Bijlage 1 Stedenbouwkundig kader De Biggelaar.pdf

stedenbouwkundig kader

‘De Biggelaar’ te Roosendaal projectnummer datum

21085 11 februari 2026

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

Projectgegevens

2

Projectpartners NBArchitecten Achtseweg Zuid 221 5651 GW Eindhoven +31 85 212 55 26 www.nbarchitecten.nl

Stedenbouwkundig kader ‘De Biggelaar’ Roosendaal Biggelaar 1 4701 RA Roosendaal In dit document is een analyse uitgewerkt naar randvoorwaarden voor toekomstige herontwikkeling op de locatie van voormalig winkelcentrum De Biggelaar. Het stedenbouwkundig kader omvat randvoorwaarden voor een toekomstige stedenbouwkundige en functionele herinvulling.

Parkeerbeheer Roosendaal Nieuwe Markt 49D 4701 AD Roosendaal

Opdrachtgever Gemeente Roosendaal Het Huis van Roosendaal Stadserf 1 4701 NK Roosendaal

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

1

Bestaande toestand

3

BESTAANDE TOESTAND

Locatie

Tongerloplein gezien vanaf de Biggelaar

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

de achterzijde van de St Jan aan het Tongerloplein

4

bioscoop aan de Nieuwstraat

de huidige voorzijde van schouwburg De Kring

straatbeeld vanaf de Markt met de St Jan en het Raadhuis als prominente bebouwing

luchtfoto met toelichting op de locatie en omliggende bouwwerken

Raadhuisstraat, bebouwing naast de Biggelaar

BESTAANDE TOESTAND

Bebouwing

1. entree van de parkeergarage

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

4. prominent trappenhuis aan het Tongerloplein

2. facade aan het Tongerloplein het inmiddels gesloten winkelcentrum

3. facade aan de Raadhuisstraat 5

luchtfoto met toelichting op de bebouwing van de Biggelaar

parkeergarage in beheer van Parkeerbeheer Roosendaal

BESTAANDE TOESTAND

Historie en gebruik In 1870 werd er door Petrus van den Biggelaar een aanvraag ingediend voor de bouw van een pand (werkplaats en pakhuis). Hierin was tot de sloop in 1984 het bedrijf Biggelaar Koffie gevestigd. Het historische pand moest in de jaren 80 plaatsmaken voor het winkelcentrum Biggelaar, vernoemt naar de oude fabriek. Door de komst van het winkelcentrum in 1989 is de historische verbinding van de Kerkstraat, tussen de Molenstraat en de Raadhuisstraat, verdwenen. Met de bouw van het winkelcentrum is aan de zuidzijde van het Tongerloplein een gesloten bebouwingswand ontstaan.

Voorraadmagazijn Biggelaar koffie

Met het sluiten van de winkels in het winkelcentrum zijn de deuren sinds 2018 gesloten gebleven. Hierdoor is ook de passage door het winkelcentrum niet meer mogelijk. Als eindresultaat is er veel minder reuring op het Tongerloplein, en is de bereikbaarheid van de stad er op achteruitgegaan.

1989 Bouw winkelcentrum Biggelaar

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

1870-1984 Bebouwing voor werkplaats en pakhuis van Biggelaar koffie

6

1817 Historische kaart

1985 Beeld vanuit de Raadhuisstraat naar het Tongerloplein met zicht op schouwburg De Kring. Kerkstraat

1984 luchtfoto Kerkstraat

Biggelaar koffie Kerkstraat

2018 - heden Winkelcentrum Biggelaar sluit de deuren

1989 Centrumkaart van Roosendaal; met de bouw van winkelcentrum de Biggelaar verdwijnt de historische verbinding (Kerkstraat) tussen de Molenstraat en de Raadhuisstraat. Het Tongerloplein krijgt hierdoor een gesloten karakter.

de ingekorte Kerkstraat winkelcentrum Biggelaar

BESTAANDE TOESTAND

Aanzicht op de Markt

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

Prominent en vrij zicht op historische bebouwing aan de Markt

7

Aanzicht vanaf de Markt op de Sint Janskerk en het Raadhuis in 1904 (West-Brabants Archief)

De huidige bebouwing van winkelcentrum de Biggelaar is ondergeschikt en doet geen afbreuk aan drie-eenheid: Raadhuis, Sint Janskerk en Markt

Hedendaags beeld vanaf de Markt in 2020 (West-Brabants Archief)

BESTAANDE TOESTAND

Aanzicht vanaf de Nieuwstraat

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

prominent en duidelijk zicht op de Sint Janskerk

met de plaatsing van winkelcentrum de Biggelaar is het zicht op de Sint Janskerk ontnomen

Aanzicht vanaf de Nieuwstraat in 1989 (West-Brabants Archief) 8

Aanzicht vanaf de Nieuwstraat tijdens de bouw van winkelcentrum De Biggelaar in 1989 (West-Brabants Archief)

BESTAANDE TOESTAND

Aanzicht aan de Raadhuisstraat

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

Het straatprofiel van de Raadhuisstraat wordt gekenmerkt door geparcelleerde panden met op de begane grond winkels en horeca. Op de verdiepingen zijn voornamelijk woningen. De parcellering en de verschillen in verdiepingshoogte en goothoogte zorgen voor een gevarieerd en rijk straatbeeld. Ook daktype en richting per pand dragen hier aan bij. De huidige bebouwing van De Biggelaar sluit hier niet op aan.

Raadhuisstraat

woonlaag

winkellaag winkelcentrum De Biggelaar

9

winkelcentrum De Biggelaar

Raadhuisstraat

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

2

Analyse en potentie

10

ANALYSE EN POTENTIE

Rondje Roosendaal Ontwikkelplan R.O.O.S.

3

Het cultuurkwartier vormt een belangrijk onderdeel van Rondje Roosendaal / Ontwikkelplan R.O.O.S., waar verschillende deelgebieden elkaar aanvullen en samen één aantrekkelijk stedelijk geheel vormen. In het centrum liggen tal van culturele voorzieningen die op korte afstand van elkaar liggen, maar momenteel nog onvoldoende met elkaar zijn verbonden. Binnen het cultuurkwartier vormt het Tongerloplein een centrale plek. Aanliggend is onder andere de Schouwburg De Kring, het museum Tongerlohuys, de Stadstuin Van Hasselt en de Biggelaar. Verschillende ontwikkelingen rondom het Tongerloplein versterken de activatie van het plein en de 4 uitnodiging tot reuring, ontmoeting en verblijf.

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

Door het leggen en versterken van slimme verbindingen en zichtlijnen kan de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd worden. Toevoeging van groen en verscheidene faciliteiten verbeteren de verblijfkwaliteit.

2

3

1

1

1

1

2

3

2

1 1

4

De Biggelaar speelt hierin een belangrijke rol: met een prominente ligging en forse aanwezigheid drukt het een stempel op het gebied. Herontwikkeling van De Biggelaar is als sleutelproject benoemd binnen het Ontwikkelingsplan

1

1

2

1

1

2

4

1

1 visiekaart compacte stad, bron: Ontwikkelingsplan Rondje Roosendaal 11

2

2

4 2

ANALYSE EN POTENTIE

Functionele routing at a r t ens

l Mo

Ton t straa Kerk

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

St Jan

12

ys

hu o l r e g

Tongerloplein

Stadstuin Van Hasselt

Aan de zijde van de Raadhuisstraat had het winkelcentrum voorheen een overwegend uitnodigende, actieve, doorgaande voetgangersroute. Met de sluiting in 2018 is deze route komen te vervallen

schouwburg De Kring

Markt

Nieuw straat Biggelaar

Ra a

dh

uis

st ra

at

De huidige bebouwing van het leegstaande winkelcentrum vormt een stedenbouwkundige blokkade tussen het Tongerloplein de Raadhuisstraat. De voorheen logische en historische routing wordt momenteel doorbroken door een forse bouwmassa. De veroorzaakte omsluiting leidt tot een minder toegankelijk plein vanaf de Raadhuisstraat. Vooral de gesloten gevels van De Biggelaar zorgen voor een gebrek aan activering met het plein. Doordat de bouwmassa op maaiveldniveau het zicht vanaf de Nieuwstraat blokkeert, ontstaat een onoverzichtelijke openbare ruimte.

ANALYSE EN POTENTIE

Potentie nieuwe bebouwing at a r t ens

l Mo

Ton t straa Kerk

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

St Jan

13

ys

hu o l r e g

Tongerloplein

Stadstuin Van Hasselt

schouwburg De Kring

Markt

Nieuw straat

Ra a

dh

uis

Met de herontwikkeling wijzigt de stedenbouwkundige schaal. Door het terugbrengen van de Kerkstraat wordt een wenselijke directe verbinding tussen het winkelhart en het cultuurplein gereconstrueerd. Hiermee wordt het fijnmazige stedenbouwkundige netwerk tussen belangrijke stedelijke plekken plekken hersteld. Een voorbeeld van dit fijnmazige netwerk is de aaneenschakeling tussen Stadstuin Van Hasselt, Mariagaard, het Kuiperstraatje, de Kerkstraat en de pleinruimte rondom de kerk naar de Markt. Ook de doorsteken naar het Emile van Loonpark vanaf de Markt, Tussen de Markten, en de Passage naar de Nieuwe Markt, maken hier onderdeel van uit. Het Tongerloplein wordt geactiveerd, waarbij aandacht moet worden besteed aan de doorstroming van logische routing op het maaiveld. Een terugliggende commerciële plint met een hogere plafondhoogte is hier een denkbare richting. Het is gewenst om nieuwe bebouwing (op maaiveld) weer in lijn te brengen van de (doorgetrokken) rooilijn van de Nieuwstraat naar de bebouwingswand ten zuiden van de Sint Jan. Op maaiveldniveau is er dan weer een zichtlijn mogelijk vanuit de Nieuwstraat naar de Sint Jan. Vanaf de verdieping kunnen verspringingen aan het Tongerloplein een robuuste bebouwingswand (blijven) geven.

In combinatie met een woonprogramma krijgt deze zijde een kwaliteit die het Tongerloplein reuring brengt en met deze activatie tot een levendig plein kan maken.

st ra

De gevel aan de Raadhuisstraat wordt opgeknipt in een maat en schaal die passend is bij de historische opbouw van deze straat. Ook hier wordt de toevoeging van winkels/ commercieel programma in de plint ingezet voor activatie op maaiveld. Met wonen in de bovengelegen bouwlagen ontstaat er een levendige gevel.

at

ANALYSE EN POTENTIE

Kwalitatieve randvoorwaarden voor herontwikkeling Vanuit de verschillende belangrijke perspectieven worden de randvoorwaarden gevormd. Hierbij spelen voornamelijk belangrijke zichtlijnen een rol, en het kwalitatief waarborgen (en verbeteren) van het straatbeeld.

historische kerktoren blijft hoogste gebouw in stadshart

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

zicht

14

in het verlengde van de Kerkstraat met het accent gezien worden als onderdeel van de grotere stedenbouwkundige korrel van het plein en de aanliggende bebouwing

t Mark e D f vana onde

rgesc

hikt v anaf

zicht

De M arkt

Vanaf de Markt: - hoogteaccent ondergeschikt aan ‘oude stad’ - hoogbouwaccent en zuidelijk gevel Markt blenden samen in het uitzicht op de Markt - Stadhuis, Sint Janskerk en de Markt zijn belangrijker dan nieuwbouw

lijn o

p de voorg kerk evel l tore n ijn m aaive ld

Vanaf de Nieuwstraat: - hoogteaccent terugliggend en minimaal zichtbaar vanaf Nieuwstraat - zichtlijn op de kerktoren herstellen - de Sint Janskerk en toren vormen het belangrijkste ruimtelijk zicht element

- hoogte accent minimaal zichtbaar en enkel toegepast in terugliggende rooilijn - maximaal 12 bouwlagen boven maaiveld (inclusief techniek) - totale bouwhoogte zichtbaar lager dan hoogste punt van Sint Janskerk, in nadere afstemming met stedenbouwkundige Gemeente Roosendaal

Vanaf de Raadhuisstraat: - maximale hoogte circa 10,0m (indicatie afgestemd op gekozen parcellering) - bouwmassa die niet rechtstreeks grenst aan de Raadhuisstraat minimaal zichtbaar - de bouwmassa in de terugliggende rooilijn is hoger dan de gekozen hoogte aan de Raadhuisstraat

Routes naar het plein worden versterkt door het terugbrengen van historische zichtlijnen. De bouwmassa’s van de Schouwburg en de bioscoop aan de Nieuwstraat markeren een duidelijke entree naar het plein, terwijl de zichtbaarheid van de routing ten zuiden van de Sint Janskerk eveneens wordt verbeterd. Met het herstellen van de historische route tussen de Raadhuisstraat en het Tongerloplein ontstaat bovendien de mogelijkheid om de routing te markeren met een hoogteaccent.

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

3

Stedenbouwkundige opzet

15

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Conceptdoorsnede

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

+

+

+

16

+ +

kroon

+

+

+ verdichtingslaag + woonlaag + winkellaag

(terugliggende) bouwlagen met wonen

wonen op hoogte in terugliggend hoogteaccent

aansluiten op de Roosendaalse bebouwingslaag

aansluiten op winkelstraat en openbare ruimte detailhandel/horeca/dienstverlening

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Functionele kader wonen met zicht op het Tongerloplein ter activatie mogelijke loopbruggen om massa’s op verdieping te verbinden

doorg

aande

iveld

det a die ilhand nst ver el/ ho leni r ng eca/

hoog te woon lijn laag 1 6m

en

hoog te verdi lijn ch circa tingslaag 40m

wo n

ge wo nin en

en

ge ov eri

de di tail en ha st nd ve rle el/ nin ho g re

en

on ke tslu ld iti er ng

ho ve ogt cir rdic elijn ca hti 40 ng m sla ho ag wo ogt on elij laa n g1 0m

wo n

fun

cti e

wo n

ing uit on tsl

de ho tail. / die reca ns / t.

p maa

n

wo ne n

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

detailhandel/ horeca/ dienstverlening

route o

ca

/

mogelijke loopbruggen om massa’s op verdieping te verbinden Vlekkenplan functionele indeling begane grond (maaiveld) 17

Vlekkenplan functie verdiepingen

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Profiel van bebouwing

maximaal 12 bouwlagen boven maaiveld met een totale bouwhoogte zichtbaar lager dan het hoogste punt van de Sint Janskerk, in nadere afstemming met stedenbouwkundige Gemeente Roosendaal de toevoeging van woningbouw programma boven de commerciële plint zorgt voor levendigheid en activatie in het centrum

historische kerktoren blijft hoogste gebouw in stadshart

buitenruimte ontstaat door de terugliggende gevellijn

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

maximale bouwhoogte aan de straat van 10m

18

functies op begane grond dienen actief bij te dragen aan de reuring op straat

commerciële functie sluit aan op reuring Raadhuisstraat

Raadhuisstraat

commerciële functie sluit aan op reuring Tongerloplein

Nieuwe bebouwing De Biggelaar

Tongerloplein

De Moriaan

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Referentiebeelden

19

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Perspectief vanaf de Markt

prominent en vrij zicht op historische bebouwing blijft gewaarborgd

Tongerloplein

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

Markt

Ra a

dh

str a

at

Standpunt aanduiding

Nieuwe impressie vanuit de Markt

Bestaande impressie vanuit de Markt 20

uis

ondergeschikte bouwmassa

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Perspectief vanaf de Nieuwstraat vrij zicht op de toren door getrapte bouwmassa nieuwe bebouwing

Tongerloplein

Nieuw st

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

raat

Ra a

dh

uis

str a

at

Standpunt aanduiding

Nieuwe impressie vanuit de Nieuwstraat

zichtlijn op maaiveldniveau Bestaande impressie vanuit de Nieuwstraat 21

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Perspectief vanaf de Raadhuisstraat

Tongerloplein

Nieuw st

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

raat

Ra a

dh

uis

str a

at

Standpunt aanduiding

Nieuwe impressie vanuit de Raadhuisstraat

Bestaande impressie vanuit de Raadhuisstraat 22

hoogte aan Raadhuisstraat afgestemd op straatprofiel

terugliggende rooilijn voor het hoogte accent

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET

Perspectief vanaf het Tongerloplein

afgetrapte bouwmassa

Tongerloplein

Nieuw st

maakt_herontwikkeling ter plaatse van De Biggelaar_mogelijk

raat

Ra a

dh

uis

str a

at

Standpunt aanduiding

Nieuwe impressie vanuit het Tongerloplein

activerende functies maaiveld Bestaande impressie vanuit het Tongerloplein 23

Alle werkzaamheden worden, indien niet uitdrukkelijk overeengekomen, uitgevoerd volgens De Nieuwe Regeling 2011 Rechtsverhouding Opdrachtgever - Architect, Ingenieur en Adviseur (DNR 2011), zoals deze zijn vastgesteld door de Koninklijke Maatschapij ter bevordering der bouwkunst Bond van Nederlandse Architecten BNA, Organisatie van Advies - en Ingenieursbureau ONRI, gedeponeerd ter Griffie van de Rechtbank te Amsterdam. Op dit ontwerp rust auteursrecht. Het is niet toegestaan dit te reproduceren of aan derde ten inzage te geven zonder uitdrukkelijke toestemming van NBArchitecten en mag alleen gebruikt worden voor het doel waarvoor dit document bij de ontvanger is afgeleverd. De inhoud van dit document is indicatief er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

NBArchitecten Achtseweg Zuid 221 5651GW Eindhoven +31 (0)85 212 55 26 info@nbarchitecten.nl www.nbarchitecten.nl KVK: 76176002