B Bijlage 1 Memo stand van zaken pilot transformatie de Koog

MEMO

Aan Datum Onderwerp

: : :

College van B&W en gemeenteraad Purmerend 29-jan-2021 Stand van zaken pilot transformatie De Koog

In november 2019 is in de gemeenteraad besloten tot het uitvoeren van een pilot in de Koog waarbij kansen tot transformatie van bedrijventerrein naar een gemixte werk- / woonwijk gepakt konden worden. In deze memo wordt een jaar na dato een stand van zaken gegeven en een blik naar de toekomst gericht. Op https://www.purmerend.nl/dekoog zijn de besluitvormingstukken terug te vinden. De memo is als volgt opgebouwd 1. Wat is er besloten? 2. Wat is er sindsdien gebeurd? 3. Welke externe invloeden zijn er? 4. Welke inhoudelijke vraagstukken liggen er voor? 5. Een andere koers? 6. Proces en planning

Pagina 1 Pagina 2-5

1. Wat is er besloten? Er is besloten om een kansenstrategie te hanteren waarbij de huidige bedrijven hun bedrijfsvoering kunnen voortzetten en de kansen die er zijn om tot transformatie van 100% werken naar een woon-/ werkkavel (op de begane grond) over te gaan kunnen worden gepakt. Hierbij wordt de pilot in een afgebakend gebied gerealiseerd. De keuze voor deze begrenzing is tweeledig. De verkeersveiligheid op de van IJsendijkstraat (deze is niet genoeg om een woonfunctie aan te ontwikkelen) en hier liggen de bedrijven met de zwaarste milieu categorieën (tot 4.2) aan.

Figuur 1. PIlotgebied (buiten oranje zone)

Het starten van de pilot heeft een meervoudig doel: 1. Een pragmatische methode om te starten met de transformatie van De Koog en – indien de transformatie leidt tot concrete projecten - ook direct fysiek bijdragen door de realisatie van projecten;

2. Het verkrijgen van inzicht in de (omvang van de) bijdrage die het gebied kan (gaan) leveren aan de ‘agenda Purmerend 2040’-ambitie om ca. 10.000 woningen toe te voegen aan de Purmerendse woningvoorraad; 3. Het verkrijgen van inzicht in de manier waarop er een positieve bijdrage kan worden geleverd aan menging van functies en daarmee op de toekomstbestendigheid van De Koog vanuit het oogpunt van economische ontwikkeling en werkgelegenheid; 4. Ervaring opdoen met de faciliterende rol van de gemeente. Tevens zijn er al enkele spelregels van toepassing die zijn samengevat in bijgaand (door college van B&W en de gemeenteraad) vastgesteld document. https://www.purmerend.nl/sites/default/files/171.60_notitie_de_koog_los_0.pdf Op hoofdlijnen de volgende: a. Vastgoed eigenaar neemt zelf initiatief b. Bij transformatie naar de woonfunctie is een invulling met bedrijvigheid op de begane grond een verplichting. c. De initiatiefnemer dient vanuit de ruimtelijk-juridische kaders er voor te zorgen dat het initiatief zich verhoudt tot de milieuactiviteiten van naburige bedrijven. Eventuele maatregelen komen op conto van initiatiefnemer (‘er met de buren uitkomen’)*. d. De initiatiefnemer levert (naast het reguliere kostenverhaal) een extra financiële bijdrage in het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteiten van het openbaar gebied van De Koog. e.

De parkeerbehoefte van het initiatief wordt op de eigen kavel opgelost. Daarnaast zijn enkele beleidsuitgangspunten van toepassing waaronder 30-30-40 en de nota parkeernormen Purmerend 2016. Daarbij heeft de gemeente gekozen voor een passief faciliterende rol waarbij de inhoudelijke kaders voor de uitwerking (bijv. stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, duurzaamheid en programmatisch) in samenwerking met marktpartijen zou worden vormgegeven na het sluiten van een intentieovereenkomst.

2

2. WAT IS ER GEBEURD SINDS DE START VAN DE PILOT? Initiatieven Na de besluitvorming hebben zich 20 initiatiefnemers zich gemeld bij de gemeente om de kansen tot transformatie te onderzoeken. Dit mede naar aanleiding van een presentatie die medio maart in de sporthal de Beuk is gegeven aan geïnteresseerde initiatiefnemers en huidige ondernemers op de Koog. Hieronder een beeld waar deze initiatiefnemers zich bevinden:

Deze initiatieven variëren van eerste verkennende gesprekken tot complete voorstellen in een stedenbouwkundig plan van de betreffende ontwikkelende partijen. - 18 initiatieven vallen binnen het pilot gebied (zie bijlage 1 voor enkele voorbeelden) - 1 initiatief aan de van IJsendijkstraat is afgewezen omdat deze zich buiten het pilot gebied bevind en er al in de besluitvorming is geconcludeerd dat dit op dit moment geen goed plek is om een woonfunctie te introduceren. - 1 initiatief bevindt zich buiten de Koog (aan de noordkant van de Flevostraat) en heeft gevraagd of zij in aanmerking mogen komen voor transformatie. Dit mede gezien hun ligging tussen de Koog en het te ontwikkelen Kwadijkerpark in. Hierop is aangegeven dat dit niet ambtelijk kan worden bepaald, maar dat hier het college en evt. de gemeenteraad voor worden geconsulteerd. Kenmerken van de ingediende initiatieven: a. Een woonprogramma met kleine en middelgrote appartementen waar naar verwachting veel vraag naar is (sociaal en middeldure categorie) maar tegelijkertijd is het programma relatief eenzijdig. b. Hoge dichtheden c. Parkeervraag van de ontwikkeling wordt op eigen terrein opgelost, echter met een lagere norm dan wordt aangehouden in de parkeernormennota van de gemeente Purmerend, waarbij wordt aangedrongen op een mobiliteitsvisie voor de Koog en omgeving d.

Het is erg op het eigen plot gericht (op een uitzondering na geen samenwerking met naastgelegen plots) e. Op enkele plots wordt gekeken naar een directe samenwerking met de Esports academy (H20) aan de Spinnekop en wordt gestreefd naar campusvorming (zie ook externe invloeden) AFSTEMMING MET DE HUIDIGE ONDERNEMERS

3

Sinds de start van de pilot is regelmatig contact geweest met bestaande ondernemers. Enerzijds initiatiefnemers tot transformatie, anderzijds met ondernemers die zorgen hebben bij de transformatieplannen. Met deze laatste categorie wordt gesproken over welke maatregelen er nodig zijn om hun huidige bedrijfsvoering zeker te kunnen stellen. Daarnaast hebben een aantal bedrijven ook aangegeven hun evt. toekomstige (uitgebreide) bedrijfsvoering te willen zeker stellen. Ze geven aan nog steeds in onzekerheid te zitten over of ze door moeten gaan met investeren. Getracht wordt met deze bedrijven concreet te worden. Het gaat dan met name over de volgende zaken: a. Verkeersveiligheid: a. Huidige situatie: de bedrijven geven aan dat – ook nu al - ze de situatie op de van IJsendijkstraat en kruispunt Nieuwe Gouw en Flevostraat verkeersonveilig te vinden. Dit met name omdat sinds 2015 de verkleuring van bedrijvigheid op de Koog is ingezet en daarmee steeds meer consumentgericht bedrijvigheid zich naar de Koog verplaatst. Hierbij komen ook bijvoorbeeld veel kinderen op de fiets naar bedrijven die kinderpartijtjes, vrije tijds verdrijf en andere evenementen organiseren. De bedrijven maken zich hier ernstig zorgen over en zien het liefste dat deze ‘leisure-functies’ naar de veiliger bereikbare randen van de Koog (of elders) worden verplaatst.

Bij het kruispunt van de Nieuwe Gouw en de Flevostraat betreft het de fietsers die oversteken naar de scholencampus ten noorden van de Koog. b. Toekomstige situatie: ondernemers maken zich zorgen over de verkeerssituatie als er (veel) woningen worden gebouwd op de Koog. Hierdoor ontstaat er een menging van functies en een toename van alle verkeersbewegingen. Hierdoor ontstaan ook meer “ontmoetingen” tussen langzaam (fiets-voetganger) en zwaar verkeer van de bedrijvigheid waardoor de kans op verkeersonveilige situaties toeneemt. Hier zullen maatregelen voor moeten worden genomen. c. Geen extra verkeer aantrekkende functies in en rond de Koog die bijvoorbeeld extra fietsverkeer genereren b. Toepassen van milieuzonering: a. De ondernemers vragen zich af hoe de gemeente om wenst te gaan met de milieuzonering. Daarbij wensen enkele bedrijven niet door alle initiatiefnemers apart te worden benaderd over de milieuzonering maar hier een regierol van gemeente voor zich zien. Er zijn keuzes te maken door de gemeente die – met name - de toekomstige uitbreiding of verandering van de bedrijfsvoering in de weg kan zitten.

Wil de gemeente de voormalige VNG-richtlijnen aanhouden (dit zijn ruime contouren met veel vrijheid voor de ondernemers en daarmee minder kansen voor wonen) of wil men de contouren terugbrengen naar het huidige gebruik van de ondernemers? Of is er een tussenweg waar maatwerk afspraken per bedrijf kunnen worden gemaakt? c. Helderheid over potentiele ontwikkeling rondom de Koog die van invloed zijn op de bedrijfsvoering / milieucontouren waaronder de HOV / P&R N244, Wheermolen Oost en park de Dwarsgouw. d. Vrijheden in bedrijfsvoering naar de toekomst toe, waaronder 24/7 gelegenheid om te kunnen produceren en uitleveren aan klanten en ruimte voor (forse) uitbreiding van de bedrijven.

4

Milieuzonering Met de omgevingsdienst IJmond (ODIJ) is in het voorjaar een tool gemaakt waarmee de milieuzonering op de Koog inzichtelijk is gemaakt. Enerzijds op basis van de in het bestemmingplan toegestane categorieën (met name 3.2 en in drie gevallen een categorie 4.1/4.2).

Daarnaast is gekeken naar welke bedrijfsactiviteiten er op dit moment gevoerd worden door de bedrijven. Hieruit blijkt dat een groot deel van de ondernemingen op dit moment hun activiteiten in categorie 1, 2 en 3.1/3.2 uitvoeren. Deze laatste zal nog aan de ondernemers zelf moeten worden voorgelegd ter controle.

5

Er kan hierbij op een aantal manieren gekeken worden naar waar er woningbouwkansen liggen en / of milieuruimte kan worden gecreëerd. Onderstaand een opsomming van de opeenvolgende maatregelen die er genomen kunnen worden: 1. Het bepalen dat het toekomstig te ontwikkelen gebied een ‘gemixt’ gebied is waardoor de beoordeling van de cirkels lichter wordt. Hiermee hebben toekomstige bewoners te accepteren dat dit geen ‘stille woonwijk’ is maar dat er een levendige wijk komt waar gewerkt en gewoond wordt. 2. De contouren die wegvallen doordat eigenaren / initiatiefnemers tot transformatie overgaan waarbij de milieuruimte die ze nu hebben komt te vervallen 3. Door private overeenkomsten tussen een initiatiefnemer en zijn / haar buurman die een milieucontour heeft en bijvoorbeeld afspreken om bronmaatregelen te nemen dan wel in het op te richten gebouw maatregelen te nemen. 4. Kijken naar welke onderdelen van de zonering (geluid, stof, geur, licht) gebruikt worden door het bedrijf en hier de milieuruimte op aan te passen1. 5. In de huidige ruimtelijke ordening kan een gemeente ervoor kiezen om de milieuruimte van een bedrijf in te perken tot het huidige gebruik. Hierbij moet – om planschade te voorkomen – wel voorzienbaarheid worden betrokken.

Een ondernemer zal een periode van 2 jaar moeten krijgen om een evt uitbreiding nog vorm te geven vanaf het moment van aankondigen van transformatie. 6. De nieuwe omgevingswet (invoering nu voorzien per 1 januari 2022) maakt het ook nog mogelijk om een specifiek op maat gesneden milieuruimte aan te houden. Eigenlijk betreft het hier een afweging van hoe de ‘buffer’ tussen het bestemmingsplanmogelijkheden (niet automatisch ‘rechten’ van bedrijven) en het huidige gebruik van milieuzonering wordt toegepast. Voorstellen initiatiefnemers op gebied van stedenbouw en verkeer Door initiatiefnemers wordt op verschillend niveau al de ambities kenbaar gemaakt. De ene initiatiefnemer komt met een voornemen, de andere met een uitgewerkt plan. Uit alle voornemen blijkt wel een forse intensivering van het ruimtegebruik. Dit gaat direct gepaard met vraagstukken rondom mobiliteit (hoe kan je een goede mix van auto, openbaar vervoer en bijvoorbeeld fiets aanbieden) en zal daarmee ook gericht moeten zijn op welke doelgroepen er komen te wonen. Daarnaast kan gezocht worden naar gezamelijke mobiliteitsoplossingen (bijv. parkeergarages centraal in het gebied). Door de hoeveelheid initiatieven is het noodzakelijk om de cumulatieve effecten van de initiatieven in beeld te brengen. Dit op onder andere stedenbouwkundig en verkeerskundig niveau.

Financiele haalbaarheid Op plotniveau heeft de gemeente zelf een voorbeeld berekening gemaakt van een fictieve ontwikkeling op de Koog. Hieruit blijkt dat met de uitgangspunten zoals hierboven genoemd een goed rendabele ontwikkeling mogelijk is, waarbij ook de afdracht i.h.k.v. een aanvullingsbesluit (voor nu is een bedrag vergelijkbaar met Wagenweggebied aangehouden) kan worden gedaan waarmee een impuls aan de Koog kan worden gegeven. Hierbij wordt rekening gehouden met de prijsstelling van het bestaande vastgoed op de Koog tegen reguliere bedrijventerrein prijzen. Ook zijn er schaduwberekeningen gedaan waarbij de reguliere parkeernormen zijn aangehouden. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling dan precies uit kan waarbij er rekening wordt gehouden met eenzelfde afdracht t.b.v. 1 Elke categorie heeft bij de VNG richtlijn per onderdeel (geur, geluid, stof of licht) een maatgevende

cirkel. Bijvoorbeeld: Bij een milieucategorie is bijvoorbeeld geluid maatgevend voor de cirkel van de VNG-richtlijn. Indien een bedrijf geen geluid uitstoot dan kan je deze cirkel kleiner worden / vervallen waardoor een ander onderdeel maatgevend wordt. Hiermee verklein je de cirkels zonder dat de huidige bedrijfsvoering wordt gehinderd en in veel gevallen ook een evt. toekomstige activiteit. Wel is hiermee een overstap van bedrijfsvoering naar een wel geur- afgevende activiteit lastiger.

6

aanvullingsbesluit en een normaal ontwikkelrendement. Hierbij zullen de ontwikkelingen waarbij nu al voor woningbouwprijzen voor bestaand vastgoed wordt afgesproken niet van de grond komen onder de gestelde condities. Voor de hele Koog is een eerste berekening gemaakt voor een aanvullingsbesluit. Hier volgt een investering uit van ca. … mln euro totaal. De grootste onzekerheden hierbij zitten nog in de verkeerskundige maatregelen die nodig zijn om tot ontwikkeling te komen. Afhankelijk van het laadvermogen van het gebied zal een prijs per m2 toe te voegen BVO kunnen worden bepaald.

Tussenconclusie 1 Een eerste tussenconclusie kan worden bepaald aan de hand van de gestelde doelen: a. Een veelheid aan initiatieven die hoger is dan verwacht en waarvan de cumulatieve effecten (op het gebied van bijvoorbeeld mobiliteit) moeten worden bekeken. Hiermee kan een grote bijdrage worden geleverd aan de Purmerendse woningbouwopgave (doel 2 van de pilot). b. Beoogde werkgelegenheid van nieuwe initiatieven aansluiting laten maken met de economische visie Purmerend/ Beemster c. Beoogde woningbouwprogramma moet worden bekeken (doel 2 van de pilot) d. Meer actieve rol van de gemeente in de ontwikkeling: de passief faciliterende houding past niet bij de hoeveelheid initiatieven en kan meer naar een actievere houding (actief faciliterende (a la Wagenweggebied) of nog meer sturend en kaderend) waarbij er meer aan planvorming aan de voorkant wordt gedaan en de cumulatieve effecten beter in beeld kunnen worden gebracht zonder daarbij afhankelijk te zijn van initiatiefnemers. e. Een keuze / fasering moet worden gemaakt aan de hand van de milieuzonering en initiatiefnemers. Hierbij lijkt de noordwest hoek en de noordoost hoek een logische. f. Het bezoeken van een (aantal) voorbeeldproject(en) is er door de coronamaatregelen nog niet van gekomen. g.

Gezien de grote hoeveelheid aan initiatieven en het maken van goede afspraken met huidige bedrijven is de inzet van meer capaciteit (mensen en geld) noodzakelijk om te komen tot een volwaardige gebiedsontwikkeling. Voor De Koog zelf kan de inzet zich concentreren tot de begeleiding van de initiatieven als ook het maken van een gebiedsvisie (vaststellen van stedenbouwkundige en verkeerskundige uitgangspunten). Een bijzondere ontwikkeling met een hoog ambitieniveau.

7

EXTERNE INVLOEDEN In het afgelopen jaar zijn er een aantal externe invloeden die de ontwikkeling van het project de Koog raken. Dit zijn (niet limitatief) de volgende: 1. De ontwikkeling van de Esports academy naar campus: a. extra ruimte voor bedrijven en kantoren b. huisvesting (campus?) voor werknemers en bezoekers 2. Verplaatsing van de milieustraat van de Koog naar Baanstee Noord is concreter geworden door raadsbesluit 3. Opzetten van sleutelgebied MRA van Kop West - Stationsgebied / Wagenweggebied – De Koog – Baanstee Noord 4. Een projectoverstijgend mobiliteitsvraagstuk (verplaatsing Station Overwhere naar kruising N244-Spoor) in combinatie met een mobiliteitshub voor OV – auto en fiets als onderdeel van de ontwikkeling van de Hoornselijn, evt vraag naar extra programma om station mogelijk te maken) 5. Gebiedsontwikkeling op het Kwadijkerpark (bouw van ca 300 woningen) 6. Gebiedsontwikkeling Wheermolen Oost (gedeeltelijke herontwikkeling van Wheermolen Oost) 7. Onderwijsontwikkelingen rondom de scholen ten noorden van de Koog 8. Doorontwikkeling/ behoudt / intensivering van de sportvelden vanuit het sportakkoord en bijvoorbeeld in combinatie met E-sports Tussenconclusie 2: a. Er ligt een grote kans om vanuit de Esportsacademy H20 en Purmervalley Purmerend als ICT / Esport stad groot te maken b.

Ruimtelijke kansen die samenkomen bij de milieustraat – nwe stationsomgeving – en de transformatie de Koog c. Het verbinden van de verschillende projecten in en om de Koog d. Het in beeld brengen, sturen op de cumulatieve effecten en communiceren hierover van alle projecten bij elkaar

8