Toelichting rvs Stedenbouwkundig kader De Biggelaar.pdf

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1644749 Aanleiding De gemeente Roosendaal werkt aan een kwaliteitssprong in wonen, leefbaarheid en duurzaamheid. In 2022 is het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal vastgesteld en in 2023 is het uitvoeringsprogramma ROOS gestart. In dat uitvoeringsprogramma heeft de Biggelaar een prominente plek en is als sleutelproject aangeduid. In het Ontwikkelplan is beschreven dat op de plek van het huidige winkelcentrum een nieuw programma gewenst is met een strategische en rechtstreekse doorsteek tussen Raadhuisstraat en Tongerloplein. Het is gewenst om de winkelfunctie sterk terug te brengen en een ontwikkeling te realiseren die past in de bestaande structuur van de stad. Het college is geruime tijd in gesprek met eigenaar van de Biggelaar om tot een herontwikkelingsplan voor het complex te komen. Mede op basis van de gesprekken is er een set aan randvoorwaarden opgesteld waarbinnen een mogelijk ontwikkeling functioneel en stedenbouwkundig op de locatie voorstelbaar wordt geacht. Voor een toekomstig plan wordt uitgegaan van sloop van het complex (inclusief parkeergarage) en nieuwbouw op de vrijkomende locatie. Er is nog geen concreet bouwplan met een sluitende businesscase en een alternatieve oplossing voor het parkeren.

In de gesprekken met de eigenaar onderzoeken we op welke manier we deze zaken kunnen oplossen en wel tot een haalbaar plan kunnen komen.

Beoogd effect Het nemen van een besluit over het stedenbouwkundig kader voor De Biggelaar. Argumenten 1.1 Het voorstel past binnen het gemeentelijk beleid Het stedenbouwkundig kader is een nadere uitwerking van het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal (vastgesteld 18-12-2022) en het uitvoeringsprogramma ROOS (vastgesteld 15-11-2022). De Biggelaar is hierin als een sleutelproject aangeduid. Het stedenbouwkundig kader is een nadere uitwerking van de hoofdlijnen die in het Ontwikkelplan worden beschreven. In het kader wordt specifieker beschreven en verbeeld binnen welk kader een toekomstige invulling op locatie De Biggelaar ruimtelijk en functioneel gewenst is. 1.2 Het stedenbouwkundig kader draagt bij aan diverse opgaven Zoals in het Ontwikkelplan beschreven is het gewenst dat de winkelfunctie met een nieuwe ontwikkeling sterk wordt teruggebracht. Het stedenbouwkundig kader voorziet hierin. De begane grond van een mogelijke ontwikkeling blijft een commerciële functie aan de zijde van de Raadhuisstraat behouden. De wanden grenzend aan de beoogde doorsteek krijgen een woonfunctie. Op de verdieping worden woningen gerealiseerd en de kelder krijgt een functie ten behoeve van mobiliteit. Daarmee geeft het stedenbouwkundig kader de randvoorwaarden voor een goede mix tussen commercieel en wonen.

1.3 Stedenbouwkundig kader is resultaat onderzoeksfase gemeente en eigenaar In 2022 is tussen de eigenaar en de gemeente een intentieovereenkomst (IOK) gesloten. Destijds hebben partijen afgesproken om de mogelijkheden te onderzoeken tot een transformatie van De Biggelaar te komen. Tot voor kort is samen met de eigenaar onderzocht of en op welke wijze een herontwikkeling van De Biggelaar mogelijk is. Daarbij zijn de in de IOK opgenomen kaders en uitgangspunten voor het haalbaarheidsonderzoek betrokken. Zowel de mogelijkheden voor transformatie van het huidige pand, als de sloop en nieuwbouw is sinds 2022 onderzocht. Dit heeft niet geleidt tot een financieel haalbaar plan. Het stedenbouwkundig kader is wel een resultaat van een ruimtelijk en functioneel wenselijk plan. Binnen de contouren van het stedenbouwkundig kader kan een toekomstig plan worden uitgewerkt.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1644749 Kanttekeningen 1.1 De ontwikkelvisie is planologisch en financieel nog niet haalbaar Op basis van het stedenbouwkundig kader is een financieel haalbaar plan nog niet mogelijk. Het stedenbouwkundige kader heeft als uitgangspunt dat een nieuwe ontwikkeling ruimtelijk moet passen binnen de cultuurhistorische context van het stadshart. Dat geeft een maximalisering aan onder andere de bouwhoogte van de bebouwing. Ook zijn er aandachtspunten die in de vervolgfase nader worden uitgewerkt (o.a. ecologie, geluid, water, archeologie). Mogelijk dat uit de participatie volgt dat meer ontwikkelingsruimte voorstelbaar is. Dat zou de financiële haalbaarheid van een plan vergroten. Vooralsnog zijn er geen ruimtelijke of programmatische belemmeringen geconstateerd die de ontwikkeling in de weg staan. 1.2 Nader onderzoek noodzakelijk op enkele onderdelen Voor ecologie, geluid, archeologie en omgevingsveiligheid zijn nadere onderzoeken en/of maatregelen nodig. Deze worden meegenomen in een mogelijke initiatieffase waarbij o.a. een wijziging van het omgevingsplan aan de orde komt. 1.3 Alternatief parkeren Het stedenbouwkundig kader geeft de ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling op de locatie De Biggelaar. Het amoveren van parkeergarage De Biggelaar hoort daarbij tot de mogelijkheden.

In de komende jaren worden in de omgeving, op loopafstand van de locatie, alternatieve (collectieve) parkeerplekken gerealiseerd. In de verschillende door gemeenteraad en college vastgestelde documenten over mobiliteit worden stappen gezet in de nadere uitwerkingen voor alternatieven. In de door de raad vastgestelde Mobiliteitsvisie Roosendaal 2040 (17 april 2025) wordt als één van de speerpunten (totaal zeven) genoemd ‘Van rondjes door het centrum naar gericht bereiken van voorzieningen en gebieden’. In dat speerpunt is genoemd dat het centrum goed bereikbaar per auto blijft voor wie daar moet zijn. Doorgaand verkeer, verkeer wat geen herkomst en/of bestemming heeft in het centrum, ontmoedigen we door actief te sturen in het verkeersnetwerk. De Mobiliteitsagenda Roosendaal 2025-204 (collegebesluit 10 juni 2025) is een verdere verdieping en uitwerking van de 7 speerpunten uit de Mobiliteitsvisie. Onder het speerpunt ‘van rondjes door het centrum naar gericht bereiken van voorzieningen en gebieden’ zijn projecten genoemd die de komende jaren worden opgepakt om voldoende parkeervoorzieningen ten behoeve van het centrum te behouden. Zo wordt de haalbaarheid van de Westelijke entree parkeergrage Nieuwe Markt onderzocht (ook genoemd in de Mobiliteitsvisie).

Het speerpunt ‘Geclusterde parkeervoorzieningen aan de randen’, project Wijkhub wordt nader uitgewerkt bij de verdere ontwikkelingen waarbij op verschillende strategische plekken geclusterd parkeren wordt geconcretiseerd. Een geclusterde parkeervoorziening naast het Huis van Roosendaal (HUB Station-Centrum) is één van de HUB’s die als alternatieve parkeerplek voor De Biggelaar kan fungeren. Bij een mogelijke herontwikkeling van De Biggelaar dienen nog nadere afspraken gemaakt te worden over onder welke randvoorwaarden de parkeergarage betrokken kan worden. Dit zal in samenspraak met Parkeerbeheer gebeuren.

Financiën Het stedenbouwkundig kader leidt niet tot directe kosten voor de gemeente. Na vaststelling van het stedenbouwkundig kader door college en gemeenteraad is het aan de huidige eigenaar of ontwikkelende partij om de initiatieffase op te pakken. In deze fase worden afspraken gemaakt over plankosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1644749 Participatie Op 2 februari 2026 is het concept-stedenbouwkundig kader in 2 bijeenkomsten met verschillende belanghebbenden besproken. Eén consulterende bijeenkomst is gehouden met ondernemers, pandeigenaren en bewoners in de directe omgeving van De Biggelaar (Raadhuisstraat/Tongerloplein). In de andere bijeenkomst hebben inwoners van de stad een reactie kunnen geven op het conceptstedenbouwkundig kader. Over het algemeen is met name gereageerd op de uitgangspunten van de vorm van het gebouw (opdelen van de massa, bouwhoogte etc.) en het parkeren. Participanten geven aan het belangrijk te vinden dat er bij het verdwijnen van de parkeerplaatsen bij De Biggelaar een goed alternatief wordt gerealiseerd waarbij eerst het alternatief is gerealiseerd voordat het parkeren bij de Biggelaar verdwijnt.

Communicatie De eigenaar van het pand wordt na het vaststellen van het stedenbouwkundig kader hierover geïnformeerd. De eigenaar is op de hoogte dat dit kader de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn bij een eventuele herontwikkeling van het pand. Indien er in de toekomst sprake is van een concrete herontwikkeling wordt de communicatie hierover nader uitgewerkt. Parkeerbeheer blijft bij een herontwikkeling verder betrokken.

Vervolg Er vinden met de eigenaar van het pand gesprekken plaats over het nader invullen van de kelder/begane grond van De Biggelaar en de mogelijkheid voor herontwikkeling (sloop-nieuwbouw) op de locatie. De gesprekken worden gecontinueerd en bij een mogelijke herontwikkeling is het vastgestelde stedenbouwkundig kader uitgangspunt/toetsingskader.

Bijlagen -

Stedenbouwkundig kader De Biggelaar Participatieverslaglegging