Presentatie zwembad

Nieuwbouw De Welle – Realisatie

Projectmanagement – Mark Westra

Inhoud presentatie 1. Aanleiding 2. Inkoop procedure realisatie 3. Scenario’s 4. Uitwerking scenario 1 5. Financiën 6. Risico’s 7. Thema’s vervolg onderzoek 8. Planning 9. Communicatie 10. Vragen

Besluit gemeenteraad mei / sept 2020 De context

1. Gemeente Smallingerland investeert 2. Sportbedrijf exploiteert 3. Totaal beschikbaar jaarlijks budget = 1.821.000,- all-in 4. Locatie Sportlaan 5. Topsport langebaanzwemmen en waterpolo 6. Bovenregionaal recreatief zwemmen 7. Provincie geeft subsidie van 10 miljoen 8. Multifunctioneel bassin 9. Spraypark op ligweide 10. Energieneutraal = EPG 0

 Wat is ontwikkeling sinds mei 2020?

Stappen proces na Raadsbesluit

De stappen sinds het Raadsbesluit 1. 2020 Mei 2. 2020 September 3. 2020 November 4. 2021 Maart 5. 2021 Juni 6. 2021 December 7. 2022 Mei 8. 2022 Augustus 9. 2022 September 10. 2022 Oktober

Raadsbesluit nieuwbouw zwemcentrum De Welle Raadsbesluit locatie zwemcentrum De Welle Presentatie afronding Programma van Eisen zwemcentrum De Welle Presentatie Ontwerp concept Architect Hooper Raadsbesluit 2e voorbereidingskrediet Raadsinformatiebrief afronding Definitief Ontwerp Presentatie afronding Technisch Ontwerp (geheime) Presentatie uitkomst aanbestedingen & routekaart Raadsinformatiebrief voortgang aanbestedingen realisatie Raadsinformatiebrief start onderhandeling bouwkundig perceel

 Uitwerking Raadsvoorstel realisatie in transparantie

Inkoop procedure Drie percelen realisatie (EU aanbesteding) 21 februari 2022 start selectiefase van 3 procedures. Na vaststelling Technisch Ontwerp start fase gunning in mei. 1. 2. 3.

Bouwkundig: inschrijving juli (fors boven budget) en aanbesteding uiteindelijk op 28 sept gestaakt. Elektrotechniek: inschrijving 2 partijen op 8 augustus en binnen TCO kader. Voorlopige gunning Pranger-Rosier op 28 september Werktuigbouw: inschrijving 2 partijen op 8 augustus en binnen TCO kader. Voorlopige gunning Pranger-Rosier op 28 september

30 augustus onder geheimhouding uitkomsten gepresenteerd & voorstel aan raad voor opheffen (10 januari 2023) Gesprek 4 oktober met inschrijver bouwkundig, Dijkstra Draisma, en op verzoek start van onderhandelingsprocedure en in Raadsinformatiebrief de start van onderhandeling

Inkoop procedure Onderhandeling: Doelstelling fors reduceren van kostprijs van de inschrijving en hernieuwde inschrijving (BAFO) Protocol onderhandeling vastgesteld tussen partijen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Geen wezenlijke wijziging mogelijk (wettelijk gegeven) Planning realisatie reëel en als vast kader Elke week fysiek overleg tussen gemeente & inschrijver Inzet ontwerpteam voor vraagpunten en optimalisaties Beoordeling risico’s en onduidelijkheden Heldere contractvoorwaarden

Uitkomst is verlagen van risico’s en uitklaren onduidelijkheden met een hernieuwde definitieve BAFO op 2 december. Inschrijving is incl. optie voor prijsvaste afspraak (indexatie risico blijft bij opdrachtnemer)

Procedures Drie scenario’s 1. 2. 3.

Scenario 1 – accepteren van de BAFO en akkoord realisatie van het project o.b.v. het inkoop resultaat van de drie percelen Scenario 2 – de BAFO niet accepteren en op een later moment opnieuw aanbesteden van het bouwkundige perceel Scenario 3 – de BAFO niet accepteren en het programmatische kader (fors) aanpassen en vervolgens opnieuw aanbesteden

Procedures Scenario 1 (voorkeur College) - accepteren van de BAFO en akkoord realisatie van het project o.b.v. het inkoop resultaat van de drie percelen 1. 2. 3. 4. 5.

Opdrachtverstrekking inschrijver Dijkstra Draisma Def. opdrachtverstrekking installaties elektrotechniek en werktuigbouw Vertraging ca. 9 maanden t.o.v. Raadsbesluit Effecten onder financiën toegelicht Geen wezenlijke wijziging

Invulling beleidsdoelen Raadsbesluit en geen risico subsidie Provincie

Procedures Scenario 2 - BAFO niet accepteren en op een later moment opnieuw aanbesteden van het bouwkundige perceel 1. 2. 3. 4. 5.

Marktsituatie blijft ongewis en een risico, waarbij geen zekerheid is op meer concurrentie of betere inschrijvingen Kostprijs van elementen blijft onverminderd hoog en kan zelfs nog stijgen (bv lonen) Minimaal een vertraging van ca. 1,5 jaar t.o.v. Raadsbesluit De huidige staat van De Welle is dusdanig dat forse risico’s en extra kosten worden verwacht De energiekosten zijn een enorm risico in de lopende exploitatie. De nieuwbouw is een van de beste beheersmaatregelen

Er wordt niet verwacht tot een beter resultaat te komen.

Procedures Scenario 3 – de BAFO niet accepteren en programmatisch kader (fors) aanpassen en vervolgens opnieuw aanbesteden 1. 2. 3. 4. 5.

Minimaal een vertraging van ca. 2 jaar t.o.v. Raadsbesluit De punten van scenario 2 gelden hierbij ook, echter door meer vertraging met meer negatief effect. Dat leidt tot een groter financieel risico. Aanpassing van het programma zal de subsidie van de Provincie in gevaar brengen en zou kunnen worden ingetrokken Bezuinigingen op de investering zullen ook effect hebben op de exploitatie en inkomsten. Het reduceren van programma leidt in de TCO dus niet direct tot een beter resultaat Draagvlak alle stakeholders een groot risico bij reductie programma en ook het daadwerkelijk gebruik van De Welle

Dit betekent een nieuw ontwerp proces met grote aanpassingen. Er wordt niet verwacht dat dit een acceptabel resultaat zal opleveren, zowel op financieel vlak als inhoudelijk.

Doorlopen routekaart Op 30 augustus is een routekaart gepresenteerd Thema 2: interne herijking 1. Analyse en 2nd opinion kostenraming  verwachtte kosten niveau (incl. effect Oekraïne) zonder planaanpassingen 2. Opties tot planaanpassingen en effect op TCO  Bezuinigingen  Kapitaalslasten berekening  Dekkingsmogelijkheden binnen TCO / investering 3. Inventarisatie extra kosten t.g.v. vertraging voor lopende contracten en bestaande instandhouding De Welle 4. BTW risico: op basis projectplanning en verwacht kostenniveau herijking. Uitwerking beheersmaatregelen en scenario’s.

 Wat is het vertrekpunt en kader?

Financieel - kader

Toelichting Technisch Ontwerp 1. Bezoekers ca. 340.000 per jaar in PvE en vaststelling inkomsten 2. Kapitaalslasten TO fase o.b.v. 0,7% rekenrente lineair 3. Ingebruikname in 2e kwartaal 2024  Tekort TCO was excl. effect prijsontwikkeling op investering door Oekraïne & risico’s bouwsector aanbesteding

Financieel – investering & krediet Investering zwemcentrum

Raadsbesluit 2020

Na inkoop 2022

Totale investeringslast zwemcentrum (excl. BTW)

€ 27.825.000,-

€ 39.600.000,-

BTW

€ 5.843.000,-

€ 8.316.000,-

Toegekende subsidie Provincie

- € 10.000.000,-

- € 10.000.000,-

Bijdrage SPUK regeling o.b.v. 81,7%

- € 4.774.000,-

- € 6.795.000,-

A - Totaal investering incl. BTW schade

€ 18.897.000,-

€ 31.121.000,-

Bijdrage in dekking

Toelichting krediet 1. Resultaat investering is incl. dekking risico’s en indexatie. Risico’s afgedekt bij Dijkstra Draisma (o.a. prijsvast) 2. Overschrijding van ca. 11,1 miljoen ex BTW 3. BTW risico is als ‘schade’ conform raadsvoorstel opgenomen. Totaal investeringskrediet is 12,2 miljoen hoger 4. Ingebruikname in januari 2025  Krediet aanvraag volledig en daarna aftrek Subsidie en BTW bijdrage SPUK 2nd Opinion investering 1. Bevestigd de enorme invloed van Oekraïne en energiecrisis 2. Ca. 2 miljoen lager dan BAFO van inschrijver, echter niet prijsvast en zonder marktprijzen op o.a. beton- en tegelwerken

Financieel – TCO na inkoop

Toelichting TCO 1. Exploitatie saldo Sportbedrijf is gelijk conform Raadsbesluit en betreft subsidie van gemeente voor exploitatie 2. Exploitatie saldo gemeente is hoger en betreft subsidie zwemcentrum 3. Onderhoud o.b.v. inschrijvingen en MJOB en gemiddelde 20 jaar 4. Energie apart risico (onderdeel onderzoek) 5. Kapitaalslasten 0,8% rekenrente lineair gemiddeld. 6. Bouwkundig 50 jaar en installaties 20 jaar 7. BTW schade gelijk principe als raadsbesluit  Tekort TCO is niet direct tekort op begroting

Financieel – TCO na inkoop

Effect begroting Smallingerland

Gemiddelde jaar 1 t/m 20

Vastgesteld financieel kader

€ 1.821.000,-

Extra kosten TCO o.b.v. uitkomst aanbestedingen

€ 2.192.025,-

Aftrek stijging OZB opbrengsten (budgetneutraal uitgangspunt)

- € 200.000,-

Saldo totaal aanvullend begroting gemeente

€ 171.025,-

Toelichting effect begroting 1. Gemiddelde tekort op de begroting is € 171.000,- voor 20 jaar 2. Aftrek OZB betekent dat het OZB saldo (huidig vs nieuw saldo) van de kosten is afgetrokken. De hogere OZB zijn inkomsten voor de gemeente. Dit saldo is budgetneutraal verwerkt 3. Jaar 1 van de exploitatie is t.a.v. de kapitaalslast hoger. De aflossing is elk jaar gelijk echter rente daalt per jaar door de aflossingen. Betekent ca. 75.000,- extra voor jaar 1.

Risico’s project Vier hoofdrisico’s vanuit financieel perspectief 1.

Energiekosten: de energiekosten zijn voor 9 ct / kwh opgenomen in de TCO (conform Raadsbesluit). De stijging is een project overstijgend risico en onderdeel businesscase verduurzaming

2.

Herinvestering na 20 jaar: de methodiek van de huidige TCO betekent na jaar 20 een herinvestering die dan apart behandeld moet worden met passende dekking. Onderdeel TCO onderzoek is om stabiliteit over de levensduur van 50 jaar te organiseren.

3.

Bestaande PVT (zonnepanelen): deze worden in tegenstelling tot bij het TO niet in de nieuwbouw gebruikt. Risico is de boekwaarde als geen een andere bestemming gevonden wordt.

4.

BTW risico: de SPUK regeling eindigt na 2023. Het is onduidelijk hoe de regeling wordt vervolgd vanuit overheid. De SPUK bijdrage zou kunnen wijzigen in methode of hoogte.

Thema’s vervolg onderzoek A - Businesscase verduurzaming Project heeft zonnepanelen, water- en luchtbehandeling zijn zeer zuinigen alle passende technieken zijn toegepast. Niet eenvoudig te verbeteren. Hoofdpunten: 1. Risico op lopende exploitatie De Welle ca. 1 miljoen in 2024 2. Energieprijsstijging beheersen door reductie energieverbruik elektra 3. Andere / grotere technische maatregelen rendabel door hogere elektra prijs 4. Onderzoek is lopende en urgent B – Versterking TCO Doelstelling screening op alle TCO aspecten vanuit brede context van maatschappelijk vastgoed & verantwoordelijkheid. Behoedzaam en zorgvuldig, waarbij huidige stabiliteit en zekerheid versterkt wordt. 1. Directe koppeling afschrijving en onderhoud over gehele levensduur gebouw in MJOB (onderhoudsprognose) 2. Kostprijs dekkende huursystematiek optimaliseren met Sportbedrijf 3. Organisatie vraagstuk en project overstijgend

Projectvoortgang Planning & voortgang besluitvorming project 1. 3 Januari 2023 College besluit 2. 16 Januari Informatie sessie Gemeenteraad 3. 24 Januari Ronde Tafel 4. 7 Februari 2023 behandeling Gemeenteraad 5. Ntb beroep bestemmingsplan (wel afgifte WABO) Planning realisatie & ingebruikname 1. Opdracht verstrekking na 7 februari 2023 2. Overdracht bouwkavel 1 maart 2023 3. Oplevering voor kerst 2024 4. Ingebruikname januari 2025 Aanvullende raadsbehandeling 1. Aanvraag bouwkrediet terrein na inkoop (na zomer) 2. Voorstel businesscase verduurzaming t.a.v. energie (zsm) 3. Uitkomst versterking TCO (begrotingsbehandeling 2024)

Communicatie - participatie Communicatie  Start bouw handeling en tijdens realisatie div. Rib Stakeholders omgeving 1. Januari 2023: Informatie moment algemeen met stakeholders project Sportlaan Breed 2. Februari 2023: informatie start bouw 3. Gedurende bouw: div. momenten t.a.v. impact omgeving  Belangrijke stap: uitwerking bouwterrein en bouwlogistiek. Uitgangspunt is toegang vanaf Zuiderhogeweg Stakeholders zwembad 1. Januari 2023: Informatie moment terugkoppeling opdracht & planuitwerking UO met stakeholders 2. Februari 2023: aanpak realisatie fase & betrokkenheid proces 3. Gedurende bouw: div. momenten t.a.v. voortgang en overdracht voor ingebruikname  Sportbedrijf: intensief betrokken bij elke stap en uitwerking ontwerp en project aanpak