Publicatie Platform31 - Spelers op de woningmarkt (juni 2018)

Interprovinciaal Overleg (IPO) Het IPO behartigt de gezamenlijke belangen van de provincies in ‘Den Haag’ en ‘Brussel’. Het biedt tevens een platform voor het stimuleren van innovatie en kennisuitwisseling. www.ipo.nl

Kerntaken provincies De 7 kerntaken van provincies zijn volgens het Interprovinciaal Overleg ( IPO): –– duurzame ruimtelijke ontwikkeling, waaronder waterbeheer; –– milieu, energie en klimaat; –– vitaal platteland, natuurbeheer & ontwikkeling natuurgebieden; –– regionale bereikbaarheid en regionaal openbaar vervoer; –– regionale economie; –– culturele infrastructuur en monumentenzorg; –– kwaliteit van het openbaar vervoer. Binnen deze kerntaken kennen de provincies een aantal domeinen, waaronder wonen en het toezicht op gemeenten voor wat betreft het uitoefenen van de gemeentelijke wettelijke taken.

Spelers op de woningmarkt / Provincies

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

28

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Woningcorporaties Woningcorporaties zorgen voor goede en betaalbare woningen voor mensen die om wat voor reden dan ook een steuntje in de rug nodig hebben. In Nederland zijn ruim 300 woningcorporaties actief die 2,4 miljoen woningen beheren, waarin 4 miljoen mensen wonen. Het zijn private organisaties zonder winstoogmerk. Het zijn dus geen overheidsinstellingen en ze ontvangen geen subsidie. De overheid bepaalt, hoofdzakelijk via de Woningwet, wat corporaties wel en niet mogen doen. De kerntaak van woningcorporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Het gaat om woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (710,68 euro in 2018). Deze woningen worden DAEB-bezit genoemd: Dienst van Algemeen Economisch Belang. Onder een aantal voorwaarden kunnen corporaties ook iets duurdere huurwoningen verhuren, dat zijn dan niet-DAEB woningen.

Toegevoegde waarde op het speelveld Woningcorporaties bieden betaalbare woningen aan huishoudens met een laag inkomen. Ook leveren ze een belangrijke bijdrage aan de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave. Ze werken daarbij samen met gemeenten, huurders, welzijnsinstellingen en andere partners. Naast huisvesting zorgen ze ook voor leefbaarheid in de wijken. Hun wijkbeheerders en huismeesters werken aan (sociaal) beheer. Ze hebben geen winstoogmerk en kunnen relatief goedkoop geld lenen, omdat corporaties garant staan voor elkaar.

Prestatieafspraken Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken jaarlijks prestatieafspraken over bijvoorbeeld nieuwbouw, herstructurering, huurprijzen, verduurzaming, leefbaarheid en wonen en zorg. Als een gemeente een

Spelers op de woningmarkt / Woningcorporaties

Woonvisie heeft is dit verplicht. Corporaties doen voor 1 juli een eerste bod met voorgenomen activiteiten, met het verzoek voor reactie aan gemeente en huurders. In 2016 werden in 78 procent van de gemeenten afspraken gemaakt.

Regelgeving –– Verhuur via woonruimteverdeelsystemen Corporaties verhuren hun woningen via een lokaal of regionaal woonruimteverdeelsysteem. Om te bepalen wie als eerste in aanmerking komt, is iemands inschrijfduur, inkomen en gezinssamenstelling van invloed. Dit kan per systeem verschillen. In noodsituaties, bijvoorbeeld bij brand of huiselijk geweld, kunnen huurders een urgentieverklaring aanvragen bij de gemeente. Die bepaalt welke groepen voorrang moeten krijgen, en kan dit vastleggen in een urgentieregeling. Mantelzorgers en -ontvangers én personen die in blijf-van-mijnlijfhuizen verblijven worden hierin sowieso opgenomen. Over andere groepen – zoals vergunningshouders – beslissen gemeenten zelf over voorrang in hun huisvestingsverordening. De regels voor woonruimteverdeling liggen vast in de Huisvestingswet. Daarnaast kunnen gemeenten of regio’s aanvullende regels stellen in een huisvestingsverordening. –– Huurtoeslag De huurtoeslag is het kerninstrument van de Rijksoverheid om woningen betaalbaar te maken voor huurders met lage inkomens. Gemiddeld dekt de huurtoeslag 40 procent van de huurprijs. Huurtoeslag is mogelijk bij woningen onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro en als het inkomen niet hoger is dan 22.400 euro (eenpersoonshuishoudens) of 30.400 (meerpersoonshuishoudens). Daarnaast geldt er een vermogenstoets.

29

Overzicht

Inleiding

–– Toewijzingsregels Sinds 2011 moeten woningcorporaties hun woningen toewijzen aan de zogenaamde ‘sociale doelgroep’. Minimaal 80 procent moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met 36.789 euro en 10 procent aan huishoudens met een inkomen tot en met 41.065 euro. 10 procent kunnen corporaties vrij toewijzen. Daarnaast moeten corporaties woningen ook ‘passend toewijzen’. Bij nieuwe verhuur moet aan 95 procent van de huurders met recht op huurtoeslag een woning worden toegewezen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (597,30 euro voor één- en tweepersoonshuishoudens; 640,14 euro voor overige huishoudens). –– Huurprijzen Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs. Deze wordt berekend via een landelijk puntensysteem, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Een woning krijgt punten voor onder andere grootte, energieprestatie en WOZ-waarde. Corporaties vragen gemiddeld 71 procent van deze maximale huur, waardoor de huur in 2016 gemiddeld 512 euro was. –– Huurverhoging In 2015 sloten corporaties en huurders het Sociaal huurakkoord. Mede op basis hiervan zijn Rijksregels opgesteld over de jaarlijks huurverhoging op 1 juli. Deze huurverhoging is gemaximeerd. Voor zowel de gemiddelde huurverhoging per corporatie (de ‘huursom’) als voor individuele huurverhogingen geldt een maximum.

Bij huishoudens met een hoger inkomen mag de huur iets harder stijgen, waardoor zij worden gestimuleerd door te stromen. Daarnaast mogen corporaties bij mutaties een nieuwe huurprijs bepalen.

Spelers op de woningmarkt / Woningcorporaties

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

–– Verhuurderheffing Woningcorporaties betalen een verhuurderheffing, een belasting op sociale huurwoningen. De hoogte van deze heffing is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bezit. In 2017 betaalden corporaties zo’n 1,7 miljard euro aan heffing.

Financiering Om te kunnen investeren lenen corporaties bij verschillende banken. Zij doen dit voornamelijk bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (DNW Bank). Bij de financiering speelt ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een rol. Het WSW regelt de onderlinge borging tussen woningcorporaties, en stelt allerlei eisen aan de financiële positie van corporaties.

Toezicht Een woningcorporatie is meestal een stichting en soms een vereniging. Ze worden geleid door een bestuur. Het interne toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen. Daarnaast laten corporaties zich eens in de vier jaar visiteren en publiceren ze jaarverslagen. Het externe toezicht is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties.

Aedes vereniging van woningcorporaties Aedes behartigt de belangen van woningcorporaties in Den Haag, Brussel en de regio, ondersteunt haar leden bij hun taken en biedt een platform voor kennisuitwisseling en ontmoeting. Aedes-leden moeten zich houden aan de ‘Governance code’ en kunnen meedoen aan de Aedes Benchmark waarin corporaties onderling worden vergeleken. www.aedes.nl

30

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Wooncollectieven Een opkomende speler in het woondomein zijn collectieven van bewoners met vergaand zeggenschap en zelfbeheer, wat de betrokkenheid bij de woning en woonomgeving bevordert. Dat doen ze vanuit een eigen organisatie, doorgaans een (coöperatieve) vereniging. In een wooncollectief zijn de bewoners coproducent, participant, moreel (en soms ook juridisch) eigenaar in plaats van klant en consument. Wooncollectieven voorzien in een onderscheidend aanbod dat niet of nauwelijks door andere partijen wordt aangeboden. Betaalbaarheid en gezamenlijkheid zijn belangrijke drijfveren, maar ook combinaties van wonen met diensten, werkruimten en zorg maken wooncollectieven voor sommigen een aantrekkelijk alternatief. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is het wooncollectief onder de naam de wooncoöperatie wettelijk verankerd in Nederland. Sociale huurders hebben hiermee de mogelijkheid gekregen om taken, bevoegdheden en mogelijk ook eigendom van een woningcorporatie over te nemen. Maar ook buiten de sociale huursector ontwikkelen zich steeds meer initiatieven, bijvoorbeeld onder middeninkomens die naar Duits en Zwitsers voorbeeld in eigen beheer samen betaalbare woonruimte willen ontwikkelen.

Toegevoegde waarde op het speelveld Een wooncollectief stimuleert actieve betrokkenheid van bewoners bij hun woning en gezamenlijke woonomgeving. Het is een vehikel om betaalbare huisvesting zonder winstoogmerk te creëren en te behouden, met name op de grens van de sociale sector en middeldure huur.

Spelers op de woningmarkt / Wooncollectieven

Verschillende coöperatievormen Een wooncollectief kan verschillende vormen aannemen naar oplopend (juridisch) eigenaarschap: –– Vergaand zelfbeheer in een beheercoöperatie: In de lichtste variant zijn en blijven de woningen eigendom van de vastgoedeigenaar, vaak een woningcorporatie. Een groep bewoners neemt collectief beheer en verhuurtaken over, bijvoorbeeld als intermediaire verhuurder of dochteronderneming. –– De kleinschalige woonvereniging. In de verdergaande variant neemt het bewonerscollectief het vastgoed over van bijvoorbeeld een corporatie, of laat het zelf bouwen. Als kleinschalige woningbouwvereniging worden de woningen vervolgens verhuurd aan de leden-bewoners. Het wooncollectief is in deze vorm een particuliere verhuurder, maar kan sociale huurprijzen aanhouden.

31

Overzicht

Inleiding

–– Collectief van eigenaren in een koperscoöperatie. In deze variant is sprake van collectieve koop waarbij alle leden-bewoners een aandeel hebben in de (coöperatieve) vereniging. Ze zijn allen individueel eigenaar, maar door een speciale koop- en financieringsconstructie verbonden aan het collectief. Hierin ligt een belangrijk verschil met een reguliere Vereniging van Eigenaren. In de praktijk kunnen mengvormen voorkomen. Het wooncollectief bestaat dan zowel uit leden die enkel huren van de vereniging als leden die medeeigenaar zijn van hun woning.

Wooncoöperatie ≠ woningcorporatie De termen wooncoöperatie en woningcorporatie worden vaak verward, maar het zijn twee verschillende organisatievormen. Een woningcorporatie is als Toegelaten Instelling wettelijk verantwoordelijk voor de volkshuisvesting. Daarbij is ze aan veel regels en kaders gebonden, maar geniet ze ook bescherming en gunstige financiële condities. Onder de vernieuwde woningwet hebben huurders die tot de doelgroep behoren mogelijkheden gekregen om een wooncoöperatie op te richten. Wanneer dit slaagt vallen de bewoners bij een beheercoöperatie deels nog onder de woningwet. Als vastgoed in eigendom wordt overgedragen komt het collectief helemaal los van de corporatiesector.

Regelgeving De volgende wet- en regelgeving is van kracht op wooncoöperaties: Woningwet, huisvestingswet, huurprijzenwet woonruimte, wet op de huurtoeslag. Meer informatie over de wooncoöperatie staat in het kennisdossier van Platform31

Spelers op de woningmarkt / Wooncollectieven

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Niets nieuws Wooncollectieven kennen al een lange geschiedenis, maar hebben zich in Nederland in de marge ontwikkeld. Eind negentiende eeuw ontstaan initiatieven van burgers, maar met intrede van de Woningwet in 1901 worden bewonerscollectieven uitgesloten van de sector. Pas in de naoorlogse jaren van de wederopbouw komen ze terug als voorloper van de Vereniging van Eigenaren. Vanaf de jaren ’60 ontwikkelen coöperatieve verenigingen en woongemeenschappen nieuwe woonvormen, in samenwerking met projectontwikkelaars en corporaties. Verdergaande institutionalisering van het woondomein zet hier gaandeweg een rem op en pas na de laatste eeuwwisseling komt de bewoner als actieve partij langzaam weer in beeld. Collectief particulier opdrachtgeverschap doet zijn intrede en er staan nieuwe groepen op die gezamenlijk woningen willen exploiteren en beheren. Wooncollectieven sluiten aan op de trend van burgers die aan het roer staan van hun leefomgeving.

32

Overzicht

Inleiding

Voorbeelden: Iewan, een woongemeenschap in vergaand zelfbeheer binnen de corporatiesector in Nijmegen. www.iewan.nl Woonvereniging Roggeveenstraat, een initiatief van sociale huurders in sloopwoningen in het centrum van Den Haag. roggeveenstraat.nl Rotterdams Woongenootschap, zelfbouw naar Zwitsers voorbeeld door coöperatieve vereniging van middeninkomens in Rotterdam. www.rotterdamswoongenootschap.nl Knarrenhof, bewonersgestuurde ontwikkeling van nieuwe hofjes voor (vooral) ouderen met gemengd eigendom op meerdere plekken in Nederland. www.knarrenhof.nl

Collectieven in andere landen In veel landen om ons heen vormen wooncollectieven een structureel onderdeel van de woningmarkt. Zo is de coöperatieve vereniging in Scandinavische landen de belangrijkste organisatievorm van appartementsrecht. Meer dan de Nederlandse VvE’s zijn daar de leden-bewoners betrokken bij wijkontwikkeling en gemeenschapsvorming. In Denemarken en ook het Verenigd Koningrijk hebben organisaties van bewoners dergelijke taken vanuit de sociale huursector. In Duitsland en Zwitserland zijn wooncollectieven (Baugenossenschafte) verantwoordelijk voor het bouwen en verhuren van wooncomplexen aan een gemengde doelgroep van lagere en middeninkomens. Hiermee voorzien ze in een substantiële woonbehoefte.

Spelers op de woningmarkt / Wooncollectieven

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

33

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Thema: Middenhuur & middeninkomens In met name grote en middelgrote steden zitten middengroepen in de klem: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. Tegelijkertijd zien ze de schaarse vrije sector huurwoningen steeds duurder, schaarser, en nog onbereikbaarder worden. Tegelijkertijd is er meer dan voldoende kapitaal beschikbaar bij beleggers en investeerders. Kortom: er is vraag, er is geld, maar het aanbod blijft met name in steden met een gespannen woningmarkt ver achter bij de vraag. Onder meer doordat het realiseren van nieuwbouwwoningen veel (proces)tijd vergt. Maar ook doordat woningcorporaties nog slechts beperkt in het (middel)dure huursegment mogen investeren. Voor het realiseren van deze woningen staan marktpartijen als eerste aan de lat. Gemeenten zijn aan zet om hierin een regisserende en faciliterende rol te spelen.

Figuur 1: relaties tussen partijen op de huurwoningmarkt

De ongelijkzijdige driehoek

Het tekort aan middenhuur in beeld

Gemeenten, marktpartijen (i.c. institutionele beleggers die geld investeren van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen, particuliere verhuurders/beleggers) en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van middenhuur-woningen. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 zijn veranderd. In de onderstaande driehoek geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten. De driehoek is bepaald onevenwichtig te noemen. De figuur laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en marktpartijen en tussen corporaties en marktpartij nodig is om het aanbod van middenhuur te stimuleren. Zie ook artikel in Ruimte en Wonen, juni 2018.

Woningmarkten in het algemeen en de Nederlandse in het bijzonder, zijn vanuit economische perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is het een imperfecte markt. Op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. Figuur 2 laat dit schematisch zien. Links zien we de inkomensverdeling en in het middelste plaatje de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur-)woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Middenhuur & middeninkomens

Gemeenten

Corporaties

Marktpartijen

34

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Figuur 2: de imperfecte Nederlandse woningmarkt

Mismatch in het middensegment Door aanscherping van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en strengere hypotheekeisen zijn steeds meer huishoudens met een laag middeninkomen (vanaf € 36.798; prijspeil 2018) aangewezen op woningen in het middenhuur segment (tussen € 711 - € 1.000/maand of zelfs hoger). Uit het onderzoek van Platform31 Ruimte voor lage middeninkomens blijkt dat een deel van deze huishoudens geen huur van meer dan € 711 kan betalen. Weliswaar kan de groep met een inkomen tot circa € 40.000 dankzij verruiming van het toewijzingsregiem tot 2021 in de sociale huursector terecht, maar dit biedt alleen soelaas voor de groep huishoudens zonder kinderen. Uit het onderzoek blijkt dat gezinnen met dat inkomen over onvoldoende financiële ruimte beschikken om een woning boven de liberalisatiegrens te kunnen betalen.

Samenwerkingstafel Middenhuur: stimulans voor meer aanbod In het verlengde van de Aanbevelingen van de Samenwerkingstafel Middenhuur, streeft het kabinet Rutte III met gemeenten naar een groter aanbod van middenhuurwoningen. Ze acht het bouwen van meer middenhuurwoningen noodzakelijk voor een goed functionerende woningmarkt en geeft hieraan prioriteit. Deze woningen zijn nodig voor het huisvesten van bijvoorbeeld starters en jonge gezinnen. Omdat de vraag naar middenhuur niet overal in Nederland even hoog is, legt het kabinet de verantwoordelijkheid op lokaal niveau. Daartoe verwerkt het kabinet in het najaar van 2018 een aantal aanbevelingen van de Samenwerkingstafel in een wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Middenhuur & middeninkomens

Minister Ollongren zal er tevens bij gemeenten op aandringen om lokaal prestatieafspraken te maken voor meer middenhuur. Het door VNG en ministerie van BZK in kaart gebrachte Gemeentelijk Instrumentarium, ondersteunt hierbij. Een expertteam adviseert op lokaal en regionaal niveau partijen over woningbouw in brede zin, waarbij de focus op middenhuur kan liggen. De ervaringen met de samenwerkingstafels op lokaal niveau laten zien dat realisatie van middenhuur door samenwerking van gemeenten met lokale partijen goed mogelijk is. In de twaalf gemeenten waar in 2017 lokale samenwerkingstafels zijn georganiseerd, zijn goede resultaten bereikt. Gemeenten hebben tenders uitgezet, er zijn investeerders gevonden die voor langere periode middenhuur willen realiseren en er zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van wijken. Door de samenwerkingstafel van een structurele basis te voorzien, kunnen partijen gezamenlijk oplossingen blijven vinden voor vraagstukken op de woningmarkt. Het is nu zaak om met elkaar aan de slag te blijven en de lessen om te zetten in meer middenhuur woningen. In het praktijklab middenhuur dat Platform31 in het najaar van 2018 organiseert, worden hiervoor instrumenten aangereikt.

35

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Thema: Wonen en zorg Nederland vergrijst. Volgens CBS-cijfers loopt het aandeel 65-plussers op van 18 procent nu tot 26 procent in 2040. Volgens onderzoek van Aedes-Actiz en ABF Research zijn er in 2025 2,5 miljoen 75-plussers in Nederland. De sterkste groei zit in het aantal oudere eenpersoonshuishoudens. In 2040 wonen er één miljoen 65-plussers alleen en het aantal alleenwonende 80-plussers is verdubbeld tot 750.000. Naarmate de leeftijd stijgt gaan ouderen steeds vaker huren (zie figuur). In de leeftijdscategorie 75-plus is het aandeel huur versus koop ongeveer gelijk. Door nieuwe regelgeving (Hervorming Langdurige Zorg) blijven ouderen langer thuis wonen, maar ook wonen mensen met lichamelijke, psychische of verstandelijke beperkingen vaker zelfstandig. Intramurale zorg is enkel nog bedoeld voor de zware zorgbehoevenden, terwijl de ‘lichtere’ groepen zelfstandig blijven wonen. Velen hebben een meervoudige hulpvraag en er is vaker dan voorheen behoefte aan een oogje in het zeil. Bijvoorbeeld bij uitstromers uit het Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang of de groeiende groep dementerende ouderen. De meeste (‘lichte’) zorgbehoevenden hebben hulp nodig om zelfstandig te kunnen wonen: liefst vanuit hun eigen netwerk en in de nabijheid. De behoefte verschilt.

Waar de één aanpassingen in de woning nodig heeft, draait het voor de ander om ondersteuning in de dagelijkse structuur, dagbesteding of om steun aan de mantelzorger. De groeiende groep van minder zelfredzame bewoners resulteert in vier typen vraagstukken voor de woningmarkt: 1. De hoeveelheid. Zijn er voldoende geschikte woningen, ook op termijn? Kan een vrijkomende woning opnieuw worden gebruikt? Is zo’n dure aangepaste woning nog betaalbaar voor de laagste inkomensgroepen? En voor zorgbehoevenden met een middeninkomen, als zij zijn aangewezen op de krappe en dure vrije sector in de Randstad.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Wonen en zorg

2. Kwaliteit. Denk daarbij aan toegankelijkheid (nul treden, drempelvrij), domotica of zorgtechnologie. 3. Nieuwe woonvormen. Welke woonvormen tussen zelfstandig en intramuraal verblijf zijn nodig? Woonvormen met sociale steun of professionele achterwacht en begeleiding. En woonvormen voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren afkomstig uit pleegzorg, mensen met psychische beperkingen of ouderen met dementie. Onder senioren is bovendien een toenemende behoefte aan woonvormen voor burgerinitiatieven. 4. Voorzieningen. Ouderen hechten aan de nabijheid van een huisarts, apotheek en supermarkt, en van voorzieningen als dagbesteding en ontmoetingsplekken. Vergrijzing maakt concentratie en bereikbaarheid hiervan noodzakelijk.

36

Overzicht

Inleiding

Doordat mensen langer thuis (moeten) blijven wonen ontstaat leegstand in de traditionele verzorgingshuizen. Soms wordt leegkomende woonruimte verhuurd aan andere groepen als studenten of vergunninghouders (bijvoorbeeld in ‘magic mix’-complexen). Corporaties en ontwikkelaars bouwen meer en meer levensloopbestendige woningen en wijken. Het aantal woontypen neemt toe om in de vraag van verschillende zorgdoelgroepen te kunnen voorzien. Kleine wooncomplexen in de wijk zijn daarbij de norm. Geen grote verzorgingshuizen meer.

Spelers op de markt van Wonen en Zorg: Woningcorporaties verhuren een belangrijk deel van hun woningen aan kwetsbare mensen. Zij ontwikkelen samen met zorgorganisaties nieuwe woonconcepten om in de vraag naar woningen met zorg te voorzien. Gemeenten maken (prestatie-)afspraken met corporaties over woningen voor specifieke doelgroepen met een zorgvraag. Ook zorgaanbieders hebben vastgoed. Sinds begin 2018 is een zorgaanbieder financieel verantwoordelijk voor dit vastgoed en moet ervoor zorgen dat er voldoende geld binnenkomt via zorgindicaties voor de huisvesting van cliënten. Verder realiseren projectontwikkelaars vastgoed gericht op wonen met zorg en levensloopbestendige woningen en wijken. Grote beleggers, zoals pensioenfondsen, dragen financieel bij. Eigenaar bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor aanpassingen aan hun woning wanneer dat nodig is. Aan bepaalde woningaanpassingen draagt de gemeente bij in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Ook komen particulieren naar de gemeente met verzoeken tot het plaatsen van een zogenoemde mantelzorgwoning.

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Energietransitie

Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ) Aedes-Actiz is een kenniscentrum en informatiepunt voor professionals op het terrein van wonen, welzijn en zorg en helpt bij de ontwikkeling van nieuwe woonzorgconcepten. Het Kenniscentrum is onderdeel van Aedes, vereniging van woningcorporaties en ActiZ, organisatie van zorgondernemers. www.kcwz.nl Platform31 Platform31 beschikt over veel kennis op het gebied van wonen en zorg. Het onderzoekt samen met partners de huidige en toekomstige ontwikkelingen in het woon-zorgdomein. Informatie is te vinden op het kennisdossier Transformatie zorgvastgoed.

Figuur: aandeel ouderen naar leeftijdscategorie, die kopen versus huren.

Bron: Woonmonitor 2015 van Bureauvijftig.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Wonen en zorg

Flexwonen

37

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Thema: Flexibiliteit op de woningmarkt De maatschappij wordt steeds dynamischer qua arbeids-, relatie-, consumptieen vervoerspatronen. De woningmarkt komt daar nauwelijks aan tegemoet. Naar schatting zoekt tien procent van alle woningzoekenden snel een woonruimte, en dat mag tijdelijk zijn. Denk hierbij aan (ex-) studenten, werkende jongeren, jonge gezinnen, arbeidsmigranten, vergunninghouders, uitstromers uit instellingen, expats, mantelzorgers en gescheiden mensen. Het is een groeiende groep. Allemaal hebben ze haast, en een groot deel van hen zou gebaat zijn bij een tijdelijke tussenoplossing op de woningmarkt, zoals een flexwoning. Het manifest Geef spoedzoekers de ruimte van het Platform Opnieuw Thuis – een tijdelijke ondersteuningsgroep onder leiding van ministerie V&J tijdens de asielhausse – pleit daarom voor het creëren van een flexibele schil rondom de reguliere woningvoorraad, waarmee uiteenlopende doelgroepen van flexibel wonen kunnen worden bediend. Verschillende gemeenten zoeken naar manieren om deze flexibele huisvestingsschil te vergroten. Het gaat bijvoorbeeld om huisvesting voor specifieke groepen als arbeidsmigranten, vergunninghouders en studenten. Als oplossing worden tijdelijke woonunits of inbouwconstructies ingezet, lege gebouwen permanent getransformeerd of tijdelijk benut, tijdelijke huurcontracten ontwikkeld en processen versoepeld.

Een flexibele huisvestingsschil vormt een aanvulling op de reguliere woningmarkt van koop- en huurwoningen.

Tijdelijke huurcontracten Per juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uitgebreid. We kenden al campuscontracten voor studenten. Nu zijn deze ook mogelijk voor meer groepen, met name voor jongeren in het algemeen, maar ook voor

Spelers op de woningmarkt / Thema: Flexibiliteit op de woningmarkt

bijvoorbeeld promovendi en grote gezinnen. Een tijdelijk huurcontract garandeert vertrek na een maximale periode en creëert zo ruimte voor een volgende woningzoekende. Een andere mogelijkheid is om huurders een jaar een fikse huurkorting te geven, waarna de meesten zullen vertrekken. Soms zijn de woonomstandigheden dusdanig (zoals een kleine kamer of een intensieve manier van samenleven) dat bewoners na een bepaalde periode uit eigen beweging doorstromen. Zie de publicatie Werken met tijdelijke huurcontracten.

Nieuwe partijen De samenleving wordt flexibeler en minder voorspelbaar, er melden zich meer en vaker nieuwkomers op de woningmarkt, en tegelijkertijd staan er (nog steeds) veel gebouwen leeg. Door de toenemende vraag naar en onvoldoende aanbod van snel beschikbare huurwoningen, ontstaat een gat op de woningmarkt waar gevestigde huisvesters als corporaties en de bekende verhuurders dikwijls onvoldoende op inspelen. Nieuwe woonondernemers springen wél in dit gat. Zo zijn de laatste jaren nieuwe maatschappelijk georiënteerde leegstandbeheerders, zoals De Huischmeesters en Livable opgestaan. En gevestigde leegstandbeheerders zoals Camelot, De Kabath en Villex verbreden hun diensten, huisvesten maatschappelijke doelgroepen en investeren steeds vaker risicodragend in flexwonen. Andere nieuwe ondernemers richten zich op flexwonen voor specifieke doelgroepen, zoals jongeren (Socius en The Student Hotel) of arbeidsmigranten (VHA). Zie de publicatie Nieuwe huisvesters in het flexwonen.

38

Overzicht

Inleiding

Magic Mix Verschillende gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen experimenteren met nieuwe vormen van flexwonen, zoals de ‘Magic Mix’. Dit duidt op gebouwen waar jongeren met ouderen, starters met zorgdoelgroepen, statushouders met studenten of een andere mix van diverse spoedzoekers wonen. Het gaat zowel om gespikkeld mengen (per kamer) als geclusterd (per vleugel of verdieping). Platform31 laat diverse voorbeelden zien van gemengde complexen in de publicaties De Magic Mix resp. De Update. Zo kent de Short Stay Facility in Dordrecht commerciële en sociale tarieven en wonen in verzorgingshuis Genderhof in Eindhoven ouderen samen met starters en GGZ-cliënten. De magie van de mix verschilt per project. De meeste ‘magic mix’projecten zijn nieuw, geen doorsnee projecten en mogelijk nog kwetsbaar. Het gemengde gebruik, de uiteenlopende bewonersgroepen, de hoge verhuisgraad, de afwijkende gebouwtypes en het vernieuwende karakter vragen om extra aandacht, een streng beheer, heldere regels en selectie aan de poort. Lang niet iedereen kan en wil in een gemengd project wonen.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Flexibiliteit op de woningmarkt

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Expertisecentrum Flexwonen Deze organisatie helpt sinds 2012 om betere huisvesting tot stand te brengen voor arbeidsmigranten en alle andere spoedzoekers die behoefte hebben aan snel beschikbare, betaalbare huisvesting. www.flexwonen.nl Platform31 Platform31 werkt al een aantal jaar aan meer flexibiliteit op de woningmarkt. De maatschappij is dynamisch, maar de woningmarkt zit vast. Voorbeelden zijn aanpassingen op de huurmarkt, magic mix, tijdelijke huurcontracten en nieuwe woonondernemers. www.platform31.nl/flexwonen

39

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Thema: Energietransitie in de gebouwde omgeving Meer dan de helft van het Nederlandse energieverbruik in de gebouwde omgeving is voor verwarming. Deze warmte komt grotendeels uit het verbranden van aardgas, een brandstof die vervangen gaat worden overeenkomstig de klimaatafspraken van Parijs, het regeerakkoord (2017) en de ontwikkelingen in Groningen. De energietransitie kan door besparen of andere bronnen te gebruiken. Energiebesparing is het meest effectief. Elke Joule die niet wordt verbruikt, hoeft immers niet te worden opgewekt. Een groot deel van alle energie gaat onderweg verloren voordat het in de woning terecht komt. Besparing kan vooral door een betere woningisolatie en door een bewuster gedrag. Volgens PBL (2014), Rli (2015) en Rli (2017), Posad (2016, voor BZK) en Sijmons (2017) is 25 tot 30 procent besparing tot 2050 wel ongeveer het maximaal haalbare. Vervolgens kunnen hernieuwbare bronnen als zon, groengas en wind worden aangewend. Ook het gebruik van restwarmte uit de industrie is mogelijk. Deze energie kan collectief worden opgewekt (windmolenparken, geothermie), maar ook door burgers zelf via zonnepanelen of een collectieve windmolen. Een nadeel van alle hernieuwbare energiebronnen ten opzichte van fossiele brandstoffen is de lage energiedichtheid. Dat betekent dat er in de toekomst veel meer ruimte nodig zal zijn om in onze energiebehoefte te voorzien.

verslechtering kan betekenen. Spouwmuurisolatie rendeert snel, maar maakt verdere isolatie lastig vanwege condensatieproblemen, wat leidt tot een ongezond binnenklimaat. De kosten voor isolatie lopen flink uiteen, van 20-80.000 euro per woning, afhankelijk van woningtype en bouwjaar. Niet alle woningen zijn even geschikt om fors energie te besparen. De meeste vooroorlogse woningen acht Sijmons slecht geschikt voor energiebesparing vanwege de architectonische kwaliteit, plus technisch hoge investeringen. Woningen van na de oorlog, tot circa 1990, bieden meer kansen voor een ingrijpende energietransformatie. Vanaf 1990 zijn woningen steeds beter geïsoleerd. Om een energiebesparing van dertig procent te behalen, komt Sijmons in een conservatieve schatting uit op totale kosten van woningisolatie tot 2050 op bijna 300 miljard euro, oftewel 9 miljard per jaar. Dat is ongeveer twintig procent van de WOZ-waarde van elke woning. Deze aantallen komen overeen met de kosten die Aedes rekent voor enkel de corporatiesector: 52.000 euro per woning, te samen 108 miljard. Er vinden wel veel experimenten plaats om technieken te verbeteren en kosten omlaag te brengen.

Drie alternatieven voor de cv-ketel Besparing door betere isolatie Woningisolatie kan plaatsvinden aan de binnenkant van de woning, aan de buitenkant, of in de tussenmuren (spouwmuren; als die er zijn). Alle drie kennen nadelen. Binnenisolatie maakt een huis gemiddeld vijf procent kleiner. Buitenisolatie verkleint de tuin of het balkon, verschuift de rooilijn en verandert het aangezicht van woningen, wat zowel een verbetering als een

Spelers op de woningmarkt / Thema: Energietransitie in de gebouwde omgeving

Als Nederland van het aardgas af gaat, wat zijn dan de alternatieven? (zie ook Nieman, 2018.) De eerste optie, tevens de meest efficiënte, is het overgaan op collectieve warmtenetten, zoals stadsverwarming. Dat wordt collectief geleverd, maar individueel bemeterd. Sijmons berekent dat circa een kwart van Nederland gevoed kan worden door restwarmte (van vooral industrie) en de helft door (soms diepe) geothermie. Beiden vergen grote (voor-)investeringen.

40

Overzicht

Inleiding

De tweede mogelijkheid zijn individuele of blokgewijze voorzieningen, met warmte-koudeopslag en hybride of elektrische warmtepompen. Dit vereist vergaande isolatie. Neveneffect is dat de elektriciteitsvraag flink toeneemt, wat forse investeringen in het elektriciteitsnet vergt. Ten derde kan het bestaande gasleidingnet worden gebruikt voor biogas, vooral op het platteland. Het gasnet kan ook voor importgas worden gebruikt, maar dat is geen wenselijk einddoel. Alle opties zijn mogelijk en ook nodig. Alleen al vanwege de lage energiedichtheid van alle niet-fossiele hulpbronnen. Alle genoemde alternatieven voorzien in lage temperatuurverwarming. Hybride ketels kunnen (aard)gas bijstoken in koude periodes, maar dat vereist wel dat het huidige gasnet in stand blijft.

Hiërarchie in ambities Graamans en Dobbelsteen onderscheiden vier ambitieniveaus. – CO2-neutraal, ook wel klimaatneutraal genoemd. Voor wonen betekent dit dat het niet bijdraagt aan klimaatverandering en de uitstoot van broeikasgassen, CO2 voorop, wordt gecompenseerd, in Nederland, of elders. – Energieneutraal (E-neutraal) betekent dat een bewoner evenveel energie opwekt als verbruikt. Een NoM-woning (Nul-op-de-Meter) verbruikt netto geen energie (gas of elektriciteit), en heeft dus geen energierekening meer. Met E-positief levert een bewoner energie. – Fossielvrij betekent dat er geen fossiele brandstoffen als olie, gas of kolen worden gebruikt, maar enkel hernieuwbare als wind, zon of geothermie. – Circulair betekent dat niet alleen energie, maar alle producten in en van een huis herbruikbaar zijn. Er is dan geen afval meer, er zijn enkel grondstoffen die telkens opnieuw worden gebruikt. Van weggooien naar hergebruiken.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Energietransitie in de gebouwde omgeving

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Aardgasvrije wijken Er zijn nog veel onbeantwoorde vragen over de manier waarop wijken aardgasvrij kunnen worden. Bijvoorbeeld: welke wijken haal je als eerste van het gas af? Hoe voorzie je in warmte in een koude winter? Betekent gasbesparing een evenredige elektriciteitstoename en staat dan straks het land (nog) voller met zonnepanelen en windmolens? Wat betekent het voor mensen die net een nieuwe keuken hebben? Wie betaalt die dure warmtepompen of hybride ketels? En passen die grote apparaten wel in kleine huizen? Kan elk huis even goed worden geïsoleerd, en moet je dat wel willen? Binnen de Greendeal Aardgasvrije Wijken beschrijven 31 gemeenten op de website van RVO hun eerste plannen. Tempo is geboden. Onze toekomstige energievoorziening zal uit een serie van deeloplossingen bestaan, die tegelijkertijd ontwikkeld moeten worden. En liefst zo snel mogelijk. Kansen schuilen in de verbinding van de energietransitie met andere doelen als comfortverbetering, woningaanpassing of verbetering van de buitenruimte.

Partijen Vanuit de SER werd in september 2013 het Energieakkoord voor duurzame groei door ruim 40 partijen getekend en onder leiding van Ed Nijpels uitgewerkt. De Parijse Klimaatafspraken (december 2015), versnellen het proces. Het Kennisdossier Aardgasvrije wijken geeft een overzicht. In het Regeerakkoord werd in oktober 2017 een intensivering aangekondigd van het Klimaatakkoord. In maart 2018 zijn vijf klimaat-sectortafels gestart, waaronder een over de gebouwde omgeving onder leiding van Diederik Samson. Doelen worden gekoppeld aan concrete maatregelen en middelen. Bestaande spelers in het woondomein zetten verduurzaming hoog op de agenda. Zo ondersteunt de VNG de gemeenten en Aedes de corporaties. De

41

Overzicht

Inleiding

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

rol van gemeenten is belangrijk, ook omdat de keuze voor een alternatieve energiebron voor aardgas, van wijk tot wijk verschillen. Er zijn allerlei spelers die een concrete bijdrage (gaan) leveren aan de energietransitie in de gebouwde omgeving. Dat zijn bijvoorbeeld de netbeheerders, eigenaar van 135.000 kilometer gasbuizen, gemaakt van diverse materialen en met diverse levensduren, naast nog eens 310.000 kilometer elektriciteitskabels. Daarnaast spelen ook energieleveranciers, milieuorganisaties, waterschappen, de geothermie sector, stadsverwarmers en installateurs een rol. Een brede klimaatcoalitie met installateurskoepel UNETO-VNI, Energie Nederland en Greenpeace, wil vanaf 2021 traditionele cv-ketels verbieden. Huiseigenaren mogen dan hun oude ketel enkel nog vervangen door hybride warmtepompen of andere duurzame alternatieven.

De energietransitie heeft consequenties voor de wijdere omgeving. Wanneer mensen druppelsgewijs van het gas af gaan, moet de netinfrastructuur in de wijk wel in stand blijven. In verschillende gemeenten werken partijen aan het aardgasvrij maken van wijken. Platform31 bundelt ervaringen en leerpunten tot een overzicht met handvatten hoe dit zo effectief en efficiënt mogelijk kan.

Spelers op de woningmarkt / Thema: Energietransitie in de gebouwde omgeving

42

Overzicht

Inleiding

Spelers op de woningmarkt Het thema Wonen staat opnieuw hoog op alle agenda’s. Opnieuw, want de opgaven zijn er dan ook naar: tekorten voor allerlei groepen, uit de pan rijzende prijzen, verduurzaming, een forse bouwopgave (75.000 woningen per jaar), betaalbaarheid, beter benutten huidige voorraad, transformatie leeg vastgoed, en beter inspelen op flexibiliteit en dynamiek. En bij dat alles zijn er grote en groeiende regionale verschillen. Ga er maar aan staan!

Spelers

Middenhuur

Wonen en zorg

Flexwonen

Energietransitie

Colofon Uitgave Platform31 Den Haag, juni 2018 Auteurs: Vera Beuzenberg, Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg (Platform31) Redactie: Platform31

Er zijn veel partijen die een rol spelen bij het wonen. Er zijn echter maar weinig mensen die een goed overzicht hebben van alle partijen en de rol die ze vervullen, of kunnen vervullen. Tegelijkertijd is het meer dan ooit noodzakelijk om samenwerking te zoeken om alle woonopgaven te kunnen realiseren.

Beeld: Beeldbank Platform31 en Alex Schröder Opmaak: Gé grafische vormgeving Platform31 Kennis- en netwerkorganisatie Platform31 ziet de trends in stad en regio. We verbinden beleid, praktijk en wetenschap rondom actuele vraagstukken en komen

Om aan deze lacune tegemoet te komen, heeft Platform31 een handzaam overzicht gemaakt van het complete spelersveld; van alle partijen die met wonen te maken hebben. Met van iedere speler de rol en toegevoegde waarde in het woondomein, belangrijke kwesties en vertegenwoordigende koepels.

tot een aanpak waarmee bestuurders, beleidsmakers en uitvoerders direct aan de slag kunnen. De oplossingen houden we niet voor onszelf: iedereen profiteert mee van de resultaten. Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

De aanleiding voor dit boekje is de komst van nieuwe raadsleden en wethouders met Wonen in de portefeuille. Dit boekje biedt hen, maar even zo goed alle andere partijen, een overzicht van de spelers en opgaven op de woningmarkt. Wij merken dat hieraan een grote behoefte bestaat.

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van deze uitgave, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld.

Vera Beuzenberg, Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg, Platform31

Spelers op de woningmarkt

43