Onderbouwing BOPA Van der Valk Hotel.pdf

pagina 47 van 58

veldonderzoek). De locatie kan voor de voorgenomen ontwikkeling worden vrijgegeven zonder archeologische bemoeienis. Bij eventuele wijzigingen in het bouwplan kan een archeologisch vooronderzoek alsnog nodig zijn en dient het opnieuw ter beoordeling te worden voorgelegd aan de bevoegde overheid (gemeente Ridderkerk). Verder wordt benadrukt dat er altijd rekening dient te worden gehouden met zogenaamde toevalsvondsten. Hiervan dient op basis van de Erfgoedwet 2016, art. 5.10 melding te worden gemaakt. Er kan gesteld worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Cultuurhistorie en Erfgoed In het kader van de ‘Cultuurhistorische Waardenkaart buitengebied Ridderkerk’, heeft de zone van de Rijksstraatweg op de waardenkaart van historische geografie een ‘hoge waarde’. Deze weg die Rotterdam met Dordrecht verbond, maakte onderdeel uit van een internationaal tracé tussen Parijs en Amsterdam. In het Masterplan is met deze bijzondere cultuurhistorische waarde rekening gehouden. De boerderij aan de Krommeweg 1 in Ridderkerk, tegenwoordig bekend als monument ‘West-Einde’, dateert uit 1865. De boerderij, met een kenmerkende puntgevel en vensters met zesruitsramen, werd na een brand begin 20e eeuw hersteld en staat vermeld op de lijst van onroerende monumenten in de Gemeente Ridderkerk. De recent gerenoveerde boerderij is een Rijksmonument.

In het kader van het Masterplan is rekening gehouden met boerderij ‘West-Einde’. De boerderij behoudt zijn prominente positie als een kleinschalig object in een groene ruimte, waardoor het historische karakter behouden blijft te midden van de moderne ontwikkelingen. Dit is nader afgestemd met Erfgoed, waarbij aangedrongen is op een plek op de voorgrond van het complex en een vormgeving als zelfstandig erf in het groen. De adviezen zijn ter harte genomen en er zijn planaanpassingen doorgevoerd. De potentiële nieuwbouw naast de boerderij is op grotere afstand gezet, waardoor er meer ‘lucht’ tussen boerderij en omliggende bebouwing is ontstaan. Zo wordt de zelfstandigheid van dit monument in zijn omgeving op een juiste manier gewaardeerd. Ook het volume waarmee de boerderij aan het hotel gekoppeld kan worden is fors in omvang gereduceerd, waardoor de zelfstandigheid van de boerderij maar beperkt wordt aangetast. Ook ten aanzien van de inrichting van het omliggende groen wordt de suggestie voor een vormgeving als een zelfstandig erf meegenomen. Op deze wijze wordt tegemoet gekomen aan de adviezen vanuit Erfgoed. Gesteld kan worden dat het aspect cultuurhistorie en erfgoed geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.14 Bodem Een omgevingsplan bevat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. De waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (artikel 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Een bodemgevoelige locatie en een bodemgevoelig gebouw worden als volgt gedefinieerd:

▪

Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw;

pagina 48 van 58

▪

Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn. Onder een bodemgevoelig gebouw vallen ook een woonschip of een woonwagen. Een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk tot 50 m² valt niet onder het begrip bodemgevoelig gebouw.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie artikel 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (artikel 5.89k Bkl).

Planspecifiek Met de beoogde ontwikkeling worden nieuwe bodemgevoelige gebouwen gerealiseerd. Er dient vastgesteld te worden of ter plaatse van de ontwikkellocatie sprake is van overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit. Er zijn op de locatie in een eerder stadium reeds diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Hierbij zijn geen verontreinigingen vastgesteld die aanleiding gaven tot het uitvoeren van nader onderzoek. De uitgevoerde onderzoeken zijn echter verouderd. Om die reden is voor de voorgenomen ontwikkeling een Voorafgaand bodemonderzoek uitgevoerd (Inventerra, d.d. 14 februari 2025, zie bijlage 8). Het doel van dit Voorafgaand onderzoek is het vaststellen of ter plaatse van de ontwikkellocatie sprake is van overschrijding van de in het omgevingsplan vastgestelde toelaatbare bodemkwaliteit en of deze bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de geplande nieuwbouw. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies weergegeven. Er wordt niet verwacht dat eventuele activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit op het onderzoeksterrein negatief hebben beïnvloed. Voor wat betreft de algemene bodemkwaliteit wordt de ontwikkellocatie beschouwd als diffuus verdacht voor het voorkomen van een verontreiniging met OCB in de bovengrond. Voor het overige wordt de locatie vooralsnog als onverdacht beschouwd.

Er kan gesteld worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.15 Activiteiten en milieuzonering De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2024 de uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering 2024’ gepubliceerd. De nieuwe handreiking ondersteunt de uitvoeringspraktijk bij keuzes over de toelaatbaarheid en inpassing van 'milieuhinderlijke activiteiten' onder de Omgevingswet. Het begrip ‘milieuhinderlijke activiteiten’ wordt gehanteerd om alle (bedrijfs)activiteiten met een hindercontour vanwege geur- en/of geluidproductie in één passende term te vangen. Door middel van milieuzonering kan een kader worden vastgelegd voor de toelating van deze activiteiten ten opzichte van gebieden waar wordt gewoond en waar milieugevoelige activiteiten aanwezig zijn. Onder een milieugevoelige activiteit wordt een activiteit verstaan waarvoor de ondervonden milieubelasting bepalend is voor het bereiken en in stand houden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een gemeente kan in haar omgevingsplan voorzien in een set regels voor bedrijventerreinen en andere werkterreinen, in het bijzonder voor geluid en geur. Uitgangspunt blijft functiescheiding waar dat nodig is en het toepassen van inwaartse zonering binnen bedrijventerreinen en andere werkterreinen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tot de woonomgeving, hoe meer gebruiksruimte voor geluid en geur per milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteit beschikbaar is.

De inwaartse zonering krijgt vorm door maximaal drie zones voor geluid en twee zones voor geur. De zones zijn afhankelijk van de ligging ten opzichte van gebieden met milieugevoelige activiteiten.

pagina 49 van 58

Zones, waarden en afstanden Voor een milieuhinderlijke activiteit op een bedrijventerrein of ander werkterrein geldt voor geluid de basiswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde tot de grens van het woongebied of op 50 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht. De gemeente heeft de mogelijkheid in het omgevingsplan een zone ‘geluid verruimd’ toe te passen om op bedrijventerreinen, niet zijnde industrieterreinen, ook de zwaardere milieuhinderlijke activiteiten te voorzien van voldoende standaard geluidruimte (50 dB(A) tot maximaal 100 m van eigen terreingrens). Ook kan de zone ‘geluid beperkt’ toegepast worden. In dat geval mag er maximaal 45 dB(A) op de grens van het rustig woongebied geproduceerd worden. Voor geur geldt de basiswaarde 0,5 ouE/m³ als 98-p en 2 ouE/m³ als 99,9-p traploos over eerste 50 meter tot grens woongebied of vanaf de eigen terreingrens. Ook voor geur kan de gemeente een zone ‘verruimd’ of ‘beperkt’ aan een bedrijventerrein of werkterrein toekennen. Gebiedstypen In de meeste omgevingsplannen worden, behalve regels voor het hele ambtsgebied, ook regels opgenomen voor verschillende gebiedstypen, bijvoorbeeld voor woongebied, centrumgebied, bedrijventerrein, industrieterrein en buitengebied. Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten woongebieden: het gebiedstype ‘rustig woongebied’ en ‘gemengd gebied met wonen’.

De gemeente dient in het omgevingsplan de locatie van de gebiedstypen aan te wijzen en hier regels aan te verbinden. Met een rustig woongebied wordt in de handreiking de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt bedoeld. Met gemengd gebied met wonen wordt een gebied bedoeld waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. Onder een gemengd gebied met wonen kan ook lintbebouwing en woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen worden verstaan. Voor een gemengd gebied met wonen geldt geen functiescheiding met inwaartse zonering. Hierdoor zijn er geen aanvullende planregels nodig die inwaartse zonering vormgeven, zoals die volgens deze handreiking wel gelden op een bedrijventerrein en andere werkterreinen. Het uitgangspunt in een gemengd gebied met wonen is dat hier alleen milieuhinderlijke activiteiten gevestigd worden, die naar aard en impact op de omgeving passend zijn. In de basis mag het gebruik niet leiden tot milieuhinder buiten de grens van de bedrijfslocatie, dan wel verder reiken dan de overzijde van de openbare weg waaraan de activiteit ligt. De standaard (gebiedsgerichte) regels in het omgevingsplan (en in eerste instantie de Bruidsschat) bieden de basis om activiteiten wat betreft hun milieugebruiksruimte evenwichtig aan locaties toe te kunnen delen.

Bestaande activiteit Wanneer van een bestaande rechtmatige activiteit bekend is dat deze niet voldoet aan de nieuwe milieuwaarden voor geur en geluid, ligt het voor de hand om de bestaande milieugebruiksruimte specifiek (op maat) te regelen. Dit kan bijvoorbeeld via een eigen functieaanwijzing met regels of met een maatwerkvoorschrift. Voor de bestaande activiteiten kan daarom een overgangsbepaling worden opgenomen op basis waarvan een bestaande, maar niet onderkende overschrijding van de waarden onder voorwaarden kan worden voortgezet. Het moet gaan om een rechtmatige en feitelijk aanwezige geluid- of geurbelasting, ten tijde van de inwerkingtreding van de wijziging van het omgevingsplan. Andere milieuthema’s dan geur en geluid Een groot aantal milieuthema’s is al op een andere wijze afdoende gereguleerd, waardoor de VNG-handreiking niet op deze milieuthema’s is gericht. Het betreft:

pagina 50 van 58

▪

Luchtverontreiniging.

▪

Externe veiligheid en gevaar.

▪

Trillinghinder.

▪

Geur door agrarische activiteiten in het buitengebied.

▪

Lichthinder.

▪

Spuitzones.

▪

De hinder door verkeer aantrekkende werking.

Planspecifiek Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een hotel uitgebreid in verschillende fases, met verschillende voorzieningen. Hierdoor moet enerzijds worden bepaald of de beoogde ontwikkeling omliggende milieubelastende activiteiten niet belemmert in de uitvoering en anderzijds of er sprake is van een aanvaardbaar leef- en werkklimaat. Derhalve is een onderzoek ‘Activiteiten en milieuzonering’ uitgevoerd (Kragten, d.d. 4 februari 2025, aangepast 2609-2025, zie bijlage 9). Navolgend zijn de belangrijkste conclusies weergegeven. Bij de beoordeling is beoordeel of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat kan worden bereikt wanneer er voldoende afstand wordt gehouden tussen milieubelastende activiteiten en woon- en leefactiviteiten. De centrale vraag is dan ook of omliggende bedrijvigheden worden beperkt door de planrealisatie en of ter plaatse van de planlocatie sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat. In de directe omgeving zijn op basis van het provinciaal inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ categorie 4.1 en 4.2 bedrijven toegestaan. Voor bedrijven in de categorie 4.1 wordt voor een gemengd gebied een richtafstand van 100 meter gehanteerd. Voor bedrijven in de categorie 4.2 is dat 200 meter. Navolgende afbeelding geeft de planologische mogelijkheden van omliggende percelen en de richtafstanden weer.

Weergave richtafstanden (zwarte lijnen: 100 m voor categorie 4.1 en 200 m voor categorie 4.2.) en initiatief (blauwe belijning) (bron: Kragten, bewerkt Buro SRO)

pagina 51 van 58

Het dichtst bij het plan gelegen bedrijf betreft Van Gelder groente & fruit. Het betreft geen bedrijf dat naar verwachting een relevante geurimmissie naar de omgeving toe emitteert. Ter plaatse zijn op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan categorie 4.2 bedrijven toegelaten, maar volgens de oude VNG-lijst valt een groothandel in groente en fruit feitelijk onder milieucategorie 3.1 met voor een gemengd gebied een richtafstand van 30 meter. Die richtafstand reikt niet tot het onderhavige perceel en daarmee dus ook niet tot de beoogde uitbreidingsgebouwen van het hotel, waardoor het aspect geur, binnen alle redelijkheid, geen belemmering voor het plan zal vormen. Hoewel hotels niet als geluidgevoelig worden beschouwd, is de geluidimmissie onderzocht. De verwachte geluidsbelasting voldoet grotendeels aan de standaardwaarden voor het binnenniveau, mits de gevels een geluidwering van minimaal 21 dB krijgen. Deze geluidwering zal naar alle waarschijnlijkheid worden behaald, waardoor, wat de nabij gelegen bedrijven betreft, sprake zal zijn van een aanvaardbaar leefklimaat, zonder dat omliggende bedrijven in hun functioneren worden beperkt. Bij de verdere uitwerkingen zal voor wat betreft de gevelgeluidwering ook rekening worden gehouden met cumulatie van geluid, vanwege de ligging in de directe nabijheid van Rijksweg A15.

Hiertoe is door Kragten ‘Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai’ (d.d. 7 juli 2025) uitgevoerd: zie bijlage 6. In paragraaf 4.8 wordt hier nader op ingegaan. Gesteld kan worden dat het aspect activiteiten en milieuzonering geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

pagina 52 van 58

5

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1

Voortraject

Het initiatief is met de gemeente op hoofdlijnen besproken en middels een principeverzoek ingediend. Op 5 november 2024 is het principeverzoek behandeld door het college van de gemeente Ridderkerk. Aangegeven is dat het college medewerking wil verlenen aan het initiatief waarbij de Nota van aandachtspunten verwerkt dient te worden bij de verdere uitwerking naar een definitief plan. Naar aanleiding van dit principebesluit zijn het globaal ontwerp en een conceptonderbouwing op 7 april 2025 besproken aan de Omgevingstafel. In dat verband zijn de volgende thema’s besproken: Duurzaamheid/klimaat, Erfgoed – Cultuurhistorie, Boden en Omgevingsveiligheid, Geluid, Lucht, stikstof, mer, Ontwerp openbare ruimte, RO, Stedenbouw. Verkeer en parkeren, Groen en ecologie, Water en riolering en Wegen en civiele techniek. Diverse disciplines waren akkoord (inclusief adviezen voor verdere uitwerking). Deels was het akkoord onder voorwaarden. De voorliggende onderbouwing is aangepast naar aanleiding van de diverse opmerkingen vanuit de Omgevingstafel.

5.2

Participatie

Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De initiatiefnemer is in veel gevallen verplicht om te participeren met de aanwezigen rondom het projectgebied. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit hoort een beschrijving van de wijze waarop die participatie plaats heeft gevonden en wat daarvan het resultaat was. Ten behoeve van dit initiatief is een Participatieplan opgesteld (zie bijlage 10). In dit plan wordt uiteengezet welke partijen bij het initiatief betrokken zijn en op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden. Met Van Gelder Groente & Fruit heeft op 12 juli 2024 een persoonlijk overleg plaatsgevonden, waarbij de plannen zijn toegelicht. Dit gesprek heeft geresulteerd in een positieve reactie. Daarnaast wordt in april 2025 een informatieavond georganiseerd voor omwonenden en Waterschap Hollandse Delta. Tijdens deze bijeenkomst worden de plannen nader toegelicht en is er ruimte voor vragen en opmerkingen. Indien hieruit aandachtspunten of aanpassingen voortvloeien, zullen deze te zijner tijd in het plan worden verwerkt.

5.3

Bestuurlijk overleg

In het kader van het bestuurlijk overleg is het plan voorgelegd aan de betrokken vooroverlegpartners. Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) heeft op 24 april 2025 advies gegeven op dit initiatief in het kader van een omgevingstafel (kenmerk z481385/d1444909). Dit advies heeft betrekking op de bluswatervoorzieningen, bouwkundige voorzieningen, installatietechnische maatregelen en organisatorische aspecten ten aanzien van de brandveiligheid. De onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) betreft uitsluitend het planologisch besluit inzake het gebruik van het plangebied. De in het advies genoemde aandachtspunten zullen bij de opvolgende aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bouwfase worden meegenomen en, waar nodig, in het bouwplan worden verwerkt. Bij brief van 14 augustus 2025 (kenmerk z481385/d1784250) heeft de veiligheidsregio opnieuw gereageerd, waarbij de afdeling Veilige Leefomgeving van de VRR advies heeft uitgebracht over de mogelijkheden voor effectieve hulpverlening, de zelf- en samenredzaamheid van de aanwezigen en de continuïteit van de samenleving.

pagina 53 van 58

VRR merkt op dat in voldoende mate de punten over (nood)uitgangen, installatietechnische maatregelen en de BHV-organisatie uit de eerdere VRR adviesbrief van 24 april 2025 zijn uitgewerkt in het masterplan. Op een aantal punten is dat nog onvoldoende. Dat betreft:

▪

Bluswater en bereikbaarheid. VRR merkt op dat in de onderbouwing wordt verwezen naar de landelijke ‘Handreiking bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2019’ van Brandweer Nederland. De regionale handreiking van de VRR wijkt echter af van de landelijke handreiking van landelijke handreiking van Brandweer Nederland.

▪

Vluchtroutes van hogedruk aardgastransportleidingen A-559 en A-517 in noordelijke richting worden benoemd, maar er wordt niet verder ingegaan op de locatie of verdere details van deze vluchtroute.

▪

Bouwkundige maatregelen voor bouwen binnen de 1% letaliteitscontour (15 meter vanuit het hart van de leiding) van het meest geloofwaardige scenario van hogedruk aardgastransportleidingen A-517 en A-559. De VRR adviseert om minimaal 15 meter afstand te houden tot vanuit het hart van de A-517 en A-559 buisleidingen. Daarmee wordt er geen eventuele (her)ontwikkeling van (beperkt) kwetsbare gebouwen mogelijk gemaakt binnen de 1% letaliteitscontour (15 meter vanuit het hart van de leiding). Daarbij zijn dan ook bouwkundige maatregelen vereist.

▪

Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient bij de brandpreventieve toets rekening te worden gehouden met de effecten van een fakkelbrand op de gevel/dak.

Naar aanleiding hiervan is de onderbouwing aangevuld met de regionale handreiking. Ten aanzien van de vluchtroutes wordt opgemerkt dat er extra mogelijkheden zijn voor een vluchtroute en voor de bereikbaarheid van hulpdiensten via een bestaande (nood-)aansluiting op het fietspad ten noorden van het plangebied. Dat is op dit moment nog niet als zodanig geregeld, maar Van der Valk is daar zeker toe bereid. In overleg met de gemeente en de brandweer zal dat nader worden bekeken in het kader van de opvolgende BOPA’s. Voor wat betreft de buisleidingen van Gasunie adviseert de veiligheidsregio om een afstand van 15 meter aan te houden. In het Masterplan is aangegeven dat de ontwikkellocaties op minimaal 5 meter afstand moeten blijven van de buisleidingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in het Masterplan nu een afstand van minimaal 5 m wordt aangehouden tot de gasleidingen, conform de eisen vanuit Gasunie. De Gasunie heeft ingestemd met deze afstandsmaat. Daarbij dient opgemerkt te worden dat in het Masterplan slechts een klein gedeelte van planonderdeel 03 binnen deze 15 meter is gesitueerd, waardoor gesteld kan worden dat de adviesafstand van 15 meter in voldoende mate wordt gerespecteerd.

Aangezien het grootste risico op een incident bij een buisleiding ontstaat bij graafwerkzaamheden, dienen grondwerkzaamheden enkel onder toezicht van de leidingbeheerder uitgevoerd te worden en dienen onderhoudswerkzaamheden afgestemd te worden met de initiatiefnemer. In de voorliggende situatie is het goed mogelijk om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk personen aanwezig zijn ten tijde van onderhoudswerkzaamheden aan de buisleidingen. Om die reden kan op voorhand gesteld worden dat bouwkundige maatregelen in deze situatie niet per definitie zinvol zijn. Dit zal nader afgestemd worden in het kader van de brandpreventieve toets bij de opvolgende BOPA’s. Provincie Zuid-Holland Het initiatief is afgestemd met provincie Zuid-Holland. Op 18 augustus 2025 heeft de provincie in een mail aangegeven dat de ontwikkeling niet past binnen het provinciaal omgevingsbeleid en dat een motivatie vereist is met betrekking tot artikel 7.52 ‘Bedrijven’ van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Daarbij wijst de provincie erop dat transformatie van een bedrijventerrein sinds de vaststelling van de herziening 2024 van het provinciaal

pagina 54 van 58

omgevingsbeleid niet meer mogelijk is. Tevens merkt de provincie op dat het niet als een transformatielocatie is opgenomen in de bedrijventerreinenstrategie van Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Daarnaast wijst de provincie erop dat wanneer een planontwikkeling zorgt voor een verhoogd groepsrisico, of een toename van een al aanwezig verhoogd groepsrisico, een berekening van het groepsrisico uitgevoerd moet worden. Hierbij moeten de aspecten uit artikel 7.18, lid 2 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening worden betrokken bij de motivering van het groepsrisico. Nu er geen berekening van het groepsrisico is uitgevoerd, waardoor niet wordt voldaan aan artikel 7.18, lid 1 van de omgevingsverordening. Naar aanleiding hiervan zijn vanuit de gemeente Ridderkerk gesprekken gevoerd met de provincie. De onderbouwing is naar aanleiding hiervan aangepast en aangevuld, waarbij specifiek wordt ingegaan op de mogelijkheden binnen het provinciale beleid. Tevens is een paragraaf over de ‘Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030’ van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag toegevoegd (zie paragraaf 3.3). Tevens wordt naar aanleiding van de opmerkingen van de provincie aanvullend onderzoek uitgevoerd, waarmee de hoogte van het groepsrisico wordt berekend. Het rapport wordt bij de bouwtechnische toets ingediend.

Op voorhand kan gesteld worden dat er voldoende mogelijkheden aanwezig zijn om aan de eisen te voldoen en worden op dit punt geen belemmeringen verwacht. Gasunie In een mail van 12 augustus 2025 heeft Gasunie aangegeven dat zij constateren dat er keurig met de eerder gemaakte opmerkingen rekening is gehouden. Derhalve heeft Gasunie geen bezwaren tegen het initiatief. Wel verzoeken zij nog om tekeningen of een plattegrond, om te zien wat er naast de leiding gebeurt. Verder gaat Gasunie ervanuit dat de regels die binnen de belemmeringenstrook gelden ongewijzigd blijven en worden meegenomen bij het verwerken van de BOPA in het Omgevingsplan. Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassingen van de onderbouwing. Waterschap Hollandse delta In een mail van 21 augustus 2025 heeft het Waterschap Hollandse Delta advies uitgebracht. Het waterschap geeft aan dat voor het plan Nieuw Reijerwaard diverse vergunningen zijn verleend met daarbij de benodigde watercompensatie. Ook voor de ontwikkelingen bij Van der Valk Hotel is in 2019 een vergunning verleend (VTH191618). Het waterschap merkt op dat een aantal van de benodigde veranderingen aan het watersysteem bij Van der Valk Hotel die nodig waren in verband met de toename van de verharding, nog niet (volledig) zijn uitgevoerd. Om die reden is de watercompensatie in de onderbouwing nog niet akkoord.

Het waterschap wijst erop dat voor de werkzaamheden een watervergunning nodig is van het waterschap, waarbij geadviseerd wordt om voorafgaand aan een aanvraag in vooroverleg te komen bij het waterschap. In reactie hierop kan gesteld worden dat Van der Valk Hotel in het verleden een vergunning heeft aangevraagd voor het dempen van een aantal sloten, om het slotenstelsel te herstellen. Die werkzaamheden zijn vanwege de Coronaperikelen nog niet uitgevoerd. Het voornemen is om de vergunning voor het herstel van het slotenverloop opnieuw aan te vragen. Dit staat geheel los van watercompensatie. Daarover zijn immers in een eerder stadium sluitende afspraken gemaakt, waarbij een bijdrage voor waterberging is betaald waardoor op eigen terrein geen nadere voorzieningen hoeven te worden getroffen.

pagina 55 van 58

6

Financiële haalbaarheid

Het kostenverhaal is het door de overheid verhalen van kosten op een initiatiefnemer. Het gaat over overheidskosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Bijvoorbeeld kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan en het aanleggen van openbare voorzieningen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het exploitatieplan als publiekrechtelijk instrument komen te vervallen. Het publiekrechtelijk kostenverhaal is daarmee geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uitgangspunt is dat de kosten die gemaakt worden voor het opstellen van een buitenplanse omgevingsplan activiteit voor rekening komen van de initiatiefnemer. Wanneer een omgevingsvergunning wordt verleend op grond waarvan schade wordt veroorzaakt is artikel 4.5 Awb van toepassing en dient een overeenkomst nadeelcompensatie gesloten te worden.

Planspecifiek Er is een intentieovereenkomst opgesteld tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Er wordt momenteel een anterieure overeenkomst opgesteld. Het uitgangspunt van deze anterieure overeenkomst is dat het project financieel neutraal is voor de gemeente.

pagina 56 van 58

7

Conclusie

Voorliggende onderbouwing heeft betrekking op het afwijkend gebruik in verband met het initiatief op het perceel Krommeweg 1 in Ridderkerk. Voor de beoogde ontwikkeling is door Wiegerinck een Masterplan vervaardigd. Beoogd wordt om aan het Van der Valk hotel gefaseerd 160 hotelkamers, congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen en een theater toe te voegen. Boerderij ‘West-Einde’, een Rijksmonument, wordt hierbij ingepast in de nieuwe ontwikkeling. Het betreft nu uitsluitend het afwijkend gebruik. In het vervolgtraject wordt dan de activiteit ‘bouwen’ e.d. aangevraagd. Het initiatief is getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hieruit blijkt dat het in lijn is met dat beleid en in ieder geval niet in strijd is met het beleid. Daarnaast is het initiatief getoetst op alle relevante aspecten over de fysieke leefomgeving en het milieu. Vanuit deze aspecten komt naar voren dat er in beginsel geen belemmeringen worden gevormd voor het initiatief en dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

pagina 57 van 58

pagina 58 van 58