C bijlage-1-Zienswijze-2
Tekst van het document
GEMEENTE PURMEREND
ARAG
Nr.: Ontv.:
2 9 JAN 2024
Procei9 ;
QfJyJ
Kopie:
AANGETEKEND
Paraaf indelen:
Gemeenteraad van de gemeente Purmerend Postbus 15 1440 AA PURMEREND
ARAG SE Nederland
Postbus 230
3830 AE Leusden Kastanjelaan 2 3833 AN Leusden
T (033) 4342342 F(033)4342300
www.arag.nl
Datum Ons kenmerk
Uw kenmerk
Onderwerp
26 januari 2024 012810767 NL.IMRO.0439.BPLISDODDE 402024- OnOl Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
Behandeld door
Telefoonnummer
Geachte Raad,
Namens mijn cliënten, wonende Lisdoddestraat Purmerend, dien ik hierbij een zienswijze naar aanleiding van de "Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan 'Lisdoddestraat 40 - 2024', ontwerpbesluit hogere waarde geluidhinder en ontwerpomgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van een appartementencomplex met 38 sociale huurappartementen (gecoördineerde procedure)" met bovengenoemd kenmerk, gepubliceerd op 14 december 2023. Als bijlage sluit ik een afschrift bij van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit. Cliënten hebben zorgvuldig kennisgenomen van het ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpbesluit en de ontwerpomgevingsvergunning en delen hierbij graag hun bedenkingen. Cliënten dienen derhalve een zienswijze in aangaande de volgende punten.
1. 2. 3.
Bouwhoogte en inpassing in de omgeving Communicatie en participatie Schaduwwerking en onevenredige afname zonuren
4. Windhinder en geluidsoverlast 5. Lichthinder 6. Parkeeradvies en overlast 7. Verkeershinder en overlast 8. Onevenredige aantasting privacy 9. Planschade 10. Zorgen om vertrek medisch centrum door impact van de bouw Het volgende wordt overwogen.
I i
ARAG SE Nederland statutair gevestigd te Düsseldorf (Duitsland) KvK 55794173 ■ IBAN NL38 RABO 0385 2844 38 ■ BTW NL851862731B01
Pagina
Onderwerp
2 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
1. Bouwhoogte en inpassing in de omgeving
Het ontwerpbestemmingsplan heeft betrekking op de voormalige Locatie van Sporting de Gors met als huidig bestemmingsplan sport en een maximale bouwhoogte van 6 meter. Daarnaast ligt er achter het pand een stuk gras (Groen) met bestemmingsplan waarde Archeologie. In het voorgelegde ontwerpbestemmingsplan wordt omschreven dat er een lage vleugel geplaatst zal worden die zich voegt naar de aangrenzende woonwijk (drie lagen) en naar een hoger gelegen vleugel (zeven lagen) die geabsorbeerd dient te worden door de daarvoor gelegen landschappelijke ruimte, gekenmerkt door water en groen. Bovendien zou deze hoger gelegen vleugel de relatie moeten aangaan met het hogere schaalniveau van de stad. In hoofdstuk 4 van het bestemmingsplan wordt hier nader op ingegaan. In dit hoofdstuk wordt beschreven dat het hoogste gebouw in de nabije omgeving een kantoorpand van vijf lagen is op het kruispunt Gorslaan/Waterlandlaan en vier lagen voor het ziekenhuis. Echter ontbreekt in de tekst van het ontwerpbestemmingsplan de informatie dat het genoemde kantoorgebouw ligt aan de Waterlandlaan in het gebied Gors-Noord (het uiterste puntje van de Gors). Niet wordt vermeld dat dit kantoorgebouw hemelsbreed 500 meter van de beoogde projectlocatie op de Lisdoddestraat, in een geheel andere wijk met een meer groen karakter en laagbouw, namelijk Gors-Zuid ligt.
De projecten richting de stad en Waterlandlaan waarnaar wordt verwezen, liggen ook nog verder van de het projectgebied. Wanneer gekeken wordt naar de inpassing van het bouwplan in de bestaande omgeving, zou het logischer zijn dat er een opbouwende structuur van lagen zou zijn richting het ziekenhuis, de kantoorpanden, toekomstige ontwikkeling in de Waterlandbuurt en wijk Overwhere. Een zeven laags gebouw aan de hoge vleugel zorgt juist weer voor een verhoging die niet past binnen de structuur van de aanliggende straten en opbouw naar hoger liggende panden zoals het ziekenhuis. Kijkend naar de hoogbouwvisie van de gemeente Purmerend die in het najaar van 2017 is opgesteld, staat er een kaart vermeld met een uitsnede van de hoogbouwpotentie die is toegevoegd aan het ontwerp bestemmingsplan van het project. Deze kaart is vrij globaal en geeft geen duidelijkheid over de mogelijkheid te bouwen tot maximaal acht lagen op wijkniveau op betreffende projectlocatie. Ook staat de geplande ontwikkelingslocatie verder van de Gorslaan, gescheiden door een fietspad en brede Gorssloot.
Cliënten stellen zich op het standpunt dat voor een verdere invulling van de wijk Gors-Zuid geen middelhoge bouw hoger dan het eerder vermelde maximum van vijf lagen. Als bewoners ervaren cliënten de beoogde maximale hoogbouw van 22,5 meter als buitenproportioneel en zien in het ontwerpbestemmingsplan geheel niet terug waarom er niet lager gebouwd kan worden, met maximaal vijf bouwlagen en een accent op buurtniveau. Cliënten vinden aansluiting bij de hoogbouwvisie van de gemeente Purmerend van 6 juli 2017 (hierna: de hoogbouwvisie). In paragraaf 4.2 van de hoogbouwvisie staat vermeld "dat wanneer de gemiddelde hoogte in een stad drie bouwlagen is, een hoogteaccent tot 5 bouwlagen samenhang geeft en het aantal woningen daarop aangepast wordt". Het is voor cliënten onbegrijpelijk dat het ontwerpbestemmingsplan niet in lijn is met uw eigen beleid. Cliënten zijn in paragraaf 4.2 van de toelichting het ontwerpbestemmingsplan gestuit op "figuur 4.3: Afwegingen hoogbouw" waarin u uitleg zou geven over de gekozen bouwhoogte. Echter,
Pagina
Onderwerp
3 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
dit figuur is nergens in de hoogbouwvisie terug te vinden. Ook bij navraag bij Rochdale en onderzoek Online bij de gemeente Purmerend is "figuur 4.3: Afwegingen hoogbouw" nergens te bekennen. Oftewel, de bron van de kaart is niet te vinden/wordt niet naar verwezen. Hierdoor hebben cliënten twijfels over de herkomst en wordt afgevraagd of überhaupt wel een afweging over de hoogbouw door de gemeente is verricht. Cliënten vragen zich af of de projectlocatie misschien niet is aangemerkt als middellocatie maar onder laagbouwlocatie, wat gezien de huidige bestemmingshoogte van 6 meter logischer is, en vragen zich hierbij af of de kaart niet geheel rechtlijnig met goede scheidingen tussen vlakken is getekend. Verder is "figuur 4.2: Uitsnede kaart hoogbouwpotentie" wel vermeld als kaart in de hoogbouwvisie. Echter is daar onvoldoende duidelijk en gedetailleerd te zien dat de ontwikkellocatie onder middelhoge bouw valt.
Tijdens de inspraakavonden hebben cliënten meerdere voorstellen ingebracht waardoor minder hoog gebouwd zou hoeven worden terwijl dezelfde aantal woningen gerealiseerd kunnen worden. Zo is voorgesteld om de gemeenschappelijke ruimte te verwijderen ofte reduceren, zodat dezelfde hoeveelheid woningen op een kleiner oppervlak gerealiseerd kunnen worden. Ook is voorgesteld om het archeologisch groen aan de Gorslaan-zijde te verwijderen, zodat meer in de breedte en dus minder in de hoogte gebouwd kan worden. Beide voorstellen zijn onvoldoende behandeld en onderzocht. Cliënten hebben hierdoor het gevoel dat er niet werkelijk naar hen geluisterd wordt.
2. Communicatie en participatie Conform paragraaf 6.3.2 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zijn drie participatiebijeenkomsten georganiseerd. Uit het ontwerpbestemmingsplan lijkt te blijken dat er in algemene termen positief wordt gereageerd op het bouwproject. Echter, niet is meegenomen dat er wel daadwerkelijk zorgen bestaan onder de buurtbewoners en bedrijven waaronder mijn cliënten woonachtig aan de Lisdoddestraat 25. Een concreet voorbeeld van cliënten betreft de aanpassing van het hoogste gedeelte van een toevoeging van acht verdiepingen aan de zijde van de Rietsingel, welke is gereduceerd tot zeven verdiepingen na een klacht over de visuele impact op het aangrenzende pand op Rietsingel 31. Ondanks het feit dat meerdere bewoners hebben aangegeven dat het geheel nog steeds te hoog is, wordt geen gehoor gegeven aan verdere uitwerking en gesprekken om de hoogte te verminderen en het bespreken van mogelijkheden.
I I
Opmerkingen over de offerte voor zonnepanelen van het Medisch Centrum De Gors, alsmede bezorgdheid over de privacy, de impact van schaduwvorming, wind en parkeerdrukte werden afgedaan met de mededeling dat deze kwesties worden behandeld in het toekomstige bestemmingsplan. Deze onderwerpen blijken echter weinig tot geheel niet te zijn meegenomen. Opvallend is dat meerdere bewoners en een belangrijke belanghebbende binnen het gebied, zijnde het medisch centrum met diverse ondernemingen (waaronder meerdere huisartsen, fysiotherapie, een apotheek, bloedafnamefaciliteiten voor de regio Waterland, een tandartspraktijk en een mondhygiënist), aanvankelijk niet betrokken zijn bij het proces van inloopavonden en communicatie. Dit is aan het licht gekomen na navraag bij de Vereniging van Eigenaren (WE) en bewoners van de Veenweidestraat en blijken zij via patiënten en
ARAG
Pagina
Onderwerp
4 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
buurtbewoners geïnformeerd te zijn over de latere inloopavonden. Juist waar dit noodzakelijk is om impact op leefomgeving met de grote stroom aan bezoekers bij het medisch centrum te waarborgen (zie ook onderdeel overlast parkeren). Cliënten hebben voornamelijk bezwaren geuit over het ontbreken van adequate behandeling van privacy kwesties in de tuinen, de schaduwwerking op woningen, toekomstige windoverlast en parkeerdruk in het ontwerpbestemmingsplan. Dit is onze ogen onvoldoende behandeld met de inloopbijeenkomsten en communicatie via de nieuwsbrieven. Bovendien betreuren cliënten het dat bepaalde informatie via de media (RTV Purmerend) eerder is gecommuniceerd dan aan hen, als bewoners, was toegezegd met betrekking tot de aanvang van de zienswijzetermijn en de procedurele gang van zaken.
3. Schaduwwerking en onevenredige afname zonuren
Naarmate de breedte of hoogte groter is, neemt het negatieve effect op de bezonning van de omgeving toe. Hoogbouwinitiatieven dienen daarom al in een vroeg stadium te worden onderworpen aan een bezonningsonderzoek. De gemeente Purmerend neemt hiervoor in zijn hoogbouwvisie het onderzoek van de TNO mee die zijn oorsprong bindt in het woonwaarderingstelsel uit 1962. Deze onderzoeksmethode wordt de 'lichte' norm genoemd. De 'lichte' norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari - 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam van de woonkamer. Uitgaande van deze norm vinden wij het in Purmerend acceptabel dat een bestaande woning t.o.v. de uitgangssituatie per dag 3 uur (in de periode 1 april tot 1 september) bezonning op de gevel inlevert door de komst van hoogbouw (zie ook paragraaf bezonning, pagina 47 van de hoogbouwvisie Purmerend). Daarnaast stelt TNO dat bezonningdiagrammen inzichtelijk maken welk invloed de schaduw op de omgeving gaat hebben. Met een 3d-model wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie. Hiervoor zijn er de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend:
22 december: de dag dat de zon het laagst staat; 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). De volgende tijdstippen worden meestal gehanteerd: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur. Op 21 december is 18.00 uur niet relevant, omdat de zon dan al onder is. In juni is 20.00 uur ook relevant.
Daarnaast benadrukt TNO het gebruik van bezonningdiagrammen voor inzicht in de schaduwwerking op de omgeving. Een 3D-model wordt geadviseerd om de bestaande situatie te vergelijken met de toekomstige situatie op significante data gedurende de vier seizoenen en specifieke tijdstippen.
Pagina
Onderwerp
5 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
Cliënten hebben geconstateerd dat het ontwerpbestemmingsplan in hoofdstuk 5.2 slechts een beperkte schaduwstudie bevat, met ontbrekende data en tijden ten opzichte van de TNOnormen die de gemeente hanteert. Tevens ontbreekt een diagram waarin de oude en nieuwe situatie op heldere wijze worden vergeleken.
Cliënten maken bezwaar tegen de gebrekkige weergave van de TNO-normen in het ontwerpbestemmingsplan, waarbij slechts het medisch centrum als schaduw ondervindende bebouwing wordt aangegeven. Uit figuur 5.1 van de schaduwstudie blijkt namelijk dat er wel degelijk sprake is van schaduwwerking op de bestaande gevels van de Lisdoddestraat in het voor en najaar, waaronder op de woning van cliënten op nummer 25. Dit staat haaks op de beweringen in de tekst dat dit alleen het geval is voor het medisch centrum op Lisdoddestraat 28-30j. Cliënten uiten hun bezorgdheid en verzoeken u nader onderzoek door Rochdale te laten verrichten naar de te verwachten zonsvermindering. Het is essentieel dat bij de goedkeuring van een bestemmingsplan voor nieuwe bebouwing wordt beoordeeld of deze bebouwing een onaanvaardbare impact heeft op de omgeving. De bruikbaarheid van omgeving en woningen mag niet onaanvaardbaar afnemen, en er moet worden gezorgd voor een aanvaardbaar woonen leefklimaat, inclusief voldoende zonlicht voor tuinen, terrassen, speelplekken en openbare ruimten.
De wijze van bestemmen van bouwmassa's en het voorkomen van onaanvaardbare schaduwwerking zijn van cruciaal belang. Een heroverweging van de hoogte van de zeven laags vleugel, bijvoorbeeld door lagere bebouwing en zongericht verkavelen, zou mogelijk de gewenste effecten kunnen bewerkstelligen. Zo zou een degelijke studie met afwegingen tot een lagere hogere vleugel tot vijf verdiepingen met accent op buurtniveau volgens de hoogbouwvisie meer passend zijn in onze ogen. Uiteraard wel met een passend onderzoek volgens de TNO-normen. Tevens betreuren cliënten het feit dat Rochdale verwijst naar het gebrek aan regelgeving voor niet-woonfuncties binnen het bestemmingsplan, met name betreffende het medisch centrum. Het medisch centrum, als maatschappelijke voorziening, heeft aanzienlijke gevolgen voor de omgeving, waaronder verhoogde kosten (stookkosten) en verminderde duurzaamheid (hadden al een offerte voor zonnepanelen liggen). Kortom, cliënten pleiten voor een grondige studie met afwegingen die leiden tot een weloverwogen besluit en het perken van de effecten op onze woning alvorens een bestemmingsplan wordt gegund.
I l
ARAG
Pagina
Onderwerp
6 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
4. Windhinder en geluidsoverlast
Cliënten wensen tevens hun zienswijze te geven ten aanzien van de afwezigheid van een behoorlijk windhinderonderzoek in het ontwerpbestemmingsplan. Met name de impact van valwinden rondom hogere gebouwen heeft aanzienlijke gevolgen voor het functioneren van de openbare ruimte in de directe omgeving. Het is van cruciaal belang dat gebouwen in een vroeg stadium aan een grondig windhinderonderzoek worden onderworpen om overlast in de nabije omgeving te voorkomen. In Nederland wordt voor de beoordeling van het windklimaat de norm NEN 8100, getiteld 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving', gehanteerd. Deze norm specificeert wanneer en hoe onderzoek naar het windklimaat in de gebouwde omgeving moet worden uitgevoerd en welke normen van toepassing zijn bij de beoordeling ervan. De norm stelt dat voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte van 15 meter geen windonderzoek noodzakelijk wordt geacht. Voor beschut liggende gebouwen tussen de 15 en 30 meter hoog (liggend tussen de Rietsingel en het Medisch centrum), en voor onbeschut liggende gebouwen tot 30 meter hoog, is de tussenkomst van een deskundige vereist om te bepalen of er al dan niet onderzoek moet worden uitgevoerd. Voor gebouwen hoger dan 30 meter is altijd een grondig onderzoek naar het te verwachten windklimaat vereist. Dit wordt tevens vermeld in de hoogbouwvisie van de gemeente Purmerend.
Het ingediende ontwerp bestemmingsplan verwijst echter op geen enkele manier naar een dergelijk windhinderonderzoek. Gezien de zeven lagen van het ontwerp, die volgens de normen van de NEN 8100 een deskundige vereisen, is dit een ernstige nalatigheid. Tijdens de inloopavonden is dit onderwerp herhaaldelijk benadrukt, waarbij specifieke zorgen zijn geuit over de windstromen over de daken van de hoek Rietsingel en Lisdoddestraat, met als gevolg loslatende dakpannen en schade aan tuinen. Het bezwaar van cliënten concentreert zich op het verzuim om deze normen in acht te nemen en het ontbreken van de inzet van deskundige kennis, met daarbij de potentiële gevolgen voor de bestaande bebouwing. Dit aspect Windhinder is tevens opgenomen in de hoogbouwvisie van de gemeente Purmerend. Cliënten zijn voornamelijk bezorgd over de wijzigingen in het bestemmingsplan en de oprichting van een zeven verdiepingen tellende vleugel zonder behoorlijk onderzoek, wat kan resulteren in noodzakelijke aanpassingen aan daken en tuinen van de huidige bewoners in de Lisdoddestraat en Rietsingel. Dit kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen voor de bewoners. Maar ook voor geluidhinder door mogelijke valwinden langs het gebouw en de aanliggende balkons kan van impact worden op de leefbaarheid van onze omgeving.
Bovendien lopen niet alleen bewoners, maar ook bezoekers van het medisch centrum, met name oudere bezoekers, mogelijk hinder op door de effecten van sterke wind.
Tevens zijn er verhoogde normen opgenomen met betrekking tot geluid in het nieuwe pand met betrekking tot de hogere vleugel aan de Gorslaan. Echter, er lijkt geen specifieke aandacht te zijn voor geluidsoverlast tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande woningen. Het is mogelijk dat het geluid dat rondom het gebouw circuleert fungeert als een potentiële klankkast tussen de bestaande en nieuw te bouwen hoogbouw, vooral gezien het frequente verkeer op de Gorslaan dat nu al duidelijk hoorbaar is in de bestaande woningen.
Pagina Onderwerp
7 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
Cliënten verzoeken u met klem nader onderzoek te verrichten naar de effecten van wind en geluid alvorens wordt overgegaan tot het wijzigen van het bestemmingsplan.
5. Lichthinder
Cliënten hebben in het verleden herhaaldelijk hinder ondervonden wegens lichtoverlast van het medisch centrum. Recentelijk is de lichthinder in goed overleg verholpen. Tijdens de inloopavonden hebben cliënten verzocht of de ontwikkelaar hier eveneens rekening mee kan houden, om toekomstige overlast te voorkomen. Helaas is dit aspect niet opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Cliënten verzoeken u dit aspect alsnog in overweging te nemen en op te nemen in het bestemmingsplan.
6. Parkeeradvies en overlast In deze zienswijze uiten cliënten verder hun bezwaar tegen de uitvoering en uitwerking van het toegevoegde parkeeradvies voor de ontwikkeling aan de Lisdoddestraat 40 in Purmerend door Woonstichting Rochdale. De zorgen van cliënten, die ook in het bestemmingsplan onder paragraaf 6.3.2 in de communicatie zijn gedeeld tijdens de inloopavonden over parkeerdruk, richten zich met name op de parkeerdruk veroorzaakt door het medisch centrum met 10 adressen en een gebruiksdoel als gezondheidszorgfunctie, met in totaal ongeveer 1157m2 oppervlakte aan bebouwing. In het onderzoek van het bestemmingsplan wordt bij het invullen van de parkeernormen en het effect op het parkeerterrein voorliggend aan de bouwlocatie alleen gekeken naar het huidige plan en het daaraan voorliggende deel van het parkeerterrein. Het gedeelte voor het medisch centrum wordt hierin grotendeels buiten beschouwing gelaten, terwijl dit niet los gezien kan worden van het project, gezien het dezelfde toegang deelt. Later wordt dit deel wel meegenomen in de parkeerdrukmetingen volgens de Nota parkeernormen van de gemeente Purmerend, echter is in het advies alleen gemeten met momenten in de middag tussen 14:00 en 15:00, terwijl de norm voorschrijft dit in de middag tussen 12:00 en 16:00 te meten.
Cliënten hebben ervaren dat de parkeerdruk juist rond de middag, tussen 11:00 en 14:00, hoog is, wat niet geheel overeenkomt met de metingen en ervaringen. Daarnaast heeft Rochdale, zoals eerder in het bezwaar aangegeven, geen contact gehad met het medisch centrum, waardoor Rochdale in hun onderzoek de piekmomenten van de bedrijven niet vooraf aan dit onderzoek hebben kunnen vaststellen en meenemen. Ook het gebruik van het aantal parkeerplekken door het medisch centrum is in dit onderzoek onduidelijk. Zo komt er regelmatig een ambulance bij de meerdere werkende huisartsen in het centrum. Een te hoge parkeerdruk kan leiden tot het niet adequaat bereiken van nood- en hulpdiensten bij de huisartsen of andere gezondheidsbedrijven. Cliënten zijn dan ook van mening dat dit onvoldoende is meegenomen in het ontwerp van het bestemmingsplan, aangezien het aangrenzende medisch centrum gesloten zit aan dezelfde uitrit en hetzelfde parkeerterrein.
I 1
ARAG
Pagina
Onderwerp
8 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
Volgens de normen uit de Nota Parkeernormen van de gemeente Purmerend 2016 dient bij een huisartsenpraktijk een parkeernorm in de rest bebouwde kom van 3.0 per behandelkamer te worden meegenomen, een gezondheidscentrum (bloedafname van SALT voor heel NoordHolland) 2,2 per behandelkamer, een fysiotherapiepraktijk 1,8 per behandelkamer, een tandartspraktijk 2,4 per behandelruimte (waar de mondhygiëniste ook nog aparte kamers heeft naast de tandarts) en een apotheek 3.2 per apotheek. Al deze gegevens zijn in het parkeeradvies niet meegenomen, waardoor het inpassen van nog eens 19,2 parkeerplekken in de openbare ruimte voor bewoners van het beoogde nieuwbouwplan leidt tot verhoogde parkeerdruk. Cliënten zijn bezorgd over de parkeerdruk. Wanneer het bestemmingsplan op de huidige manier wordt doorgezet, zal het voor hen waarschijnlijk niet langer mogelijk zijn om te parkeren nabij hun woning. Ook de bouw en sloop, waarbij er geen gebruik gemaakt kan worden van de nieuw beoogde parkeergarage, zal druk op de wijk en bovengenoemde capaciteiten geven, met als gevolg een ongewenste verkeerssituatie, slecht bereikbare plekken voor nood- en hulpdiensten, parkeerdruk en overlast voor bestaande omliggende bewoners en wellicht zelfs in omliggende straten.
Zo is het feitelijk bij de gemeente bekend (er zijn eerder meldingen online gemaakt bij de gemeente Purmerend) dat er hoge parkeerdruk en overlast is geweest bij eerdere kleinere bouwprojecten. Als bewoners hebben wij dit meerdere keren ervaren sinds we hier in 2016 zijn komen wonen, bijvoorbeeld bij de verbouwing van het begeleid wonen project Leviaan (Lisdoddestraat 1 t/m 9), de verbouwing en renovatie en daarmee uitbreiding van Medisch Centrum de Gors (Lisdoddestraat 28 en 30A t/m J) en de langdurige renovatie van het Woonkollektief Purmerend met 71 woningen en 150 bewoners op de Lisdoddestraat, Veenweidestraat, Bovenlandsestraat en Rietsingelpad. In de parkeerberekening wordt uitgegaan van het verdwijnen van de sportschool in de paragraaf "verdwijnen sportschool" en dat er met de parkeerdrukmetingen van 25 en 30 mei 2023 rekening is gehouden. Het onderzoek stelt dat met het verdwijnen van de sportschool deze hoeveelheden volledig in de avond zijn afgenomen. Echter, het onderzoek vergeet hierin dat de vorige eigenaar van het pand aan de Lisdoddestraat 40 op de meetdatum al uit de sportschool is verdwenen, samen met zijn medewerkers en klanten/bezoekers.
Op het moment van meten zit er wel een kleine tijdelijke sportschool in het pand en een tijdelijk buurtcentrum, maar deze hebben niet dezelfde impact op het parkeren als eerder het geval was bij de vorige eigenaar van Sporting de Gors op Lisdoddestraat 40. De voornaamste zorgen omtrent parkeerdruk zien cliënten voortkomen uit het Medisch Centrum. Cliënten doen een dringend verzoek om bij de afweging van het ontwerpbestemmingsplan een grondig parkeeronderzoek uit te voeren waarin de belangen en de cijfer vanuit de parkeernormen van de gemeente Purmerend zijn meegenomen. Een eventuele vermindering van woningen, en daarmee de eerder genoemde hoogte, of het realiseren van meer parkeerplaatsen in de parkeergarage op de begane grond van het beoogde pand kan de parkeerdruk van 19,2 in de openbare ruimte extra auto's verminderen.
Pagina
Onderwerp
9 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
7. Verkeershinder en overlast Betreffende het verkeer is de Lisdoddestraat een smalle straat die is aangeduid als 30 km-zone. Toch is de Lisdoddestraat aan te merken als een hoofdader naar het druk bezochte medisch centrum. Dit blijkt onder meer uit het Gladheidbestrijdingsplan 2021-2022 van de gemeente Purmerend en gemeente Beemster waarin de Lisdoddestraat zelfs als strooiroute werd meegenomen.
Het ontwerpbestemmingsplan schrijft voor dat het plan, als gevolg van het gegenereerde verkeer en de benodigde parkeerplekken, het omliggende wegennetwerk niet onevenredig mag beïnvloeden en daarbij moet voldoen aan de parkeernormen. Zoals bekend bij de ontwikkelaars en de gemeente, en ook besproken tijdens de inloopavonden, is de Lisdoddestraat een smalle straat waarbij het al lastig en onoverzichtelijk is om elkaar te passeren (vooral in de bocht ter hoogte van Lisdoddestraat 9 en 21). Vrachtwagens en passerende auto's hebben momenteel al moeite om langs elkaar heen te gaan.
Cliënten geven aan dat zij de gevolgen hiervan persoonlijk hebben ervaren. Zo hebben cliënten reeds tweemaal schade aan hun ter plaatse geparkeerde auto opgelopen. Ook geven cliënten aan dat in het verleden grote trailers, die geprobeerd hebben om de Lisdoddestraat te betreden voor levering, vastliepen. Gevolg was dat het laden en lossen moest plaatsvinden op de nabijgelegen Bovenlandsestraat. Cliënten verzoeken u verder onderzoek te verrichten naar de afwikkeling van verkeer en bouwtransport, met mogelijke alternatieven om de leefbaarheid en veiligheid van Lisdoddestraat te waarborgen.
8. Onevenredige aantasting privacy Tijdens de inloopavonden is het onderwerp sociale veiligheid uitvoerig besproken, zoals gedocumenteerd in paragraaf 6.3.2. Cliënten geven aan dat in enkele opzichten adequaat gereageerd is. Echter, de kwestie van privacy in de tuinen en slaapkamers blijft onbeschreven in het ontwerpbestemmingsplan.
Vanaf de balkons die geplaatst zullen worden aan de Lisdoddestraat en de Rietsingel bestaat een directe inkijk in de slaapkamer en de tuin van cliënten. Zij voelen zich hierdoor onevenredig aangetast in hun privacy. Cliënten zouden de plaatsing van privacyschermen daarom zeer op prijs stellen.
I I
ARAG
Pagina
Onderwerp
10 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
9. Planschade
Cliënten zijn van oordeel dat de planologische wijziging zal leiden tot waardevermindering van hun woning en zullen daarom in de toekomst een beroep doen op een planschadevergoeding. De voorgenomen bouw zal onmiskenbaar invloed hebben op de directe omgeving, met in samenhanghang met het drukbezochte medisch centrum met vijf huisartsen, een apotheek, fysiotherapie, mondhygiëniste en Stichting Artsenlaboratorium en Trombosedienst (SALT) bloedafname, dat de gehele regio bedient. De te verwachten verkeersstromen en parkeerdruk tijdens de bouwfase zullen potentiële kopers ontmoedigen, waardoor de interesse in woningen in dit gebied zal afnemen. Het verminderen van de bezonning op onze gevel in het voor- en najaar resulteert niet alleen in hogere stook- en energiekosten. Ook potentiële geluidsoverlast veroorzaakt door de langdurige bouw- en sloopactiviteiten, evenals windhinder zullen invloed hebben op de waarde en verkoopbaarheid. Bovendien ondergaat het karakter en aanzicht van de omgeving aanzienlijke veranderingen wat van invloed is op potentiële kopers en de woningwaarde van cliënten. Het wegnemen van het groene uitzicht en de verstedelijking van de omgeving zal het karakter van de straat negatief beïnvloeden, met name door de voorgestelde zeven lagen hoge versteende bebouwing.
Het ontbreken van groenvoorzieningen binnen het plan die zichtbaar zijn voor de bewoners, met uitzondering van het gedeelte parkeerterrein bij Lisdoddestraat 37 t/m 53, zal resulteren in een uitzicht op dorre struiken en een nieuw ontwikkeld stenen gebouw. Het feit dat het andere gedeelte van het parkeerterrein voor het Gors medisch centrum niet wordt betrokken bij de ontwikkeling draagt bij aan het verlies van leefbaarheid. Zo wordt er in de Groenkoers, oktober 2014 op pagina 21 van de gemeente Purmerend te lezen is dat: Groen mede bepalend is voor de identiteit, het imago, de kwaliteit en leefbaarheid van de stad. Een redelijk denken en handelend koper zal als gevolg van de planologische wijzing zijn koopbereidheid en biedprijs neerwaarts bijstellen. Hierbij merken cliënten terecht op dat zij de aanstaande planologische wijziging en de navolgende schade niet kunnen voorzien, als bedoeld in artikel 6.3, sub a, Wro. Cliënten zien zich derhalve genoodzaakt om na definitieve vaststelling van het bestemmingsplan een tegemoetkoming wegens planschade aan te vragen.
10. Zorgen om vertrek medisch centrum door impact van de bouw
Tot slot willen cliënten hun zorgen aangaande een mogelijk vertrek van het medisch centrum uiten. In de nieuwsbrief van juli 2023 vanuit Rochdale staat dat de verwachte bouwtijd 18 maanden zal bedragen, een relatief lange periode waarin de buurt en bedrijven overlast zullen ondervinden. Het ontwerpbestemmingsplan voor het project met 38 gelijkvloerse woningen zal daarbij impact hebben op verkeer, veiligheid, schaduwvorming, parkeerdruk, geluidshinder en andere onderwerpen die eerder zijn genoemd in mijn zienswijze. Het plan is vooral gevormd rond de nabijgelegen voorzieningen in het medisch centrum voor de 55+ woningen. De overlast die de omvang van de bouw en de impact op de omgeving met zich meebrengt, kan echter ook andere gevolgen hebben. Zo zou het medisch centrum kunnen besluiten hun pand te verkopen en bijvoorbeeld naar het nieuw ontwikkelde gebied Baanstee te verhuizen. Hierdoor zou het plan van het ontwerp en de mooi omschreven teksten die op deze voorzieningen aansluiten teniet worden gedaan, met als gevolg een groot gemis voor de huidige wijk en buurtbewoners.
Pagina
Onderwerp
11 van 11 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan
Daarnaast ontstaat er een grote druk op huisartsen, die soms al geen nieuwe patiënten meer aannemen. De huidige huisartsenpraktijk kan dit ook overwegen gezien de beperkte betrokkenheid bij het project. Cliënten verzoeken Rochdale meer aandacht te besteden aan deze kwesties voordat er wordt overgegaan tot wijziging. Tevens wordt de gemeenteraad verzocht het belang van goede voorzieningen in balans met het aantal te bouwen woningen te erkennen. Ten einde verzoeken cliënten de gemeenteraad om maatregelen in te voeren die het overlast gedurende de bouwwerkzaamheden reduceren. Cliënten hebben als bewoners al vaker overlast ervaren door eerdere bouwprojecten in de directe omgeving. In de bijlage, specifiek de stikstofberekening van het ontwerp bestemmingsplan, wordt vermeld dat er voornemens zijn om te heien. Het verkennend bodemonderzoek geeft aan dat er klei aanwezig is. Om overlast zoals trillingen en geluidshinder in aangrenzende woningen en het gezondheidscentrum met zijn patiënten te voorkomen, kan de gemeente aan Rochdale en de bouwer de verplichting opleggen om trillingsarm te heien, bijvoorbeeld door het gebruik van schroefpalen in plaats van traditionele heipalen.
Verzoeken
Cliënten verzoeken u vriendelijk om hun bezwaren en zienswijze zorgvuldig in overweging te nemen en alle aspecten in beschouwing te nemen bij de verdere beoordeling van de voorgenomen bouwactiviteiten alvorens wordt overgegaan tot definitieve wijziging van het bestemmingsplan. Met vriendelijke groet,
ARAG rechtsbijstand
I i
RRAG
PUR MER END
GEMEENTEBLAD
Nr. 534678 14 december
2023
Officiële uitgave van de gemeente Purmerend
Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan 'Lisdoddestraat 40 - 2024' ontwerpbesluit hogere waarde geluidhinder en ontwerpomgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van een appartementencomplex met 38 sociale huurappartementen (gecoördineerde procedure) Burgemeester en wethouders van Purmerend maken bekend dat het ontwerp van het bestemmingsplan 'Lisdoddestraat 40 - 2024' ter inzage wordt gelegd. Daarbij is besloten dat er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld, aangezien de voorziene ontwikkeling geen belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu heeft. Ook liggen het ontwerpbesluit hogere waarde geluidhinder en het ontwerpbesluit tot verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van een appartementencom plex met 38 sociale huurappartementen ter inzage. Dit is in overeenstemming met artikel 3.8 en 3.31 Wet ruimtelijke ordening en artikel 3:12 Algemene wet bestuursrecht.
Zakelijke inhoud
Bestemmingsplan De ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'De Gors e.o. 2010'. Daarom is het ontwerpbestemmingsplan 'Lisdoddestraat 40 - 2024' (ID-code: NL.IMRO.0439.BPLISDODDE4020240n01) voorbereid. Het ontwerpbestemmingsplan geeft na vaststelling een planologische regeling voor de realisatie van een woongebouw bestaande uit 38 sociale huurappartementen voor 55-plussers, 23 parkeerplaatsen in een parkeergarage op de begane grond onder het gebouw en 23 parkeerplaatsen op het maaiveld ten zuidoosten van het appartementencomplex. Het gebouw bestaat uit een deel van 3 bouwlagen en een deel van 7 bouwlagen. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, bijlagen bij de toelichting, planregels en een verbeelding.
Omgevingsvergunning Voor de ontwikkeling is op 16 oktober 2023 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de activiteiten bouwen (nieuwbouw woongebouw met 38 sociale huurappartementen). Hogere waarde geluidhinder
Het gewenste appartementencomplex voldoet aan de zijde van de groenzone langs de Gorslaan niet volledig aan de voorkeurswaarden van geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Groslaan. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Omdat bronmaatregelen in dit binnenstedelijk gebied niet goed mogelijk zijn, is het college voornemens op grond van de Wet geluidhinder een hogere geluidwaarde vast te stellen. Gecoördineerde procedure
Burgemeester en wethouders staan positief tegenover deze ontwikkeling en hebben op basis van de 'Beleidsregels coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening gemeente Purme rend 2011' en artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening besloten de voorbereidingen ten behoeve van vaststelling van het bestemmingsplan, de hogere waarde geluidhinder en de verlening van de omge vingsvergunning te coördineren. Dit betekent dat voor de ontwerpbesluiten de procedure ingevolge afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd. Terinzagelegging
Het ontwerpbestemmingsplan 'Lisdoddestraat 40 - 2024', het ontwerpbesluit hogere waarde geluidhinder en het ontwerpbesluit tot verlenen van een omgevingsvergunning liggen ter inzage van 18 december 2023 tot en met 29 januari 2024. Het ontwerpbestemmingsplan is te bekijken op www.ruimtelijkeplannen.nl. Bent u niet in de gelegenheid de stukken op deze website te bekijken of wilt u graag de stukken van het ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarde geluidhinder of de ontwerpomgevingsvergunning bekijken? Ze kunnen u worden toegezonden of u kunt ze in aanwezigheid van een betrokken ambtenaar op het stadhuis digitaal inzien na het maken van een afspraak. Neem daarvoor contact op met meneer B.RJ. Mol via e-mail (BPJ.Mol@purmerend.nl o.v.v. 'Lisdoddestraat 40') of te lefonisch via 0299-452452.
1
Gemeenteblad 2023 nr. 534678
14 december 2023
*
PUR MER END Reactiemogelijkheid Gedurende bovenstaande termijn van zes weken kan een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze over de ontwerpbesluiten naar voren brengen. Schriftelijke zienswijzen kunnen worden gericht aan de gemeenteraad van Purmerend, Postbus 15,1440 AA te Purmerend. Degenen die een mondelinge reactie willen geven kunnen dat doen na het maken van een afspraak. Daarvoor kunt u contact opnemen met meneer B.RJ. Mol van het Omgevingsteam (via telefoonnummer 0299-452 452). U kunt uw zienswijze ook langs digitale weg indienen op de website www.purmerend.nl/zienswijze. U moet hiervoor over een DigiD-account te beschikken. De op tijd ingediende reacties worden betrokken bij de verdere be sluitvorming.
2
Gemeenteblad 2023 nr. 534678
14 december 2023
PostNL Port Betaald Port Payé Pays-Bas
ARAG
/ Postbus 230,3830 AE Leusden
kenmerk 01281076 / J. van Bergen
ARAG SE Postbus 230 3830AE LEUSDEN The Netherlands
I postnl) Frankering betaald
R Aangetekend 3SLQFX7081339 Recommandé
D-A-1
Gemeenteraad van de gemeente Purmerend Postbus 15 1440AA PURMEREND
NL
o cv cv o.
5o I
3SLQ FX7081 339