c.-bijlage-1-haalbaarheidsonderzoek-locatie-Oekraïense-ontheemden-geredigeerd

2023

GEHEIM geheimhouding opgeheven op 6 oktober 2023, 17.00 uur

Haalbaarheidsonderzoek

Realisatie opvanglocatie Zuidoostbeemster II of Purmer Zuid-Zuid Opvang- en huisvesting van 1000 ontheemden

Colofon Opdrachtgever Gemeente Purmerend Maatschappelijk Domein

Opdrachtnemer Gemeente Purmerend Ruimtelijk Domein Opgesteld door Versie datum Versienummer

Projectgroep opvang locatie Ontheemden 30 augustus 2023 1.0

Versiebeheer Versie

Datum

Veranderingen

0.1

17-5-2023

Eerste opzet

0.3

1-6-2023

Rapport gedeeld ter goedkeuring met management

0.8

29-8-2023

Rapport gedeeld ter bespreking

0.9

30-8-2023

Document aangepast aan huisstijl gemeente Purmerend

1.0

30-8-2023

Definitief concept ter aanbieding aan college van B&W

2

1. Managementsamenvatting In deze haalbaarheidsstudie zijn de locaties Zuidoostbeemster II en Purmer Zuid-Zuid onderzocht. Er is stilgestaan bij de vraag op welke van beide locaties het best een opvanglocatie voor Oekraïense ontheemden kan worden gerealiseerd. Beide locaties zijn onderzocht op basis van ruimtelijke haalbaarheid, waaronder planologie, technische aspecten, communicatie en businesscase. Tevens is de maatschappelijke haalbaarheid onderzocht. Geconcludeerd wordt dat locatie Purmer Zuid-Zuid het meest geschikt is om op korte termijn een opvanglocatie te realiseren.

3

Inhoudsopgave Colofon

2

1.

Managementsamenvatting

3

2.

Introductie

5

3.

4.

2.1

Inleiding

5

2.2

Opdracht

5

2.3

Aanpak onderzoek

6

Onderzoek 3.1

Welke locatie is het meest geschikt op basis van ruimtelijke haalbaarheid

7

3.2

Welke locatie is het meest geschikt op basis van beschikking over de grond?

19

3.3

Welke locatie is het meest geschikt op basis van de technische risico’s

23

3.4

Landschappelijke inpassing en stedenbouwkundige uitgangspunten

26

3.5

Welke locatie is het meest geschikt op basis van maatschappelijke haalbaarheid

27

Financiële haalbaarheid 4.1

5.

7

31

Businesscase

31

Algemene conclusie & aanbeveling 5.1

36

Aanbevelingen

36

Bijlagen

38

Bijlage 1

Businesscase

39

Bijlage 2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten Purmer Zuid-Zuid

40

Bijlage 3

Stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten Zuidoostbeemster II

41

Bijlage 4

Ligging in de stad tijdelijke woningen ontheemden

42

4

2. Introductie 2.1

Inleiding

De inhoud van dit rapport is een verkenning van de ruimtelijke, technische en maatschappelijke haalbaarheid om een opvanglocatie te realiseren voor het huisvesten van tot 1.000 Oekraïense ontheemden in de gemeente Purmerend. In een eerdere fase is een verkenning op hoofdlijnen geweest naar mogelijke locaties. Op basis van het collegebesluit van 7 maart 2023 zijn er twee locaties overgebleven. Deze locaties zijn op meer detailniveau op de haalbaarheid onderzoek, te weten Zuidoostbeemster II en Purmer Zuid-Zuid.

2.2

Opdracht

De opvang- en huisvesting van ontheemden is een maatschappelijke opgave. De maatschappelijke opgave omvat vanwege de omvang in dit project ook het ruimtelijk domein. De directeur maatschappelijk domein is opdrachtgever. Het maatschappelijke deel van de opgave wordt verstrekt binnen het maatschappelijk domein en voor het ruimtelijke deel wordt de opdracht verstrekt aan de directeur van het ruimtelijk domein. Vanwege het domeinoversteigende karakter is de opdracht belegd bij het ruimtelijk domein, waarbij wordt ingezet op een interdisciplinaire benadering. Voor het ruimtelijke deel wordt ingegaan op: •

• • • •

Onderzoek naar de ruimtelijke haalbaarheid, waaronder de planologische procedures, de planning van het project, de planologische onderzoeken (flora- en faunaonderzoek, MERplicht, werelderfgoed, geluid etc.); Onderzoek naar de mogelijkheden voor het verwerven van grond en/of het beschikbaar stellen van grond voor de gewenste ontwikkeling; Onderzoek naar de (technische) risico’s met gevolgen voor de planning en kosten; Onderzoek naar mogelijkheden om het proces te versnellen die kunnen worden voorgelegd aan het Rijk/de provincie; Een voorstel voor participatie met omwonenden.

Voor het maatschappelijke deel wordt ingegaan op: •

•

Onderzoek en uitwerking van de maatschappelijke haalbaarheid, waaronder het bieden van zorg, onderwijs, participatie, doelgroepenbeheer, inzet van maatschappelijke partners en beschikbaarheid van (noodzakelijke) voorzieningen; Onderzoek naar de invulling van het gebied, o.a. op de huisvesting van doelgroepen, op de langere termijn en een analyse van de risico’s om doelgroepen vanaf moment één met elkaar te combineren op een grotere locatie (wonen).

Voor een opgave van deze omvang en om de vertaalslag te kunnen maken naar een meer duurzame vorm van opvang voor de (middel)lange termijn, met koppelkansen voor de ontwikkeling van de stad, 5

zijn tijdelijke woningen het meest kansrijk. In eerste instantie zal het gaan om huisvesting van Oekraïners (eventueel in combinatie met spoedzoekers en statushouders). Gezien het onvoorspelbare verloop van de oorlog kan de locatie op een later moment ingezet worden voor andere doelgroepen. Ook is het mogelijk om gelet op de druk op de ruimte in de gemeente andere ontwikkelingen mee te koppelen of te versnellen. Om deze mogelijkheden te hebben, én om de impact op bewoners te beperken, is er gekozen voor inzet op ontwikkeling langs de randen van de stad. Het college heeft naar aanleiding van de eerste verkenning naar de lokale doorvertaling van deze regionale opvang- en huisvestingsopgave besloten om twee locaties nader te onderzoeken. In voorliggend rapport is een haalbaarheidsstudie gedaan naar het realiseren van een grootschalige opvanglocatie op de gronden Zuidoostbeemster II of Purmer Zuid-Zuid.

2.3

Aanpak onderzoek

Het onderzoek richt zich op twee pijlers: het ruimtelijke & technische domein (ruimtelijke haalbaarheid) en het maatschappelijk domein. De ruimtelijke haalbaarheid wordt in de uitvoeringsfase uitgebreid met een communicatie en participatiestrategie. Het project is tevens op financiële haalbaarheid onderzocht. Er wordt afgesloten met een conclusie.

6

3. Onderzoek 3.1

Welke locatie is het meest geschikt op basis van ruimtelijke haalbaarheid

De huidige planologische situatie op beide locaties laat een ontwikkeling van een grootschalig opvanglocatie op dit moment niet toe. Het ontwikkelen van een grootschalige opvanglocatie kan alleen met het doorlopen van een ruimtelijke procedure. Door middel van een planologische quickscan zijn de kaders en randvoorwaarden in beeld gebracht. Op beide locaties geldt immers een eigen planologisch regime. Er wordt gestart met een algemene inleiding die een toelichting geeft op onderdelen die voor beiden locaties geldt. Daarna volgt, als dit van toepassing is, per locatie een uitwerking van de relevante planologische onderwerpen. 3.1.1 Landelijk gebied (provincie) Zowel de locatie Zuidoostbeemster II als de Purmer Zuid-Zuid zijn door de provincie aangewezen als landelijk gebied en liggen buiten de bebouwde kom. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen (meer dan 11 woningen) mogen hier uitsluitend worden gerealiseerd als er binnen de regio afspraken over zijn gemaakt. In het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025 (hierna: het Woonakkoord) is met de regio afgesproken dat Zuidoostbeemster II en Purmer Zuid-Zuid als ontwikkellocaties in het landelijk gebied gelden. Voordat deze locaties daadwerkelijk ontwikkeld mogen worden moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan (afspraak 5.5 van het Woonakkoord): • • •

• •

Het plan moet voldoen aan provinciaal beleid en regelgeving; Nut en noodzaak van het plan moet worden aangetoond door middel van een laddertoets zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening; Er moet regionale afstemming plaatsvinden voordat het plan in procedure wordt gebracht. Deze afstemming vindt plaats via het ambtelijk- en bestuurlijk overleg Bouwen en Wonen en het ambtelijk- en bestuurlijk overleg Ruimte; Indien nodig wordt de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) van de provincie Noord-Holland om advies gevraagd over de locatie-afweging en/of ruimtelijke kwaliteit; Er worden afspraken gemaakt tussen provincie en gemeente over bereikbaarheid en mobiliteit (waaronder openbaar vervoer en deelmobiliteit).

In het Woonakkoord wordt ook ingezet op de realisatie van 3.000 extra tijdelijke flexwoningen, waarvan in ieder geval 800 in de regio Zaanstreek-Waterland (afspraak 6.6 van het Woonakkoord). De provincie is bereid om de gemeente te ondersteunen bij het onderzoeken en uitvoeren van plannen om dit te realiseren. Mogelijk kan de ontwikkeling op één van de onderzoekslocaties in Purmerend hier ook van profiteren. Hierover vinden gesprekken plaats met de provincie NoordHolland.

7

3.1.2 Stikstof Voor ieder bouwplan dat in procedure wordt gebracht moet inzichtelijk zijn gemaakt of het plan negatieve effecten op Natura 2000-gebieden veroorzaakt. Om dit te doen moet de (mogelijke) stikstofdepositie veroorzaakt door het plan op het Natura 2000-gebied worden berekend. Als de bijdrage van het plan op geen enkel Natura 2000-gebied groter is dan 0,00 g/mol is er geen omgevingsvergunning nodig op grond van de Wet natuurbescherming. Als er toch sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (> 0,00 g/mol) dan kan dit leiden tot negatieve effecten op het gebied. In dat geval moet worden gekeken of de negatieve effecten weggenomen kunnen worden door intern of extern salderen met stikstofrechten. Stikstofdepositie kan een serieuze vertraging of belemmering voor het plan vormen. Het is daarom van belang om vroeg in het traject te weten of stikstof op deze locaties een rol speelt of de ontwikkeling eventueel zelfs onmogelijk maakt. Het stikstofonderzoek is in uitvoering. Deze resultaten worden binnenkort verwacht. 3.1.3 Watercompensatie Bij een grote toename van oppervlakteverharding moet er watercompensatie plaatsvinden. Aangezien er op groene/onbebouwde locaties om en nabij de 500 wooneenheden worden geplaatst met de daarbij behorende voorzieningen, parkeerplaatsen en wegen zal er sprake zijn van een significatie toename van verharding.

Er moet een overleg plaatsvinden met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier over watercompensatie en de afvoer van water (de zogeheten reguliere procedure). Voor de locatie Zuidoostbeemster II kan watercompensatie een factor zijn die de ruimtelijke inpassing bemoeilijkt. Vanwege het beschermde slotenpatroon van De Beemster kunnen aanwezige sloten niet zonder meer vergroot of vergraven worden. Als de locatiekeuze op Zuidoostbeemster II valt is het nodig om extra aandacht te besteden aan de manier waarop watercompensatie kan plaatsvinden. Bij de locatie Purmer Zuid-Zuid speelt dit aspect geen rol. 3.1.4 Vergunningsprocedure en mer-beoordeling De bouw van 500 (tijdelijke) woningen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gekwalificeerd als ‘stedelijk ontwikkelingsproject’, zoals opgenomen in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Met een (vormvrije) mer-beoordeling moet worden beoordeeld of het project mogelijk significante gevolgen voor het milieu heeft waarvoor wel/niet een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Het gevolg hiervan is dat de reguliere voorbereidingsprocedure, die in principe geldt voor tijdelijke functies, niet toegepast mag worden. De uitgebreide voorbereidingsprocedure van 26 weken moet gevolgd worden onder de nu nog geldende Wro (met zienswijzenmogelijkheid, beroep en hoger beroep).

Omgevingswet Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Als de omgevingsvergunning wordt aangevraagd na inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan is in principe de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing (besluit acht weken na aanvraag). De totale proceduretijd is acht tot zestien weken. Voor de motivering van het besluit maakt de invoering van de Omgevingswet inhoudelijk weinig verschil. De voorbereidingstijd van de aanvraag zal dus ongeveer hetzelfde zijn.

8

3.1.5 Flora en Fauna en ecologie (ZOB2 / Purmer Zuid Zuid) Bij beide locaties zijn op het gebied van flora en fauna waarnemingen gedaan langs de wegen en niet op de locaties zelf, dit in verband met het feit dat beide locaties nog niet (volledig) eigendom zijn van de gemeente. Qua vervolg is het advies om een quickscan Flora en Fauna uit te laten voeren door een erkend ecologisch bureau om de bovenstaande constateringen nader te onderzoeken. Het risico bestaat dat aanvullende onderzoeken en het voorbereiden van mitigerende maatregelen, enkele maanden in beslag gaan nemen. Hoe eerder de percelen beschikbaar zijn voor het uitvoeren van het onderzoek, hoe kleiner dit risico wordt. Zuidoostbeemster II De Purmerenderweg vormt een vliegroute voor gewone dwergvleermuizen en de Beemsterringvaart één voor de meervleermuis. De locatie is een onderdeel van het leefgebied van de buizerd, maar het ligt wel tegen het einde van het leefgebied aan. Naast het voorgaande zijn door de inspecteurs geen noemenswaardige dingen gezien. Verwacht wordt dat hier verder niet veel meer dan de vrijgestelde soorten, konijnen, egels, gewone pad, bruine kikker etc. aanwezig zijn. Purmerend Zuid-Zuid Hier zijn meer laatvlieger waarnemingen gedaan, een soort die vooral in open gebieden foerageert. Er is ook een zomerverblijfplaats van de laatvlieger bekend op een niet al te grote afstand.

Het is voor te stellen dat de locatie Purmerend Zuid-Zuid mogelijk een belangrijke functie daarvoor zou kunnen hebben. Ook deze locatie is het leefgebied van de buizerd maar zit er wat meer middenin. Daarnaast ligt deze locatie vlakbij het Purmerbos waar het onderzoeksbureau geen onderzoek heeft gedaan dat op dit moment relevant is voor onderliggend project. Samenvatting Het is de inschatting dat de locatie Zuidoostbeemster II het minste effect gaat hebben op de flora en fauna. Ervan uitgaande dat er geen dusdanige lichtuitstraling zal plaatsvinden op de locatie zodat de vliegroutes over de Purmerenderweg en Beemsterringvaart daar hinder van ondervinden. Omdat er op beide locaties geen veldonderzoek heeft plaatsgevonden wordt aanbevolen om een ecologische quickscan uit te voeren. Dat kan pas als er toegang is tot de locatie, waarvoor toestemming nodig is van de grondeigenaren. Als algemene noot, in de Beemster is alles vanaf ca. 70 meter vanaf de openbare weg of de toegankelijke delen niet volledig onderzocht. Dat lijkt natuurlijk heel veel, al helemaal als je het op kaart ziet, maar het houdt in dat in het polderdeel het merendeel van de akkers, graslanden etc. en dat in meerdere gevallen ook de achtergevels van boerenerven en soms schuren die te ver van de weg stonden niet zijn onderzocht. Daar was simpelweg geen mogelijkheid voor.

9

3.1.6 Geluid wegverkeer Zuidoostbeemster II

Figuur 1 | Geluid van wegverkeer Zuidoostbeemster II

Het zoekgebied Zuidoost Beemster II ligt binnen de geluidszone van de Rijksweg A7 en provinciale weg. Bij de besluitvorming is het wenselijk meer inzicht te hebben in de hoogte van de geluidbelasting als gevolg van deze geluidsbronnen. Overschrijding van de voorkeurswaarde/standaardwaarde is te verwachten (Aanwezige autosnelweg, buitenstedelijk gebied maximaal 53dB op de gevel, zie figuur 1). In het kader van de ruimtelijke procedure is aanvullend akoestisch onderzoek noodzakelijk. Uit dit aanvullend onderzoek kan blijken dat er maatregelen moeten worden genomen. Het nemen van bronmateregelen aan de wegen zelf is waarschijnlijk niet mogelijk (stil asfalt, snelheid verminderen etc.). Er zullen dan bouwkundige maatregelen genomen moeten worden om te zorgen dat het geluidsniveau in de woningen acceptabel is. Denk aan meer afstand tot wegen, dove gevels of meer isolatie van woningen. Het volgen van een hogere waardeprocedure ligt hier minder voor de hand, omdat de geluidsbelasting afkomstig is van een autosnelweg. De ontheffingswaarde mag dan de 53dB niet overschrijven.

10

Purmer Zuid-Zuid

Figuur 2 | Geluid van wegverkeer Purmer Zuid-Zuid

Het verkeer op de Verzetslaan en de Westerweg vormt een relevante geluidsbron (zie figuur 2). De geluidsbelasting van 51-55db zit alleen langs de randen van het gebied, richting de Verzetslaan en de Westerweg. Er is aan de randen van het gebied een overschrijding van de voorkeurswaarde te verwachten. Dit aspect vormt naar verwachting geen directe belemmering. Bij de besluitvorming rond de omgevingsvergunning is het wenselijk om meer inzicht te hebben in de hoogte van de geluidbelasting als gevolg van deze geluidsbronnen. Daarvoor is aanvullend onderzoek noodzakelijk. Uit dit aanvullend onderzoek kan blijken dat er maatregelen moeten worden genomen. Het nemen van bronmateregelen aan de wegen zelf is waarschijnlijk niet mogelijk (stil asfalt, snelheid verminderen etc.). Er zullen dan bouwkundige maatregelen genomen moeten worden om te zorgen dat het geluidsniveau in de woningen acceptabel is. Denk aan meer afstand tot wegen, dove gevels of meer isolatie van woningen. Een andere mogelijkheid om om te gaan met de overschrijding van de voorkeurswaarde is het volgen van een hogere waarde procedure. Met een hogere waarde besluit kan de maximale ontheffingswaarde maximaal 63dB bedragen, mits het gebied straks wordt aangemerkt als binnenstedelijk. Samenvatting Wegverkeerslawaai speelt zowel bij de locatie Zuidoostbeemster II als bij Purmer Zuid-Zuid een rol.

Er zijn overschrijdingen te verwachten in het kader van de Wet Geluidhinder. Door de ligging nabij de autosnelweg a7 zijn overschrijdingen op het plangebied bij de locatie Zuidoostbeemster II groter dan bij de locatie Purmer Zuid-Zuid. Aanvullend akoestisch onderzoek moet aantonen hoe groot de geluidsbelasting exact is en welke maatregelen passend zijn. Bij de locatie Purmer Zuid-Zuid kan worden overwogen om een hogere waarde procedure te starten.

11

3.1.7 Cultuurhistorische waarden, Werelderfgoed en kopergravuresloten Zuidoostbeemster II Het zoekgebied Zuidoostbeemster II bevindt zich in/nabij twee UNESCO Werelderfgoederen, te weten De Beemster en De Stelling van Amsterdam. De provincie heeft voor deze gebieden kernkwaliteiten benoemd. Nieuwe ontwikkelingen mogen deze kernkwaliteiten niet aantasten. Dat staat beschreven in de Omgevingsverordening NH 2020. Hoewel de woningen tijdelijk worden geplaatst, moet wel rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van de Werelderfgoederen. Onderstaand wordt kort stilgestaan bij een aantal kernkwaliteiten waarvoor dit project mogelijk gevolgen heeft. De Stelling van Amsterdam Rondom de forten liggen voormalige schootsvelden. Het gebied binnen deze schootsvelden moet visueel open zijn en bepaalde gebieden moeten zelfs onbebouwd blijven. Het zoekgebied ligt op een afstand van minder dan 1 kilometer van één van de forten en daarmee binnen het schootsveld. Nieuwe (tijdelijke) bebouwing binnen het schootsveld kan afbreuk doen aan deze kernkwaliteit. De gemeente moet bij het ontwikkelen binnen de schootsvelden onderbouwen waarom dit geen afbreuk doet aan kernkwaliteiten. Doorgaans besluit de provincie dat plannen ter beoordeling aan de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie en de commissie van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed worden voorgelegd.

De Beemster Het landschap van De Beemster kenmerkt zich onder andere door het gridpatroon van sloten en wegen, de grote openheid van het landschap en bebouwing langs de wegen. De sloten rondom het zoekgebied zijn zogenaamde kopergravuresloten die essentieel zijn voor het gridpatroon van sloten. Deze sloten mogen niet gedempt of zomaar vergraven worden (zie ook figuur 3). De sloot die door het midden van het zoekgebied loopt is niet weergegeven als kopergravuresloot. Voor de locatie Zuidoostbeemster II moet onderbouwd worden waarom de kernkwaliteiten van het UNESCO Werelderfgoed niet worden aangetast. Mogelijk kan worden onderbouwd dat er sprake is van een tijdelijk project waarvan de gevolgen omkeerbaar zijn. Op de lange termijn is daardoor geen sprake van aantasting van het werelderfgoed of zal dit worden hersteld. Er is goedkeuring van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de provincie Noord-Holland nodig om op deze locatie in/nabij UNESCO Werelderfgoed te mogen bouwen. Dit kan een vertragende factor zijn voor de realisatie van het plan.

Figuur 3 | Uitsnede kaart kopergravuresloten

Purmer Zuid-Zuid De historische structuur van de Westerweg blijft in stand en wordt niet onomkeerbaar aangetast door dit project. In de Cultuurhistorische verkenning droogmakerij De Purmer zijn een aantal ontwikkelprincipes opgenomen voor ontwikkelingen aan en langs de Westerweg. Deze ontwikkelprincipes kunnen als uitgangspunt worden gebruikt bij het vormgeven van de ruimtelijke inpassing. Gelet op de tijdelijke aard van dit project vormen de cultuurhistorische waarden van De 12

Purmer geen belemmering. De ontwikkelprincipes uit de Cultuurhistorische verkenning Droogmakerij De Purmer worden betrokken bij het uitwerken van de plannen in dit zoekgebied. Deze uitgangspunten zijn betrokken bij de ontwerpprincipes, welke als bijlage zijn opgenomen bij dit rapport. Vooroverleg provincie Noord-Holland Met de Provincie Noord-Holland heeft vooroverleg plaatsgevonden over de ontwikkeling op beide locaties. Over het algemeen moeten gemeenten bij het plannen van ontwikkelingen in werelderfgoedgebieden, zoals de Beemster, rekening houden met diverse factoren om de passendheid van de ontwikkeling vast te stellen. Er dient een uitgebreide analyse te worden gedaan, die naast de stedenbouwkundige en landschappelijke aspecten ook ingaat op de vraag over de noodzakelijkheid en er moeten alternatieven worden overwogen. De provincie geeft aan dat het logischer is om de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Purmer Zuid-Zuid te realiseren, omdat daar de beperkingen van het Werelderfgoed niet gelden. De locatie is bij de provincie reeds in beeld als potentiële woningbouwlocatie. In het vervolgproces is het is aan de gemeente om te onderbouwen waarom de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Purmer Zuid-Zuid landschappelijk passend is. 3.1.8 Archeologie Zuidoostbeemster II Voor de gronden binnen het zoekgebied zijn weinig tot geen archeologische verwachtingen.

Het naastgelegen perceel aan de oostkant van het zoekgebied (Oostdijk 27) is een voormalig herenhuis/buitenplaats met archeologische verwachtingen. Dit heeft geen gevolgen voor het project als deze gronden ongeroerd en onbebouwd blijven. Purmer Zuid-Zuid In het overgrote deel van het zoekgebied geldt een lage archeologische verwachting en is archeologisch onderzoek niet verplicht. Op de naastgelegen percelen Westerweg 17 en 19 en een rand om deze percelen geldt een hoge archeologische verwachting. Als op deze percelen de grond wordt geroerd of wordt gebouwd is mogelijk archeologisch onderzoek nodig. 3.1.9 Verkeerskundige analyse Bereikbaarheid en verkeersveiligheid Zuidoostbeemster II • Voor voetgangers en fietsers is het nodig één of meerdere nieuwe verbinding(en) over het water met de Purmerenderweg te maken. Hier ligt nu een vrij liggend fietspad. Aan de andere kant kan een verbinding worden gemaakt met de Oostdijk. De Oostdijk is onderdeel van de doorfietsroutes van de MRA. Via de Oostdijk kan Overwhere worden bereikt; • Bushaltes Kwadijkerweg en Volgerweg zijn het dichtstbij. Hier stopt alleen de buurtbus tussen Dijklander Ziekenhuis en De Rijp. Deze rijdt 7 keer per dag doordeweeks, 5 keer per dag op zaterdagen en niet op zon- en feestdagen. Bushalte Middenpad is een stuk verder weggelegen (+-1200m).

Hier stopt bus 305 en deze rijdt 4x per uur tussen De Rijp en Amsterdam Centraal; • De dienstregeling verandert per december 2023. Lijn 305 gaat in de spits minder vaak rijden: 3x per uur i.p.v. 4x per uur;

13

ervaringscijfers van het gemeentelijke Maatschappelijk Domein blijkt dat zeer weinig mensen in deze doelgroep de beschikking over een auto hebben. De periodieke uitkering die zij ontvangen is ontoereikend om een auto te bezitten. Voor deze doelgroep is het vinden van werk en een vaste woning dan ook de prioriteit. Op het moment dat zij in staat zijn een auto aan te schaffen zullen zij zich in de meeste gevallen niet langer bevinden in deze tijdelijke huisvesting. Bovendien is het in het land van herkomst behaalde rijbewijs na de eerste 185 dagen in Nederland niet meer rechtsgeldig. Men zal dus ook opnieuw rijles en rij examen moeten volgen. Deze bewoners kunnen vanzelfsprekend bezoek ontvangen van vrienden, kennissen of familie in Nederland die mogelijk wel de beschikking over een auto hebben. Ook is wellicht sprake van (maatschappelijke) dienstverlening, waarvan een deel per auto komt. Omdat deze groep bestaat uit kleine gezinnen (één of twee ouders met maximaal 2 kleine kinderen) zal er sprake zijn van enige mobiliteitsbehoefte. Grotendeels zal deze worden ondervangen door fiets en openbaar vervoer, maar enige ondersteuning per auto lijkt ook niet ondenkbeeldig. Voor dit alles zullen parkeerplekken moeten worden aangelegd.

De aandachtspunten vanuit het onderdeel verkeer zijn opgenomen in het document stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten, dat als bijlage onderdeel uitmaakt van deze haalbaarheidsstudie. 3.1.10 Externe veiligheid Zuidoostbeemster II Er zijn geen risicobronnen in de omgeving. De tijdelijke functies zelf zijn ook geen risicobron voor de omgeving. Geen bijzonderheden. Purmer Zuid-Zuid Aan de Verzetslaan bevindt zich een LPG-tankstation. Het zoekgebied ligt buiten de veiligheidscontouren van dit tankstation (zie figuur 4). Er zijn daarom geen belemmeringen. Figuur 4 | Veiligheidscontouren tankstation Verzetslaan

3.1.11 Luchtkwaliteit Zuidoostbeemster II Het betreft de realisatie van minder dan 1500 woningen, waardoor en geen belemmeringen worden verwacht. Purmer Zuid-Zuid Idem. Het betreft de realisatie van minder dan 1500 woningen, waardoor er geen belemmeringen worden verwacht. 3.1.12 Water en watercompensatie Zuidoostbeemster II Voor de locatie Zuidoostbeemster II is een verhardingscompensatiepercentage van 11% berekend door het HHNK. Dat betekent dat voor alle toegevoegde verharding, 11% watercompensatie moet plaatsvinden. 16

Hier is een relatief ruime drooglegging aanwezig. Het grondwaterpeil staat ca. 1,05 meter onder het maaiveld. Dit betekent dat alternatieve waterberging hier een optie is, mits er wel aan grondverbetering wordt gedaan. Het graven van extra oppervlaktewater is ook een optie, maar het veranderen van de slotenstructuur in de Beemster betekent een aantasting van de kernkwaliteiten van het landschap. Het vergraven of verbreden van kopergravuresloten is in principe in strijd met de regels voor het behoud van kopergravuresloten. Op basis van de uitgangspuntenkaart en aannemelijke afmetingen van te bouwen en plaatsen gebouwen en voorzieningen wordt voor de locatie Zuidoostbeemster II een toename 18.157 m2 verhard oppervlakte verwacht. De geschatte verhardingstoename op de locatie Zuidoostbeemster II: • • • • • • • • •

Tijdelijke woningen: 449 m² x 20 configuraties = School: Schoolplein (ervan uitgaande dat het schoolplein verhard is): Buurtvoorziening(en): Voetpaden: 140 m lengte x 2 m breedte = 280 m² x 20 configuraties = Fietspaden: 752 m lengte x 4 m breedte = Wegen: 243 m lengte x 6 m breedte = Parkeerterrein: Oppervlakte te slopen kas/caravanstalling:

8980 m² 1500 m² 1000 m² 500 m² 5600 m² 3008 m² 1458 m² 5959 m² - 9848 m²

Totaal:

18.157 m²

Totale benodigde watercompensatie: 1997 m² Purmer Zuid-Zuid Voor de locatie Purmer-Zuid-Zuid is door het HHNK een verhardingscompensatiepercentage van 10% berekend. Hier is sprake van een zeer geringe drooglegging van maar 30 tot 40 cm, waardoor alternatieve waterberging weinig zin heeft om bij te dragen aan het compenseren van de verhardingstoename. Het graven van oppervlaktewater om tot die 10% te komen zal hier dus nodig zijn. Dat kan op de Purmer Zuid-Zuid goed worden bereikt door de bestaande sloten in en rondom het plangebied te verbreden. Met deze verbreding wordt het wateroppervlakte vergroot, zonder de landschappelijke waarden aan te tasten. Op basis van de uitgangspuntenkaart en aannemelijke afmetingen van te bouwen en plaatsen gebouwen en voorzieningen wordt voor de locatie PZZ een toename 29.497 m2 verhard oppervlakte verwacht. De geschatte verhardingstoename op de locatie Purmer-Zuid-Zuid: • • • • •

Tijdelijke woningen: 449 m² x 20 configuraties = School: Schoolplein (ervan uitgaande dat het schoolplein verhard is): Buurtvoorziening(en): Voetpaden: 140 m lengte x 2 m breedte = 280 m² x 20 configuraties = 17

8980 m² 1500 m² 1000 m² 500 m² 5600 m²

• • •

Fietspaden: 708 m lengte x 4 m breedte = Wegen: 553 m lengte x 6 m breedte = Parkeerterrein:

2832 m² 3318 m² 5767 m²

Totaal:

29.497 m²

Totale benodigde watercompensatie: 2950 m² 3.1.13 Bomen Zuidoostbeemster II In het zoekgebied zelf zijn geen beschermde bomen aanwezig. De bomen langs de Purmerenderweg en de Oostdijk staan op de lijst met beschermde bomen van Purmerend. In het geval dat voor dit project (om wat voor reden dan ook) bomen langs deze wegen gekapt moeten worden is hiervoor een omgevingsvergunning vereist. Purmer Zuid-Zuid In het zoekgebied staan geen bomen die op de kaart met beschermde bomen staan. De bomen langs de wegen rondom het zoekgebied staan wel op deze lijst. Als er beschermde bomen rondom het zoekgebied moeten worden gekapt is hiervoor een omgevingsvergunning nodig. 3.1.14 Samenvatting en conclusie Beide locaties laten op de meeste onderdelen vergelijkbare uitdagingen en overwegingen zien. Er zijn echter een aantal factoren die zwaarder kunnen wegen in het maken van een afweging om te bepalen welke locatie het meest geschikt is. Omdat beide locaties in het buitengebied liggen, is provinciale regelgeving van kracht. Op de locatie Purmer Zuid-Zuid gelden geen beperkingen vanuit de provinciale ruimtelijke verordening. Op de locatie Zuidoostbeemster II is een dubbel regime van toepassing, waardoor een onderbouwing voor de voorgenomen ontwikkeling extra aandacht vraagt én kan rekenen op meer inmenging van de Provincie Noord-Holland.

Het geven van deze onderbouwing kost meer tijd, en de uitkomst is onzeker. De omgevingsanalyse en planologische QuickScan laat een voorkeur zien voor de ontwikkeling van Purmer Zuid-Zuid.

18

3.2

Welke locatie is het meest geschikt op basis van beschikking over de grond?

3.2.1 Eigendomssituatie Zuidoostbeemster II De locatie Zuidoostbeemster II kent een versnipperd eigendom. Om het versnipperd grondeigendom te illustreren is een kaart opgenomen. Onderstaande kaart (figuur 4) toont het eigendom over het gehele plangebied van Zuidoostbeemster II. De gemeente heeft ook drie percelen in eigendom, welke redelijk centraal in het gebied liggen. Deze zijn op de kaart blanco ingetekend. De overige percelen zijn van particulieren, bedrijven, agrariërs en ontwikkelaars. De gronden die in eigendom zijn van de gemeente zijn onvoldoende groot om het voorziene programma op te ontwikkelen. De andere grond is in bezit van particuliere eigenaren. Op deze gronden zijn respectievelijk een caravanstalling annex kassencomplex (C) en een manege (E) gevestigd.

Purmer Zuid-Zuid De gronden in de Purmer-Zuid-Zuid zijn in eigendom van de gemeente Purmerend.

19

Figuur 5 | Grondeigendommenkaart ZOB II

3.2.2 Gesprekken grondeigenaren/pachters Zuidoostbeemster II

Purmer Zuid-Zuid

•

•

•

Beschikbaar komen van de grond: De gronden die liggen onder het agrarisch bedrijf worden beschikbaar voor de gemeente. Hiermee kan de gemeente de gronden betrekken in een toekomstig (her)ontwikkeling; Stikstofrechten: Het agrarisch bedrijf heeft stikstofrechten. Deze stikstofrechten maken onderdeel uit van de overdracht richting gemeente. De stikstofrechten kunnen worden ingezet bij een toekomstige (her)ontwikkeling; Wegnemen geur- en geluidhinder: Een agrarisch bedrijf veroorzaakt geur- en geluidshinder richting de omgeving. Dat is met name relevant bij gevoelige bestemmingen, zoals wonen en 20

maatschappelijke verblijfsfuncties. Met het beëindigen van het agrarisch bedrijf en het in bezit krijgen van de grond verzekert de gemeente zich ervan dat de agrarische bedrijfsactiviteiten worden gestaakt en de hinder verdwijnt; •

Minnelijke beëindiging Er wordt ingezet op het minnelijke traject, omdat een minnelijke beëindiging een aantal voordelen biedt voor zowel de pachter als de verpachter. De keuze voor het minnelijk beëindigen van de overeenkomst kent de volgende voordelen: •

•

•

•

•

•

Flexibiliteit: Een minnelijke beëindiging geeft beide partijen de mogelijkheid om flexibeler te zijn in het bepalen van de einddatum van de overeenkomst. Dit kan handig zijn als de omstandigheden of behoeften van zowel de verpachter als de pachter in de loop van de tijd zijn veranderd of gaan veranderen. Er wordt naar gestreefd om maatwerkafspraken te maken over het gefaseerd beëindigen van het agrarische bedrijf, waarbij rekening wordt gehouden met de oogstperiode, het gefaseerd verhuizen van de levende haven, etc. en het in gebruik nemen van de gronden voor de ontwikkeling van de gemeente; Kostenbesparing: Juridische geschillen over de beëindiging van een pachtovereenkomst kunnen leiden tot hoge juridische kosten en langdurige processen. Een minnelijke beëindiging kan deze kosten verminderen en de tijdsduur van het proces verkorten; Vermijden van conflicten: Het onderhandelen over een minnelijke beëindiging kan helpen om conflicten tussen de partijen te vermijden of te verminderen. Het is niet in het belang van de gemeente en van het dit project om in een conflictsituatie met de pachter te komen. Het kan in ons voordeel werken als de gemeente toegang kan krijgen tot de grond om ter plekke onderzoeken uit voeren; Maatwerk: Bij een minnelijke beëindiging kunnen de partijen afspraken maken die het beste passen bij hun specifieke situatie.

Dit kan betekenen dat ze overeenstemming bereiken over zaken zoals compensatie, opzegtermijn en eventuele overgangsregelingen. Als onderdeel van de gesprekken wordt ingezet op het gefaseerd beëindigen van het gebruik van de grond door pachter. Door de verwerver wordt actief met de pachter meegedacht en worden agrarische bedrijven uit het netwerk van de verwerver onder de aandacht van de pachter gebracht; Tijdwinst: Een minnelijke beëindiging kan sneller tot stand komen dan een gerechtelijke procedure, waardoor beide partijen sneller kunnen doorgaan met hun plannen en activiteiten. Het beëindigen van de pachtsituatie buiten het minnelijk traject duurt minimaal een jaar. In een minnelijk traject kan dit aanzienlijk sneller, mits partijen overeenstemming bereiken over de voorwaarden; Behoud van reputatie: Het oplossen van een pachtovereenkomst zonder juridische strijd kan helpen om de reputatie van zowel de verpachter als de pachter te behouden. Dit kan 21

meewegen in de communicatie over het project. Tevens ligt het voeren van een juridische strijd van de overheid met een agrarisch bedrijf in deze tijd gevoelig; Verloop gesprekken pachter

3.2.3 Samenvatting / conslusie Er vinden gesprekken plaats met grondeigenaren en pachters op respectievelijk locatie Zuidoostbeemster II en Purmer Zuid-Zuid, waar gesprekken en ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot grondgebruik en pachtbeëindiging. Bij Zuidoostbeemster II voert de gemeente gesprekken met ontwikkelaar die veel grond bezit in dat gebied. Hoewel de gesprekken constructief zijn, is het nog niet duidelijk of grond beschikbaar zal stellen. Bij Purmer Zuid-Zuid gaat het om een pachtsituatie.

22

3.3

Welke locatie is het meest geschikt op basis van de technische risico’s

3.3.1 Nutsconflicten Zuidoostbeemster II Het plangebied is vrij van kabels & leidingen, rondom het plangebied liggen voldoende kabels & leidingen (trace's) om aansluitingen te kunnen realiseren. Echter heeft Liander aangegeven dat er op de middenspanningskabel op deze locatie geen capaciteit is voor het aanbieden van elektriciteit. De voorbereiding en realisatie hiervan zal minimaal 1 jaar tot meerdere jaren in beslag nemen. PWN heeft aangeven dat de er voldoende capaciteit is, zij zullen een aansluitpunt aanbieden. De gemeente moet zelf zorgen dat er vanuit dit punt de woningunits gevoed moeten worden. Purmer Zuid-Zuid In het plangebied ligt een Liander hoogspanning kabel(s), hier dient rekening mee worden gehouden in het stedenbouwkundigplan. Liander heeft aangegeven dat er op dit moment op de kabel op deze locatie nog geen schaarste is in het aanbieden van elektriciteit, de benodigde capaciteit zal vanuit de congestie gezocht moeten worden, hiervoor is toestemming vanuit het college nodig. Wel is het de vraag of er voldoende capaciteit beschikbaar is om alle woningen en voorzieningen te voorzien van elektriciteit. Deze analyse vindt op dit moment plaats. Het is de verwachting dat de voorbereiding voor deze locatie meerdere maanden in beslag zal nemen. PWN heeft aangeven dat de er voldoende capaciteit is, zij zullen een aansluitpunt aanbieden.

De gemeente moet zelf zorgen dat er vanuit dit punt de woningunits gevoed moeten worden. 3.3.2 Bodemsamenstelling / Terreinophoging De draagkrachtige kwaliteit van de grond van beide locaties is matig. De draagkracht van de grond op de locatie Purmer Zuid-Zuid is beter dan Zuidoostbeemster II. Voor de verdere voorbereiding dient de gemeente draagkrachtmetingen uit te voeren. Op basis hiervan kan de benodigde zettingstijd berekend worden en kunnen eventuele zettingsversnellende maatregelen worden bepaald. Een extern bureau kan dit voor de gemeente uitzoeken. Voorwaarde hiervoor is dat toegang tot de terreinen aanwezig is om de benodigde onderzoeken te doen. Zuidoostbeemster II Civieltechnisch Van de locatie zijn geen directe gegevens bekend in de BRO. De dichtstbijzijnde bekende locatie is gekozen. De bodem bestaat uit klei of zandige klei. Deze grond is over het algemeen matig tot slecht draagkrachtig. Een sonderingsgrafiek uit de omgeving bevestigt dat beeld. Het terrein zal opgehoogd moeten worden om te zorgen voor voldoende drooglegging (afstand tot het grondwater). Deze ophoging moet inklinken wat normaal gesproken circa 12 maanden minimaal duurt. Om dit te versnellen kunnen zettingsversnellende maatregelen getroffen worden. Een geotechnisch bureau zal hier over een advies moeten geven.

23

Milieukundig Voor een deel van de locatie in Zuidoostbeemster is een verhoogd gehalte aan bestrijdingsmiddelen gemeten. De risico’s voor mens en omgeving zijn als nihil benoemd. Voor de locaties geldt dat deze onderzocht moeten worden conform NEN-5725 en NEN-5740. Het te gebruiken ophoogmateriaal moet voldoen aan de eisen uit het bodembeheerplan en de Bodemkwaliteitskaart (Schoon, AW-2000). Purmer Zuid-Zuid Civieltechnisch Hier is de grond weinig draagkrachtig. In diepere bodemlagen is iets meer draagkracht. Het terrein zal opgehoogd moeten worden om te zorgen voor voldoende drooglegging (afstand tot het grondwater). Deze ophoging moet inklinken wat normaal gesproken minimaal 12 maanden duurt. Om dit te versnellen kunnen zettingsversnellende maatregelen getroffen worden. Een geotechnisch bureau zal hier over een advies moeten geven. Milieukundig Er zijn geen milieukundige bodemgegevens van de locatie bekend. Het advies is om nadat de keuze op een locatie is gevallen, om het terrein milieukundig te laten onderzoeken conform de NEN-5725 en NEN-5740. Eventueel te gebruiken ophoogmateriaal moet voldoen aan de eisen uit het bodembeheerplan en de Bodemkwaliteitskaart (Schoon, AW-2000).

3.3.3 Riolering Voor zowel de locatie in ZOB2 als Purmer Zuid Zuid dient er een nieuwe persleiding vanuit het gebied naar het bestaande rioleringsstelsel gerealiseerd te worden, binnen het plangebied kan het rioolstelsel uitgevoerd worden als vrijverval. De persleiding zal dan worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel welke het rioolwater afvoert naar de zuivering. 3.3.4 Versnellingsmaatregelen Sessie Op 5 juni 2023 heeft een sessie plaatsgevonden met collega’s die betrokken zijn bij het project. Deze collega’s vertegenwoordigden de volgende expertises: projectmanagement, werkvoorbereiding, inkoop, vastgoed, maatschappelijk domein, communicatie, wijkmanagement, stedenbouw, planologie en planeconomie. Tijdens de sessie zijn we met twee werkgroepen uiteengegaan en gebrainstormd om maatregelen te bedenken hoe deze ontwikkeling sneller kan gaan dan standaard ontwikkelingsprocessen. De volgende maatregelen zijn bedacht waar het management en college van B&W achter moet staan: •

• •

Kabels en leidingen: op bestuurlijk niveau dient overleg met nutspartijen plaats te vinden om snellere aanleg te bewerkstelligen. Een bijkomend risico is dat eventuele extra capaciteit die de nutsbedrijven in moet zetten, ten koste gaat van andere projecten; Zorg z.s.m. voor een schriftelijke bevestiging vanuit het rijk dat de kosten gedekt worden van de realisatie en exploitatie van de opvanglocatie; Aanbesteding:

24

o

• •

• •

geef het projectteam de vrijheid om, binnen kaders van de aanbestedingswet, aanbestedingsmethoden te kiezen die zorgen voor meer flexibiliteit, een hogere snelheid in balans met de juiste kwaliteit, in plaats van een focus op laagste prijs; o geef het projectteam de vrijheid om alvast marktpartijen te contracteren, ook al is nog geen schriftelijke bevestiging over de dekking van de kosten en/of beschikking over de gronden. Risico’s op aanspraken vanuit de marktpartijen indien het project geen doorgang vindt, beheerst het projectteam door in de contracten voorwaarden op te nemen. In hoeverre dit kan, zoekt het projectteam nog uit; o laat het projectteam martkpartijen contracteren zonder dat de locatie al vast staat. Locatie-onafhankelijke aanbesteding; laat inpandige details wat losser en focus wat meer op kwaliteit en leefbaarheid van de buitenkant van de te realiseren gebouwen en plangebied; cruciaal is het snel beschikking hebben over de grond zodat alvast terrein-ophogingen kunnen plaatsvinden en het terrein onderzocht kan worden om zettingsversnellende maatregelen bepaald kunnen worden. Eventuele afspraken maken met pachters/eigenaren van percelen om z.s.m. onderzoeken uit te kunnen voeren; het projectteam start spoedig met het in kaart brengen van verkeersbesluiten en de ontsluiting van de terreinen; het projectteam maakt z.s.m. de stakeholder-analyse gereed.

Procesmatige opmerking vanuit sessie versnellingsmaatregelen De gemeente kan de keuze maken in de mate waarin aspecten zoals tijd, kosten, kwaliteit, duurzaamheid, participatie etc. belangrijk zijn. Gezien de behoefte aan snelle realisatie, stelt het projectteam voor om snelheid als belangrijkste speerpunt te kiezen. Evengoed zal voldoende aandacht gegeven worden aan de overige aspecten, maar wanneer twijfel bestaat over een bepaalde strategie of beslissing zal dit worden teruggekoppeld in de ambtelijke projectgroep, en in de interne stuurgroep ontheemden. Daar wordt besloten welke strategie wordt gevolgd en of een collegebesluit noodzakelijk is.

25

3.4

Landschappelijke inpassing en stedenbouwkundige uitgangspunten

3.4.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten en landschappelijke inpassing De ruimtelijke impact van de voorgenomen ontwikkeling is groot. Het is vanuit stedenbouw en landschappelijk perspectief belangrijk om de ontwikkeling goed in te passen in het landschap. Daarnaast is het ook voor de toekomstige bewoners van belang om een prettig woon- en leefklimaat te creëren. Voor beide locaties is, mede op basis van de uitgangspunten die in voorliggend rapport zijn beschreven, een nota van stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten opgesteld. De nota’s kunnen tevens worden gebruikt voor de overleggen met de provincie en de rijksoverheid. Deze nota’s maken integraal onderdeel uit van de haalbaarheidsstudie en zijn als bijlage opgenomen (bijlage 2 Purmer-Zuid-Zuid randvoorwaarden en uitgangspunten & Zuidoostbeemster II randvoorwaarden en uitgangspunten) Er is tevens ingegaan op de ligging van beide locaties in de stad. Daarbij wordt duidelijk hoe de locaties zich verhouden ten opzichte van de stadskern Purmerend, tot elkaar maar ook tot andere voorzieningen en opvanglocaties. (Bijlage 4 Ligging in de stad tijdelijke woningen ontheemden) Samenvatting De stedenbouwkundige inpassing op de locatie Purmer Zuid-Zuid kent meer voordelen dan de inpassing op de locatie Zuidoostbeemster II.

Er zijn met name voordelen omdat verzwarende eisen op het gebied van landschaps- en cultuurhistorie ontbreken, de locatie aansluit op de bestaande stad en haar voorzieningen en de bereikbaarheid met zowel de fiets, auto als het ov beter gewaarborgd zijn.

26

3.5

Welke locatie is het meest geschikt op basis van maatschappelijke haalbaarheid

3.5.1 Maatschappelijke voorzieningen Het inregelen van maatschappelijke voorzieningen is essentieel voor het bieden van (duurzame) opvang, maar vormt een enorme uitdaging. Door de enorme toestroom van ontheemden zijn - net als in andere landen - diverse voorzieningen nog meer onder druk komen te staan. Eerder in dit rapport zijn de risico's vanuit de stakeholdersanalyse beschreven. Hierin werd o.a. het tekort in het onderwijs en in de zorg benoemd. Met het opvangen van meer ontheemden wordt het risico groter op: • • •

Wachtlijsten in het onderwijs voor nieuwkomers als ook voor reguliere instroom; Wachtlijsten voor (specialistische) zorg; Onderbezetting van personeel (over de gehele breedte) door krapte op de arbeidsmarkt.

In de volgende paragrafen wordt het landelijke beeld per maatschappelijke voorziening geschetst en hoe deze zich verhoudt tot de lokale situatie. 3.5.2 Onderwijs Landelijk is er al enige tijd een tekort aan leerkrachten. De toestroom van ontheemden, de toename in asielopvang en nieuwkomers heeft de druk op het onderwijs verder vergroot. Het bieden van onderwijs vormt daarom vanaf de start van opvang een uitdaging. Onderwijs vindt plaats als er voldoende leerkrachten beschikbaar zijn en zij tevens beschikken over de juiste kwalificaties. Sinds dit schooljaar stromen schoolgaande kinderen uit bestaande opvanglocaties van 'speciaal' onderwijs in naar regulier onderwijs. Dit is op basis van landelijk advies, met het beoogde resultaat de algehele ontwikkelingen van de kinderen te stimuleren. In Purmerend zijn dat in totaal en daarmee zijn niet alle schoolgaande kinderen uitgestroomd. Leerlingen die korter dan een jaar onderwijs gevolgd hebben blijven tot een jaar speciaal onderwijs voor nieuwkomers volgen. Ontheemden worden vanaf komend schooljaar samengevoegd met andere nieuwkomers, om het proces gelijk te trekken en integratie te bevorderen. Met de toename in het huisvesten van statushouders wordt een groter knelpunt voorzien.

De schoolbesturen in Purmerend hebben meermaals hun zorg uitgesproken over het tekort aan leraren en een steeds groter wordende opgave hebben een negatief effect op het bieden van kwalitatief goed onderwijs. De negatieve gevolgen hiervan zullen op langere termijn meer zichtbaar en zullen maatschappij-breed zijn.

Momenteel is er voldoende capaciteit, maar of het toereikend blijft is mede afhankelijk van het type instroom (leerplichtigen). Ten aanzien van de planvorming is daarom wenselijk rekening te houden met een behoefte aan onderwijshuisvesting. Bij voorkeur zijn de ruimten flexibel inzetbaar. Zo kunnen de ruimten voor andere doeleinden worden gebruikt wanneer behoefte aan onderwijshuisvesting uitblijft. Daarbij blijft de voorwaarde dat er voldoende leerkrachten zijn om het onderwijs te kunnen bieden. Doordat het tekort aan leerkrachten landelijk is, is de verwachting dat er geen toereikende oplossing is als de kinderen niet meer uit kunnen stromen naar regulier onderwijs.

27

3.5.3 Huisartsen zorg Ten aanzien van het inregelen van zorg zijn er op landelijke schaal ook uitdagingen. Huisartsen staan ook al langere tijd onder druk vanwege overvolle praktijken. Bij de start van de opvang voor ontheemden is er landelijk inzet gepleegd om de huisartsenzorg te garanderen. Om nog meer druk op huisartsenpraktijken te voorkomen is een digitale huisartsenpraktijk, genaamd Arene opgezet. In principe bieden zij ontheemden huisartsenzorg, tenzij het noodzakelijk wordt geacht dat een fysiek consult plaatsvindt. Om dit te kunnen garanderen wordt bij het aanstellen van huisartsen voor Arene rekening gehouden met de capaciteit van fysieke huisartsen. Om huisartsenzorg te garanderen kan er worden gedacht aan het huisvesten en inhuren van huisartsen op locatie. Echter, door krapte op de arbeidsmarkt hebben huisartsen alle keuze en zijn ze daardoor moeilijk te binden. 3.5.4 Specialistische (GGZ) Zorg Landelijk zijn er al tijden lange wachttijden voor behandeling bij specialistische GGZ. Afhankelijk van het type zorg wacht men 3-9 maanden. De wachttijden voor medisch specialistische zorg zijn korter, daar wacht men gemiddeld 1-3 maanden. Voor ontheemden is er geen aparte en directe toegang tot specialistische zorg, zij wachten net zo lang op specialistische zorg als ieder ander. De lokale wachttijden komt overeen met het landelijke beeld.

Binnen de verschillende opvanglocaties is er vanaf de start van de opvang casuïstiek. De problematiek komt veelal overeen met problematiek van autochtonen of met andere nieuwkomers. Ook lijkt er een causaal verband tussen (Meer) trauma, (eerdere) mentale en fysieke gezondheidsklachten en lagere economische status en de tijd waarop ontheemden Oekraïne zijn ontvlucht. Dit beeld wordt geschetst door medewerkers op de opvang en hulpverlenende instanties zoals de GGD. Het voortduren van de oorlog en daarmee het verminderde perspectief op terugkeer naar de Oekraïne zijn mogelijk factoren van invloed op problematiek onder ontheemden. In het rapport "Opvang van Oekraïners in Nederland: Clingendael Alert een kwestie van lange adem: Kritieke factoren en scenario’s voor de beschermingsopdracht van Oekraïense ontheemden in de Europese Unie en Nederland" van Clingedael is meer te lezen over de beïnvloedende factoren op (door)migratie. 3.5.5 Werk en participatie Iedereen die valt onder de Richtlijn Tijdelijke Bescherming mag in Nederland werken zonder een tewerkstellingsvergunning. Het landelijke beeld schets dat veel ontheemden werkzaam zijn. Het beeld in Purmerend komt hiermee overeen. Veel ontheemden in de opvang behouden hun werk/studie of vinden snel werk in de regio. Vanuit de opvangplekken is er ook vraag naar taalcursussen en er is ook sluitend aanbod binnen Purmerend.

De mate waarin er gebruik gemaakt wordt van reguliere voorzieningen hangt af van het soort opvangplek en waar deze gelegen is. 3.5.6 Doelgroepenbeheer Landelijk wordt het doelgroepenbeheer wisselend vormgegeven. Sommige gemeenten organiseren alles zelf, anderen hebben een vaak lokale partij gevraagd om het te organiseren. In Purmerend geven we zelf sturing op de locaties. Naast locatiemanagers zijn er woonbegeleiders, welzijnswerkers van Clup Welzijn en Vluchtelingenwerk in wisselende mate aanwezig op de locaties. Tot op heden is de bezetting van begeleiders en andere hulpverleners op de opvanglocaties in Purmerend afdoende. Hierin dreigt een tekort aan goed personeel te ontstaan. Er is zeker sprake van extra druk op de ambtelijke organisatie ten aanzien van (tijdelijke piek) inschrijving BRP, het uitkeren van leefgeld, Wmo & Jeugd voorzieningen, leerlingenvervoer etc. 28

Ten aanzien van de grotere opgave kan er worden gedacht om de verantwoording voor het beheer neer te leggen bij een lokale partij. Dit verlicht echter beperkt de druk op de ambtelijke organisatie, omdat bepaalde werkzaamheden onderdeel zijn van gemeentelijke processen. 3.5.7 Ambtelijke capaciteit Er is door de wijze waarop in Purmerend invulling wordt gegeven aan van de taakstelling een verhoogde vraag voor ambtelijke capaciteit. Daarbij legt het extra druk op bestaande processen. Hierdoor komt het werken aan reguliere taakstellingen in het gedrang. Het voordeel van deze invulling is o.a. dat er veel zicht is op de gang van zaken binnen de opvang en kan er snel geschakeld worden met het bestuur voor noodzakelijke wijzigingen. Ook kunnen bepaalde taken binnen reguliere afdelingen opgepakt worden en kan er in bestaande processen ingevoegd worden, zodat er eenduidig gewerkt wordt, met het risico dat opvang over gaat op langdurig verblijf. 3.5.8 Conclusie en advies Er zijn veel afhankelijkheden en het kunnen bieden van basisvoorzieningen als onderwijs, (psychische) zorg, is geen zekerheid. Het aantal maakt dat het een moeilijk te realiseren taakstelling is. Aanvullend is er, als er sprake is van nieuwe instroom van Oekraïense ontheemden weinig grip op de (maatschappelijke opgave van de) bewoners.

Het is van tevoren onduidelijk wie er deze kant op zullen komen en dat maakt vooruitplannen van zorg of onderwijs lastig. Er zijn een aantal mogelijke opties om de haalbaarheid te vergroten. Onder andere door de huidige bewoners uit andere (regionale) opvanglocaties door te plaatsen is het mogelijk om meer grip te krijgen op de maatschappelijke opgave. Gelet op het bovenstaande is het maatschappelijke advies als volgt: • Inzet op de opvang van een dergelijk aantal Oekraïense ontheemden vraagt de nodige inzet van maatschappelijke partners, zal een beroep doen op huisartsen- en specialistische (GGZ) zorg en de behoefte aan onderwijs voor de kinderen. • Op voorhand is het moeilijk te voorspellen of te berekenen wat de maatschappelijke behoefte van de nieuwe bewoners is. Om hier meer grip op te houden kan er worden gekozen om bewoners die reeds bekend zijn in onze eigen lokale of regionale opvang door te laten stromen naar de te realiseren locatie. Zo is er meer grip op de (zorg en onderwijs) behoefte van deze doelgroep. • Voor de locatie zelf zijn minimale vereisten: een supermarkt, een goede openbaar vervoervoorziening, een basisschool die flexibel in te richten valt, een gemeenschappelijke ruimte om met elkaar koffie te kunnen drinken (of zoiets) en een andere flexibele ruimte die kan dienen als locatie voor een fysiek spreekuur van een huisarts.

Aanvullend is het mogelijk nodig om deze doelgroep van fietsen te voorzien. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van het gebied qua ruimtegebruik en financiering. • Het college van B&W dient zich te realiseren dat het plaatsen van tot ca. 1.000 ontheemden op deze locatie de reeds bestaande druk op het onderwijs, de zorg, de maatschappelijke voorzieningen zal verhogen. Het is daarom een realistische mogelijkheid dat de normale kwaliteit en termijnen van zorg of onderwijs niet gehaald zullen worden. Hiervoor dient vooraf aan de doelgroep tijdig gecommuniceerd te worden. In overleggen met o.a. het Rijk en provincie zoeken we naar mogelijke oplossingen o.a. in de regio. • Tussen de locatie Purmer Zuid-Zuid en Zuidoostbeemster II zijn beperkte verschillen. Enkel op de punten afstand tot en druk op zorg en onderwijs. • Het maken van uitwerking van de behoeften en gevolgen op langere termijn, ten aanzien van onderwijs, zorg, opvang/wonen en integratie. 29

30

4. Financiële haalbaarheid 4.1

Businesscase

In de businesscase komen de verwachte kosten en opbrengsten samen. Deze zijn uitgesplitst in een vastgoedexploitatie en de grondexploitatie. De getallen zijn onderbouwd aan de hand van ramingen, kengetallen, praktijkervaringen, etc. 4.1.1 Kostenindicatie - uitgangspunten Kosten vastgoed exploitatie In de uitwerking van de vastgoedexploitatie is een opvanglocatie met 500 wooneenheden het uitgangspunt. Deze eenheden zijn gevarieerd van 1 persoonsunits tot units voor grotere gezinnen. Aanbieders van deze units zijn het Rijksvastgoedbedrijf en een marktpartij, zowel de RVB als een marktpartij hebben een brochure of prijsvoorstel doorgegeven. Wegens de krapte op de markt, door grote vraag vanuit diverse gemeentes en capaciteit tekorten bij de leveranciers, is het aannemelijk dat de prijzen aanmerkelijk hoger gaan liggen als de Gemeente Purmerend bij een derde partij een offerte opvraagt. Derhalve is in deze businesscase een schatting gedaan op basis van de gegevens die nu beschikbaar zijn. Hierbij moet wel rekening gehouden worden dat bij de units van het Rijk er extra kosten bij komen voor de afwerking van de wooneenheden. Terwijl deze kosten anders in de overeenkomst zitten. Ondanks dat de prijzen vergelijkbaar zijn, komt het Rijksvastgoedbedrijf duurder uit. Hoofdzakelijk door de extra kosten.

Boven op de kosten voor de aanbesteding van de wooneenheden is er een percentage overheen gedaan van 12% voor de bijkomende kosten Hieronder vallen o.a. de kosten voor de begeleiding en planontwikkelingskosten na de haalbaarheidsfase. Voorbeelden hiervan zijn de inzet van de projectleider, planeconoom, jurist, communicatie, toezichthouder, de aanbesteding, onderzoeken en eventuele bestemmingsplanprocedures. Hier bovenop zit een risico-opslag van 2% voor eventuele tegenvallers. Verwervingskosten Zoals in paragraaf 3.1.2 beschreven, bezitten wij niet de gronden waarop de plannen mogelijk gerealiseerd worden. Op dit moment is er nog veel onduidelijk over wat de waarde van de gronden zijn. Met name de houding van de gebiedsontwikkelaar, die het grootste oppervlakte van Zuidoostbeemster II in handen heeft, zal van groot invloed hierop zijn. Daarom is voor Purmer ZuidZuid een inschatting gemaakt wat de afkoop van de pachtovereenkomst zal kosten en is dit bedrag ook aangehouden voor Zuidoostbeemster II. Na het uitvoeren van taxaties, zal er een grove schatting gemaakt kunnen worden van de kosten voor de verwerving van de grond en de waarde van de bebouwing die erop staat. De bebouwing die erop staat zal daarom ook gesloopt moeten worden. Hiervoor is ook een post opgenomen, op basis van een kengetal uit Bouwkostenkompas voor het slopen van de fundering per m² BVO.

Bouw- en woonrijp maken.

31

Bouw- en woonrijp maken Voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied is er een civieltechnische kostenraming opgesteld voor beide locaties. Dit is gedaan zonder op locatie bodemonderzoek te kunnen doen en de kwaliteit van de grond te toetsen. Risico's die bijvoorbeeld nog niet getoetst konden worden is of de grond bijvoorbeeld nog voorbelast moet worden. Wanneer er een locatie gekozen is en er openlijk onderzoek naar gedaan mag worden, zullen de ramingen concreter worden gemaakt. Nu is de inschatting gemaakt op basis eenheidsprijzen zoals deze in het raamovereenkomst zijn opgenomen voor de herinrichting van de Wheermolen-Oost. Bij het maken van de raming is er ingezet op een wijk die goed leefbaar is, dus meer groen en minder verharding in opgenomen. Deze ramingen hebben we opgenomen in het kostenoverzicht van de grondexploitatie. Plankosten In de haalbaarheidsfase is er een ureninschatting gemaakt voor het aantal uur die nodig waren door de verschillende disciplines voor het uitvoeren van dit onderzoek. Deze kosten zijn meegenomen. Daarnaast is er een kostenpost meegenomen die te relateren is aan de voorbereiding, toezicht en uitvoering van het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Rentelasten Op dit moment is de aanname gemaakt dat we eerst de kosten moeten voorfinancieren voordat we de rijksbijdrage ontvangen.

De kosten van deze voorfinanciering, in de vorm van rentelasten, zijn tevens opgenomen in de businesscase. Opbrengsten Tegenover de kosten zijn ook de opbrengsten in kaart gebracht. Hierin kan onderscheidt worden gemaakt in de periode voor 4 maart 2026 en erna. Op dit moment hebben de ontheemden nog een beschermde status en deze vervalt per 4 maart 2024. Wanneer de Europese Unie of de tweede kamer een uitspraak doet over de toekomst van de ontheemden of de huidige regeling verlengt, zal er meer duidelijkheid komen over welke status zij gaan hebben in Nederland. Op dit moment wordt er een normbedrag ontvangen vanuit het Rijk voor de opvang van de ontheemden. Dit geld is voor het regelen van onderdak, leefgeld, scholing en dergelijke. In 2024 kan deze bijdrage nog 2x een jaar worden verlengd. Uit dit normbedrag is een component gehaald dat toeziet op het regelen van onderdak. Dit normbedrag wordt tot 2026 opgenomen als opbrengsten, kosten voor bijvoorbeeld onderhoud zijn hier eerst vanaf gehaald. Vanaf 2026 is de aanname gemaakt dat de bewoners van de tijdelijke woningen een huurbijdrage moeten doen. Hiervoor is een huurbedrag per woning aangehouden van € Dit is het huurbedrag dat vermeld was bij de inschrijving van 6 maart 2023 tot 24 maart 2023, voor de loting van de tijdelijke woningen.

Voor de periode dat de tijdelijke woningen verhuurd worden, zijn er tevens opbrengsten opgenomen voor (on)roerend zakenbelasting en rioolrechten. Tot slot, aan het einde van de periode van 15 jaar hebben zowel de wooneenheden als de grond een restwaarde. Deze zijn tevens opgenomen als opbrengsten. 4.1.2 Kostenindicatie - businesscase In bijlage 1 – Businesscase is het financiële overzicht opgenomen vanuit de businesscase. Aan de linkerkant is een opsomming opgenomen voor Zuidoostbeemster II en aan de rechterkant voor Purmer Zuid-Zuid. Aangezien we hetzelfde programma voor ogen hebben op beide locaties, zit er in 32