2020 04 07 CV Beemsterboerweg (Geanonimiseerd)

Registratienummer:

20.016195

APA

GEMEENTE

Schagen

Collegevoorstel Datum Voorstel

van

Afdeling Openbaar Portefeuillehouder Domein Behandeld

in MT

Datum

collegevergadering: 07/04/2020

30

2020

maart

(geanonimiseerd) Ruimte j

ja

(geanonimiseerd) Ruimte

Economie

en

nee

Registratienr.

20.016195

Onderwerp

Verzoek

aankoop gemeentegrond Beemsterboerweg

Gegevens ingekomen brief Afzender

Landelijk Vastgoed

H3

Datum

Registratienr.

Laat alle

kopjes

staan.

Als

een

kopje

naar

jouw

idee niet

van

toepassing is, onderbouw

dan

waarom.

Collegebesluit Voor de

ontwikkeling van de woningbouwlocatie aan de Beemsterboerweg te Waarland: 1. in principe gemeentegrond verkopen tegen een nog te bepalen prijs p/m2; 2. vitgaan van een woningbouwprogramma bestaande uit vrije kavels en rijenwoningen; 3. voor de inrichting van de openbare ruimte uit te gaan van de LIOR.

Publiekssamenvatting Het

gemeentebestuur staat positief tegenover ontwikkeling van de locatie Beemsterboerweg te met een gevarieerd woningbouwprogramma. Verkoop van de grond zal plaatsvinden een tegen nog nader te bepalen prijs. Waarland

Voorgesteld

besluit:

Voor de

ontwikkeling van de woningbouwlocatie aan de Beemsterboerweg te Waarland: principe gemeentegrond verkopen tegen een nog te bepalen prijs p/m2; 2. vitgaan van een woningbouwprogramma bestaande uit vrije kavels en rijenwoningen: 3. voor de inrichting van de openbare ruimte uit te gaan van de LIOR. 1. in

Inleiding In

zijn zoektocht

realiseren heeft

naar een

het vinden

een

locatie

zijn oog

laten

van

initiatiefnemer

Beemsterboerweg in Waarland. Uw college is bevoegd om de bestemming Collegevoorstel

van

om

compenserende woningbouw te kunnen een kavel gemeentegrond aan de

vallen op deze

grond

om

te zetten

van

“Agrarisch”

naar

Pagina

1

van

4

“Wonen” als het gaat om een ontwikkeling in het kader van Ruimte voor Ruimte. Gevraagd is onder welke voorwaarden uitgifte van de grond bespreekbaar is.

Beoogd effect voor samenleving Door ter plaatse de bouw van woningen mogelijk te maken kan uitvoering worden gegeven aan het voornemen om de agrarische bedrijfsbebouwing (kassencomplex) op perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen te slopen. De beperking van de stikstofuitstoot door het verwijderen van dit bedrijf wordt meegenomen in de stikstofbank in oprichting Door een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren kan worden voorzien in de woonbehoefte van (toekomstige) inwoners van onze gemeente.

Kader De provinciale Regeling Ruimte voor Ruimte. Het bestemmingsplan “Waarland”. Het regionaal woningbouwprogramma. De Verkoopprocedure vastgoed 2018 1

Argumentatie (pro , contra , alternatieven) Aan de Beemsterboerweg te Waarland heeft de gemeente een agrarisch perceel in eigendom (zie het aangepijlde perceel hiernaast). Op deze grond rust een wijzigingsbevoegdheid om – in het kader van ruimte voor ruimte – woningbouw mogelijk te kunnen maken. Uw college heeft medio vorig jaar aan de toenmalige eigenaar van Trambaan 30 te Warmenhuizen laten weten , dat in ruil voor het te slopen kassencomplex circa 6 (vrijstaande) woningen mogen worden teruggebouwd aan de Trambaan. Inmiddels heeft een nabij het kassencomplex wonende agrariër het bedrijf opgekocht om te voorkomen dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt. Betrokkene is voornemens om het saneringsplan van zijn rechtsvoorganger uit te voeren. Voor realisatie van de nieuw te bouwen compensatiewoningen heeft hij belangstelling voor de kavel aan de Beemsterboerweg in Waarland. Bestemmingsplan Bovenbedoeld perceel aan de Beemsterboerweg is gelegen in het bestemmingsplan “Waarland” en heeft de bestemming “Agrarisch” en de gebiedsaanduiding “wro-zone – wijzigingsgebied 1”. In de planregels is vastgelegd dat de bestemming mag worden gewijzigd in “Woongebied” als het gaat om het bieden van compensatie in het kader van Ruimte voor Ruimte. De te realiseren woningen moeten passen binnen de regionale woningbouwafspraken en de lokale woonvisie.

De grond kan dus niet zonder meer worden uitgegeven voor woningbouw. Compenserende woningbouw Recentelijk heeft betrokkene gevraagd of de gemeente een nog nader te bepalen hoeveelheid grond aan de Beemsterboerweg aan hem wil verkopen om daar de compenserende woningbouw te kunnen realiseren voor het ruimte-voor-ruimteproject aan de Trambaan 30 in Warmenhuizen. Hierop heeft een gesprek plaatsgevonden met de portefeuillehouder ruimtelijke ordening. In dit gesprek is verkennend gesproken over de randvoorwaarden welke de gemeente stelt aan een woningbouwontwikkeling. Om het ruimtebeslag inzichtelijk te maken heeft de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico een proefverkaveling en een voorlopige exploitatieopzet gemaakt.

1 De

inhoud van dit advies is tot stand gekomen in samenspraak met de planeconoom afdeling Middelen. Collegevoorstel

en

de

Pagina 2 van 4

Grondverkoop De bestemming van de grond is agrarisch , met uitsluitend de mogelijkheid om woningen te bouwen als dat in het kader van Ruimte voor Ruimte gebeurt. De uitgeefbare oppervlakte van het perceel is circa 9. 700 m². Volgens de Europese richtlijn inzake “staatssteun” geldt voor overheidsorganen , dat een vastgoedtransactie die niet via een openbare procedure tot stand komt , toelaatbaar is als deze is gebaseerd op een geobjectiveerde waardebepaling. In het geval van de verkoop van gronden is een taxatie die een onafhankelijke deskundige vóór de aanvang van de onderhandelingen uitvoert om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria in beginsel voldoende. Voor het kunnen bepalen van een vraagprijs en het voldoen aan de Europese richtlijn is het zaak , dat een makelaar wordt gevraagd om een taxatie uit te voeren. Daarbij is het van belang om een zorgvuldige uitvraag te doen , rekening houdend met gebruik van de locatie in het kader van Ruimte voor Ruimte. De kosten van een dergelijke taxatie komen ten laste van de nog te realiseren opbrengst. Deze opbrengst draagt bij aan het behalen van de taakstelling om inkomsten te verkrijgen uit het gemeentelijke “tafelzilver”. Voorgesteld wordt om team Vastgoed te vragen om een nader te bepalen makelaar de grond te laten taxeren.

Inrichting van de openbare ruimte Uitgangspunt is , dat volledig wordt voldaan aan de normen uit de LIOR aangaande inrichting van de openbare ruimte. Voor wat betreft de aanleg van riolering gaat de exploitatie-opzet er van uit dat op de bestaande riolering buiten het plangebied kan worden aangesloten. Volgens de afdeling Openbaar Gebied zal er een gemaal moeten komen met voldoende capaciteit om ook eventuele woningbouw op de naastgelegen locatie te kunnen faciliteren. In het vervolgtraject zal moeten blijken in hoeverre de kosten voor een gemaal met een grotere capaciteit dan strikt noodzakelijk voor deze ontwikkeling voor rekening van de initiatiefnemer dient te komen. Het uitgangspunt om de ontsluiting van het perceel via de bestaande dam te laten plaatsvinden is volgens de afdeling Openbaar Gebied akkoord. Gewenste woningtype Doorgaans wordt ingezet op realisatie van (bouwkavels voor) vrijstaande woningen. In de laatste jaren is op een drietal locaties aan de Beemsterboerweg volgens dit principe medewerking verleend aan compenserende woningbouw. Aan Team Wonen is gevraagd om aan te geven aan welk soort woningen behoefte is in Waarland. De voorkeur gaat uit naar sociale huur. Onder voorbehoud van regionale afstemming is het advies voor woningbouw aan de Beemsterboerweg in Waarland positief.

Vanwege de verwachtte vergrijzing van de bevolking wordt geadviseerd om levensloopbestendig of -geschikt te bouwen. Woningtypen zijn bij voorkeur senioren- en starterswoningen en/of gezinswoningen. De portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening heeft aangegeven een mix van vrije kavels en 2onder-1kapwoningen aanvaardbaar te vinden als het gaat om een particuliere ontwikkeling. Door H3 Landelijk Vastgoed is een verkavelingsstudie gemaakt op basis van realisatie van 5 vrijstaande woningen en 10 eengezinswoningen met een koopprijs van € 230.000--, voor de tussenwoningen en € 275.000--, voor de hoekwoningen. Van belang is om de realisering af te stemmen op reeds geplande nieuwbouw in Waarland. Dit betekent dat met de bouw pas kan worden gestart na 2021. Dat laatste hoeft geen belemmering te zijn , omdat eerst nog een planologische procedure moet worden doorlopen om: a. de

bestemming van het perceel aan de Beemsterboerweg te wijzigen van “Agrarisch” naar “Wonen” en b. de bestemming van de locatie Trambaan 30 zodanig te wijzigen dat daar niet langer agrarische bebouwing is toegestaan. Exploitatie-opzet in relatie tot verkaveling van het perceel Aanvankelijk was de verwachting dat de locatie Beemsterboerweg voldoende groot is om het mogelijk te maken om voor meerdere zoekvragen ruimte te bieden voor het realiseren van compensatiewoningen. Collegevoorstel

Pagina 3 van 4

De ingediende verkavelingsstudie en de daarbij gevoegde voorlopige exploitatie-opzet laten zien dat meer dan 6 woningen nodig zijn om de saneringskosten van de locatie Trambaan 30 te compenseren; het gewenste woningbouwprogramma te kunnen realiseren en de locatie Beemsterboerweg bouw- en woonrijp te maken. De gehanteerde uitgangspunten voor de exploitatie-opzet zijn afgestemd op de recente RvRprojecten in Dirkshorn-Zuid en Waarland welke eerder de goedkeuring van de provincie kregen. De gemeente als ontwikkelaar Door de initiatiefnemer is gevraagd of er bij de gemeente bereidheid is om de woningbouwontwikkeling zelf ter hand te nemen. Hierbij valt te denken aan het overdragen van de bouwrechten aan de gemeente in ruil voor compensatie van de te maken saneringskosten voor de locatie Trambaan 30. De gedachte hierachter is , dat het voor de initiatiefnemer (als nietprofessionele ontwikkelaar) mogelijk een hele puzzel zal zijn om een gevarieerd woningbouwprogramma tot stand te brengen. Binnen de afdeling Ruimte is er echter geen capaciteit beschikbaar om dit project op te pakken.

Maatschappelijk draagvlak (steun en weerstand) Alhoewel hiernaar geen navraag is gedaan , mag uit het advies van Team Wonen worden afgeleid , dat bebouwing met vrijstaande en goedkope koopwoningen op bijval zal mogen rekenen.

Financiële consequenties Alle kosten voor het ontwikkelen van een woningbouwproject komen initiatiefnemer.

voor

rekening

van

de

Communicatie van het besluit Uw besluit zal schriftelijk kenbaar worden gemaakt beraden op te nemen vervolgstappen.

aan

initiatiefnemer , zodat deze zich kan

Realisatie van het besluit Als met initiatiefnemer tot overeenstemming wordt gekomen over verkoop van de gemeentegrond zal een anterieure overeenkomst worden gesloten om te borgen dat het plan binnen redelijke tijd tot uitvoering komt.

Meegezonden bijlagen 1. 2.

Verkavelingsvoorstel Exploitatie-opzet

Collegevoorstel

Pagina 4 van 4