Raadsvoorstel volkshuisvestelijk kader toekomstige woningbouwontwikkelingen

Raadsvoorstel

Nummer: 580710/580711 Behandeld door: B.J.A. Rozemeijer Datum: 24 oktober 2023

Onderwerp: Raadsvoorstel volkshuisvestelijk kader toekomstige woningbouwontwikkelingen

Geachte raad, Samenvatting: Tijdens het consultatiegesprek van 14 september 2023 is met de gemeenteraad van gedachten gewisseld over het instellen van een volkshuisvestelijk kader. Dit om er voor te zorgen dat bij het weegmoment 2030 er voldoende betaalbare woningen zijn gerealiseerd zoals is vastgelegd voor de woningen in de sociale en vrije huur sector alsmede in de klasse betaalbare koop. Hierbij is tevens van belang dat, naast de betaalbaarheid, ook wordt voldaan aan de kwalitatieve behoefte naar woningtype en doelgroep. De gemeenteraad wordt voorgesteld in te stemmen met de in het voorstel genoemde percentages zodat deze kunnen worden opgenomen als volkshuisvestelijk kader in de met ontwikkelende partijen af te sluiten anterieure overeenkomsten.

Op 14 september 2023 heeft een consultatiegesprek plaatsgevonden over de programmering van toekomstige woningbouwprojecten. Tijdens het gesprek is ingegaan op de in de Woondeal verankerde afspraken vanuit de Nationale Prestatie Afspraken (NPA). Betaalbaarheid Deze houden in dat, qua betaalbaarheid, tot 2030 de toekomstige woningbouw als volgt moet worden gerealiseerd: • 28% sociale huur tot € 808,06 • 6% vrije sector huur van € 808,06 tot € 1.000,• 33% betaalbare koop tot € 355.000,Er heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de projecten die tot nu toe bekend zijn. Een deel daarvan heeft betrekking op projecten waarvoor reeds anterieure overeenkomsten zijn gesloten met ontwikkelende partijen. De verdeling van de woningen in de verschillende categorieën zijn daarin reeds vastgelegd en kunnen niet meer worden aangepast. Het hiernaast gepresenteerde overzicht laat zien dat de percentages voor de huurwoningen niet worden gerealiseerd en voor de betaalbare koopwoningen ruimschoots.

Pagina 1 van 4

Als voor de projecten waarvoor nog geen afspraken zijn gemaakt in anterieure overeenkomsten de percentages worden aangehouden zoals in de Woondeal zijn verankerd dan geeft dit een beter beeld. De 28% voor sociale huur wordt gerealiseerd. Voor de vrije sector huurwoningen geldt dit nog niet. Hier realiseren we 4% in plaats van 6%. Het verschil is echter maar 10 woningen. Om toch toe te groeien naar die 6% zouden 10 betaalbare koopwoningen alsnog als vrije sector huurwoningen kunnen worden gebouwd. Na de omzetting wordt dan 34% gerealiseerd als betaalbare koopwoning, waardoor ook hier aan de uitgangspunten wordt voldaan. Kwalitatieve opgave Naast de verdeling van woningen in prijsklassen, vastgelegd in de Woondeal, is een kwalitatieve invulling van de opgave ook van belang om in een volkshuisvestelijk kader op te nemen. Deze is weergegeven in het Woningmarktonderzoek uit 2021 op basis waarvan de Woonvisie 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld. Vergrijzing en huishoudensverdunning zorgen er ondertussen voor dat de samenstelling van de huishoudens in Renswoude verandert. Deze demografische transitie heeft consequenties voor de benodigde woningvoorraad en stelt de gemeente voor keuzes. De verschillende doelgroepen beïnvloeden de woningmarkt allemaal op een andere manier.

In het Woningmarktonderzoek is de hierboven weergegeven huishoudprognose opgenomen. Gezinnen zijn en blijven dominant in Renswoude. We zien vooral een groei van jonge gezinnen. Op korte termijn (tot 2030) is er vooral behoefte aan koopwoningen voor gezinnen. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal naar verwachting tot 2030 met bijna 60% toenemen en in 2040 is het aantal meer dan verdubbeld ten opzichte van nu. Deze doelgroep groeit hard en wordt een factor van betekenis op de woningmarkt. De voortgaande vergrijzing leidt na 2030 tot een echte omslag in de vraag. De veronderstelling is dat er behoefte komt aan huurappartementen. Het is zaak daar nu al op voor te sorteren. De verwachting is dat de vraagdruk aan koopeengezinswoningen dan afneemt (als de babyboomgeneratie de woningmarkt verlaat, na 2040).

Pagina 2 van 4

Kwalitatieve opgave naar woningtype In deze figuur wordt de kwalitatieve woningbehoefte naar woningtype tot 2030 weergegeven. Procentueel (afgerond) blijkt hieruit de volgende behoefte: 45 % rij- of hoekwoning 30 % vrijstaand 15 % tweekapper 10 % appartement met lift Hierbij dient echter wel opgemerkt te worden dat deze behoefte is berekend nog voordat in de Woondeal is vastgesteld. De toevoeging aan de woningvoorraad zou voor 2/3 uit betaalbare woningen moeten bestaan. Er vanuit gaande dat de vrijstaande woningen en tweekappers in het dure segment worden gerealiseerd en de rij- en hoekwoningen en appartementen in het betaalbare segment, zou het betekenen dat 55% van de woningen tot het betaalbare segment behoren. Om toch aan het kader van 2/3 te kunnen voldoen zou een volgende verdeling als volkshuisvestelijk kader kunnen worden vastgesteld: -

50-60 % rij- of hoekwoning

-

10-15 % appartement met lift

-

5-10 % appartement met lift 10-15 % tweekapper 15-20 % vrijstaand

2/3 betaalbaar

1/3 duur

Kwalitatieve opgave naar doelgroep Naast de betaalbaarheid en de benodigde woningtypen is het ook van belang dat er woningen worden gerealiseerd voor de juiste doelgroepen. We onderscheiden de volgende doelgroepen: - Starters - Gezinnen - Senioren Zoals eerder is geconstateerd blijft de doelgroep starters (1+2 phh tot 23 jaar) in aantallen ongeveer gelijk. De groei vindt voornamelijk plaats in de doelgroepen gezinnen en senioren. Voor het bouwen van woningen moet vooral gekeken worden naar de ontwikkeling op lange termijn. De doelgroep senioren stijgt tot 2040 met 60% en gezinnen met 45 %. Ervan uitgaande dat er altijd kleine woningen voor starters nodig zijn zou de volgende verdeling als volkshuisvestelijk kader kunnen worden vastgesteld: - Starters 10% - Gezinnen 50% - Senioren 40% Uitgaande van de vast te stellen verdeling naar woningtype zouden de woningen voor de doelgroep senioren deels moeten bestaan uit appartementen met lift en deels uit grondgebonden woningen. Realisatie van grondgebonden woningen voor senioren kan financieel lastig zijn. Om toch voldoende woningen voor deze doelgroep te realiseren is het mogelijk om meer appartementen met lift te realiseren en minder rij- of hoekwoningen, tweekappers of vrijstaande woningen. Het college van B&W heeft namens de gemeente de Woondeal ondertekend.

Daarnaast heeft de gemeenteraad op 15 februari 2022 de Woonvisie vastgesteld. Het ligt dat ook voor de hand dat de gemeenteraad wordt voorgesteld om de percentages, zoals in de aanhef van dit voorstel zijn opgenomen, als volkshuisvestelijk kader worden opgenomen in de nog te sluiten anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen.

Pagina 3 van 4

Kleine projecten Dit geldt echter niet voor projecten van 5 of minder woningen. De ontwikkelende partij betaalt dan wel een marktconforme afkoopsom voor het niet voldoen aan het volkshuisvestelijk kader. Op een later moment wordt de hiervoor toe te passen systematiek aan de gemeenteraad voorgelegd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

Bijlage(n): -

Pagina 4 van 4

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist