Raadsvoorstel Vaststelling Wijziging omgevingsplan Damkro Elsterstraatweg - 1955

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

2 juni 2026

Remco van der Hoogt 1955 Gert van Laar College van burgemeester en wethouders & Gemeenteraad

Openbaar Vaststelling wijziging omgevingsplan Damkro Elsterstraatweg

Voorstel <test> Het college besluit: 1. In te stemmen met de reactienota ‘Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg’ (bijlage 1); De gemeenteraad besluit: 2. In te stemmen met de reactienota ‘Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg’ (bijlage 1); 3. de wijziging omgevingsplan ‘Damkro Elsterstraatweg’ gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de reactienota ‘Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg’ voor de bouw van 27 grondgebonden woningen aan de Elsterstraatweg tussen 49 en 73 in Elst; 4. het beeldkwaliteitsplan “Elsterstraatweg 51-71 Elst” (bijlage 4) vast te stellen en deze toe te voegen aan de Welstandsnota 2013; 5. het vaststellingsbesluit, het vastgestelde beeldkwaliteitsplan en het vastgestelde omgevingsplan te publiceren en ter inzage te leggen. <Test> Inleiding Aan de Elsterstraatweg tussen de nummers 49 en 73 ligt een onbebouwd grasland. Al geruime tijd is deze locatie in beeld als potentiële woningbouwlocatie. De gronden waren voorheen bestemd voor bedrijven, maar nu voor agrarisch gebruik. In 2021 zijn door de raad de kaders voor woningbouw vastgesteld, die zijn afgestemd met omwonenden. In hetzelfde jaar is een anterieure overeenkomst afgesloten. Inmiddels is het project overgenomen door een andere ontwikkelaar.

Hoewel dit, samen met enkele inhoudelijke knelpunten, aanvankelijk heeft geleid tot verdere vertraging, is er inmiddels vooruitgang geboekt. In 2025 heeft het college met deze partij een nieuwe anterieure overeenkomst gesloten, waarbij de inhoudelijke afspraken uit de eerdere overeenkomst zijn gerespecteerd. In de tussentijd is gewerkt aan het opstellen van de wijziging van omgevingsplan inclusief bijbehorende motivering en onderzoeken. Op 25 november 2025 besloot het college van burgemeester en wethouders om het ontwerpbesluit voor wijziging van het omgevingsplan zes weken ter inzage te leggen. Daarna lag het plan van donderdag 18 december 2025 tot en met woensdag 28 januari 2026 ter inzage. In deze periode zijn vijf zienswijzen ingediend door. De reactienota zienswijzen is als bijlage 1 bij dit voorstel bijgevoegd. Een pdf-versie van de verbeelding van het omgevingsplan en de motivering behorend bij het omgevingsplan zijn als bijlage 2 en 3 bijgevoegd.

1

Kaders Artikel 2.1, 2.4 en 4.2 Omgevingswet (vaststellen omgevingsplan); Afdeling 16.3 Omgevingswet en Afdeling 3.4 Awb (totstandkomingsprocedure); Bestuursprogramma 2022 – 2026 gemeente Rhenen, Hoofdstuk 2: Toekomstbestendig en betaalbaar wonen. Beoogd doel Omvorming van een onbebouwd agrarisch perceel binnen de bebouwde kom van Elst tot een woongebied met 27 woningen. Argumenten 1.1/2.1 De ingediende zienswijzen worden volledig beantwoord Tijdens de inzagetermijn zijn vijf zienswijzen ingediend, over veel verschillende onderwerpen. De zienswijzen zijn afkomstig van provincie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Stichting Werkgroep Milieu- en natuurbeheer Rhenen en enkele omwonenden. Hoewel de zienswijzen niet hoeven te leiden tot aanpassing van de aard of het ontwerp van de ontwikkeling, wordt wel voorgesteld om naar aanleiding van de zienswijzen enkele wijzigingen door te voeren. Het gaat dan onder andere om een betere motivering m.b.t. het overstromingsrisico en het verankeren van regels, zodat juridisch is geborgd dat aan de instructieregels uit de omgevingsverordening van de provincie Utrecht wordt voldaan. De volledige beantwoording en wijzigingen zijn te lezen in de reactienota ‘Omgevingsplan Rhenen ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg’ (bijlage 1). Deze nota wordt als bijlage bij de wijziging omgevingsplan opgenomen.

3.1 Er wordt een bijdrage geleverd aan de woonopgave van de gemeente Door de grote vraag naar woningen in de gemeente is het van belang om de woningvoorraad uit te breiden. Deze wijziging van het omgevingsplan maakt de bouw van 27 woningen mogelijk. Het project voorziet in de bouw van 6 sociale huurwoningen, 3 sociale koopwoningen en 18 vrijesectorwoningen. Daarnaast wordt een bijdrage aan het vereveningsfonds geleverd voor 1,8 woningen. Dit is in overeenstemming met de Woonvisie zoals die destijds gold. Met dit woningbouwprogramma wordt een significante bijdrage geleverd aan de woningbehoefte in de gemeente Rhenen in het algemeen en in Elst in het bijzonder. 4.2

De woningbouwontwikkeling voldoet aan de eisen voor een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL) Uit de door ontwikkelaar aangeleverde motivering blijkt dat de wijziging van het omgevingsplan past binnen wet- en regelgeving en beleid van gemeente Rhenen en hogere overheden. Speciale aandacht is hierbij besteed aan de ligging van de projectlocatie in buitendijks gebied nabij de Nederrijn (zie ook kanttekening 1.1). 4.1

Met het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan wordt richting gegeven aan de vormgeving van het woningbouwproject Door het vaststellen van het toetsingskader, waarin aandacht is voor bijvoorbeeld ontwerp en materialisatie van de te bouwen woningen, wordt de samenhang tussen de woningen in de nieuwbouwwijk versterkt. 4.2 De welstandsnota is nu nog geen geschikt toetsingskader voor woningbouw op deze locatie De welstandsnota, die overigens stamt uit 2013, heeft een overwegend conserverend karakter. De nota omschrijft de bestaande situatie en is daarom minder geschikt als toetsingskader voor geheel nieuwe ontwikkelingen. 4.3 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Rhenen adviseert positief op het beeldkwaliteitsplan Het oordeel van de commissie is belangrijk omdat het beeldkwaliteitsplan voor haar een belangrijk toetsingskader is bij de beoordeling van de vergunningaanvragen voor de bouw van de woningen. De commissie heeft het beeldkwaliteitsplan meermaals beoordeeld, voor het laatst en definitief in haar advies van 21 augustus 2025. De commissie adviseert positief, maar vraagt om een goede juridische

2

borging ervan. In dit laatste wordt voorzien door vaststelling van het beeldkwaliteitsplan en toevoeging ervan aan de Welstandsnota 2013. 5.1 De wettelijke procedure kan worden afgerond Met het publiceren van het besluit wordt de beroepstermijn gestart en de ruimtelijke procedure wordt afgerond. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en provincie Utrecht hebben bezwaren tegen woningbouw op deze locatie Het projectgebied ligt namelijk op een buitendijkse locatie. Nu de verwachting is dat we rekening moeten houden met steeds hogere hoogwaterstanden in de (nabije) toekomst, is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden van mening dat het niet verstandig is om op deze locatie te bouwen. Ook de provincie heeft vanuit het oogpunt van overstromingsrisico bedenkingen bij woningbouw op deze locatie. De buitendijkse ligging wordt veroorzaakt door het ontbreken van een primaire waterkering in Elst. De heuvelrug zelf dient als waterkering, waardoor het aanleggen van een dijk niet nodig werd geacht. Uit de motivering die voor de wijziging omgevingsplan is opgesteld blijkt echter dat de risico’s aanvaardbaar zijn (zie paragraaf 5.10.2, pagina 49 e.v. van de motivering). Zo heeft Rijkswaterstaat het projectgebied niet nodig voor de waterberging.

Ook wordt het maaiveld op de projectlocatie opgehoogd, waardoor ook bij de meest extreme hoogwaterstanden - uit de huidige prognoses – een deel van het plangebied maximaal 20 centimeter zal overstromen. De risico’s zijn daarmee beperkt en slechts van materiele aard. Bovendien zijn de risico’s voor de beoogde nieuwbouw lager dan voor de bestaande omliggende woningen. Er zijn dan ook in onze ogen voldoende argumenten om medewerking te verlenen aan woningbouw op deze locatie. Aanvullende financiële notities Niet van toepassing Vervolg Vervolgstappen Zodra de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld door de raad, kan het college overgaan tot verlening van de omgevingsvergunning. Vervolgens worden beide besluiten gepubliceerd en voor 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn is tegen beide besluiten rechtstreeks beroep bij de Raad van State mogelijk. Na inwerkingtreding van de wijziging omgevingsplan kan een omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen worden aangevraagd. Deze aanvraag zal onder andere worden getoetst aan het gewijzigde omgevingsplan. Monitoring of evaluatie Niet van toepassing Participatie Initiatiefnemers hebben een uitgebreid participatietraject met omwonenden doorlopen. Een verslag hiervan is bijgevoegd bij de motivatie van de wijziging van het omgevingsplan.

Communicatie De indieners van de zienswijzen worden, net als de initiatiefnemer, op de hoogte gebracht van uw besluit. De vaststelling wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, De Rijnpost en op de gemeentelijke website. Bijlagen Bijlage 1: Reactienota ‘Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg’; Bijlage 2: Verbeelding wijziging Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg; Bijlage 3: Motivatie wijziging Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg; Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan ‘Elsterstraatweg 51-71 Elst’.

3