Presentatie technische sessie nota grondbeleid d.d. 24 oktober 2023

Rotterdams grondbeleid

Technische sessie voor gemeenteraadsleden Rotterdam d.d. 24-10-2023 door Edward Walter, Afdelingshoofd Gebiedsexploitatie Gemeente Rotterdam

4

Agenda technische sessie Rotterdams Grondbeleid d.d. 24-10-2023 Toelichting a.d.h.v. hoofdstukken uit Rotterdams Grondbeleid: 1. Inleiding 2. Ambities en beleid 3. Rolkeuze gemeente 4. Verwerving 5. Uitgifte 6. Faciliterend grondbeleid 7. Contractbeheer 8. Erfpacht 9. Grondexploitaties en IVA 10. Verantwoording 11. Uitleg gebruikte begrippen Bij ieder onderwerp is er gelegenheid om vragen te stellen

5

Inleiding (1) Grondbeleid draagt bij aan ‘goede groei’ van de stad door het realiseren van ruimtelijke ambities en doelstellingen. Het is daarmee niet leidend.

6

Inleiding (2)

Waarom een nieuw grondbeleid? • Huidig beleidskader is Grondprijs beleid 2013 • Sindsdien veel veranderd; • • • •

Ontwikkelen van bouwprojecten is complexer geworden (meer binnenstedelijk); De positie van de gemeente is veranderd; Tekort aan woningen; De gemeentelijke beleidsambities zijn toegenomen.

• Sterke behoefte aan een passend en modern grondbeleid voor bestaande en toekomstige opgaves en uitdagingen.

7

Inleiding (3) Grondbeleid:

• Geeft inzicht in de visie en invulling op de ter beschikking staande instrumenten; • Biedt houvast voor gemeentelijke afwegingen en projectspecifieke keuzes.

8

2. Ambities en beleid De Rotterdamse opgave:

• Goede groei van de stad • • •

Goede groei met woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Aantrekkelijke buitenruimte. Ruimte voor recreatie en sport.

• Omgevingsvisie • Woonvisie • ….

9

2. Ambities en beleid

10

2. Ambities en beleid Financiële haalbaarheid

• Belangrijke randvoorwaarde voor het kunnen realiseren van ambities en beleidsdoelstellingen is dat projecten technisch en financieel haalbaar moeten zijn met oog voor maatschappelijke aspecten; • Streven naar optimaal evenwicht tussen haalbaarheid vs. ambities en beleidsdoelstellingen: ‘financial engineering’;

11

3. Rolkeuze grondbeleid (1) • Rol gemeente is onder andere afhankelijk van de mogelijkheid en gewenste mate van sturing. Op hoofdlijnen zijn er vier rollen te onderscheiden, ieder met eigen kenmerken:

12

3. Rolkeuze grondbeleid (2)

De volgende factoren bepalen de rolkeuze gemeente: • • • • • •

Bijdrage project aan ambities en doelstellingen; Eigendomssituaties; Bereidheid markt; (Financiële) impact en risico’s gemeente; Samenstelling bestaande projectenportefeuille; Beschikbare personele capaciteit gemeente.

13

4. Actief grondbeleid – verwerving (1) Er zijn verschillende vormen van verwerving:

• • • •

Actieve verwerving; Regisserende actieve verwerving; Strategische verwerving; Incidentele verwerving.

14

4. Actief grondbeleid – verwerving (2) Voorkeursrecht

• • • •

Inzet voorkeursrecht ondersteunt verwervingsambitie gemeente; Na vestiging voorkeursrecht moet eigenaar bij verkoop eerst aanbieden aan gemeente; Inzet helpt ook tegen grondspeculatie en prijsopdrijving; In totaal kan een perceel maximaal ruim 16 jaar met voorkeursrecht worden belast.

15

4. Actief grondbeleid – verwerving (3) Onteigening

• • • • •

Gedwongen eigendomsontneming is voor eigenaren een ingrijpend instrument; Wordt alleen in gang gezet als andere middelen niet tot gewenst resultaat hebben geleid; Moet worden voldaan aan ‘eisen voor onteigening’ → onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie; Betreft raadsbesluit; Afzonderlijke schadeloosheidsprocedure.

16

4. Actief grondbeleid – verwerving (4) Taxatiebeleid

• • • •

De gemeente verwerft tegen markconforme prijs; Taxatie marktwaarde door een onafhankelijke taxateur; Actieve verwerving in principe op basis van schadeloosstelling; Naast waarde onroerende zaak ook een aantal bijkomende vergoedingen.

17

5. Actief grondbeleid – uitgifte (1) Uitgiftevormen • Uitgifte van grond in vol eigendom met voorwaarden; • Uitgifte van grond in erfpacht; • Vestiging van het recht van opstal en overige zakelijke rechten.

18

5. Actief grondbeleid – uitgifte (2) Bij gronduitgifte in eigendom of in erfpacht stelt de gemeente uitgiftevoorwaarden, die mede gericht zijn op het behalen van beleidsdoelstellingen. Bijvoorbeeld: • Bouwprogramma (functie en volume); • Woningtypes, aantallen en situering; • Woningcategorieën zoals sociale huur, middenhuur, etc. • Instandhoudingstermijnen; • Eisen aan inrichting perceel; • Parkeeroplossing; • Duurzaamheid.

19

5. Actief grondbeleid – uitgifte (3) Selectie van marktpartijen

• In het scenario ‘sturen met grondpositie’ kan de gemeente sturen door middel van marktselectie. • Voor situaties waartegen de mededingingsregels zich niet verzetten kan de gemeente een-op-een uitgeven. Bijvoorbeeld indien ondergeschikt stuk gemeentelijke grond nodig is, of bij tuinvergrotingen. • De gemeente kiest daarnaast voor Privaat Ontwikkel Initiatief (POI) voor gemeentegrond onder voorwaarden. Twee methoden: • •

Initiatief gemeente, waarbij de gemeente een gebied aanwijst voor POI’s; Particulier initiatief, gemeente kan besluiten een openbare procedure op te starten.

20

5. Actief grondbeleid – uitgifte (4) Grondprijzen

• Bij gemeentelijke gronduitgifte wordt altijd een grondprijs in lijn met het grondprijsbeleid gehanteerd: • • •

Marktconform, om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen; Genormeerd residueel (genormeerde opbrengstniveau minus genormeerde kosten is grondwaarde); Met een minimum, voor wonen en voor niet-wonen.

21

6. Faciliterend grondbeleid (1) Als initiatieven passen binnen de gemeentelijke ambities en beleidsdoelstellingen faciliteert de gemeente deze initiatieven. De gemeente is dan niet betrokken als primaire grondeigenaar. Soms kan er wel sprake zijn van een combinatie met een gedeeltelijke nieuwe uitgifte. Binnen de gemeente Rotterdam vinden initiatieven plaats op de volgende grondsituaties: • Grond uitgegeven in vol eigendom met privaatrechtelijke voorwaarden; • Grond uitgegeven in vol eigendom zonder privaatrechtelijke voorwaarden; • Grond uitgegeven in erfpacht; • Een combinatie van bovenstaande situaties.

22

6. Faciliterend grondbeleid (2) Ontheffing (wel/niet?) en ontheffingsvergoeding

• Als de gemeente grond heeft uitgegeven in eigendom of erfpacht, is vaak een ontheffing nodig voor een wijziging van het gebruik of de bebouwing in de akte; • De verzocht ontheffing wordt door de gemeente getoetst aan beleidsdoelstellingen van de gemeente; • Als de extra bouw- en/of gebruiksmogelijkheden een meerwaarde oplevert brengt de gemeente een ontheffingsvergoeding in rekening; • Bij de ontheffingsvergoeding wordt, onder voorwaarden, rekening gehouden met betaalde en toerekenbare gemeentelijke plankosten.

23

6. Faciliterend grondbeleid (3) Kostenverhaal (bij particulier initiatief)

• Als de grond is uitgegeven zonder privaatrechtelijke voorwaarden is de gemeente verplicht om door de gemeente gemaakte en nog te maken kosten te verhalen. • Kostenverhaal is niet nodig als het kostenverhaal al anderszins verzekerd is. • •

Dat is bijvoorbeeld het geval als de gemeente eigenaar van de grond is. Dan worden gemeentelijke kosten gedekt uit grondwaarde van gronduitgifte; Dit kan, onder voorwaarden en voor een deel van het kostenverhaal, ook het geval zijn bij een eventueel in rekening te brengen ontheffingsvergoeding.

24

6. Faciliterend grondbeleid (4) Kostenverhaal

• Anterieure overeenkomst wordt gesloten voordat een besluit wordt genomen over een wijziging van het omgevingsplan; • Raming kosten en opbrengsten. Hiervoor geldt een wettelijke lijst van kostensoorten en ook moet voldaan worden aan de ppt-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid); • Na vaststelling kostenverhaalregels of kostenverhaalvoorschriften kan de gemeente nog steeds een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst; • Bovenop het kostenverhaal biedt de Omgevingswet de gemeente de mogelijkheid voor twee aanvullende financiële bijdragen. Een vrijwillige, voor de ontwikkeling van een gebied. En een afdwingbare, voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

25

6. Faciliterend grondbeleid (5) Combinatieprojecten

• Binnen de gemeente Rotterdam komt het voor dat initiatieven plaatsvinden op een combinatie van verschillende juridische grondsituaties; • In dat geval kan er zowel sprake zijn van ontheffing, ontheffingsvergoeding, kostenverhaal en/of grondwaarde (verkoop grond / uitgifte in erfpacht); • De exacte samenloop tussen ontheffingsvergoeding, kostenverhaal en grondwaarde wordt bepaald door een groot aantal factoren en wordt per project door de gemeente inzichtelijk gemaakt.

26

7. Contractbeheer • Als grond in het verleden is uitgegeven met privaatrechtelijke voorwaarden blijft de gemeente als contractbeheerder betrokken bij initiatieven. • De gemeente heeft na verkoop van gronden 4 rollen: (1) uitvoerder van afspraken, (2) contractpartij bij wijzigingen in de akte, (3) toestemmingverlener, en (4) bijzonder beheerder: • • •

•

Gemeente moet afspraken nakomen. Dit is een actieve gemeentelijke uitvoering van de verplichtingen uit de akten; Gemeente is contractpartij bij wijzigingen in de akten. Dit is een reactieve gemeentelijke handeling; Gemeente verleent toestemming opdat bepaalde handelingen door de eigenaar of erfpachter uitgevoerd kunnen worden. Gemeente is hierbij geen contractpartij. Dit is een indirecte gemeentelijke rol als toestemmingverlener; Eigenaar of erfpachter moet de afspraken nakomen. Komt eigenaar of erfpachter de afspraken niet na, dan kan de gemeente nakoming vorderen → rol als bijzonder beheerder.

27

8. Erfpachtrechten • Er zijn verschillende soorten erfpachtrechten: • •

Tijdelijke erfpachtrechten; Eeuwigdurende erfpachtrechten;

• Canon: periodiek bedrag voor het gebruik van de grond. Wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. • Afkoopsom: het afkopen van canon voor een bepaalde periode. • Conversie: het omzetten van een tijdelijk erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht of eigendom.

28

8. Tijdelijke erfpachtrechten

• Tijdelijke erfpachtrechten expireren na verloop van een bepaalde periode, vaak na 75 of 99 jaar; • Indien de gemeente de beschikking over de grond terug wenst te krijgen, kan aan het einde van het tijdelijke erfpachtrecht worden opgezegd; • Erfpachters kunnen op elk willekeuring moment een verzoek doen tot het omzetten van het tijdelijke erfpachtrecht naar eigendom (of eeuwigdurende erfpachtrecht).

29

8. Erfpachtrechten • Voor ondernemers op bedrijventerreinen is de mogelijkheid in voorbereiding om te converteren naar een eeuwigdurend erfpachtrecht met canonbetaling. Dit met het oog op de betaalbaarheid voor kleine ondernemers. • Voor erfpachters kan de hoogte van de koopsom om de grond in eigendom te verkrijgen bij expiratie van het erfpachtrecht mogelijk een probleem vormen. Voor erfpachters is er daarom de mogelijkheid in voorbereiding om bij expiratie de keuze te bieden voor een nieuw tijdelijk erfpachtrecht met canonverplichting.

30

9. Grondexploitaties (1)

• Gebiedsontwikkelingen of projecten waarin de gemeente volledig of deels voor rekening en risico ontwikkelt, hebben als financieel kader en sturingsinstrument een grondexploitatie; • De grondexploitatie is de financieel administratieve weerslag van een gebiedsontwikkeling vanaf start uitvoering tot aan afronding; • De grondexploitatie biedt een overzicht van de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling van grond in een specifiek gebied. Ook wordt rekening gehouden met tijdseffecten, parameters en ontwikkeling van kosten en opbrengsten; • Het resultaat van een grondexploitatie wordt gevormd door het saldo van de kosten en de opbrengsten teruggerekend naar prijspeil heden. Het resultaat wordt weergegeven als netto contante waarde.

31

9. Grondexploitaties (2) Openen grondexploitatie

• Met het openen van een grondexploitatie geeft de gemeente budgetten vrij om daadwerkelijk aan de slag te gaan in een gebiedsontwikkeling; • Vaststelling grondexploitatie vindt plaats conform de fasering in het besluitvormingsmodel; • Vooruitlopend op een grondexploitatie bestaat de mogelijkheid om een IVA te openen, ter dekking kosten in de voorbereiding; • Een grondexploitatie mag pas worden geopend als het saldo positief is, of als een negatief resultaat gedekt is; • Looptijd van een grondexploitatie.

32

9. Grondexploitaties (3) Herzien grondexploitatie

• Jaarlijkse integrale herziening / actualisatie; • Scopewijziging; • Bestuurlijke besluitvorming (afhankelijk van type en grootte herziening).

Afsluiten grondexploitatie • Bij volledige uitvoering; • Bij klein resterend deel → optie restgebied.

33

9. Grondexploitaties (4) • De grondexploitatie dient als instrument voor: • •

•

financiële sturing van een project en om de haalbaarheid van het project te waarborgen; om de rechtmatigheid van gemaakte kosten en transacties te borgen; als sturingsinstrument voor college van B&W en de Gemeenteraad.

• In toenemende mate wordt naast de grondexploitatie de financiële scope breder beschouwd waarmee ook bijdragen vanuit ontheffingsvergoedingen, anterieure overeenkomsten en geldstromen uit andere beleidsvelden worden betrokken.

34

9. Grondexploitaties (5) Risicomanagement

• Het risicomanagement vindt plaats op twee niveaus: • •

Grondexploitatieniveau; Portefeuilleniveau.

• Risico’s op grondexploitatieniveau • •

Jaarlijks voert de gemeente voor individuele grondexploitaties een risicoanalyse uit; Ter bepaling van de onzekerheidsreserve om projectspecifieke risico’s op te vangen.

• Risico’s op portefeuilleniveau • • •

Doel is portefeuillesturing, om financiële risico’s te beperken en kansen tijdig te signaleren; De uitkomsten meldt de gemeente jaarlijks in de Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR); Input voor de berekening van de benodigde weerstandsvermogen.

35

9. Grondexploitaties (6) Rolverdeling College en Gemeenteraad

• De afspraken inzake rolverdeling liggen vast in de Verordening Financiën Rotterdam; • Daarnaast in aanvulling een besluit inzake scopewijziging.

36

9. Grondexploitaties (7) Voorbereidingskosten grondexploitaties (IVA) • Om tot een grondexploitatie te komen, vinden voorafgaand vaak diverse voorbereidingen en onderzoeken plaats; • Conform BBV en VFR (Verordening Financiën Rotterdam) is het mogelijk om deze te activeren als immateriële vaste activa (IVA); • Het voornemen om een IVA te openen start zodra er een reëel ruimtelijk ontwikkelinitiatief is dat op termijn kan leiden tot een grondexploitatie; • De gemeenteraad wordt ieder kwartaal met een raadsbrief geïnformeerd; • Budget IVA wordt gefaseerd aangevraagd, kredietaanvraag via P&C-cyclus.

37

10. Verantwoording grondexploitaties (1) • Voor de verantwoording en uitvoering van het grondbeleid is het ‘Besluit, Begroting en Verantwoording provincie en gemeenten’ van belang (BBV), en de notitie ‘grondbeleid in begroting en jaarstukken’; • De verantwoording van de gemeente Rotterdam voldoet aan deze richtlijnen;

• Resultaten op grondexploitaties worden niet pas aan het eind van de looptijd, maar tussentijds genomen; • Een grondexploitatie wordt pas geopend of herzien indien het saldo minimaal € 0 is of blijft; • Eventueel kunnen reserves worden ingezet, bijvoorbeeld Bestemmingsreserve Doorbouwfonds, Rotterdamse Investeringsmotor, Middensegment huur en Nationaal Programma Rotterdam Zuid.

38

10. Verantwoording grondexploitaties (2) Planning & Control cyclus •

De verantwoording van de grondexploitaties vindt plaats als onderdeel van de Planning & Controlcyclus (P&C-cyclus);

• De P&C-cyclus staat uit: Plannen van de activiteiten (begroting); • Actualiseren door 1e herziening (4 maanden) en 2e herziening (bij 8 maanden); • Vaststellen van jaarresultaat en samenstellen jaarstukken; → Opstellen en raming kosten en opbrengsten, resultaatnemingen en bijstelling aanvraag / aanpassing investeringskredieten; •

• Daarnaast kent Rotterdam een aantal specials inzake grondexploitaties: • • •

De Monitor grondexploitaties; De Markt-, Grond- en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR); De brief over BBV-aspecten van de grondexploitatieportefeuille bij de jaarstukken.

39

10. Verantwoording grondexploitaties (3)

40

11. Uitleg gebruikte begrippen Van ‘Anterieure overeenkomst’

……..

……

tot ’Woonrijpmaken’

41

Rotterdams Grondbeleid 42