Presentatie kennissessie Woningcorporaties

Kennissessie woningcorporaties Woensdag 5 oktober 2022

Achtergrond & geschiedenis

Korte geschiedenis woningcorporaties • 1901: Eerste woningwet. Rijksinitiatief ter bevordering van hygiëne en tegen verkrotting

en uitbuiting • Na WOII: onder Rijksregie wegwerken woningnood • Vanaf jaren ’70: Rijksregie neemt stapsgewijs af; meer invloed gemeenten • Vanaf jaren ’90: Insteek volkshuisvesting kostendekkend; corporaties meer ruimte om huurprijs te bepalen • Sinds 1995: Verzelfstandiging woningcorporaties; financiële banden met overheid ‘doorgesneden’ (‘brutering’)

Recente geschiedenis woningcorporaties (2008 – 2018) • 2008: Invoering Vennootschapsbelasting over alle activiteiten • 2010: Einde ministerie van VROM (‘Nederland is af’) • 2013: Invoering Verhuurderheffing

• 2015: Nieuwe Woningwet (‘terug naar de kerntaak’) • 2016: ‘Passend Toewijzen’ • 2017: Invoering ‘huursombenadering’ • 2018: Scheiding activiteiten DAEB/ niet-DAEB

Achtergrond: wettelijke inbedding en taak corporaties • Voldoende woongelegenheid is een grondrecht; Woningwet en Huisvestingswet • Taken corporaties vastgelegd in de Woningwet: scheiding DAEB – niet DAEB • T.I. = toegelaten instelling. Zelfstandige organisaties met een maatschappelijke taak • Taak: bouwen en beheren betaalbare woningen voor mensen die onvoldoende in staat zijn om zelf een betaalbare woning te vinden • Geen winstoogmerk. Middelen worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting

Achtergrond: wettelijke inbedding en taak corporaties • Taakstelling voor de volgende doelgroepen: • Huishoudens met een laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep) • Spoedzoekers (urgentie), herhuisvesters en statushouders

• Wonen-zorg doelgroepen (‘eerder thuis’/ ‘langer thuis’) • En steeds meer, huishoudens met een middeninkomen

Huidige relatie woningcorporatie - gemeente Partners in de stad • Periodieke Prestatieafspraken • Belang van gemeentelijk woonbeleid

• Tripartiet: • huurdersorganisaties, • woningcorporaties en • gemeente gelijkwaardige partijen

Woningcorporaties & actualiteit

Naast opgaven ook veel programma’s Minister voor VRO:

Dec 2021

Mrt 2022 Mei 2022 Mei 2022 Jun 2022 Jul 2022

Naast opgaven ook afspraken

Naast opgaven ook afspraken • Meer bouwproductie: 250.000 sociaal en 50.000 middensegment • Huuraanpassing sociaal ‘23-’25 niet langer o.b.v. CPI maar CAO -0,5% • Huurverlaging naar € 550,- voor huishoudens op 120% minimum • Aandeel woningen huurprijs tot 550 euro blijft gelijk (nu 46%) • EFG-labels uiterlijk 2028 weggewerkt • Versneld gasloos (all-electric, warmtenet) • Isoleren zonder aanpassing huurprijs • Aanpak schimmel, asbest, loden leidingen en brandveiligheid • Inzet op geclusterde woningen voor ouderen • Investeren in leefbaarheid in de wijk

Naast opgaven ook afspraken Bestemming verhuurderheffing:

Rotterdam & woningcorporaties

Woningcorporaties actief in Rotterdam

Woningcorporaties actief in Rotterdam (aantal wooneenheden)

1.400 woningen 6.320 woningen

20.221 woningen

31.668 woningen

1.500 woningen

1.000 woningen

2.353 woningen

24.497 woningen

43.452 woningen

2.310 woningen

1.984 woningen

6.512 woningen

Woningen Woningcorporaties Noordoever

Woningen Woningcorporaties Zuidoever

Rotterdam: beschikbaarheid

Rotterdam: beschikbaarheid sociale corporatiewoningen • Stevige afname verhuringen • Stevige groei actief

woningzoekenden • Gevolg: afname slaagkans

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Verhuringen aan primaire en secundaire doelgroep Woningenzoekenden (actief) primaire en secundaire doelgroep

Bron: OBI

Rotterdam: beschikbaarheid sociale corporatiewoningen voor ouderen

Bron: OBI

Rotterdam: beschikbaarheid sociale corporatiewoningen voor jongeren

‘slaagkans’= slaagkans doelgroep binnen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment) ‘gemiddeld’ = gemiddelde slaagkans alle verhuringen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment)

Bron: OBI

Rotterdam: beschikbaarheid sociale corporatiewoningen regulier en urgent Verhuringen sociaal Regulier woningzoekende 7%

7%

Urgent woningzoekende 7%

13%

Herhuisvestingskandidaat 10%

5%

Door toenemende woonvraag van

urgenten staat de slaagkans van de 25%

24%

27% 28%

31%

34%

regulier woningzoekenden steeds meer onder druk.

68%

2016

69%

2017

66%

2018

59%

59%

61%

2019

2020

2021

Bron: OBI

Woningcorporaties & betaalbaarheid

Betaalbaarheid: passend toewijzen

Bron: Woonbron, 2022

Betaalbaarheid: doel-/ inkomensgroepen (naar bruto jaarinkomen) Huishouden:

1persoons

Meerpersoons

• Primair

Tm €24.075

Tm €32.675

• Secundair

Tm €40.765

Tm €45.014

• Lage middeninkomen

Tm €47.947

Tm €55.485

• Hoge middeninkomen

Tm €56.527

Tm €75.369

• Hoog inkomen

> €56.527

> €75.369

Betaalbaarheid: doel-/ inkomensgroepen (naar bruto jaar- en netto maandinkomen) Huishouden:

1persoons

Meerpersoons

• Primair

Tm €24.075 max. € 1.700,-

Tm €32.675 max. € 2.000,-

• Secundair

Tm €40.765 max. € 2.400,-

Tm €45.014 max. € 2.600,-

• Lage middeninkomen

Tm €47.947 max. € 2.700,-

Tm €55.485 max. € 3.000,-

• Hoge middeninkomen

Tm €56.527 max. € 3.050,-

Tm €75.369 max. € 3.800,-

• Hoog inkomen

> €56.527 min. € 3.051,-

> €75.369 min. € 3.801,-

Betaalbaarheid: recente en aankomende maatregelen om wonen betaalbaar te houden • Recent: huurbevriezing, huurverlaging en vrije sector verhoging gemaximeerd. • Zomer 2023: huurverlaging naar € 550,- voor 120% van het sociaal minimum. • Huurverhoging sociaal verder gemaximeerd (ontwikkeling CAO – 0,5%); naar verwachting volgt ook dergelijke maximering voor vrije sector. • Vrije sector (met max huurprijs t/m € 1.000,-) wordt de huurprijs gereguleerd (net als sociaal).

Woningcorporaties & kwaliteit-duurzaamheid

Woningkwaliteit incl. Verduurzaming • Inzet uit Nationale Prestatieafspraken (juni 2022): •

EFG-labels uiterlijk 2028 weggewerkt

•

Versneld gasloos (all-electric, warmtenet)

•

Isoleren zonder aanpassing huurprijs

•

Aanpak schimmel, asbest, loden leidingen en brandveiligheid

•

Circa 2.000 zonnepanelen per jaar gepland

• Afgelopen jaren al flink stappen gezet door Rotterdamse corporaties •

2019: > 21.000 woningen met label EFG

•

2022: < 15.000 woningen met label EFG

•

2028: EFG labels weggewerkt (uitgezonderd monumenten)

Woningcorporaties & leefbaarheid

Leefbaarheid: Veranderende rol • Breed begrip • Leefbaarheid als corporatietaak • Vanaf jaren ‘90: brede taak

• Blok: leefbaarheid geen kerntaak corporaties (wettelijk max. budget) • De Jonge: Nationale Prestatieafspraken,

Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, verruiming Woningwet 2021

Leefbaarheid in Rotterdam • Wat doen corporaties op het gebied van leefbaarheid? • Woonconsulenten/wijkbeheer • Schoon, heel, veilig • Achter de voordeur (bijv. bij energietransitie/onderhoud) • Huisvesten / spreiding kwetsbare groepen • Inzet maatschappelijk vastgoed

• Samenwerking met partners • Wijkaanpakken: verschillende stijlen mogelijk (NPRZ, Veerkrachtig BoTu) • Veerkracht onderzoek en pilots • Langer Thuis Akkoord (2020-2025)

Wonen & Zorg • Scheiding wonen en zorg: meer mensen wonen zelfstandig → impact op woningbehoefte • Langer thuis & Eerder thuis • Huisvesting van kwetsbare doelgroepen is in toenemende mate doelgroep van corporaties • Samenwerking met gemeente en zorgpartijen • Balans tussen spreiding en voldoende plaatsingen • Taakstelling HBD • IJkpunten

Ingrediënten voor het woonakkoord

Ten slotte: Wat kan de gemeente (middels de Woonvisie) voor corporaties betekenen? • Een thuis voor iedereen. •

Rotterdam is een inclusieve stad waar iedereen mee kan doen en waar wonen voor iedereen bereikbaar is.

• Wonen is meer dan een dak boven je hoofd (volkshuisvesting): •

Voldoende betaalbare en toekomstbestendige woningen in iedere wijk

•

Prettige en leefbare wijken (leefbaarheid)

•

Voldoende voorzieningen (versterk samenhang fysieke en sociale domein)

• Beschikbaarheid: •

Brede basis van voldoende betaalbare corporatiewoningen

•

Vraagkant meenemen in woonbeleid

•

Versnellen van de bouwproductie sociale huurwoningen

•

Volgordelijkheid: uitgangspunt eerst nieuwbouw dan sloop

Ten slotte: Wat kan de gemeente (middels de Woonvisie) voor corporaties betekenen? • Betaalbaarheid: • Woonlasten benadering • Doorzetten bestaande samenwerking op thema’s zoals energiearmoede (woonlasten)

• Duurzaamheid: • Regie en leiding nemen in gebiedsaanpak energietransitie

• Kwaliteit: • 'Echte' sociale huurwoningen • Voorkom stapeling eisen nieuwbouw - renovatie

Bedankt voor uw aandacht! Woensdag 5 oktober 2022

Financiering woningcorporaties (versimpeld)

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op het financieel beheer en beleid van woningcorporaties.

Gunstige financiering; borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Financiering uit en door de markt; met vastgoed van niet-DAEB onderdeel als onderpand

Leningen

Leningen

Huurinkomsten

Huurinkomsten

Onderdeel DAEB

Onderdeel niet-DAEB

- Sociale huurwoningen

- Huurwoningen in vrije sector (ook middenhuur)

- Maatschappelijk onroerend goed (MOG)

- Bedrijfsonroerend goed (BOG)

- Parkeerplaatsen

DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang

Beschikbaarheid & doelgroepen

Doelgroepen: jongeren (tm 22 jaar) Slaagkans is onder gemiddeld en met 3,7% blijft

afstand voor jongeren tot de woningmarkt erg groot.

‘slaagkans’= slaagkans doelgroep binnen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment) ‘gemiddeld’ = gemiddelde slaagkans alle verhuringen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment)

Bron: OBI

Doelgroepen: jongeren (tm 22 jaar) Aandeel verhuringen lager dan woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

aandeel woningzoekenden;

vertaalt zich veelal in laagste slaagkans van alle groepen woningzoekenden

2018

2019

2020

2021

Bron: OBI

Doelgroepen: gezinnen Slaagkans ‘gezinnen’ in de buurt van gemiddelde

slaagkans; 2020 en 2021 is deze (net) boven gemiddeld

‘slaagkans’= slaagkans doelgroep binnen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment) ‘gemiddeld’ = gemiddelde slaagkans alle verhuringen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment)

Bron: OBI

Doelgroepen: gezinnen Aandeel woningzoekend gezin woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

benadert aandeel toegewezen

gezin. Dit vertaalt zich in een slaagkans rond het gemiddelde.

2018

2019

2020

2021

Bron: OBI

Doelgroepen: senioren Slaagkans is ver boven gemiddeld en daarmee is de

afstand voor 65+ tot de woningmarkt het kleinst.

’65-74 jaar’, ’75 jaar+’= ‘gemiddeld’ =

slaagkans doelgroep binnen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment) gemiddelde slaagkans alle verhuringen Rotterdam (regulier & urgent binnen sociaal segment)

Bron: OBI

Doelgroepen: senioren Aandeel verhuringen 65+ hoger woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

woningzoekenden

geslaagden

dan aandeel woningzoekenden

65+; vertaalt zich in hoogste slaagkans van alle groepen woningzoekenden.

2018

2019

2020

2021

Bron: OBI

Doelgroepen: senioren Verhuringen aan 55+ voorziet in belangrijk deel aan bijdrage

doorstroom. Deze bestaat voor ongeveer 75% uit huurders corp.; 12% koopwoningen en 13% private huur.

Bron: data Maaskoepel Selectie: Rotterdam, zelfstandige woning, huurcategorie sociaal basis en plus (o.b.v. ‘reken’huur)

Doelgroepen: studenten (ontwikkeling) Afgelopen 10 jaar met 15% toegenomen; MBO in totaal gelijk- toename geheel door HBO (+18%) en WO (+44%)

MBO BBL Student Beroepsbegeleidende leerweg: bij deze leerweg gaan de studenten doorgaans één dag per week naar onderwijsinstelling

MBO BOL Student Beroepsopleidende leerweg: bij deze leerweg gaan studenten dagelijks naar onderwijsinstelling HBO/WO Voltijd student (dus geen deeltijd)

Bron: DUO, CBS

Doelgroepen: studenten (uitwonend 2021-2022) Aandeel WO bij uitwonende student relatief hoger. Past in beeld beschikbaarheid irt reisafstand per opleidingssoort.

Bron: DUO, CBS

Doelgroepen: studenten (rol internationale studenten) Omvang studentenpopulatie is tussen 2013 – 2022 met 15.200 toegenomen waarvan 5.800 internationals.

Nationale student:

Student met Nederlandse nationaliteit of student die vooropleiding in Nederland heeft gevolgd.

Internationale student:

Student met niet-Nederlandse nationaliteit of student die vooropleiding buiten Nederland heeft gevolgd.

Bron: DUO, CBS

Doelgroepen: studenten (vraagontwikkeling bij Stadswonen Rotterdam) Ontwikkeling Rotterdam als studiestad sterk merkbaar: verdrievoudiging inschrijfduur t.o.v. 2015 (nu gemiddeld 25 maanden) Stevige weg omhoog qua woonvraag; een steeds grotere groep studenten mist ‘de boot’ Actief woningzoekende Heeft afgelopen jaar gereageerd op een woning van Stadswonen maar is dat jaar geen huurder bij Stadswonen geworden. Geslaagde woningzoekende Heeft in dat jaar gereageerd op een woning van Stadswonen en is dat jaar huurder bij Stadswonen geworden. Inschrijfduur Gemiddeld verschil in maanden tussen datum van inschrijving en datum van verhuur.

Bron: Stadswonen Rotterdam

Rotterdam in cijfers

Rotterdam: CBS bevolkingsprognoses door de jaren heen Bevolkingsprognoses Rotterdam laten keer

op keer een (flinke) correctie zien vanwege hardere bevolkingsgroei dan verwacht. Aangepaste migratiecijfers liggen hier voornamelijk aan ten grondslag.

Laatste prognose verwacht 775.500 inwoners in 2050, 11.200 inwoners meer

dan de prognose uit 2020.

Rotterdam: ontwikkeling woningen en huishoudens De ontwikkeling van de woningvoorraad is

afgelopen jaren achtergebleven bij de ontwikkeling van het aantal huishoudens.

Begin 2022 zijn er 13.845 meer huishoudens dan woningen.

Rotterdam: verhouding woningen en huishoudens

O.b.v. deze methode en cijfers is er sprake van 'overschot' in het middensegment. Bron: ABF (rapport actualisatie regioakkoord)