Bijlage 23 Nota zienswijzen Wouwse Weide (GEWIJZIGD)

1-9-2026 Aan de leden van de gemeenteraad van Roosendaal Betreft: aangepaste bijlage – raadsvoorstel Vaststelling wijziging omgevingsplan Wouwse Weide Geachte raadsleden, Voor de commissievergadering van donderdag 17 september a.s. (en de raadsvergadering van donderdag 24 september a.s.) staat het raadsvoorstel ‘Vaststelling wijziging omgevingsplan Wouwse Weide’ op de agenda. Onderdeel van dit raadsvoorstel is de Nota zienswijzen (bijlage 23). In deze nota zijn de ingebrachte zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie van de gemeente. Na afstemming tussen de indiener, de projectmanager, de planjurist en de initiatiefnemers is deze nota op enkele onderdelen nader aangescherpt. De wijzigingen zien uitsluitend op een verduidelijking en concretisering van de tekst in de gemeentelijke reactie onder punt 4.4, 4.6 en 4.7. Deze aanpassingen leiden niet tot inhoudelijke wijzigingen van het plan of van de voorgestelde besluitvorming. De bij deze brief gevoegde gewijzigde bijlage Nota van zienswijzen treedt in de plaats van de eerder aan uw raad aangeboden bijlage Nota van zienswijzen. Hoogachtend, Sjef van der Touw Wethouder 1 Nota zienswijzen Omgevingsplanwijziging “Wouwse Weide” 1 | INLEIDING Aan de zuidoostzijde van de kern Wouw in de gemeente Roosendaal is initiatiefnemer voornemens om een woonwijk te realiseren met 250 tot 300 woningen.

Het plan heeft de naam Wouwse Weide gekregen. Dit plan is een verdere uitwerking van de ontwikkelingslocatie 'De Hoogt fase 3' en de onderzoekslocatie 'De Hoogt Zuid' dat onderdeel is van de op 17 april 2025 vastgestelde visie 'Wonen in & om de Dorpen' van de gemeente Roosendaal. De focus voor het nieuwe woongebied aan de rand van het dorp Wouw ligt op het creëren van een fijne woonomgeving met een mix van sociale huurwoningen, betaalbare en vrije sector koopwoningen met aandacht voor de omgeving en de natuur. Het ontwerp omgevingsplanwijziging ‘Wouwse Weide’ heeft met ingang van 8 december 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode hebben | vier verschillende betrokkenen en belanghebbenden een zienswijze tegen het ontwerp omgevingsplanwijziging ingebracht. In deze nota zijn de zienswijzen in hoofdstuk 2 samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. In hoofdstuk 3 zijn de ambtshave wijzigingen beschreven. 1.1 | DOEL EN OPZET NOTA Beantwoording zienswijzen In deze nota zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. In deze zienswijzennota zijn de NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats) van de indieners van de zienswijzen vervangen door een nummer. Dit weglaten van de NAW-gegevens van de indieners van de zienswijzen, de ‘anonimiseringsverplichtig’, vloeit voort uit de Algemene verordening persoonsgegevens (Avg).

Daarin is bepaald dat NAW | -gegevens van natuurlijke personen niet elektronisch beschikbaar mogen komen. Op rechtspersonen is | dit niet van toepassing. De NAW-gegevens van de indieners zijn bekend bij de gemeente Roosendaal. 1.2 | LIJST VAN INDIENERS ZIENSWIJZE In onderstaande tabel staan de indieners van een zienswijze. | Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp omgevingsplanwijziging zijn vier zienswijzen ingediend. nr. | Indiener | Datum ontvangst 1 | Indiener 1 | 16 december 2025 2 | Indiener 2 | 11 januari 2026 3 | Indiener 3 Provincie Noord-Brabant | 16 januari 2026 4 | Indiener 4 | 19 januari 2026 In het volgende hoofdstuk zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de ingekomen reacties die niet expliciet genoemd worden, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. Elke reactie wordt in zijn geheel beoordeeld en beantwoord. Ook is aangegeven wat de gevolgen zijn voor het bestemmingsplan. 2 3 2 ZIENSWIJZEN 2.1 BEANTWOORDING INGEKOMEN ZIENSWIJZEN 2.1.1 Indiener 1 Samenvatting 1.1 In de huidige ontwikkelvisie wordt uitgegaan van slechts één ontsluitingsweg voor De Wouwse Weide. In maart 2025 zijn de betrokken partijen al op de hoogte gebracht van het ontsluiting probleem van de Wouwse Weide alsook de oplossing voor de optimale ontsluiting en de juiste doorstroming van de nieuwe woonwijk.

Tijdens meerdere informatieavonden zijn deze zorgen gedeeld met vertegenwoordigers van de ontwikkelende partijen. Deze partijen waren het eens met het feit dat één ontsluitingsweg voor de Wouwse Weide onvoldoende is. Daarbij kent de gemeente Roosendaal meerdere historische voorbeelden waarbij de verkeersontsluitingen onvoldoende zijn doordacht. Het is van groot belang dat deze fouten niet opnieuw worden gemaakt bij de Wouwse Weide; 1.2 Medewerkers van de gemeente Roosendaal verwezen tijdens de participatieavonden naar een nog te ontvangen rapport van ProRail omtrent de spoorwegovergang. Dit rapport is tot op heden nog steeds niet beschikbaar. De ontwikkelvisie zelf stelt dat voor mobiliteit een risicoanalyse van de spoorwegovergang noodzakelijk is; 1.3 De gemeente ziet de kans om in het buitengebied, grenzend aan De Hoogt op (ex) grondgebied van der Veldt, uitbreiding te verlenen aan bedrijvigheid. Dit leidt tot een enorme toename aan (vracht)verkeer op de ontsluiting De Hoogt naar de spoorwegovergang en de Plantagebaan; 1.4 Hoewel participatie door het college als belangrijk uitgangspunt wordt gepresenteerd, blijkt uit de ontwikkelvisie dat de eerder gedeelde zorgen van bewoners niet tot aanpassingen hebben geleid.

De constatering “we luisteren wel, maar handelen zoals wij we nsen” lijkt hier van toepassing, zeker gezien de herhaaldelijk gecommuniceerde zorgen sinds maart 2025 ; 1.5 De gemeente heeft extra geld ontvangen van het Rijk voor infrastructuur bij nieuwe ontwikkelingen. Gemeentelijke reactie 1.1 Uit verkeerskundig onderzoek is gebleken dat de ontsluiting van het plangebied in de toekomstige situatie op een verantwoorde wijze kan worden afgewikkeld via de Plantagebaan. Deze ontsluiting is, vanwege de nabijheid bij de spoorwegovergang, ook afgestemd met betrokken partijen zoals ProRail. Uit deze afstemming is naar voren gekomen dat het realiseren van een extra filebak het verbreden van de fietsstroken ter plaatse van de spoorwegovergang noodzakelijk zijn om een veilige en doelmatige verkeersafwikkeling te waarborgen. Tevens worden hekwerken geplaatst in zowel de noordoostelijke als zuidwestelijke tussenberm, zodat fietsers ontmoedigd worden de overweg schuin over te steken. Verder is een extra ontsluiting voorzien op de Bulkstraat. Deze ontsluiting wordt niet beschouwd als hoofdontsluiting, omdat de Bulkstraat een belangrijke fietsroute vormt. Het betreft wel een volwaardige ontsluiting (weliswaar een B- ontsluiting), maar regulier gemotoriseerd verkeer wordt nadrukkelijk niet gestimuleerd.

Met deze extra ontsluiting wordt getracht het gemotoriseerd verkeer (indien gebruik wordt gemaakt van deze ontsluiting) buiten het plan van de Wouwse Weide om te laten rijden. Hiermee wordt het deel van de Bulkstraat ten noorden van het plangebied autoluw. Met de inrichting van de wegen zal hiermee rekening worden gehouden. 4 1.2 De risicoanalyse omtrent de spoorwegovergang is reeds uitgevoerd en toegevoegd als bijlage 9 ‘Risicoanalyse overwegen’ bij het ontwerp omgevingsplanwijziging ‘Wouwse Weide’. In deze risicoanalyse wordt geconcludeerd dat enkele mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn om een veilige en doelmatige verkeersafwikkeling te waarborgen. Na uitvoering van de in de risicoanalyse aangegeven maatregelen (zie beantwoording bij 1.1) is de conclusie dat de veiligheid op de overweg Plantagebaan voldoet en de overwegrisico’s op de overweg in de nieuwe situatie beheerst zijn. 1.3 In de afgelopen periode heeft de gemeente geen nieuwe vergunningen verleend op de betreffende locatie die betrekking hebben op uitbreiding van bedrijfsactiviteiten of het toestaan van extra verkeersaantrekkende functies. De mogelijke toename aan activiteiten hangt samen met het feit dat een deel van het terrein wordt verhuurd aan een truckerhandelaar en een autohandelaar.

Deze activiteiten vallen binnen de bestaande planologische mogelijkheden en hier is in de onderzoeken bij de planologische procedure ook al rekening mee gehouden. Daarnaast was er, tijdens de bouw van de nabijgelegen brandweerkazerne, een korte periode waarbij wegbewijzering was geplaatst in de wijk. Dit kan ertoe geleid hebben dat vrachtverkeer (verkeerd) de wijk in reed. Deze situatie was tijdelijk en is inmiddels beëindigd. 1.4 De gemeente hecht grote waarde aan een zorgvuldig participatieproces en het vroegtijdig betrekken van omwonenden en andere belanghebbenden. In het kader van de visie ‘Wonen in & om de dorpen’ zijn diverse participatiemomenten georganiseerd, waarbij veel in formatie vanuit betrokken partijen en omwonenden is ingewonnen. Gedurende deze momenten kwam de betreffende locatie aan De Hoogt sterk naar voren als ontwikkellocatie. Vervolgens zijn voor de specifieke ontwikkeling op deze locatie (Wouwse Weide) eveneens meerdere participatiemomenten georganiseerd. Om dit op een zorgvuldige wijze te verrichten is een participatieplan opgesteld (zie bijlage 16 ‘Participatieplan Wouwse Weide’ bij het ontwerp omgevingsplanwijziging). De doelstelling van het participatietraject was om de lokale gemeenschap te betrekken bij de ontwikkeling, om kennis over de planlocatie te verschaffen en om belanghebbenden te informeren over de ontwikkeling.

Hierbij is ruimte geboden aan omwonenden en belanghebbenden om zorgen, wensen en aandachtspunten kenbaar te maken. Alle ingebrachte reacties zijn verzameld en beoordeeld op haalbaarheid, consistentie met de planopgave en het belang van een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling. De uitwerking van het participatietraject is vervolgens verwerkt in een participatieverslag (zie bijlage 17 ‘Participatieverslag ‘Wouwse Weide’ bij het ontwerp omgevingsplanwijziging). Het is mogelijk dat niet alle aangedragen wensen of zorgen hebben geleid tot aanpassingen. Dat betekent echter niet dat de inbreng niet is meegenomen. Bij elke keuze is een belangenafweging gemaakt, waarbij zowel de input uit het participatieproces als beleidsmatige, juridische, ruimtelijke en verkeerskundige overwegingen zijn meegewogen. De gemeente onderstreept dat participatie geen besluitvorming bij meerderheid is, maar een proces waarin belangen en argumenten worden verzameld en zorgvuldig worden afgewogen. Het feit dat bepaalde zorgen niet hebben geleid tot aanpassing van het plan, doet niet af aan de waarde van de participatie-inbreng noch aan de wijze waarop deze in de besluitvorming is betrokken. De gemeente blijft zich inspannen voor een transparante communicatie over de gemaakte keuzes en de achterliggende motivering, en blijft openstaan voor overleg met betrokken bewoners gedurende de verdere planuitwerking.

1.5 Het klopt dat de gemeente Roosendaal een bijdrage heeft ontvangen vanuit het Rijk. Deze bijdrage is bedoeld voor infrastructurele werken waarmee de bouw van woningen mogelijk wordt gemaakt. Een deel van deze bijdrage zal besteed worden aan enkele aanpassin gen aan de spoorwegovergang aan de Plantagebaan. De aanpassingen die we vanuit deze bijdrage voorzien zijn de verbreding van de fietsvoorzieningen over het spoor en het plaatsen van een filebak. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze Naar aanleiding van deze zienswijze worden geen juridisch-planologische wijzigingen in het plan doorgevoerd. Wel wordt aanleiding gezien om in de openbare ruimte enkele fysieke maatregelen te treffen ter verduidelijking en sturing van de verkeersafwikkeling. Het huidige karrespoor uit het ontwerp is aangepast naar een secundaire (ondergeschikte) ontsluiting inclusief sturende werking in belijning en bebording. Dit levert een autoluwe Bulkstraat op ten noorden van het plangebied. 5 Indiener 2 Samenvatting 2.1 De uitwerking van het omgevingsplan komt op onderdelen niet overeen met de afspraken die reclamant heeft gemaakt bij de verkoop van de grond. Het afwijken van de gemaakte afspraken leidt tot een onwenselijke leefomgeving.

Om deze reden ziet reclamant zich genoodzaakt een zienswijze in te dienen, teneinde te waarborgen dat deze eerder overeengekomen afspraken en het behoud van een acceptabele leefomgeving bij de verdere planvorming worden gerespecteerd en nagekomen. Het gaat hierbij om de volgende onderdelen: 2.1.1 De afstand tussen de grens van de bouwkavels en de naastgelegen bestaande woning dient 9 meter te bedragen. Een afstand van 9 meter is noodzakelijk om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen. Een kortere afstand leidt tot een onevenredige aantasting van privacy en ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast dient de bebouwing op de nieuwe bouwkavels op ten minste 4 meter van de perceelgrens te worden gesitueerd. Deze bouwafstand is van belang om inkijk, schaduwwerking en een te dominante situering van bebouwing direct langs de perceelgrens te voorkomen; 2.1.2 De huidige bestemming op Bulkstraat 30 is nu ‘Wonen-3’ met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 7 meter. De twee te ontwikkelen kavels dienen qua goot- en bouwhoogte gelijkgesteld te worden voor een evenwichtige verhouding tussen de percelen; 2.1.3 Beide bouwkavels aan de noordwestzijde van het plangebied dienen ieder een eigen ontsluiting te hebben.

De noordelijke bouwkavel is georiënteerd op de Bulkstraat en dient, in lijn met de rooilijn van de naastgelegen woning, rechtstreeks ontsloten te worden op de Bulkstraat. De zuidelijke bouwkavel dient een eigen, directe ontsluiting te krijgen op de weg De Hoogt. Dit is passend en aansluitend bij de bestaande wijkstructuur van De Hoogt. Deze ontsluitingswijze past bij de stedenbouwkundige opzet van de omgeving en draagt bij aan een overzichtelijke, verkeersveilige en ruimtelijk logische inrichting; 2.1.4 Bij de verkoop is overeengekomen dat de twee bouwkavels aan de noordwestzijde van het plangebied een minimale oppervlakte hebben van 750 m2 per kavel. Het ontwerp-omgevingsplan geeft geen zekerheid over de minimale oppervlakte van de bouwkavels. Gelet op de situering van aangrenzende percelen en woningen acht reclamant een minimale perceeloppervlakte van 750 m2 noodzakelijk voor een goede ruimtelijke ordening en een evenwichtige inpassing in de omgeving. Het verzoek om dit expliciet vast te leggen in het omgevingsplan; 2.1.5 Met de projectontwikkelaar is overeengekomen dat de kavels aan de noordwestzijde bouwrijp worden opgeleverd. Onder bouwrijp opleveren verstaat reclamant onder meer dat de kavels vrij zijn van bestaande obstakels, waaronder de huidige bomenrij.

In zowel het participatieverslag als de motivering van het ontwerp-omgevingsplan wordt benoemd dat waar mogelijk groenstructuren behouden blijven en versterkt worden. Hierbij wordt onvoldoende duidelijk gemaakt of hiermee ook de bomenrij tussen De Hoogt en de twee bouwkavels wordt bedoeld, terwijl dit van belang is voor de realiseerbaarheid en inrichting van de kavels. Het verzoek om dit expliciet vast te leggen in het omgevingsplan; 2.2 Aan de oostzijde van de Bulkstraat 30 wordt een nieuwe ontsluitingsweg gemaakt die door een groot deel van de te realiseren wijk zal worden gebruikt. Deze weg zal daarmee een intensief gebruikt verkeersprofiel krijgen, terwijl dit perceel in de bestaande situatie ook al wordt begrensd door wegen aan de noord- en westzijde. Door de toevoeging van deze ontsluitingsweg wordt het perceel aan de Bulkstraat 30 feitelijk ingesloten door (drukke) wegen. Deze cumulatie van infrastructuur leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Een afweging van alternatieven en een beoordeling van deze 6 cumulatieve effecten van meerdere ontsluitingswegen rondom één perceel ontbreekt. Een ontsluitingsweg op deze locatie is niet aanvaardbaar en de weg dient op een grotere afstand van het perceel te worden gerealiseerd met een voldoende scheiding om hinder en aantasting van privacy te voorkomen.

Reclamant verzoekt om deze alternatieve den krichting bij de verdere planvorming te betrekken en het omgevingsplan op dit punt aan te passen; 2.3 Het verzoek van reclamant om in het omgevingsplan vast te leggen dat bebouwing op een minimale afstand van 15 meter van de perceelsgrens van de woning van reclamant wordt gesitueerd. Deze afstand is in een eerder stadium afgestemd en is noodzakelijk om voldoende afstand te houden met onder meer het oog op privacy, lichttoetreding en ruimtelijke kwaliteit; 2.4 In het ontwerp-omgevingsplan is aan de oostzijde van het perceel Bulkstraat 30 een watergang voorzien. Reclamant verzoekt het omgevingsplan zodanig aan te passen dat deze watergang circa één meter in oostelijke richting wordt verlegd, tot aan de feitelijke erfgrens. Het opschuiven is noodzakelijk om voldoende ruimte te behouden voor de aanleg en instandhouding van een erfafscheiding en beplanting. Hiermee kan een scheiding gerealiseerd worden, zonder afbreuk te doen aan de waterhuishoudkundige functie van d e watergang. Het verzoek om dit expliciet vast te leggen in het omgevingsplan; 2.5 In de toekomstige situatie is sprake van één volwaardige ontsluitingsweg voor gemotoriseerd verkeer, welke aansluit op de Plantagebaan.

Daarnaast is een tweede aansluiting op de Bulkstraat voorzien, maar deze is uitsluitend bedoeld als calamiteitenontsluiting en derhalve niet beschikbaar voor regulier verkeer. In het plan is onvoldoende onderkend dat deze beperkte ontsluitingsstructuur, met name tijdens spitsuren, zal leiding tot verkeersopstoppingen richting de Plantagebaan, mede door de nabijgelegen spoorwegovergang. Het ligt voor de hand dat gemotoriseerd verkeer bij toenemende drukte zal uitwijken via een sluiproute over De Hoogt en de Bulkstraat richting Roosendaal. Een toename van autoverkeer langs deze route zal leiden tot verkeersonveilige situaties. Daarnaast functioneert de Bulkstraat als snelfietspad, waardoor conflicten ontstaat tussen auto- en fietsverkeer, hetgeen in strijd is met het uitgangspunt van verkeersveiligheid en duurzame mobiliteit. Momenteel ontbreekt een deugdelijke verkeerskundige analyse waaruit blijkt hoe deze problematiek wordt voorkomen. Evenmin is inzichtelijke gemaakt welke maatregelen worden getroffen om sluipverkeer via De Hoogt en de Bulkstraat structuur te ontmoedigen. Gemeentelijke reactie 2.1. De gemeente erkent dat de uitwerking van het omgevingsplan op onderdelen niet overeenkomt met de eerder gemaakte afspraken tussen initiatiefnemer en reclamant. Dit is onbedoeld gebeurd.

De gemeente hecht belang aan correcte uitvoering van eerder gemaakte afspraken, en onderschrijft bovendien dat de voorgestelde afstanden in voorgenoemd geval bijdragen aan een zorgvuldige ruimtelijke inpassing en het behoud van een goed woon- en leefklimaat. Het omgevingsplan zal worden aangepast. Dit betekent concreet dat: 2.1.1 de grens van de bouwkavels op 9 meter afstand van de naastgelegen bestaande woning wordt gesitueerd. Tevens wordt de betreffende bebouwing op een afstand van ten minste 4 meter van de perceelgrens gesitueerd; 2.1.2 de twee te ontwikkelen kavels een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 7 meter krijgen; 2.1.3 beide bouwkavels aan de noordwestzijde van het plangebied een eigen ontsluiting krijgen, waarbij de noordelijke bouwkavel georiënteerd wordt op de Bulkstraat (in lijn met de rooilijn van de naastgelegen woning) en de zuidelijke bouwkavel georiënteerd wordt op De Hoogt; 2.1.4 de minimale oppervlakte van 750 m2 per kavel wordt privaatrechtelijk geborgd; 2.1.5 Dit betreft een privaatrechtelijke afspraak die tussen reclamant en initiatiefnemer onderling wordt geregeld. De bomen zijn niet vergunningplichtig en maken geen onderdeel uit van het groenplan van het project ‘de Wouwse Weide’. 7 2.2.

Uit verkeerskundig onderzoek is gebleken dat het verkeer afkomstig van het plangebied in de toekomstige situatie op een verantwoorde wijze kan worden afgewikkeld. Het wegdeel waar reclamant naar verwijst, aan de noordzijde van het plangebied, zal slechts d oor een beperkt deel van de toekomstige woningen worden gebruikt. De beoogde parkeerhofjes zijn dusdanig gesitueerd dat de verwachte verkeersstrook minimaal is aan deze zijde. Het gaat hierbij om een relatief lage verkeersintensiteit die past bij de functionele rol van deze weg. De weg krijgt daarmee geen profiel dat vergelijkbaar is met een gebiedsontsluitingsweg of een route met een bovenwijkse functie. Daarbij zal een strook van het openbaar gebied tussen de verkeersweg en het perceel van reclamant passend worden ingericht om onevenredige hinder te voorkomen. De beperkte voorziene intensiteiten op het betreffende wegdeel, in combinatie met een passende inrichting van de omgeving, leidt tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat is dan ook geen sprake; 2.3. Het dichtstbijzijnde bouwvlak aan de oostzijde van het perceel van reclamant bevindt zich op circa 15 meter van de perceelgrens. Hiermee wordt reeds voldaan aan het verzoek van reclamant om bebouwing op een minimale afstand van 15 meter te situeren.

Tevens zal aan deze zijde een extra groene buffer gerealiseerd worden om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren; 2.4. In de motivering van het ontwerp-omgevingsplan is een proefverkaveling opgenomen, waardoor een indicatief beeld wordt geschetst van de toekomstige ontwikkeling. In deze proefverkaveling is een watergang voorzien welke direct grenst aan de oostzijde van het perceel Bulkstraat 30. Juridisch-planologisch gezien is de situering van deze watergang echter nog niet vastgelegd. Binnen de volledige functie ‘Openbaar gebied’ is het realiseren van een watergang mogelijk. Hierdoor staat nog niet vast waar de watergang exa ct wordt gerealiseerd. In de uiteindelijke uitwerking wordt rekening gehouden met de wensen van reclamant, waarbij eveneens een extra groenzone aan deze zijde wordt gerealiseerd; 2.5. Zie gemeentelijke reactie bij 1.1. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze Naar aanleiding van deze zienswijze zijn de ruimtelijke kaders voor de twee bouwkavels aan de noordwestzijde van het plangebied aangepast conform het bepaalde in de gemeentelijke reactie onder 2.1.1 t/m 2.1.3. Tevens wordt in de verdere uitwerking van het plan rekening gehouden met de realisatie van een groene buffer aan de oostzijde van het perceel Bulkstraat 30. 8 2.1.2 Indiener 3 Samenvatting 3.1 De berekening van de kwaliteitsverbetering landschap voldoet op dit moment nog niet.

De berekening van de vereiste investering in kwaliteitsverbetering van het landschap is behoorlijk eenvoudiger dan nu uitgewerkt in het plan, namelijk 1% van de totale opbrengst van de uitgifte van alle gronden in het plangebied. Dit bedrag moet deels of geheel worden gestort in een gemeentelijk fonds; 3.2 De uitwerking van de locaties waar de kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd voldoet op dit moment nog niet. De nu voorgestelde locaties liggen in groenzones die onderdeel zijn van het plangebied voor de nieuwe uitbreiding. Dat is echter volgens het regionale ‘Afsprakenkader kwaliteitsverbetering van het landschap’ niet mogelijk. Deze locaties moeten buiten het plangebied liggen en geen inrichting zijn of onderdeel uitmaken van de woongebieden; 3.3 De voor deze stedelijke ontwikkeling benodigde waterberging (zoals voorgesteld in de groenzones) kan volgens het regionale Afsprakenkader geen onderdeel uitmaken van de investering in kwaliteitsverbetering. Het verzoek om dit onderdeel aan te passen; 3.4 In de motivering is slechts beperkt ingegaan op de ‘afronding’ van de kern die zou plaatsvinden met voorliggende ontwikkeling. Onder meer gezien de ‘groene, agrarische’ ruimte die in het oosten grenst aan het plangebied het verzoek om dit extra te benadrukken en concreter te onderbouwen; 3.5 De artikelen 5.12 en 5.56 OV zijn nogal beknopt omschreven.

Het verzoek om de genoemde artikelen nader te onderbouwen en verduidelijken. 3.6 De verwijzing naar de bijlage 1: Ontwikkelvisie ontbreekt. Daarin bevinden zich elementen die ook over landschap gaan. Gemeentelijke reactie 3.1. De gemeente heeft de zienswijze beoordeeld en zal de berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap overeenkomstig het verzochte uitgangspunt aanpassen. De aangepaste berekening wordt verwerkt in de definitieve planstukken ; 3.2. De gemeente erkent dat de voorgestelde locaties in het ontwerpplan, waar de kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd, niet in lijn zijn met het geldende regionale ‘Afsprakenkader kwaliteitsverbetering van het landschap’. De uitwerking van de kwaliteitsverbetering en de toepassing van het richtbedrag heeft in overleg met de gemeente plaatsgevonden. Het projectgebied wordt waar mogelijk groen ingericht, maar de bijdrage aan kwaliteitsverbetering conform de regionale afsprakenkader is echter beperkt. Met de gemeente is afgesproken dat de benodigde investering wordt gestort in het gemeentelijke groenfonds, zodat toch voldaan wordt aan de regionale afspraken; 3.3. De gemeente erkent dat waterbergingsvoorzieningen die noodzakelijk zijn voor de stedelijke ontwikkeling niet kunnen worden ingezet als kwaliteitsverbeteringsmaatregel binnen het regionale afsprakenkader.

Zoals aangegeven in de gemeentelijke reactie bij 3.2 wordt de benodigde investering gestort in het gemeentelijke groenfonds, waardoor voldaan wordt aan de regionale afspraken; 3.4. De gemeente neemt deze opmerking ter harte en zal in de definitieve toelichting de motivering met betrekking tot de ruimtelijke afronding van de kern nader toelichten en concreter onderbouwen. Hierbij zal specifiek worden ingegaan op de relatie met de aangrenzende groene en agrarische omgeving aan de oostzijde; 3.5. De genoemde artikelen worden nader onderbouwd en verduidelijkt; 3.6. De verwijzing naar de betreffende bijlage wordt toegevoegd. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze Naar aanleiding van deze zienswijze is de kwaliteitsverbetering van het landschap aangepast uitgewerkt conform het regionale ‘Afsprakenkader kwaliteitsverbetering van het landschap’. Daarnaast is de motivering op enkele zaken aangevuld ten aanzien van een nadere onderbouwing, verduidelijking en verwijzing. 9 2.1.3 Indiener 4 Samenvatting 4.1 De ontwikkeling leidt tot een waardedaling van de woning van reclamant. Deze planologische verandering kon ten tijde van de aankoop van de grond en de bouw van de woning nog niet redelijkerwijs worden voorzien; 4.2 Reclamant ervaart dat de inbreng tijdens verschillende participatiemomenten onvoldoende is verwerkt.

Essentiële lokaal zichtbare knelpunten zijn niet of slechts theoretisch beschouwd ten behoeve van het ontwerp; 4.3 Er is te weinig tot geen aandacht voor de actuele overbelasting en hinder van het verkeer in de directe omgeving van het plan. De Hoogt wordt volledig belast met extra verkeer van het relatief grote nieuwbouwplan met maar liefst circa 300 woningen. De relatief kleine wijk De Hoogt is niet bedoeld en/of verkocht als rondweg met een dergelijke verkeersdruk en hier hebben de bewoners op geen enkele manier rekening mee kunnen houden; 4.4 De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer in het plan is ten eerste via De Hoogt naar de Plantagebaan (hoofdontsluiting) en ten tweede via De Hoogt naar de Bulkstraat/F58 (tweede ontsluiting). Echter, over deze tweede ontsluiting wordt niets vermeld in bijlage 8 (verkeer en mobiliteit) en hier wordt weinig aandacht aan geschonken in het ontwerp. Toch is dit actueel een veel gebruikte ontsluiting met overlast op zowel De Hoogt als de Bulkstraat/F58. Reclamant constateert op basis van eigen ervaring dat er, in tegenstelling tot de uitsluitend uit deskresearch gebaseerde conclusie, geen sprake is van een vlotte en veilige bereikbaarheid van het plangebied.

Op basis van jarenlange ervaringen als bewoner voorziet reclamant juist dat de actuele overlast bij en door beide ontsluitingen flink gaat toenemen, zowel binnen het plan als ook op de omliggende straten; 4.5 De hoofdontsluiting zou een toename van verkeer en overlast op de Bulkstraat/F58 en De Hoogt zoveel mogelijk moeten voorkomen. Hier is echter geen gedegen feitelijk onderzoek naar uitgevoerd. Daarbij gaat deze hoofdontsluiting zonder noodzakelijke maatregelen niet zorgen voor een goede veilige structuur en het ontlasten van De Hoogt en de Bulkstraat/F58. Reclamant voorziet hier doorstroom- en veiligheidsproblemen voor al het verkeer inclusief de fietsers op de F58 die de drukker geworden Plantagebaan moeten oversteken. Door de toename van problemen rond de hoofdontsluiting, voorziet reclamant ook extra overbelasting van de tweede ontsluiting; 4.6 In de huidige situatie wordt de tweede ontsluiting (langs de Bulkstraat/F58) veelvuldig gebruikt door bestemmings-, sluip en groot verkeer. Dit zorgt voor veel overlast en hier worden te weinig preventieve maatregelen tegen getroffen. Toevoeging van verkee r van en naar het plan zou zorgen voor een overbelasting van deze route en toename van verkeer op de Bulkstraat/F58.

De verkeersdruk moet beter worden verdeeld; 4.7 De ontsluiting ten noorden van het plangebied betreft een calamiteitenroute met als doel de Bulkstraat/F58 te ontlasten. Het afsluiten van deze route voor gemotoriseerd verkeer werkt averechts en dient dus niet het doel. Het zorgt ervoor dat het verkeer uit het plan dat naar de Bulkstraat wil, de tweede ontsluiting via de Hoogt gebruikt. Op deze manier wordt zowel de Hoogt als een nog groter gedeelte van de Bulkstraat/F58 belast en dit is onacceptabel; 4.8 In een eerder gedeelde versie van het ontwerp was de derde ontsluiting nog als rondweg toegankelijk voor regulier gemotoriseerd verkeer. Reclamant vindt deze rondweg een goede zo niet noodzakelijke oplossing voor een betere doorstroom en verkeersdrukverdeling . De wijziging van de rondweg naar calamiteitenroute is onvoldoende onderzocht op impact op de Bulkstraat/F58 en de omgeving. De keuze om deze ontsluiting als calamiteitenroute in te zetten moet worden herzien en overwogen moet worden de knip in de Bulkstr aat aan te brengen; 4.9 In dit kader moet ook de ontsluiting Bulkstraat-Plantagebaan en snelfietspad F58 benoemd worden. Deze ontsluiting is actueel afgesloten voor regulier gemotoriseerd verkeer.

Deze afsluiting alsook de omzetting van reguliere weg naar snelfietspad had er nooit mogen komen met het plan om uit te gaan breiden met een dermate grote nieuwbouwwijk als de Wouwse Weide op deze plek. Zonder afsluiting had het verkeer direct ontsloten kunnen worden op de Plantagebaan in plaats van via De Hoogt. Deze route moet met een nieuwe 10 planontwikkeling van deze omvang worden herzien en zou onderdeel uit moeten maken van het onderzoek; 4.10 Het ontwerp en onderliggende onderzoeken ten aanzien van verkeer zijn onvolledig en slechts theoretisch onderbouwd door middel van deskresearch en kengetallen. Dit is onvoldoende en moet alsnog gedegen, actueel en feitelijk worden uitgevoerd inclusief tellingen. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met het vele gemotoriseerde sluipverkeer, het type verkeer, de al toenemende bedrijvigheid op De Hoogt, de onvoorziene recentelijk verhoogde activiteit op het terrein van de firma Van der Veldt, de effecten van toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, de inrichting van de Plantagebaan, de spoorwegovergang na het passeren van een trein en de overlast door het harde rijden in de wijk en maatregelen hieromtrent; 4.11 De ‘shared space’ en ‘autoluwte’ in het plan zijn nog te onduidelijk uitgewerkt ten aanzien van geluid- en lichtoverlast op omliggende woningen.

Het is onduidelijk of en welke langzame verkeersroutes toegankelijk zijn voor gemotoriseerd verkeer; 4.12 De komst van dit plan heeft allerlei fysieke gevolgen voor de leefomgeving tot gevolg, zoals minder privacy, hogere verkeersdruk, verlaagde verkeersveiligheid, veiligheid om het algemeen en meer zicht-, geluids- en lichthinder. Reclamant verwacht maximale medewerking en inspanning van gemeente en initiatiefnemer om deze hinder te beperken tot een minimum, zowel in de ontwerpfase als tijdens en na de planontwikkeling en bouw; 4.13 De dorpsraad heeft eerder zijn zorg geuit met betrekking tot het beheer van de waterhuishouding in het gebied en wenst een herziening van de waterbergingscapaciteit met een verhoging van 60 mm naar 90 mm per m2. In het participatieverslag geeft het Waterschap de ruimte voor zelfs een lagere bergingseis dan 60 mm per m2, mits onderbouwd met stresstesten en maatregelen. De gemeente houdt inderdaad vast aan een lagere bergingseis van 60 mm per m2 conform het WRP 2024-2027 en schept ook de mogelijkheid om nog een lagere stresstest toe te staan als wordt voldaan aan de stresstest. Dit is zorgwekkend, zeker gezien de wateroverlast die reeds wordt ervaren op De Hoogt en omgeving.

Reclamant sluit aan bij de visie van de dorpsraad hieromtrent; 4.14 Het treffen van maatregelen en scheppen van duidelijkheid ten aanzien van het bergen van water is noodzakelijk. Dit is inclusief het stellen van maatregelen voor woningeigenaren binnen het nieuwe plan ten behoeve van onder andere een afdoende infiltratie en drainage op eigen terrein. Reclamant stelt op voorhand de gemeente en projectontwikkelaar aansprakelijk voor de eventuele (gevolg)schade die ontstaat als de waterberging niet afdoende wordt ingeregeld tijdens en na realisatie van dit plan; 4.15 Reclamant verwacht langdurig aanzienlijke hinder tijdens de bouw en wenst een concreet plan om deze hinder tot een minimum te beperken. Gemeentelijke reactie 4.1. Een ontwikkeling kan zorgen voor waardevermindering van een onroerende zaak. Indien men van mening is dat men schade lijdt, kan een verzoek om nadeelcompensatie worden ingediend bij de gemeente. De Omgevingswet regelt dit onderwerp in artikel 15.1. Op basi s van een onafhankelijk advies kan worden bepaald of er inderdaad sprake is van schade die voor vergoeding in aanmerking komt. De beoordeling van de schade wordt uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige. Een nadeelcompensatieprocedure is een aparte pr ocedure.

Een aanvraag voor directe schade, wegens het weg bestemmen van functies/activiteiten, kan worden ingediend wanneer het omgevingsplan onherroepelijk is geworden. Hierbij dient in elk geval vermeld te worden dat het plangebied al vanaf de Structuurvisie 2010 van de provincie Noord-Brabant is aangewezen als zoekgebied verstedelijking. Dit zijn aangewezen gebieden waar feitelijk het perspectief van toekomstige stedelijke ontwikkeling aanwezig is; 4.2. Zie gemeentelijke reactie bij 1.4; 11 4.3. In bijlage 8 ‘Verkeer en mobiliteit’ van het ontwerp omgevingsplanwijziging is de onderbouwing ten aanzien van de verkeersafwikkeling gegeven. Een woningbouwontwikkeling van deze omvang levert extra verkeersbewegingen op en dit is ook berekend. Door een onafhankelijk bureau is gekeken of de omliggende wegen dit aan kunnen. Dit blijkt het geval te zijn. Hiermee wordt niet gezegd dat omliggende wijken niets zullen merken van het extra verkeer, maar de toename leidt niet tot een onevenredige en structurele overbelasting van de wegcapaciteit. Overigens wordt De Hoogt niet volledig belast. Enkel het zuidelijke deel van De Hoogt, tussen de kruising met de Plantagebaan en de grens van het projectgebied wordt door de gebruikers van het projectgebied gebruikt. De meeste adressen aan de Hoogt liggen niet aan dit wegvak; 4.4.

De Bulkstraat is niet bedoeld als hoofdontsluitingsroute voor gemotoriseerd verkeer vanuit de ontwikkeling Wouwse Weide. De ontsluiting op de Bulkstraat wordt uitsluitend ingericht als een secundaire en ondergeschikte ontsluitingsroute. Daarbij worden verkeerskundige maatregelen getroffen die beogen het gemotoriseerde verkeer en landbouwverkeer gebruik te laten maken van de nieuw aan te leggen weg rondom de Wouwse Weide en niet van het noordelijke deel van de Bulkstraat. In dat kader zijn de gemeente en de ontwikkelaars voornemens ter hoogte van de aansluiting bij het karrenspoor op de Bulkstraat een aanvullende fietssluis, landbouwsluis of vergelijkbare verkeersmaatregel aan te brengen, waardoor verkeer wordt gestimuleerd en waar mogelijk gedwongen de nieuw aan te leggen route langs het plangebied te volgen. Hiermee wordt beoogd het deel van de Bulkstraat ten noorden van het plangebied en de aangrenzende woonomgeving te ontlasten ; 4.5. De verwachting is dat het verkeer de Wouwse Weide verlaat richting de Plantagebaan via De Hoogt. Verder is in bijlage 8 ‘Verkeer en mobiliteit’ van het ontwerp omgevingsplanwijziging toegelicht dat de oversteek voor fietsers van de F58 Bulkstraat richting Plantagebaan binnen de normen blijft. Er zijn voldoende hiaten om veilig over te kunnen steken.

Tevens wordt in bijlage 8 verwezen naar de richtlijnen uit de Ontwerpwijzer Fietsverkeer (CROW), waarbij een weg tot 800 mvt/etmaal gezien wordt als ‘redelijk oversteekbaar’ voor fietsers. De prognoses voor dit deel van de Plantagebaan komen uit op maximaal 600 mvt/etmaal en vallen daarmee binnen de richtlijn van het CROW; 4.6. Zie de gemeentelijke reactie onder 4.4. Aanvullend hierop wordt het plangebied zodanig ingericht dat de secundaire ontsluiting via de Bulkstraat een duidelijk ondergeschikt karakter krijgt ten opzichte van de primaire ontsluiting richting de Plantagebaan. Daarbij wordt zowel visueel als functioneel benadrukt dat de aansluiting van De Hoogt en het noordelijke deel van de Bulkstraat uitsluitend bedoeld zijn voor bestemmingsverkeer. Dit gebeurt onder meer door een passende inrichting van de openbare ruimte en verkeerskundige maatregelen die aansluiten bij de gemaakte afspraken met omwonenden. Daarmee wordt sluipverkeer ontmoedigd en de verkeersbelasting op De Hoogt en het noordelijke deel van de Bulkstraat zoveel mogelijk beperkt; 4.7. De interne verkeersstructuur van de Wouwse Weide wordt primair ontworpen op een verkeersafwikkeling richting de Plantagebaan. De aansluiting op de Bulkstraat vervult uitsluitend een secundaire functie.

Conform de gemeentelijke reactie onder 4.4 worden maatregelen getroffen die erop zijn gericht gemotoriseerd verkeer en landbouwverkeer gebruik te laten maken van de nieuw aan te leggen route rondom de Wouwse Weide. Daarnaast wordt, overeenkomstig de gemeentelijke reactie onder 4.6, door middel van de inrichting en materialisatie van de openbare ruimte benadrukt dat De Hoogt en het noordelijke deel van de Bulkstraat uitsluitend zijn bedoeld voor bestemmingsverkeer. Hiermee wordt beoogd deze wegen zoveel mogelijk te vrijwaren van ongewenst doorgaand verkeer ; 4.8. Uit het onderzoek van RHO adviseurs blijkt dat de huidige infrastructuur voldoende capaciteit heeft om de extra verkeersbewegingen te kunnen verwerken. Extra infrastructuur in de vorm van een rondweg is voor deze intensiteiten niet noodzakelijk; 4.9. Zie gemeentelijke reactie bij 4.5; 4.10. In het verkeersonderzoek is gebruik gemaakt van verkeersmodellen. Het BBMA verkeersmodel wordt veelvuldig gebruikt bij bouwplannen voor prognoses bij toekomstige ontwikkelingen. We blijven de omliggende straten monitoren. In het voorjaar van 2026 zullen nieuwe metingen worden verricht; 12 4.11. In de toelichting bij het ontwerp omgevingsplan is beschreven dat aan de randen van het centrale park een shared space-inrichting wordt nagestreefd.

Binnen dit principe is de auto te gast en wordt het comfort en de veiligheid van voetgangers en fietsers leidend bij de inrichting. Het gaat hierbij om paden langs de randen van de mozaiekstenen voor woningbouw die direct grenzen aan het centrale park binnen het plangebied. Op deze wegen is gemotoriseerd verkeer wel toegestaan, maar is de auto ‘te gast’. Dit geldt eveneens voor de meest noordelijk gelegen rijbaan parallel aan de Bulkstraat. Op dit deel van de ontwikkeling wordt de minste verkeersintensiteit verwacht, waardoor ook hier een shared space -inrichting wordt nagestreefd. Gemotoriseerd verkeer is toegestaan, maar de inrichting wordt hoofdzakelijk toegespitst op langzaam verkeer. Vanuit de westzijde van het plangebied zal uitsluitend de ontsluitingsroute vanuit De Hoogt gebruikt worden door gemotoriseerd verkeer. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt uiteindelijk expliciet rekening gehouden met verblijfskwaliteit, veiligheid en het voorkomen van hinder voor omwonenden; 4.12. In de motivering van de omgevingsplanwijziging wordt aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze motivering worden alle relevante fysieke gevolgen voor de leefomgeving (ten aanzien van deze ontwikkeling) ge toetst en onderbouwd. Uit deze toetsing blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot een onevenredige aantasting van de leefomgeving.

Verder zullen tussen de gemeente en initiatiefnemer afspraken worden gemaakt om eventuele hinder in de bouwperiode te beperke n tot een minimum; 4.13. De genoemde waterbergingscapaciteit van 60 mm heeft betrekking op het door college en raad vastgestelde WRP 2024-2027. Deze eis is van toepassing op de berging van regenwater, gerekend over het gehele te ontwikkelen gebied. Deze is hierin opgenomen om te voorkomen dat (toekomstige) inwoners en de omgeving te maken krijgen met wateroverlast en de gevolgen daarvan. De bergingseis van het Waterschap waaraan wordt gerefereerd heeft alleen te maken met het afvoerende vermogen van sloten en watergangen. Terecht i s geconstateerd dat het plan ruimte biedt aan een oplossing met een lagere waterbergingscapaciteit (60 mm) dan gebruikelijk in de gemeente Roosendaal. De gemeente Roosendaal staat dit alleen toe wanneer een stresstest wateroverlast aantoont dat er geen overlast ontstaat in de nieuw te bouwen wijk en de bestaande omgeving. Gesteld is dat wanneer de overlast wel optreedt de ontwikkelaar/bouwer aanvullende maatregelen moet nemen om alsnog te voldoen aan de waterbergingseis; 4.14. Toekomstige woningeigenaren hebben, conform de wettelijke zorgplicht, een eigen verantwoordelijkheid voor het omgaan met hemelwater op het eigen perceel.

Het op voorhand aansprakelijk stellen van de gemeente of projectontwikkelaar heeft in het kader van de zienswijzenprocedure geen juridische werking. De gemeente handelt binnen de geldende wettelijke kaders, beleidsnormen en zorgplichten en borgt via stresstesten en nadere technische uitwerking dat de waterhuishouding robuust wordt ingericht. Eventuele aansprakelijkheid kan slechts in individuele gevallen en op basis van de geldende civiel - of bestuursrechtelijke kaders worden beoordeeld; 4.15. De gemeente erkent dat bij een ontwikkeling van deze omvang tijdelijke bouwhinder niet volledig kan worden voorkomen. Ter beperking van overlast zal de ontwikkelende partij vooraf een bouwveiligheidsplan en een inrichtingsplan met aan- en afvoerroutes opstellen. Hiermee wordt gegarandeert dat bouw- of sloopwerkzaamheden veilig verlopen voor de omgeving. Tevens worden risico’s voor omwonenden geïnventariseerd en worden maatregelen beschreven om de overlast zoveel als mogelijk te beperken. Deze omgevingsplanwijziging regelt uitsluitend de ruimtelijke kaders. De voorschriften rondom de bouwfase wordt in een later stadium gereguleerd. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze Naar aanleiding van deze zienswijze worden geen juridisch-planologische wijzigingen in het plan doorgevoerd.

Wel wordt aanleiding gezien om in de openbare ruimte enkele fysieke maatregelen te treffen ter verduidelijking en sturing van de verkeersafwikkeling. Het huidige karrespoor uit het ontwerp is aangepast naar een secundaire (ondergeschikte) ontsluiting inclusief sturende werking in belijning en bebording. Deze maatregelen verduidelijken dat de toegangsweg bij De Hoogt uitsluitend voor bestemmingsverkeer is bedoeld. Dit levert een autoluwe Bulkstraat op ten noorden van het plangebied.