Beantwoording technische vragen

GEMEENTE RHENEN Beantwoording technische vragen

Onderwerp: prestatieafspraken Rhenam Commissie: Samenleving Datum: 26-1-2021 Vragen D66 1.In de afspraken staat dat er meer gekeken wordt naar woningen voor 1 of 2 personen en gekeken wordt naar alternatieve woonvormen. Kent Rhenam het project Falgatuinen vanuit de gemeente Den Helder? Hoe staat Rhenam tegenover Tiny houses? Zou dit een passende alternatieve woonvorm kunnen zijn?

Waarom is de afspraak uit de woonvisie 2. om te komen tot 75 huur- en koopwoningen voor de lage middeninkomens doorgestreept? Wat betekent dit voor de doorstroommogelijkheden?

Antwoorden Reactie Rhenam: Qua doelgroep zien we een demografische verschuiving naar meer 1-2 persoons huishoudens en minder gezinnen. Daarnaast zien we een sterke toename qua senioren. De algemene trend is dat we gemiddeld genomen in het sociale huursegment klein bouwen en ontwikkelen. Echter voor een heel beperkte doelgroep starters en alleenstaanden in Rhenen is een Tiny house in onze ogen passend. Daarnaast zien wij een structurele en lange termijn behoefte en waar wij ons zelf afvragen of een Tiny house (korte levensduur) daar het juiste antwoord op is. Deze afspraak is doorgestreept omdat Rhenam, gezien de grote opgave in de sociale huur en de beperkte investeringscapaciteit, de focus legt op nieuwbouw voor de lage inkomens. Wel biedt Rhenam mogelijkheden voor de lage middeninkomens in de bestaande voorraad. Het aantal reacties vanuit deze middeninkomens en het aantal huishoudens wat wij huisvesten in onze woningvoorraad is echter heel beperkt. Dit betekent verder dat we als gemeente zelf met ontwikkelaars/beleggers op zoek gaan naar meer mogelijkheden voor de middeninkomens. Door middel van de eind vorig jaar vastgestelde doelgroepen verordening en verordening vereveningsfonds hebben we instrumenten in handen waarmee we de bouw van deze woningen kunnen stimuleren.

Vragen Rhenens Belang 1. ‘Rhenam legt zich gezien de focus op de primaire doelgroep en de beschikbare investeringsruimte, in tegenstelling tot hetgeen in het bod en de prestatieafspraken 2020 was opgenomen, niet toe op het realiseren van woningen nieuwbouw voor lage middeninkomens.’

Graag toelichten: gezien afschrijving / duurzaamheidseisen gelden voor jaren 50/60 toch nieuwbouwplannen?

2. Pag.8 ‘De gemeente bereidt een Verordening vereveningsfonds sociale woningbouw en een Doelgroepenverordening voor. Het streven is om deze verordeningen eind 2020 vast te laten stellen door de raad. Met deze verordeningen wil de gemeente stimuleren dat er op de schaarse resterende bouwgrond in de gemeente voldoende sociale huurwoningen en huur- en koopwoningen voor de lage middeninkomens wordt ontwikkeld.’

Antwoorden

Rhenam kijkt per woningcomplex welke strategie moet worden gehanteerd; doorexploiteren, verduurzamen of sloop/nieuwbouw. De te verkiezen strategie is gebaseerd op de kwaliteit van de woning en de mogelijkheden om de levensduur tegen aanvaardbare kosten te verlengen. Daarmee is het dus geen automatisme dat woningen uit de jaren ‘50/’60 worden vervangen door nieuwbouw. De ontwikkeling in Vogelenzang heeft een lange geschiedenis en heeft als gevolg van de vorige crisis veel vertraging en wijzigingen in het programma gehad. In overleg en met (financiële) hulp van zowel de provincie als de gemeente heeft dit uiteindelijk geleid tot het huidige plan voor 42 sociale huurappartementen waarmee de ontwikkeling kan worden afgerond.

Graag uitleg waarom ten tijde van de vaststelling ‘BP Vogelenzang / verkoop aan ontwikkelaar’; 15% Soc.woningbouw als eis is vastgelegd en in dit licht + bouw van meer woningen dan oorspronkelijk is voorzien (dus opbrengst tbv ontwikkelaar afdoende geborgd moet zijn) toch geld van een vereveningsfonds ingezet moet worden terwijl presentatieafspraak van 15% soc.woningbouw tot dusver niet gerealiseerd is.

Vragen VVD 1. Wat is de latest estimate 2020 Rhenam?

Reactie Rhenam: Het financiële resultaat 2020 laat zich niet goed schatten op dit moment. We verwachten later in 2021 daar inzicht in te krijgen. Het bedrijfsresultaat is voor de corporatie ook minder relevant. Het belangrijkste in de bedrijfsvoering van de corporatie is de ontwikkeling van kasstromen (hoeveel geld heb je beschikbaar voor onderhoud en investeringen en uiteraard andere verplichtingen zoals rente, belastingen en organisatiekosten) en onze lening portefeuille (hoeveel kunnen we op termijn nog investeren/lenen voor toekomstige opgaven)?

2. Hoeveel woningen heeft de Rhenam in het bezit in Rhenen per 1/1/2018 , 1/1/2019,1/1/2020,1/1/2021……..tot 1/1/2028? 3. Het netto aantal gerealiseerde woningen vanaf het begin van de woonvisie periode 1/1/2018 en de te realiseren woningen tot het eind van de woonvisie?

Reactie Rhenam op de vragen 2 en 3:

Tabel 1: aantallen en netto gerealiseerd

Tabel 2 Nadere toelichting op de netto gerealiseerde/te realiseren aantallen. Hierbij is het onderscheid zodanig gemaakt dat hier de aantallen nieuwbouw/uitbreiding uit te herleiden zijn. Toelichting aantallen Nieuwbouw uitbreiding Nieuwbouw vervanging Aankoop Totaal

2018

2019

13 Het bosje Elst

13

2020

2021

24 De Linde Achterberg

1 1

20

0

2022

2023

42 Vogelenzang

20 Lijsterberg

42

20

Totaal

2024-2028 N.t.b.

96

4. Waar gaat Rhenam bouwen de komende 7 jaar? Reactie Rhenam: Rhenam is voornemens om aan de Lijsterberg en in Vogelenzang nieuwbouw te realiseren. Voor deze projecten zijn de vergunningaanvragen eind 2020 bij de gemeente ingediend. Dit zijn actuele projecten in de jaren 2021-2023. Voor nieuwe bouwlocaties is Rhenam in gesprek met de gemeente. 5. Gaarne uitleg over de huurverlaging tot de aftoppingsgrens, achtergrond, wiens voorstel e.d.? Reactie Rhenam: Als bijlage is hiervoor het nieuwsbericht opgenomen, dat we op onze website hebben geplaatst. 6. Waarom is Q2 vervallen inzake onderzoek Rijksstraatweg Elst? Reactie Rhenam: Bij het opstellen van de prestatieafspraken is gekeken naar een realistische planning van de werkzaamheden. Dit betekent dat het onderzoek naar de 8 vooroorlogse woningen aan de Rijksstraatweg moet worden afgewogen tegen andere onderzoeken die moeten worden uitgevoerd en lopende nieuwbouwontwikkeling.

Nieuwbericht inzake Eenmalige huurverlaging 2021 20 januari 2021 Mensen met een sociaal huurcontract en een klein inkomen kunnen in 2021 eenmalig een huurverlaging krijgen. Dit heeft de regering besloten. Hieronder leggen we uit hoe deze huurverlaging werkt. Als u voldoet aan de voorwaarden krijgt u deze verlaging automatisch. U hoeft dan niets te doen. De eenmalige huurverlaging 2021 in het kort 

Als u in aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging, dan krijgt u in maart 2021 automatisch bericht van ons. Het is afhankelijk van uw inkomen en huishoudensgrootte of u recht heeft op de eenmalige huurverlaging. Als uw netto (kale) huur lager is dan € 633,25 komt u niet in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging. De eenmalige huurverlaging geldt alleen voor huurders in een sociale huurwoning. Huurders in de vrije sector komen niet in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging. Ontvangt u in maart geen bericht van ons? Dan kan het zijn dat de netto (kale) huur lager is dan de netto (kale) huur die in de voorwaarden staat. Het kan ook zijn dat het (gezamenlijk) inkomen volgens de Belastingdienst niet voldoet. De Belastingdienst kijkt naar het gezamenlijk inkomen dat u had in 2019. Is uw inkomen na 2019 gedaald naar het niveau waarmee u recht heeft op een eenmalige huurverlaging? Dan kunt u zelf huurverlaging aanvragen. Meer informatie vindt u hieronder

   

Waarom een huurverlaging? De meeste huurders betalen een huurprijs die past bij hun inkomen. Bij het toewijzen van woningen houden we daar al rekening mee. Toch zijn er mensen die een huur betalen die niet past bij hun inkomen volgens de regels van het ‘Passend toewijzen’. Dat kan komen door een plotselinge daling van het inkomen als gevolg van bijvoorbeeld Corona. Deze huurders kunnen in 2021 eenmalig een huurverlaging krijgen. Voldoet u aan de voorwaarden? Dan krijgt u automatisch bericht van ons De eenmalige huurverlaging in 2021 hangt af van:  

De hoogte van uw netto (kale) huur Het (gezamenlijk) inkomen en de samenstelling van het huishouden

In het schema hieronder ziet u de voorwaarden. Als u in aanmerking komt krijgt u in maart 2021 automatisch bericht van ons. U hoeft zelf niks te doen. Wij controleren van tevoren of onze huurders aan alle voorwaarden voldoen. Uw gezamenlijk inkomen en hoeveel mensen er staan ingeschreven op uw adres horen wij van de Belastingdienst. De huurverlaging hangt af van de netto (kale) huurprijs. Samenstelling huishouden

Inkomen lager dan

Netto (kale) huur hoger Verlaging netto (kale) dan huur naar

1 persoon

€23.725,-

€ 633,25

€ 633,25

1 persoon met AOW

€23.650,-

€ 633,25

€ 633,25

2 personen 2 personen (minstens 1 in de AOWleeftijd)

€32.200,-

€ 633,25

€ 633,25

€32.075,-

€ 633,25

€ 633,25

3 of meer personen

€32.200,-

€ 678,66

€ 678,66

3 of meer personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd)

€32.075,-

€ 678,66

€ 678,66

Is uw netto (kale) huur lager dan € 633,25? Dan komt u niet in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging. Heeft huurverlaging invloed op de huurtoeslag? De huurtoeslag is afhankelijk van inkomen, samenstelling huishouden en de hoogte van de huur. Het kan dus zijn dat u na de huurverlaging iets minder huurtoeslag krijgt. Omdat de huurverlaging gaat over het deel van de huur (boven de aftoppingsgrens) waar de huurtoeslag niets of slechts veertig procent van vergoedt, gaat u er door een huurverlaging wel altijd op vooruit. U kunt een proefberekening uitvoeren op www.toeslagen.nl. Denkt u dat u aan alle voorwaarden voldoet, maar krijgt u in maart geen bericht van ons? Ontvangt u in maart geen bericht van ons? Dan kan het zijn dat de netto (kale) huur lager is dan de netto (kale) huur die in de voorwaarden staat. Het kan ook zijn dat het (gezamenlijk) inkomen volgens de Belastingdienst niet voldoet. De Belastingdienst kijkt naar het (gezamenlijk) inkomen dat u had in 2019. Uw gezamenlijk inkomen is in 2020 gedaald. Wat nu? Misschien komt u dan toch in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging. In dat geval kunt u de huurverlaging zelf aanvragen. U kunt hiervoor de voorbeeldbrief van de Woonbond gebruiken. Vraagt u zelf huurverlaging aan, dan moet u aantonen minstens zes maanden een inkomen te hebben onder de voor uw huishouden geldende inkomensgrens.

Het inkomen van kinderen tot 27 jaar telt niet mee. U kunt dat aantonen met salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder als u ZZP-er bent. Ook heeft u een verklaring nodig over de actuele samenstelling van uw huishouden (hoeveel mensen er op uw adres wonen). Die verklaring kunt u opvragen bij de gemeente. Goed om te weten 

U ontvangt van de Belastingdienst bericht als zij uw gegevens met ons delen. De Belastingdienst geeft niet aan ons door wat uw precieze (gezamenlijk) inkomen is. Wij horen alleen of uw (gezamenlijk) inkomen voldoet aan de voorwaarden en met hoeveel personen u in huis woont.