie en uitvoeringsprogramma (november
2020); en Pact van Westfriesland 7.1: Maatschappelijke opgaven en ambities 2019-2024 9 Omgevingsvisie Hoorn (2022)
18
Ambities gemeente Medemblik10 Voor de economie van Medemblik zijn de vrijetijdseconomie en agrarische sector de belangrijkste sectoren. Medemblik zet in op een toekomstbestendige economie. Hiervoor heeft Medemblik de volgende economische doelen opgesteld: • Toekomstbestendige werklocaties en bedrijvigheid; • Toename investeringen voor behoud en verbetering bedrijvigheid en werkgelegenheid.
2.3 ECONOMISCHE STRUCTUUR De land- en tuinbouw is van oudsher al een belangrijke economische sector in Westfriesland11. Zo is het innovatieve cluster voor de ontwikkeling van planten en zaadtechnologie ‘Seed Valley’ grotendeels in Westfriesland gevestigd. Seed Valley is het R&D centrum voor plantenveredeling waaronder ca. 35 innovatieve bedrijven vallen met momenteel 3.500 werknemers. Het aantal banen neemt jaarlijks toe met 5%. Bron: Seed Valley Bruto regionaal product en werkgelegenheid Het bruto regionaal product van Westfriesland wordt voor driekwart voortgebracht door de sectoren industrie, handel, onroerend goed, overige zakelijke diensten 12, bouw en landbouw13. Westfriesland telt veel werkgelegenheid in de sectoren handel (24%) en zorg (18%) (Figuur 1).
10 Economisch Uitvoeringsprogramma Medemblik (EUM, 2020) 11 HbA Economische Verkenningen 2019 (uitgave in oktober 2020) 12 Tot Overige zakelijke dienstverlening behoren activiteiten van uitzend- en arbeidsbemiddelingsbureaus. Die spelen
een belangrijke rol in het voorzien van voldoende (seizoens)arbeidskrachten 13 HbA Economische Verkenningen 2019 (uitgave in oktober 2020)
Handel Gezondheids- en welzijnszorg Zakelijke dienstverlening Industrie Landbouw, bosbouw en visserij Bouwnijverheid Onderwijs Vervoer en opslag Horeca Openbaar bestuur en… Financiële dienstverlening Cultuur, sport en recreatie Overige dienstverlening Informatie en communicatie Verhuur en handel van onroerend… Waterbedrijven en afvalbeheer 0 Westfriesland
4.000
8.000
Westfriesland (excl. Hoorn en Medemblik)
12.000 Hoorn
16.000 Medemblik
FIGUUR 1 AANTAL BANEN NAAR ECONOMISCHE ACTIVITEIT (SBI2008) IN DECEMBER 2020 14 Bron: CBS (2022)
Ook de sectoren zakelijke dienstverlening (12%), industrie (9%), landbouw (7%) en bouw (7%) zijn sterk vertegenwoordigt. Met name in Hoorn is veel werkgelegenheid in de zorgsector en zakelijke dienstverlening.
2.4 ONTWIKKELING EN SAMENSTELLING VAN DE BEROEPSBEVOLKING In de regio Westfriesland is zowel de beroepsbevolking als het aantal banen in de afgelopen tien jaar gegroeid. De beroepsbevolking groeide sinds 2012 met ca. 8.000 personen naar 118.000 in 2021 (Figuur 2). De werkgelegenheid groeide sinds 2011 met 1.300 banen naar 79.000 in 2020. Hoorn en Medemblik zijn de belangrijkste gemeenten wat het aantal banen(groei) betreft. De netto arbeidsparticipatie in de regio bedraagt 71,7% (2021). Dit is hoger dan de gemiddelde netto arbeidsparticipatie in de provincie Noord-Holland (70,3%) en Nederland (70,4%).
14 De sectoren delfstoffenwinning en energievoorziening zijn niet opgenomen in het figuur. In beide sectoren zijn
minder dan 100 banen
20
120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Beroepsbevolking
2017
2018
2019
2020
2021
Banen
FIGUUR 2 ONTWIKKELING VAN DE BEROEPSBEVOLKING EN HET AANTAL BANEN IN WESTFRIESLAND (2011-2021) Bron: CBS (2022)
BEROEPSBEVOLKING BANEN AANTAL (X 1.000) AANTAL (X 1.000)
NETTO ARBEIDSPARTICIPATIE (%)
Drechterland
11
4,8
72,7
Enkhuizen
10
7,2
69,4
Hoorn
40
31,3
69,0
Koggenland
13
6,9
74,0
Medemblik
25
18,3
71,0
Opmeer
7
5,2
73,9
Stede Broec
12
5,3
71,7
Westfriesland
118
79,0
71,7
TABEL 3 BEROEPSBEVOLKING (2021), BANEN (2020) EN NETTO ARBEIDSPARTICIPATIE (2021) PER GEMEENTE Bron: CBS (2022)
Ondanks de toename van het aantal inwoners tot 203515, zal de potentiële beroepsbevolking gaan afnemen (Figuur 3). Met name na 2030 vindt een sterke daling plaats. Dit hangt mogelijk samen met de vergrijzing in Westfriesland. De spanning op de arbeidsmarkt (personeelstekorten) gaat hierdoor verder toenemen.
15 Monitor Arbeidsmarkt Noord Holland 2020-2021
FIGUUR 3 PROGNOSE POTENTIËLE BEROEPSBEVOLKING NAAR REGIO (INDEX 2020 = 100) Bron: Monitor Arbeidsmarkt Noord Holland 2020-2021
2.5 WOONWERKSTROMEN Westfriesland is vooral een regio waar mensen wonen. In 2018 was er een netto uitgaande pendelstroom van circa 15.000 personen 16. Westfriesland heeft vooral een woonfunctie voor mensen die werken in de MRA en de regio Alkmaar. Van de Westfriezen werkt 60% in de eigen regio en 40% daarbuiten, vooral in Amsterdam (10%), Alkmaar (7%), Heerhugowaard (3%), Purmerend (3%), Zaanstad (3%), Haarlemmermeer (2%) of Hollands Kroon (2%). (Figuur 4).
16 HbA Economische Verkenningen 2019 (uitgave in oktober 2020)
22
100% 80% 60%
Woonachtig in gemeente: 18% 54%
40% 20% 0%
28%
32% 45% 24%
38% 14% 48%
26%
35%
20% 32% 54%
34%
28%
20%
26%
53%
46%
28%
Werkzaam binnen de eigen gemeente Werkzaam in een andere Westfriese gemeente Werkzaam in een gemeente buiten Westfriesland FIGUUR 4 AANTAL WERKZAAM OP BASIS VAN HET AANTAL INWONERS (2020) Bron: CBS (2022)
Ca. 80% van de banen in Westfriesland wordt ingevuld door Westfriezen. De 20% werkenden die buiten de regio wonen, komen vooral uit Hollands Kroon, Purmerend, Heerhugowaard, Alkmaar en Amsterdam. Ca. 8% van de banen in Westfriesland wordt ingevuld door inwoners uit de MRA (grotendeels vanuit Purmerend, Amsterdam, Edam-Volendam en Zaanstad).
Werkzaam in gemeente:
100% 80%
40%
36%
44%
48%
42%
50%
51%
33%
26%
42%
10%
13%
24%
26%
16%
33%
37%
60% 40% 20% 0%
42% 24%
51% 12%
Woonachtig binnen de eigen gemeente Woonachtig in een andere Westfriese gemeente Woonachtig in een gemeente buiten Westfriesland FIGUUR 5 AANTAL WOONACHTIG OP BASIS VAN HET AANTAL BANEN (2020) Bron: CBS (2022)
2.6 BUITENLANDSE ARBEIDSKRACHTEN Het aantal geregistreerde arbeidsmigranten werkzaam in Westfriesland is de afgelopen negen jaar toegenomen met 7.350 personen naar 9.615 in 2019 (Figuur 6). Gemiddeld steeg het aantal werkzame arbeidsmigranten met 17% per jaar. De
rol van arbeidsmigranten in de regionale economie is steeds belangrijker geworden. Van arbeidsmigranten is bekend dat zij vooral werkzaam zijn in de landbouw (39%), detailhandel (23%) en groothandel (16%). 10.000 8.000 6.000 4.000
2.265
3.370
2.590
3.085
2012
2013
5.725
5.915
5.665
6.055
2014
2015
2016
2017
9.660
9.615
2018
2019
2.000 0 2010
2011
FIGUUR 6 AANTAL GEREGISTREERDE ARBEIDSMIGRANTEN WERKZAAM IN WESTFRIESLAND (2010-2019) Bron: Decisio (2021)
Het grootste deel van de arbeidsmigranten in Westfriesland werkt in Medemblik (3.535 personen, 37%) en Koggenland (2.330 personen, 24%). Enkhuizen (325 personen, 3%), Opmeer (380 personen, 4%) en Stede Broec (810 personen, 8%) hebben een kleiner aandeel. In Koggenland (29%) en Drechterland (25%) groeide het aantal werkzame arbeidsmigranten relatief het meest. 2010
2019
Absolute groei Jaarlijkse groei
Drechterland
150
1.080
930
25%
Enkhuizen
165
325
160
8%
Hoorn
900
1.155
255
3%
Koggenland
230
2.330
2.100
29%
Medemblik
620
3.535
2.915
21%
Opmeer
70
380
310
21%
Stede Broec
130
810
680
22%
Westfriesland
2.265
9.615
7.350
17%
TABEL 4 AANTAL GEREGISTREERDE ARBEIDSMIGRANTEN NAAR WERKLOCATIE Bron: Decisio (2021)
Het aantal geregistreerde arbeidsmigranten dat woont in Westfriesland is de afgelopen negen jaar toegenomen met 2.795 personen naar 4.915 personen in 2019 (Figuur 7). De toename bedroeg daarmee gemiddeld 10% per jaar. Het merendeel van de geregistreerde arbeidsmigranten woont in Hoorn (35%) en Medemblik (24%). 5.000 4.000 3.000
2.120
2.205
2.395
2010
2011
2012
2.890
3.190
3.425
3.740
4.015
4.440
4.915
2018
2019
2.000 2013
2014
2015
2016
2017
FIGUUR 7 AANTAL GEREGISTREERDE ARBEIDSMIGRANTEN WOONACHTIG IN WESTFRIESLAND (2010-2019) Bron: Decisio (2021)
24
2010
2019
Absolute groei Jaarlijkse groei
Drechterland
155
415
260
12%
Enkhuizen
235
490
255
9%
Hoorn
855
1.725
870
8%
Koggenland
145
250
105
6%
Medemblik
420
1.200
780
12%
Opmeer
75
300
225
17%
Stede Broec
235
535
300
10%
Westfriesland
2.120
4.915
2.795
10%
TABEL 5 AANTAL GEREGISTREERDE ARBEIDSMIGRANTEN NAAR WOONLOCATIE Bron: Decisio (2021)
Het aantal in Westfriesland werkende arbeidsmigranten blijft de komende jaren toenemen, met naar verwachting 5.500 à 9.900 personen tot 2030 (Tabel 6). Dit betekent een toename van 550 tot 990 arbeidsmigranten per jaar. Scenario
2019
Jaarlijkse groei
2030
Absolute groei
WLO - Laag
9.620
4%
15.130
5.510
WLO - Hoog
96.20
7%
19.500
9.880
TABEL 6 PROGNOSE AANTAL ARBEIDSMIGRANTEN WERKZAAM IN WESTFRIESLAND TOT 2030 Bron: Decisio (2021)
2.7 SAMENGEVAT Westfriesland zet de komende jaren in op een woningbouwproductie van minimaal 900 per jaar. Met dit woningbouwprogramma wil de regio de woningbehoefte van haar eigen inwoners faciliteren, maar de regio staat daarnaast ook open voor de instroom van nieuwe inwoners van buiten. Evenals de meeste andere Nederlandse regio’s krijgt ook Westfriesland de komende jaren te maken met een afname van de beroepsbevolking door vergrijzing. Om voldoende arbeidspotentieel voor de economische sectoren in de regio te kunnen waarborgen en de groeiambities te laten uitkomen, is een aanvullende instroom van goed opgeleide gezinnen en jongere huishoudens essentieel. Niet alleen om het arbeidspotentieel aan te vullen, maar ook om te zorgen voor een stabielere demografische structuur in de regio en het op peil houden van het voorzieningenniveau. Ook het belang van internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten binnen de regionale economie zal sterker worden. Een aantrekkelijk woonprogramma is daarom onmisbaar, niet alleen voor het realiseren van de woonopgaven maar ook voor het slagen van de economische ambities die de regio heeft.
3 REGIONAAL WOONBEHOEFTEONDERZOEK 2022
Hoofdstuk 3 geeft een actualisatie van het regionale woonbehoefte onderzoek uit 2018. Dit doen we aan de hand van de demografische ontwikkeling- en prognoses, de actuele situatie op de regionale woningmarkt en de ontwikkeling van woonbehoefte en woonvoorkeuren. Daaruit volgt het beeld van de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven, waar de regio Westfriesland de komende jaren voor staat.
3.1 REGIONALE HUISHOUDENSONTWIKKELING West-Friesland heeft in 2022 ca. 215.000 inwoners en ca. 94.400 huishoudens. • Voor een groot deel zijn dit kleine huishoudens (64%), dit zijn alleenstaanden (33%) en stellen (31%). Binnen deze groep zijn 55 tot 75 jarigen oververtegenwoordigd. • In de periode 2018-2022 zien we een lichte groei van het aandeel kleine huishoudens van 75 jaar en ouder. • Ongeveer 36% van de huishoudens is een gezin; de leeftijdscategorie van 35 jaar en ouder is hier dominant. •
Huishoudens naar type en leeftijd, 2022 WF totaal
10%
12%
Stede Broec
9%
11%
Opmeer
12%
Medemblik
9%
11%
Koggenland
9%
10%
29%
14%
4%
32%
15%
5%
32%
27%
15%
4%
32%
30%
14%
4%
32%
28%
11%
28%
14%
Hoorn
11%
13%
27%
Enkhuizen
10%
13%
30%
Drechterland
8% 0%
11% 10%
29% 20%
30%
4%
13%
40%
5%
15% 15% 50%
35%
4%
4%
60%
31% 28% 33%
70%
80%
90%
100%
Kleine hh <35 jaar
Kleine hh 35-55 jaar
Kleine hh 55-75 jaar
Kleine hh 75+ jaar
Gezin <35 jaar
Gezin >35 jaar
FIGUUR 8 HUISHOUDENS NAAR TYPE EN LEEFTIJD IN 2022 Bron: Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021)
26
Naar verwachting blijft de Westfriese bevolking de komende jaren toenemen. De prognoses van de provincie Noord-Holland geven daarvan het volgende beeld 17: • De bevolking groeit van ca. 215.000 in 2022 naar ca. 222.500 in 2032 en ca. 222.640 in 2042. • Het aantal huishoudens groeit van ca. 94.400 naar ca. 101.800 in 2032 en ca. 103.200 in 2042 (Figuur 10). Dit is een groei van ca. 7.400 huishoudens tot 2032 en ca. 8.800 huishoudens tot 2042. De Primos prognose18 geeft eveneens een beeld van voortgaande demografische groei, maar deze valt iets hoger uit dan die van de provincie Noord-Holland en geeft een wat andere verdeling in de tijd. Het gaat om 9.860 huishoudens tot 2042, waarvan 6.660 tot 2032. Wij hanteren in dit onderzoek de prognose van de provincie Noord-Holland. Ontwikkeling huishoudens 106000 104000 102000 100000 98000 96000 94360 94000 92000 91065 90000 88000 86000 84000 2018 2020 2022
101835
102980
99010
2027 Ontwikkeling
2032
2037 Prognose
FIGUUR 9 HUISHOUDENSONTWIKKELING EN PROGNOSE 2018-2042 Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland 2021-2040 (2021)
Sterke toename van oudere kleine huishoudens • Binnen de prognose van de huishoudensontwikkeling naar leeftijdscategorie is de dominante trend van sterke vergrijzing zichtbaar. • Met name het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder neemt toe, evenals het aantal kleine huishoudens tussen de 35-55 jaar. • Het aantal kleine huishoudens tot 35 jaar neemt de komende jaren af. • Het aantal gezinnen groeit nog licht, vooral de wat oudere gezinnen (Tabel 7).
17 Bevolkingsprognose Provincie Noord-Holland 2021-2040 (2021) 18 Primos huishoudensprognose (2022)
103215
2042
2022
2032
2042
ONTWIKKELING 2022-2032
ONTWIKKELING 2022-2042
Kleine hh <35 jaar
9.170
8.380
7.030
-790
-2.140
Kleine hh 35-55 jaar
11.070
12.000
12.290
+930
+1.220
Kleine hh 55-75 jaar
26.815
27.005
25.195
+190
-1.620
Kleine hh 75+ jaar
13.230
19.740
23.625
+6.510
+10.395
Gezinnen <35 jaar
4.025
4.790
4.640
+765
+615
Gezinnen >35 jaar
29.715
29.510
30.000
-205
+285
Totaal
94.025 101.395 102.780
7.400
8.755
TABEL 7 ONTWIKKELING HUISHOUDENS WESTFRIESLAND NAAR TYPE EN LEEFTIJD 2022-2042 Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021) NB: ‘Overige huishoudens’ zijn niet meegenomen, dit verklaart het verschil met de cijfers in figuur 10
3.2 TRENDS IN VERHUISBEWEGINGEN BINNENLANDSE MIGRATIE
Het binnenlands migratiesaldo was tussen 2018 en 2021 ieder jaar positief: er verhuisden dus meer personen naar Westfriesland dan vanuit Westfriesland naar elders. Na 2019 is een sterke stijgende lijn van het binnenland migratiesaldo zichtbaar. Binnenlands migratiesaldo Westfriesland 2000
1776
1500 944
1000 545 500
253 34
0 2018
2019
2020
2021
2017-2021
FIGUUR 10 BINNENLANDS MIGRATIESALDO WESTFRIESLAND Bron: CBS (2021): Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten, regio 19
Personen die zich in Westfriese gemeenten vestigen, zijn overwegend 20 tot 40 jarigen, vaak starters of jonge gezinnen uit een andere (meer stedelijke) gemeente (Figuur 11). Jongeren van 20 tot 25 jaar trekken juist uit Westfriese gemeenten
19 De gegevens van de gemeenten zijn bij elkaar opgeteld. Binnen de regio’s verhuizen ook personen naar andere
gemeenten in de regio. Dit zit ook bij de data in.
28
weg, om elders te werken of een opleiding te volgen. Binnengemeentelijke verhuizers zijn ook vooral de 25 tot 40 jarigen, starters en (jonge) gezinnen. Verhuisstromen Westfriesland 2018-2021 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0-5 jaar
5-10 jaar
10-15 jaar
15-20 jaar
20-25 jaar
25-30 jaar
Binnen gemeente verhuisde personen Personen vertrokken uit gemeente
30-40 jaar
40-50 jaar
50-65 jaar
65-85 85 jaar jaar en ouder
Personen gevestigd in gemeente
FIGUUR 11 VERHUISSTROMEN EN VERHUISSALDI PER LEEFTIJDSGROEP IN WESTFFRIESLAND 2018-2021 Bron: CBS (2022): Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten, regio
BUITENLANDSE MIGRATIE
Westfriesland heeft een vrij grote instroom van personen vanuit het buitenland. • De buitenlandse immigratie bedroeg in de periode 2018-2020 in totaal 5.376 personen. Dat zijn ca. 1.800 personen per jaar. In 2020 is de instroom lager dan de jaren ervoor (vermoedelijk door corona) 20. • De meeste immigranten hebben een Poolse achtergrond (40%). Er komen ook veel immigranten uit andere MOE-landen21. Dit zijn waarschijnlijk vooral arbeidsmigranten werkzaam in de agrarische of distributiesector. • Onderzoek van Decisio uit 2021 op basis van WLO-scenario’s leidt tot prognoses van 5.500 arbeidsmigranten (bij WLO laag) tot 9.900 arbeidsmigranten (bij WLO hoog) extra tussen 2019 en 2030. TAAKSTELLING STATUSHOUDERS
Het Rijk bepaalt elk half jaar hoeveel statushouders elke gemeente moet huisvesten. • Voor 2022 is de taakstelling voor heel Westfriesland 292 statushouders (1e helft 124, 2e helft 168). De opvang van statushouders gebeurt vooral in Hoorn (36%) en Medemblik (25%). • De taakstellingen zullen de komende jaren naar verwachting hoger worden. Ook moet rekening gehouden worden met de (voortgaande) instroom van Oekraïners. 20 CBS (2022): Immigratie en emigratie; geslacht, leeftijd, geboorteland, regio 21 Estland, Hongarije, Letland, Litouwen, Polen, Slovenië, Slowakije, Tsjechië, Roemenië en Bulgarije
Immigratie, emigratie en buitenlands migratiesaldo 5376
6000 5000
3711
4000 3000 2000
1677
1000
1930 1058
619
1214
1769 716
1665
1439 330
0 2018
2019 Immigratie
2020
Emigratie
2018-2020
Buitenlands migratiesaldo
FIGUUR 12 BUITENLANDSE IMMIGRATIE, EMIGRATIE, BINNENLANDS MIGRATIESALDO 2018-2020 Bron: CBS (2022): Immigratie en emigratie; geslacht, leeftijd, geboorteland, regio
3.3 WESTFRIESE WONINGVOORRAAD KENMERKEN WONINGVOORRAAD • • •
•
De Westfriese woningvoorraad is toegenomen van 91.634 woningen in 2018 naar 93.992 woningen in 2021. Dit is een groei van 2,6%. Circa 62% van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen, fors meer dan het Nederlands gemiddelde van 48%. De verdeling van het woningtype en eigendom verschilt per type gemeente. Zo is het aantal grondgebonden koopwoningen hoger in de meer landelijke gemeenten Koggenland, Drechterland en Opmeer dan in Hoorn. Naast het relatief hoge percentage grondgebonden koopwoningen zijn er in de regio ook relatief veel grotere woningen; 43% van de woningen is groter dan 120 m2 ten opzichte van 37% in Nederland. Type en eigendom woning naar gemeente 2021 Nederland
48%
9%
WF totaal
12%
62%
Koggenland
17%
5%
Opmeer
71%
Hoorn
3%
54%
7%
2%
55%
0%
10%
20%
Koopwoning GG Sociale verhuurder APP
30%
6%
40%
50%
60%
Koopwoning APP Particuliere verhuurder GG
14%
5%
10%
14%
9% 8%
4% 3% 5%
5%
19%
7% 3% 2%
13%
7%
3% 3%
4%
6%
15%
70%
10% 5%
10%
17%
2%
72%
Enkhuizen
1%
16%
13%
68%
Drechterland
1%
4% 2%
67%
Stede Broec
11%
5%
73%
Medemblik
4%
12%
80%
90%
100%
Sociale verhuurder GG Particuliere verhuurder APP
FIGUUR 13 TYPE EN EIGENDOM WONING NAAR GEMEENTE 2021 Bron: ABF Research – Systeem Woningvoorraad (Syswov) (2022): Woningen – 2021 – Gemeenten
30
HET ACTUELE MARKTBEELD
Evenals in heel Nederland het geval is, kent ook Westfriesland anno 2022 een hele krappe woningmarkt, in zowel de koop- als huursector. Maar inmiddels zijn echter ook de eerste signalen van afkoeling zichtbaar. • De gemiddelde WOZ-waarde van de Westfriese woningvoorraad was in 2021 €279.000. Dit is een stijging van 17% t.o.v. de WOZ-waarde in 2019. De WOZ-waarde ligt wel lager dan de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland in 2021 van €290.00022. • Het aantal verkochte woningen in Westfriesland is gedaald (-16% in Q2 t.o.v. Q1). De ontwikkeling verschilt per gemeente. In de SED-gemeenten is het aantal verkochte woningen juist gestegen. • De mediane transactieprijs in de regio is in Q2 2022 €412.000 (+10% Q2 t.o.v. Q1). De transactieprijzen zijn het hoogst in de gemeenten Opmeer en Koggenland. • De gemiddelde looptijd voordat woningen worden verkocht is in Q2 2022 ca. 21 dagen. Deze is weinig veranderd t.o.v. Q1 2022. In 2017 was de gemiddelde verkooptijd nog ca. 64 dagen. • Ondanks bovenstaande ontwikkelingen is de krapte indicator bij alle woningen in Q2 2022 t.o.v. Q1 afgenomen. Dit lijkt op de eerste tekenen van verlichting op de woningmarkt. Transactieprijs (mediaan)
Aantal verkochte woningen 240
40 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022 Q1 Q2 Hoorn Medemblik
175.000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022 Q1 Q2
Hoorn Medemblik Opmeer en Koggenland
FIGUUR 14 ONTWIKKELINGEN AANTAL VERKOCHTE WONINGEN EN MEDIANE TRANSACTIEPRIJS Bron: Woningmakers Westfriesland (2022): Woningmarktanalyse West-Friesland Q2 2022
Ontwikkelingen sociale huur • De druk op de sociale huursector in Westfriesland is groot. Het aantal actief woningzoekenden stijgt en de inschrijf- en zoekduur nemen toe. • Het aantal toewijzingen, exclusief de directe bemiddelingen in 2021 was ca. 1.180. Hiervan was ongeveer de helft in Hoorn en 20% in Medemblik.
22 Woningmakers Westfriesland (2022): Woningmarktanalyse Westfriesland Q2 2022
•
Het aantal directe bemiddelingen in 2021 was ca. 535, waarvan de helft in Hoorn. Dit is ca. 31% van alle verhuringen in de regio. Inschrijf duur en reële zoekduur
15 10
7,64
9,53
10
9,75
10,19 3,44
5
3,87
3,99
4,54
5,4
0 Inschrijfduur 2018
2019
2020
2021
Reële zoekduur 2022 Q2
FIGUUR 15 INSCHRIJFDUUR EN REËLE ZOEKDUUR REGIO WESTFRIESLAND 2018-2021 Bron: Kengetallen reacties per leeftijdsgroep per plaats toegewezen woning (1-1-2021 t/m 31-12-2021)
Ontwikkelingen vrije sector huurmarkt • Vrijesectorhuur maakt West-Friesland een bescheiden deel uit van de woningvoorraad (10%). • Een klein deel van dit segment is in eigendom bij woningcorporaties. Vanuit het rijk worden de woningcorporaties opgedragen om de komende jaren midden dure huurwoningen te programmeren. • Hoewel de vrije sector huurwoning zelden als 1e voorkeur uit woonbehoefte onderzoeken naar voren komt, heeft dit huurprijssegment wel een rol in het functioneren van de regionale woningmarkt. Potentiële gegadigden voor midden dure huurwoningen zijn bijvoorbeeld starters die onvoldoende inschrijfduur hebben bij een woningcorporatie, huishoudens die (nog) niet kunnen of willen kopen of oudere huishoudens die vermogen vrijmaken door hun eigen woning te verkopen.
3.4 DE REGIONALE WOONWENSEN We hebben al gezien dat tot 2032 het aantal huishoudens in Westfriesland met ca. 7.400 verder zal toenemen. De dominante trend daarin is de vergrijzing, met een sterke toename van de oudere kleinere huishoudens. Om helder zicht te krijgen in de totale woonvoorkeuren van regionale woningzoekenden hebben we data geanalyseerd uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON2021). VERHUISGENEIGDHEID
Bijna 4 op de 10 huishoudens in Westfriesland heeft een verhuiswens. De verhuisgeneigdheid is -zoals gebruikelijk- het hoogst bij de jongere huishoudens: bijna driekwart van de kleine huishoudens tot 35 jaar en ruim 60% van de gezinnen tot 35 jaar geeft aan te willen verhuizen.23 23 Aantal respondenten is bij sommige huishoudensgroepen vrij klein. Aantallen zijn als volgt: kleine hh <35j: 38,
kleine hh 35-55 j: 39, kleine hh 55-75 j: 131, kleine hh 75+ j: 54, gezinnen <35 j: 101, gezinnen >35 j.: 101
32
Percentage verhuisgeneigd 80% 60% 40% 20% 0%
74%
63% 38%
24%
19%
33%
Kleine hh Kleine hh Kleine hh Kleine hh Gezinnen Gezinnen < 35 jaar 35-55 jaar 55-75 jaar 75+ jaar < 35 jaar > 35 jaar
39%
Totaal
FIGUUR 16 VERHUISGENEIGDHEID PER HUISHOUDENSGROEP WESTFRIESLAND Bron: WoonOnderzoek Nederland (2021)
VOORKEUREN NAAR WOONMILIEU
Gevraagd naar de voorkeuren naar type woonmilieu, trekken we de volgende conclusies: • In alle huishoudenstypen en leeftijden is een grote voorkeur zichtbaar voor een centrum-dorps woonmilieu. Dit is ook het woonmilieu waarin veel huishoudens in Westfriesland al woonachtig zijn (en bekend mee zijn). • De voorkeur voor centrum-stedelijk en groen-stedelijk wonen is veel kleiner. Voor centrum-stedelijk wonen is er met name belangstelling van kleine huishoudens tussen 35-54 jaar en voor groen-stedelijk wonen van kleine huishoudens tot 35 jaar en 75+. • De grote groei van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder zal indien verhuisgeneigd - gaat zorgen voor centrum-dorpse vraag naar woningen. • De relatief grote groei van het aantal kleine huishoudens tussen de 35-54 jaar leidt tot vraag naar woningen in centrum-dorpse en centrum-stedelijke woonmilieus. WOONMILIEU
HUIDIG
GEWENST WELKE HUISHOUDENS
Centrum stedelijk
2%
6% Kleine hh. 35-54 jaar
Buiten centrum
17%
16% Kleine hh. 55-74 jaar
Groen stedelijk
4%
6% Lichte nadruk kleine hh. < 35 jaar en > 75 jaar
Centrum dorps
59%
56% Alle leeftijden
Landelijk wonen
17%
16% Lichte nadruk gezinnen
TABEL 8 VOORKEUR VOOR WOONMILIEU Bron: WoonOnderzoek Nederland (2021)
VOORKEUREN NAAR WONINGTYPE EN SEGMENT
In onderstaande tabellen zijn de woonvoorkeuren gekoppeld aan de huishoudensgroei tot 2032 (ca. 7.400). Op basis hiervan krijgen we een kwantitatief beeld van de omvang van de vraag naar woningtype, eigendom en segment. De belangrijkste uitkomsten zijn:
• • •
De vraag gaat vooral uit naar koop (69%) en grondgebonden woningen (56%). Betaalbaarheid is van belang: 76% wenst een betaalde woning in de koop(49%) of huursector (27%). De vraag naar duurdere prijssegment concentreert zich bij koopwoningen (21%). De vraag naar dure huurwoningen is zeer beperkt (3%). VOORKEUR (%)
AANTAL HUISHOUDENS
Koop
69%
5.106
Huur
31%
2.294
Grondgebonden
56%
4.144
Appartement
44%
3.256
Totaal
100%
7.400
TABEL 9 VOORKEUREN VOOR TYPE EN EIGENDOM Bron: WoonOnderzoek Nederland (2021)
VOORKEUR BETAALBAAR
AANTAL HH BETAALBAAR
VOORKEUR DUUR
AANTAL HH DUUR
Koop <€250.000
26%
1.924
€250.000-350.000
23%
1.702
>€350.000
21%
1.554
3%
222
24%
1.776
Huur <€764
23%
1.702
€764-900
4%
296
>€900 Totaal huur + koop
76%
5.624
TABEL 10 VOORKEUR NAAR EIGENDOM EN SEGMENT WESTFRIEZEN Bron: WoonOnderzoek Nederland (2021)
3.5 WOONVOORKEUREN AFGEZET TEGEN PLANAANBOD PLANAANBOD •
Westfriesland beschikt tot 2030 over een plancapaciteit voor ca. 9.300 woningen. Een derde daarvan behoort tot de harde plancapaciteit (ca. 3.050 plannen).
34
•
•
Tot 2040 is er een totale plancapaciteit in Westfriesland van ca. 9.885 woningen en hiervan zijn er 3.075 hard. Dit wijkt niet veel af van het harde planaanbod tot 2030. De grondgebonden woning komt het meest voor binnen het harde planaanbod. Planaanbod naar woningtype Hard
1925
Totaal
1131
4184 0%
10%
3415
20%
30%
40%
Grondgebonden
50%
60%
Appartment
1697 70%
80%
90%
100%
Type Onbekend
FIGUUR 17 PLANAANBOD NAAR WONINGTYPE IN WESTFRIESLAND (2022) Bron: Provincie Noord-Holland (2022): Monitor Plancapaciteit (mei 2022)
Het planaanbod kent - voor zover al voorzien van een programma - een vrij diverse huurprijs samenstelling (Figuur 18). Een vrij groot deel betreft goedkope huur <€764 en duurdere koop >€350.000. 54 Hard
555
169
94 253
322
531
942
137
22 Totaal
1332
438
486
810
1054
870
2107
2090
88 0%
20%
Huur <764 Huur Segm Onb Koop 250.000-350.000 Type en segm onbekend
40%
60%
Huur 764-900 Koop <200.000 Koop 350.000 >
80%
100%
Huur >900 Koop 200.000-250.000 Koop Segm Onb
FIGUUR 18 PLANAANBOD IN WEST-FRIESLAND NAAR TYPE EN SEGMENT Bron: Provincie Noord-Holland (2022): Monitor Plancapaciteit (mei 2022)
WOONVOORKEUREN VERSUS PLANAANBOD
De regio Westfriesland zet in op voldoende planvoorraad met aanbod dat past binnen het regionale en rijksbeleid en voldoende aansluit bij de marktvraag. Om eventuele vertraging in de productie op te kunnen vangen, streeft de regio naar een plancapaciteit van ca. 130%, ten opzichte van de woningbehoefte in de komende vijf jaar. De totale plancapaciteit van de regio is ca. 9.30024. Uitgaande van de behoefte om per saldo ca. 7.400 woningen toe te voegen, is deze plancapaciteit tot 2030 aan de krappe kant. Er zullen immers meer woningen gebouwd moeten worden vanwege de vervangingsbehoefte in de voorraad. 24 Planmonitor Plancapaciteit (mei 2022)
Een vergelijking van de samenstelling van de planvoorraad met de woonbehoefte laat zien dat de planvoorraad wat minder huurwoningen bevat en wat minder goedkope en betaalbare woningen dan de netto woonbehoefte aangeeft. Het aandeel duurdere woningen en koopwoningen is daarentegen wat groter. Dat kan prima passen in een op doorstroming gerichte nieuwbouwstrategie.
SEGMENT
NETTO BEHOEFTE HARDE PLANCAP. TOTALE PLANCAP. TOT 2032 TOT 2030 TOT 2030
Huur Huur <€764
23% = 1.702
555 (18%)
1.332 (14%)
Huur €764 - €900
4% = 296
169 (6%)
438 (5%)
Huur > €900
3% = 222
54 (2%)
88 (1%)
-
-
22 (0%)
2.220
778
1.880
Koop <€250.000
26% = 1.924
347 (11%)
1.296 (14%)
Koop €250.000-
23% = 1.702
322 (11%)
1.054 (11%)
21% = 1.554
531 (17%)
870 (9%)
-
942 (31%)
2.107 (23%)
5.180
2.142
5.327
137 (4%)
2.090 (22%)
3.057
9.297
Huur segment onbekend Totaal Koop
€350.000 Koop €>350.000 Koop segment onbekend Totaal Onbekend Totaal
7.400
TABEL 11 NETTO WOON BEHOEFTE EN PLANCAPACITEIT Bron: Huishoudensprognose provincie Noord-Holland 2021-2050 (2021) & Provincie Noord-Holland (2022): Monitor Plancapaciteit (mei 2022)
3.6 SAMENGEVAT Het aantal huishoudens in Westfriesland groeit de komende tien jaar verder door en daarmee ook de woningvraag. Volgens de provinciale prognose gaat het om een netto woonbehoefte ca. 740 woningen per jaar voor de regio. Een dominante trend binnen de huishoudensontwikkeling is de sterke groei van oudere één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder. Het is van belang om in de regionale woningprogrammering rekening te houden met de woonwensen van deze leeftijdsgroep. Zij hebben vaak een voorkeur voor een woning in een centrum-dorps woonmilieu of een appartement in de huur- of koopsector. Westfriezen in andere leeftijden wonen ook het liefst in een centrum-dorps
36
woonmilieu. Daarnaast zien we een meer dan gemiddelde voorkeur voor een grondgebonden koopwoning. Uit het WoOn2021 blijkt dat betaalbaarheid een factor van belang is bij de wens om te verhuizen: driekwart van de verhuisgeneigden in de regio zoekt een koopwoning tot €350.000/huurwoning tot €900. Het planaanbod zoals nu bekend, kent een gedifferentieerde opbouw. Doordat een deel van het planaanbod nog niet is onderverdeeld naar prijssegment en/of woningtype is er nog voldoende ruimte om de programmering aan te passen. Bijvoorbeeld aan het veranderende rijksbeleid.
4 POTENTIELE INSTROOM UIT MRA GEMEENTEN
De verkenning ‘Scenario’s Woningbouw Westfriesland 2021-2040’ van ABF Research25 is ons startpunt voor de nadere verkenning van de potentiële overloop uit MRA-gemeenten naar Westfriesland. De uitgangspunten die ABF Research formuleert voor de scenario’s worden getoetst en ingekleurd aan de hand van recente data en lokale expertise.
4.1 ABF SCENARIO’S INSTROOM MRA ABF heeft de trendmatige woonbehoefte berekend en de mogelijke extra behoefte die kan ontstaan als gevolg van het opvangen in Westfriesland van meer woningvragers uit de MRA. De mogelijk extra overloop uit MRA gemeenten is als volgt onderzocht: • De trendmatige behoefteontwikkeling (huur én koop) is bepaald, de basis woonbehoefte. Hierin wordt wel trendmatig rekening gehouden met de verhuisstromen tussen de regio’s (waaronder de MRA) maar niet met een extra overloop vanuit die MRA. • Aan de hand van drie scenario’s is de mogelijke overloop uit de MRA voor koopsector in kaart gebracht. In ieder van deze scenario’s wordt een deel van de gewenste productie van koopwoningen in de MRA beschouwd als niet realiseerbaar en ‘overgeheveld’ naar Westfriesland. Bij het bepalen van de mogelijke overloop uit de MRA voor de koopsector en de uitwerking in de drie scenario’s worden de volgende aannames gedaan: • De benodigde productie in MRA komt niet voldoende op gang. Vooral de productie van goedkope en middeldure eengezinskoopwoningen blijft achter. • Westfriesland wordt t.o.v. MRA aantrekkelijker als regio om te wonen, met name door een betere prijs-kwaliteit verhouding en de aanwezige rust en ruimte. ABF schetst voor de periode 2021-2029 drie mogelijke scenario’s: • LAAG: de nieuwbouwproductie in de koopsector in de MRA blijft 30% achter.
In dit scenario kan Westfriesland rekening houden met een extra vraag naar 1.500 koopwoningen vanuit huishoudens uit MRA-gemeenten. • MIDDEN: de nieuwbouwproductie in de koopsector in de MRA blijft 50% achter. De extra vraag vanuit MRA die hieruit voortvloeit is circa 2.600 koopwoningen. 25 We gaan uit van het ABF rapport uit maart 2022. Dit wijkt in sommige opzichten af van de PowerPoint uit januari
2022.
38
•
HOOG: dit scenario houdt rekening met het achterblijven van 70% van de nieuwbouwproductie in de koopsector in de regio MRA. De extra vraag vanuit MRA naar koopwoningen neemt navenant toe tot 3.600.
De rapportage van ABF Research bevat geen uitspraken over de waarschijnlijkheid van de scenario’s. In het kader van het woonbehoefteonderzoek is er behoefte aan meer duidelijkheid over de potentiële overloop vanuit de MRA naar Westfriesland. Wij analyseren de verhuisdynamiek tussen de MRA en Westfriesland en brengen de woonbehoefte binnen de MRA in beeld. Ook bekijken we in welke mate het de MRA tot nu toe lukt om de voorgenomen woningproductie te realiseren.
4.2 VERHUISDYNAMIEK MRA - WESTFRIESLAND Kenmerkend voor de verhuisrelaties tussen de MRA en Westfriesland in de jaren 2018-2020 is: • Meer dan gemiddelde verhuisrelaties met gemeenten in de noordrand MRA, maar ook Amsterdam. • Er positieve verhuisbalans tussen MRA naar Westfriesland: meer mensen verhuizen naar Westfriesland dan andersom (Figuur 19). • Een grote instroom bij de gemeenten Hoorn en Medemblik (Figuur 20)26. Instroom, uitstroom, saldo naar Noord MRA, Zuid MRA en Amsterdam 2018-2020 8000 6000 4000 2000 0 Noord MRA
Amsterdam
Instroom naar WF vanuit..
Zuid MRA Uitstroom vanuit WF naar..
FIGUUR 19 VERHUISDYNAMIEK WESTFRISLAND MET MRA 2018-2020 Bron: CBS (2022): Tussen gemeenten verhuisde personen 2018-2020
26 CBS (2022): Tussen gemeenten verhuisde personen 2018-2020.
MRA Totaal Saldo
INSTROOM VANUIT MRA NAAR WESTFRIESE GEMEENTEN Instroom van personen uit MRA, per gemeente en jaar
1500 1000 500 0
2018 Hoorn Drechterland
2019 Medemblik Koggenland
2020 Stede Broec Opmeer
2021 Enkhuizen
FIGUUR 20 INSTROOM VAN PERSONEN UIT DE MRA NAAR WF, PER GEMEENTE PER JAAR Bron: CBS (2022): Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten, regio
De instroom vanuit MRA binnen de totale instroom van de regio nam de afgelopen jaren toe van 24% in 2018 tot 28% in 2021 (Tabel 11). Hoorn kent met name een grote instroom vanuit MRA-gemeenten, zowel absoluut als relatief. INSTROOM MRA TOTAAL Aantal personen
Percentage van totale instroom
2018
2019
2020
2021
2018
2019
2020
2021
Hoorn
863
881
1.058
1.170
32%
35%
36%
37%
Medemblik
442
394
440
451
23%
23%
23%
24%
Stede Broec
154
175
192
180
16%
19%
20%
19%
Enkhuizen
138
145
158
180
18%
18%
19%
22%
Drechterland
178
176
187
179
17%
18%
19%
19%
Koggenland
232
263
394
303
25%
29%
35%
31%
Opmeer
107
90
121
126
20%
20%
21%
23%
Totaal WF
2.114
2.124
2.550
2.589
24%
26%
27%
28%
TABEL 11 PERSONEN VANUIT MRA VERHUISD NAAR WEST-FRIESE GEMEENTE, NAAR AANTAL EN PERCENTAGE Data: CBS (2022): Tussen gemeenten verhuisde personen
De instroom vanuit de MRA (2018-2021) naar aantallen personen is het grootst vanuit de gemeente Amsterdam. Daarna volgen op afstand de gemeenten Zaanstad en Purmerend. De gemeenten Edam-Volendam, Haarlem en Almere hebben eveneens een redelijk omvangrijke instroom. Deze gemeenten duiden we als de ‘top 6’ als het gaat om de instroom van de MRA regio naar Westfriesland (Tabel 12).