Raadsbesluit 15 juli 2025 Kadernota grond 2025

Raadsvoorstel geamendeerd

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

25VR024

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

14010

Portefeuillehouder:

wethouder A.N. Biekman

Publicatie

Openbaar

Onderwerp

Kadernota Grond 2025

3juni2025

A. Voorgesteld besluit: 1.

De Kadernota Grond 2025 vast te stellen, inhoudende: a. Geen algemeen geldende grondpolitiek meer vast te stellen maar de nadruk leggen op het vast stellen van een ontwikkelstrategie bij de start van een ruimtelijke project. b. Het MPG voortaan in het najaar vast te stellen en daarin ook kaderwijzigingen op te nemen. Voor de jaarrekening de grondexploitaties herzien zodat de boekwaardes weer actueel zijn en aansluiten op de jaarrekening. c. Voor nieuwe gronduitgiftes als hoofdregel aanhouden dat gronduitgifte plaats vind in eigendom behalve voor: bedrijven, maatschappelijke functies en functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel. d. Diverse tekstuele aanpassingen en actualisaties naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen (met name de omgevingswet). e. Diverse vereenvoudigingen en aanpassingen om de flexibiliteit en uitvoerbaarheid te vergroten zoals: verschuiving van beleid naar de Uitvoeringsnota Grond en vereenvoudiging van de financiële monitor naar een monitor grondexploitaties.

2. • • • •

De volgende nota's in te trekken: de Kadernota Grond 2020, uitgezonderd Deel 111, de hoofdstukken 4.1, 4.2, 4.3 en 4.6; de Kadernota Grond 2015; Nota Grondbeleid, vastgesteld op 10 december 2009; en Grondprijzenbeleid gemeente Schiedam, vastgesteld 27 september 2007.

B. Aanleiding:

Op 10 maart 2020 is de Kadernota Grond door u vastgesteld. In de Kadernota Grond en in de raadsbehandeling is toegezegd dat de Kadernota grond geëvalueerd moet worden. Deze evaluatie heeft het College op 21 januari 2025 vastgesteld en u doen toekomen. Uit de evaluatie bleek dat er ondertussen voldoende aanleiding is om de Kadernota Grond 2020 te herzien. De invoering van de omgevingswet maakt dat er veel termen en verwijzingen veranderen. Ook is er een nieuw instrument (kavelruil) en wordt er anders omgegaan met kostenverhaal. Het gelijkheidsbeginsel heeft met het z.g. Didam arrest van 26 november 2024 veel aandacht gekregen. Maar vooral de uitdagingen waar de stad voor staat op het gebied van: woningnood, economie, klimaatadaptatie, energietransitie, personeel en financiën , maken een herziening van het grondbeleid noodzakelijk.

Daarom heeft het college op 21 januari ook besloten om de Kadernota Grond en de Uitvoeringsnota Grond te herzien. Samenhang stukken: Er vindt tegelijkertijd besluitvorming over drie met elkaar samenhangende raadsstukken. Voor het totaalbeeld volgt hieronder een korte toelichting.

Kadernota Grond: strategisch kader De nota Grondbeleid beschrijft het instrumentarium en de uitgangspunten die de gemeente hanteert om maatschappelijke doelen met een ruimtelijk effect te realiseren. Hierbij wordt onder andere bepaald of en wanneer de gemeente zelf actief ontwikkelt, of juist een faciliterende rol inneemt. In deze nota wordt enkel beschreven welke instrumenten er zijn, per situatie (of project) wordt separaat bepaald welk instrument zal worden ingezet. Er wordt ook richting gegeven aan het gebruik van erfpacht als beleidsinstrument. Beleidsnota Erfpacht: beleidsinstrument met.financiële impact Erfpacht is een juridisch instrument waarbij de gemeente eigenaar blijft van de grond, terwijl de gebruiker (de erfpachter) de grond tegen betaling in gebruik neemt. De keuze voor erfpacht heeft belangrijke gevolgen voor het gemeentelijk grondbeleid. Zo kan het gebruik van erfpacht bijdragen aan duurzaam grondgebruik, behoudt de gemeente invloed op bestemming en beheer van in erfpacht uitgegeven gronden, én genereert het een structurele inkomstenstroom voor de gemeente via de canon. MPG: financiële vertaling van actief grondbeleid Het MPG geeft jaarlijks inzicht in de financiële stand van zaken en risico's van alle actieve grondexploitaties van de gemeente.

Dit document is een directe afgeleide van het gevoerde grondbeleid, immers het inzetten van grondexploitaties is een van de instrumenten waar de de gemeente gebruik van kan maken (onderdeel van actief grondbeleid). De wijze waarop (erfpacht)gronden worden ingezet, ontwikkeld en uitgegeven (bijvoorbeeld in eigendom of via erfpacht), bepaalt mede de te verwachten kosten en opbrengsten per project. Beleidskeuzes volgend uit de nota Grond en het gebruik van erfpacht worden dus concreet zichtbaar en meetbaar inhetMPG. C. Maatschappelijk doel:

Het grondbeleid bevindt zich op het snijvlak van publiek en privaat. Het zegt iets over hoe de gemeente als overheid handelt en ingrijpt in de grondmarkt en dus ook hoe de gemeente in het algemeen belang kan ingrijpen op privaat eigendom. Ook legt het grondbeleid vast hoe de gemeente als grondbedrijf handelt bij de productie van bouwrijpe grond. Dit gaat vaak gepaard met de inzet van financiële middelen (grondexploitaties). Het is dus van belang dat de raad de hoofdlijnen van het beleid vastlegt en het College van B&W laat zien dat zij consistent, transparant en eerlijk handelt. D. Argumenten: 1a.1. Elke ruimtelijke ontwikkeling is anders

Schiedam heeft geen uitleg gebieden meer en zal zijn ruimtelijke opgaves dus binnen de bestaande stad moeten realiseren. Elke plek brengt zijn eigen uitdagingen, eigendomsverhoudingen, ambities en kansen met zich mee.

Op de ene plek zal een marktpartij wellicht wel een ontwikkeling kunnen realiseren terwijl op een andere plek veel belangen en ambities samenkomen waardoor de gemeente beter zelf de regie kan nemen. Grondpolitiek geeft richting aan de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium en gemeentelijke middelen terwijl dit voor specifieke ruimtelijke vraagstukken soms de verkeerde richting is. Daarom is het beter om per project te kijken hoe en met welke middelen dit project of deze ruimtelijke opgave gerealiseerd kan worden.

w.2 Het vooraf bepalen van een ontwikkelstrategie leid tot beter en sneller resultaat Afhankelijk van de situatie en de ambities zal er bij het maken van een ontwikkelstrategie antwoord moeten komen op de volgende vragen: • Heeft de gemeente een grondpositie en hoe sterk is deze/zou deze kunnen worden? • Hoeveel regie wenst de gemeente te voeren op de ontwikkeling? • Heeft de gemeente de beschikking over voldoende capaciteit en middelen? Wenst de gemeente de risico's te dragen en is zij daartoe in staat? Er kan dan de juiste afweging gemaakt worden tussen enerzijds de beschikbare middelen en anderzijds het belang van de specifieke ontwikkeling. Ook de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium en de beste samenwerkingsvorm met de markt kan bepaald worden. Als vervolgens de te maken stappen in het proces tot realisatie goed gepland worden, wordt de kans op een soepel een voorspoedig proces aanmerkelijk vergroot. 1b.1 Door een MPG met kaderwijzigingen zijn er geen tussentijdse herzieningen meer nodig

Het herzien van een grondexploitatie is een stevig bestuurlijk traject dat in het afgelopen jaar een aantal keer is doorlopen. Een MPG met kaderwijzigingen zal dan nog maar één stevig bestuurlijk traject inhouden waarbij alle grondexploitatie in één keer herzien worden.

1b.2 Door alle grondexploitatie tegelijk te herzien kunnen er integrale afwegingen gemaakt worden. Door een MPG met kaderwijzigingen kunnen er ook afwegingen gemaakt worden tussen grondexploitaties. Dat kan een financiële afweging zijn waarbij een tegenvaller in de ene grondexploitatie opgevangen kan worden door een meevaller of bezuiniging in een andere grondexploitatie. Ook kan het een programmatische afweging zijn waarbij door een aanpassing in de fasering of de programmering voorkomen wordt dat de markt verzadigd wordt van bijvoorbeeld een bepaald woningtype. Zo bied een MPG met kaderwijzigingen verschillende kansen om integrale beleidsafwegingen te maken en de haalbaarheid van beleidsambities te toetsen. 1b.3 Ook andere gemeentes gebruiken verschillende manieren Gemeentes gaan heel verschillend om met hun jaarlijkse herzieningsplicht en het stellen van kaders waarbinnen al dan niet sprake is van een herziening. Zo heeft de gemeente Landsingerland (o.a. Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek) een MPG bij de jaarrekening en een kadergrens van € 1 miljoen. De gemeente Nissewaard (Spijkenisse e.a.) heeft ook een MPG bij de jaarrekening maar neemt daar simpelweg kaderwijzigingen in mee. Het heeft daar nooit tot problemen geleid bij de vaststelling.

De gemeente Haarlemmermeer benut twee financieel technische MPG's en ook herzieningen van grondexploitaties bij inhoudelijke wijzigingen. De Gemeente Hengelo noemt het "Herziening grondexploitaties" maar het lijkt op een MPG bij de jaarrekening en er zitten gewoon kaderwijzigingen in. De gemeente Weert heeft een MPG bij de jaarrekening en daarnaast een tussen MPG na de zomer om tussentijds aan te geven hoe de grondexploitaties ervoor staan. De gemeente Roozendaal herziet alle grondexploitaties bij de vaststelling van de jaarrekening, waarbij er ook sprake kan zijn van kaderwijzigingen.

1b.4 Voor aansluiting met de jaarrekening maken we een jaarrekening herziening van de grondexploitaties (JHG). Om de boekwaardes per 1-1 goed te kunnen verwerken en zo de cijfers van de jaarrekening goed te kunnen aansluiten op de grondexploitaties zal er een technische herziening van de grondexploitaties plaats vinden in het voorjaar. 1c.1 Een eenvoudige hoofdregel voor gronduitgifte Er is gekozen voor de hoofdregel dat grond in eigendom wordt uitgegeven behalve voor: bedrijven, maatschappelijke functies, functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In die gevallen is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. Zonder nu allerlei uitzonderingen nader in beleid uit te werken wordt het aan het college over gelaten om gemotiveerd verstandige keuzes te maken. Wel biedt het beleid aanknopingspunten voor de motivatie om af te wijken van de hoofdregel. Ten opzichte van de regel zoals deze was in de Kadernota Grond 2025 is dit een kleine aanpassing en een vereenvoudiging. 1d.1 Met de tekstuele aanpassingen is het grondbeleid weer actueel Door met name de invoering van de Omgevingswet veranderde er verschillende termen en klopte verwijzingen naar wetsartikelen niet meer. Ook andere wet en regelgeving is in de afgelopen vijf jaar veranderd of aangepast. De tekst van de Kadernota Grond 2025 is hierop nagekeken en aangepast.

1d.2 Er wordt nu rekening gehouden en geanticipeerd op nieuwe instrumenten voor het grondbeleid. Met de invoering van de Omgevingswet is het instrument Stedelijke Kavelruil geïntroduceerd. Ook is het instrument Planbatenheffing aangekondigd. Als deze instrumenten in bepaalde situaties van pas zouden komen dan kunnen we deze inzetten. 1e.1 Verschuiving van beleid naar de Uitvoeringsnota Grond maakt het College slagvaardiger en verlengt de houdbaarheid van de Kadernota Grond Zonder af te doen aan de kaderstellende en toetsende taak van de raad kan het college zelf bepalen hoe zij op met name privaatrechtelijk vlak wil omgaan met markt partijen. Als het college hier zelf keuzes in kan maken dan kan zij ook slagvaardiger optreden. De Kadernota Grond heeft geen eind datum en herziening kan nodig zijn door met name veranderende regelgeving. Maar door de wijze waarop deze nu is ingericht zou veranderende markt omstandigheden geen reden hoeven te zijn om de Kadernota Grond 2025 te gaan herzien. Een herziening van de Uitvoeringsnota Grond 2025 zou dan kunnen volstaan. 1e.2 De raad informeren over effecten die een probleem kunnen worden en de mogelijke maatregelen middels een monitor grondexploitaties. Het is van belang dat er periodiek een financiële monitor bijgehouden wordt om zo zicht te houden op hoe de grondexploitaties erbij staan.

Wel is het zo dat de grondexploitatie projecten dynamisch zijn waarbij er plotseling een nadelig effect lijkt voor te doen. Een effect dat kort daarop wellicht teniet gedaan wordt door een positieve gebeurtenis. 2.1 Intrekken oude Nota's Grondbeleid In het verleden zijn oude nota's Grond niet goed ingetrokken waardoor er enige vervuiling opgetreden is van oude beleidsnota's op met name Overheid.nl. Met dit besluit wordt dit recht gezet en wordt het vigerende grondbeleid beter gevonden.

E. Duurzaamheid

De ruimtelijke opgaven waar Schiedam voor staat gaan ook over duurzaamheid. Het zal een uitdaging zijn om de komende jaren voldoende ruimte te vinden voor de energietransitie en klimaatadaptatie. Met een herziening van het grondbeleid bereiden we ons voor op deze uitdagingen. F. Kanttekening en risico's:

1.1 Het risico van verandering Herziening van het beleid brengt veranderingen met zich mee in bijvoorbeeld de organisatie van projecten en de herzieningscyclus grondexploitaties. Mogelijk dat er in de begin periode tegen problemen aangelopen wordt. Daarom zal er ook aandacht moeten zijn voor de implementatie van nieuw beleid. Echter het niet herzien van het beleid brengt ook risico's met zich mee, met name bij erfpacht en bij het aansluiten op nieuwe regelgeving. Ook zorgt het niet herzien ervoor dat de gemeente kansen gaat mislopen op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen en efficiëntie. 1b.1 Herzieningskader wordt dode regel

Doordat alle grondexploitaties inclusief kaderwijzingen herzien worden bij het MPG in het najaar is het herzieningskader zoals verwoord in paragraaf 3.2.3 in feite een dode regel geworden. De regel blijft staan om invulling te geven aan de financiële verordening. Ook geeft het enige focus waar de verantwoording van verschillen in de MPG herziening zich op moet richten. 1b.2 Herzieningskader is teveel aan regelgeving

Een belangrijk uitgangspunt bij de herziening van het grondbeleid was het verminderen van regels. We zien nu dat door regels vanuit de BBV en daaruit voortvloeiende regels van de financiële verordening het schrappen van het herzieningskader bemoeilijkt. Theoretisch zou dit bij een plotselinge planaanpassing in een project tot een vertraging in de uitvoering ervan kunnen leiden. In de praktijk zal er tussen een planaanpassing en de daadwerkelijke uitvoering van die aanpassing wel een MPG herziening zitten en desnoods zou deze planaanpassing ook in de JHG voorgelegd kunnen worden. 1c.1 Maar wat als uitgifte in eigendom bij bedrijven of uitgifte in erfpacht voor specifieke woningen toch gewenst is. Er zijn uitzonderingssituaties denkbaar op de hoofdregel voor gronduitgifte. Bijvoorbeeld kan er voor bedrijven concreet gedacht kan worden aan het bedrijven terrein Nieuwe Maas/Gusto. Dit terrein is grotendeels in vol eigendom uitgegeven inclusief het openbaar gebied waarbij de gemeente momenteel nog enkele kavels wil gaan uitgeven. In specifieke situaties waarbij er goede argumenten zijn kan en zal het college gemotiveerd van de hoofdregel kunnen afwijken. 2.1 Volledige intrekking vorige kadernota Grond zou leemte in beleid veroorzaken.

Tegelijk met het raadsvoorstel voor de vaststelling van de kadernota Grond 2025 wordt ook een raadsvoorstel voor de vaststelling van de Beleidsnota Erfpacht 2025 geagendeerd. Die beleidsnota beschrijft een aantal specifieke beleidsaanpassingen en -aanvullingen. Diverse onderwerpen uit deel III van de kadernota Grond 2020 blijven relevant maar vallen buiten de specifieke beleidscontext van de te agenderen Nota Erfpacht 2025. Met volledige intrekking van de voorgaande kadernota Grond zou een onbedoelde leemte in erfpachtbeleid ontstaan.

Deze onderdelen uit deel III van de Kadernota Grond 2020 zullen later in de Uitvoeringsnota erfpacht worden opgenomen. G. Financiën:

Met de Kadernota Grond zijn de instrumenten van het grondbeleid beschreven. Het al dan niet inzetten van de instrumenten is afhankelijk van de ruimtelijke opgave en de ambitie vanuit de Gemeente Schiedam. Opties zijn om daar vanuit het grondbeleid actief met een grondexploitatie, faciliterend met bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst of passief invulling aan te geven. De afweging van de inzet van instrumenten van grondbeleid vindt plaats op opgave of projectniveau. Financiële consequenties volgend uit de inzet van instrumenten van het grondbeleid zijn er dan niet eerder dan bij het besluit tot het starten van projecten en/ of opgaves. De Kadernota Grond is niet meer dan een beschrijving van de instrumenten en de werking ervan. Daar waar de gemeenteraad grondexploitaties heeft geopend ontstaan financiële consequenties welke middels het MPG worden gemonitord en gerapporteerd. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

De Kadernota Grond zal gepubliceerd worden op Overheid.nl en de oude nota's zullen worden ingetrokken. Bijlage(n):

Kadernota grond 2025 (25BIJ00096)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

mr. H.M. Bergmann

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 juni 2025 (25VR024)

Besluit: 1. De Kadernota Grond 2025 vast te stellen, inhoudende: a. Geen algemeen geldende grondpolitiek meer vast te stellen maar de nadruk leggen op het vast stellen van een ontwikkelstrategie bij de start van een ruimtelijke project. b. Het MPG voortaan in het najaar vast te stellen en daarin ook kaderwijzigingen op te nemen. Voor de jaarrekening de grondexploitaties herzien zodat de boekwaardes weer actueel zijn en aansluiten op de jaarrekening. c. Voor nieuwe gronduitgiftes als hoofdregel aanhouden dat gronduitgifte plaats vind in eigendom behalve voor: bedrijven, maatschappelijke functies en functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel. d. Diverse tekstuele aanpassingen en actualisaties naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen (met name de omgevingswet). e. Diverse vereenvoudigingen en aanpassingen om de flexibiliteit en uitvoerbaarheid te vergroten zoals: verschuiving van beleid naar de Uitvoeringsnota Grond en vereenvoudiging van de financiële monitor. f. Overeenkomstig Amendement Al komen alle bevoegdheden die in deze Kadernota Grond 2025 gewijzigd worden van een raadsbevoegdheid naar een collegebesluit, te vervallen en blijven volledig bij de raad. 2.

De volgende nota's in te trekken: • de Kadernota Grond 2020; • de Kadernota Grond 2015; • Nota Grondbeleid, vastgesteld op 10 december 2009; en Grond prijzenbeleid gemeente Schiedam, vastgesteld 27 september 2007.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 15 juli 2025.